הצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

על-פי הצעת חוק המתווכים במקרקעין, החוק מחייב עריכת חוזה הזמנה בו יפורט שכר-טרחתו של מתווך מקרקעין {סעיף 16(ב)(5) להצעה}. עצם קביעת החובה לערוך חוזה בכתב היא חיונית, בין היתר, כדי למנוע מחלוקות והתדיינויות. אולם, לא הונח בסיס סטטוטורי לקביעת נורמה שתחול אוטומטית כל עוד לא הוסכם אחרת. נורמה כללית זו - תהיה נתונה לשינוי לפי החלטת גוף מוסמך של הכנסת.

ראוי לשקול הוספתה לחוק הנ"ל של הוראת הסמכה להתקנת חקיקת-משנה באשר לשיעור השכר על-פי סוג העסקאות {מכר, שכירות וכדומה}, שווי הנכס וכיוצא באלה נתונים, שיחול בהיעדר הסכם אחר.

נראה שיש לקבוע את שיעורי דמי התיווך בשיעור של 2% בעסקה רגילה שאינה עולה על סכום כפי שיפורט מעת לעת בצו, ובכל עסקה בהיקף גדול מסכום זה יחול שכר-טרחה של אחוז אחד, והכל אם הצדדים לא הסכימו אחרת.

הסדר כאמור דרוש כי יש להניח שהצדדים לא יזכרו בכל מקרה לפרט את סכום דמי התיווך או כי ירצו להימנע בשלב האמור ממילוי קפדני של החובה החרותה.
למקרה כאמור לא רצוי להשאיר חלל, אלא יש ליצור הוראה שיורית ודיספוזיטיבית שתחול בנסיבות כאלה.

אם ייקבע בצו סכום המבדיל בין העסקאות כמוצע לעיל, לא תיווצר כמובן הבעיה של ההבחנה בין עסקה פרטית לגדולה. הסכום שיוצר את החיץ בין עסקאות רגילות לגדולות ייקבע כאמור בצו, ויהיה נתון לשינוי, מעת לעת, כפי שהוצע לעיל.

כאמור לעיל אין ספק שככלל, אין מתווך זכאי לשכרו אלא אם פעולת התיווך שלו היתה הסיבה היעילה לעסקה. עם-זאת, עקרון חופש החוזים, המגולם בסעיף 24 לחוק החוזים, מאפשר לצדדים לחוזה לעצב את תוכנו כרצונם וניתן לקבוע שמתווך זכאי לדמי תיווך גם ללא הוכחת קשר סיבתי כאמור {ע"א 2144/91, עניין הנרי מוסקוביץ; ע"א 793/76 לוקמן נ' שיף, פ"ד לג(3), 533, 547 (1979); ת"א (בת-ים) 4478/95 רון נ' בן אור, דינים שלום ו 498 (1996)}.

כאן המקום להעיר כי יש הסוברים כי המצב כנראה שונה לאור האמור בחוק המתווכים במקרקעין במקרקעין, התשנ"ו-1996. חוק זה שנועד להגן על הצרכן הנזקק לשירותי תיווך {חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992 ה"ח 2136 מיום י"ב באדר ב' התשנ"ב (17 במרס 1992)} הקובע בסעיף 14(3), כי תנאי לקבלת דמי תיווך הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב. נוכח מגמתו של החוק נראה שהוראה זו היא כופה {קוגנטית} ולא דיספוזיטיבית בלבד.

על-פי דברי ההסבר בהצעת החוק:
"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם.

בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה.

עם בוא העליה מברית-המועצות נוצרה בעיה אמיתית. חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. כמו-כן, אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה, למרבית הצער, במספר מקרים לא מועט.

אף-על-פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך-כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא.

הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה {הצעת חוק 2136 התשנ"ב}."
מניסיוננו ניתן לומר כי החוק נחוץ כדי להגן על עולים חדשים וותיקים כאחד. מטרת החוק ברורה. הוחלט להסדיר עניינים אלה. אין בכך לפגוע במתווך.

נהפוך הוא. יש בכך להכיר שהתיווך הינו מקצוע. כמו מקצועות אחרים יש להסדיר כללים. אלה, בסופו-של-דבר, יגנו על האינטרס של שני הצדדים.

בראיה זו אין להסתפק בסעיף התיווך המוכר לנו שמופיע בחוזה בין המוכר והקונה. סעיף 9 בחוק הנ"ל קובע דרישה של הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. החיוב האגבי המופיע בסעיף התיווך בחוזה מכר דירה איננו עומד בדרישה זו. יש בסעיף זה לברך על המוגמר אך אין הוא מהווה תחליף לשלב הראשוני דהיינו, להזמנה.

אם המתווך יקפיד על הדרישה ויחתים את המזמין על הזמנה בכתב, בהירות זו תיטיב עם שני הצדדים. שניהם יבינו כי נכנסו לקשר עסקי המחייב את המתווך לספק את השירות ואת המזמין לשלם עבורו.

גישה זו מעוגנת עתה בחוק. כפי שנקבע בסעיף 9 הנ"ל, מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך ללא חתימת הלקוח על הזמנה.

יש הסוברים כי הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית וזאת על רקע מטרת החוק כמובא לעיל.

יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה, בעניין הדרישה בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך.
בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על הייחוד בחוק ניתן ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק לפיו המתווך "לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא-אם-כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב".

החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא אחר דרישת הכתב {ראה דיוננו להלן בפרק ד' לגבי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין והדעות השונות לגבי מהותה של דרישת הכתב} החוק שונה מהותית מהצעת החוק, כפי שפורסמה ב- הצ"ח 2136 תשנ"ב 388 {תיקרא להלן: "ההצעה"}.

ההצעה במהותה וכמפורט גם בדברי ההסבר, באה להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך, חרף עיקרון היסוד של חופש העיסוק, אולם בהתחשב בו.

בהצעה עצמה, מוסדר נושא הרישוי, הקמת ועדה לנושא הרישוי, תוך קביעת הוראות שונות ביחס לאופן עבודתו של המתווך.

במסגרת הוראות אלו, נקבעה ההוראה האוסרת על מתווך במקרקעין, לבצע פעולת תיווך במקרקעין, אלא-אם-כן נחתם טופס הזמנה על-ידי הלקוח, תוך ציון הפרטים האמורים להופיע בהזמנה.

כן צויין בהצעת החוק בסעיף 18(ב) כי "מתווך במקרקעין לא יחתים צדדים על כל מסמך הקושר אותם משפטית לעסקה".

בהתאם להצעת החוק, לא נקבעה סנקציה פלילית על הפרתו, אלא הליך משמעתי, וכמו-כן לא נדון עניין הזכאות לדמי תיווך במקום בו המתווך לא מילא אחר ההוראות.

יתר-על-כן, בסעיף 28 להצעה, אף נקבע, ששיעור דמי התיווך, אם לא נקבע בהסכם או בהזמנת התיווך, ייקבע על-ידי בית-המשפט, חרף זאת שסעיף 16 להצעה קובע, כי ללא הזמנה לא יקבל על עצמו מתווך ביצועה של פעולת תיווך, כשאחד הפרטים בהצעה הינו שכר-טרחתו.

מעיון בחוק המתווכים במקרקעין, אנו למדים, כי החוק שונה מהותית מההצעה. בחוק עצמו קיים סעיף עונשי ביחס להפרת חלק מהוראותיו, ובנוסף, קיימות הוראות ספציפיות השוללות ממתווך לקבל דמי תיווך.

כן נקבע בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, עם סעיף 14 לחוק, כי ללא הזמנת תיווך בכתב, לא זכאי מתווך לדמי תיווך.

בסעיף 12 שכותרתו - "איסור פעולות משפטיות" לא הסתפק המחוקק באיסור החתמת צדדים על הסכם ביחס לעסקה, ללא סנקציה בצידו, אלא הרחיב את האיסור כולל אף עריכה או סיוע לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי. בנוסף קיים איסור על ייצוג הלקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך שכזה.

בנוסף, קובע סעיף 12 הנ"ל באופן קטגורי, כי "מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".

החוק במהותו בא להסדיר את אותן פרצות שביחסי מתווכים ולקוחותיהם, להן אנו עדים חדשות לבקרים, בתיקים שונים בבית-המשפט.

כך, השאלה אם אכן הוזמנה פעולת התיווך, מה היו התחייבויות הלקוח, האם המתווך הסכים שלא יגבו דמי תיווך אלא רק מאחד הצדדים, שיעור דמי התיווך שהוסכמו ועוד כהנא וכהנא מחלוקות, שגרמו לסכסוכים הנדונים עדיין בבית-המשפט בתחום פרוץ זה.

כל האמור, מתייחס לדרישות טרם עריכת פעולת התיווך. בסעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, בהגדרת "תיווך במקרקעין" מוגדר נושא התיווך "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה". דהיינו, כל האמור הינו לקראת קשירת העסקה.

אולם, אם לאחר שנכרתה העסקה במקרקעין, מבקש המתווך דמי תיווך, וצד מהצדדים מסכים לכך, הרי שוב אין צורך בכל התנאים הנדרשים לפי החוק והתקנות, מאחר ומדובר בעסקה שהסתיימה.
במיוחד יפים הדברים, במקום ובו נחתמת התחייבות בכתב לתשלום סכום ספציפי.

המגמה של החוק, כפי שבאה לידי ביטוי, הן בנוסחו והן בהשוואת נוסחו, לאמור בהצעת החוק, מלמדת שהמחוקק חפץ, לשרש אחת ולתמיד, את התופעה הנלוזה שמתווכים קושרים צדדים לעסקה מבלי שהצדדים מיוצגים על-ידי מי שהוכשר לכך {ת"א (פ"ת) 4505/98 ליאוניד קוזיניוק נ' שמואל רוזה, תק-של 99(1), 694 (1999)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996