בתים משותפים (סעיפים 52 עד 77ו לחוק)

עמוד 213 בספר:

שאלה: מה המיוחד ביציר החקיקתי בדמותו של הבית המשותף?

תשובה: מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת {סעיף 54 לחוק המקרקעין}, ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.
הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף {סעיף 56(א) לחוק המקרקעין}, והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים.
הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף, לדוגמה, כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף.

עמוד 214 בספר:

שאלה: האם עקרונות תום-הלב חולשים אף על היחסים בבית המשותף?

תשובה: עקרון תום-הלב חולש על כל החקיקה האזרחית לרבות חוק המקרקעין. לעניין זה ראה טיוטת הצעת חוק דיני ממונות, סעיף 2 בפרק "עקרונות היסוד" לפיה "בשימוש בזכות, בביצוע פעולה משפטית ובקיום חיוב יש לנהוג בתום-לב".
הצעת חוק זו לא באה על קרקע צחיחה בחינת "יש מאין" אלא הפסיקה כבר הביעה את אותו הרעיון. לנושא תום-הלב הנדרש מבעלי דירות בבית משותף בבואם לממש את זכויותיהם ברכוש המשותף אף נקבע כי:
"כל זכות {במובן הרחב} המוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב. כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב.
כך למשל זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום-לב."
מתכולתו של עיקרון תום-הלב על השימוש בזכויות {במובן הרחב} על-פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות:
ראשית, השימוש בזכויות צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום-הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לא נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת.
שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה, הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום-הלב.

עמוד 215 בספר:

שלישית, תום-הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקניין הגורם נזק לזולת לבין שימוש בזכות הקניין שנועד להגן על זכות הקניין מפני מתנכלים לה.
רביעית, לשופט נתון שיקול-דעת בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עיקרון תום-הלב בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין. היקפו של שיקול-דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום-הלב.
זאת ועוד. עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה "פתוחה" המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני-אדם.
עקרון תום-הלב קובע כי שמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ומתוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב ולא מלאך; אדם לאדם - אדם.
חובת ההגינות לחייב את בעל דירה להתחשב בזכותו של בעל דירה אחרת ברכוש המשותף. בהקשר זה נעיר כי עסקינן ברשימה שאינה סגורה של שיקולים בהפעלת עקרון תום-הלב בגדרי הקניין {יפים הם דברי כב' השופט א' ברק ב- רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199 (1999)}.
ב- ע"א 2896/90 {טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)} קבע בית-המשפט כי:
"סעיף 39 לחוק החוזים... בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו."
{רע"א 7112/93 צודלר בתיה נ' יוסף שרה, פ"ד מח(5), 550 (1994)}.

עמוד 216 בספר:

לא ניתן, איפוא, לדבר על זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו תוך התעלמות מיסוד הסבירות וההגינות, אלא אם מימושה של הזכות נעשה תוך יישום עקרון תום-הלב. עיקרון זה פירושו החובה לשמור על מידתיות ראויה {ראה גם תיק מס' 108/05 גיא משה ואח' נ' אדלר עופר ואח' (טרם פורסם, 2005); תיק מס' 152/03 רפי ומוניק טורמן נ' אוסלנדר שרון (טרם פורסם, 2005)}.

שאלה: מהי הגדרת "דירה" ו"רכוש משותף" על-פי חוק המקרקעין?

תשובה: המונח "דירה" מוגדר כ"חדר או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע הגדרה שיורית לרכוש משותף: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות". בסעיף צויין גם, כי הגג הוא חלק מן הרכוש המשותף אלא אם ייקבע אחרת על-ידי הצדדים. כפי שיוסבר, להבחנה זו בין דירות {ובכלל זה, חלקים מוצמדים} לבין הרכוש המשותף נודעת חשיבות, נוכח השלכותיה על זכות השימוש בחלקים אלה {יהושע ויסמן "יחד ולחוד בבית משותף" משפטים ט"ז (תשמ"ו), 197}. בסעיף 55(א) לחוק המקרקעין נקבע, כי לכל דירה בבית המשותף יוצמד חלק בלתי-מסויים מן הרכוש המשותף. משמעות הדבר היא, כי כל עוד לא הוצמד הרכוש המשותף לדירה מסויימת, אין בידי בעלי אותה דירה זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסויים מהרכוש המשותף {ע"א 11965/05 עזבון המנוח קליין נ' שרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.
בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להגיע להסכמות ביניהם לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף ולשינוי הזכויות בו, אך שינויים אלה מחייבים

עמוד 217 בספר:

הסכמת השותפים {יצויין, כי להחלטות מסוגים שונים נקבע רוב שונה} וזאת כדי למנוע מצבים בהם שותפים יקבלו החלטות, החורגות מדל"ת אמותיהם, והפוגעות בזכויות שותפיהם. כך למשל, בסעיף 62 לחוק המקרקעין נקבע, כי אין לשנות בתקנון את זכויותיהם של בעלי הדירות אלא בהסכמתם. הוראה דומה נמצאת בסעיף 2 לתקנון המצוי, לפיו בעל דירה אינו רשאי לערוך בה שינויים, אשר יפגעו ברכוש המשותף ללא הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. נזכיר, כי בענייננו מבקשת המשיבה להרוס את הבית - החלק האחד משני חלקי הבית הדו-משפחתי - מן היסוד, ולבנות תחתיו מבנה חדש, פעולה העולה מטבעה כדי פגיעה ברכוש המשותף {עע"ם 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.
מאידך, רכוש משותף מוגדר באופן שיורי, ולפיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

שאלה: האם יכול דייר לקבל בעלות נפרדת ברכוש המשותף?

תשובה: מאופיו של הרכוש המשותף עולה, כי הוא נועד לטובת הכלל. על-כן, לא מתקיימת בו בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות {ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009)}.

עמוד 218 בספר:

משילוב הגדרות "דירה" ו"רכוש משותף" כמפורט בסעיף 52 לחוק המקרקעין עולה כי בניגוד לחלק מדירה המשמש "יחידה שלמה ונפרדת" למגורים, לעסק או לכל צורך אחר, הרי רכוש משותף מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. ובמילים אחרות, יחידה מסויימת אינה יכולה להוות חלק מהגדרת דירה ובה בעת לשמש את כל או מרבית הדיירים בבניין {ת"א (שלום חי') 2809-08 רימה בידר נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ, תק-של 2010(1), 26528, 26529 (2010)}.
נעיר כי בעיקרון מהווה גג בניין בבחינת רכוש משותף {מסקנה זו נלמדת מהוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי "'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע הגגות, הקירות החיצוניים..." {ראה גם ת"א (שלום ת"א) 52351-07 יוסף ורד נ' אבשלום דיין, תק-של 2009(4), 17511, 17514 (2009)}.

שאלה: כיצד ניתן לגרוע מן הרכוש המשותף?

תשובה: הלכה היא כי "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין לפרט אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקלה ובהסקת מסקנות בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא ותחומי הפרט מאידך גיסא" {השווה גם ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807 (1980)}.

עמוד 219 בספר:

שאלה: כיצד ניתן לחשב ולאתר את שיעור הרכוש המשותף?

תשובה: צירוף שתי ההגדרות זו לזו {"רכוש משותף" כאמור בתקנון המצוי ו"דירה" כאמור בסעיף 52 לחוק המקרקעין} מביא להבנה, כי "רכוש משותף" הוא כל מה שאינו רשום כ"דירה" כהגדרתה בחוק, ומיועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית, ולמצער את מרביתם.
"רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין על-פיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
בחישוב הרכוש המשותף יש להפחית את "החלקים הרשומים כדירות". במילים אחרות, כדי לדעת מהו הרכוש המשותף בבית המשותף יהיה התהליך כזה, יהיה צורך לקחת את תשריט הבית "לנכות" ממנו את "הדירות", וכל "היתרה" שתישאר בתשריט לאחר ניכוי זה הוא הרכוש המשותף {ת"א (מחוזי יר') 6417/04 שלום חדד נ' ראובן יוסף חסידים, תק-מח 2008(1), 901, 904 (2008); ע"א (מחוזי יר') 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ מה(2), 265 (1985)}.

שאלה: מהי הטכניקה המשולבת שיורית בהגדרת ה"רכוש המשותף"?

תשובה: בהגדרה זו של המונח "רכוש משותף" בחר המחוקק בטכניקה משולבת, שיורית, מחד, ומדגימה-מפרטת, מאידך, ושתיהן משלימות זו את זו.

עמוד 220 בספר:

רכוש משותף הוא כל מה שאיננו דירה; ודוגמאות נתן המחוקק לחלקים העונים על הגדרה שיורית זו, כגון קרקע, גגות, קירות חיצוניים וכדומה.
והסיפא להגדרה חלה על אותם חלקים בבית המשותף שאינם בחינת "דירה", כלומר אם מצאנו, כי החלק בו עסקינן איננו מהווה "דירה", עדיין עלינו לבחון האם הוא מסוג החלקים בבית המשותף, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
מסקנה זו, לפיה הסיפא חלה על הרישא {משמע ההגדרה השיורית של רכוש משותף} מתבקשת, משום אופיו של הרכוש המשותף, רכוש המתאפיין בייעודו לשימוש של כל או מרבית בעלי הדירות, להבדיל מבעל דירה אחד או בעלי דירות אחדים, והגדרה שיורית לבדה, המכניסה לגדרו של המושג "רכוש משותף" כל דבר שאיננו דירה, עשויה לחטוא לכוונת המחוקק בהגדירו רכוש משותף ככזה שהשימוש בו מיועד לכל או למרבית הדיירים.
מסקנה זו מתיישבת היטב עם הפירוש המילולי-תחבירי שיש ליתן למשפט ההגדרה של הרכוש המשותף, ומשהיא מתבקשת מתוך תכלית ההגדרה שבחוק - כי אז זהו הפירוש שיש ליתן למושג הנדון, משמע "רכוש משותף".
כאמור, חוק המקרקעין אינו מגדיר את ה"רכוש המשותף" "הגדרה חיובית" אלא "בהגדרה שיורית", כלומר, כל החלקים בבית שאינם דירות הם רכוש משותף.
העובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הבית באופן ספציפי אינה גורעת מההגדרה הכללית "השיורית". נראה כי ניתן וצריך להבין את ההגדרה כך: "כל חלקי הבית המשותף (לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד וכדומה) חוץ מן החלקים הרשומים כדירות".
אם-כן, סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר ברישא של הסעיף את המונח "רכוש משותף" על דרך האלמנציה, אם כי, בהמשך מפרט על דרך הריבוי חלקים בבניין הנחשבים לחלק מהרכוש המשותף.

עמוד 221 בספר:

שאלה: מה המאפיין את חלקי הרכוש המשותף של הבניין?

תשובה: המאפיין חלקים אלה של הבניין הינו השימוש הרגיל שיעשה באותם חלקים, והמכנה המשותף הינו כי שימוש זה דרוש וחיוני לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, כך לדוגמה, חדרי מדרגות, שברור כי הם כוללים גם את החלל שמתחת לאותם מדרגות, מהוות חלק מהרכוש המשותף על-פי ההגדרה השיורית שברישא של הסעיף וגם על-פי ההגדרה שבסיפא של הסעיף.

שאלה: כיצד מבחינים בין חלקים מן הרכוש המשותף שניתן להצמידם לדירה מסויימת לבין אלו שלא ניתן להצמידם?

תשובה: מהותו של הרכוש המשותף מוגדרת בסעיף 52 לחוק המקרקעין. ואולם יש להבחין בין חלקים ממנו שמותר לבעלי הדירות להצמידם לדירה פלונית לבין אחרים שההצמדה לגביהם היא אסורה בכל הנסיבות ואלה יהיו תמיד מיועדים לשימושם של כל בעלי הדירות {ע"א 402/80 אתגר הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3), 309 (1981)}.
זאת ועוד. מותר להצמיד גג של בית משותף לדירה פלונית, משמע אין הגג נמנה על אותם החלקים שהצמדתם אסורה מבחינת החוק - ובלבד שנתקיימו כמובן תנאים המרשים זאת מבחינת הרשאה בלשון ברורה בחוזה ההתקשרות בין הקבלן לבין רוכשי הדירות.
ההבחנה המתוארת עולה מנוסחה של הגדרת "רכוש משותף" וממהותו של רכוש כגון זה: גרם המדרגות המוליך לדירות יהיה, למשל, לעולם רכוש משותף לפי טיבו וטבעו, בין אם יאוזכר מפורשות ברשימת חלקי הבית, הנכללים ברכוש המשותף, או לאו. ואולם גג או מרתף יכולים גם להיות צמודים לדירה

עמוד 222 בספר:

מסויימת, והוא, כמובן, אם ננקטו הצעדים הנאותים כדי לבטא החלטה והסכמה זו בכתובים, ובין-היתר, בתקנון {ראה בעניין זה גם ע"א 266/80 גדעון הרם נ' אייזנברג דורפמן חברה לבניין בע"מ, פ"ד לז(1), 434 (1983)}.

שאלה: מהו מעמדם של חדרי שירותים, חדר תחזוקה ומחסן?

תשובה: באשר לחדרי שירותים, ולחדר המחסן, אלה אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף מכוח ההגדרה המרבה שבסיפא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, אולם, כן נחשבים כחלק מהרכוש המשותף על-פי הרישא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, ההגדרה על דרך האלמינציה, מאחר ואינם מהווים "יחידה" נפרדת שתשמש את המטרה לה נועדה.
לגבי חדר התחזוקה, הדבר בספק משום שחדר יכול אולי להוות יחידה נפרדת שתשמש לצורכי מסחר, שזאת המטרה של היחידות השונות בקניון, גם אם הוא בשטח קטן. מה עוד שלעיתים והמטרה המוצהרת הרשומה לגביו בתשריט הינה "חדר תחזוקה". הספק בעניין החדר עולה משום רישום המילים בתשריט. על-אף-זאת, נראה כי ומאחר ועל-פי הגדרת רכוש משותף על-פי חוק המקרקעין, חדר זה אינו נחשב לחלק מהרכוש המשותף - אין עוד חשיבות למה שנכתב על גבי התשריט, מה עוד והמילים "חדר תחזוקה" אינם חד-משמעיות ואין פירושן בהכרח כי אותו חדר מהווה חלק מהרכוש המשותף.
ב- ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 6572/06 {ניב אורי נ' דוד א. קשישביץ, תק-של 2006(4), 17575, 17576 (2006)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן מדובר בצנרת מים, המתאפיינת ביעודה לשרת את דירת הנתבעים ואותה בלבד, לפיכך היא אינה מהווה "דירה" ואף אינה מהווה "רכוש משותף".

עמוד 223 בספר:

שאלה: מרפסת במבנה שייכת לדירה או לרכוש המשותף?

תשובה: ב- ת"א (שלום קר') 2107-07 {יעקב רביב נ' עומרי אשור, תק-של 2011(2), 56097 (2011)} נדונה השאלה האם מרפסות הדירות במבנה, כגון המרפסת של דירת הנתבעים כלולה בשטח הדירה או בשטח המוצמד לדירה? בית-המשפט קבע כי ניסיונם של התובעים לטעון, כי מרפסת, אשר נמצאת בקומה שבה נמצאת רק דירת הנתבעים ולפחות לכאורה השימוש הטבעי בה מיוחד לדירה זו, ואין כל קשר בינה לבין שאר חלקי הבניין, היא "רכוש משותף" - לא יצלח.
ב- ת"א (שלום ת"א) 59469-05 {יעקב רביב נ' עומרי אשור, תק-של 2011(2), 56097 (2011)} קבע בית-המשפט כי על יסוד מקבץ הראיות שהוצגו לו הינו דוחה את טענת התובעים וקובע כי המרפסת מהווה חלק בלתי-נפרד מן הדירה וכי לא היה כל צורך על-פי המצב המשפטי ששרר ערב רישום הבניין כבית משותף לציין זאת.
איזנשטיין אריה בספרו {יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בתים משותפים} גורס כי:
"גם גג המהווה מרפסת לדירה שעל ידה ניתן לרושמו כמרפסת לא מקורה אין הכרח להצמידו לדירה או לרושמו כרכוש משותף זאת בתנאי ששטח הגג משתלב עם הדירה באופן טבעי והדירה הכוללת את הגג מהווה יחידה שלמה ונפרדת כהגדרתה בסעיף 52 לחוק ושטח הגג מבחינה פונקציונאלית-ארכיטקטונית וחזותית הוא חלק בלתי-נפרד מן הדירה."

עמוד 224 בספר:

שאלה: מהי דינה של חצר?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 3157/06 {נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010)} קבע כב' השופט יצחק שמעוני כי אין חולק כי החצר הסמוכה לדירות הנתבעים היא חלק מהרכוש המשותף.
ב- ע"א 11965/05 {עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור, תק-על 2009(3), 3111, 3122 (2009)} קבע בית-המשפט כי תנאי הכרחי הוא שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת הן מבחינה חזותית והן מבחינת יעוד התא. כך למשל, נמצא כי מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה לאור הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה. בדומה, העובדה כי לחדר מסויים אין כניסה נפרדת, יכולה להעיד כי אין מדובר בחלקה עצמאית. דוגמה נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים, מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על-אף שהיה רשום ככזה.

שאלה: מהו דין מקלט?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 16393/06 {יאורי נורית נ' וגרמן טובה, תק-של 2008(3), 15334, 15341 (2008)} קבע בית-המשפט כי מקלט הינו בגדר רכוש משותף כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין. לפיכך, כל סכום שכביכול הוציאה התובעת בגין שיפוץ המקלט, הגם ששיפוץ זה נעשה לצורך קבלת היתרי הבניה, הרי שדינו להתחלק בין כל דיירי הבית בכפוף להוראות התקנון המצוי לעניין קבלת החלטות בדבר הוצאות הקשורות בניהול הרכוש המשותף בבית.

עמוד 225 בספר:

שאלה: מהו דין דירה שנבנתה בלא היתר בניה?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 40687/04 {ניצה גולדשטיין נ' איתם רות, תק-של 2008(3), 11311, 11313 (2008)} קבע בית-המשפט כי עסקינן בדירה שנועדה לשמש למגורים ואף שימשה למגורים במשך עשרות שנים, מאז שנת 1948. העובדה שנבנתה בלא היתר בניה אינה שוללת את היותה דירה לכל דבר ועניין, מבחינה פיזית ופונקציונאלית. הדיבור "דירה" נועד להוות תיאור פיזי ופונקציונאלי של המימכר, להבדיל מתיאור מצבו הסטטוטורי.

שאלה: האם צנרת המותקנת בקירות חיצוניים שייכת לרכוש המשותף?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 46444/04 {עו"ד שאולי שייקה נ' איזנשטיין לאה, תק-של 2008(3), 541, 546 (2008)} קבע בית-המשפט כי צנרת אשר מותקנת בקירותיו החיצוניים של הבניין הינה חלק מן הרכוש המשותף. עוד נקבע במקרה דנן, כי לאור העובדה כי הצינור אשר הוחלף הינו מתקופת בניית הבניין לא מן הנמנע כי עקב פגעי מזג האוויר והשנים הרבות חלה עייפות החומר, משכך, סבר בית-המשפט כי התובע היטיב עם מצב הרכוש המשותף ולכן אין זה צודק כי יישא לבדו בעלויות הכרוכות בהחלפת הצינור.

עמוד 226 בספר:

שאלה: מהו מעמדו של גג הבית?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 11850/07 {גרמיזו מרים נ' כהן לונה, תק-של 2008(2), 12491 (2008)} קבע בית-המשפט:
"6... מן התמונות שהוצגו עולה בבירור, כי פעולות הנתבע 2 בגג עלו כדי תפיסת חזקה במקום, המונעת כל שימוש בו על-ידי בעלי דירות אחרים. הלכה למעשה, בעלי הדירות האחרים אינם יכולים לעשות שימוש כלשהו בשטח שנתפס על-ידי הנתבע 2. הנתבע 2 הקים במקום סוכה [1], והציב בו מיטלטלין אישיים, בדרך היוצרת, הן מבחינה ויזואלית והן מבחינה פונקציונאלית, מתחם מגורים. נכונה טענת התובעות, כי בדרך זו יצר נתבע 2 לעצמו מקום בילוי ועבודה מובהק, מעין "פינת הסבה", השולל כל אפשרות מעשית כי מאן דהוא אחר יעשה שימוש בשטח. בנסיבות העניין, אכן, אין זה סביר, כי בעלי הדירות האחרים יעשו שימוש בשולחן האוכל שהוצב במקום, בכסאות ובכורסא, ואף לא במחשב. הצבת פריטים אלה במקום, תוך תחימתו, יצרה באופן אפקטיבי שטח אשר חסום לשימוש בעלי הדירות האחרים. בנסיבות העניין, יש בכך כדי להוות, בפועל, תפיסת חזקה ייחודית במקום, השוללת מבעלי דירות אחרים כל אפשרות סבירה לעשות במקום שימוש. בהתאם לאמת-המידה המפורטת לעיל, לנתבעים אסור לפעול בדרך זו ברכוש המשותף."

שאלה: מהו מעמדו של מקום חניה אשר לא הוצמד לאחת הדירות?

תשובה: מקום חניה אשר לא הוצמד לאחת הדירות יש לראותו כרכוש משותף. החוק, אמנם, מאפשר הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת, אך כחריג הוא

עמוד 227 בספר:

קובע לכך תנאים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 {ת"א (מחוזי יר') 1032/96 מרקס קתי נ' ידיד יוסף, תק-מח 2004(4), 7846 , 7853 (2004)}.

שאלה: פודסט מהו מעמדו?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 12735/02 {גדעון לוי נ' עזבון המנוחה ויקטוריה גבאי, תק-של 2004(3), 5148, 5150 (2004)} קבע בית-המשפט כי השיקולים להלן הובילו אותו לקבוע כי הפודסט הוא חלק מ"הרכוש המשותף" כמשמעותו בסעיף 52 לחוק המקרקעין:
א. הפודסט דנן נבנה לאורכו של אחד הקירות החיצוניים של הבניין בצידו הצפוני של הבניין והוא מוביל, לדלת הכניסה השניה שפתחו הנתבעים או מי מטעמם לדירתם בקיר החיצוני תוך הרחבת חלון קיים. "הקירות החיצוניים" על-פי סעיף 52 לחוק המקרקעין הם חלק מהרכוש המשותף.
ב. הפודסט נבנה מעל הקרקע המשותפת שעליה עומד הבניין, כך שלמעשה כל מה שנבנה על קרקע משותפת או תוך ניצול האוויר שמעליה הוא בבחינת רכוש משותף, כל עוד שבעלי הקרקע המשותפת לא ויתרו על חלקם באותה בניה.
ג. גם אם ניתן היתר בניה לגבי הפודסט, אין בהיתר כדי לפגוע בזכויות הקניין של דיירי הבית המשותף. לפיכך, העובדה שמר ברוך לוי {אביו של תובע 1 המתגורר בבניין} הסכים לבניית הפודסט אין בה משום ויתור על זכויות קניין. הוא לא נתן כל הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית.

עמוד 228 בספר:

שאלה: מהו היחס בין סעיף 13 לחוק המקרקעין {בעלות נפרדת בדירות} וסעיף 54 לחוק המקרקעין {היקף העסקה במקרקעין}?

תשובה: סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע, כי אין תוקף לעסקה במקרקעין, המתייחסת לחלק מסויים במקרקעין, והכול כשאין בחוק הוראה אחרת.
ההוראה האחרת, מצויה בסעיף 54 לחוק המקרקעין, אשר לפיו תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.
כלומר, לאור האמור בסעיפים 54 ו- 55(ב) לחוק המקרקעין, כל עסקה בדירה כוללת, מניה וביה, גם את החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לאותה דירה, מחד גיסא, ואין אפשרות לערוך עסקה במקרקעין, המתייחסת אך ורק לאותו החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לדירה, מאידך גיסא {ע"א 3451/07 חנה קאופמן נ' יצחק כהן, תק-על 2010(1), 9148, 9154 (2010)}.
ב- ת"א (שלום חי') 11713/03 {קרחי שולה נ' שיכון עובדים בע"מ, תק-של 2007(1), 6124, 6126 (2007)} קבע בית-המשפט כי בעניינו אין מדובר בעילות תביעה זהות.
סעיף 54 לחוק המקרקעין, הנמצא בפרק ו' לחוק הנ"ל קובע, כי דירה בבית משותף תהא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ועסקאות. משכך, הרי שיש להפריד בין הזכויות המוקנות בגין הרכוש המשותף, המנוהלות על-ידי נציגות הבית המשותף, כגוף נפרד, לבין זכויות בגין הרכוש הפרטי.
ההבדל וההפרדה בין זכויות אלו יוצר מעצמו שתי עילות תביעה נפרדות אשר לכל אחת סעדים משלה. לפיכך, סבר בית-המשפט, במקרה דנן, כי אין המדובר בעילת תביעה זהה ולכן הפסיקה ב- ת"א 19563/03 לא יצרה מעשה-בית-דין בתביעה דנן.

עמוד 229 בספר:

שאלה: מהו "שימוש סביר" ברכוש המשותף?

תשובה: בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}. שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים.
"שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום {ת"א (שלום יר') 3157/06 נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010)}.
אם-כן, המבחן הוא, איפוא, מבחן הסבירות מנקודת ראותם הכפולה של אדם ושכנו. הסבירות נבחנת לא רק מנקודת ההשקפה של נוחיות הנתבע, אלא היא חייבת לקחת בחשבון באותה מידה את האינטרס של המחזיקים השכנים.
לא די לשאול, האם עושה הנתבע שימוש ברכושו בדרך שיכולה להיות סבירה אלמלא היה לו שכן? השאלה היא, האם הוא משתמש בו באופן סביר בשים-לב לעובדה שיש לו שכן? {ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.

שאלה: האם שינויים שנעשו ברכוש המשותף ואשר התבטאו בהרחבת שביל המעבר, יצירת שינויי טופוגרפיה והתקנת הפרגולות הינם בגדר שימוש סביר?

תשובה: לא {ראה ת"א (שלום חי') 19353/98 עזבון המנוחה ליאונורה פישר ז"ל נ' קדישאי חנה, תק-של 2006(2), 17517, 17522 (2006)}.

עמוד 230 בספר:

שאלה: מהו הדין לגבי התקנת מזגנים?

תשובה: במשך השנים התגברה מגמה מקלה בהקשר זה. ב- ע"א (יר') 2560/01 {נציגות הבית המשותף נ' בית חינוך עיוורים לבני ישראל ואח', תק-מח 2002(2), 4486 (2002)} קבע בית-המשפט כדלקמן:
"הערכאה הקודמת ציינה בהכרעתה, כי בשנים האחרונות מסתמנת בפסיקת המפקחים על רישום המקרקעין מגמה לראות, בנסיבות מסויימות, התקנת מזגן כשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, בכפוף לתנאי הזמן והמקום. דעתנו היא, שיש לעודד מגמת פסיקה זו לאור תנאי האקלים בארץ, כל אימת שההתנגדות להצבת מזגן אינה נובעת מהפרעה ממשית לשכנים ולציבור, בין אם בשל רעש או מפגע בטיחותי ובין אם בשל פגיעה אסתטית בולטת או פגיעה ממשית אחרת, ואת השימוש במזגן - יש לראות כשימוש רגיל. קל וחומר הם פני הדברים בכל הנוגע לבתי עסק ולחנויות."
כלומר, ניתן להכליל ולסכם שיש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן, תוך גמישות וראיה אוהדת את ההתקנה, נוכח התגברות הצורך וההכרה בהיזקקות לו.
בתיק מס' 1/03 {חזן ג'קי נ' אליאסי כוכבה, פורסם באתר האינטרנט נבו (2003)} עסקינן בבית בו 17 דירות. התובע הגיש את ת/1, שהינו מסמך חתום על-ידי 11 בעלי דירות הקובע: "אנו דיירי בלוק מס' 6 תומכים בדעה כי על כל דייר המבקש להתקין מזגן או שהתקין מזגן מחובתו להתקין את המנוע של המזגן במקום המיועד שחברת הבניה י.ח. דמרי ייעדה לו".
כב' המפקחת אילנה יעקב קבעה כי מכל-מקום, ב- ת/1 אין התייחסות מפורשת השוללת אופן התקנת המזגן הנתבעת, למרות שהמסמך נערך לאחר התקנה זו. המזגן במקרה זה הותקן כאמור, כפי שניתן להיווכח בביקור

עמוד 231 בספר:

במקום, בסמוך מאוד למקום שנעשתה בו על-ידי הקבלן הכנה למדחסי מזגנים מיני מרכזיים של דירות אחרות. לאור כל זאת נראה שבמקרה זה עמדה הנתבעת בתנאי מסמך ת/1.

שאלה: מהו "שימוש סביר" בחניות שנבנו ברכוש המשותף?

תשובה: מקום בו לא נאסר במפורש בתקנון הבית המשותף שימוש מסויים בו והאסיפה הכללית לא קבעה שימוש או איסור שימוש בחלקים מסויימים שברכוש המשותף, רשאי כל אחד מבעלי הדירות לעשות שימוש ברכוש המשותף שהוא סביר בתנאי המקום והזמן.
שימוש ברכוש המשותף להחניית מכוניות נקבע בפסיקה כשימוש סביר. יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' זוסמן ב- ע"א 708/72 {פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2), 817 (1974)} לפיהם "אם הקדשת השטח לגינה לא נרשמה, המצב בעניינו אינו שונה מזה שנדון ב- ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974), לאמור תקנון הבית לא אסר, והאסיפה הכללית לא התירה ולא אסרה. במקרה כזה דין הוא, שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר, והחניית מכוניות היא בכלל זה. כמו שביאר השופט צ' ברנזון ב- ע"א 549/73 הנ"ל, חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום הסגת גבולם של שאר בעלי הדירות. השימוש הוא חולף ובעל הדירה שהחנה רכבו היום במקום פלוני יכול למצוא מחר שאותו מקום כבר נתפס על-ידי שותפו, ולא יהיה רשאי לבוא עמו בטרוניה בשל כך".
בתיק מס' 16/97 {אורה וניג ואח' נ' מרדכי מעיין ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (1999)} קבעה כב' המפקחת עדה פרנקל כי לאור העובדה כי

עמוד 232 בספר:

התקנון המצוי אינו קובע דבר לעניין שימושים יחודיים ברכוש המשותף ומשלא הוכח כי נקבעה החלטה כלשהיא באסיפת דיירים לעניין שימוש ייחודי כלשהו ברכוש המשותף והאוסר חניה בו, רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף לעשות שימוש בחניות הקיימות לצורך החניית מכוניותיהם ואין לאף אחד מבעלי הדירות זכות לחזקה ייחודית בשטח כלשהו שנבנה כחניה, קרי, השימוש בחניות נתון לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

שאלה: מהו הדין באשר לבניית גדר המפרידה את החצר לחלקות-משנה?

תשובה: בתיק מס' 28/04 {זכריה נג'יה נ' רחמים נזהד ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2005)} קבעה כב' המפקחת אילנה יעקב כי כפי שהובהר עד כה אין כל שינוי במצב הזכויות הקנייני שכן החצר הייתה ותישאר רכוש משותף. מדובר אך בזכויות חזקה ושימוש בחצר המהווה רכוש משותף.
עוד נקבע כי בניית הגדר המפרידה את החצר לחלקות-משנה לשימוש נפרד של בעלי כל דירה ודירה נבנתה על-ידי התובעת עצמה לפני עשרות שנים, על בסיס הסכמה, ולכן אין מדובר בהשגת גבול.
עוד נקבע כי ממכלול הישיבות שנערכו בתיק, ומביקור במקום, התרשמה כב' המפקחת, שהסרת הגדר עלולה לגרום להידרדרות חמורה ביחסי הצדדים ותקשה מאוד על יחסי השכנות בבית {במקרה זה גם באי-כוח הצדדים שותפים היו לדעה זו}.
לפיכך, דין התביעה להסרת הגדר - נדחית שכן כאמור, הקמתה של הגדר הייתה על-ידי התובעת עצמה, על בסיס הסכמה בין הצדדים, והיותה בשטח עשרות שנים. שינוי סטטוס-קוו שנוצר אם נורה על הסרתה יוביל לכאוס.

עמוד 233 בספר:

שאלה: מהו הדין באשר להתקנת שלטים ברכוש המשותף?

בתיק מס' 58/00 {נציגות הבית המשותף נ' אפרצ'ב מיכאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2000)} עסקינן בתובענה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו בטענה כי הנתבע הקים בדירתו עסק של גלריית תמונות ובשל כך הציב על קירות וגדר הבית המשותף שלטים גדולים והוא אף מוציא ומציג לראווה בחצר ועל גדרות הבית המשותף תמונות ומסגרות.
ה"בית המשותף" לא נרשם עדיין בפנקס הבית המשותפים ולכן הוראות שבפרק ו'1 לחוק המקרקעין יחולו. משאין פרק ו'1 לחוק המקרקעין דן בזכויות קניין, קבעה הפסיקה כי המבחן להגדרת הרכוש המשותף הינה הגדרת הייעוד בלבד.
כב' המפקחת עדה פרנקל, קבעה כי התקנת השלט הגדול על קיר הבית המשותף, התקנת השלט הגדול על גדר המקיפה את הרכוש המשותף והצבת ציורים ותמונות ברכוש המשותף אינם בבחינת שימוש רגיל וסביר המתאפשר במקביל לכל אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף ומשכך, על הנתבע להראות כי קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות להתקנתם.
בעניין זה נקבע כי מן הראיות בתיק עולה כי בעלי הדירות פעלו מייד משהותקנו השלטים על קירות הבית בכל דרך שהיא בכדי להביא להסרתם. לפיכך, די בכך להוכיח כי לא ויתרו על זכותם לשימוש ברכוש המשותף.
עוד נקבע כי טענת הנתבע כי הוא רשאי לנהל עסק של גלריה מכוח "חוק רישוי עסקים" והוא רשאי להשאיר השילוט על קירות הבית בשל העובדה ששילם לעיריה בגין התקנת השלטים מן הדין שתידחה.
זכויותיו של הנתבע לעשות שימוש ברכוש המשותף נגזרות מן ההוראות שבחוק המקרקעין והתקנון המצוי שבתוספת לחוק. הוראות אלו חלות ומחייבות אותו ראש ראשון ואין הן נדחות מכוחן של הוראות חוק אחרות.

עמוד 234 בספר:

המחוקק אינו משחית מילותיו לריק. כל חוק מיועד למטרה אחרת ואינו בא לבטל הוראות שבחוק אחר. למה הדבר דומה? לאדם אשר קיבל היתר בניה מכוח הוראות חוק התכנון והבניה ועל-אף-זאת לא תותר לו הבניה ברכוש המשותף אם לא עמד בדרישותיו של חוק המקרקעין.
זאת ועוד. אין בעובדה שקיבל היתר כדין כדי לייתר את הוראות חוק המקרקעין אלא - שאם עמד בדרישות חוק המקרקעין וקיבל את הסכמת בעלי הדירות האחרים לבניה ברכוש המשותף, נדרש הוא להיתרים שבחוק התכנון והבניה כתנאי לבניה מכוח הוראות חוק אלו. משמע, נדרש הוא לעמוד בדרישות המוגדרות בחוקים שונים בלא שקיום האחד מייתר את החובה לקיים את האחר.
אף טענת הנתבע כי אם יחוייב בהסרת השלטים תפגע יכולתו לפרנס את משפחתו אין בה לשנות מהוראות הדין החל שכן הכלל הבסיסי בעניינים בהם הפגיעה היא בזכות הקניין של הזולת הובא ב- ע"א 281/61 {שלוסר נ' כץ, פ"ד טו 2329 (1961} שם נפסק:
"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כלשהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני-אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית. דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו הלכה מעין זו."
עוד נקבע כי גם הצבת תמונות בחצר הבית, על-אף שאין במעשה זה משום תפיסה ייחודית ולצמיתות של שטחים מן הרכוש המשותף, יש בה לשנות את אופיו של הבית מבית מגורים לסביבה מסחרית וביחד עם השלטים יש בהם לפגוע בבית המשותף ובייעודו ובכך לגרום לירידת ערך הדירות בבית. נימוקים אלה מקנים לבעלי הדירות הזכות להתנגד להצבתם ברכוש המשותף.

עמוד 235 בספר:

שאלה: האם התקנת צובר גאז מהווה הסגת גבול או פגיעה ברכוש המשותף?

תשובה: לא {ע"א 10462/04 פיקניק בע"מ נ' נכסי ד.ק.א בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.

שאלה: האם התקנת דק, הנחת צמחיה, כסאות ושולחנות ישיבה רבים בגינת הבית המשותף מהווה שימוש סביר?

תשובה: גינה נועדה, מעצם טבעה, לנוי ולשימוש חופשי של בעלי הדירות בבית. כאשר מתברר כי בגינה הותקן דק והונחו צמחיה, כסאות ושולחנות ישיבה וכן יש במקום תאורה ומאווררים ולמעשה הגינה הפכה להיות חלק של ממש מבית העסק - כל אלה מצביעים על שימוש מסחרי בגינה קרי, שימוש לא סביר בגינת הבית המשותף.

שאלה: מהו הדין באשר לפריקת סחורות ברכוש המשותף?

תשובה: פריקת סחורות בשטח החנייה המשותפת והשארת הסחורות עד להכנסתן אל פנים החנות {ולעיתים מדובר בשעות ארוכות קרי לא מדובר בפרקי זמן קצרים של 5 עד 10 דקות} וחניית משאיות הפורקות סחורה במעבר, אינן יכולות להיחשב כשימוש סביר ברכוש המשותף וגם לא כשימוש

עמוד 236 בספר:

משותף. {עש"א 10716-03-10 קו-אופ רשת הריבוע הכחול תל אביב דן השרון-הרצליה ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

שאלה: מהם חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות?

סעיף 55 לחוק קובע כי "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף". המשמעות היא כי חלקו של כל בעל דירה משתרע על פני כל הרכוש המשותף בחלק יחסי מרכוש זה.

שאלה: כיצד יקבע שיעור חלקם של בעלי הדירות?

תשובה: שיעור חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף ייקבע בתקנון, ובהיעדר קביעה כזו, ייקבע השיעור בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף {סעיף 57 לחוק המקרקעין}.

שאלה: האם ההצמדה מהווה עסקה במקרקעין?

תשובה: ההצמדה היא "עסקה במקרקעין" שאינה מתבצעת באמצעות שטר עסקה אלא באמצעות התקנון המוסכם. התקנון מקבל תוקף כלפי צדדים שלישיים רק אם נרשם {סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין}, כך שכל אדם המעיין בנוסח הרישום של הדירה בבית המשותף יכול לדעת אם שטח מסויים מהרכוש המשותף הוצא ממנו והוצמד לדירה פלונית בבית.

עמוד 237 בספר:

שאלה: האם ניתן לעשות עסקת שכירות בגג?

תשובה: אין כל מניעה, לעשיית עסקת שכירות, לרבות חכירה, בגג שהוצמד לדירה מסויימת בבית משותף, וזאת לנוכח הוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין. עסקה כזו לא תהיה אפשרית כאשר הגג הוא בגדר "רכוש משותף", אך זאת לא בשל המניעה לעשות עסקת שכירות בחלק מסויים של המקרקעין, מניעה שלא קיימת, אלא בשל זכויות יתר בעלי הדירות באותו גג {ראה גם תא"מ (שלום ת"א) 47457-08 רומן אהרון נ' נתנאל מור, תק-של 2011(2), 108213, 108217 (2011)}.

שאלה: האם ניתן לבצע עסקאות ברכוש הצמוד לדירה ובאילו נסיבות?

תשובה: בהתאם ללשון החוק, לא ניתן לבצע עסקאות ברכוש הצמוד לדירה בנפרד ממנה וכי מי שמבקש לבצע עסקאות ברכוש המשותף, חייב להקדים ולבצע עסקה בדירה גופה {תמ"ש (משפחה ת"א) 28029-09-10 א.ד. נ' ר.ט., תק-מש 2011(1), 808, 809 (2011)}.
סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע את הכלל להוצאת חלק מסויים מהרכוש המשותף והצמדתו ליחידה פלונית, במסגרתו הבדיל המחוקק בין שני סוגי רכוש משותף: רכוש הניתן להצמדה ורכוש שלא ניתן להצמדה, גם בהינתן הסכמה.

עמוד 238 בספר:

שאלה: מהו מעמדו של הרכוש המשותף כל עוד לא הוצמד?

תשובה: עולה מן הוראות החוק כי "הרכוש המשותף" כשמו כן הוא, משותף לכל בעלי הדירות בבית המשותף וחלקו היחסי של כל אחד מהם מתפשט בכל אתר ואתר של הרכוש המשותף, ואין לשום בעל דירה חלק מסויים בהם. הזכות של כל בעל דירה היא זכות יחסית המוגדרת מתמטית ולא פיסית {ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}. כל עוד לא הוצמד הרכוש המשותף לדירה מסויימת, אין בידי בעלי אותה דירה זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסויים מהרכוש המשותף {ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

שאלה: מהי משמעות הצמדה של חלק מסויים?

תשובה: ההצמדה מעניקה לבעל הדירה את הזכות להשתמש בשטח באופן בלעדי, אך הוא אינו רשאי לבנות עליו ללא הסכמת כל יתר בעלי הדירות, גם אם קיבל היתר בניה מאת הרשויות המוסמכות. זכותו לבנות מותנית במתן אפשרות כזו באופן מפורש בתקנון המוסכם, או בהסכמה בכתב מאת יתר בעלי הדירות. יחד-עם-זאת, סעיפים 71א עד 71ד לחוק המקרקעין {שנוספו בתיקון מס' 18 לחוק}, מפרטים תנאים מסויימים המאפשרים לבעל דירה ליטול שטח מסויים מהרכוש המשותף, ולהצמידו לדירתו לשם הרחבת הדירה, גם ללא הסכמה של כל יתר בעלי הדירות.
"הצמדה" של חלק מסויים ברכוש המשותף ושיוכו לדירה מסויימת משמעותה כי החלק שהוצמד חדל להיכלל ברכוש המשותף ודינו לכל דבר כדין הדירה

עמוד 239 בספר:

שאליה הוצמד. ההצמדה צריכה לקבל ביטוי בתקנון המוסכם והיא תקפה כלפי צדדים שלישיים אם התקנון נרשם {ע"א 1791-08 לוי ואח' נ' דרורי טובה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.
למרות הכלל הרחב, חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הדירות בבית משותף להסכים "שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית" {ראה סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין}. ההצמדה מאפשרת להוציא חלק מן הרכוש המשותף מנחלת הכלל ולהפכו לקניין בלעדי של אחד מבעלי הדירות.
תוצאות ההצמדה הן שיוך קנייני של החלק שהוצמד אל הבעלות בדירה. החלק המוצמד הופך להיות "חלק אינטגראלי ממנה" {ראה גם מ' דויטש קניין, כרך א', (התשנ"ז-1997), 680} ועל-כן, טעון הליך ההצמדה רישום {ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009) ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2708-05 {מוסי אברהם נ' נאדר דדבקש, תק-מח 2011(2), 1427, 1434 (2011}.

שאלה: מה משמעותו של סעיף 55 לחוק המקרקעין?

תשובה: סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע כי "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף". המשמעות היא כי חלקו של כל בעל דירה משתרע על פני כל הרכוש המשותף בחלק יחסי מרכוש זה.

עמוד 240 בספר:

שאלה: האם ההצמדה מהווה עסקה במקרקעין?

תשובה: ההצמדה היא "עסקה במקרקעין" שאינה מתבצעת באמצעות שטר עסקה אלא באמצעות התקנון המוסכם. התקנון מקבל תוקף כלפי צדדים שלישיים רק אם נרשם {סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין}, כך שכל אדם המעיין בנוסח הרישום של הדירה בבית המשותף יכול לדעת אם שטח מסויים מהרכוש המשותף הוצא ממנו והוצמד לדירה פלונית בבית.

שאלה: מהו דין הצמדת החצר לדירה באופן המונע גישה למחסן?

תשובה: הצמדה כזו סותרת את הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, האוסרת הצמדה של חדרי "מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" שכן, כניסה לבית היא מתקן הנועד לשמש כל דיירי הבית.

שאלה: מהו דינו של רכוש משותף בבניין שטרם נרשם כבית משותף?

תשובה: מאחר שהבניין הינו בניין שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, יש לפנות לסעיף 77א שבפרק ו'1 בחוק המקרקעין הקובע מהו "רכוש משותף" של בניין שטרם נרשם כ"בית משותף".

עמוד 241 בספר:

שאלה: כיצד ניתן לקבוע אם שטח כלשהו בבניין שטרם נרשם כבית משותף נמנה על שטחי הרכוש המשותף של אותו בניין?

תשובה: בנסיבות אלו מן הראוי להחיל את "מבחן היעוד" הקבוע בסיפא של הגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 77א בחוק המקרקעין {"המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"; ראה גם רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3), 144 (1987)}.
המבחן, על-פי הגדרה זו, להיות הרכוש "רכוש משותף" הוא מבחן הייעוד בלבד. במילים אחרות, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.
זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, ולכן אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו'1, שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה {המשמעות "הטכנית"} ואף-על-פי-כן אין ל"בעלי" הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה"רכישה" להשתמש בחלק זה של הבניין {כגון שזכות השימוש במעלית קיימת בידי בעל דירה אחת}, פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו {ראה גם ע"א 2525/92 ראוכברג נ' עיריית רמת גן, פ"ד מז(5), 850 (1993); ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ, פ"ד נט(1), 943, 955 (2004); אשר לפסיקת בתי-המשפט המבקשת לצמצם תוקפה של ההלכה כפי

עמוד 242 בספר:

שנקבעה בפרשת ראוכברג ראה ת"א (יר') 8542/06 בנג'ו נ' אשוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.

שאלה: האם תיתכן הכרה בעסקה נפרדת בזכויות בניה על גג, האם זו המסקנה הנלמדת אודות כוונת הצדדים בנסיבות הקונקרטיות של המקרה?

תשובה: ניתן להגיע להסכמה חוזית לפיה תוקנינה זכויות בניה קיימות או עתידיות בבית משותף למי מבעלי הדירות באותו בית אף בלא הצמדת הגג או החצר שבהם ניתן לממש בניה זו ליחידה שבבעלותו וכן ניתן להקנותן לצד ג' {למשל קבלן}, שאיננו נמנה עם בעלי הדירות כלל. השאלה אם אכן הוקנו זכויות כאמור היא בעיקרה שאלה שבעובדה ואת התשובה עליה יש לחלץ מן הראיות המוצגות בכל מקרה ומקרה {ראה גם רע"א 2912/11 שלומית יקיר נ' שפירא לוי, תק-על 2011(2), 2438, 2440 (2011)}.

שאלה: מהי אחריות בעל חלק מוצמד לנזקי מים מחלק זה?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות יר') 4912-09 {היידי נג'ר נ' דן שלבר, תק-של 2010(3), 7223 (2010)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי דינו של שטח מוצמד כדין הדירה עצמה, כפי שנקבע בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, וממילא נזקי מים הנובעים מנזילה מהשטח המוצמד מצויים באחריותו של אותו אדם שהשטח מוצמד לדירתו. מכאן, שהמחלוקת אינה אלא בשאלה אם הנזקים שנגרמו לתובעת נובעים מהשטח שצמוד לדירת הנתבע אם לאו.

עמוד 243 בספר:

שאלה: מהי ההבחנה בין הצמדתו של חלק מסויים לדירה ולזכות לבנות על החלק הצמוד?

ב- ת"א (מחוזי יר') 9182/07 {ד"ר צבי כץ נ' דנה ונציה, תק-מח 2010(1), 5929, 5934 (2010)} נדונה הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים. בית-המשפט קבע:
"החוק מאפשר, אם-כן, להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירה, כשדינו של החלק הצמוד כדין הדירה שאליה הוצמד. יחד-עם-זאת, נעשתה הבחנה בין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות, לבין זכות בעל הדירה לבנות בשטח הצמוד ולחברו לדירתו. לשם בניה בשטח הצמוד, יש צורך בהסכמה מפורשת של כל מי מבעלי הדירות שזכויותיו יפגעו בשל הבניה (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807, 812 (1980))."

שאלה: האם הסכמת מוכרת לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה כוללת גם הסכמה לבניה ושימוש בשטחים אלה למגורים?

תשובה: ב- ת"א (מחוזי יר') 9182/07 {ד"ר צבי כץ נ' דנה ונציה, תק-מח 2010(1), 5929, 5934 (2010)}נפסק כי:
"עיקרה של מלאכת פרשנות החוזה הוא הניסיון לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים, קרי: כוונתם המשותפת כפי שבוטאה בחוזה. המקור האמין והחשוב ביותר לאומד-דעתם של הצדדים הוא לשון

עמוד 244 בספר:

החוזה עצמו. על-פי ההלכה, מקום בו לשון החוזה היא ברורה וחד- משמעית, יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו (ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, תק-על 2008(1), 840 (2008)). לשון זו יש לנסות ולקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה, כאשר משמעות גלויה עדיפה על פני משמעות נסתרת (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה), 303-301 ). רק שעה שלשון החוזה אינה ברורה די הצורך, יש לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה, על-מנת שאלה תלמדנה על אומד-דעתם של הצדדים, ותסייענה בפרשנותו (ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, תק-על 2009(4), 242 (2009) עמודים 27-24 בפסק-הדין, ראה גם דברי כב' השופט י' דנציגר ב- ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3), 3574 (2009) עמודים 74-73 בפסק-הדין).
18. בענייננו, אין בלשון החוזה כל אחיזה לטענות התובע. אין בהסכם כל תניה המורה על הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים, לצירופם כשטח עיקרי לדירה, או להענקת אחוזי בניה לתובע. יתירה מכך, אפילו בטיוטות החוזה המתוקנות שהוצעו על-ידי ב"כ התובע במהלך המשא-ומתן אין כל תניה כזו. לשונו של החוזה העומד ביסוד ההתקשרות בין המוכרת והתובע ברורה, ומעידה על-כך שכוונת הצדדים הייתה לצירוף המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה, ולא כשטח עיקרי למגורים: החוזה מבחין בין הדירה עצמה לבין המחסן, שטח המילוי ושלוש המרפסות, המוגדרים בחוזה כ"מחסן ושטחים נוספים שיוצמדו לדירה" (סעיף 1 לחוזה). ההתייחסות למחסן ולשטח המילוי אינה כאל חלק מן הדירה, אלא כשטחים אשר יוצמדו לה."

עמוד 245 בספר:

שאלה: האם ניתן לעשות עסקה נפרדת בשטח המוצמד?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות ב"ש) 3088/07 {ונטורה שלמה נ' קולומייסקי מרגריטה, תק-של 2008(4), 28400, 28403 (2008)} קבע בית-המשפט:
"ב. אפשרות לערוך עסקה נפרדת במוצמד נשללה על-ידי בית-המשפט העליון מפי כב' השופט שמגר עוד לפני מועד המכר לנתבעת ב- ע"א 26/86 אברהם דר נ' ד"ר אלי גדרון, פ"ד מג(1), 75, 84 (1989) (להלן:"גדרון") שלפיו: 'משמע, לאור האמור בסעיפים 54 ו- 55(ב), כל עסקה בדירה כוללת, מניה וביה, גם את החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לאותה דירה, מחד גיסא, ואין אפשרות לערוך עסקה במקרקעין, המתייחסת אך ורק לאותו החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לדירה, מאידך גיסא. עוד נאמר בגדרון כי: "אין ללמוד מן האמור בסעיף 55(ג) סיפא, כי ניתן לערוך ברכוש המשותף המוצמד עסקה במקרקעין בנפרד מעסקה לגבי הדירה, בניגוד להוראה המפורשת אשר בסעיף 55(ב)" בבסיסה של עמדה זאת עומדים שני שיקולים פרשניים. לפי האחד סעיף 55(ב) מהווה דין מיוחד לעומת סעיף 55(ג) סיפא. ההוראה שלפי אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה חולש על כל פעולה משפטית בקשר לחלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה. לפי השיקול הפרשני השני הוא שיש לשאוף לפרש הוראות באופן שיתיישבו זאת-עם-זאת ולא יסתרו זאת את זאת. (ההוראה, לפיה אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה, וההוראה, לפיה דינו של הרכוש המשותף שהוצמד כדין הדירה שאליה הוצמד, חייבות להתפרש במידת האפשר לפי כללי הפרשנות המקובלים עלינו, באופן שיתיישבו זו עם זו ולא באופן המוליד סתירה

עמוד 246 בספר:

ביניהן). יצויין שגם לדעת כב' השופט א' גולדברג בפסק-דין דר אין לבצע עסקאות ברכוש המשותף אלא עם בעלי דירות אחרים.
ג. בהקשר זה כתב פרופ' ויסמן:
"חלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה כלשהי חדל מלהיות כפוף להוראות שבחוק המקרקעין בדבר רכוש משותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד... כשם שאין אפשרות לשעבד במשכנתא חדר מדירה שבבית משותף כך גם אין לשעבד במשכנתא חלק שהוצמד לדירה."
וראה י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 421-420. אגב, הלכה כמעשה הואיל ולפי עמוד 1 לנספח ז' לכתב התביעה תשובה דומה נתנה לתובע.
לסיכומה של נקודה זאת משהסתבר שהמחסן הוצמד לדירה לא ניתן לבצע בנפרד עסקה לגביו."

שאלה: מה דינו של פתח ארובה היוצא לגג המוצמד לאחת הדירות?

תשובה: ב- ת"א (מחוזי חי') 117/08 {נעם אלון נ' שמואל רופא, תק-מח 2008(3), 1158, 1160 (2008)} קבע בית-המשפט כי מאחר ואין חולק כי הפיר המשותף בו עוברות ארובות שתי הדירות נבנו טרם רישום הבית כבית משותף, ונוכח הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, הרי שאף אם חלק הגג בו נמצא פתח הארובה הוצמד לדירת התובעים; הרי שהצמדה זו מתייחסת לאותו שטח גג למעט פתח הארובה עצמו שהינו מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות.

עמוד 247 בספר:

שאלה: האם מחסן מהווה חלק מן המקלט בבית?

תשובה: ב- ע"א (מחוזי יר') 11332/07 {חברת חלקה 66 בגוש 30150 בע"מ נ' קיסטר מאיר יעקב ואח', תק-מח 2008(2), 11676, 11678 (2008)} קבע בית-המשפט:
"5. הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 24.8.69 ותוקן ביום 13.10.70 וביום 24.11.92. שעה שנרשם הבית כבית משותף, תוכנית הרישוי תאמה את רישום יחידה 21 כמחסן, שכן אחרת הייתה קמה סתירה בין התוכניות שהוגשו לרישום ובין-היתר הבניה. ב"כ המערערים אינו חולק על-כך שמלכתחילה אמור היה המחסן להוות חלק משטחו של המקלט. ב"כ המערערים גם אינו חולק כי לאור הוראת סעיף 55ג לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לא ניתן להוציא מקלט משטחו של הרכוש המשותף, אלא שלטענת המערערים, חל שינוי בתוכנית הבניין וכי ביחסים שבין המערערים לבין רשות הרישוי, אישרה הרשות את צמצום שטח המקלט באופן שהתאפשר רישום המחסן כיחידה נפרדת. תימוכין לטענותיו ניתן למצוא במוצג 3 מטעם המערערים (מוצג 6 מטעם המשיבים) על-פיו הוצא שטח המחסן משטח המקלט וסומן כיחידת רישום נפרדת. כפי שקבע בית-משפט קמא, בהיעדר ראיה לסתור, חזקה כי ההליך לתיקון צו רישום הבית המשותף, בגדרו נרשם המחסן כיחידה נפרדת, הליך אשר נעשה לפני שנים רבות, נעשה בהתאם להוראות החוק ועל-פי תכנית ההיתר.
6. הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובעת כלהלן:
'בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן: "התקנון"), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית,

עמוד 248 בספר:

מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות: הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית...'
כאמור, מלכתחילה אמור היה המקלט להשתרע גם על השטח בו מצוי כיום המחסן. המערערים פעלו לשינוי היתר הבניה לאחר שצומצם מספר הדירות בבניין וקיבלו הסכמת הרשויות לכך ששטח המחסן ייגרע משטחו של המקלט. לו הייתה קיימת תוכנית בניה מאושרת של הבית המשותף ותוכנית זו הייתה מהווה חלק מחוזי המכר שבין המערערים ולבין המשיבים, ובאותה תוכנית שטח המחסן היה מצויין כמיועד למטרה אשר בדרך-כלל משמשת את כל הדיירים, רשאים היו המשיבים להניח כי אותו שטח מהווה חלק מהרכוש המשותף והנחה זו הייתה מחייבת את המערערים (ראה ע"א 60/80 מנחם שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבניין בע"מ, פ"ד לו(3), 48 (1982)). כך לא נטען בענייננו, מחד, אולם, מאידך, הטענה היא כי לא ניתן לנגוס משטחו של המקלט, זאת נוכח הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. יהבם של המשיבים מוטל, איפוא, על הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ולא על התחייבות חוזית מפורשת (למעט המצג שנטען כי הוצג למשיב ברנדוב) (והשווה לצורך כך ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ואח' נ' חיה וינטראוב ואח', פ"ד לד(3), 813 (1980)).
בענייננו, עומדים למשיבים לרועץ שני גורמים: האחד, כאמור, המשיבים אינם נסמכים על הוראה חוזית בדבר היות המחסן חלק מהמקלט, אלא על-כך שבשעת "לידתו" של המקלט הוא כלל בחובו גם את שטחו של המחסן. אולם, לרשות המשיבים הועמד, בסופו-של-דבר, מקלט שאושר, מבחינת שטחו, על-ידי הרשויות (ולא נטען על-ידי המשיבים כי שטחו "המצומצם" של המקלט הקיים, אינו תואם לדרישות הדין). משכך, לא הופרה על-ידי המערערים הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. הוראה זו חלה על אותם חלקים המהווים חלק מסויים מהרכוש המשותף. "חלק" יכול שיהווה חלק מסויים מהרכוש המשותף גם על-פי ההתחייבויות החוזיות שבין הצדדים, עוד בטרם נבנה

עמוד 249 בספר:

הבניין בפועל, אולם, וכאמור, בענייננו אין הדבר כך: בחוזים שנחתמו בין המערערים ובין המשיבים לא הוגדרו גבולותיו של המקלט, מיקומו או פרט מזהה אחר, למעט התחייבות המערערים לכך שלכל רוכש דירה תהא זכות משותפת, ביחד עם יתר רוכשי הדירות, במקלט (וכן בחדר המדרגות, בגג ובחדר ההסקה). התוכנית המחייבת את הצדדים הייתה תוכנית הדירה בלבד ואילו תוכניתו הכוללת של הבניין לא היוותה חלק מהמסמכים המחייבים. כן אין מחלוקת כי למערערים הייתה שמורה הזכות, על-פי חוזה המכר, לבנות מחסנים (גם כאלה שיירשמו כיחידות נפרדות) וכן שהמערערים היו רשאים למכור מחסנים או להשתמש בהם (ראה מוצג 4 למוצגי המערערים, סעיף ה' ואילך). ההתחייבות הברורה לה התחייבו המערערים בהקשר זה, הייתה לבנות את הבניין בהתאם לרישיונות הבניה ובהתאם לתוכניות אשר יאושרו על-ידי עיריית ירושלים. המצב לפיו המחסן מהווה יחידה נפרדת, הנבדלת משטח המקלט, תואם לתוכנית היתר הבניה כפי שאושר על-ידי עיריית ירושלים."

שאלה: האם כאשר בעל דירה נתן הסכמה לשימוש מסויים, האם לא יוכל לחזור בו מהסכמה זו - לצמיתות?

תשובה: ב- ע"א (מחוזי ת"א) 1341/02 {עזרא חלוצי נ' ש. בן בשט בע"מ, תק-מח 2006(3), 1621, 1625 (2006)} קבע בית-המשפט:
"בענייננו, אין זה מוכחש כי המערער הסכים בזמנו להתקנת השער. עם-זאת, בשלב מסויים ועם שינוי הנסיבות, כמוסבר, הגיע המערער למסקנה כי הדבר גורם לו הפרעה לשימוש ביחידותיו, וגורע מן הזכויות הקנייניות המוקנות לו. האם במקרה שכזה לא יוכל הוא לחזור מן ההסכמה?

עמוד 250 בספר:

לדעתנו, שגתה המפקחת המלומדת כאשר קבעה כי לא ניתן לחזור מן ההסכמה האמורה. ראשית, מן הטעם שההסכמה לא ניתנה לצמיתות. אמנם היא לא הוגבלה בזמן, אולם גם אם כך, 20 שנה הם בהחלט מעבר לזמן סביר. כמובהר, המערער לא קיבל כל תמורה מהמשיבה עבור הסכמתו להצבת השער. אשר למערכת האזעקה, הסכמה זו לא נתבקשה וכתוצאה מכך גם לא ניתנה. בנסיבות אלו אין ספק כי מדובר ברשות חינם. על-פי ההלכה הפסוקה מקום בו מדובר במתן רשות חינם לתקופה בלתי-קצובה זכאי נותן הרשות לחזור בו מן הרשות בכל עת (ראה: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977); ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד כט(3), 693 (1985); ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985); ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986)). גם אם היה מדובר ברשות בלתי-הדירה, עדיין אין הדבר מונע את ביטולה ואף אינו בהכרח מזכה את בר-הרשות בפיצוי כלשהו (ראה: ע"א 496/82 הנ"ל; וכן ע"א 515/76 לוי נ' ויינמן ואח', פ"ד לא(2), 127 (1977); ע"א 1414/00 דן-גת בע"מ נ' עונה, תק-מח 2001(4), 371 (2001); ע"א 1364/01 יושע נ' לוי, תק-מח 2003(4), 2310 (2003)).
ודוק: לעניין זכות החזרה של המרשה אין זה מעלה או מוריד, אם מדובר ברשות מפורשת או ברשות ממכלא. האחרון כראשון ניתן לביטול על-ידי נותן הרישיון (ראה: ע"א 32/77 טבולצקי נ' בית כנסת ובית-משפט לחסידים, פ"ד לא(3), 210, 214 (1977); ע"א 2467/91 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' יעקוביאן, תק-על 92(1), 1462 (1992)). יש להעיר כי ככל שמדובר בזכות קניינית ופגיעה קניינית ברכוש המשותף, קובע הדין כי אין די בהסכמה משתמעת או מכללא והיעדר התנגדות "אינו עולה כדי הסכמה מפורשת". בכל מקרה כאשר קיימת רשות כאמור, אין צורך בהודעה מפורשת על ביטולה, ודי בגילוי-דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון (ע"א 32/77 הנ"ל, 218 מול האות "ב").

עמוד 251 בספר:

במילים אחרות; מרגע שהודיע המערער על ביטול הרשות, ולעניין זה אין נפקא מינה אם נעשה הדבר באמצעות המכתב מיום 12.01.87 או במסגרת התכתבות שקדמה להגשת התביעה למפקחת (סעיף 13 לכתב התביעה), או למצער בעצם הגשת התביעה - הפכה המשיבה להיות משיגת גבול ברכוש המשותף (השווה: ע"א 477/68 הופמן נ' מיכאלי-לויטל, פ"ד כג(2), 52, 54 (1969) מול האות "ז"; ת"א (שלום ת"א) 18349/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' כלב, תק-של 2000(2), 1110 (2000)). בתביעה שעניינה זכות קניינית, ובמיוחד הבטחת זכות גישה ומעבר חופשיים דרך חדר המדרגות המשותף לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, אזי שיקול-הדעת המוקנה לבית-המשפט להימנע ממתן צו עשה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו, הינו מצומצם ביותר (ראה: ע"א 416/62 לוי נ' לוי, פ"ד יז(2), 861, 865 (1963); ע"א 538/80 דרחי נ' כורש ואח', פ"ד לו(3), 498 (1982); ע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון ואח', פ"ד נה(1), 199 (1999)).
רק בנסיבות חריגות ובמקרים קיצוניים, כאשר מלכתחילה דובר על רשות בלתי-הדירה, תשלל מן הנותן האפשרות לחזור בו מהסכמתו (ע"א 515/76 הנ"ל; ע"א 496/89 סלאמה אל קאלאב ואח' נ' אוניברסיטת בן-גוריון ואח', פ"ד מה(4), 343 (1991)).
לפי מצוות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, חדר המדרגות המשותף נמנה על חלקי הרכוש המשותף שאין להתיר הצמדתם לדירה אחרת. משמע קיים איסור קוגנטי להצמידו. סוג ייחודי זה של רכוש משותף מכונה על-ידי המלומד אריה איזנשטיין כ"רכוש משותף הכרחי" (ראה, א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, 398). אין ספק כי באוסרו על גריעת חדר המדרגות מהרכוש המשותף הודרך המחוקק, בנוסף לשיקול של הבטחת מעבר חופשי ונגישות תמידית ליחידות הבית המשותף, גם על-ידי השיקול הבטיחותי והתעבורתי, שכן חדר המדרגות הוא המוצא היחידי מן היחידות לרחוב.

עמוד 252 בספר:

זאת ועוד; סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות במקרקעין אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר, לכן אין המשיבה זכאית להיצר את צעדיו של המערער מכוח היותה בעלים של יחידות בבית המשותף.
אשר-על-כן, הותרת המצב הקיים על כנו יגרום לעיוות דין וקיפוח המערער, מאומה לא יגרע גם מחלקה של המשיבה אשר תוכל להתקין את השער ומערכת האזעקה והאינטרקום באותם חלקים שהם בבעלותה היחידה ואינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף."

שאלה: האם הנציגות של הבית המשותף מוסמכת להעניק זכות קניינית ברכוש המשותף?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 1222/05 {כל בו הומינר בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, תק-של 2006(1), 5340, 5343 (2006)} קבע בית-המשפט כי ממילא, לא מוסמכת הייתה הנציגות להקנות זכות קניינית לתובעים בשטח הרכוש המשותף ללא שנטען כי התקיימה פרוצדורה הקבועה לשם כך בחוק המקרקעין.
בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לשם הצמדת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף לדירה פלונית נדרשת הסכמה של כלל הדיירים ורישום הפעולה בתקנון הבית המשותף.
ב- ת"א (שלום חי') 7940/97 {תמנון שיווק מערכות התראה ומיגון בע"מ נ' עו"ד יונגר ישראל, תק-של 2005(3), 30054, 30060 (2005)} קבע בית-המשפט כי עבודות ההרחבה בוצעו בידיעת החברה ובהסכמתה. כפועל יוצא מכך גם השימוש הבלעדי היה בהסכמה. יחד-עם-זאת, ראוי להדגיש כי הסכמה זו

עמוד 253 בספר:

כשלעצמה אינה מהווה עסקה ברכוש המשותף, שהרי לפי סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין במנותק מהיחידות אליהן הוצמד.
ב- ה"פ (שלום ת"א) 201303/04 {ברמן יוג'ין נ' דישי אנדרי, תק-של 2005(1), 4704, 4706 (2005)} קבע בית-המשפט כי ההלכה הפסוקה הכירה באפשרות כי בבית משותף יהיו חדרי מדרגות נפרדים שיוצמדו לדירה מסויימת, אם הם לא נועדו לשמש את כל בעלי הדירות.

שאלה: מה דין אטימת פתח למרתף בקיר חדר המדרגות?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 1606/98 {קשפיצקי אסתר נ' בן ברוך נעמי, תק-של 2001(3), 15045, 15050 (2001)} קבע בית-המשפט:
"פסק-הדין ב- ע"א (מחוזי יר') 4414/97 ירד נ' הממונה על המרשם, פורסם באתר האינטרנט נבו (1998), עליו מסתמכים הנתבעים, הוא פסק-דין חריג בנוף הפסיקה הנוגעת לבתים משותפים. באותו עניין נדונה השאלה באם ייתכן רישום בית כבית משותף מקום שכל חלקי הרכוש המשותף ללא יוצא-מן-הכלל הוצמדו באופן ספציפי לדירות ולא נותר אף חלק מהרכוש המשותף העומד לשימוש כלל הדיירים. נקבע שם כי ייתכן מצב בו בבית משותף, לא יהיה כלל רכוש משותף, וניתן להצמיד את כל הרכוש המשותף לדירות, כולל הקירות החיצוניים. אולם פסק-דין זה אינו יפה לעניינו שכן הוא דן בבית משותף שבו שתי דירות בלבד, אשר לכל אחת מהן מתקנים נפרדים, וניתן לאמור שדיירי אחת הדירות אינם עושים שימוש במתקני הדירה השניה - וקירותיה החיצוניים בכלל זה. באותו עניין, התנה בית-המשפט את הצמדת כל שטח הרכוש המשותף בבניין בכך שאין הצמדה זו סותרת את הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לפיה אין להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה פלונית

עמוד 254 בספר:

כאשר הוא מיועד לשמש את שאר בעלי הדירות. בענייננו, הקיר המזרחי של הבניין, הן זה הגובל בגינה והן זה הגובל במרפסת המזרחית, לרבות המעקה של המרפסת מהווים חלק מהרכוש המשותף ולא ניתן להצמידם לדירת הנתבעים וגם אם-כן, הצמדה כזו לא נעשתה (ראה הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).
דברים אלה יפים גם לגבי אטימת הפתח בקיר חדר המדרגות: חדר מדרגות הוא בשימושם של כל הדיירים, ואטימת הפתח למרתף מהווה פגיעה ברכוש המשותף של דיירי הבניין, כאשר לצד האטימה באה פריצה של פתח חדש ואכן בקיר הבית נפרצה דלת חדשה למרתף (אין מחלוקת כי לא ננקטה האפשרות לביצוע שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה כפי שאפשר הדבר נוכח ובהתאם להוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין)."

שאלה: האם הצמדת הגג לדייר מכילה בתוכה אף את הזכות לבנות על הגג?

תשובה: ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 229/93 {שושנה ליפשיץ נ' נווה פנחס בע"מ, תק-מח 96(1), 16074, 16077 (1996)} קבע בית-המשפט כי אותם חלקים בגג, אשר המבקשת טוענת שאינם חלק מהרכוש המשותף, אינם נמנים עם אותם חלקים של הרכוש המשותף, אשר על-פי הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, חובה היא, שיהיו חלק מהרכוש המשותף, ויישארו צמודים לכל הדירות שבבית.
הצמדת גג לדירה מסויימת אינה נותנת לבעליה זכות לבנות על הגג. כדי לבנות על הגג דרושה הסכמה מפורשת של בעלי הדירות האחרות {ע"א 136/63 לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1722 (1963); ע"א 395/74 לוי ואח' נ' סמואל

עמוד 255 בספר:

ואח', פ"ד כט(2), 39 (1974); ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986); ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1), 469 (1999)}.

שאלה: מהו דינו של פתיחת פתח יציאה לגג?

תשובה: פתיחת פתח בקיר משותף מהווה פגיעה. לפיכך, פתיחת דלת בקיר המהווה רכוש משותף לצורך יצירת יציאה ישירה מדירת הנתבעים לגג הבית, הינה פגיעה ברכוש המשותף הדורשת את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית.

שאלה: מה הדין באשר לשימוש בלעדי בגג?

תשובה: גג הבית, בתנאי הזמן והמקום הרלבנטיים, לא נועד לשמש כמרפסת, מקום אחסון או מקום לבילוי, אלא אם הוגדר כך במפורש בתקנון הבית או בהסכמה של בעלי הדירות והוכשר יעודית לכך מן הבחינה הפיזית. ייעודו של הגג הינו, לכל היותר, לשימוש למתקנים משותפים בבית ולהתקנת מערכות שונות, משותפות ופרטיות, בהתאם להוראות הדין והחלטות בעלי הדירות.
השימוש בגג כמרפסת, ללא התאמתו לכך מראש, מסוכן, הן מן הבחינה הפיזית {עלול לגרום לנזקים לאיטום הגג ולמערכות שונות המותקנות בו} והן מן הבחינה הבטיחותית {שהייה על גג גבוה, ללא מעקה מוסדר וריצוף ובסמוך למתקנים ומערכות המותקנים בגג}.

עמוד 256 בספר:

מרגע שהפך הגג לשמש כ"מרפסת", ממילא הופך השימוש בו לבעלי הדירות אחרים בבית, על-פי יעודו, מוגבל ובעייתי, אם הוא בכלל אפשרי. על אחת כמה וכמה נכונים הדברים כאשר מהדירה קיים פתח יציאה ישירה אל הגג.
בנוסף, קיים גם חשש כי השימוש בגג על-ידי בעל דירה אחד עשוי להביא לכך שגם בעלי הדירות האחרים יבקשו ל"נכס" לעצמם חלקים מן הרכוש המשותף לשימושם הבלעדי {ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2), 444 (1983)}.

שאלה: מהו תוקפה של הערת האזהרה שנרשמה, בהתאם לתקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, וביוזמת ועדת התכנון והבניה בירושלים, הקובעת כי ייעודם של הגגות הוא שימוש של כל דיירי הבניינים. משכך, לא ניתן לשנות את ייעודם של הגגות ללא הסכמתם של הדיירים, התובעים? האם קיימת להערה זו, משמעות קניינית, הנוגעת לרוכשי הדירות או שמא עניין לנו בתחום המשפט הציבורי?

תשובה: על-פי תקנה 27 הנ"ל רשאי מוסד תכנון לרשום הערה על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין מכוח חוק התכנון והבניה. רישום ההערה נועד להבטיח שהייעוד שנקבע כתנאי לקבלת היתר - יישאר בתוקפו, ותוכן ההערה יובא לידיעת רוכש הדירה בעת הרישום.
להערה זו משמעות תכנונית בלבד, בניגוד להערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אשר לה משמעות קניינית.

עמוד 257 בספר:

לא נודעה כל משמעות קניינית לתקנה האמורה ואין בכוחה כדי להשפיע על תוקף ההצמדות שבמחלוקת {דברי בית-המשפט ב- ת"א 6094-04 רוזן ואח' נ' חברת ארזי הבירה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.

שאלה: מהי פרשנותו של סעיף 6 לחוק המכר (דירות)?

תשובה: מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) ובתוכם אף הצמדת רכוש משותף לאחת מן הדירות, יראו את הוראות החוק כמתגברות על חוזה המכר. פועל יוצא מכך יהיה, כי הוראות התקנון המצוי ימלאו את מקומה של ההוראה האמורה בחוזה המכר, והגגות ימשיכו להיות חלק מהרכוש המשותף, גם לעניין התקנון המצוי {לעניין חוק המכר (דירות) ראה גם ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' יצחק כהן, פ"ד לג(1), 805 (1979); ע"א 60/80 מנחם שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבניין בע"מ, פ"ד לז(3), 48 (1982); ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' שלמה ובתיה סטולר, פ"ד נד(1), 849 (2000); רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, פ"ד נה(3), 385 (2001)}.

שאלה: האם ניתן לנקוט בהליכי פירוק שיתוף לגבי הרכוש המשותף?

תשובה: ב- ת"א (שלום נת') 12887/04 {חרמוני ברוך נ' עוודי שמואל, תק-של 2007(2), 15104, 15106 (2007)] קבע בית-המשפט כי להבדיל ממקרה רגיל של

עמוד 258 בספר:

קרקע שהזכויות בה רשומות במושע וניתן לקבוע פירוק השיתוף בה, הרי במקרה של בית משותף, קובע סעיף 56 לחוק המקרקעין באופן קטגורי כי לא יחולו לגבי הרכוש המשותף הוראות פרק ה' לחוק, העוסקות, בין-היתר, בפירוק שיתוף.
המחוקק מתייחס, איפוא, לרכוש המשותף באופן שונה מהתייחסותו אל בעלות משותפת במקרקעין ואיננו מתיר נקיטת הליכי פירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין ביחס לרכוש משותף.
ב- ת"א (שלום הר') 1475/00 {יונתן שלם נ' רות דור-רם (בוכוולד), תק-של 2002(3), 16232, 16233 (2002)} קבע בית-המשפט כי גג, המהווה רכוש משותף, לא ניתן לבקש פירוק השיתוף ביחס אליו. כך עולה מהוראת סעיף 56(א) לחוק המקרקעין.
ואולם במקרה דנן, הגג הוצא מכלל הרכוש המשותף, והוצמד לדירות מסויימות {דירת התובעים ודירות הנתבעים}.
יצויין כי אין מניעה להוציא חלק מן הרכוש המשותף, ולהצמידו למספר דירות בבית המשותף {ע"א 690/84 מדינת ישראל נ' מרקוביץ, דינים עליון, כרך ד', 477 (1987)}.
מכיוון שהגג במקרה דנן אינו מהווה חלק מן הרכוש המשותף, ממילא לא חלה לגביו הוראת סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, וחלות הוראות פרק ה' לחוק, העוסקות בשיתוף ופירוק השיתוף במקרקעין.

שאלה: מהו שיעורו של הרכוש המשותף וכיצד הוא מחושב?

תשובה: סעיף 57(א) לחוק המקרקעין קובע, כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח הרצפה, אל שטח הרצפה של

עמוד 259 בספר:

כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר {ת"א (שלום ק"ש) 76/96 מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10091 (2002)}.
בבתים משותפים רבים אין הקפדה על המתכונת הקבועה בסעיף 57 לחוק המקרקעין וקיימת הסכמה מכללא, למען הפשטות והנוחות, לשאת בהוצאות, או, על-כל-פנים, בהוצאות קטנות ושגרתיות, באופן שווה.
ואולם דבר זה מחייב הסכמה כללית, שאם לא כן - יחול הדין: "אפילו תשעים ותשעה אומרין לבוז, ואחד אומר לחלק - לזה שומעין, שאמר כהלכה" {משנה פאה ד, ב} ולפיכך, על ההוצאות להתחלק בין הדיירים לפי חישוב היחס בין דירותיהם {ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 4552/05 נויגרשל אסנת נ' גאריסון נגה, תק-של 2005(3), 24398, 24401 (2005)}.

שאלה: האם זכותו של דייר בבית משותף לתבוע פיצוי יחסי גם בגין נזקים לרכוש המשותף?

תשובה: כן {ת"א (שלום חי') 9669-06 ניר יוזבגי נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תק-של 2009(1), 18858, 18860 (2009)}. לעניין זה, יפים הם דברי כב' השופט מ' שמגר ב- ע"א 559/87 {נירה חשאי נ' בטי רונן, פ"ד מו(1), 229 (1991)} לפיהם "התביעה שהגישו הדיירים הייתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמו כן הוא, משותף לכל הדיירים. אומנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה... לכל דייר חלק יחסי מסויים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח ריצפת הדירות הכולל, או לפי קביעה אחרת בתקנון (סעיף 57(א) לחוק המקרקעין).

עמוד 260 בספר:

...הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף".

שאלה: האם זכותה של נציגות הבית המשותף לתבוע, ביחד עם דיירי הבית, בגין השטחים המשותפים?

תשובה: זוהי זכותה {ת"א (שלום ת"א) 163882/07 ראן ויואל דנאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-של 2007(4), 14632, 14636 (2007); ראה גם ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1), 229, 233 (1991)}.

שאלה: מהו הדין באשר למונח גזוזטרה?

תשובה: ב- ת"א (שלום חי') 10695/03 {רכש סוכונת שירותי ביטוח חיים בע"מ נ' ניאון לייין בע"מ, תק-של 2007(3), 11466, 11468 (2007)} קבע בית-המשפט כי במילון אבן שושן הוגדרה המילה גזוזטרה כ"רחבה הבולטת בקיר הבניין כלפי חוץ כעין יציע ולה מעקה סביב, בימינו גם: מרפסת".
זו גם הייתה כוונת המחוקק בהוציאו מגדר שטח רצפת הדירה, לצורך החלת סעיף 57 לחוק המקרקעין, גזוזטראות, דהיינו מרפסות בלתי-מקורות וקירות חיצוניים {בעניין זה ראה ע"א (יר') 190/84 אליצור דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ תשמ"ה(ב), 265 (1985), שם התייחס כב' השופט ו' זילר לגזוזטרה כאל מרפסת}.

עמוד 261 בספר:

שאלה: מהו דינם של "זכויות בניה" לעניין האפשרות להצמידם לדירה פלונית?

תשובה: זכויות הבניה נובעות מן המקרקעין אליהם הן מיוחסות, והן קשורות אליהם קשר בל-יינתק והן מהוות נדבך מרכזי בקביעת שווים של אותם מקרקעין. ניתן לראות בהן מאפיינים של נכס משותף. זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף {ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986)}.
כמובן שאין למנוע מן השותפים לנצל את אחוזי הבניה העומדים לרשותם, אך כיוון שעסקינן בנכס משותף שלניצולו השפעה על שווי המקרקעין - נדרשת הסכמה, ברורה או למצער משתמעת, מצידם של יתר השותפים {ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1), 469; (1999) ראה גם ת"א 2159-08 קופרשטוק ואח' נ' חברת שומרי אמונים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012), שם נדונה מחלוקת של הצדדים לתובענה סביב שאלת זכויות הבניה והזכויות ברכוש המשותף בדירות בשישה בניינים}.

שאלה: מהו דין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף שלא נרשמה בתקנון הבית?

תשובה: בעוד שהצמדת חלק מסויים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי מקבלת תוקף קנייני רק עם רישומה בתקנון הבית שבפנקס הבתים המשותפים - הסכמתם של בעלי הדירות לשימוש ייחודי בחלק מסויים של הרכוש

עמוד 262 בספר:

המשותף מחייבת את הצדדים לה מכוח דיני החוזים, גם אם לא נרשמה בתקנון או בספר ההחלטות של הבית {ע"א (חי') 1677/05 כרמל נ' ינקוביצי, תק-מח 2007(3), 8495 (2007); ע"א (חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר, תק-מח 2004(1), 5244 (2004)}.

שאלה: מהי תוקפה של החלטה באסיפה כללית שלא נרשמה בספר ההחלטות?

תשובה: ההסכמה כאמור לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מחייבת את הצדדים לה הגם שלא נרשמה, כאשר לעניין הרישום יש משמעות אך ורק כלפי צדדים שלישיים {ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3), 78 (1982}.

שאלה: כיצד יחושב חלקו של דייר בתשלום הוצאות אחזקה בבית המשותף?

תשובה: יש לחשב את שיעור ההשתתפות על-פי היחס בין שטח כל דירה לשטח כלל הדירות בבית. המחוקק ביקש לבטל את הדרך בה חושב תשלום ההוצאות לפני התיקון ולהעמידו על יחס שבין שטחים בהם משתמשים בעלי הדירות בפועל {הרחבה בעניין זה ראה ב- ע"א 1581-09 נציגות הבית נ' ויסנביק-דהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

עמוד 263 בספר:

שאלה: האם ניתן לחייב דייר, ללא הסכמתו, בהוצאות החורגות מהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף?

תשובה: לא ניתן לחייב דייר, ללא הסכמתו, לשאת בהוצאות שיפוץ החורגות מהחזקה תקינה, גם אם רוב בעלי הדירות בבניין הסכימו לעבודות השדרוג {עש"א 31814-11-09 נציגות הבית המשותף מצפה ים נ' בלוך, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

שאלה: מהן ההוצאות בגינן חייב בעל דירה להשתתף בתשלומן?

תשובה: חוק המקרקעין מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות "להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין, או המקובלים על-פי הנוהג" {ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין; תא"מ (שלום פ"ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע"מ נ' מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע"מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.
אין מחובתו של בעל דירה, להשתתף בהוצאה שהוצאה שלא לצורך אחת ,המטרות המנויות בחוק המקרקעין אלא-אם-כן נתן את הסכמתו לכך.
נעיר כי מקור החובה לשאת בדמי הניהול נובעת גם מעצם היות בעל דירה בעלים של הנכס, שהרי דמי ניהול מהווים למעשה השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית משותף.

עמוד 264 בספר:

שאלה: היכן מתבררים סכסוכים לעניין תשלומי ההוצאות הדרושות להחזקתו של הבית המשותף?

תשובה: על-פי הוראות סעיפים 58 ו- 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר תשלומים להוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים לפי נוהג, צריכים להידון לפני המפקח {ת"ק (תביעות קטנות ר"ל) 19524-08-10 נציגות הבית המשותף ברח' השיקמה 6, ראשון לציון נ' נחמיה פרידמן, תק-של 2010(4), 127675, 127676 (2010)}.
מכאן, ככל שסבור דייר כי ועד הבית גובה דמי השתתפות ביתר, יהא עליו לפנות בתביעה מתאימה לפני המפקח.

שאלה: האם ניהול לא תקין של ענייני הבית מהווה תירוץ לאי-תשלום ההוצאות?

תשובה: בעל דירה, אינו יכול "להעניש" את שאר דיירי הבית ולא לשלם חלקו בהוצאות רק משום שסבור שהניהול אינו תקין או מכל סיבה אחרת ובמיוחד כאשר בזמן אמת כשנדרש לשלם לא טען טענות כנגד דרך ואופן ניהול הבית אלא פשוט לא שילם {ת"ט (שלום ת"א) 220986-09 שמואל אלקלעי נ' דאנדי בניה בע"מ, תק-של 2010(1), 98373, 98377 (2010)}.
אין דייר פורש מציבור הדיירים, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה, שאי-קיומה של האחת על-ידי צד אחד, נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה {ע"א (ת"א) 204/79 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ

עמוד 265 בספר:

תשמ"ד (א), 498 (1979); ת"א (שלום ק"ש) 76/96 מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10092 (2002); תא"מ (שלום יר') 19430-11-10 עמותת מעון הורים בוסתנאי - ועד הבית 33, ירושלים נ' ברוך ידיד, תק-של 2011(1), 146734, 146736 (2011); תא"מ (שלום חי') 8494-05-09 שירותי מרכז פנורמה בע"מ נ' שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011)}.
אי-תשלום מיסי ועד הבית במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלום, משמעה פגיעה אפשרית בדיירי הבניין כולם, באשר יכול ונוצר חסר בקופת הנציגות והתוצאה היא הרעה בשירותים המוענקים לדיירים אשר כן ממלאים את חובותיהם.
בעניין זה ניתן לערוך השוואה לתשלום ארנונה ויפים לעניין זה דברי כב' השופטת ד' דורנר ב- ע"א 9368/96 {מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1), 156 (1999)} לפיהם "שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר".

שאלה: האם דייר שעזב את דירתו זכאי להחזר הוצאות היחסי?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות הר') 52662-11-10 {איליה שניידר נ' דוד ווגנהיים, תק-של 2011(1), 24741 (2011)} טען התובע כי משקיימת יתרה בקופת ועד הבית, במועד עזיבתו את הבית המשותף, הרי הוא זכאי להחזר בגובה חלקו (שישית) ביתרה. בית-המשפט קבע כי לטענה זו אין כל בסיס.

עמוד 266 בספר:

אין מחלוקת כי דמי ועד הבית נגבו בשיעור אשר הוסכם על-ידי הדיירים, ואף אשתו של התובע עצמו ניהלה או סייעה בניהול חשבון ועד הבית בתקופה מסויימת.
בנסיבות אלה, הסכום שהצטבר בקופת ועד הבית צריך לשמש להוצאות הבית המשותף, לרבות תקלות כלשהן העלולות לקרות, ואין הצדקה כי סכום זה או חלקו יושב לתובע, שכאמור הסכים בזמנו לשיעור דמי ועד הבית שנגבו ממנו.

שאלה: האם מימון שיפוץ באמצעות שלט פרסומת מחייב החלטה פה אחד?

תשובה: עסקינן בהחלטה שעניינה ניהול ותחזוקה של הבית המשותף, שדי היה לצורך קבלתה, ברוב קולות של דיירי הבניין {תא"מ (שלום ת"א) 68108-07 אלדג'ם מטי נ' ועד הבית ברח' בלוך 1 ת"א, תק-של 2010(2), 25618, 25620 (2010)}.

שאלה: מהו סוג ההוצאות הדרושות לשמירת הרכוש המשותף?

תשובה: שמירה על מצב קיים של הרכוש המשותף מתייחסת לקשת רחבה של עבודות שיפוצים כוללת בין-היתר עבודות סיוד, תיקון גדר וכן החלפות גדרות, התקנת ארון ושעון מים ותיבות דואר חדשות {ע"א 4329/03 (יר') עדנה וינברגר נ' נציגות הבית המשותף, פדאור 04(17), 852 (2004); ראה גם ת"א (שלום ת"א) 37867/04 אשכנזי דוד נ' סימן טוב מנחם, תק-של 2009(2), 4863,

עמוד 267 בספר:

4868 (2009); ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)}.

שאלה: האם הנציגות חייבת להסביר לדייר את שיטת חישוב ההוצאות?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 49863/03 {מגדל הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע"מ נ' מוניר סוהיל, תק-של 2005(4), 14271, 14273 (2005)} קבע בית-המשפט על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, כי אין מחלוקת שהנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף, אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועים בסעיף, ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיוצא בזה {ראה גם ת"א (שלום ת"א) 110051/00 בן דיין ויקי נצחיה נ' ברק מלכה, תק-של 2003(3), 24784, 24788 (2003)}.

שאלה: מהי הדרך של תשלום ההוצאות? מהו תוקפו של נוהג לשלמן מראש?

תשובה: ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2365/01 {שמש עזרא נ' ועד הבית ברח' ברזיל 3 רמת אביב תל אביב, תק-מח 2001(4), 22455, 22458 (2001)} קבע בית-המשפט כי על-פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף לפי הדין או על-פי הנוהג.

עמוד 268 בספר:

הנוהג שהוכח בפני המפקחת הינו שכל בעל דירה שילם את חלקו מראש, בדרך של סכום קבוע, ועל-פי נוהג זה אף פעלו המערערים באשר ליתר הדירות שלהם. לפיכך, בית-המשפט לא מצא לנכון להתערב בעניין זה.
עוד נקבע כי נוהג זה הינו נוהג מקובל וידוע המאפשר לתפעל ביתר קלות את הרכוש המשותף. כלומר, בבחירה בין איסוף כסף מראש לצורך פעילות ברכוש המשותף, לבין תשלום בדיעבד על תשלומים שהוצאו על-ידי ועד הבית, עדיפה האפשרות הראשונה.
אין מניעה, כמובן, שהמערערים יבקשו ויקבלו דו"ח הכנסות והוצאות מהמשיב כדי לוודא שאכן כספם מיועד ומשמש למטרות החוקיות, ואם יסורבו - יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה לערכאה המתאימה.

שאלה: מהו הדין לגבי השתתפות בנקיון חדר אשפה?

תשובה: בתיק מס' 54/07 {נציגות הבית המשותף ברחוב קליבנוב 1 קריית מוצקין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב קדיש לוז 17א קריית מוצקין, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)} טענה התובעת כי על הנתבעת להשתתף בהוצאות החזקתו של חדר האשפה הסמוך למבנה א', בו עושים שימוש גם בעלי הדירות ממבנה ב' שכן, חדר האשפה המצוי בחלקה מרוחק יותר.
מנגד, טענה הנתבעת כי נציגות התובעת אינה בקיאה בהסכמות שהושגו בעבר בין שתי הנציגויות באשר לשימוש בחדר האשפה. לטענתה ההסכמה היא כי שכל אחת מהנציגויות דואגת, ביוזמתה וללא תיאום עם זולתה, לנקיון חדר האשפה.
כב' המפקחת עידית וינברגר קבעה כי התובעת זכאית לקבל מן הנתבעת השתתפות חודשית בעלות הוצאות החזקת חדר האשפה ונקיונו. עוד נקבע כי

עמוד 269 בספר:

אין מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות השתתפות בנקיון חדר האשפה בגין 7 השנים האחרונות שכן, עצם העובדה שמעולם לא דרשה התובעת מן הנתבעת להשתתף בהוצאות נקיון חדר האשפה, יצרה נוהג לפיו ויתרה על הוצאות כאמור.
ברי כי התובעת רשאית לחדול מהנוהג כאמור, בכל עת שתחפוץ, אך רק באופן הצופה פני עתיד. אין היא רשאית לדרוש מן הנתבעת תשלום עבור תקופת העבר.
יחד-עם-זאת, עם הגשת התביעה, גילתה התובעת דעתה, כי היא מבקשת לגבות מן הנתבעת השתתפות בעלות הוצאות נקיון חדר האשפה ולפיכך, יש לחייב את הנתבעת בתשלום חודשי ממועד הגשת התביעה.

שאלה: דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף - האם זכאי לדרשן בחזרה?

תשובה: דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש לאחר מכן החזר הוצאותיו, הוא בגדר "המוציא מחברו" ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות העניין ושהתיקון שנעשה היה מחוייב המציאות ובוצע ברמה נאותה {ע"א 179/84 ליקה ברטה רוס נ' נציגות הבית המשותף ואח', דינים מחוזי, כרך לג(4), 790 (1985); תיק מס' 9/07 זודורוב אירנה נ' דורי תמיר ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)}.
היה וימצא בית-המשפט שלא הייתה הצדקה לדייר למהר ולעשות את התיקון על דעת עצמו, יחייב אולי בית-המשפט את הדייר בהוצאות המשפט ורשאי יהיה בית-המשפט {מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט}, לפטור את

עמוד 270 בספר:

הנציגות מחובת ההשבה, כולה או מקצתה, אם ראה נסיבות העושות את ההשבה בלתי-צודקת.

שאלה: מהו הדין כאשר לא נתקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית לביצוע השיפוץ? האם השיפוץ שבוצע הינו בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, אם לאו?

תשובה: ככל שהמדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שאף ללא קבלת הסכמת שאר בעלי הבניין, רשאי בעל דירה, וניתן אף לומר, חייב לבצע את עבודות השיפוץ ועל שאר בעלי הבניין לשאת בחלקם היחסי בגין עבודות שביצע בעל הדירה.
ככל שאין המדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שללא הסכמת שאר בעלי הבניין, לא ניתן לחייב את שאר בעלי הדירות בבניין בעלות אותן העבודות שביצע בעל הדירה.

שאלה: מהי משמעות המונח "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף?

תשובה: כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה. אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית

עמוד 271 בספר:

עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט {ע"א (יר') 4329/03 עדנה וינברגר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004)}.

שאלה: מהו דין הסכמת רוב שלא התקבלה באסיפה כללית?

תשובה: כאשר בהתאם להוראות התקנון המצוי, ישנו רוב של בעלי הדירות בבית שאישר את ביצוע העבודות הרי להסכמה זו תוקף חוקי אף אם לא נעשתה במסגרת של אסיפה כללית או אף אם היו פגמים לכאורה בקבלתה, שכן, פגמים כאלה יכול וירפאו עם התשלום בפועל על-ידי רוב בעלי הדירות.

שאלה: מהו הדין כאשר קיים נוהג שבעליה של כל דירה מתקן את חלק הרכוש המשותף ממנו נגרם נזק לדירתו?

תשובה: בתיק תביעה מס' 155/10 {עירית לנדסברג נ' פרייברג חנן ומרגוט ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)} נקבע כי "עדויות הנתבעים לא ביססו איזשהו נוהג בבית, אלא אך הדגימו בפני מצב ולפיו בעלי דירות מרימים ידיים לאחר שפניותיהם נופלות על אוזניים ערלות. מעדות הנתבעים עלתה תמונה ולפיה בעלי דירות נוספים סבורים היו שנציגות הבית המשותף היא זו שצריכה לשאת בעלויות תיקוני מערכות משותפות כגון ביוב או גג. אך בשל היות הבית מתנהל ללא ועד מתפקד משך עשרות שנים ולאור העובדה שגם בעלי דירות קודמים נאלצו לתקן ולשלם לבד לא נותרה בידם הברירה אלא לתקן באופן עצמאי".

עמוד 272 בספר:

שאלה: מהו משמעותו של סעיף 59 לחוק המקרקעין?

תשובה: סעיף 59 לחוק המקרקעין הדן ב"בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים" קובע כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים {ומוגדר בחוק כ"בית מורכב"} יכולים בעלי הדירות לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה "יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים", והם רשאים "לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף" {סעיף 59(א) לחוק המקרקעין}. אם הדיירים לא הגיעו להסכמה, יש בידם לפנות למפקח והוא רשאי להורות כי הבית יתנהל בהתאם לאמור בסעיף 59(א) "אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן" {סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין}. מהוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין נמצאנו למדים לכאורה כי בית מורכב, אף שניתן בגדרו להצמיד את הרכוש המשותף או חלקו לאחד המבנים ולהחזיקו ולנהלו בנפרד, עודנו מהווה "בית משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין.
מכל מקום, כל עוד לא נעשתה פנייה למפקח על הבתים המשותפים להורות על ניהול נפרד של הבית המשותף הרי שמדובר בבית אחד, וכל אחד מהדיירים שזכה לזכויות ברכוש המשותף מחזיק בחלקים בלתי-מסויימים מהרכוש המשותף של כל הבניינים.
ב- ת"א (שלום יר') 3157/06 {נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541, 34546 (2010)} קבע בית-המשפט באשר לטענת הנתבעים לפיה כניסה ב' בבית התנהלה מימים ימימה בנפרד - טענה זו דינה להידחות.
סעיף 59 לחוק המקרקעין דן בבית משותף המורכב ממבנים או מאגפים, וקובע כי על בעלי דירות בבית שכזה, המעוניינים בניהול כל אגף בנפרד, לקבוע זאת בתקנון הבית המשותף.

עמוד 273 בספר:

בנוסף, באין קביעה בתקנון, רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור, אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן.
במקרה דנן, לא נקבעה הוראה שכזו בתקנון, ועל-כן יש להתייחס לבית המשותף כמתנהל על כל חלקיו כאחד.

שאלה: מהן האבחנות לעניין התקנת דוד שמש בין דייר שקיבל הסכמת כל הדיירים וזה שלא קיבלה?

תשובה: הוראות המצויות בסעיף 59א לחוק המקרקעין מבחינות בין בעל דירה שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות להתקנת דוד שמש, לבין בעל דירה המבקש להתקין דוד שמש בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים.
משלא נתקבלה הסכמת כל בעלי הדירות האחרים להתקנה, התנאי הראשון שעל בעל הדירה המבקש להתקין דוד שמש לעמוד בו, הוא שגג הבית יספיק להתקנת מספר דודי שמש כמספר הדירות בבית. לא יעמוד בעל הדירה בתנאי זה, עליו לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבית.
עמד בעל הדירה בתנאי האמור, הוא יהיה רשאי, להתקין דוד שמש על גג הבית המשותף ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בתנאי שיתקיימו התנאים הנוספים המפורטים בסעיף 59א לחוק המקרקעין.
התנאים הם, שהתקנת דוד השמש תעשה במקום סביר על גג הבית המשותף; שהוא יקבל לשם כך היתר לפי חוק התכנון והבניה והוא ימלא אחר תנאי ההיתר; שהמקום שעליו יותקן דוד השמש לא שימש את בעלי הדירות למטרה אחרת שהוסכמה על ידם או מטרה אחרת על-פי התקנון המוסכם; התקנת המתקנים תעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.

עמוד 274 בספר:

החוק מוסיף וקובע כי מקום שאין הסכמה בשאלת היותו של הגג מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כאמור, תשמש תעודה בחתימת מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראיה לכך.
מטרתו של סעיף 59א לחוק המקרקעין {שהוסף בתיקון מס' 10 לחוק} הייתה לאפשר, בתנאים מסויימים, התקנת דודי שמש בלא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף. עד אותו מועד נדרשה לשם כך הסכמת כל בעלי הדירות.
בכך התיר המחוקק בתנאים שקבע, פגיעה מסויימת בזכות הקניין ברכוש המשותף, פגיעה שנאסרה קודם לכן. ואולם, מאחר שמדובר כאן בזכויות קניין, אין להתיר פגיעה במידה העולה על הדרוש, ואת לשונו של החוק הגורע מזכויות הקניין יש לפרש פירוש דווקני. לפיכך, על מי שמבקש להיכנס לשעריו של סעיף 59א לחוק המקרקעין, לקיים ככתבם וכלשונם את כל התנאים הנדרשים בו.
כך לדוגמה בתיק מס' 136/00 רינה יחזקאל ואח' נ' רוקניאן אדמונד ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2001) קבעה כב' המפקחת אורה קניון כי במקרה זה הנתבעים אינם עונים על דרישות החוק שכן: לא הוצג על-ידי הנתבעים היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה; מתשריט הבית המשותף ומהתקנון המוסכם עולה כי המשטח שעליו התקינו הנתבעים את דוד השמש לא מיועד לדוד שמש. טענות הנתבעים לגבי האפשרות להתקין על הגגון 5 דוודים, אינן עולות בקנה אחד גם אם דרישות סעיף 59א(א)(2) לחוק המקרקעין. דוד השמש שהותקן חרג מגבולות המשטח שהוא רכוש משותף, לגבולות ההצמדות ג' ו- ד' שבבעלות התובעים וגם הצנרת המוליכה ממנו אל דירת הנתבעים, עוברת דרך הצמדות אלה. הנתבעים ידעו בעת רכישת דירתם כי לא ניתן יהיה להתקין דוד שמש לדירה ומסיבה זו הוכנס להסכם המכר סעיף הקובע כי "הקונים מאשרים שהוא לידיעתם והם מסכימים לכך שהמכר אינו כולל הצמדת הגג או כל זכויות ביחס לגג המצוי מעל הדירה ואינו כולל דוד שמש וחניה {ראה גם

עמוד 275 בספר:

ע"א (מחוזי יר') 1226/96 מרדכי עזרן נ' אלי שאול, תק-מח 96(3), 1863, 1864 (1996)}.

שאלה: מהם השיקולים המרכזיים אשר עמדו ביסוד חקיקתה של הנורמה שבסעיף 59ב לחוק המקרקעין?

תשובה: השיקול הראשון, מערכות החימום המרכזיות מופעלות, בדרך-כלל, בשיטות ניצול אנרגיה מיושנות. רובן משתמשות בבעירת סולר, אשר בשנים עברו אכן היה אמצעי זול לחימום, אלא, שכיום קיימות שיטות חלופיות זולות יותר, כגון אנרגיה סלולארית. ההינתקות מאפשרת לדייר המעוניין בכך לאמץ מערכת חלופית הזולה ויעילה יותר עבורו ולשפר את ניצול המשאבים החברתי.
השני, שיקול יעילות כלכלית נוסף הוא בזבוז המשאבים הנגרם מחימום מרכזי בשל היותו בלתי-ניתן לחלוקה. החימום מופעל בשעות קבועות ואחידות עבור כל דירות הבית, ומחמם גם דירות אשר שעות החימום ומידתו אינן בהכרח מתאימות ורצויות להן. יכולת הינתקות פותרת בעיה זו בכך שדירות שאינן נהנות מהחימום ה"ציבורי" יכולות שלא לצרוך אותו ולהסבו לאחד ממוצרי החימום הפרטיים.
השלישי, שיקול חברתי, הקשור אף הוא להיות החימום המרכזי מוצר שאינו ניתן לחלוקה בדרגות שונות, הוא שיקול של הגנה על דיירים חלשים יחסית מפני היגררות בהוצאות אחרי הדיירים האמידים {ראה גם ע"א 385/87 דליה אזוב נ' נציגות הבית המשותף, רח' רשב"א 82, ירושלים, פ"ד מג(4), 586 (1989)}.
בשים-לב לכך שהוספת סעיף 59ב לחוק המקרקעין נעשתה בד-בבד עם הוספת סעיף 59א לחוק המקרקעין, העוסק בזכותו של בעל דירה להתקין לעצמו דוד

עמוד 276 בספר:

שמש על גג הבית המשותף {שני הסעיפים הללו הוספו בתיקון מס' 10 לחוק המקרקעין}, ולמקרא ההסבר בדברי הכנסת, ברור כי המחוקק התכוון עם שינוי חקיקה זה, לעודד שימוש במערכות החוסכות באנרגיה, משפרות את איכות האוויר, מקטינות את עלות ההוצאות המוטלות על היחיד בבית משותף ומגינות עליו מפני שרירות החלטת הרוב מטעמים כלכליים.

שאלה: מה מיוחד בסעיף 59ב לחוק המקרקעין?

תשובה: המיוחד בסעיף הנ"ל שהוא מאפשר לבעל דירה להתנתק באופן חד-צדדי ממערכת המשרתת באופן אקטיבי את כל הדירות בבית המשותף. בכך העניק המחוקק זכות עודפת לבעל דירה בודד, במקרה מיוחד זה.

שאלה: האם הזכות על-פי סעיף 59ג לחוק המקרקעין נותרת על כנה גם לאחר פטירת האדם המוגבל?

תשובה: התקנת ההתאמה אינה הופכת וגם לא נועדה להפוך למתקן של קבע בבית המשותף. היא מלווה את מגורי האדם עם המוגבלות שקיבל את ההיתר להקימה, ורק אותו {תיק תביעה מס' 36/11 נציגות הבית המשותף ברח' אלכסנדר ינאי 6א', חיפה נ' עזבון המנוחה הלי רייף, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.
נדגיש כי הרציונאל שעמד בבסיס החוק, ראה את האדם עם המוגבלות מזוהה עם הדירה בה הוא גר, עם הסביבה אליה הסתגל ובה מצא לקבוע את מקום המגורים שלו עוד קודם להיותו עם מוגבלות, וכי כבודו וחירותו להתמיד

עמוד 277 בספר:

בבחירה זו יובטחו על-ידי אותה ההתאמה {ת"א (שלום חי') 44980-05-10 מועצה מקומית קריית טבעון - חוק עזר נ' איל צבי בלומברג, תק-של 2011(2), 135614 (2011)}.

שאלה: מהן דרכי הסיום של ההתחברות למערכת הגאז?

תשובה: ב- בש"א (מחוזי ת"א) 15218/02, ת"א (ת"א-יפו) 1985/02 {סופרגז נ' ש.א.מ. מרכז הגז בע"מ, תק-מח 2002(3), 2673, 2674 (2002)} קבע בית-המשפט:
"4. כאמור, מתבססת המבקשת על הוראות חוק המקרקעין וחוק החלפת ספק גז.
סעיף 59ד לחוק המקרקעין מאפשר לבעלי דירות, הרוכשים גז באמצעות מערכת גז מרכזית, להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר, בהסכמה בכתב של מחצית מבעלי הדירות.
ואילו סעיף 2 לחוק החלפת ספק גז מגביל החלפת ספק הגז בכך שהחלפה כזו לא תבוצע אלא לאחר שחלפה שנה מהיום שהוחל בהפעלת מערכת הגז המרכזית.
עיון בהוראות המילוליות של שני החוקים הנ"ל מעלה שהם אינם מתייחסים למצב דנן. הוראות החוק יוצאות מנקודת הנחה שנחתמו חוזים בין הדיירים לבין ספק הגז, והדיירים מעוניינים להביא חוזים אלה לקיצם. הסעיפים האמורים מאפשרים סיום ההתקשרות החוזית הקיימת בין הדיירים לבין ספק הגז, בתנאים מסויימים: הסכמה בכתב של מחצית מהדיירים ותקופת מינימום של שנה מהפעלת המערכת.

עמוד 278 בספר:

בענייננו - אין כל התקשרות חוזית בין המבקשת לבין הדיירים. אף דייר לא התקשר עם המבקשת בחוזה לאספקת גז, והקבלן, שלכאורה העניק למבקשת בלעדיות באספקת גז לפרוייקט, לא התחייב כלפיה לחייב את הדיירים להתקשר עם המבקשת, ובחוזים שבינו לבין הדיירים אין כל סעיף המחייב אותם להתקשר עם המבקשת.
כלומר, בהוראות החוק האמורות, עליהן מתבססת המבקשת, אין כדי להושיע לה.
המבקשת גייסה לעזרתה את פסק-דינו של כב' השופט א' ריבלין בשבתו בבית-המשפט המחוזי בבאר-שבע (המ"פ (ב"ש) 63/92 גזגל בע"מ נ' פטרולגז בע"מ, תק-מח 92(3), 1491 (1992)) בו נקבע ש"החלפת ספק גז" כוללת גם את ההחלטה, מטעם בעלי הדירות, שלא להתקשר או שלא להמשיך בהתקשרות עם ספק גז שהתקין כבר בבניין, לבקשת הקבלן, את מערכת הגז המרכזית.
זאת, בשל התכלית החקיקתית לקיים איזון בין שני אינטרסים מתחרים:
הצורך להגן על הצרכן והצורך להימנע מפגיעה באינטרסים כלכליים לגיטימיים של ספק הגז.
פסק-דינו האמור של השופט א' ריבלין מתבסס על תשתית עובדתית שונה. שכן, באותו עניין הוחל באכלוס הבניין, התובעת חתמה על הסכמים והחלה באספקת גז ל- 3 דירות. דהיינו, התובעת שם, כפי שצויין על-ידי כב' השופט א' ריבלין (עמוד 9, שורות 11-10) היא זו שהפעילה את מערכת הגז המרכזית בבניין, ולכן, החלפתה חייבת להיעשות על-פי הוראות החוקים.
כאמור, במקרה דנן, אף דייר לא חתם על חוזה עם המבקשת, והקבלן מצידו לא התחייב כלפיה לחייב את הדיירים להתקשר עמה. העתרות לבקשתה של המבקשת תחייב למעשה, חיוב בהתקשרות חוזית של הדיירים עמה; ולא לכך נועדו הוראות החוקים האמורים. אין בפי המבקשת כל אסמכתא למקור חוקי שיהא בו כדי להביא לחיוב הדיירים לחתום עמה על חוזים, מקום שלא

עמוד 279 בספר:

התחייבו לכך בחוזים עם הקבלן, ומקום שהקבלן לא התחייב כלפיה לכלול בהתחייבות כזו של הדיירים בחוזה עמם.
בנקודה זו אעיר שההתקשרות בין הקבלן לבין המבקשת, מעוררת תהיות ותמיהות.
במקום שהמבקשת תזכה לתמורה הולמת מהקבלן על ביצוע עבודות התשתית וההכנה של מערכת הגז המרכזית, מתחייבת היא לשלם לקבלן 200$ עבור כל יחידת דיור בפרוייקט.
הקבלן, שלא צורף כצד, מרוויח טבין ותקילין, מבחינת המבקשת, ואילו, הדיירים, שלא נשאלו, מן הסתם, לדעתם, באותה נקודת זמן, הם אלה שיישאו, בסופו-של-דבר בעלויות, שהרי אין לחשוד במבקשת שהיא תורמת את עלויות מערכת הגז והתשלומים לקבלן, מטעמים פילנטרופיים.
5. במצב הדברים האמור, בו, מחד גיסא, לא צורפו הצדדים הנדרשים, המבקשת השתהתה בפנייתה לבית-המשפט, וניתן לפצותה בכסף על נזקיה, ומאידך גיסא, הבסיס המשפטי לבקשתה רעוע, בנסיבות העובדתיות המפורטות לעיל, אין מקום למתן הצו המבוקש, והבקשה נדחית."
ב- ת"א (מחוזי מר') 16593-05-09 {פנחס גרבר נ' ש.א.מ מרכז הגז בע"מ, תק-מח 2009(3), 6546, 6553 (2009)} קבע בית-המשפט:
"סעיף 59ד לחוק המקרקעין עוסק בסיטואציה של בית משותף אחד שקיימת בו מערכת גז מרכזית. הסעיף קובע שבמצב כזה, כדי לסיים את החוזים האישיים שנחתמו בין כל צרכן וצרכן בבית המשותף, יש לקבל החלטה ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות בבית המשותף.
סעיף 59ד הוסף לחוק בשנת 1991, בתיקון מס' 13, כאשר במקור, נדרשה הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות ובשנת 1994, בתיקון מס' 15 לחוק, שונתה ההוראה משני שלישים ליותר ממחצית מבעלי הדירות.

עמוד 280 בספר:

עיון בסעיף מלמד שבשעה שנחקק כאמור, צפה המחוקק את המצב בו לבניין אחד מערכת גז מרכזית, המספקת גז לכל הדירות בבניין, אולם לא עסק בסיטואציה בה אותה מערכת גז מרכזית היא שכונתית ומספקת גז למספר בניינים.
בשנת 1991, בה הוסף סעיף 59ד לחוק המקרקעין, הותקנו התקנות.
בשנת 1995 התקבל תיקון לתקנות במסגרתו הוספה ההגדרה של "מערכת גז מרכזית" ועוד לענייננו הוספו תקנות 2(ב) ו- 8א.
תקנה 2(ב) מתייחסת כבר למצב שמערכת גז מרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר וקובעת שבמצב כזה בעלי הדירות הצורכים גז רשאים להחליט לסיים את כל החוזים בין צרכני הגז בבית המשותף, כאמור בסעיף 59ד לחוק המקרקעין, דהיינו, ברוב של יותר ממחצית בעלי הדירות.
תקנה 8א מוסיפה שחרף האמור בתקנה 9(1), התקנות יחולו על הספקת גז באמצעות מערכת גז מרכזית לצרכנים של שני בתים משותפים או יותר.
מעיון בהוראות אלו הגעתי למסקנה שיש לפרש את המצב המשפטי הקיים באופן הרמוני כך שתקנה 2(ב) באה להוסיף, למען הסר ספק, שאף כאשר מדובר במערכת גז שכונתית, המספקת גז ליותר מבית משותף אחד, נדרש רוב של כלל בעלי הדירות בבתים המשותפים שצורכים גז, והכול כאמור בסעיף 59ד לחוק. ובמילים אחרות, אם בסעיף 59ד נדרש רוב של בעלי הדירות בבית המשותף האחד בו הוא עוסק, הרי כאשר מערכת הגז המרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר, נדרש רוב של בעלי הדירות בכל הבתים המשותפים הצורכים גז מאותה מערכת.
שעה שנדרשת הסכמה של רוב צרכני הגז בכל הבתים המשותפים המחוברים למערכת הגז המרכזית, אין מנוס מהסקת המסקנה שבית משותף, שצובר גז משותף מצוי בשטחו, אינו רשאי לקבל החלטה עצמאית אודות התנתקות מהשימוש בצובר המשותף בדרך חד-צדדית ובהיעדר הסכמה, שכן אחרת במה הועילו חכמים בתקנתם?"

עמוד 281 בספר:

שאלה: בידי מי הבעלות בצוברי הגאז בבית משותף?

תשובה: סעיף 59ה לחוק המקרקעין, מורה כי על-פי דיני הקניין, הבעלות בצוברי הגז היא של הדיירים בבית המשותף ותהא חלק מהבית המשותף, אלא, כמובן, אם הייתה הסכמה אחרת עם מי שהציב את הצוברים {עמ"נ (מחוזי חי') 254/05 סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית כרמיאל, תק-מח 2007(1), 12992, 13006 (2007)}.

שאלה: מהו הדין לגבי אחסון חפצים אישיים בחדר הגאז?
תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 8328/98 {גריג'יאק ארמנד נ' מילר אליעזר, תק-של 2002(3), 710, 721 (2002)} קבע בית-המשפט:
"לגבי אחסון חפצים אישיים של הנתבע ו/או יתר הדיירים ב"חדר הגז" וב"חדר החשמל והמים", לא התקבלה כל החלטה של הדיירים בעניין, וכאמור, לא ניתן לומר כי ייעודם שונה מכוח התנהגות הדיירים.
מן הראוי לשים-לב גם להוראת סעיף 59ה לחוק המקרקעין הקובע:
'(א)....
(ב) מתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מיכל, מונה או ווסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.'
מתקני הגז המרכזי וצנרת הגז, הנמצאת בחדר הגז הינם, איפוא, רכוש משותף, ולא ניתן להתנות על הבעלות בהם, לא במפורש ולא מכללא. הנתבע לא העיד מי מהדיירים בדבר הסכמתם לאחסון חפציו האישיים של הנתבע בחדרים אלו ו/או האם נתן להם הנתבע העתקי מפתחות החדרים. משכך, אין מנוס

עמוד 282 בספר:

מהמסקנה, כי הנתבע סבר שחדרי השירות הם בבעלותו, כפי שלמעשה הודה במהלך עדותו:
'עכשיו אני מבין שחדרי השירות הם לא שלי.' (עמוד 15, שורה 19)
גם גרסה זו אינה מקובלת עלי ואיני נותן בה אמון. התרשמתי, כי הנתבע החליט להשתלט על חדרי שירות אלה בהיותם קרובים לדירתו."
ב- ה"פ (מחוזי ב"ש) 64/92 {פטרולגז חברת הגז הישראלית (1969) בע"מ נ' גזגל בע"מ, תק-מח 92(3), 640, 644 (1992)} קבע בית-המשפט:
"13. עניין אחרון, הצריך מענה, הוא טענת התובעת כי צנרת מערכת הגז, אשר הותקנה על ידה, לא תהפוך חלק מן הרכוש המשותף בבניין או חלק מן הרכוש הדירתי, כל עוד לא קיבלה את מלוא התמורה בגינם, מהקבלן או מהדיירים.
טענה זו אינה מתיישבת עם ההוראה המפורשת בסעיף 59ה לחוק המקרקעין, כי המתקנים והצנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף, שנועדו לשמש דירה מסויימת, יהוו חלק מאותה דירה, ואילו המתקנים או הצנרת שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות, או חלקם, יהיו, בעיקרם, חלק מהרכוש המשותף.
הוראה זו אינה מותנית בקבלת התמורה בגינם מהקבלן, או מאחרים.
עם-זאת, אין בהוראה זו, כשלעצמה, כדי להשפיע על זכותה של התובעת לתבוע את המגיע לה על-פי דין."

עמוד 283 בספר:

שאלה: האם בית משותף אחד יכול לכפות סיום חוזה גאז על בית משותף אחר המחובר לאותה מערכת?

תשובה: כאשר מדובר במערכת גז שכונתית, המספקת גז ליותר מבית משותף אחד, נדרש רוב של כלל בעלי הדירות בבתים המשותפים שצורכים גז. נדרש רוב של בעלי הדירות בבית המשותף האחד בו הוא עוסק, הרי כאשר מערכת הגז המרכזית מספקת גז לשני בתים משותפים או יותר, נדרש רוב של בעלי הדירות בכל הבתים המשותפים הצורכים גז מאותה מערכת. שעה שנדרשת הסכמה של רוב צרכני הגז בכל הבתים המשותפים המחוברים למערכת הגז המרכזית, אין מנוס מהסקת המסקנה שבית משותף, שצובר גז משותף מצוי בשטחו, אינו רשאי לקבל החלטה עצמאית אודות התנתקות מהשימוש בצובר המשותף בדרך חד-צדדית ובהיעדר הסכמה, שכן אחרת במה הועילו חכמים בתקנתם? {ת"א 16593-05-09 גרבר ואח' נ' ש.א.מ. מרכז הגז בע"מ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2009); ראה גם ע"א 3695-08-07 פזגז 1993 בע"מ נ' גזגל השרון (1992) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)}.

שאלה: מהו הדין באשר להתקנת מעלית?

תשובה: כפי שעולה מדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 20) (התקנת מעלית ברכוש משותף), התשנ"ו-1996 {ה"ח 497} מטרתו של התיקון הייתה "לאפשר התקנת מעלית בבניין מגורים בהחלטת בעליהם של שני שלישים מהדירות, ובכך לפתור את מצוקותיהם של קשישים בבתים משותפים ישנים שאינם יכולים עוד לטפס מדרגות רבות אל ביתם ואינם יכולים לעמוד כלכלית ובריאותית במעבר דירה. כמו-כן, תעודד הצעת החוק רכישת דירות

עמוד 284 בספר:

בבתים ישנים ותביא להחייאת שכונות ישנות על-ידי כניסת אוכלוסיה צעירה אליהן והעלאת רמת החיים בהן, באמצעות התקנת מעליות בבתים".
מהוראת סעיף 59ו לחוק המקרקעין וכן מדברי ההסבר ניתן ללמוד כי המחוקק בחר לתת את כוח ההחלטה באשר להתקנת מעלית בבית משותף לרוב מיוחד של בעלי הדירות המהווה שני שליש מבעלי הדירות. בדומה להחלטות אחרות הנוגעות לבית המשותף גם כאן רוב כלשהו של הדיירים יכול לכפות את רצונו על המיעוט {ראה למשל סעיפים 59ד(ב), 60(א), 62(א), 71, 71ב(א) לחוק המקרקעין}.
מתן ההכרעה לרוב כלשהו של הדיירים הינו מחוייב המציאות והגיוני. דבר זה מאפשר להגיע להחלטות אשר ימלאו אחר רצונם והאינטרסים של רוב בעלי הדירות, ימנע מתן הכוח בידיו של דייר אחד או מיעוט הדיירים שמטעמיהם מתנגדים להחלטה, ויאפשר שיפור איכות חייהם של כלל דיירי הבית המשותף {ראה דברי הכנסת בדיון בהצעת החוק מיום 12.3.96, 5229}.

שאלה: מהם האמצעים להגנת המיעוט? ומה פירוש המונח "פגיעה מהותית" שבסעיף 59ו לחוק המקרקעין?

תשובה: המחוקק השאיר פתח למניעת הוצאתה לפועל של החלטת הרוב כאשר זו פוגעת באופן מהותי במיעוט. לפיכך, נקבע כי היעדר פגיעה שכזו הינה תנאי-סף לצורך התקנת מעלית בבית משותף על-פי החלטת בעלי שני שלישים מהדירות. בקשה זו מעלה את שאלת פרשנותו של המונח "פגיעה מהותית" הקבוע בסעיף. יש להבחין בעניין זה בין שתי שאלות:

עמוד 285 בספר:

האחת, הינה האם הפגיעה האמורה בסעיף הינה אך פגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית, או שמא גם פגיעה בדיירי הבית עצמם, כגון פגיעה בבריאותם, תיכלל בגדר המונח.
השניה, בהנחה שהפגיעה כוללת גם פגיעה בדיירי הבית, האם הפגיעה בדייר הינה סובייקטיבית או אובייקטיבית וכיצד תיקבע מהי פגיעה מהותית.
באשר לסוגיה הראשונה, הפגיעה האמורה בסעיף כוללת גם פגיעה בבעלים של אחת הדירות. אומנם הסעיף מדבר לכאורה רק בפגיעה בדירות, ברכוש המשותף או בחזית הבית. למרות זאת, יש ליתן לסעיף פרשנות מרחיבה שתכלול גם פגיעה באנשים ולא רק ברכוש, וזאת לאור תכליתה והגיונה של ההוראה.
מבחינה לשונית, במסגרת המונח "פגיעה בדירות" ניתן לכלול אף פגיעה בבעליהם של הדירות.
מבחינה תכליתית, האם ייתכן כי המחוקק התכוון להגן על בעל דירה מפני פגיעה ברכושו כתוצאה מהחלטת הרוב, בעוד שאיפשר לפגוע פגיעה מהותית בבריאותו של אותו בעל דירה כתוצאה מההחלטה? אנו סבורים כי התשובה לכך היא בשלילה. אומנם מטרת הסעיף כאמור לאפשר ככל הניתן את הוצאתה לפועל של החלטת שני שלישים מבעלי הדירות, אך-עם-זאת לא ניתן להתעלם מפגיעה בבעל דירה אשר קנה את דירתו על-סמך מצב עניינים מסויים וכי ההחלטה יכולה לפגוע בו במידה רבה עד כדי הצורך לעבור לדירה אחרת. לפיכך, יש לפרש את הסעיף ככולל הגנה על בעל דירה גם מפני פגיעה מהותית בו עצמו, בבריאותו או באינטרסים אחרים שלו.
באשר לסוגיה השניה, אנו סבורים כי הבחינה צריכה להיות אובייקטיבית תוך התחשבות במאפייניו של בעל הדירה הטוען לפגיעה בו. נראה כי אין היגיון בקביעה אחרת לפיה הבחינה היא סובייקטיבית בלבד.

עמוד 286 בספר:

קביעה כזו יכולה להוביל למצבים אבסורדיים בהם בעל דירה הרואה עצמו נפגע מהותית מההחלטה להתקין מעלית יוכל למנוע את התקנתה למרות שבעיני האדם הסביר אין כל הצדקה או היגיון להתנגדותו.
כאמור נראה כי מצב זה בא המחוקק למנוע בהתקינו את סעיף 59ו לחוק המקרקעין. יחד-עם-זאת, אין משמעות הדבר כי פגיעה בבעל דירה הסובל מבעיות רפואיות מסויימות תיבחן כפגיעה בבעל דירה "רגיל" שאינו סובל מאותן בעיות.
הבחינה האובייקטיבית אין משמעה התעלמות ממאפייניו המיוחדים של אותו בעל דירה הטוען לפגיעה מהותית בו כתוצאה מההחלטה להתקין מעלית בבית המשותף.
לא ניתן להגדיר מראש ולתחם את המקרים בהם הפגיעה תיחשב לפגיעה מהותית ויש לבחון כל מקרה לגופו.
יחד-עם-זאת, נעיר כי במסגרת הבחינה האם מדובר בפגיעה מהותית יש מקום לעריכת איזון בין הפגיעה הנטענת על-ידי בעל הדירה המתנגד להתקנת המעלית לבין הפגיעה האפשרית מאי-התקנת מעלית בבעלי הדירות אשר קיבלו את ההחלטה.
פגיעה מהותית היא מונח עמום ויחסי, וייתכן כי במקרה אחד הפגיעה מהתקנת המעלית תהיה פגיעה מהותית, בעוד שבמקרה אחר אותה פגיעה לא תהווה פגיעה מהותית וזאת בהשוואה לפגיעה בבעלי הדירות האחרים מאי-התקנת המעלית.
מעלית שנבנית מתוקף סעיף 59ו לחוק המקרקעין - חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה והפעלתה כל בעלי הדירות. רוצה לומר, כל בעלי הדירות, גם מי שלא הסכימו להקמת המעלית ולא השתתפו במימון הקמתה, חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה, ומנגד - רשאים להשתמש בה ללא גבול וללא תנאי. זה האיזון שמצא המחוקק בחוקקו את התיקון לחוק המקרקעין בדבר התקנת

עמוד 287 בספר:

מעלית {ראה גם תיק מס' 163/06 קופפרברג מרדכי ואח' נ' צביקה ברוק, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)}.

שאלה: האם דייר בקומה השניה יכול לדרוש משאר בעלי הדירות בבית לממן את חלקו בהוצאה של המעלית תוך שמאפשרים לו להשתמש במעלית הבית?

תשובה: בתיק מס' 183/99 {משה וינרובר ואח' נ' נציגות הבית המשותף ברח' בלוך 19, תל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (1999)} עסקינן בתובעים הגרים בקומה השניה. כב' המפקחת מירה אריאלי, קבעה כי התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה לאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם.
דרישה זו בנסיבות העניין הינה עשיית עושר ולא במשפט ולפיכך, יש לדחות התביעה לאפשר לתובעים להשתמש במעלית ללא השתתפותם בהוצאות ההתקנה. עוד נקבע כי אם ברצון התובעים להשתמש במעלית יהא עליהם לשלם לנתבעת את מלוא חלקם בהוצאות ההתקנה לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתם.

עמוד 288 בספר:

שאלה: האם סעיף 59ו לחוק המקרקעין חל על בית משותף בן 2 דירות?

תשובה: בתיק מס' 187/03 {שפרן אברהם ואח' נ' פרנק עמוס ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2004)} קבעה כב' המפקחת צ' פיגנבוים כי במקרה דנן ספק בעיניה אם על המקרה הנדון חל סעיף 59ו לחוק המקרקעין שכן הבית המשותף מונה שתי דירות בלבד ולעולם לא תיווצר הסיטואציה אודותיה דן סעיף הנ"ל ודומה כי על המקרה דנן חל מבחן השימוש הסביר ברכוש המשותף.

שאלה: האם דייר יכול לדרוש סילוקה של מעלית לאחר שזו הוקמה ולאחר שחלפו 8 שנים?

תשובה: לא. ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2704/05 {לאה מנטל נ' נציגות הבית המשותף, תק-מח 2006(1), 9161, 9162 (2006)} קבע בית-המשפט כי עובר לקבלת ההיתר לבניית המעלית פעלו המערערים למניעת בנייתה ומשהותרה הבניה אין הם יכולים לדרוש את סילוקה לאחר שחלפו כ- 8 שנים מאז התקנתה. היה עליהם למצות את זכויותיהם עובר לשלב שבו הותקנה המעלית ולא להמתין שנים רבות בטרם ישובו ויעלו טענה זו. מה גם שסעיף 59ו(א)(ג) לחוק המקרקעין, קובע שתנאי לקבלת היתר להתקנת המעלית הוא היעדר פגיעה בדיירים אחרים ומשניתן ההיתר ניתק להסיק שסוגיה זו הוכרעה.

עמוד 289 בספר:

שאלה: האם ניתן לחייב דייר להשתתף בהוצאות החזקת והפעלת המעלית למרות שלא השתתף בהתקנת המעלית?

תשובה: כן. הטעם לחיוב בעלי הדירות כולם בתשלום עבור החזקת והפעלת המעלית קשור בכך ששמורה להם זכות השימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף והכל, בכפוף לאמור בתקנון המוסכם.
העובדה כשלעצמה, שהדייר לא השתתף בהתקנת המעלית, אינה גורעת מזכות השימוש שלו בה, ומחובתו לשאת בהוצאות ההחזקה וההפעלה שלה.

שאלה: האם בעל דירה יכול להכשיר חלק מהרכוש המשותף לשימושו הייחודי כאשר 7 דיירים מתוך 9 נתנו הסכמתם לכך?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 21980/07 {גוטגולד גדעון נ' רבנוף רן, תק-של 2008(3), 1040, 1042 (2008)} קבע בית-המשפט כי על גבי המסמך חתמו רק 7 מבין 9 מבעלי הזכויות בנכס.
לפיכך, לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי קיבלו את הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף להכשיר לעצמם חלק מהרכוש המשותף לשימושם הייחודי, העולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין.
על-פי הוראות סעיף הנ"ל לא ניתן להצמיד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות, ודבר זה לא נעשה במקרה דנן, ומשכך כל טענותיהם בעניין הצמדה החניה לדירתם נידחות.

עמוד 290 בספר:

שאלה: מתי יחול התקנון המצוי על היחסים בית המשותף?

תשובה: התקנון המצוי יחול רק שעה שבין הצדדים לא הוסכם במפורש על תקנון שונה ממנו {ת"א (שלום יר') 4120-09 בעלזא שיכון ורווחה בע"מ נ' דוד סלמן, תק-של 2011(1), 61512, 61513 (2011); ת"ק (תביעות קטנות חי') 42720-05-10 יעקב תורגמן נ' אברהם טלמון, תק-של 2010(3), 82308 (2010); ע"א (מחוזי יר') 11355/07 נאוה שמחה כלפון ביטון נ' נציגות הבית המשותף ברחוב אורוגאי 31 קריית יובל ירושלים, תק-מח 2008(3), 6713, 6715 (2008); ת"א (שלום נת') 8786/03 קרן קיימת לישראל נ' נהרי שמואל, תק-של 2006(4), 24178, 24181 (2006); ת"א (שלום יר') 10753/03 כנפי נשרים 3 ירושלים בע"מ נ' יהושע בן פורת, תק-של 2006(4), 5786, 5788 (2006)}.

שאלה: מהו הדין באשר לסמכותה של הנציגות להיכנס לתוך דירה פרטית?

תשובה: בתיק מס' 16/00 {ננה יניב וקרן נ' נציגות הבית המשותף רח' הרצל 19, כפר סבא, פורסם באתר האינטרנט נבו (2000)} קבע כב' המפקח אפרים כהן כי סמכותה של הנציגות להיכנס לתוך דירה פרטית בהתאם לסעיף 3(א) או 4(א) לתקנון המצוי, מוגבלת אך ורק לצורך ביצוע תיקונים הכרחיים במתקן משותף המצוי בתחום הדירה, או כדי לבצע עבודות הכרחיות למניעת נזק מדירה זו כלפי דירות אחרות או כלפי הרכוש המשותף.
בכל מקרה אחר אין הנציגות רשאית להיכנס ולבצע עבודה כלשהיא בתוך דירה פרטית ללא הסכמה מראש מפורשת וברורה, גם אם לדעת הנציגות מדובר

עמוד 291 בספר:

בסתם עקשנות, או החשש בלתי-סביר. ביתר שאת עלינו להיזהר מלפגוע בקניינו של אדם מאז חקיקתו של "חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו".
במקרה דנן, לא ניתן לומר כי העברת צינורות המים החמים של המערכת הסולרית בתוך הדירה איננה מהווה פגיעה בזכויות הקניין, ועובדה היא כי גם הנציגות הייתה ערה לכך והציעה לפצות את התובעים בגין ירידת ערך הדירה הנגרמת בגין הצינורות, ואין כמובן להתעלם גם מהסכנה הבטיחותית הקיימת על-אף אמצעי הביטחון.
עוד נקבע כי למרות חוסר שיתוף הפעולה מצידם, לא ניתן גם לנתק את דירתם של התובעים באורח חד-צדדי מן המערכת הסולרית, ויש לאפשר להם ליהנות משירותי מערכת זו כפי שהיה המצב קודם לפיצוץ. לעניין זה הורה כב' המפקח לנתבעת לחבר את המערכת הסולרית מחדש באמצעות מעקף חיצוני ולהימנע מניתוקה של דירת התובעים מן המערכת.

שאלה: מהו מעמדה של הנציגות וחברי הנציגות?

תשובה: נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים.
מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה.
חוק המקרקעין הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 לחוק המקרקעין ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות

עמוד 292 בספר:

זו מוגבלת ומסוייגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" {ראה גם ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, פ"ד לו(2), 21, 24 (1981); ת"א (שלום ר"ל) 2386-08 קלימי מהריזי נ' סינופסיס בע"מ, תק-של 2010(4), 57097, 57105 (2010); ת"ק (תביעות קטנות חי') 2977-10-08 יוסי לוי נ' פיבי ורדי, תק-של 2010(2), 20400, 20401 (2010)}.
המחוקק ייחס חשיבות לכינון נציגות בבית משותף, על-מנת שזו תפעל לניהולו של הרכוש המשותף והחזקתו התקינה של הנכס.
לכן, נקבע בסעיף 65 לחוק המקרקעין כי לכל בית משותף תקום נציגות לשם ניהול ענייניו. הנציגות, שהינה למעשה "ועד בית" נבחרת על-ידי בעלי הדירות, ומשמשת כגוף מורשה מטעם כל בעלי הדירות בבית משותף {בש"א (מחוזי ת"א) 4969/05 רורברג קבלנות והשקעות (1963) בע"מ נ' עבדי אילנה, תק-מח 2006(3), 3434, 3436 (2006)}.
התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, כלומר, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין ושינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה ואין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה {ראה גם ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2), 21 (1981); ת"א (מחוזי יר') 1148/97 משה אילוז נ' חיים זקן בניין והשקעות בע"מ, תק-מח 2006(1), 2658, 2664 (2006)}.

עמוד 293 בספר:

שאלה: האם לנציגות הבית המשותף קיימת חובת זהירות מושגית כלפי דיירי הבית ומבקריהם?

תשובה: כן {ת"א (שלום חי') 14002-06 עזבון המנוח קולוסוב אלכסנדר ז"ל נ' אורן ציוד חימום בע''מ, תק-של 2009(1), 5738, 5739 (2009); ע"א (מחוזי ת"א) 3995/04 נציגות הבית המשותף נ' תבורי דינה, תק-מח 2008(1), 6561, 6564 (2008); ע"א (ת"א) 227/95 מרים רוזנגרטן נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ תשנ"ה(3), 164 (1995)}.

שאלה: האם הנציגות יכולה להיתבע בתביעה אזרחית?

תשובה: נראה כי כשם שנציגות הבית המשותף חייבת לדאוג להחזקתו התקינה ולניהולו התקין של הבית המשותף, ולצורך זה היא אף רשאית להגיש תביעה משפטית, כך אין שום מניעה כי היא תהיה גם נתבעת בתביעה אזרחית שעניינה מחדלה להחזיק ולנהל את הבית המשותף באופן תקין ובהתאם לחוק {ע"א (ת"א) 227/95 מרים רוזנגרטן נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ תשנ"ה(ג), 164 (1995)}.

שאלה: מהו הנוהל בהיעדר נציגות?

תשובה: על-פי סעיף 67 לחוק המקרקעין, במקרה שלא נכונה בבית המשותף נציגות לפי הוראות התקנון, רשאי המפקח למנותה.

עמוד 294 בספר:

שאלה: מהו הדין כאשר הנציגות לא נבחרה על-ידי האסיפה הכללית ולחילופין על-ידי המפקח?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 8860/02 {חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' עו"ד יצחק דהאן, תק-של 2003(4), 2227, 2228 (2003)} קבע בית-המשפט כי התובעת איננה נציגות בעיני החוק משום שלא נבחרה כנציגות על-ידי האסיפה הכללית או לחילופין על-ידי המפקח. מאחר וההוראות שבחוק לקיים נציגות הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית {כל עוד התקנון אינו קובע אחרת} או על-ידי המפקח הינן, כאמור, הוראות קוגנטיות, הסכמה שבשתיקה של בעלי הדירות בבניין {אם בכלל} שהתובעת תפעל כנציגות אינה מבטלת את החובה לקיים בבניין נציגות כחוק. לכן, אין לראות בתובעת כנציגות, גם אם פעלה בפועל בתור שכזאת.

שאלה: מהי משמעותו של סעיף 69 לחוק על-פיו הנציגות היא מורשה של הדיירים?

תשובה: תכליתו של סעיף 69 לחוק המקרקעין נועדה להקים גוף סטטוטורי שישמש כשליחם מכוח חוק של כל בעלי הדירות בבית המשותף. שליחות זו מיועדת היא לאותם עניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, ולהם בלבד.
כלומר, המחוקק יצר כאן מנגנון ייצוגי של כל בעלי היחידות שבכוחו להתקשר בשמם בחוזים ולנהל בשמם הליכים משפטיים. לנוכח קיומו של מנגנון זה, מתייתר, למשל, הצורך לכרות הסכם לביצוע תיקוני שרברבות בין השרברב לבין כל אחד מבעלי היחידות ואם נאלץ השרברב להגיש תובענה הנובעת

עמוד 295 בספר:

מהסכם זה, אין עליו לתבוע אלא את הנציגות שכן פעולות הנציגות בתוקף תפקידה לרבות התחייבויותיה, מחייבות את בעלי הדירות.
כלומר, סעיף 69 לחוק המקרקעין נועד למטרה שתכליתה ניהול יום-יומי של ענייני הבית המשותף, בלא זיקה פרטנית לכל אחד מהבעלים המשותפים {ראה גם תיק מס' 106/06 אבשלום רוטמן נ' ניצוגות אגף המגורים (מגדל גן העיר) של הבית המשותף בגוש 6953 חלקות 91, 93, בתל אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007); ה"פ (מחוזי יר') 519/98 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים - חברה לניהול ושירותים בע"מ, תק-מח 2007(1), 10953, 10977 (2007); ת"א (שלום ת"א) 25818-05 סיני מישאל נ' ליגד השקעות ובניין בע"מ, תק-של 2010(2), 21328, 21333 (2010)}.

שאלה: האם מוסמכת נציגות הבית המשותף לחתום על בקשה להיתר או להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית?

תשובה: נציגות הבית המשותף אינה מוסמכת להגיש בקשות להיתר בניה. הדבר נכון הן כשמדובר בבקשה הנוגעת לרכוש המשותף, כגון לשם הוספת מעלית לבניין, שכן אין מדובר ב"אחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף", אלא בבניית תוספת לרכוש המשותף, ועל אחת כמה וכמה נציגות הבית המשותף אינה מוסמכת להגיש בקשה להיתר בניה אשר נוגעת לדירותיהם הפרטיות של הדיירים בבית המשותף, דוגמת הרחבת דירותיהם או תוספת מרפסות לדירות, וזו צריכה להיות מוגשת על-ידי בעלי הדירות המבקשים את תוספת הבניה.

עמוד 296 בספר:

זאת ועוד. כשם שנציגות הבית המשותף לא הייתה מוסמכת להגיש את הבקשה להיתר בניה, המתייחס לדירותיהם הפרטיות של חלק מדיירי הבית המשותף, כך היא לא מוסמכת להגיש ערר על דחיית הבקשה להיתר או על תנאים שנקבעו בו.

שאלה: האם נציגות הבית המשותף יכולה לתבוע פיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף?

תשובה: בית-המשפט לא ראה לפסוק את מלוא כספי הפיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף לידי מקצת הדיירים שתבעו, וזאת מתוך חשש שהכסף לא יוצא לצורך התיקונים, כך שכסף השייך לכל הדיירים לא יגיע ליעדו. לעומת-זאת, עולה בית-המשפט היה מוכן להתייחס באופן שונה אילו הייתה התביעה לפיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף מוגשת על-ידי נציגות הבית המשותף {ראה לעניין זה ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229 (1991); ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 203 (2001); ע"א 7799/01 יורם-סלים נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5), 725 (2002); ע"א 1051/03 אולפן ראובן נ' כ.מ.ב.ק. לפיתוח ויזום בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (1.8.05); ת"א 3297/01 כהן שרה, נציגות הבית המשותף ואח' נ' אנגל חב' לקבלנות כללית בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)}.

עמוד 297 בספר:

שאלה: האם מועצת המנהלים של חברת הניהול יכולה לשמש נציגות בית משותף?

תשובה: הפיכת חברת הניהול לנציגות הבית המשותף לוקה בניגוד אינטרסים. היא מונעת, למשל, מן הנציגות כל אפשרות להתדיין עם חברת הניהול, אף כופה על בעלי היחידות התקשרות עם גורמים שאינם חפצים ביקרם ו/או פעולות שאינן דרושות להם כלל וכלל {ה"פ 1834-09 אדווייס אלקטרונ ואח' נ' חב' מפעלי לוקי ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

שאלה: האם הנציגות הינה אישיות משפטית?

תשובה: על-פי סעיף 69 לחוק המקרקעין ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסוייגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" {ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, פ"ד לו(2), 21, 24 (1981)}.

שאלה: מהי אחזקה תקינה של הרכוש המשותף?

תשובה: באבחנה כאמור בין הוצאה שהיא בגדר "החזקה תקינה" לבין הוצאה הנחשבת כשיפור או השבחה, נוטים, במרוצת השנים, בתי-המשפט להגמיש ולהרחיב את הפרשנות למונח "החזקה תקינה" שבסעיף 58 לחוק המקרקעין

עמוד 298 בספר:

{ראה גם ע"א 4329/03 וינברגר נ' נציגות הבית המשותף, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004); ע"א 2329/03 פלקון חנה ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004)}.

שאלה: מהו תכליתו של סעיף 71א לחוק המקרקעין הדן ברישום ההחלטות?

תשובה: תכליתו של סעיף 71(א) לחוק המקרקעין היא ליצור רציפות, יציבות וודאות לגבי החלטות המתקבלות על-ידי אסיפת בעלי הדירות בבניין בכל הנוגע לניהולו השוטף, באשר אין זה סביר או יעיל להסכין עם מצב בו כל רוכש דירה בבניין, שזה מקרוב בא, מתנער מ"סדרי בראשית" לפיהם מנוהל הבניין עד לרכישתו את הדירה, וטוען כי אינו כפוף להם. התנאי המוקדם לכך הוא, כי ההחלטות המחייבות הינן החלטות שהתקבלו בהתאם לתקנון והינן כתובות בספר ההחלטות ופתוחות לעיונו של כל בעל דירה, והרוכש רשאי לדרוש מהמוכר לעיין בהן.
פרשנותו התכליתית של סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, הן מבחינת הסבירות, הן מבחינת ההלימה למושכלות יסוד של המשפט, והן מבחינת היעילות הכלכלית, אינה מאפשרת לראותו כמטיל חבות נזיקית על מי שרכש דירה לאחר האירוע העוולתי, מכוח הקשר בין העוולה לבין החלטה כזו או אחרת של בעלי הדירות בבניין.

עמוד 299 בספר:

שאלה: אילו אירועים אינם טעונים רישום בספר ההחלטות?

תשובה: בניגוד להחלטות בעלי הדירות, הפתוחות לעיונו של כל רוכש דירה באופן שהוא יודע לאלו החלטות הוא מכפיף עצמו מכוח סעיף 71(א) לחוק המקרקעין, הרי שקיומם של אירועים נזקיים, הנובעים מהחלטות בעלי הדירות או מדרך יישומן, וודאי כאלה שטרם הוגשו בעניינם תביעות כלשהן, אינו מופיע בספר ההחלטות, וממילא אין הרוכש יכול להיות מודע לקיומם, ולחשיפתו-כביכול להיות נתבע בגינם, מכוח העיון בספר ההחלטות.
יתירה מזאת, לא יעלה על הדעת, כי כל מי שרוכש דירה בבית משותף, יידרש לערוך חקירה בלשית לגבי קיומם של אירועים נזיקיים או תאונות ברכוש המשותף במהלך שבע השנים שקדמו לרכישה, כדי להעריך אם הוא צפוי לחשיפה של תביעות משפטיות {שטרם באו לעולם} בשל העוולות הנטענות שגרמו להן {ת"א (שלום כ"ס) 1940/08 לוין שי נ' רענן אלתגר, תק-של 2009(2), 32372, 32375 (2009)}.
מטרת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין הינה ראייתית והיא מיועדת להודיע לצד ג' שבא להתקשר בחוזה עם בעל דירה על כל ההסכמים שיש בקשר לאותה דירה. לכן, הסכם שלא נרשם כאמור, לא יכול לחייב צד ג'.
אך כאשר מדובר באדם שקיבל זכויות כחליפו של בעל דירה, וכמי שבא בנעליו, כגון יורש, אזי החוזה או ההסכם או ההתחייבות עליהם חתם המוריש, מחייבים את היורש לכל דבר ועניין {ראה לעניין זה ע"א 69/84 שפר נ' בונה ואח', פ"ד מ(2), 645 (1986); ע"א (חי') 1020/03 בובליל ואח' נ' שטיינר, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004); ת"א (שלום רמ') 2731/06 עזבון המנוחה צפורה מני ז"ל נ' ג'ייקוב לאבוול, תק-של 2009(1), 24701, 24708 (2009)}.

עמוד 300 בספר:

שאלה: מהו ניהול באמצעות מתחזק? האם למפקח סמכות לדון בהוצאותיו של המתחזק?

תשובה: סעיף 71(ב) של חוק המקרקעין, קובע כי בעלי הדירות רשאים להחליט כי הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף יתבצע באמצעות מתחזק וכי, בעלי הדירות חייבים בתשלום שכרו של המתחזק בהתאם להוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין {תא"מ (שלום ב"ש) 1140-05-10 א.ד.מ.ש. אחזקות וניהול בע"מ נ' אחים אלימלך קבלנים לעבודות חשמל באר שבע (1987) בע"מ, תק-של 2011(2), 89052 (2011)}.

שאלה: האם ספר ההחלטות פתוח לעיון הציבור?

תשובה: ספר ההחלטות הנזכר בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין, אינו פתוח לעיון הציבור, כי אם לבעלי הדירות בלבד. ממילא מי שאינו בעל דירה בבית המשותף ומבקש לברר את מצב הרכוש המשותף וההצמדות בבית המשותף, לא יוכל להשיג את המידע הכלול בספר ההחלטות, ואין לייחס למחוקק כוונה אבסורדית לחייב חליפיו של בעל דירה בהסכמות נסתרות בדבר גריעתם מהרכוש המשותף של שטחים הרשומים בפנקס כרכוש משותף. מצב דברים כזה מסכל בעליל את כוונת המחוקק לאפשר בירור הזכויות במקרקעין על-ידי עיון במרשם הציבורי הפתוח לעיון הציבור {דברי בית-המשפט ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 901/07 דנצינגר אורית ואח' נ' רביב ליאור חיים ואח', תק-מח 2008(1), 5661, 5663 (2008)}.

עמוד 301 בספר:

שאלה: מהי משמעות "הרחבה" על-פי סעיף 71א לחוק המקרקעין?

תשובה: סעיף 71א לחוק המקרקעין, מגדיר "הרחבה": "הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף" {ראה גם ת"א (שלום יר') 8293/05 יונתן פאלק נ' מרדכי מזרחי, תק-של 2008(3), 12841, 12857 (2008)}.
ב- ע"א (מחוזי חי') 1677/05 {נאוה כרמל נ' ראול ינקוביצי (ינקוביץ), תק-מח 2007(3), 8495, 8498 (2007)} קבע בית-המשפט כי המקרה שבפנינו אינו נופל לגדרו של סעיף 71א לחוק המקרקעין, הן לאור עיתויה של הבניה והן מהטעם שגם לאחר חקיקת הסעיף לא הושגה הסכמת הרוב המיוחד לבניה.

שאלה: מהו ההבדל בין אחוזי בניה לזכויות בניה ומה המשמעות ככל שהדבר נוגע ליישומו של סעיף 71א לחוק המקרקעין?

תשובה: ב- ת"א (שלום יר') 24772/99 {לומברוזו רונית נ' קובנר מיכאל, תק-של 2006(3), 5685, 5688 (2006)} קבע בית-המשפט:
"על זכויות בניה ועל אחוזי בניה
6. בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, הוגדרו "אחוזי בניה" כיחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים.
בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אין התייחסות ישירה לאחוזי הבניה אלא לזכויות בניה בלבד. כך למשל, מגדיר סעיף 71א

עמוד 302 בספר:

לחוק המקרקעין "זכויות בניה" כ"זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה".
זכויות הבניה על המגרש, כמו גם אחוזי הבניה, מגלמים בתוכם ערך כלכלי לא מבוטל, שהוא שווה ערך ליכולת הבניה העתידית במגרש כלשהו. בימים עברו, לא היה כל משקל למונח זה ובעלים של חלקה היה יכול לעשות בה כרצונו, ככל שחפץ ליבו. הבניה לא הייתה חייבת להיות לגובה וכל הרוצה להרחיב את משכנו, עשה כן.
ברבות העיתים ועם תחיקת חוקי התכנון והבניה, הוטלו הגבלות על יכולת מימוש הבניה. בימינו אנו, כאשר פיסות הקרקע מוגבלות, בעיקר באזורי הביקוש, גובר הערך הכלכלי של אחוזי הבניה. ככל שהקרקע יקרה יותר ומבוקשת יותר, כך עולה שווי זכויות הבניה.
מעניין הדבר, כי הסכסוכים בנוגע לבעלות במקרקעין אינם נוגעים אך לרום הקרקע, אלא גם לעומק, שכן ההתפתחות הטכנולוגית מאפשרת כיום בניה מקיפה גם במרחב התת-קרקעי, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בעת שהופקעה בעלות תת-קרקעית לצורך פרוייקט מנהרות הכרמל (ראו: ע"א 119/01 אקונס ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1), 817 (2001); ח' זנדברג "חלוקה ורישום תלת-מימדים של המרחב התת-קרקעי" ספר ויסמן 281).
7. הפסיקה נדרשה לא אחת, לפירושם ולמשמעותם של אחוזי הבניה ובמיוחד, בכל הקשור לזכויות אלה בבית המשותף.
כך נקבע, כי אחוזי הבניה אינם חלק מן "הרכוש המשותף" כמשמעותו בבית משותף, אלא, נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות ואשר ניתן להעבירו. ברוח זו נפסק, כי זכויות בגג בית משותף וזכויות בניה על הגג, הם רכיבים שונים שאינם תלויים אחד בשני (ראו למשל: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2), 497 (1983)).
פרופ' ויסמן מתח על קביעה זו ביקורת, בין-היתר, לנוכח העובדה שקביעת בית-המשפט יצרה שלושה רכיבים בבית משותף (דירה, רכוש משותף ונכס

עמוד 303 בספר:

שבבעלות משותפת) בעוד שההגדרה השיורית שבחוק המקרקעין ל"רכוש משותף" אינה מתייחסת לרכיב שלישי, נוסף על דירות ורכוש משותף. פרופ' י' ויסמן עומד בספרו גם על הקושי בהתייחסות לזכויות בניה כאל ישות עצמאית (י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף, כרך שני (תשנ"ז), 415 ואילך).
לדעת פרופ' י' ויסמן:
"הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא."
(ויסמן, שם, 419)
גם עו"ד מרדכי בניאן מציע בספרו לזהות אחוזי בניה כזכות תכנונית (מ' בניאן דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (מהדורה שניה), 798).
8. בשנת 1999 ניתן פסק-הדין בעניין ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך ואח', פ"ד נג(1), 469 (1999) (להלן: "הלכת שואעי"), בתקנון הבית המשותף נקבע, כי לדירת הגג שייכים 17.4% מהרכוש המשותף וכי הגג מוצמד לדירת הגג וניתן לבנות על הגג "למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בניה, המחייבים בארץ". השאלה שהתעוררה הייתה, מה היקף אחוזי הבניה הניתנים לניצול - האם כלל אחוזי הבניה של הבית או החלק היחסי של הדירה. בבית-המשפט העליון נחלקו הדעות. דעת הרוב, מפי כב' השופט א' מצא קבעה, שבנוגע לזכות לבצע בניה על השטח הצמוד, נדרשת הסכמה מפורשת, אך ביחס להיקף הזכויות המוענקות, לא נדרשת התניה מפורשת וניתן ללמוד זאת גם מהנסיבות. כב' השופט י' טירקל שהסכים לפסיקת כב' השופט א' מצא, הפנה בהקשר לפרשנות המונח "למען הרחבת דירתו" שבתקנון - לפסוק "ואם ירחיב ה' את גבולך כאשר נשבע לאבותיך ונתן לך את כל הארץ אשר דבר לתת לאבותיך" (דברים י"ט, ח'), לאמור, ההרחבה היא בלתי-מוגבלת.

עמוד 304 בספר:

דעת המיעוט בפרשת שואעי הייתה של כב' השופט י' אנגלרד, אשר סבר, שיש להעדיף פרשנות המצמצמת את זכות הבניה על הגג הצמוד לכדי חלקם של המערערים ברכוש המשותף.
לאחרונה, ניתנו על-ידי בית-המשפט העליון שני פסקי-דין משמעותיים בנושא, אשר צמצמו למעשה את הלכת שואעי.
9. בפסק-הדין בעניין ע"א 5043/96 גלמן ואח' נ' הררי-רפול ואח', פ"ד נד(3), 389 (1997), רכשו המשיבים דירת גג, אליה הוצמדו שטחי גגות והוקנתה להם הזכות להוסיף בניה על הגגות במסגרת הוראות תכנון ערים. המשיבים הרסו את הדירה וביקשו לנצל את מלוא אחוזי הבניה על המפלס שנוצר ואילו המערערים התנגדו לכך בטענה, שהתקנון התיר בניה של קומה נוספת אחת בלבד. בבית-המשפט המחוזי, קבע כב' הנשיא זיילר, כי באין הוראה בתקנון האוסרת על בניית קומות נוספות, ההסכמה שניתנה לבניה על הגגות כוללת בחובה הסכמה לניצול מלוא אחוזי הבניה. הערעור לבית-המשפט העליון התקבל על-ידי כב' השופטת ד' דורנר (בהסכמת כב' הנשיא א' ברק וכב' השופט מ' חשין). נקבע, כי מאחר ששטח הדירה המקורי היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים, הרי שפירוש סביר והוגן של היתר הבניה שניתן בגדרי התקנון, מוביל למסקנה, שכוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבניה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניה קומה אחת:
"הענקה נרחבת כזו של אחוזי בניה צריכה, ככלל, להינתן במפורש... גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה, המשקפת מדיניות משפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבניה (היינו, ויתור על אחוזי בניה) חייב להיות מפורש."
(ע"א 5043/96, שם, 394)

עמוד 305 בספר:

יוצא, איפוא, שהצמדת אחוזי בניה בבית משותף היא בהתאם לחלק היחסי של הדירה בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת (ראו: מ' בניאן, שם, 807) וקביעה זו צריכה להיות מפורשת.
10. פסק-הדין השני שניתן בנושא זה, אך לפני שנה, היה בעניין ע"א 10322/03 ישעיהו ואח' נ' שטרייכר, תק-על 2005(1), 3700 (2005), שם נחלקו הדעות בשאלה כיצד יש לעגן את חלוקת זכויות הבניה. כב' השופט י' טירקל סבר שזכויות הבניה הן נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרידא, הקרוב לזכות קניינית. הסבר לגישה זו נובע מהיות הזכות קניינית בכוח, שכן, עם מימוש זכויות הבניה, מה שיוקם יהיה נכס קנייני ממש:
"...זכויות הבניה אינן בגדר זכויות ערטילאיות המרחפות, כביכול, בחלל, אלא הן מעוגנות בקרקע מסויימת; אין להן חיות משלהן בלי הזכות בקרקע, הן עוברות מיד ליד עם הזכות בקרקע, ומימושן יוצר תוספת למקרקעין הנעשית חלק מהן. זכות שכזאת, כאשר היא שייכת לדירה מסויימת בבית משותף, יש מקום להגן עליה בדרך של הצמדתה לדירה ורישום ההצמדה; למצער, יש מקום להגן עליה בדרך של שיוכה לדירה על-ידי רישום של הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין... טעם נוסף שביסוד הגישה שלפיה יש מקום להצמיד את זכויות הבניה השייכות לדירה מסויימת בבית משותף לאותה דירה הוא התפיסה שלפיה "הבעלות המשותפת אינה רצויה, כמשתמע מסעיף 37(א) לחוק המקרקעין", לפיו "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", ומן ההסדרים, שמטרתם צמצום הקשיים הנובעים מבעלות משותפת (סעיפים 29, 30, 36-31 לחוק המקרקעין)."
(דברַי ב- ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4), 626, 629 (1983)).
זאת ועוד, "פירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל-פיתוחם' (דברי כב' השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) ב- ע"א 319/74 רובינשטיין

עמוד 306 בספר:

ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פ"ד ל(1), 454, 457 (1975)), וכן, "היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה" (ראו דבריו ב- ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר ואח', פ"ד כז(1), 334, 336 (1973). הצמדתן או שיוכן של זכויות הבניה לדירה מסויימת, במקום השארתן בבעלות משותפת של כל הדיירים, מקילה על פירוק השיתוף ועל-פיתוח המקרקעין."
בהמשך, העיר כב' השופט טירקל, כי ניתן לראות בזכויות הבניה כמעין זכויות שביושר (ע"א 10322/03, שם, 3707).
מכאן, קבע כב' השופט י' טירקל, כי הצדדים רכשו את זכויות הבניה היחסיות לפי חלקם וזאת, לנוכח הסכם המכר, חוות-דעת לבקשת השותפים לפני כריתת הסכם המכר והוראות שנכללו בהסכם המכר שעניינן בניה עתידית. כב' השופט י' טירקל סבר, כי יש להורות על הצמדת מחצית מזכויות הבניה לכל אחת מיחידות הדיור.
מנגד, סברו כב' הנשיא א' ברק וכב' השופטת א' חיות, כי יש להצהיר שמחצית מכלל זכויות הבניה מוקנות למערערים מאחר שאין להורות על הצמדת אחוזי הבניה ליחידות הדיור. כב' הנשיא א' ברק נטה לדעה, כי אחוזי בניה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי ולא ניתן לראות בהן "רכוש משותף" הניתן להצמדה. עם-זאת, ציין כב' הנשיא ברק, שהשקפה זו אינה שוללת מבעלי הדירות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות וכי ניתן אף לעגן הסכמות אלה בתקנון.
11. בפסק-דין שניתן לאחרונה בבית-המשפט המחוזי בירושלים נדונה השאלה, מה דינן של זכויות בניה שנוצרו מכוח תכנית בניין ערים חדשה. התשובה לכך ניתנה, כאימרת אגב, מאחר שנקבע קודם לכן, שהגג הוצמד שלא כדין ועל-כן, לא ניתן היה גם להצמיד את אחוזי הבניה. כב' השופט י' עדיאל קבע, שכאשר נוצרו זכויות הבניה עקב שינוי תכנית בניין ערים כעבור שנים רבות מחתימת ההסכמים לרכישת הדירות ולנוכח העובדה שבמועד חתימת ההסכמים

עמוד 307 בספר:

ובתקופה שלאחר מכן, סביר היה להניח שלא יחול כל שינוי בשיעור אחוזי הבניה המותרים - יש לקבוע שזכויות הבניה שנוצרו הן נכס השייך לבעלי הדירות בבית המשותף. עם-זאת, נקבע, שהתוצאה הייתה שונה לו נאמר במפורש שזכויות הבניה לרבות העתידיות יהיו שייכות לנתבעת (ה"פ (יר') 1146/02 פרופ' דוד שרון ואח' נ' עזבון מרדכי קליין ז"ל ואח', תק-מח 2005(4), 8977 (2005))."

שאלה: על-פי לשונו, סעיף 71ב לחוק המקרקעין קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטה בשני שלבים: האחד - הוצאת שטח מהרכוש המשותף, והשני - בניה בשטח זה. האם שני השלבים צריכים להתבצע בחדא מחתא? כיצד מתבצע התהליך?

תשובה: ב- רע"א 11017/08 {נתן פל נ' מרדכי ליבוביץ, תק-על 2010(3), 2320, 2324 (2010)} קבע בית-המשפט:
"הרכוש המשותף, כהגדרתו בסעיף 52 לחוק, כולל חלקים פיסיים בבית המשותף וזכויות הבניה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף. הפסיקה ראתה מאז ומתמיד את זכויות הבניה הבלתי-מנוצלות כנכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673, 680 (1986); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6), 449 (2005) (להלן: "עניין ישעיהו"). ברגיל, הצמדה של שטח לדירה מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד אך אינה מקנה לו זכות לבנות על השטח המוצמד, וניצול זכויות הבניה בבית המשותף מותנה איפוא בהסכמת יתר בעלי הדירות (ע"א 7156/96 שואעי נ' דניאל, פ"ד נג(1), 469 (1999)). ובקיצור, גריעה של חלק

עמוד 308 בספר:

מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסויימת אין פירושה שיוך של אחוזי הבניה לאותה דירה.
מכאן השאלה אם יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות לשם ניצול אחוזי הבניה. המפקח על בתים משותפים קיבל את תביעתם של המבקשים מאחר שסבר כי אין בענייננו תחולה לסעיף 71ב מן הטעם שהסעיף חל רק מקום בו בעל דירה מבקש להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף של הבית. וכלשונו:
"אולם סעיף 71ב הנ"ל חל רק במקרה שבעל דירה מבקש להרחיב את דירתו, בבית משותף, על חשבון הרכוש המשותף של הבית. במקרה כזה, יש צורך בהסכמה של בעלי הדירות, כמפורט בסעיף 71ב וזאת לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה. במקרה כזה, יש צורך בהסכמה של בעלי הדירות, כמפורט בסעיף 71ב וזאת לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה. אולם, במקרה שבפנינו, מדובר בתוספת בניה מבוקשת לשם הרחבת דירתו של הנתבע (המשיב - י.ע.) שתתבצע לא על הרכוש המשותף של הבית, אלא על שטח המוצמד לדירתו באופן קנייני. דהיינו, הסוגיה בתובענה זו עוסקת במטריה משפטית השונה לחלוטין מזו של בניה על הרכוש המשותף."
15. פרשנות זו, שנדחתה על-ידי בית-המשפט המחוזי, מוקשית בעיני. קשה להלום כי מצבו של מי שמבקש לבנות על החלק הצמוד לדירתו מימים ימימה, יהיה גרוע ממצבו של מי שמבקש לבנות על רכוש משותף שהוצא והוצמד לצורך בניה כאמור. שהאחרון יסתפק ברוב של שלושה רבעים מהדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ואילו הראשון יידרש לקבל הסכמתם של כל בעלי הדירות.

עמוד 309 בספר:

על-פי לשונו, סעיף 71ב קובע מה הרוב הנדרש לקבלת החלטה בשני שלבים: האחד - הוצאת שטח מהרכוש המשותף, והשני - בניה בשטח זה. ברם, ספק אם שני השלבים צריכים להתבצע בחדא מחתא. כותרתו של סעיף 71ב היא "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה" והסעיף מאפשר לרוב הנקוב בו גם "להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה". לטעמי, השלב השני יכול להיעשות בנפרד, מקום בו אחד מבעלי הדירות אליו צמוד חלק מהרכוש המשותף (כמו גג או חצר כמו במקרה דנן) מבקש להרחיב את דירתו.
סעיף 71ב לחוק, כפי שהוסף בחוק המקרקעין (תיקון מס' 18), התשנ"ה-1995, בא להקל על האפשרות להרחיב דירה תוך ניצול אחוזי בניה הנדרשים לשם כך. עד לתיקון החוק, ניתנה זכות וטו למיעוט ובעל דירה היה נתון לחסדיו של המיעוט, שלעיתים היה נוקט בעמדות סחטניות בתמורה לקבלת הסכמתו. המחוקק ביקש להפחית מכוחו של המיעוט, ולשם כך נחקק סעיף 71ב (מיגל דויטש קניין, כרך א, 697-696 (1997) (להלן: "דויטש")). לכן, דומני כי יש להעדיף פרשנות לפיה הסעיף יחול גם כאשר מדובר ברכוש משותף שכבר הוצמד לדירות השונות ונדרשת הסכמה לניצול אחוזי הבניה על החלק הצמוד, ואין לצמצם תחולת הסעיף רק למקרה של החלטה הכוללת הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתה לדירה פלונית לבניה שמטרתה הרחבת אותה דירה (השוו: ע"א (יר') 2383/01 איבון נ' גלילה רון פדר, תק-מח 2002(1), 6373 (2002), פיסקה 6). עיקר מטרתו של תיקון 18 הייתה להקל על מצוקת הדיור ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע באמצעות הרחבת הדירות. יש הגורסים כי הצמדה בהתאם לסעיף 71ב לחוק של קרקע בלבד מבלי לבצע בניה לשם הרחבה, מרוקנת מתוכן את תיקון 18. שהרי מטרת ההסדר היא להקל על מצוקת הדיור באמצעות הרחבת דירות קיימות, ולא להקל על הצמדת קרקע לשם קרקע (דויטש, לעיל). כך גם בענייננו, ביצוע עבודות הבניה לשם הרחבת דירתו של המשיב מגשימה את תכליתו של תיקון 18.

עמוד 310 בספר:

16. מאחר שהמבקשים עצמם הסתמכו בכתב התביעה על סעיף 71ב לחוק, ומאחר שגם בבקשה למתן רשות ערעור לא חלקו כלל על תחולתו של סעיף 71ב - אלא טענו כי חל סעיף 71ב(א) שכן המשיב מבקש להרחיב דירה, אך לא חל סעיף 71ב(ג) כי התנאים שנקבעו בו אינם מתקיימים (סעיף 60 להודעת הערעור) - איני רואה לקבוע מסמרות בשאלה אם סעיף 71ב אכן חל בענייננו.
כמו-כן, איני רואה להידרש לשאלה אם ניתן להכיר בהסכמות שניתנו על-ידי בעלי הדירות כממלאות אחר דרישת סעיף 71ב לצורך בקבלת החלטה, או אם יש להבחין לצורך זה בין החלטה שעניינה שני השלבים (הוצאת חלק מרכוש משותף והצמדתו לדירה פלונית לשם בניה על אותו חלק) לבין החלטה שעניינה השלב השני בלבד (בניה בחלק שכבר הוצמד).
17. סוף דבר, הבקשה נדחית."

שאלה: מהו הדין באשר לסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 192175/02 {מאליש מלכה נ' גריידי ישראל, תק-של 2008(1), 23548, 23549 (2008)} קבע בית-המשפט כי לאור הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין יראו את הנתבעים כמי שהסכימו להרחבת דירת התובעים, בדיוק באותו שטח שבו פולשת הרחבת דירתם לתוך שטח הרכוש המשותף המקורי, כלומר, לכל הפחות לשטח המקורה. מכאן שאין לנתבעים כל זכות בדין למנוע מהתובעים להרחיב את דירתם לאותו שטח מקורה.
ב- בש"א (שלום ת"א) 152898/08 {שאול דיק נ' אביתר ברזילי, תק-של 2008(1), 24912, 24913 (2008)} קבע בית-המשפט:
"8. אני סבורה, כי יש ממש בעמדת הנתבעים. אין חולק, כי עסקינן בסכסוך הנוגע לחזקה שלא כדין ברכוש משותף, שאיננו מוצמד

עמוד 311 בספר:

ליחידות הדיור השונות. על-פי נוסחו של כתב התביעה המתוקן, הוגשה תביעת התובעים כעתירה לפירוק שיתוף ברכוש המשותף ולקבלת תשלומי איזון מכוח סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"). אולם, הסעד הנתבע איננו הסעד הנכון, וזאת מכיוון שהוראת סעיף 56 לחוק מונעת את פירוק שיתוף ברכוש משותף שבבית משותף. ברי, כי אין פירוש הדבר שלא ניתן להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לדירות שונות שבבית המשותף, בהסכמת כל בעלי הדירות (ראה: י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (התשנ"ז), 283 עד 284). כן ניתן, בתנאים מסויימים, להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה פלונית לצורך הרחבתה (סעיף 71ב(א) לחוק)."

שאלה: האם הסכמת הרוב הדרוש של בעלי הדירות בבניין לעבודות הבניה ברכוש המשותף יכולה להינתן למפרע, או רק מראש?
תשובה: ב- ה"פ (שלום חי') 1003/04 {פיינר יעל פרנצר נ' שמידט צוקית, תק-של 2007(4), 6916, 6918 (2007)} קבע בית-המשפט:
"החלטת האסיפה הכללית ריפאה את היעדרה של ההסכמה מראש, שכן אפילו נאמר, כי נוכח לשונו של סעיף 2(א) לתקנון המצוי אין הסכמה פועלת למפרע, אין כל מניעה, כי תחולתה של ההסכמה תהא מיום נתינתה, אף-על-פי שהפגיעה ברכוש המשותף הינה כבר בגדר עובדה מוגמרת, שכן אין לפרש את כוחה של האסיפה הכללית להסכים לפגיעה כמתמצה אך ורק למקרה, שבו טרם בוצעה העבודה, וכי הסמכות המסורה לה בתקנון ליתן את ההסכמה נשללה ממנה, כל עוד לא הוחזר המצב לקדמותו. משהוסמכה האסיפה הכללית להתיר

עמוד 312 בספר:

את הפגיעה מראש, ממילא מוסמכת היא גם להתירה אחרי מעשה." {ראה גם ע"א 93/84 קדמי נ' קווין, פ"ד מ(1), 724 (1986)}.

שאלה: האם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאינה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין?

תשובה: הצמדה של חלק מסויים ברכוש המשותף שאינו מצוי בסמיכות פיסית לדירה אינה בבחינת "הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין {רע"א 1462/10 דוד עטייה נ' ליאור שגיא, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.

שאלה: מי זכאי להביא סכסוך בפני המפקח על רישום המקרקעין?

תשובה: על-פי סעיף 73 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה בבית המשותף וכן נציגות הבית יכולים להביא את הסכסוך בעניינים אלה להכרעתו של המפקח {תא"מ (שלום פ"ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע"מ נ' מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע"מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.
סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע את רשימת הזכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח. ברשימה זו כלולים בעלי דירה, נציגות בית משותף וכן "צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 לחוק המקרקעין".

עמוד 313 בספר:

שאלה: האם בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין להכריע בסכסוך בין חברת ניהול - "למתחזק" לבין דייר בבית משותף?

תשובה: למפקח על המקרקעין, הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך בין חברת הניהול - "המתחזק" - לבין דייר בבית משותף וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין {בש"א (שלום יר') 7957/09 סוסנוביק דניאל נ' רמגור השקעות בע"מ, תק-של 2010(1), 14381, 14383 (2010); ת"א (שלום ת"א) 42579/06 חב' ניהול פורום בפארק בע"מ נ' ש. רוטנברג בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006); ת"א (ת"א) 43191/06 (שלום ת"א) חברת ניהול פורום בפארק בע"מ נ' אפיקי אנרגיה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)}.

שאלה: האם הנציגות רשאית להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף?

תשובה: גם הנציגות רשאית להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף, אך לא רק הנציגות, והדבר עולה באופן ברור מהוראת סעיף 73 לחוק המקרקעין, הקובעת כי מי שזכאי להביא סכסוך להכרעתו של המפקח על בתים משותפים הם כל בעל דירה וכן נציגות הבית המשותף.
זכות התביעה עומדת לכל דייר ודייר, משום שלכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף {ראה סעיף 55(א) לחוק המקרקעין}, וממילא לכל בעל דירה נתונה זכות קניינית ברכוש המשותף, מה שמקנה לו את הזכות להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף, בין אם הנציגות מצטרפת אליו ובין אם לאו {ראה גם ת"א (שלום ת"א) 39201/06 חברת החשמונאים (נכסים) בע"מ נ' רמי שוחטוביץ, תק-של 2009(1), 34146, 34149 (2009); ת"א

עמוד 314 בספר:

(שלום חי') 9063-01 זהבה שולביץ נ' פנינה קראוס, תק-של 2008(3), 6303, 6306 (2008); ת"א (שלום ת"א) 21543/07 מיטרני שרון נ' אירית ליכטנשטיין, תק-של 2007(2), 22365, 22366 (2007)}.

שאלה: מהי משמעותו של סעיף 71ג לחוק המקרקעין?

תשובה: הוראת סעיף 71ג לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות שיפוט יחודית בעניינים הנוגעים להרחבה {ת"א (שלום חי') 7614-08 חיים כהן נ' דוד שוקף, תק-של 2009(2), 7709, 7711 (2009); ע"א 2111/03 ראובן פליצ'יה נ' ציפורה סוביוב, פ"ד נט(5), 855 (2005)}.

שאלה: מהן סמכויות המפקח?

תשובה: בסמכותו של המפקח, לדוגמה, לדון בתביעה כנגד בעל דירה שלא משתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג {ראה סעיף 58 לחוק המקרקעין; ראה גם ת"ק (תביעות קטנות רמ') 7088-01-11 סינורה כינרת נבו נ' ניצה אברג'ל, תק-של 2011(2), 122233, 122234 (2011); ת"א (שלום ת"א) 65380-06 שנרך ברוך נ' עיריית גבעתיים, תק-של 2010(3), 55430, 55447 (2010)}.
כלומר, על-פי הוראות סעיפים 58 ו- 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר תשלומים להוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או

עמוד 315 בספר:

המקובלים לפי נוהג, צריכים להידון לפני המפקח {ראה גם ת"ק (תביעות קטנות הר') 52662-11-10 איליה שניידר נ' דוד ווגנהיים, תק-של 2011(1), 24741 (2011)}.
סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מתייחס אומנם למי שזכאי להביא הסכסוך, כלומר, להיות התובע ולא הנתבע, אולם אין לצמצם זאת להגשת התביעה בלבד, שכן לא מצינו בשום מקום שצד לסכסוך יכול להיות תובע בערכאה אחת, ולא יכול להיות נתבע באותה ערכאה, באותו סוג של סכסוך.
על-פי גישה זו, בסמכותו של המפקח לדון בתביעות המוגשות כנגד נציגות הבית המשותף {תא"מ (שלום חי') 36831-02-10 מסנקו לובוב נ' נציגות הבית המשותף ברח' יפה נוף 32, נשר, תק-של 2010(3), 46589 (2010)}.
יפים לעניין זה דברי המלומד אריה איזנשטיין {יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בתים משותפים (התשס"א-2001), 369} לפיהם "הנציגות שנתמנתה כדין, רשאית גם היא להיות תובעת ונתבעת בפני המפקח בסכסוכים שבתחום סמכותו".
גם על-פי האמור בסעיף 69 לחוק המקרקעין אנו למדים שהנציגות יכולה להיות תובעת ונתבעת בפני המפקח שכן בסעיף זה נקבע כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".
אין זה מתקבל על הדעת שנציגות הבית המשותף תהא רשאית לתבוע בעל דירה בפני המפקח, אך לא להיתבע על-ידי בעל דירה.
סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין קובע כי סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול לגבי הרכוש המשותף נתון לסמכות מקבילה של המפקח על הבתים המשותפים ושל בית-המשפט המוסמך {ת"א (שלום ת"א) 27881-08 חנה רוזנברג נ' מלכה דוידי, תק-של 2010(2), 75323, 75326 (2010)}.

עמוד 316 בספר:

כאמור לעיל, המחוקק הקנה למפקח הן סמכויות שיפוטיות ליישוב סכסוכים והן סמכויות מינהליות. סמכויותיו השיפוטיות של המפקח הדן בסכסוך לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, מפורטות בסעיף 74 לחוק המקרקעין הקובע כי "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט של בית-משפט שלום הדן בתובענה אזרחית" {תא"מ (שלום ת"א) 48999-07-10 עופרה סיני נ' שמחה סימה סולומון, תק-של 2011(1), 71866, 71868 (2011)}.
סמכויותיו המינהליות של המפקח מתייחסות בעיקר לעניינים של רישום וכוללת, בין-היתר, מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים, תיקון צווים כאמור, מתן צווים לרישום תקנון, מינוי נציגות שכר ועוד.
האבחנה בין שני סוגי הסמכויות הינה ברורה ורק לשם ההדגשה יוזכר כי ערעור על החלטה שיפוטית של המפקח יוגש לבית-המשפט המחוזי {סעיפים 76 ו- 77 לחוק המקרקעין}, ואילו ערר על החלטה מינהלית יוגש לממונה על המרשם {סעיף 121 לחוק המקרקעין}.
בכל הנוגע לעניין סמכותו של המפקח, בעבר כבר נפסק כי המפקח הינו "בית-דין" שכן הוא הוסמך להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות ו"צוייד בכל הכלים הדרושים לשם מילוי תפקיד שיפוטי" {ע"א 44/72 שם טוב נ' פריבר, פ"ד כו(1), 617, 619 (1972)}.
סמכויותיו של המפקח הזהות לסמכויותיו של שופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית וכן העובדה שערעור על החלטותיו של המפקח מוגש לבית-המשפט המחוזי "מצביעות על האופי השיפוטי של התפקיד אותו ממלא המפקח בדונו בסכסוך בין בעלי דירות" {ע"א 5086/07 פולק נ' בן מאור, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)}.
משכך רשאי המפקח לדון בגררא בשאלה שהכרעתה נדרשת לבירור העניין שלפניו {ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קריית אונו נ' ירדני, פ"ד לח(4), 487 (1984)}.

עמוד 317 בספר:

למפקח על רישום מקרקעין ישנם שני סוגי סמכויות - סמכויות מינהליות וסמכויות שיפוטיות. הסמכויות המינהליות כוללות למשל, את הסמכות למתן רישום בתים בפנקס הבתים המשותפים, הסמכות לבטל רישומו של בית משותף וכדומה.
משהוקנו למפקח הדן בסכסוך כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית, אזי מערכת השיקולים שעל המפקח לקחתם בחשבון בבואו להכריע בסכסוך אינה שונה במהותה ממערכת השיקולים המוטלת לפתחו של בית-המשפט{ ע"א 835/08 נטלה צבי נ' עטרה פרי ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

שאלה: תביעה לתשלום הוצאות חיפוי הגג לצורך איטומו - בידי מי הסמכות לדון בתביעה?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות ר"ל) 40321-08-10 {נינה שרה אשד נ' ועד הבית ברח' רוטשילד 4 ראשל"צ, תק-של 2010(4), 152828 (2010)} קבע בית-המשפט כי עניינה של התביעה בדרישה לתשלום חלקה של המבקשת בהוצאה של חיפוי הגג לצורך איטומו, ביריעות ביטומניות. על פני הדברים, מדובר, איפוא, בתביעה לתשלום הוצאות אחזקה שלפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, מצויה בתחום הסמכות של המפקח על המקרקעין.

עמוד 318 בספר:

שאלה: אימתי יעביר בית-המשפט את הדיון לידון בפני המפקח?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות ר"ל) 19524-08-10 {נציגות הבית המשותף ברח' השיקמה 6, ראשון לציון נ' נחמיה פרידמן, תק-של 2010(4), 127675, 127676 (2010)} נדונה השאלה האם קטע הרכוש בו ארעה הדליפה, שייך לרכוש המשותף, שמא מדובר ברכושם הפרטי של הנתבעים?
אם נגיע למסקנה כי מדובר ברכוש משותף, אזי אין לבית-משפט הסמכות לדון בתובענה שכן בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח .... יכריע בו המפקח".
במקרה דנן, הפגיעה הינה במקטע הצינור בנקודה ג' בתמונה אשר צורפה על-ידי בעלי הדין, דהיינו, במקטע הצינור שלפני שעון המים הדירתי של הנתבעים.
בית-המשפט קבע כי מדובר בקטע צינור שהינו שייך לכלל הדיירים בבניין, ועל-כן הינו רכוש משותף שכן הפגיעה הינה בקטע הצינור שלפני מד המים הדירתי, דהיינו, בו זורמים מים השייכים לכל הבניין, ולא בקטע צינור לאחר מד המים הדירתי שבו זורמים מים השייכים לדירה בלבד.
לפיכך, על הנתבעים להשתתף בתיקונו של צינור זה, בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף או בהתאם להוראות תקנון הבניין - לפי העניין, אך אין להשית עליהם את מלוא החיוב בתיקון.
בית-המשפט העביר את הסכסוך בתובענה זו לדיון בפני המפקח על רישום מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין ברחובות.

עמוד 319 בספר:

שאלה: סכסוך בגין השתתפות בהוצאות התקנת המעלית בבית משותף - בידי מי הסמכות לדון בסכסוך?

תשובה: ב- ת"א (שלום ת"א) 23827/08 {גופר עומרי נ' מטלון קרייתי יהודית, תק-של 2008(4), 9699, 9700 (2008)} עסקינן בסכסוך בגין השתתפות בהוצאות התקנת המעלית בבית המשותף.
בעוד שהתובע טוען כי הנתבעת התחייבה לשלם בעבור ההתקנה, טוענת הנתבעת כי הסכימה להתקנת המעלית אולם לא הסכימה לשאת בתשלום הנדרש מטעמיה כפי שפורטו בכתב ההגנה.
מכאן עולה כי מהות הסכסוך בין הצדדים נובעת מסעיף 59ו לחוק המקרקעין המתייחס להתקנת מעלית בבית משותף ולהשתתפות בעלות התקנתה.
בסעיף 59ו(ב)(1) לחוק המקרקעין נקבע כי "בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור".
הסעיף מסדיר את תשלום התקנת המעלית על-ידי בעלי הדירות, כמו גם הסכסוך בענייננו, אשר כאמור הינו בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים.
התובע טוען כי ביום הגשת התביעה הוא אינו עוד בעל דירה בבית המשותף ולפיכך הסכסוך אינו בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים.
ואולם, בית-המשפט לא מצא כי ממש בטענה זו של התובע שכן במועד הסכסוך בין הצדדים אשר בגינו הוגשה התביעה, היה התובע בעלים של דירה בבית המשותף כמו גם הנתבעת, ולכן אין נפקות לעובדה באם חדל להיות בעלים של הדירה בשלב מאוחר יותר.

עמוד 320 בספר:

שאלה: סכסוך לעניין התקנת אנטנה או אנטנות, במיקום זה או אחר - בידי מי הסמכות לדון בסכסוך?

תשובה: ב- ת"א (שלום חי') 15104/07 {חנן אבא נ' יחיאל קורץ, תק-של 2008(1), 824 (2008)} קבע בית-המשפט כי מעיון בכתבי הטענות מעלה כי קיים סכסוך לעניין התקנת אנטנה או אנטנות, במיקום זה או אחר, לשיטה זו או אחרת של מי מבעלי הדין. משמע, קיים סכסוך מובהק, שמקורו בתקנון הבית המשותף, כפי שציווה כב' השופט י' גריל על תיקונו, באשר לשימוש נאות בגגות הבניין, זכות הגישה לגגות אלו, ונושא התקנת האנטנה ושמא החלפתה.
עסקינן, איפוא, ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון", הנתונה לסמכותו הייחודית של מפקח המקרקעין.
בית-המשפט לא קיבל את סברת התובעים כי הסכסוך מסווג כסכסוך "בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף', כאמור בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, והמצוי בסמכותם המקבילה של בית-המשפט המוסמך ומפקח המקרקעין. אין כאן כל הסגת גבול נטענת.
ברי כי הגג הוא בבעלות הנתבעים, אך יש להתייחס אליו כאל רכוש משותף. הסכסוך, איפוא, אינו באשר להסגת גבול פלונית, אלא באשר ליישום זכויות וחובות בהתאם לתקנון.
כך, אף ככל שעסקינן בראש השני של התביעה. נטען כי התובעים ביצעו גידור סביב הגג. לשיטת הנתבעים הדבר הוא פועל יוצא של דרישות בטיחות. לשיטת התובעים הדבר הוא פועל יוצא של התנהלות כוחנית של הנתבעים המבקשים למנוע מהם את זכות הגישה הסבירה לגג. משמע, שעסקינן בסכסוך שלהגדרת התובעים עצמם, סותר את פסק-דינו של כב' השופט י' גריל בכך שהנתבעים אינם נוהגים "כפי שמקובל לעשות בגגות שהינם רכוש משותף" {סעיף 5 לכתב

עמוד 321 בספר:

התביעה}. ההכרעה אם טענה זו נכונה אם לאו, איפוא, אף היא בסמכותו הייחודית של מפקח המקרקעין.
לפיכך, ובהתאם להוראות סעיף 79(א) לחוק בתי-המשפט, הורה בית-המשפט על העברת הדיון בתובענה לכב' מפקחת המקרקעין בחיפה.

שאלה: האם בסמכותו של המפקח לדון ולהכריע בעילות נזיקיות הנובעות או קשורות לשימוש ברכוש המשותף?

תשובה: ב- בש"א (שלום חי') 16910/05 {אמות השקעות בע"מ נ' אברהם הר ורדי, תק-של 2005(4), 25808, 25809 (2005)} קבע בית-המשפט כי סמכותה של המפקחת לדון ולהכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, קבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין.
סמכות זו אינה כוללת הסמכות לדון ולהכריע בעילות נזיקיות הנובעות או קשורות לשימוש ברכוש המשותף או ליקוי המתגלה בו.
מטעם זה, לא היו רשאים המשיבים להביא את תביעתם המונחת בפני בית-המשפט להכרעת המפקחת על המקרקעין.

שאלה: האם המפקח מוסמך לדון בתביעות נזיקין לבד מהסגת גבול?

תשובה: המפקח אינו מוסמך לדון בתביעות נזיקין {ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1), 730 (1974)}.

עמוד 322 בספר:

שאלה: מהם המקרים בהם תהיה סמכות מקבילה לדון בסכסוך?

תשובה: ב- ת"ק (תביעות קטנות עכ') 1716/05 {אסס תמר נ' ברברה ווידאד, תק-של 2005(3), 19520 (2005)} קבע בית-המשפט כי סעיף 72 לחוק המקרקעין, עניינו סמכות להכריע בסכסוכים בבתים משותפים - סעיף 72(א) לחוק המקרקעין קובע סמכות ייחודית למפקח על בתים משותפים להכריע בסכסוכים על-פי התקנון וכן בסכסוכים על-פי רשימת סעיפים המפורטת בו.
סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין קובע, בין-היתר, כי סכסוך שעניינו הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח.
מאחר ועניינו של סכסוך זה הינו שאלת ההחזקה הייחודית של הנתבעת במפתח לגג וטענה שהגג הינו רכוש משותף, אזי קיימת לבית-משפט זה סמכות מקבילה לסמכותו של המפקח על רישום הבתים המשותפים.

שאלה: האם מוסמך המפקח לדון בעבירות על חוק התכנון והבניה?

תשובה: בתיק מס' 60/06 {אלמוג גיטה נ' וישניצקי מריאנה (טרם פורסם, 2007)} קבעה כב' המפקחת עידית וינברגר כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין מוגדרת בסעיף 72 לחוק המקרקעין והיא אינה כוללת סמכות לדון בעבירות על חוק התכנון והבניה. לפיכך, אין בדעתה להתייחס בפסק-הדין לכל טענות התובעת בדבר בניה תוך סטיה מהיתר, או בדבר חוקיות ההיתר, וחוקיות של ההליכים שקדמו למתן ההיתר.

עמוד 323 בספר:

שאלה: האם יכול המפקח להעביר את הדיון לבית-המשפט המוסמך מכוח סעיף 79 לחוק בתי-המשפט לעניין הקשור בסמכויותיו המינהליות?

תשובה: סעיף 79(א) לחוק בתי-המשפט קובע כי "מצא בית-משפט שאין הוא יכול לדון בעניין שלפנינו מחמת שאינו בסמכותו המקומית או העניינית, והוא בסמכותו של בית-משפט או של בית-דין אחר, רשאי הוא להעבירו לבית-המשפט או לבית-הדין האחר, והלה ידון בו כאילו הובא לפניו מלכתחילה, ורשאי הוא לדון בו מן השלב שאליו הגיע בית-המשפט הקודם" {ראה גם ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 עובדיה בן שלמה נ' שגיא גנון, תק-של 2009(3), 20986, 20987 (2009)}.
זאת ועוד. סעיף 79(ב) לחוק בתי-המשפט קובע כי "בית-המשפט או בית-הדין שאליו הועבר עניין כאמור, לא יעבירנו עוד".
העברת עניין מבית-משפט אחד למשנהו, מן הטעם של חוסר סמכות עניינית או מקומית, מקנה לבית-המשפט הנעבר את הסמכות לדון באותו עניין, וזאת אף אם ההעברה לא הייתה מוצדקת {ע"א 3319/00 שור נ' בן-יקר גת חברה להנדסה ובניין, פ"ד נה(2), 817 (2001); ע"א 145/58 קלקודה נ' "אגד" (א.ש.ד) אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ, פ"ד יג 260 (1959)}.
אפילו אם הועבר הליך על יסוד טענת סמכות מסוג אחד {מקומית כדוגמה}, ובבית-המשפט הנעבר התעוררה טענת סמכות מסוג אחר {עניינית כדוגמה}, רוכש לו בית-המשפט הנעבר סמכות משני הסוגים מכוח סעיף 79(ב) לחוק בתי-המשפט.
בבסיס כלל זה עומדת התפיסה, כי גם לדיונים בעניין הסמכות צריך להיות סף. יש לאפשר לבעלי הדין להיכנס מוקדם ככל האפשר לעובי הקורה של

עמוד 324 בספר:

טענותיהם לגופו של עניין, ולמנוע מהם את הצורך "לטלטל" שוב את ההליכים המתנהלים ביניהם מבית-משפט אחד לאחר.
ב- ת"א (יר') 9037/07 {יוסף פליישמן נ' מפעל חסד תורה ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)} נדון ערעור על החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, אליו הגישו התובעים בקשה לתיקון צו רישום בית משותף שניתן על-ידי המפקח. המפקח קיבל את טענת הנתבעות לפיה בהיות הסכסוך נסוב על שאלת בעלות במקרקעין {גגות הבית וחלקים ברכוש המשותף} אין בידו סמכות לדון בבקשה במסגרת סמכותו השיפוטית לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, אלא הסמכות הייחודית בנדון מוקנית לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט קבע כי לא היה מקום לשימוש המפקח בסמכות ההעברה הקבועה בסעיף 79(א) לחוק בתי-המשפט שכן ההעברה המותרת הינה מ"בית-משפט" אל "בית-משפט" או אל "בית-דין". אין הסעיף מתיר העברה מבית-דין אל בית-משפט. המפקח על רישום המקרקעין "הוא "בית-דין" למהדרין" {ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 נ' ירדני, פ"ד לח(4), 487, 495 (1984), בעקבות ע"א 44/72 שם טוב נ' פריבר, פ"ד כו(1), 617, 619 (1972)}. מאליו ברור כי אין למפקח סמכות להעביר לבית-המשפט בקשה שהוגשה אליו במסגרת סמכויותיו המינהליות, כגון בקשה לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין לתיקון צו רישום בית משותף.
עוד נקבע כי גם אם נכונה קביעת המפקח לפיה סעיף 145 לחוק המקרקעין אינו מסמיך אותו לתקן את צו הרישום שעה שהתיקון כרוך בפגיעה בזכות קניין של אדם אחר, החלטת המפקח צריכה הייתה להיות דחיית הבקשה לתיקון צו הרישום {עליה פתוחה הייתה בפני המבקשים הדרך לערור לממונה על המרשם} ולא העברת הדיון בבקשה לבית-המשפט על-ידי מי שאיננו בית-משפט כנדרש בסעיף 79(א) לחוק בתי-המשפט.

עמוד 325 בספר:

שאלה: האם החלטת מפקח בעניין זכויות קנייניות בגררא במסגרת תביעה לסילוק יד שבסמכותו יוצרת מעשה-בית-דין לגבי הזכויות הקניינות?

תשובה: לא. הכרעה בעניין מכוחה של סמכות נגררת אינה יוצרת מעשה-בית-דין כלפי הערכאה בעלת הסמכות המקורית והייחודית לדון באותו עניין.

שאלה: האם ניתן לערער בזכות על החלטת ביניים של המפקח על רישום מקרקעין?

תשובה: המצב החוקי הקיים היום הינו, כי על החלטות שונות של המפקח על רישום המקרקעין ניתן לערער בזכות ואין צורך ליטול רשות. בית-המשפט העליון שנדרש לסוגיה זו קבע כי זו אינה תוצאה רצויה וכי העובדה כי ניתן לערער על החלטות ביניים של המפקח על רישום המקרקעין בזכות ללא נטילת רשות להבדיל מערעור על החלטת ביניים של בית-משפט, אינה רצויה ואינה עולה בקנה אחד עם השאיפה לאחד את כללי הערעור ולכן המליץ "שהמחוקק יסדיר את הנושא בחקיקה מפורשת ובהירה" {רע"א 587/83 ועד הבית ברח' תנועת המרי 2 קרית אונו ואחרים נ' ירדני, פ"ד לח(4), 487 (1984)}.
התייחסות מסויימת בקשר להגדרת החלטות ביניים שניתנות על-ידי המפקח במהלך דיון המתקיים לפניו, ניתן היה למצוא בהתייחסות בית-המשפט העליון לסעיף 75(ג) לחוק המקרקעין, כאשר קבע בית-המשפט מפורשות כי החלטות אלו מתייחסות להחלטות הניתנות עם סיום הדיון בסכסוך ולא להחלטות

עמוד 326 בספר:

ביניים דיוניות {בג"צ 473/89 נציגות הבית המשותף ברחוב ארלוזורוב 1 רמת גן נ' המפקח המקרקעין בת"א, פ"ד מג(3), 747 (1989)}.
גם כב' הנשיאה גרסטל בהתייחסה לזכות לערער על החלטות ביניים של בעלי סמכות שיפוטית, בהם המפקח על רישום המקרקעין, הבהירה כי המגמה המסתמנת בפסיקה הינה לצמצם את זכות הערעור על החלטות ביניים של טריבונלים שיפוטים מטעמים של יעילות הדיון ומניעת סרבולו ועיכובו של ההליך וכך פסקה: "משעסקינן במחלוקת פרוצדוראלית, שאין בהם כדי לגרום נזק למי מהצדדים באופן חמור, ועניינן אך דרך ניהול הדיון, איני סבורה שיש מקום לאפשר ערעור בזכות, ודי בכך כדי להביא לדחיית הערעור" {בע"ש 2617/99 מדינת ישראל נ' אסרף משה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו}.
המחוקק לא עשה כל שינוי והתאמת החקיקה למגמות ולהמלצת בית-המשפט העליון הנ"ל והמצב החוקי כיום הינו, כי ניתן לערער בזכות על החלטות ביניים של המפקח על רישום המקרקעין {עש"א 23436-07-10 נאמן נ' קיזטמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.

שאלה: האם למתחזק זכות להביא תביעתו בפני המפקח על רישום מקרקעין?

תשובה: למפקח מסורה הסמכות לדון בסכסוך בין בעלים בבית משותף, בדבר חובותיהם לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, גם במקרים שבהם המתחזק הוא צד לסכסוך. מתחזק רשאי להביא תביעתו כלפי בעלי דירות לפני מפקח על רישום מקרקעין, הן לשכרו הן להוצאותיו {עש"א 5336-06-09 ניהול שנקר 4 הרצליה בע"מ נ' זלצמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

עמוד 327 בספר:

שאלה: האם המפקח מוסמך לדון בתביעת מטרד נגד שוכר ומחזיק בנכס?

תשובה: אין למפקח סמכות לדון בתביעה נגד שוכר או מחזיק שאינם בעלי החנות וזיקתם לנכס אינה מסוג הזיקות המקנות סמכות מכוחו של סעיף 72 לחוק המקרקעין {ע"א 2572/06 זליג שמשון נ' נציגות הבית, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007); ראה גם בש"א 217802/09 פי שיא מודיעין בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נירים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

שאלה: האם נושא דמי ניהול הינו בסמכות המפקח?

תשובה: כאשר עילת התביעה מתבססת על הסכם ניהול שאינו תקנון והנוגעת לחיוביים חוזיים ולהפרתם, למפקח אין כל סמכות לדון בתביעה שכן, אין היא נכללת בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין.
לכאורה עניין הנשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף נתון אכן לשיפוטו של המפקח {סעיף 58 לחוק המקרקעין}. ואולם כאשר מקורו של הסכסוך הוא במחלוקת חוזית בין הצדדים, נראה כי, שנושא דמי הניהול והאחזקה נשוא הסכסוך בין הצדדים, אינו נופל בגדר סמכויות המפקח. נראה לכאורה שהחיוב הכספי יגזר מהכרעה במחלוקת זו, שאין מקומה אצל המפקח {תא"מ 50671-08-10 אבי גילברט זיו נ' אקספרס אחזקה וניהול מבנים שי את שרון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012); בש"א 388/08, ת"א 2071/07 (אשקלון) דיאמנט יעקב נ' שאין ביטחון בע"מ - ניהול ואחזקת מבנים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008); ת"א (ראשל"צ) 3364/05 מטאטא הזהב בע"מ נ' שיש אלונים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.

עמוד 328 בספר:

שאלה: האם המפקח מוסמך לפסוק שכר ראוי?

תשובה: משהוסמך המפקח לדון בתביעה שעניינה הסגת גבול, מוסמך הוא גם ליתן "כל סעד אחר" הנדרש בקשר לכך, לרבות, פסיקת דמי שימוש ראויים {ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי ואח', פ"ד כח(1), 730 (1974)}.
כל מסקנה אחרת תוביל לפיצול מיותר של דיון בהליך בין ערכאות משפטיות שונות, פיצול הנוגד מדיניות שיפוטית ראויה. פיצול כנ"ל רק יביא לסרבול ללא הצדקה עניינית או מהותית ולהעמסת תיקים והתדיינויות נוספות על מערכת המשפט. מעבר לכך, פיצול כאמור אף עשוי להביא למצב של הכרעות סותרות בקביעות הערכאות השונות בנושאי הדיון הרלבנטיים, דבר שאיננו רצוי במכלול שיקולי מדיניות שיפוטית ראויה.

שאלה: סמכויות המפקח ודרכי מינויו, מהן?

תשובה: מפקח הוא אדם הכשיר להתמנות לכהונת שיפוט בבית-משפט שלום, אשר מונה כמפקח על-ידי שר המשפטים, בהתאם לסעיף 117(א) לחוק המקרקעין {ע"א 7510/06 שי תמיר נ' שלווה הסל, תק-על 2010(4), 390, 394 (2010)}. סדרי הדיון ודיני הראיות בתביעה שהוגשה למפקח יהיו זהים לאלו הקיימים בבית-משפט השלום {ראה סעיף 74 לחוק המקרקעין}.
החלטתו של מפקח דינה כפסק-דין של בית-משפט שלום {סעיף 76 לחוק המקרקעין}. הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, היא ההוראה הקובעת ותוחמת את סמכויות המפקח. למפקח נתונות כל הסמכויות שיש לשופט שלום בתביעה אזרחית. סמכויות אלה הן המסגרת הנורמטיבית בה פועל המפקח.

עמוד 329 בספר:

סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח אלא מעניק לו את כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט השלום כשהוא דן בעניין אזרחי {ת"ק (תביעות קטנות עכ') 2278/06 ברברה לביב נ' ברגר צבי, תק-של 2007(4), 28912, 28914 (2007)}.
סעיף 74 לחוק המקרקעין, קובע כי "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". לפיכך, החלטת המפקח על הבתים המשותפים כמוה כפסק-דין היוצא מפתחו של בית-משפט שלום {בש"א (שלום חד') 4230/01 חברת "מעונה - נדלן" נ' פרל מאיר, תק-של 2002(1), 23962, 23963 (2002)}.

שאלה: מהו הדין באשר לפגרות בתי-המשפט בהליכים העומדים בפני המפקח?

תשובה: ב- ע"א (מחוזי ת"א) 3349/07 {בסו ישראל נ' לוז אלעד, תק-מח 2008(4), 12522, 12526 (2008)} קבע בית-המשפט כי יש להחיל את תקנות הפגרות גם על ההליכים לפי תקנות המקרקעין שכן, הרצון ליצור אחידות בין הערכאות השיפוטיות חל גם על ההליכים לפני המפקח, שהינו טריבונל בעל סמכויות שיפוטיות כשל שופט שלום המכריע בסכסוכים בין בעלי דין, ואין מקום איפוא להוציאו מגדר התחולה הכללית של העוסקים במלאכת ההכרעה בסכסוכים.

עמוד 330 בספר:

שאלה: האם בסמכותו של המפקח להוציא תחת ידו צו הריסה?

תשובה: ב- בש"א (מחוזי חי') 9726/08 {דלית תורג'מן נ' חיים גרין, תק-מח 2008(3), 3248, 3249 (2008)] קבע בית-המשפט כי המבקשת גם נתפסה לכלל טעות כאשר טענה שלמפקחת אין סמכות ליתן צו הריסה.
מבחינה עניינית סמכויות המפקח על רישום המקרקעין נקבעו בסעיף 72 לחוק המקרקעין, הקובע כי המפקח רשאי להכריע בסכסוך בעניין הסגת גבול ברכוש המשותף.
סעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח את כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום כאשר זה דן בתביעה אזרחית. סמכויותיו של שופט בית-משפט שלום, כאשר הוא דן בתביעה אזרחית, נקבעו בסעיף 75 לחוק בתי-המשפט, התשמ"ד-1984 הקובע כי כל בית-משפט הדן בעניין אזרחי מוסמך לתת, בין-היתר, צו עשה.
במקרה דנן, צו ההריסה שניתן על-ידי המפקחת, הוא צו עשה ומשכך לא נראה שהמפקחת חרגה מסמכות כלשהיא כשנתנה את צו ההריסה {ראה גם ע"א 768/80 לחם נ' פומרנץ, פ"ד לה(3), 527 (1981)}.
ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2816/03 {צפורה קונצ'יצקי נ' דליה שפלן, תק-מח 2006(2), 991, 996 (2006)} עתרו המערערים בתביעתם להורות גם על הריסת המבנה שבנו המשיבים סביב הגג וכן על הריסת החדר שבנו מעל לפתח שפרצו מדירתם אל הגג.
בית-המשפט קבע כי סעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום מקרקעין, הדן בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף את כל סמכויות שיש על-פי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי-המשפט. סמכותו של בית-משפט שלום לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין מוגבלת לתביעות חזקה ושימוש תוך שמירה על

עמוד 331 בספר:

גוף הנכס {ראה גם ע"א 37/59 שמש נ' "מפעל המים" כפר סבא, פ"ד יג(1), 834 (1959)}.
עוד נקבע כי תביעה להריסת חלק במקרקעין הינה בסמכות בית-המשפט המחוזי וזאת משום שאין המדובר בשימוש במקרקעין תוך שמירה על גוף הנכס {ראה גם ע"א 524/63 גולדמן נ' אלגרבלי, פ"ד יח(3), 74, 79 (1964); רע"א 7166/02 פונטה אלגריה נ' שמאי אברמוב ואח', פ"ד נז(1), 337 (2002)}.

שאלה: מהו הדין באשר לפסלות מפקח על רישום המקרקעין?

תשובה: משניתנה למפקח על רישום המקרקעין סמכות שפיטה חלים עליו כללי ההתנהגות כמו גם "האתיקה השיפוטית".
עוד יצויין כי אם במשוא פנים עסקינן חלים כללים אלו גם על הרשות המינהלית ומשכך בין אם נושא הפסלות בעניין מפקח יסודו בסעיף 77א לחוק בתי-המשפט ובין אם לאו עצם העובדה שהוא מועלה בהקשר לדיון בתיק שיפוטי מחייבת בחינת הסוגיה על-ידי המפקח מכוח סמכותו השיפוטית.
שאלת פסלותו של בעל סמכות שיפוטית כשאין בחוק העוסק בעניינו הוראת העוסקת בפסלות נדונה בערעור {שיובא להלן} על החלטה בנושא פסלות של רשם ההוצאה לפועל ועל-אף שאין בחוק ההוצאה לפועל הוראה מפורשת בעניין זה.
ב- ע"א 7254/97 {אברהם פרידמן נ' רינה פרידמן ואח', פ"ד נה(1), 449 (1998)} נקבע כי נכון הדבר, כי אין בחוק ההוצאה לפועל הוראה מפורשת שעניינה טענת פסלות, והמחילה ישירות את ההסדר הנוהג בעניין זה כאמור בסעיף 77א לחוק בתי-המשפט.

עמוד 332 בספר:

ואולם, עצם העובדה כי רשם ההוצאה לפועל, במקרה דנן, הינו רשם בית-משפט השלום {כאמור בסעיף 3 לחוק ההוצאה לפועל}, והעובדה כי הדיון במסגרת ההליך דנן היה בטענת "פרעתי" {כאמור בסעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל}, מקימים סמכותו של בית-משפט זה לדון בערעור על החלטתו של רשם ההוצאה לפועל במקרה דנן, שלא לפסול עצמו.
אם-כן, כיצד תבחן בקשת הפסלות? המבחן שהתווה בפסיקה הוא קיומו של חשש ממשי למשוא פנים לגוף העניין {ע"א 1335/99 ש.ח. שוקי שווק ועבודות נ' בנק לאומי, תק-על 99(2), 332 (1999)}.
כלומר, השאלה שיש לשאול היא, על-כן, אם נתקיים חשש ממשי למשוא פנים במובן זה, שדעתו של היושב בדין "ננעלה", כך שניתן לראות בהליך כולו כ"משחק מכור"?
הדגש הינו, על-כן, לא רק בהליך הדיוני, במסגרתו נתגבשה דעה כזו או אחרת {אם בבקשה לסעד זמני; בערעור; בהליך קודם באותו עניין וכיוצא בזה}, אלא, בשאלה מהותית, והיא קיומו של חשש ממשי למשוא פנים לגוף העניין.
במובן זה, יכולה להיות, בין-היתר, חשיבות לשאלה אם נשמעו ראיות ואם לאו; אם נשמעו טיעונים ואם לאו.
נעיר כי, אין לקבוע רשימה של מקרים ועילות בעניין זה שכן, כל מקרה לגופו ועל-פי נסיבותיו.

שאלה: מהם סדרי הדיון וראיות בפני המפקח?

תשובה: ב- עש"א (מחוזי חי') 15358-09-09 {זיו שמואלי נ' נציגות הבית המשותף רח' הראל 7, חיפה, תק-מח 2009(4), 5532, 5533 (2009)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן, לא היה צורך להקפיד על-כך שהמסמך של רואה

עמוד 333 בספר:

החשבון יערך דווקא כחוות-דעת, ואולם, בית-המשפט סבר כי לא ניתן היה לקבלו ללא חקירת עורכו, ולא היה מקום לבסס עליו את חיובו של המערער.
מכל-מקום, אם הייתה סיבה לכך שכב' המפקחת סברה שניתן לקבל את המסמך ללא חקירת עורכו, חרף טענות באת-כוח המערער בעניין זה, כי אז היה עליה לרשום הטעמים שהניעוה לכך.
ב- ע"א (מחוזי ב"ש) 1065/08 {ליאת שירותי אחזקות מבנים נ' עמותת מנוחה נכונה-באר שבע והסביבה, תק-מח 2009(4), 6468 (2009)} קבע בית-המשפט כי ניתן לסטות מדיני הראיות, אך אי-אפשר לקבל תביעה ללא ראיות. במקרה הנדון מאחר ולא הוגשו ראיות, על-ידי המערערת, בדין נדחתה התובענה {ראה גם: ע"א (מחוזי יר') 4097/03 יגאל ראובן נ' אבנר אלישר, תק-מח 2003(4), 6162, 6163 (2003); בג"צ 473/89 נציגות הבית המשותף ברחוב ארלוזורוב 1, רמת גן נ' יוסף דולמן, המפקח על המקרקעין בת"א-יפו, פ"ד מג(3), 747 (1989)}.

שאלה: מהן דרכי אכיפת צווים והחלטות של המפקח?

תשובה: פסק-דין והחלטות הניתנים על-ידי המפקחת דינם כדין כל פסק-דין או צו ביניים של בית-משפט שלום והפרתם כפופה לסנקציות המוסדרות בסעיף 6 לפקודה.
סעיף 76 לחוק המקרקעין, המאזכר את סעיף 6 לפקודת בזיון בית-המשפט, נועד בין-היתר, כדי להעניק להחלטת המפקח בסכסוך {על-פי סעיף 72 לחוק המקרקעין} מעמד של פסק-דין של בית-המשפט השלום, שאלמלא כן, ניתן היה לטעון שהחלטת המפקח בסכסוך אינה החלטה, צו או פסק-דין של בית-משפט שלום שניתן לבקש כפיית ביצועו.

עמוד 334 בספר:

השימוש במינוח "דינם לעניין אכיפה ... ולעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית-המשפט ... כדין פסק-הדין..." נועד לקבוע הסדר נורמטיבי ומהותי להחלטות המפקח {המ' (שלום חי') 53626/96 נציגות הבית המשותף ברח' יפה נוף 97 א' נ' אהרון רייס, תק-של 97(1), 4239 (1997); ת"ק (תביעות קטנות עכ') 2278/06 ברברה לביב נ' ברגר צבי, תק-של 2007(4), 28912, 28914 (2007)}.
ובמילים אחרות, פסק-דין של המפקח ניתן לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל וגם על-ידי פקודת בזיון בית-המשפט {ראה גם ת"א (שלום חי') 8489/07 רטמן לוצ'יה נ' אקשטיין רות, תק-של 2007(4), 14710, 14712 (2007)}.
ב- בש"א (שלום ת"א) 174371/06 {אלדעה רוני נ' פולק ענב נורית, תק-של 2006(4), 16052, 16053 (2006)} קבע בית-המשפט כי פסק-הדין החלקי של המפקחת, שבבסיס הבקשה, הוא איפוא כפסק-דינו של בית-משפט השלום.
הליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט הם הליכים מעין פליליים נוכח הסנקציה הכרוכה בהם. על-כן, מתאימים הליכים אלה למקרים בהם מדובר בהפרת צווים שחיוביהם חדים וברורים, או שמשמעותם מתבררת ללא טרחה יתירה {ע"א 4231/90 אתת טכנולוגיות (1985) בע"מ נ' מכ"ש מפסקי כרם שלום, פ"ד מה(1), 617, 619 (1990)}.
העובדה שמדובר בהסכם פשרה שניתן לו תוקף של החלטה שיפוטית, אינה מונעת נקיטת הליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט {ראה לעניין זה בג"צ 10478/03 התאחדות הקבלנים בישראל והבונים בישראל נ' עיריית מודיעין, דינים עליון כרך עג 962 (2005); בר"ם 4717/06 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' עיריית קריית אתא, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)}. העיקר הוא שבית-המשפט לא יידרש לפרשנותו הנכונה של הסכם הפשרה על-מנת לקבוע אם אכן מופר הוא {רע"פ 7148/98 עזרא נ' זלזניאק, פ"ד נג(3), 337, 348 (1999)}. שעה שמתעורר צורך פרשני ממין זה - שוב אין לנקוט הליכים לפי פקודת בזיון בית-המשפט. הדרך הראויה היא הגשת תובענה לאכיפת ההסכם.

עמוד 335 בספר:

שאלה: מהן סדרי הדין בערעור על החלטות המפקח?

תשובה: ב- ע"א (מחוזי יר') 4371/03 {יעקב עבר הדני נ' יהודה ושמחה גרייב (חודידה), תק-מח 2004(2), 4895 (2004)} קבע בית-המשפט:
"1. המערער והמשיבים הם בעלי זכויות בדירות בבניין הנמצא ברח' פולוצקי 22 בירושלים, הידוע כגוש 28110, חלקה 13. המערער טוען כי הוציא כספים לתיקון גג הבית, המהווה חלק מהרכוש המשותף, ולפיכך על המשיבים להשיב לו את הוצאות התיקון, בניכוי חלקו של המערער עצמו. בגדר כך הגיש המערער תובענה שהתבררה לפני המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (תיק מס' 252/02). תובענה זו של המערער נדחתה בפסק-דינו של המפקח מיום 11.8.03. מכאן הערעור.
2. לפני בחינת טענות הצדדים ובטרם יידון הערעור לגופו, יצויין, כי ערעור זה אמור להתברר לפני דן יחיד. עם-זאת, כנראה מחמת טעות, נקבע הדיון בערעור לפני מותב תלתא, אך בדיון שהתקיים ביום 11.5.04 הסכימו ב"כ הצדדים כי אם יתברר שהסמכות לדון בערעור נתונה לדן יחיד, פסק-הדין יינתן על-ידי אב בית-הדין, על יסוד עיקרי הטיעון ומבלי שהצדדים הוסיפו לטעון בעל-פה.
אכן, הסמכות לדיון בערעור זה היא בידי דן יחיד, כפי שעולה מצירוף הוראת סעיף 77 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), עם הוראת 72 לחוק הנ"ל ועם הוראת סעיף 37(ג) לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984. לעניין זה ראו: ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 ואח' נ' ירדני ואח', פ"ד לח(4), 487 (1984), בסימן 4 לפסק-הדין."

עמוד 336 בספר:

שאלה: מהו מעמדם של רוכשי דירות בבית שאינו רשום כבית משותף?

תשובה: אשר למעמד רוכשי הדירות בבית שאינו רשום כ"בית משותף", קבע בית-המשפט ב- רע"א 259/99 {חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' צפורה סופיוב, פ"ד נה(3), 385 (2001)} כדלקמן:
"מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו - דירות ורכוש משותף כאחד - ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף (הצעת חוק בתים משותפים, התשי"א-1951; ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1), 730, 734 (1974)). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסויימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף (השווה מ' דויטש קניין, כרך א, 753). עם-זאת בתיקון לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), התשל"ז-1977) ששילב את פרק ו1 אל תוכו, החיל המחוקק על בניין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קניין לדיירים בדירות וברכוש המשותף, אלא בהחלת הסדרי ניהול בבניין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3), 144, 149 (1987) (להלן: "פרשת בן צור"). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום

עמוד 337 בספר:

ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסויימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור הנ"ל, 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסויים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לעניין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן, פ"ד יז 1722, 1726 (1963)).
יוצא איפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו..."

שאלה: מהו הדין שיחול על בית משותף לא רשום?

תשובה: על בית משותף לא רשום חל סעיף 77א לחוק המקרקעין, המגדיר "רכוש משותף" בבית לא רשום ככולל את "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות,

עמוד 338 בספר:

מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסויימת".
ההגדרה של "רכוש משותף" בסעיף 77א לחוק המקרקעין {כמו גם בסעיף 52 לחוק המקרקעין המתייחס לבית רשום} היא הגדרה שיורית: הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ונוסף על-כך חלקים שפורטו ספציפית בהגדרה זו {ע"א (יר') 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם מקרקעין, פ"מ התשמ"ה(ב), 265 (1985); ת"א (מחוזי ת"א) 1567/03 שטיינר יגאל נ' מדנאל חברה לבניה בע"מ, תק-מח 2007(4), 13950, 13960 (2007)}.

שאלה: האם מחסנים נכללים בהגדרת רכוש משותף שבסעיף 77א לחוק המקרקעין?

תשובה: ב- ת"א (מחוזי יר') 1006/95 {י.ד. שירות רפואי בע"מ נ' זהבה לוין, תק-מח 98(3), 2802, 2805 (1998)} קבע בית-המשפט כי מחסנים אינם נכללים בהגדרת רכוש משותף שבסעיף 77א לחוק המקרקעין שהוא הסעיף החל על המקרה הנדון משום שהוא נכלל בפרק ו'1 לחוק החל על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים.

עמוד 339 בספר:

שאלה: האם הוראות של פרק ו' לחוק המקרקעין חלות על בית שטרם נרשם כבית משותף?

תשובה: סעיף 77ב לחוק המקרקעין, קובע כי סעיפים 56, 57, 58, 59, 59א עד 59ז, 62(א), 65 ו- 68 עד 70, 71, 71א עד 71ד, ו- 72 עד 77 יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים {ראה לעניין זה גם ע"א (מחוזי חי') 902-08 עו"ד ישראל בכר בתוקף תפקידו ככונס נכסים נ' בנייני בנק בע"מ, תק-מח 2008(4), 12300, 12301 (2008); תא"מ (שלום חי') 8494-05-09 שירותי מרכז פנורמה בע"מ נ' שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011); ת"א (שלום יר') 12606-08 משה שושן נ' אלעד ויצמן, תק-של 2010(4), 2570, 2572 (2010); ע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין פורמלי, תק-על 2010(3), 3612, 3615 (2010); ת"ק (תביעות קטנות חי') 18494-10-09 שמעון אזולאי נ' יצחק אביאור, תק-של 2010(2), 77907 (2010); ה"פ (מחוזי ת"א) 1266/03 דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) נ' ציפורה בליצר, עו"ד, תק-מח 2007(4), 11326, 11333 (2007); ת"א (שלום ת"א) 106665/98 לביב אורנה נ' באדי יצחק, תק-של 2006(3), 22599, 22602 (2006)}.

שאלה: מהו תקנון הבית לפי סעיף 77ג לחוק?

תשובה: סעיף 77ג לחוק המקרקעין, קובע כי בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת {ראה גם ת"א (שלום יר') 12615/98 דיאס אהרון נ' גיא רינה, תק-של 2004(2), 24768, 24772 (2004)}.

עמוד 340 בספר:

שאלה: מהן ההוראה לגבי נציגות הבית שטרם נרשם כבית משותף?

תשובה: ראה סעיף 77ד לחוק המקרקעין.

שאלה: מהו הנוהל באין נציגות?

תשובה: סעיף 77ה לחוק המקרקעין, קובע כי לא נכונה בבית נציגות לפי הוראות התקנון, או שהנציגות אינה פועלת, רשאי המפקח למנות לאותו בית נציגות, והוראות 77ד לחוק המקרקעין יחולו, בשינויים המחוייבים, על מינוי הנציגות, קביעת שכרה ומעמדה.

שאלה: מהו דין בית שנרשם?

תשובה: סעיף 77ו לחוק המקרקעין, קובע כי בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים לאחר שהתנהל לפי פרק זה יחולו עליו הוראות אלה:
(1) זכות או חובה שהייתה לנציגות הבית ערב הרישום תהיה לנציגות הבית המשותף שנכונה לאחר רישומו;
(2) הליך משפטי עקב סכסוך כאמור בסעיף 72 שהוחל בו ערב הרישום, ימשיכו בו ויראוהו, בשינויים המחוייבים, כאילו הוגש לפי סימן ד' לפרק ו'.

עמוד 341 בספר:

שאלה: כיצד תופעל סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בבקשה לביטול רישומו של הבית מהפנקס?

תשובה: סימן ד' לפרק ט' לחוק המקרקעין עוסק ברישום בתים משותפים וביטולו. "בית" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין כ"מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה" ו"בית משותף" מוגדר באותו סעיף כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".
סעיף 141 לחוק המקרקעין קובע שבכל לשכת רישום מקרקעין יתנהל פנקס בתים משותפים, וסעיף 142 מונה שלוש חלופות של בתים הניתנים לרישום בפנקס זה.
סעיף 146(א) לחוק המקרעין מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין ליתן צו המבטל את רישומו של בית משותף בהתקיים שני תנאים מצטברים:
הראשון, שניתנה לכל בעל דירה {כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין} או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את הרישום, וכן שניתנה לו זכות לטעון טענותיו בעניין זה.
התנאי השני דורש קיומה של אחת משתי חלופות: הראשונה, ש- 100% מבעלי הדירות הסכימו לביטול הרישום. השניה, אם המפקח נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס.
תקנה 47 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), המתייחסת להגשת טענות למפקח במקרה של ביטול רישום, מציינת כי המפקח רשאי לבטל את הרישום מיוזמתו משנוכח כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס.
צירוף הוראות אלו מלמד שמקום שהבית המשותף נהרס כולו, והמקרקעין אינם עונים עוד להגדרת "בית" וממילא אינם באים בגדר איזו משלוש החלופות המנויות בסעיף 142 לחוק המקרקעין, המפקח רשאי להורות על

עמוד 342 בספר:

ביטול הרישום {רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (16.01.2013)}.

שאלה: מהן תוצאותיו של ביטול הרישום הקבועות בסעיף 147 לחוק המקרקעין?

תשובה: סעיף 147 לחוק המקרקעין משמיע שבהיעדר הוראה אחרת בתקנון, תוצאתו של ביטול הרישום היא הפיכת כל בעלי הדירות לבעלים במשותף בחלק בלתי-מסויים במקרקעין בשיעור זהה לשיעור חלקם ברכוש המשותף עובר להריסת הבית.

שאלה: מקום שבית משותף נהרס כולו, מוסמך המפקח להפעיל את סמכותו ולהורות על ביטול הרישום. אך האם מדובר בסמכות שחובה להפעילה?

תשובה: יצויין כי המפקח לא יורה על ביטול הרישום במקרה שבעלי דירות ששלושה רבעים מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם יחליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו.
במקרה כזה יפעל המפקח בהתאם למסלול שמתווה סעיף 60 לחוק המקרקעין לשיקום בית משותף שנהרס.
כפוף להערה כאמור מששוכנע המפקח, לאחר שנתן זכות טיעון לבעלי הדירות, שהבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף וכי הוא לא ישוקם מכוח סעיף 60

עמוד 343 בספר:

לחוק המקרקעין, חלה עליו חובה לעשות שימוש בסמכותו ולהורות על ביטול הרישום.
מסקנה זו מתבקשת מאופייה של הסמכות כסמכות מינהלית, המובחנת מהסמכויות השיפוטיות הנתונות למפקחת להכריע בסכסוכים בין דיירים בבית המשותף בהתאם להוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין.
ביטול הרישום נועד לשרת את אמיתות המרשם. כפי שנפסק לא אחת, חוק המקרקעין מבטא את רצון המחוקק לקיים שיטת מרשם מחייבת ומקיפה שתבטיח כי נכסי מקרקעין, לרבות עסקאות ופעולות משפטיות המבוצעות ביחס אליהם, ישתקפו אל נכון בפנקסים פומביים העומדים לעיונו של כל דורש באופן שיאפשר להסתמך על תוכנם {ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999); ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249 (1994)}. משנחרב הבית כליל ומנגד לא בוטל רישומו, הכתוב בפנקס אינו משקף את המציאות. מצב דברים זה מנוגד לתכלית המרשם וראוי להימנע ממנו.

שאלה: האם ביטול רישומו של הנכס כבית משותף מסכל גם את הוראותיו של תקנון מוסכם?

תשובה: לא. כאשר התקנון מכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי, ביטול הרישום אינו מביא לאיונו של ערך זה. ברם, אין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין סמכות החובה להורות על ביטול רישומו של בית משותף שחדל לעמוד בדרישות הדין.

עמוד 344 בספר:

דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין - הוא ההליך המתאים לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ובשוויין.

שאלה: מהי המשמעות של ה"רכוש המשותף" כהגדרתו בסעיף 77א לחוק המקרקעין?

תשובה: ב- רע"א 698/85 {יהודה בן צור נ' נעים ששון, פ"ד מא(3), 144 (1987)} קבע בית-המשפט:
"כיוון שפרק ו'1 אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות כ"רכוש המשותף", אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן על-פי הגדרה זו להיות הרכוש "רכוש משותף", הוא מבחן הייעוד בלבד. במילים אחרות, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם, זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת.
ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו'1. שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות "הטכנית") ואף-על-פי-כן אין ל"בעלי" הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה"רכישה" להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש

עמוד 345 בספר:

במעלית קיימת בידי בעל דירה אחת), פשיטא שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו.
פועל יוצא מדברינו, כי לצורך קביעת ה"רכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים בין "בעלי" הדירות בלבד, אין עלינו להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות, שעל-פיה זכאים הם להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה. ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי" הדירות לבין עצמם לצורך ניהולו של ה"רכוש המשותף", מושם הדגש כולו על עצם זכותם להשתמש ברכוש בצוותא חדא. מכאן שאין נפקא מינה לשם החלת הוראותיו של התקנון המצוי אם הזכות של "בעלי" הדירות להשתמש ב"רכוש משותף" נובעת מרשות גרידא שניתנה להם, או מכוח היותם בעלי זכות קניינית ברכוש זה. ובלבד, כאמור, שהזכות לשימוש בחלק זה של ה"רכוש המשותף" מצוייה בידם."
{ראה גם ע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

בתים משותפים (סעיפים 52 עד 77ו לחוק)