זכות קדימה ומקרקעי ציבור (סעיפים 99 עד 114 לחוק)

עמוד 409 בספר:

שאלה: מהו טיבה של זכות הקדימה?

תשובה: בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין, התשכ"ד-1964 {בעמ' 208}, הוסברה הסדרתה של זכות הקדימה כדלקמן:
"זכות קדימה לבעלות בצורותיה הקיימות ('אולויה' ו'שופעה') תבוטל ובמקומה תיקבע זכות קדימה תצומצם לשלושה מקרים בלבד:
(1) בין יורשי מקרקעין שהם משק חקלאי, או שאין בהם דין חלוקה; (2) בין בני זוג ביחס לבית המגורים שלהם וביחס למקרקעין שהם משק חקלאי;
(3) במקרה שאדם התחייב לפני אדם אחר להציע לו את מקרקעיו לפני שימכרם לאחר וההתחייבות נרשמה בפנקסים.
בעל המקרקעין שיש עליהם זכות קדימה הרוצה למכור מקרקעיו אלה יציעם תחילה לבעל זכות הקדימה, ורק אם הלה נמנע מרכשם, יהיה הבעל רשאי למכרם כרצונו, ואם מכר - תבוטל הזכות..."
מהוראת סעיף 99 לחוק המקרקעין, "זכות קדימה" הינה זכות במקרקעין, הניתנת לרישום ומשנרשמה, לא יהא זכאי בעל המקרקעין להעביר המקרקעין לאחר אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. בהיעדר רישום, אין מניעה מבחינת רשם המקרקעין, להעביר את המקרקעין לאחר וזכות הקדימה נותרת ביחסים שבין הצדדים להסכם.

עמוד 410 בספר:

כלומר, הוראת סעיף 99 לחוק המקרקעין ברור כי זכות הקדימה, מונעת ממי שנתן את הזכות, מלבצע העברה של המקרקעין, רק כאשר נרשמה הזכות קרי "משעשה כן". לפיכך, משלא "עשה כן" אין מניעה להעברת המקרקעין לאחר ומניעה שכזו יכולה להיות מבוססת אם בכלל, רק על בסיס התחייבות לעשות עסקה או על בסיס העילה החוזית שמקורה בחוזה שנחתם בין הצדדים {ה"פ (מחוזי מרכז) 5099-09-09 עברי וולמן בע"מ נ' צבי עברי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.

שאלה: אימתי תהפוך זכות קדימה מכוח הסכם לקניינית?

תשובה: זכות קדימה מכוח הסכם תהפוך לקניינית רק עם הרישום בפנקסי המקרקעין. טרם הרישום, מעמדה של זכות הקדימה תלוי בכוונת הצדדים. אם התכוונו לרשום בעתיד את הזכות בפנקסים, מדובר בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, המוגנת כ"זכות שביושר" מול הרוכשים, בהתאם לדין הנהוג באשר לעסקאות נוגדות. אם לא התכוונו לרשום בעתיד את זכות הקדימה, המדובר לכאורה בזכות חוזית גרידא, אשר כוחה המחייב כלפי המתחייב בלבד, ובמישור הנזיקי - כלפי מי שגרם להפרת חיוב זה, בהתאם לדיני גרם הפרת חוזה ועוולת הרשלנות.

עמוד 411 בספר:

שאלה: מהו ההבדל המעשי בין מצב שבו בעל הזכות מבקש ליצור "עיגון קנייני" לזכות הקדימה על-פי החוזה, לבין מצב שהדבר אינו כן?

תשובה: ההבדל כאמור יבוא לידי ביטוי רק במקרה של רישום בפועל של זכות הקדימה, להבדיל מן השלב של התחייבות בלבד לרישום זכות קדימה. רישום כזה יתן עדיפות קניינית לבעל זכות הקדימה, אשר רוכש מאוחר לא יוכל להדוף אותה, וזאת, בעוד שבמקרה שבו זכות הקדימה לא נרשמה, הרוכש יוכל לגבור ממילא על בעל זכות הקדימה הבלתי-רשומה בהתקיים התנאים המקנים עדיפות לזכאי המאוחר, על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין. אלה אותם תנאים שבהם הזכאי המאוחר יוכל לגבור על בעל זכות קדימה שלא הייתה כוונה לרשום את זכות הקדימה שלו, כך שההגנה עליו היא כהגנה על כל זכאי אובליגטורי ביחס לרכישת הבעלות עצמה {ה"פ 36337-07-12 קלקשטיין נ' ויטליס ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (17.12.12)}.

שאלה: האם רשאים הצדדים לקבוע מנגנון יישום של זכות הקדימה השונה מזה הקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין?
תשובה: אין לראות בהוראות סעיף 102 לחוק המקרקעין משום מחסום מפני הסכמה בין הצדדים על מנגנון אחר למימושה של זכות הקדימה. סעיף 102 לחוק המקרקעין הוא דיספוזיטיבי באופיו ותכליתו של היא להציע מנגנון לביצוע עסקה במקרקעין כאשר קיימת זכות קדימה והצדדים לא קבעו ביניהם דרך מסויימת למימושה, אך אין בו כדי למנוע מצדדים לקבוע מנגנון שונה

עמוד 412 בספר:

למימושה של זכות הקדימה {ה"פ 3840-01-11 שורץ ואח' נ' ריינר ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

שאלה: האם קיימת סתירה בין סעיף 100 לחוק המקרקעין לבין סעיף 114 לחוק הירושה?

תשובה: אין סתירה בין סעיף 100(ב) לחוק המקרקעין לבין סעיף 114 לחוק הירושה. סעיף 114 לחוק הירושה מצוי בפרק השישי לחוק הירושה, שעניינו בהנהלת העזבון ובחלוקתו. כאשר העזבון {או חלקו} הוא משק חקלאי כאמור בסעיף, חלוקתו תיעשה על-ידי מסירתו ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, תוך פיצוי {או ליתר דיוק ביצוע תשלומי איזון} לשאר יורשים. אין הסעיף מעניק זכות קדימה, אלא קובע למי יימסר המשק החקלאי.
ברם, ייתכן שהמשק החקלאי יימסר לכמה יורשים במשותף, לפי החלטת בית-המשפט או לפי החלטת היורשים עצמם {שאז ספק אם בכלל יש תחולה לסעיף 114 לחוק הירושה}.
זכות קדימה קבועה בסעיף 100 לחוק המקרקעין, והיא מגבילה עבירותה של זכותו על כל יורש במשותף, אשר חייב להציע חלקו לשאר היורשים במשותף בטרם יעבירנה לאחר. זכות זו מוקנית לכל יורש כאמור, מיום מתן צו הירושה או צו הקיום, והיא חיה במשך שנתיים ללא רישום, ולאחר מכן רק אם נרשמה.

עמוד 413 בספר:

שאלה: מהו הדין באשר לזכות קדימה של בן זוג?

תשובה: מתן זכות קדימה הינה יוצאת דופן, מטבע הדברים היא מגבילה את זכותו של האחר. לפיכך, כאשר באים לקבוע את היקפה של הזכות יש לעשות זאת בדווקנות על דרך הצמצום. עניינה של הזכות הקבועה בסעיף 101 לחוק המקרקעין, למנוע מצב שבו אחד מבני הזוג, מטעמים אלה או אחרים, יבקש להכביד על שותפו לחיים בהעברת חלקו בנכס המשותף לצד ג' זר {ראה למשל ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813 (1983)}.

שאלה: האם זכות קדימה המוענקת לבן הזוג חלה במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין?

תשובה: זכות הקדימה המוענקת לבן הזוג בחוק, אינה חלה כאשר ניתנה החלטה על פירוק השיתוף במקרקעין, במסגרת תובענה לפירוק שיתוף שהוגשה על-ידי אחד מבני הזוג.
מרגע שהחליט בית-המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד ג', הופכים בעלי הנכס למתמחרים ככל האחרים. מצב זה יכול שישתנה, כאשר הצדדים מסכימים בהסכם ביניהם, על מתן זכות קדימה. במקרה זה קיימת הזכות מכוח סעיף 99 לחוק המקרקעין ולא מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין.
כל פירוש אחר של הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין יוביל לתוצאה לפיה יהיה בן הזוג תמיד בגדר "צופה מהצד" המביט על שלבי המכירה צופה וממתין לתוצאה כמי שאומר לעצמו "ישחקו האחרים בפני". כל שעליו לעשות הוא להמתין שהנכס יפול בידיו כפרי בשל. יכול ויווצר מצב בו ירכוש בן הזוג את חלקו של האחר בנכס במחיר מלאכותי הנמוך מהשווי הריאלי ו/או

עמוד 414 בספר:

הפוטנציאלי של הנכס. בכך, יפגע בן הזוג האחר ולמעשה נפגעת אף זכותם של צדדים שלישיים, שהוזמנו לביצוע התמחרות {ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813 (1983); בש"א 3467/06 עו"ד יעקב שקד נ' ח.י, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)}.

שאלה: מהם מקרקעי ייעוד?

תשובה: ייעודם של מקרקעין אינו נקבע על-ידי רישום במרשם המקרקעין אלא בתוכנית המאושרת בהתאם לחוק התכנון והבניה. "מקרקעי יעוד" הם "מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור", ובהם נהרות, נחלים, דרכים, מסילות ברזל.
על-פי סעיף 107 לחוק המקרקעין, מקרקעי יעוד הם "מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור" ובלבד שהם נמנים על אחת מחמשת החלופות הנזכרות בסעיפי המשנה של סעיף 107 לחוק המקרקעין. כלומר, כדי שמקרקעין יוכלו להיות מוגדרים כמקרקעי ייעוד, אמורים להתמלא שלושה תנאים: היותם מקרקעי ציבור, היותם מקרקעין הנמנים על אחד הסוגים המפורטים בסעיף 107 לחוק המקרקעין והיותם מיועדים לתועלת הציבור.

שאלה: מהו המעמד של שפת הים?

תשובה: על-פי סעיף 107 לחוק המקרקעין, מוגדרת שפת הים כמקרקעי יעוד המיועדים לתועלת הציבור, שאין לנכסה לציבור מסויים או להפקיעה דה פקטו משימוש כלל הציבור {ה"פ (חי') 30012/97 אדם טבע ודין אגודה

עמוד 415 בספר:

ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה, פורסם באתר האינטרנט נבו (1999)}.

שאלה: האם "שפת ים" מקרקעי ייעוד הם?

תשובה: ב- ת"א 3095/01 {גלטון קבלנים בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן, המגרש מעצם טבעו, אף אם הוא בגדר "שפת ים", אינו מיועד לשימוש כלל הציבור, והדבר תלוי בהוראות התכניות החלות עליו. היה ולא יקבע בתכניות כי יעודו של המגרש הוא לטובת הציבור, לא ניתן יהיה לראות בו מקרקעי יעוד.
נמצא, כי במקרה דנן אין די בהוראת סעיף 107 לחוק המקרקעין כדי להביאנו למסקנה שהשימוש במגרש יכול להיות רק שימוש שהוא לטובת הציבור.
יחד-עם-זאת, אין ספק שהעובדה ש"שפת ים" נכללת בין סוגי המקרקעין העשויים להיחשב כמקרקעי יעוד, מצטרפת להוראות חוק אחרות המצביעות אף הן על האופי המיוחד שהמחוקק מיחס למקרקעין הסמוכים לקו החוף, שיש ליעדם, ככלל, לרווחת הציבור בכללו ולא לפגוע בזכות הציבור למצות את ההנאה מהם {ראה לעניין זה גם עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)}.

עמוד 416 בספר:

שאלה: האם יש בסעיף 110 לחוק המקרקעין כדי ללמד על ייעודן של קרקעות כמקרקעי ייעוד על-פי התכנית הקיימת?

תשובה: ב- עע"ם 7336/10 {ארנה אסתר לוקר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.11.2012)} קבע בית נקבע כי:
"המערערות טוענות כי הפיכת מקרקעי ייעוד למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי ייעוד מוגבלת אך ורק למקרים המנויים בסעיף. עוד הן טוענות כי אין בחוק המקרקעין סעיף המאפשר להפוך מקרקעי ייעוד למקרקעין "שייעודם אינו ציבורי כלל", כך שלדבריהן ספק רב אם ניתן להפוך בדרך ישירה מקרקעי ייעוד למקרקעין שאינם מקרקעי ציבור. גם מסיבה זו, לטענתן, יש להסיק שהתכנית הקיימת לא נועדה לשנות את המצב שהיה קיים ערב כניסתה לתוקף בשנת 1966, לפיו חלקות 26 ו- 28 היו קרקעות "מתרוכה" המיועדות לדרכים, למצב בו חלקות אלה מיועדות לייעוד חקלאי. לחילופין, טוענות המערערות, אם התכנית הקיימת נועדה לעשות כן, הרי ששינוי זה פסול לאור המגבלות הקבועות בסעיף 110 לחוק המקרקעין.
32. דין טענה זו להידחות משלושה טעמים שונים. הטעם הראשון הוא שהתכנית הקיימת נכנסה לתוקף 60 יום לאחר פרסומה להפקדה ביום 22.12.1966, קרי שלוש שנים לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין, שנכנס לתוקף ביום 1.1.1970. לכן, ממילא אין בכוחו של חוק המקרקעין להעלות או להוריד מתוקף התכנית הקיימת והייעודים שנקבעו בה. הטעם השני הוא שסעיף 110(ב)(1) מתיר להפוך מקרקעי ייעוד למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי ייעוד בתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה - דהיינו תכנית כגון התכנית הקיימת. כך, גם אילו

עמוד 417 בספר:

התכנית הקיימת הייתה נכנסת לתוקף לאחר תחילתו של חוק המקרקעין כך שהוראות החוק היו חלות עליה, לא ניתן היה לקבל את טענת המערערות כי התכנית הקיימת נקבעה שלא כדין. הטעם השלישי הוא שאף אם השינוי בתכנית הקיימת נעשה שלא כדין, טענת המערערות נגד חוקיות התכנית הקיימת התיישנה, שכן השינוי נעשה לפני למעלה מ- 40 שנה (ראו והשוו: ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 650 (1999) (להלן: "עניין נקר")).
מכל הטעמים שלעיל, אין בסעיף 110 לחוק המקרקעין כדי ללמד על ייעודן של חלקות 26 ו- 28 כמקרקעי ייעוד על-פי התכנית הקיימת."

שאלה: מהי מהותה של הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין?

תשובה: ב- ע"א 2792-05-12 {רות שטיקלר נ' ממשה שלום, פורסם באתר האינטרנט נבו (4.11.12)} קבע בית-המשפט:
"לכאורה, מקום שאין חולק כי המדובר במקרקעין בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, נשללת על פניו הזכות לזיקת הנאה מכוח התיישנות, על-פי הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין. הטעם לקיומה של הוראה זו נעוץ בקושי המעשי של הבעלים של מקרקעין אלה לפקח על הנעשה במקרקעין שלהם, בהתחשב בשטחים הנרחבים ובאמצעים העומדים לרשותם. יחד-עם-זאת, ניתן לומר כי כאשר חלק כלשהו ממקרקעי ציבור הוחכר למחזיק פרטי, מכוח חוזה חכירה, ואדם שלישי השתמש במקרקעין אלה שלושים שנה, אין עוד אחיזה לטעם שביסוד שלילת

עמוד 418 בספר:

ההתיישנות במקרקעין אלה ועל-כן, בתחום היחסים שבין החוכר לבין הצד השלישי ראוי איפוא שיחולו דיני ההתיישנות הרגילים.
מובן מאליו כי זיקת הנאה מכוח התיישנות כנגד חוכר או שוכר תהא מוגבלת בתקופתה לתקופת החכירה או שכירות. כאשר מסתיימת תקופת חכירה והחוכר עוזב את הקרקע מסתיימת זיקת ההנאה אלא אם הסכים בעל המקרקעין לעבירותה של זיקת ההנאה (ראה ספרו של יהושע ויסמן דיני קניין (תשס"ו- 2005), 519)."
ב- רע"א 7285/07 {רוברט טורון נ' רחל בנאסולי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)} קבע בית-המשפט:
"ט. מעבר לצורך אציין כי כבר הועלתה הסברה, שעל-אף הוראת סעיף 113, יכולה לקום זכות הדומה באפייה לזיקת הנאה (דהיינו "שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם", כלשון סעיף 5 לחוק המקרקעין) אלא שתוקפּה הוא כלפי בר-רשות או חוכר בלבד (מיגל דויטש קניין, כרך א' (1997), 448; מנגד ראו ת"א (שלום כ"ס) 3175/01 שורצמן נ' ליובושיץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.8.01) (השופט גדול))."
ב- ת"א 2789-07 {פרייס לאה ואחרים נ' שחר טליה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)} קבע בית-המשפט:
"זיקת הנאה במקרקעי ציבור
הנתבעים טענו כי אין מקום להיעתר לתביעה, לאור הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובעת כי: "במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94". מקרקעי ציבור מוגדרים בסעיף 107 לחוק כ"מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל". אין חולק כי כל הבניינים - הן של התובעים והן של הנתבעים - הם בבעלות הקרן הקיימת לישראל, וככאלה הם מקרקעי ציבור. הדיירים בבניינים השונים הם בעלי זכות חכירה לדורות בלבד.

עמוד 419 בספר:

טענת הנתבעים מבוססת כאמור על לשונו הברורה של סעיף 113(ג) הנ"ל, והם טוענים שלאורה, יש מקום לקבל את טענת הנתבעים, ולדחות את התביעה.
עמדה כזו הובעה בפסק-דינו של בית-משפט השלום בכפר סבא (כב' השופט גדול) ב- ת"א (שלום כ"ס) 3175/01 שורצמן נ' ליובושיץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.8.01)). באותו עניין קבע בית-המשפט כי:
'טוענת ב"כ הנתבעים לחלותו של סעיף 113(ג) לחוק הנ"ל המוציאה מקרקעי ציבור מכלל סעיף 94. העמדה המבוטאת על-ידי ב"כ הנתבעים מקובלת עלי בנושא זה הואיל והדיבור בסעיף 113(ג) קטגורי, חד-משמעי וברור שאין מקרקעי ציבור חלק מסעיף 94. קרי, אין רבותא אם אתה בעלים, חוכר, חוכר-משנה; המקרקעין כמקרקעי ציבור, אינם נתפסים כמקרקעין שיכולים להיכפף בזכות של זיקת הנאה מכוח שנים.'
עמדה זו אינה מקובלת עלי. אני סבורה כי אין לקבל את התוצאה לפיה כאשר מקרקעין הם בבעלות המדינה, והם מוחכרים למאן דהוא בחכירה לדורות ארוכת שנים, לא ניתן להביא לקיומה של זיקת הנאה, ולו גם זיקת הנאה על זכותו של החוכר לדורות. תוצאה כזו היא לטעמי בעייתית מאוד. כידוע, ל"בעלי" קרקע רבים בישראל אין למעשה זכות בעלות במקרקעין, אלא זכות חכירה לדורות בלבד במקרקעי ישראל - שהם בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח. מדובר בדרך-כלל בחכירה לדורות לתקופות ממושכות ביותר, שמותירה לבעלים - מדינת ישראל או קק"ל, זכות שיורית בעלת משמעות קטנה בלבד.
התוצאה לפיה כאשר המקרקעין הם מקרקעי ישראל, לא תיתכן זיקת הנאה - גם כאשר כל יתר התנאים לקיומה של זיקת הנאה מתקיימים במלואם, היא תוצאה שקשה להצדיקה, הן מבחינת המשתמש (שעשה שימוש ארוך שנים במקרקעין), הן מבחינת חוכר המקרקעין הכפופים (שבמקרקעין "שלו" נעשה שימוש ארוך שנים), והן מבחינת המדינה, והרציונאל של סעיף 113(ג).

עמוד 420 בספר:

הרציונאל של סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, נועד לשלול את האפשרות לפגיעה בזכות המדינה במקרקעין שבבעלותה, על-ידי קיומה של זכות בלתי-מוגבלת בזמן - כמו זיקת הנאה, במקרקעי ישראל.
פרופ' דויטש מתייחס בספרו לעניין זה ואומר:
'סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי זיקת שנים אינה יכולה לצמוח ביחס למקרקעי ציבור. הטעם להגבלה הוא כי אין לאל ידה של המדינה לפקח באופן אפקטיבי על הפעילות הנעשית במקרקעיה, והאינטרס הציבורי אינו תומך בפגיעה בנכסי המדינה כתוצאה ממחדלי פיקוח מסוג זה.'
(דויטש קניין, כרך ב' (1999), 480).
אולם, רציונאל זה אינו שולל קיומה של זיקת הנאה על זכותו של החוכר, כל עוד החוכר מחזיק בזכות זו. זיקת ההנאה אינה צמודה במקרה כזה לזכות הבעלות, אלא לזכות החכירה בלבד. אין מדובר אם-כן בזיקת הנאה ב"מקרקעי ציבור" כלשונו של סעיף 113(ג), אלא בזיקת הנאה בזכות (הפרטית) של החוכר, החוכר מהמדינה את המקרקעין.
בפסק-הדין ב- רע"א 7285/07 רוברט טורון נ' רחל בנאסולי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008), התייחס בית-המשפט העליון לאפשרות של קיומה של זיקת הנאה על זכות החכירה, והותיר את השאלה ב"צריך עיון":
'מעבר לצורך אציין כי כבר הועלתה הסברה, שעל-אף הוראת סעיף 113, יכולה לקום זכות הדומה באופייה לזיקת הנאה (דהיינו 'שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם', כלשון סעיף 5 לחוק המקרקעין), אלא שתוקפּה הוא כלפי בר-רשות או חוכר בלבד (מיגל דויטש קניין, כרך א' (1997), 448.'
ואכן, פרופ' דויטש מתייחס לאפשרות של זיקת הנאה על זכות החוכר, וכותב:
'שאלה המתעוררת בהקשרים הנזכרים, לרבות בסוגיה של זיקת ההנאה, היא אם חוסר האפשרות לרכישת זכות במקרקעי הציבור חל

עמוד 421 בספר:

גם כאשר הזכות אשר כלפיה מתבקשת הרכישה היא זכות חכירה במקרקעין הכפופים, להבדיל מזכות הבעלות. הרציונאלה לשלילת צמיחתה של הזיקה אינה חלה במקרה כזה. המדינה אינה נפגעת כתוצאה מכך שחלוף השנים מוליד זיקה כלפי החכירה: הזיקה תגיע לסיומה עם סיום תקופת החכירה. כיוון שהחכירה טעונה רישום, הרי שמדובר במקרה בו החוכר יכול היה להקנות באופן הסכמי זיקה, ללא צורך בהסכמת הבעלים. אין אם-כן מניעה שזיקה כזו תיווצר מכוח שנים.'
(שם, 481)
עם כל הכבוד, הדברים הללו מקובלים עלי. כך, זיקת ההנאה על זכות החכירה, אינה פוגעת ברציונאל העומד מאחורי סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין. אין עוד חשש לפגיעה בזכות המדינה על-ידי הקניית זכות קניין בלתי-מוגבלת בזמן במקרקעי ישראל, מעבר לזכות שהוקנתה ממילא לחוכר. במילים אחרות, מאחר שהמדינה הסכימה לוותר על חלק ניכר מהזכויות במקרקעין לפרק זמן ממושך - תקופת החכירה, אין מניעה כי במשך אותו פרק זמן, יתחלקו זכויות הקניין במקרקעין אלה, באופן שחלק מהזכויות במקרקעין - הזכות להנאה מהמקרקעין ללא זכות השימוש בהם, יוחזקו על-ידי אדם או קבוצת בני-אדם אחרים, שאינם החוכר עצמו. בהיות זיקת ההנאה צמודה לזכות החכירה, תוקפה פג כמובן עם פקיעת תוקפה של זכות החכירה.
מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה כי אין מניעה שהחוכר יעניק זיקת הנאה מכוח הסכם, וקשה אם-כן להצדיק את המסקנה כי זיקת הנאה אינה יכולה לצמוח מכוח שימוש רב שנים.
לכן, אני סבורה כי אין מניעה לקבוע שנרכשה זיקת הנאה מכוח שנים על זכות החכירה של הנתבעים במקרקעין שהם חכרו."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זכות קדימה ומקרקעי ציבור (סעיפים 99 עד 114 לחוק)