חיוב העירייה ליתן בתוך 21 ימים בידי הכונס, אישור לטאבו עבור כלל 7 היחידות שנמכרו לרבות שני הנכסים

9. חיוב העירייה ליתן בתוך 21 ימים בידי הכונס, אישור לטאבו עבור כלל 7 היחידות שנמכרו לרבות שני הנכסים
בהחלטה שפורסמה באתר האינטרנט של לשכת ההוצאה לפועל מיום 07.03.16 {פלוני נ' אלמוני, מס' התיק לא פורסם} קבעה כב' הרשמת גולדשטיין-לירן עמית כדלקמן:

"החלטה
בעניין שבין: עו"ד ערן דב רייף (להלן: "הכונס"), החייבת (באמצעות מר XXXXמנהלה להלן: "מר לוי") ועיריית ירושלים (להלן: "העירייה").

המחלוקת נובעת מבקשת הכונס כי אורה בצו לעירייה למסור לידיו תעודת היעדר חובות (להלן: "אישור לטאבו") ל- 7 נכסים שמכר ברחוב האומן 22 תלפיות ירושלים (להלן: "היחידות שנמכרו"). האישור לטאבו נדרש לשם שכלול הזכויות על-שם הרוכש ביחידות שנמכרו; לגבי 5 נכסים מהיחידות שנמכרו הושלמו דרישות העירייה; לגבי שני הנכסים נשוא ההליך שלפני, קיימת מחלוקת; הנכס הידוע כמס' משלם בעירייה מס' 3018 (להלן: "הנכס הראשון") והנכס הידוע כמס' משלם בעירייה מס' 3026 (להלן: "הנכס השני") (לעיל ולהלן הנכס הראשון והנכס השני: "שני הנכסים"). החייבת תומכת בעמדתו של כונס הנכסים. העירייה מבקשת לדחות לגופה את בקשת הכונס ומעלה גם טענה מקדמית של חוסר סמכות עניינית.

טענה מקדמית
העירייה מבקשת לסלק על-הסף את בקשת הכונס בטענת היעדר סמכות עניינית לרשם ההוצאה לפועל לדון במחלוקת, מכמה היבטים; לפי הדין המהותי של הארנונה - שבמסגרתו נדרשת הכרעה בשאלת המחזיק בשני הנכסים - מסורה הסמכות לבית-משפט הנכבד בלבד; מורכבות המחלוקת מהבחינה העובדתית מוציאה את ההכרעה מידי רשם ההוצאה לפועל; מאחר ולגבי הנכס הראשון תלויה ועומדת תובענה של העירייה נגד ה'שוכרת הנטענת', מר לוי והחייבת (שצורפה לאחרונה) (להלן: "התובענה") ובכוונת העירייה להגיש תובענה חוזרת בעניין הנכס השני, קיים חשש מפסיקות סותרות והסמכות העניינית מסורה רק לבית-המשפט הנכבד.

הכונס טוען כי הסמכות העניינית מסורה בידי רשם ההוצאה לפועל. לעניין התובענה "התלויה ועומדת" נטען כי התביעה הוגשה רק נגד מר לוי, העירייה ביקשה לצרף את החייבת ואת חברת משיק מעליות (השוכרת) לתובענה; האחרונה צורפה בהסכמה ולגבי החייבת נדרשה תגובה, אלא שהסוגיה התמוססה, נזנחה ואף הוגשו תצהירי עדות ראשית על-ידי העירייה (ודוק: העירייה טוענת כי זה נעשה בשל טעות). רק לאחר קבלת הבקשה דנא של הכונס (מספטמבר 2015) פנתה העירייה לתיק התובענה, עוררה את הבקשה וביקשה מתן החלטה בבקשתה הנ"ל, שאכן אושרה. מדובר בחוסר תום-לב מצד העירייה שמטרתה בכל המתואר היה לייצר הליך 'תלוי ועומד' בעניין החייבת. הכונס טוען כי על-פי ההלכה הפסוקה, לרשם הוצאה לפועל סמכות עניינית לחייב עירייה במתן אישור לטאבו.

דיון והכרעה בשאלת הסמכות העניינית
כונס אמון על האינטרסים של כלל המעורבים לרבות הקונה - לו מכר את הנכס. על כונס נכסים החובה לוודא אפשרות להשלמת עסקת המכר בשכלול הזכויות על-שם הקונה. כידוע, אחד התנאים לכך הינו צירוף אישור לטאבו. רשם ההוצאה לפועל הוא המוסמך למתן הוראות לכונס וראה סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: "החוק"). ההוראה שבסעיף 54(ב) לחוק מסמיכה את הכונס להגיש בקשה למתן הוראות ובכך מרחיבה את תחום פעולתו וסמכויותיו, ומאפשרת לו להגיש בקשות גם נגד צד שלישי (ראה כב' השופט בדימוס דוד בר אופיר הוצאה לפועל הליכים והלכות, מהד' 7, ע' 923). לרשם הוצאה לפועל לא רק סמכות מיוחדת בכל הכרוך בכונס הנכסים; מתן הוראות, אישור פעולותיו ופיקוח עליהן; לרשם סמכות כללית שבדין לדון גם בסוגיה עסקינן, מכוח סעיף 3א(ב) לחוק הקובע: "רשם הוצאה לפועל רשאי לדון ולהחליט ככל שיראה לנכון, בבקשות בכל עניין הנוגע לניהולו של הליך לפי חוק זה". סעיף 3ב (שם) קובע כי סעיף 104 לחוק בתי-המשפט חל על רשם הוצאה לפועל, סעיף 104 מחיל על רשם את סעיפים 68 עד 79ג וכן 81 לחוק בתי-המשפט. סעיף 75 שם נותן סמכות למתן כל צו ככל שיראה הרשם לנכון.

ב- בר"ע (יר') 782/05 שאול וולפשטיין בע"מ נ' עיריית פתח תקווה נפסק, כי במסגרת תיק ההוצאה לפועל, אין העירייה רשאית לדרוש את תשלום חובות העבר כתנאי למתן אישור לטאבו בהתבסס על הדין המהותי. לעירייה, כך נקבע, אין זכות ואף לא בעקיפין, לפגוע בתיק ההוצאה לפועל, סירובה לתן אישור לטאבו מונע את רישום הזכויות בנכס על-שם הרוכשת, ובכך עלולה העירייה בעקיפין לפגוע בקופת הכינוס.

עוד ראה: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל ויינבויים, פ"ד נו(4), 856 שרלבנטי חרף טענות העירייה שיש לאבחן את העובדות בו מהעובדות בתיק דנא, רע"א (יר') 821/09 עיריית ראשון לציון נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, בר"ע (ת"א) 1625/08 עיריית הרצליה נ' עו"ד טולדאנו, רצ"פ (ת"א) 1617/08 עיריית נתניה נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ועוד.

בעניין זה ניתן לבצע השוואה לסמכות בית-המשפט הנכבד של פירוק. ב- פש"ר (ת"א) 2629/86 חברת אברהם גינדי (בפירוק) נ' מאורה בנקאי נפסק כי סמכות בית-משפט של חדלות פירעון היא רחבה ואין בה מסגרות נוקשות אלא גמישות וענייניות; המבחן העיקרי אינו השאלה - האם ההליך שבירורו מתבקש מורכב עובדתית והכרעתו חורגת מיכולות הבירור שבהליכים מזורזים שמאפיינים בקשה למתן הוראות; נפסק כי אם נשמרת יכולת בעל דין להתגונן כראוי ב'הליך מקוצר', אזי סמכות בית-המשפט הדן תישמר גם אם התוצאה תפגע באותו צד. עוד נפסק כי ההכרעה בשאלות לעיל מסורה לערכאה הדיונית הקוראת את כתבי הטענות ומתרשמת בלתי אמצעית מהצדדים והמחלוקות ביניהם. דווקא לערכאה דיונית זו, יש את היתרון הנובע מהיכרות התיק ועוד. אני סבורה כי על אותה הלכה לחול גם בהוצאה לפועל בעניין כונס נכסים. אין כל קושי או מורכבות בניהול ההליך לפני, בבקשת הוראות שהתנהלה לפני הוגשו כתבי טענות, התקיים דיון, נחקרו עדים והוגשו סיכומים ולכן לא נפגעה יכולת הבירור.

לסיכום שלב זה אני מוצאת כי לשם השלמת עסקת המכר שבוצעה בהוצאה לפועל, מוקנית לרשם סמכות עניינית לדון בבקשת הכונס להורות בצו לעירייה לתת אישור לטאבו.

האם העובדה כי תלוי ועומד הליך תובענה לגבי הנכס הראשון ובכוונת העירייה להגיש תובענה בקשר עם הנכס השני, שוללות את סמכותי? על כך אני עונה בשלילה.

אין חולק כי כונס הנכסים אינו בעל דין בתובענה וחרף צירוף השוכרת והחייבת (שצורפה כמתואר רק לאחרונה) - את הכונס לא ביקשה העירייה מעולם לצרף. אף שכללית נכנס כונס ב'נעלי החייבת' לכל דבר ועניין מכוח החוק (ראה סעיף 54(א) לחוק), בעניין ארנונה אין זה כך ומושכלות ראשונים הם כי כונס ייתבע רק ככל שהחזיק בנכס ו/או היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לו. קרי, הכונס אינו החייבת בעניין זה.

באין תובענה של העירייה כנגד הכונס בעניין אחד הנכסים וכשכוונות לתובענה בגין נכס שני אינן נחשבות כלל להליך תלוי ועומד - יש לראות בעירייה כמקבלת את העובדה כי הכונס אינו נישום ואינו בעל זיקה קרובה לשני הנכסים. ובאם אין הכונס בעל זיקה קרובה ביותר לנכס, ובאין הליך תלוי ועומד נגדו, איכה טוענת העירייה לחשש מפסיקה סותרת? לשלילת סמכות רשם ההוצאה לדון בבקשת הכונס לקבלת אישור לטאבו? איני מקבלת טענה זו של העירייה.

לסיכומי התשובה מטעמו צרף הכונס פסק-דין מיום 01.03.16 של כב' השופט העליון יצחק עמית ב- רע"א 1244/16 מירי חלה נ' עו"ד דפני גיל, כונס נכסים ובו אישר את פסק-דינה של הערכאה קמא הנכבדה שקבעה כמובא על-ידי כב' השופט עמית כי "הליכי המכר מתנהלים במסגרת תיק הוצאה לפועל במסגרתו משמש כונס נכסים נגדו מופנית הבקשה כבעל תפקיד. הליכי ההוצאה לפועל הם המסגרת הדיונית הראויה לבירור כל מחלוקת עם בעל התפקיד ולא בית-המשפט המחוזי - שלא במסגרת ערעור על החלטת רשם".

אני דוחה את הטענה המקדמית של העירייה מבלי שבכך יפגע בהליך המהותי בקשר עם זהות המחזיקים בנכס הראשון, כפי פסק-דין שיינתן על-ידי בית-המשפט השלום הנכבד הדן בתובענה, שאין הכונס חלק הימנה.

לגוף המחלוקת
המחלוקת עוסקת בשני הנכסים. בלא חולק טוען הכונס, שמונה לתפקידו ביום 04.05.08, כי ביום 27.08.08 מסר למחלקת הגביה בעירייה מכתב ובו הודעה על דבר מינויו ופירוט מצב ההחזקות בנכסים השונים. לטענת הכונס למכתב זה צורפו על-פי הכתוב בו הסכמי שכירות שני הנכסים. לעומת-זאת טוענת העירייה כי חרף הכתוב במכתב, בפועל לא צורפו לו הסכמי השכירות (ודוק: בהגינותו ובחלוף מעל שבע שנים, לא זכר הכונס עת נחקר אם בפועל צורפו הסכמי השכירות למכתב והמצהירה מטעם העירייה בהגינותה העידה כי לא בדקה את תיק החייבת שבארכיב העירייה ועדותה נסמכה על דיווח שקיבלה מבאי-כוחה עירייה).

גם אין מחלוקת כי נערכו מספר פגישות בעירייה. יש מחלוקת בדבר מה הודע לעירייה ומה היא ידעה, וכנובע - מי המחזיק הראוי שעליו לשאת בחובות בגין שני הנכסים.

בגין הנכס השני (שמרבית החוב חלה בגינו) אין הליך תלוי ועומד ואין מחלוקת כי הכונס גם לא קיבל מהעירייה מעולם דרישות תשלום. בגין הנכס הראשון קיימת כאמור התובענה שהכונס אינו חלק ממנה ולא קיבל דרישות תשלום בגין הנכס. אין חולק כי הכונס אינו מחזיק בעל הזיקה הקרובה ומשכך לא נדרש לשלם מקופת הכינוס לשלם עבור שני הנכסים.

בתמצית טען כונס הנכסים כי:

1. משך שנתיים וחצי וחרף ניסיונותיו, לא מוסרת לו העירייה אישור לטאבו - לו הוא זכאי על-פי דין - לשם העברת זכויות בנכס על-שם הרוכשים שהשלימו את חיוביהם כפי הסכמי המכר בשנת 2013.

2. על העירייה למסור לו את האישור לטאבו ללא כל התניה שהיא; את כל שנדרש ממנו בתפקידו שילם ולגבי שני הנכסים - העירייה מנועה מלטעון טענה כלשהי נגדו; הכונס אינו החייבת, מעולם לא נדרש לשלם חוב ארנונה בגין שני הנכסים ולא בכדי, הכונס מעולם לא החזיק בשני הנכסים ועמדתו ידועה היטב לעירייה.

3. נוכח זאת שאינו חלק מהתובענה ולא היה מעולם, ולא נדרש מעולם לשלם עבור הנכס הראשון, אין מדובר בהליך 'תלוי ועומד' ביחס לבקשתו שלפני. לגבי הנכס השני אין כל הליך.

4. מתן אישור לטאבו אינו מונע מהעירייה לתבוע את חובות הארנונה מצד שלישי כלשהו שהחזיק בנכס, ככל שהיא זכאית לכך מכוח הדין, ואין בתביעה כזו להוות עילה לעיכוב המצאת האישור לטאבו לכונס. הרוכשים אינם צריכים להמתין עד הכרעה בתובענה לגבי הנכס הראשון ועד אשר - אם בכלל - תוגש תביעה על-ידי העירייה בקשר עם הנכס השני.

5. אין העירייה זכאית להחזיק את רוכשי הנכסים כ'שבויים' ועליה למסור את האישור המבוקש. לאחר מתן האישור יכולה העירייה לפעול נגד החייבת שהיא בעלת רכוש והחוב היחיד הנתבע במועד זה מהחייבת (בגין הנכס הראשון, בתובענה) הוא בסך 140,000 ש"ח ואין מניעה שהיא תוכל לפרוע חוב זה אם אכן ייפסק נגדה.

6. ככל רשות ציבורית חלות על העירייה חובות הגינות מוגברות הן בתחום המנהלי והן כמתדיינת בתחום המשפט הפרטי, והעירייה מתעלמת מהן.

7. טענת העירייה כי חרף זאת שאינו בעל הזיקה הקרובה לנכס, על הכונס לשלם את חובות השוכרים ולאחר מכן לתבוע אותם - מן הראוי שלא תועלה על-ידי רשות ציבורית. במהלך כל השנים בהן התדיינה העירייה עם הכונס בנוגע לנכסים, שילם הכונס את חובות הארנונה עבור הנכסים לגביהם חל כלל הזיקה הקרובה ביותר ומעולם לא נדרש לשלם חובות ארנונה עבור שני הנכסים.

8. באשר לפסק-הדין ב- בג"צ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה מיום 05.02.14 (לעיל ולהלן: "בג"צ הרצליה"); טוענת העירייה כי הוא יהא רלבנטי רק אם יפסק כי החייבת החזיקה בשני הנכסים; משיב הכונס כי מאחר ואת הבקשה לקבלת אישור לטאבו הגיש לעירייה לפני מועד פרסום פסק-הדין והיא לא טופלה על ידה בלא כל הצדק, אין להחיל על המקרה את פסק-הדין לעיל. עיקר החוב עליו מדברת העירייה הינו בגין הנכס השני, שם אף אין הליך תלוי ועומד, בעוד החוב בגין הנכס הראשון, כאמור, הוא מינורי, לחייבת 25% מהבניין מכוח הפדיון שביצעה ולכן יש לגבות את הסך הנטען אם בכלל מהחייבת ולא לחזור לזוכה כאן מכוח הלכת בג"צ הרצליה.

תמצית טיעוני העירייה
1. העירייה טוענת כי מתן האישור לטאבו מותנה בהסדרת חובות הארנונה הרובצים על חלק מהנכסים המרכיבים יחדיו את הנכס מושא הליכי הכינוס, מכוח סמכותה על-פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש). ה'נכס' שנמכר על-ידי הכונס ברח' האומן 22 מורכב מ-שבעה נכסים הנושאים מס' זיהוי נפרד ברישומי העירייה. נוכח זאת, משלא הוסדר חוב הארנונה לגבי חלק מהנכסים בתקופת החזקתם על-ידי כונס הנכסים - לא זכאי הכונס לקבל אישור לטאבו לגבי כלל הנכס הנמכר (7 יחידות).

2. לחייבת חובות ארנונה שטרם הוסדרו - ביחד ולחוד עם בעל השליטה בה מר לוי ו/או עם המחזיקים הרשומים בנכס בגין שני הנכסים - בסך של מעל 2.5 מיליוני ש"ח, עבור התקופה שתחילתה בשנת 2007 וסיומה בשנת 2011. בגין הנכס השני קיים חוב גם עבור השנים 2013-2012 (מועד סיום החזקה בנכס השני 19.05.13) - דהיינו עבור התקופה בה החזיק הכונס בנכס, אך חוב זה לא נכלל במסגרת החובות בגינן הוגשו תביעות לבתי-המשפט.

3. כונס הנכסים היה מודע לחובות הארנונה בגין שני הנכסים לפחות משנת 2012, והשתתף ביום 05.02.12 בפגישה במשרדי העירייה, במסגרתה נדונו חובות הארנונה בגין מס' נכסים בבניין, ובהם גם שני הנכסים. כונס הנכסים חב בארנונה בגין התקופה בה החזיק בנכס השני בשנים 2013-2012 וכן בגין חובות החייבת בתקופה שקדמה למינויו, מכוח היות העירייה בעלת שעבוד שווה בדרגה עם הנושה המובטח. שעבוד שלטובת העירייה אינו מצריך רישום מכוח אכרזות שר האוצר שהחילו את פקודת המיסים (גביה) על חובות עירוניים ("בג"צ הרצליה"), כשהרלוונטית היא האכרזה השניה של שר האוצר, לפיה יוטל שעבוד ללא צורך ברישומו וכי חוב הארנונה הופך את מעמד הרשות לשווה לזה של הנושה המובטח ותמורת המכר תחולק 'פארי פסו' בין שני הנושים.

4. בהתניית מתן אישור לטאבו בסילוק חובות הארנונה לעירייה אין כדי ניסיון לעקוף את סדרי הקדימויות שלפי הדין; עירייה רשאית להתנות מתן אישור לטאבו בסילוק חובות ארנונה ביחס לנכסים, החל מתחילת תקופת ההחזקה של הכונס בנכסים או מרגע היווצרות הזיקה הקרובה ביותר של הכונס לנכסים. אם נוצרו בתקופת הכינוס חובות של שוכרים (שאינם בעלים) שלא נרשמו כמחזיקים - חובת הכונס לשלם את חובות הארנונה כתנאי לקבלת האישור המבוקש, ולאחר מכן יוכל לחזור בתביעה מתאימה נגד המחזיקים בפועל לסילוק חובות הארנונה בהם נשא כחלק מתפקידו ככונס נכסים.

5. עד שלא תינתן הכרעה בתובענה לא ניתן לפטור את החייבת מחובתה לשאת בתשלום חוב הארנונה בגין שני הנכסים חרף טענותיה להחזקתם של צדדי ג' בהם. משכך גם לא ניתן לתת אישור לטאבו.

6. מנהלת מחלקת האכיפה בעירייה הגב' צידון היא העד הנכון להעיד בתיק כאן ועדותה לא נסתרה.

7. מידע שמוחזק בידי מחלקה אחרת של העירייה (רישוי עסקים) אינו מחליף הודעת שינוי מחזיק כדין לעירייה (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (נבו 17.04.88).

8. בקשה רשמית לקבלת אישור לטאבו הגיש הכונס בישיבה מיום 08.06.14 בעירייה, לאחר מתן פסק-הדין ב- בג"צהרצליה ובכל מקרה הוא מחייב גם במקרה כאן.

עמדת החייבת
החייבת הגישה את תצהיר מר לוי יומיים לפני מועד הדיון ומר לוי וב"כ החייבת התייצבו לדיון. לתצהיר מר לוי צורפו מסמכים מתיק הנכס בעירייה וכן הוגשו מסמכים בעת הדיון. למעלה מן הצורך אציין כי לטענתה, לא החזיקה החייבת בשני הנכסים כך שאין כל עילה לחייבה או לחייב את כונס הנכסים בארנונה בגינם. כן צירפה החייבת מסמכים לפיהם ידעה העירייה על זהות המחזיקים בשני הנכסים. עוד נטען על-ידי החייבת כי בשום שלב במסגרת ההליכים שניהלה העירייה לגביית חובות הארנונה בגין שני הנכסים, לא עלתה על-ידי העירייה טענה כי יש לחייב בחובות אלו אותה או את כונס הנכסים, אלא רק בתגובתה לבקשת הכונס שכאן, העלתה העירייה טענה זו.

שתי הערות בדבר הדיון לפני
1. עת נחקר מר לוי בדיון גילה בלבול רב ואפשר ויש ליחס זאת לגילו המתקדם ואולם איני מוצאת כי יש צורך בהכרעה בעניין זה.

2. בעדות המצהירה מטעם העירייה הגב' צידון ניכרו חוסרי מידע אישי; לשם הדוגמא - העדה אישרה כי קיום או היעדר הסכמי שכירות הובא לידיעתה מהמשרד המייצג את העירייה ולא מחיפוש עצמאי שלה בתיקי הנכסים. מכך שאין הכונס מסוגל לומר בחלוף קרוב ל-שבע וחצי שנים כי צרף עותקי הסכמי השכירות למכתבו (ויש לומר כי בכך יש לראות הגינות בעדותו) אין כדי לבטל את מחדל העירייה, המבקשת לטעון כי חרף הכתוב במכתב לא הוגשו נספחיו.
זאת ועוד, הגב' צידון הודתה כי בשל טעות לא הגישה העירייה לביצוע פסק-דין בו היא אוחזת נגד מר לוי בעניין דידן, לגבי חלק מהתקופה של החוב. מדובר בפסק-דין מלפני שנים.

הכרעה
סעיף 324(א) לפקודת העיריות קובע כי "לא תירשם בספרי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם... תעודה חתומה בידי ראש העירייה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות פקודה זו או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".

טוענת העירייה כי מבחינתה, כל היחידות שנמכרו, שבע במספר, הן אותו נכס ולכן, אף שלגבי חמש מתוכן הושלמו כלל המחלוקות ככל שהיו זה מכבר, לא תיתן אישור לטאבו.

בעניין זה אני מוצאת לדחות את טענת העירייה ממנה נבע סירובה לתן אישורים לטאבו; ב- בג"צ 779/92 וליד סלאמה נ' ראש עיריית נצרת, פ"ד מז(5), 183 נפסק כי כאשר מוכרים חלק מנכס, חייבת העירייה לתת למוכר את האישור לפי סעיף 324(א) לאחר סילוק חלק יחסי מהחוב, ואין חובה לסלק את החוב בשל הנכס כולו. כך נפסק מאוחר יותר גם ב- עת"מ 332/01 א. ארנסון בע"מ נ' עיריית ירושלים ואח', מובא בספרם של הנריק רוסטוביץ ואח', ארנונה עירונית המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, מהד' חמישית, עמודים 1012-1011.

מכאן שעל העירייה היה לתת לכונס הנכסים אישורים לטאבו לגבי חמש מבין היחידות שנמכרו, מיד לאחר הסדרת חובות בגינם, ככל שהיו.

הצדדים עמדו על העלאת טענות בשאלת ההחזקה בשני הנכסים גם בכתבי טענותיהם וגם בדיון לפני. כאמור, לגבי הנכס הראשון תוכרע סוגיה זו על-ידי בית-המשפט הנכבד לפניו תלויה ועומדת התובענה שכאמור, אין הכונס צד לה. משאין מחלוקת כי הכונס לא החזיק בנכס הראשון מעולם, ועל בית-המשפט הנכבד לקבוע מבין הנתבעים על מי יחול החוב, אין לעכב מתן אישור לטאבו, וראה להלן.

לגבי הנכס השני אין מחלוקת במספר סוגיות חשובות; אין הליך תלוי ועומד ותובענה שהוגשה על-ידי העירייה נמחקה לפני כשנתיים, מאז הודע לעירייה כי התמנה כונס נכסים (קרוב ל- 8 שנים) מעולם לא פנתה אליו בדרישות תשלום, וסך החוב בגינו הינו גבוה ביותר (כ- 2 מיליון ש"ח).

על-פי ההלכה הרווחת (ראה בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (נבו, 17.04.08), חרף היות סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות ברורים ומטילים על מי שחדל מלהחזיק בנכס את החובה לידע את הרשות המקומית, במקרים חריגים, בהצטברות נסיבות שעשויות להדליק 'נורה אדומה' אצל הרשות, לא תוכל הרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים. כב' השופט דנציגר (שם) מנה מס' נסיבות כאלו כגון משך הזמן שחלף בלא שמשולמת ארנונה, הצטברות חוב גבוה ועוד (רשימה לא סגורה). כב' השופטת ארבל (שם) קבעה כי בנסיבות חריגות תיחשב הרשות למי שיודעת על שינוי במחזיקים, שאם לא כן, יימצא כי נהגה בחוסר סבירות.

גישה זו אומצה לאחר מכן ב- עע"ם 2611/06 בנימין נ' עיריית תל-אביב (05.05.10), בר"ם 8642/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (12.08.14) ועוד.

ב- תא"ק (יר') 63031-12-13 עיריית ירושלים נ' מיכאל בן-חמו (נבו 10.02.16) סוכמה ההלכה: "אמנם על-פי הוראות פקודת העיריות חלה חובה על המחזיק בנכס להודיע בכתב על שינוי בזהות המחזיק ולפיכך, בהיעדר הודעה, חובת תשלום הארנונה תחול על המחזיק הרשום. עם-זאת, בהתקיים נסיבות חריגות שבהן המחלקה הממונה על גביית ארנונה ידעה על השינוי במחזיקים, כי אז יהיה עליה לפעול בעניין גביית הארנונה על-פי אותה ידיעה. עוד נקבע לעניין היקף הידיעה שצריכה להיות לרשות המקומית, כי מדובר בין המידע בדבר שינוי בזהות המחזיקים שנודע למחלקה הממונה על הארנונה בפועל, ובאין או שהיה ברשותה מידע אשר "בדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה" היו מובילים לידיעה בפועל אודות השינוי".

על-פי מסמכים שהוצגו לתיק, במספר הליכים שניהלה העירייה נגד מר לוי, שבה וטענה כי הוא המחזיק בשני הנכסים; בעניין הנכס הראשון אף הוכתב לפרטיכל כי מנהל הארנונה דחה את הודעתו של כונס הנכסים... במסגרת סקר שערכה העירייה... התברר כי הנכסים מוחזקים על-ידי מר מנשה לוי". (נספח ה' לתגובת החייבת).

לגבי הנכס השני נטענו דברים דומים (נספח ט' לתגובת החייבת). בקשר לשני הנכסים מופיעה הצהרה כזו בנספח יא לתגובת החייבת. אבהיר כי נספחי תגובת החייבת צורפו לתיק בלא התנגדות העירייה, וככלל התקבלו אצל ב"כ החייבת מנציגי העירייה, כפי שנאמר בדיון. נוכח זאת אפשר ובכך נסתם הגולל על טענות העירייה לגבי הנכס השני, שכן לגבי הנכס הראשון צורפה החייבת כנתבעת וטרם ניתנה הכרעה ומשכך לא אכנס ולא אכריע בסוגיה. בכל מקרה ובקשר עם זהות המחזיק ניתן לקבוע כי אין זה כונס הנכסים.

משמצאתי כי יש לי סמכות עניינית להידרש לבקשת הכונס ולאחר שמיעת טענות הצדדים, אני מוצאת לקבל את בקשת הכונס ולהלן הטעמים לכך:

בין הצדדים מוסכם כי פרט לשני הנכסים, בכל שאר היחידות שנמכרו הוסדרו החובות וניתן לקבל בגינם 'אישור לטאבו'.

מוסכם גם כי מאז 2008 יודעת העירייה על כהונת כונס הנכסים מעולם לא דרשה ממנו לשלם חובות עבור שני הנכסים; מהם אחד מצוי בתובענה - לה לא צורף הכונס - והשני כלל אינו בהליך משפטי.

מוסכם כי בסמוך לאחר מינויו הודיע הכונס לעירייה זהות המחזיקים בנכסים במכתב מסודר, ואיני מכריעה באם צורפו לו הסכמי השכירות, אם לאו שכן העניין תלוי ועומד בתובענה.

העירייה מסרבת לתן את האישור לטאבו לאו דווקא עקב טענה כי הכונס החזיק בנכס או כי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לשני הנכסים.

בלא הצדק שבדין, מחזיקה העירייה את קופת הכינוס ולכן גם את רוכשי הנכסים שבויים בידיה. אין זה 'מעלה או מוריד' מי היה המחזיק בנכס הראשון (לגבי השני אין כלל הליך תלוי ועומד) ככל ואין עסקינן בכונס הנכסים, ואכן הערכאה הדנה בתובענה תכריע. קיים אינטרס ציבורי ראשון במעלה לשמור על תקינות הליכי מכר נכסים בהוצאה לפועל; יש לשמור על אינטרס קונים - שהעסקה שעשו עם כונס נכסים בהוצאה לפועל הסתיימה זה מכבר ולפני מספר שנים ולא שוכללו הזכויות על שמם רק בשל היעדר אישור עירייה לטאבו, אותו מסרבת העירייה לתת. איני מקבלת החזקת רוכשים בהוצאה לפועל בני ערובה; הרוכשים שילמו את מלוא התמורה לפני מספר שנים וקיבלו חזקה בנכסים. זכותם המובנית לקבל את הזכויות במקרקעין על שמם.

על קופת הכינוס אין חובות בגין שני הנכסים ופרט לדיבור בעלמא, לראשונה בהליך שלפני, לגבי הנכס השני, לא טענה העירייה אחרת מעולם.

ככל וייפסק כי על החייבת לשאת בחוב עבר כלשהו, הגובר על זכות הזוכה כאן לקבלת מלוא התמורה וזאת מכוח הלכת בג"צ הרצליה, תוכל העירייה בהליך משפטי כדין לדרוש בשבת כספים לקופת הכינוס מאת הזוכה, ולקבל הכרעה בעניין. אין חולק בדבר איתנותו הכלכלית של הנושה המובטח, הזוכה, ואף אם בסופו-של-יום ייפסק כי על הזוכה להעביר כספים לעירייה, אין חולק כי פסק-הדין יבוצע.

נוכח כל האמור לעיל מתייתר הדיון בסוגיות נוספות שעלו כגון שיהוי בפעולת העירייה, הימנעות או אי הימנעות מהעדת עד רלבנטי, זרימת מידע בין מחלקות בעירייה, וכיוצא בזה. כך גם לא מצאתי שבסיכומי החייבת שאכן הוגשו באיחור היה כדי להוסיף על מסקנותיי לעיל ולכן לא קבעתי, כבקשת העירייה, כי יש להוציאם מהתיק.

מכל האמור אני מוצאת כי יש לקבל את בקשת כונס הנכסים ומורה לעירייה לתן בתוך 21 ימים בידי הכונס, אישור לטאבו עבור כלל 7 היחידות שנמכרו לרבות שני הנכסים. אני מוצאת כי על העירייה היה לעשות כמתואר בהחלטתי זו זה מכבר.

נרשמת הסתייגות העירייה לגבי חובות עבר וההליכים לעניין זה בתובענה ימשכו או יחלו בלי קשר לעניין שלפני.

במאמר מוסגר ולמעלה מהדרוש ונוכח שראו עיניי אני רואה לציין את התרשמותי מהתנהגות העירייה ככזו שאין להבינה ואין לקבלה מרשות ציבורית; 'גרירת הרגליים', מתן אפשרות לחוב לקופה ציבורית לצמוח ולהאמיר למיליוני ש"ח בלא הליכים ממשיים לגבייתו, שינויי רישומיה בלא ידוע הנישומים החדשים, התעלמות מפניות כונס נכסים ובקשתו לקבלת אישורים לטאבו.

מן הראוי שייערך בדק בית אצל המחלקה הרלבנטית בעירייה כדי לעשות לשיפור כל אלו.

אני משיתה על העירייה הוצאות משפט לטובת כונס הנכסים ולטובת החייבת בסך 5,000 ש"ח + מע"מ לכל אחד."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חיוב העירייה ליתן בתוך 21 ימים בידי הכונס, אישור לטאבו עבור כלל 7 היחידות שנמכרו לרבות שני הנכסים