חוק המתווכים במקרקעין והלכות ישנות טרם חקיקתו

ההבדלים בין ההלכות הישנות לבין הוראות החוק אינם מהותיים שכן החוק אימץ את עיקרי הפסיקה. על-פי ההלכה הפסוקה, יש לבחון היווצרותה של מערכת יחסים בין מתווך ללקוח, על-פי העקרונות של דיני החוזים הכללים.

לפיכך דרושה הצעה וקיבול המעידים על גמירת-הדעת של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה {רע"א 628/83, עניין דליה} וכמובן חובת תום-הלב החלה במישרין מכוח הסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים.

בפרשת דליה קיימת הבחנה בין מצב בו הלקוח הוא הפונה למתווך למצב בו המתווך הוא הפונה ללקוח, שאז מבחינת דיני הראיות עשוי שיוטל על המתווך נטל כבד יותר להוכיח כי נקשר בינו לבין הלקוח הסכם תיווך הנושא שכר בצידו {ע"א 74/89, עניין חסינים}.

זאת ועוד: אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת, אלא עליו לשמש גורם יעיל ביצירת התקשרות בין שני צדדים.

השאלה אימתי פעולת המתווך היא ה"גורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות, כפי שנקבע ב- ע"א 2144/91, עניין הנרי מוסקוביץ.
בפרשת מוסקוביץ' הנ"ל מנויים מספר פרמטרים על פיהם נבחנת "היעילות", כמו: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לחוזה הסופי; הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית לגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה, ובלבד שמעשה התיווך הוא הגורם שיצר את הקשר שנכרת לבסוף בין הצדדים לעסקה {ע"א 275/76, עניין מרדכי קלוגמן}; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו; תשלום ושיעורי דמי התיווך על-ידי הצד השני {המוכר או הקונה}; זהות הצדדים המנהלים את המשא-ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית {ע"א 294/76, עניין אנגלו-סכסון}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק המתווכים במקרקעין והלכות ישנות טרם חקיקתו