botox
הספריה המשפטית
הפרשנות לחוק המשכון

הפרקים שבספר:

פדיון המשכון ופדיון המשכון שלא על-ידי החייב (סעיפים 13 ו- 14 לחוק)

סעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 קובעים כדלקמן:

"13. פדיון המשכון
(א) החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על-ידי קיום החיוב לאחר המועד לקיומו; והוא אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המשכון.
(ב) החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על-ידי קיום החיוב לפני המועד לקיומו, ובלבד שבחיוב לתשלום כסף הנושא ריבית ישלמו לנושה גם את הריבית שהייתה מגיעה לו עד המועד לקיום החיוב או בעד ששה חדשים אחרי התשלום, הכל לפי התקופה הקצרה יותר; סעיף-קטן זה לא יחול אם יש קביעה אחרת בהסכם המשכון ולא יחול על משכון שניתן להבטחת סדרה של איגרות חוב.
(ג) מושכן נכס בנסיבות האמורות בסעיף 5, רשאים בעל הנכס או האדם שהיה זכאי להחזיקו לפדות את המשכון לפי סעיף-קטן (ב) אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המשכון.
(ד) אין בהוראות סעיף זה כדי להקנות זכות לפדות חלק מן המשכון על-ידי קיום חלק מן החיוב, זולת אם הוסכם על-כך בהסכם המשכון.
14. פדיון משכון שלא על-ידי החייב
נפדה משכון לפי סעיף 13 על-ידי מי שאינו החייב, זכאי הפודה לחזור אל החייב ולהיפרע ממנו כדין ערב שמילא את ערבותו, ואם הפודה לא היה בעל הנכס יעמוד לו המשכון להבטחת זכותו זו."

זכות הפדיון היא חלק ממארג זכויות החייב. זכות הפדיון אינה זכות מוחלטת, ויש לבחון האם היא מתנגשת עם זכות אחרת או אינטרס אחר, החשובים לא פחות.

יפים לעניין זה דברי בית-המשפט ב- ע"א 555/71 {אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1), 793 (1972)} לפיהם: "קבלת הטענה, שהוראות סעיף 13 לחוק מאפשרות לחייב לפרוע חוב לנושה בכל עת שהיא, עד להעברת הנכס על שם הקונה, תביא לידי כך, שקונה בהוצאה לפועל יהיה צפוי לנזקים כבדים, שלא באשמתו, גם אם הוא מילא את כל הדרישות של החוק והתקנות. טול מקרה, שקונה שילם את המחיר של הנכס במלואו במשרד ההוצאה לפועל ולשם-כך מכר נכס שלו, אך יום לפני ביצוע ההעברה הגיע החייב להסדר עם הנושה, וזה אישר שקיבל את החוב במלואו. האם במקרה כזה מוצדק יהיה להגיד לאותו קונה שיטול את כספו בחזרה וישא בנזק הכרוך בכל העניין? חוששני שפירוש זה של הוראות סעיף 13 לחוק המשכון יביא לידי כך, שכל אדם השומר נפשו יתרחק מהשתתפות במכירות בהוצאה לפועל, ובסופו של דבר יסבלו מכך החייבים, שנכסיהם יימכרו במחירים ירודים, בהיעדר חוג קונים מתאים".

בית-המשפט ב- בר"ע (ת"א) 2564/05 {שלג יואל נ' עו"ד מיכאלי רמי ואח', תק-מח 2007(3), 750 (2007)} קבע כי "זכות זו, הינה זכות הנחזית להיות זכות אישית, המסורה לחייב וכן ל'כל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו', ואשר איננה ניתנת להעברה לצדדים שלישיים; בין היתר, משום היותה זכות קדימה החורגת מסדר הזכיה הרגילה בנכס".

במקרה אחר, ציין בית-המשפט כי "אין ספק, כי חייב המבקש לפדות נכס ממושכן נאלץ, במרבית המקרים, לפנות לקבלת סיוע מגורם פיננסי. אלא שהליכים פיננסיים, כפופים גם הם, כמובן, לחובת תום-הלב החולשת על כלל הפעולות המשפטיות" {בר"ע (ת"א) 1617/04 מלמד נ' גוף הירשמן ואח', תק-מח 2006(2), 7112 (2006)}.

אם-כך זכות הפדיון היא זכות יחסית, זכות כפופה לשיקולים המיוחדים למקרה שבפני, בנוגע להתמשכות ההליכים, יכולתו הכלכלית של החייב, חובת תום-הלב, מספר ההזדמנויות שניתנו לחייב ואי אלו שיקולים נוספים אשר ימהלו בקדרה של שיקול-הדעת המוקנה לרשם ההוצאה לפועל ובנעליו בית-המשפט {רע"צ (שלום קר') 40963-10-11 עדינה וויל - כונסת הנכסים נ' ליטוש הגליל בע"מ, תק-של 2011(4), 32813, 32817 (2011)}.

כפי שנראה להלן, זכות התחלוף מוסדרת בחוק המשכון בסעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון.

משמעותה של זכות התחלוף {סוברוגציה} הנובעת מסעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון היא, כי הפודה נכנס בנעלי הממשכן הקודם, כאשר "אין החוק יוצר משכון חדש לטובת הפודה אלא אותו משכון שעמד לטובת הנושה לפני הפדייה עומד לטובת הפודה לאחר הפדייה" {י' ויסמן חוק המשכון, התשכ"ז-1967, 290}.

משכך, הבנק נכנס לנעלי הממשכן הקודם, וזוכה למעמד של נושה מובטח לגבי הסכום שנפדה על ידו, שכן המשכון שעמד לטובת הממשכן הקודם עומד גם לטובתו {ע"א (מחוזי ת"א) 27035-02-10 עו"ד רונן מנור (הנאמן בפש"ר על נכסי המשיבים 3 ו- 4) נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2011(3), 15548, 15557 (2011)}.

קריאת סעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון יחד מלמדת, כי רק "אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו" יזכה להגנה הקבועה בסעיף 14 לחוק המשכון וייכנס בנעליו של בעל המשכון {ה"פ (שלום נצ') 15062-12-09 ספא עטיה נ' בנק מרכנתיל אל-ראם, תק-של 2011(2), 135861, 135865 (2011)}.

לשאלה מיהו האדם "שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו" התייחס פרופ' פרידמן בספרו {דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' (מהדורה שנייה), 277}. בהתייחסו להוראות סעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון מציין פרופ' פרידמן את הדברים הבאים:

"הוראות אלה פועלות לטובת כל מי שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו. בגדר זה נכללים כל בעל זכות בנכס דוגמת בעלים, שותף לבעלות, שוכר, בעל משכון נוסף באותו נכס, ואף בעל זכות חוזית לגבי הנכס, כגון מי שהתחייבו למכור לו או להשכיר לו את הנכס, ואפילו מי שהתחייבו ליתן לו את הנכס במתנה. כן תיכלל במסגרת זו זכותה של אישה לגבי דירת בעלה, כאשר מכוח דיני המשפחה זכאית האישה למגורים בדירה זו".

פרופ' פרידמן סבור, כי יש לפרש את הוראות סעיף 13(א) לחוק המשכון באופן רחב ולכלול בקטיגורית האדם "שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו" כל מי שזכותו עלולה להיפגע, ולאו דווקא מי שזכותו בנכס עלולה להיפגע.

י' ויסמן התייחס לנושא זה בספרו {חוק המשכון, התשכ"ז-1967, 272} והביע דעה הפוכה מזו של פרופ' פרידמן לעניין אופן פרשנות סעיף 13 לחוק המשכון. בעוד שפרופ' פרידמן דוגל במתן פרשנות ליברלית ומרחיבה לחוג הזכאים לפדות את המשכון בהתאם לסעיף 13 לחוק המשכון, דוגל פרופ' ויסמן במתן פרשנות מצמצמת. לדעתו יש "לנטות לעבר פירוש המצמצם את חוג האנשים הנכללים בקטוגוריה של הזכאים לפדות את הנכס, וכי טוב יעשו בתי-המשפט אם יעמדו על-כך שתוכח להם סכנת פגיעה ממשית בזכותו של אדם שלישי התובע זכות פדייה".

בהמשך חיבורו גורס י' ויסמן {שם, 273} כי "מן הראוי שסמכויות בלתי-רגילות אלה הכרוכות בזכות הפדייה יוענקו בחסכנות, ורק במקרים שבהם סכנת הפגיעה בזכותו של הפודה הינה מוחשית. דוגמה לאדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו הוא מי שקיבל מאת הממשכן את הבעלות בנכס הממושכן, מכוח הסכם, או בירושה (בלא לקבל את החבות האישית)".

הנה-כי-כן, על-אף שפרופ' פרדימן ופרופ' ויסמן דוגלים במתן פרשנות שונה לחוג האנשים הנכנסים לגדר סעיף 13 לחוק המשכון, הראשון מרחיב והשני מצמצם, שנייהם מסכימים, כי מי שרכש את הנכס הממושכן מכוח הסכם או ירושה, נכנס לקטגורית האנשים שזכותם עלולה להיפגע ממתן המשכון או מימושו, ולפיכך הוא נהנה מזכות הסוברוגציה שהוענקה לפודה בסעיף 14 לחוק המשכון.

ב- בר"ע (ת"א) 1129/06 {מריה בן צבי נ' בנק לאומי למשכנתאות, תק-מח 2006(2), 7884 (2006) (להלן: "פרשת מריה בן צבי")}, התייחס בית-המשפט לפרשנות שיש לתת לסעיף 13 לחוק המשכון ולגישות הסותרות בהן דוגלים המלומדים ויסמן ופרידמן לעניין פרשנות סעיף 13 לחוק המשכון.

בפרשת מריה בן צבי נדון מקרה בו העמיד הבנק לטובת הקונה הלוואה, שבאמצעותה פרעה הקונה משכנתא שרצבה על הדירה שרכשה מהמוכרת.

כדי למנוע התעשרות המוכרת והקונה שלא כדין על חשבון הבנק, הכיר בית-המשפט בזכות הסוברוגציה הקבועה בסעיף 14 לחוק המשכון לטובת הבנק וקבע, כי הבנק פדה את המשכנתא בהיותו בעל זכות העלולה להיפגע ממימושה.

לעניין הפרשנות שיש לתת להוראות סעיף 13 לחוק המשכון קבע בית-המשפט בפרשת מריה בן צבי כי "בנסיבות כאלה, לטעמי, נחוצה גישה פרשנית ליברלית כגישתו של פרופ' פרדימן ללשון החוק, בכדי למלא אחר תכליתו של עקרון הסוברוגציה המונח ביסודו ולמנוע התעשרות בלתי-מוצדקת על חשבון הבנק".

בית-המשפט בפרשת מריה בן צבי הלך צעד אחד קדימה, והכיר בזכות התחלוף הקבועה בסעיף 14 לחוק המשכון אף לבנק שהעמיד הלוואה לקונה, שבאמצעותה פדה הקונה את המשכנתא. לא רק לרוכש הנכס תעמוד זכות התחלוף אלא לבנק, אשר מימן את עסקת הרכישה, על-אף שלא הייתה לו כל זכות באותו נכס.


ב- ה"פ (יר') 151/93 {בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' חביב אשר}, התייחס בית-המשפט למקרה שבו המוכרים קיבלו מבנק לאומי הלוואה, שהייתה אמורה להיות מובטחת במשכנתא שתירשם על דירת המגורים שלהם, אולם המשכנתא לא נרשמה.

לאחר-מכן נרשמה משכנתא לטובת המגן חב' לביטוח בע"מ. הקונה רכשה את הדירה מהמוכרים, ובמסגרת התמורה פרעה הקונה את ההלוואה לטובת המגן, ובשל כך נמחקה המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה לטובת המגן. לאחר-מכן נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההלוואה.

בית-המשפט קבע, כי מאחר שהקונה פדתה את המשכון שרבץ לטובת המגן, היא נכנסה בנעליה של המגן לעניין הבטחונות שרבצו על הדירה לטובת המגן, ולפיכך עדיפה זכותה של הקונה על זכותו של הבנק.

מסקירת הפסיקה והספרות המקצועית כאמור לעיל עולה, כי קיימת תמימות-דעים באשר לזכותו של רוכש נכס לפדות את המשכון ובאשר לזכות התחלוף העומדת לו לגבי בטחונות שרצבו על הנכס ושנפדו על ידו.

הטעם לכך נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט ומניעת התעשרותם של נושים אחרים על חשבון רוכש הנכס, אשר פדה בטחונות בעלי עדיפות.

במקרים בהם אדם, שזכותו עלולה להיפגע עקב מתן או מימוש המשכון, פודה את הנכס, לא ייגרם לנושים אחרים כל נזק עקב זכות התחלוף העומדת לטובת הפודה. אותם נושים ימצאו את עצמם באותו מצב בו הם היו לפני פדיית הנכס. פדיית המשכון על-ידי צד שלישי והכרה בזכות התחלוף לטובתו לא תשנה לרעה את מצבו של הנושה האחר.
לעומת-זאת, הפקעת זכות התחלוף ממי שפדה את המשכון תביא להתעשרותו של אותו נושה אחר על חשבונו של הפודה ללא כל הצדקה.

אומנם באותם פסקי-דין, הבנק שנתן את ההלוואה השנייה לא היה אותו בנק שלטובתו הייתה רשומה המשכנתא, אך דין זהה יש להחיל גם במקרה שבו המשכנתא הייתה רשומה לטובת הבנק שמימן את ההלוואה השנייה.

מכוח האמור בסעיף 14 לחוק המשכון אין המשכון פוקע אלא הוא עובר אל הפודה, כדי להבטיח את זכותו של הפודה להיפרע מן החייב {ראה גם ת"א (מחוזי מר') 8607-10-08 משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שלוה ברידזה, תק-מח 2010(3), 8085, 8090 (2010)}.

מלשונו הברורה של סעיף 14 לחוק המשכון באשר למרכיבים הנדרשים לשם גיבושה של עילת התביעה של בעל נכס כלפי "אחר" אשר לטובתו הוא פרע חוב שלהבטחת פירעונו נרשם משכון או משכנתא על זכויותיו באותו נכס - עולה כי המועד לתחילת מירוץ ההתיישנות בתביעה שכזו הוא המועד בו פרע בעל הנכס לידי הנושה את חובו של האחר.

בעוד שמסעיף 13 לחוק המשכון ניתן ללמוד על זכותה של התובעת למכור את הנכס המשועבד לצורך הקטנת הנזק העלול להיגרם לה בעת מימוש השיעבוד על-ידי הבנק, הרי שמסעיף 14 של חוק המשכון ניתן ללמוד במפורש כי רק לאחר שנפדה משכון לפי סעיף 13 לחוק המשכון על-ידי מי שאינו החייב זכאי הפודה לחזור אל החייב ולהיפרע ממנו כדין ערב שמילא את ערבותו {דברי בית-המשפט ב- ת"א (מחוזי מר') 3629-05-09 שלמה זלמן שפירא נ' תרצה אבן, תק-מח 2009(3), 433, 437 (2009)}.

משהחליט רשם ההוצאה לפועל בהחלטתו לאשר המכר ומששילמו הקונים את התמורה לה התחייבו - הרי שזכות הפדיון העצמי של המשכון כבר אינה בידי החייב {בר"ע (מחוזי ת"א) 1569/08 בורשטיין צחי נ' משכן בנק פועלים למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2008(4), 12749, 12753 (2008)}. יפים לעניין זה דברי בית-המשפט ב- ע"א 555/71 {אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1), 793, 800 (1972)} לפיהם:

"קבלת הטענה, שהוראות סעיף 13 לחוק מאפשרות לחייב לפרוע חוב לנושה בכל עת שהיא, עד להעברת הנכס על שם הקונה, תביא לידי כך, שקונה בהוצאה לפועל יהיה צפוי לנזקים כבדים, שלא באשמתו, גם אם הוא מילא את כל הדרישות של החוק והתקנות. טול מקרה, שקונה שילם את המחיר של הנכס במלואו במשרד ההוצאה לפועל ולשם-כך מכר נכס שלו, אך יום לפני ביצוע ההעברה הגיע החייב להסדר עם הנושה, וזה אישר שקיבל את החוב במלואו. האם במקרה כזה מוצדק יהיה להגיד לאותו קונה שיטול את כספו בחזרה ויישא בנזק הכרוך בכל העניין? חוששני שפירוש זה של הוראות סעיף 13 לחוק המשכון יביא לידי כך, שכל אדם השומר נפשו יתרחק מהשתתפות במכירות בהוצאה לפועל, ובסופו של דבר יסבלו מכך החייבים, שנכסיהם יימכרו במחירים ירודים, בהיעדר חוג קונים מתאים."

ב- רע"א 11913/04 {שפרניק נ' טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ ואבישי לאור, תק-על 2005(2), 3224 (2005)} נקבע חריג מסויים להלכת שטינמץ {רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק משכן, פ"ד נו(5), 593 (2002) (להלן: "הלכת שטיינמץ")}, המאפשר לבנק לנקוט הליכים למימוש הדירה בנסיבות בהן פדה הוא משכנתא אשר הייתה רשומה על הדירה, מכוח סעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון {ראה גם רע"א 7893/05 בן ציון ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ואח', תק-על 2005(2), 2454 (2005); בר"ע (ת"א) 1129/06 בן צבי נ' בנק לאומי למשכנתאות, תק-מח 2006(2), 7884 (2006)}.

מכאן, כי עם כיסוי המשכנתא אשר הייתה רשומה על הדירה לטובת בנק לאומי {ביום 3.12.00} מתוך כספי ההלוואה שנתן הבנק, זכאי היה הבנק - מכוח דין תחלוף משכנתא - להיכנס לנעלי הבנק הממשכן הקודם, וכתוצאה מכך לרשום משכנתא ראשונה לטובתו {דברי בית-המשפט ב- ת"א (מחוזי מר') 6096-08-07 שרה גרינברג נ' אבישי לאור (אסיר), תק-מח 2011(4), 11059, 11072 (2011)}.

ב- ע"א 8611/06 {בנק הפועלים בע"מ נ' מיכל מרטין, תק-על 2011(1), 2777, 2798 (2011)} קבע בית-המשפט:

"49. ומכאן - לצד המשפטי. לדעתי אין לפטור את המשיבה מאותו חלק של המשכנתא שהוא הסכום שהועבר לבנק איגוד לפירעון משכנתא קודמת, עליה ידעה המשיבה. התעלמות משטר המשכנתא כליל פירושה שהבנק לא יוכל לפרוע גם את החוב כלפיו שנוצר עקב פירעון חוב שהיה לבני הזוג בבנק אגוד. תוצאה זו שקולה לעשיית עושר ולא במשפט של המשיבה על חשבון הבנק, שכן המשיבה יוצאת פטורה מפירעון המשכנתא מחד גיסא והמקרקעין אינם משועבדים למערער מאידך גיסא. כאשר ראובן משלם ללאה את חובו של שמעון, אי החזרת החוב לראובן על-ידי שמעון, היא עשיית עושר ולא במשפט, המחייבת כי לראובן יושבו הכספים (לסוגית פירעון חוב של הזולת ראו דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א' (מהדורה שנייה, 1998), 304-260. בנוסף, על-פי האמור בסעיף 14 לחוק המשכון, זכאי הבנק לחזור אל המשיבה ובעלה ולהיפרע מהם את החוב..."

ב- בר"ע (מחוזי ת"א) 2140/07 {השקעות בצ'ק פוסט ט.מ. בע"מ נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, תק-מח 2007(3), 8375, 8376 (2007)} קבע בית-המשפט:

"5. משבחרה המבקשת שלא להשתתף בהתמחרות, אין היא יכולה להשתתף בה בדיעבד על דרך של פדיון המשכנתא, בתשלום הסכום הזוכה בהתמחרות.

הזכות לפדות משכנתא מעוגנת בהוראת סעיף 13 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, וככל שמדובר במשכנתא, מוחלות הוראות סעיף זה, על משכנתא, מכוח סעיף 91 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, חרף הוראת סעיף 88 לחוק זה...

6. בענייננו, פעל הזוכה לכל אורך הדרך על-פי הוראות הכונס ומילא את התחייבויותיו כמתמודד בהתמחרות. לא נראית בעיניי התנהלות המבקשת לפיה תבקש היא להיות באותו מעמד של הזוכה בהתמחרות בהתעלם מהוראות החוק החלות עליה בדבר פדיון הנכס ותחת מעטה של זכות הפדיון תבקש לשלם את הסכום הזוכה בהתמחרות כשהוראת סעיף 13 לחוק המשכון, מחייב את תשלום מלוא החוב. בכל הכבוד, מעמדה של המבקשת כחייבת, שונה מזה של הזוכה בהתמחרות.

7. בענייננו, הודיע הזוכה, כי הוא מתנגד לפדיון המבוקש ומפנה את תשומת הלב שהפדיון אינו תשלום מלוא החוב למשיב, חוב העולה על הסכום הזוכה. החוק לא מעניק למבקשת זכות לפדות את הנכס במחיר הזוכה בהתמחרות. הוראת סעיף 13 לחוק המשכון מאפשרת לחייב לפדות את המשכנתא בתשלום מלוא החוב וגם אם הסכים ב"כ המשיב (בעל החוב), כעולה ממכתבו מיום 16.7.07 (שנשלח לאחר זכייתו של הזוכה בהתמחרות), לקבל את הסכום הזוכה לצורך פדיון הנכס, אין בכך כדי לחייב את הזוכה, אשר זכה בהתמחרות כדין, להסכים לפגיעה בזכויותיו.

8. לפיכך אינני רואה מקום להיעתר לבקשה להשהיית ההליך והיא נדחית."

ב- ה"פ (מחוזי ב"ש) 5082/05 {שירלי פז נ' אסייג יוסי והילה, תק-מח 2006(1), 12034, 12042 (2006)} קבע בית-המשפט כי סעיף 13 לחוק המשכון מאפשר לחייב ולכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן משכון, לפרוע את המשכון שיצר החייב.

במקרה דנן, פרע הבנק את המשכון שנרשם על זכויותיה של שירלי בנכס, וזאת על-מנת להבטיח כי השיעבוד שנעשה על-ידי הקונים, אסייג, יהיה השיעבוד היחידי על הנכס, להבטחת ההלוואה שנטלו וכדי להבטיח כי על הנכס לא ירבוץ חוב מובטח נוסף. במצב דברים שכזה נכנס הבנק לגדרם של אותם זכאים הרשאים לפדות את המשכון לפי סעיף 13 לחוק המשכון.

במילים אחרות, מאחר והבנק פדה את השיעבוד הראשון שיצרה שירלי ביחס לנכס, עבור שירלי, הרי שממילא עומד משכון זה לטובת הבנק והבנק זכאי לרדת במישרין לנכס.

ב- בר"ע (מחוזי ת"א) 2226/05 {בן ציון מור נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2005(3), 1735, 1740 (2005)} קבע בית-המשפט כי נמצאנו למדים כי זכותו של הבנק למימוש המשכנתא, הינה זכות קניינית המכפיפה את זכויות הקניין של המערערים בדירה, מכוח תחלוף.

דברים אלה, שהיו נכונים בין צדדים זרים, נכונים הם מקל וחומר, בין צדדים קרובים לעסקה, אשר היו ועודם מעורבים, בהליכי ההוצאה לפועל ובדיונים בבית-המשפט.