botox
הספריה המשפטית
בתים משותפים - נכסי דלא ניידי

הפרקים שבספר:

פרק 2: תום-לב

אין עוד מחלוקת על-כך שעקרון תום-הלב חולש על כל החקיקה האזרחית לרבות חוק המקרקעין. לעניין זה ראה טיוטת הצעת חוק דיני ממונות, סעיף 2 בפרק "עקרונות היסוד" לפיה "בשימוש בזכות, בביצוע פעולה משפטית ובקיום חיוב יש לנהוג בתום-לב".

הצעת חוק זו לא באה על קרקע צחיחה בחינת "יש מאין" אלא הפסיקה כבר הביעה את אותו הרעיון. לנושא תום-הלב הנדרש מבעלי דירות בבית משותף בבואם לממש את זכויותיהם ברכוש המשותף, יפים הם דברי כב' השופט א' ברק ב- רע"א 6339/97 {קורק נ' בלומן, פ"ד נה(5), 550} לפיהם:

כל זכות {במובן הרחב} המוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב. כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב.

כך למשל זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום-לב.

מתכולתו של עיקרון תום-הלב על השימוש בזכויות {במובן הרחב} על-פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות:

ראשית, השימוש בזכויות צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום-הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לא נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת.

שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה, הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום-הלב.

שלישית, תום-הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקניין הגורם נזק לזולת לבין שימוש בזכות הקניין שנועד להגן על זכות הקניין מפני מתנכלים לה.

רביעית, לשופט נתון שיקול-דעת בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עיקרון תום-הלב בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין. היקפו של שיקול-דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום-הלב.

זאת ועוד. עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה "פתוחה" המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני אדם.

עקרון תום-הלב קובע כי שמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ומתוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב ולא מלאך; אדם לאדם - אדם.

חובת ההגינות לחייב את בעל דירה להתחשב בזכותו של בעל דירה אחרת ברכוש המשותף. בהקשר זה נעיר כי עסקינן ברשימה שאינה סגורה של שיקולים בהפעלת עקרון תום-הלב בגדרי הקניין.

ב- רע"א 7112/93 {צודלר בתיה נ' יוסף שרה, פ"ד מח(5), 550 (1994)} קבע כב' השופט מ' חשין כי הרכוש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה, הויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין. זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית משותף ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית".

ב- ע"א 2896/90 {טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)} קבע בית-המשפט כי "סעיף 39 לחוק החוזים... בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו".

עוד נקבע כי "לקביעה זו משנה-תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומילים בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך-כלל, בכך שהצדדים להם אינן בוחרים איש את רעהו והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים... הם מתאפיינים בנוסף לכך בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו בתום-לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו".

לא ניתן, איפוא, לדבר על זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו תוך התעלמות מיסוד הסבירות וההגינות, אלא אם מימושה של הזכות נעשה תוך יישום עיקרון תום-הלב. עיקרון זה פירושו החובה לשמור על מידתיות ראויה {ראה גם תיק מס' 108/05 גיא משה ואח' נ' אדלר עופר ואח', טרם פורסם (2005); תיק מס' 152/03 רפי ומוניק טורמן נ' אוסלנדר שרון, טרם פורסם 2005)}.