תחולה טריטוריאלית

הגדרת המונח "מקרקעין" לפי חוק המתווכים במקרקעין נעדרת התייחסות כלשהי לתחולה הטריטוריאלית של החוק, אולם בסעיף 2(ב) לחוק הנ"ל שבו נמצא התייחסות למיקומם של המקרקעין ונקבע כדלקמן:

"2. איסור עיסוק ללא רישיון (תיקון: התשע"ב)
...
(ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא-אם-כן הוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה."

הנחה היא כי המחוקק אינו משחית מילותיו לריק, וההתייחסות למיקומם של מקרקעין מלמדת על תכלית התחולה שלו. על אופן בחינתם של חוקים לצורך השאלה אם נועדו לסטות מעקרון הטריטוריאליות.

לפי פסיקת בית-המשפט נקבע כי חזקת התחולה הטריטוריאלית אמנם ניתנת לסתירה, אולם לשם כך דרוש כי תוכנו של החוק יחייב, במפורש או מכללא, תחולה אקסטרא־טריטוריאלית.

מרבית הוראות החוק, ובפרט הוראות הסעיפים 6-2 ו- 18-16 לחוק המתווכים במקרקעין, וכן תקנות שהותקנו מכוחו - תקנות המתווכים במקרקעין, מלמדות, לפי הפשט, על תפקידן להנהיג הסדרה מינהלית ופיקוח מקצועי על העיסוק בתיווך של נכסי מקרקעין בישראל וביחס לקהל הרוכשים בגבולות המדינה.

תחולתו הפנים-טריטוריאלית של חוק המתווכים במקרקעין מתחוורת גם לנוכח הסנקציה הפלילית שקבועה בגדרו (סעיף 15).

כך לפי לשון חוק המתווכים במקרקעין, על כלל הוראותיו ותקנותיו, ובאין כל הוראה לסתור את חזקת התחולה הפנים-טריטוריאלית. וכך גם על-פי תכליתו.

כעולה מדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין, הורתו ולידתו והמוטיבציה הראשונית והעיקרית לחקיקתו מקורן במכשלות שנוצרו בישראל בשוק מכירת הדירות.

כוונת המחוקק להחיל את חוק המתווכים במקרקעין רק בתחומי מדינת ישראל מתחוורת לנוכח הדברים הבאים מתוך דברי ההסבר להצעת החוק:

"אף-על-פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך-כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא.

הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה."

כך גם עולה מדברי הכנסת, בישיבה שיוחדה לדיון בהצעת חוק המתווכים במקרקעין, בקריאה שניה ושלישית:

"חשבנו שמקצוע מתווכי מקרקעין הוא מקצוע שהגיעה השעה לתת לו את הכב' המגיע לו בספר החוקים ולאפשר למתווכי המקרקעין כולם במדינת ישראל להיות תחת אמות-מידה שיזקפו את קומתם וגם יהיו בבחינת לחסום פרצה הקוראת למי שהיא קוראת."

הפרשנות הסובייקטיבית של חוק המתווכים במקרקעין, כמו גם פרשנותו האובייקטיבית, מובילות למסקנה כי אין תחולה לחוק המתווכים במקרקעין על פעולות תיווך במקרקעין המצויים מחוץ לישראל, לא-כל-שכן מקום שגם המתווך אינו ישראלי {ת"א (ת"א) 1419-08 א . לוי השקעות בע"מ נ' Mallorca One Stop Homes S.L, פורסם באתר האינטרנט נבו ( 09.10.12)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תחולה טריטוריאלית