פרק 3: שימוש סביר ברכוש המשותף

1. כללי
בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}.

שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים.

"שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום {ת"א (שלום יר') 3157/06 נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010)}.

אם כן, המבחן הוא, איפוא, מבחן הסבירות מנקודת ראותם הכפולה של אדם ושכנו. הסבירות נבחנת לא רק מנקודת ההשקפה של נוחיות הנתבע, אלא היא חייבת לקחת בחשבון באותה מידה את האינטרס של המחזיקים השכנים.

לא די לשאול, האם עושה הנתבע שימוש ברכושו בדרך שיכולה להיות סבירה אלמלא היה לו שכן? השאלה היא, האם הוא משתמש בו באופן סביר בשים-לב לעובדה שיש לו שכן? {ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.

ב- ת"א (שלום חי') 19353/98 {עזבון המנוחה ליאונורה פישר ז"ל נ' קדישאי חנה, תק-של 2006(2), 17517, 17522 (2006)} נפסק מפי כב' השופטת כ' ג'דעון:

"1. בפני שתי תביעות הדדיות שמקורן במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בגין שימוש ברכוש משותף.

2. להלן העובדות הצריכות לעניין:
ברח' הגליל 71א בחיפה שוכן בית מגורים דו-משפחתי (להלן "הבית"). המנוחה גב' ליאונורה פישר ז"ל (להלן: "התובעת") הייתה הבעלים של יחידת דיור אחת בבית הנ"ל הידועה כחלקה 9/2 בגוש 10882, והנתבעים הינם הזכאים להירשם כבעליה של יחידת הדיור השניה, הידועה כחלקה 9/1 בגוש 10882.

הבית רשום כבית משותף, ועל-פי צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים, לדירת התובעת הוצמדו השטחים המסומנים באותיות ב' ו- ג' על גבי התשריט שצורף לצו, ולדירת הנתבעים הוצמד השטח המסומן באות א'.

שאר הקרקע בחלקה שכללה בין היתר חצרות מסביב לדירות, שביל מעבר וגינה (ראה מפת המדידה שסומנה ת/19), נרשמה כרכוש משותף בבעלות משותפת של שני הצדדים הנ"ל בחלקים שווים ביניהם.

3. בעת רכישת דירתם, ניסו הנתבעים להגיע להסכמה עם התובעת על חלוקה פיזית של הרכוש המשותף באמצעות יצירת קו גבול החוצה את החלקה לשני חלקים שווים והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירותיהם, אולם הסכמה כנ"ל לא יצאה אל הפועל.

עם-זאת, ביום 16.10.96 נחתם בין הצדדים הסכם שהסדיר את היחסים ביניהם בכל הנוגע לניצול זכויות בניה בחלקה (להלן: "ההסכם"). בהסכם זה הביעה התובעת את הסכמתה שהנתבעים יבנו תוספת בניה - קומה שניה - בצמוד לדירתם, על-פי תכניות בניה שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "התכניות המקוריות"), והנתבעים התחייבו לא להתנגד לכל תוספת בניה שתבנה בעתיד על-ידי התובעת בדירתה (ראה סעיף 3 להסכם).

בסעיף 2 להסכם נקבע כדלקמן:
'מוסכם בין הצדדים כי גב' פישר לא תתנגד לתוספת הבניה שקדישאי תבנה בצמוד לדירתה בכפוף לאמור להלן, ותחתום על כל מסמך ותכנית שיוגשו לה על-ידי קדישאי לצורך הבניה:
א. אחוזי הבניה בגין התוספת הנבנית לא יעלו על מחצית אחוזי הבניה הקיימים בחלקה הנ"ל.
ב. תוספת הבניה לא תחרוג מהמותר על-פי התכניות שהוגשו ושיוגשו בעתיד על-ידי קידשאי לוועדה.'

בסעיף 6 להסכם נקבע:

'בשלב זה, ועד לחלוקה בפועל בין הצדדים של הרכוש המשותף, יישאר המצב בעינו כפי שקיים היום.'

בסעיף 7 להסכם נקבע פיצוי מוסכם בסך של 10,000 דולר למקרה של הפרת ההסכם על-ידי מי מהצדדים (עותק מההסכם צורף כנספח ג' לתצהירו של מר קריצר ת/1).

5. הנתבעים החלו בבניית התוספת על-פי ההסכם, אולם לטענתם, במהלך ביצוע הבניה נתגלה להם שהבניין הקיים אינו יכול לעמוד בעומס שיווצר עקב בניית התוספת (הקומה השניה) והתעורר צורך בהריסתו ובנייתו מחדש, על-כן, הם נאלצו לשנות את התכניות המקוריות ולבנות על-פי תכניות חדשות שהוכנו על ידם (להלן: "תכניות שינויים").

תכניות "השינויים" הנ"ל לא הובאו לעיונה של התובעת לפני ביצוע הבניה, והתובעת מעולם לא נתנה את הסכמתה להן.

הנתבעים הרסו את הבניין הקיים ובנו את התוספת על-פי תכניות השינויים. העבודות שבוצעו על ידם אושרו על-ידי רשויות התכנון וניתן להן היתר בניה כדין חרף ההתנגדויות שהוגשו על-ידי התובעת.

6. במהלך הבניה, ביצעו הנתבעים עבודות שונות ברכוש המשותף, כמו הרחבת שביל המעבר, ריצוף חלקים מהשטחים הסמוכים לדירתם, התקנת פרגולות, התקנת מתקני חשמל וגדיעת שתילים וצמחים, כפי שיפורט בהמשך.

7. לטענת התובעת, עבודות הבניה שבוצעו על-ידי הנתבעים כמתואר בסעיף 5 לעיל חרגו מהתכניות המקוריות, והעבודות שבוצעו על ידם ברכוש המשותף כמפורט בסעיף 6 לעיל נעשו שלא כדין וללא הסכמת התובעת ותוך פגיעה קשה בזכויותיה ברכוש המשותף. על-כן, עתרה התובעת בכתב תביעתה המתוקן למתן סעדים שונים כנגד הנתבעים וביניהם הריסת כל בניה ברכוש המשותף שנעשתה שלא כדין, והחזרת מצב הרכוש המשותף לקדמותו, ותשלום הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.

בנוסף עתרה התובעת למתן סעדים נוספים למקרה ויוחלט על חלוקת השימוש ברכוש המשותף.

8. הנתבעים הכחישו את טענות התובעת ובנוסף הגישו תביעה נגדית מטעמם. בתביעה זו טענו כי הגשת ההתנגדויות על-ידי התובעת לועדות התכנון והבניה, מהווה הפרה של ההסכם שנחתם בין הצדדים ואשר על-פיו התחייבה התובעת לא להתנגד לבניית התוספת ולחתום על כל תכניות שיוגשו לה בעתיד בעניין זה (ראה סעיף 3 לעיל). על-כן הם עתרו לחייב את התובעת בתשלום פיצוי בגין ההפרה הנ"ל בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

9. דיון
טענות הצדדים מתייחסות כאמור הן לתוספת הבניה שנבנתה על-ידי הנתבעים, והן לעבודות שבוצעו ברכוש המשותף כמצויין לעיל.

10. תוספת הבניה
בעדותה, מסרה הנתבעת תיאור לגבי הבניה שבוצעה על ידם (ראה עדותה בעמוד 34, שורה 6-1 לפרוטוקול ). לדבריה, הבניין הישן נהרס ובמקומו הוקם כל האגף מחדש על שטח יותר מצומצם ותוך נסיגה של כ- 75 ס"מ מהתכנית המקורית. השינוי העיקרי במבנה לעומת התכניות המקוריות היה לדבריה בפריסת החדרים כאשר בקומה הראשונה גובה החדרים נותר באותו גובה, ואילו החדרים בקומה השניה גובהם היה נמוך מ- 3 מטר (עדותה בעמוד 23, שורה 28-23 לפרוטוקול). הנתבעת אישרה בעדותה כי שטח "התכסית" של הבניין נכון להיום גדול יותר מהמצב שקדם לבניה, אך לדבריה הדבר נוצר עקב ניצול שטח שהוצמד לדירתם ואשר סומן באות א' על גבי התשריט שצורף לצו רישום הבית המשותף (ראה סעיף 2 לעיל).

יצויין כי דבריה הנ"ל של הנתבעת לא הופרכו על-ידי התובעת.

על-אף שמדברי הנתבעת עצמה עולה כי הבניה בוצעה שלא על-פי התכניות המקוריות, אלא שלא הוכח שאחוזי הבניה שנוצלו על-ידי הנתבעים בגין תוספת הבניה כמתואר לעיל, עלו על מחצית אחוזי הבניה הקיימים בחלקה, וכי התוספת הנ"ל חרגה מתכניות השינויים שאושרו על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. ובמילים אחרות, לא הוכח שהבניה בוצעה בחריגה מהתנאים שנקבעו בסעיף 2 להסכם.

11. התובעת טענה עוד כי בעקבות תכניות השינויים, הוקטן המרווח בין הדירות ממטר אחד ל- 80 ס"מ, ולמרות זאת לא בוטלו החלונות בדירת הנתבעים הפונים לדירת התובעת ואשר פוגעים בפרטיות. אולם מחומר הראיות עלה כי חלונות אלה היו קיימים בתכניות המקוריות שעליהן הסכימה התובעת, ועל רקע זה מאבדת טענה זו ממשקלה ככל שהיא מתייחסת לפגיעה בפרטיות.
12. בנוסף, טענה התובעת כי הנתבעים לא בנו קיר משותף בין הדירות על-אף שהתחייבו לעשות כן על-פי התכניות המקוריות. אולם, טענה זו לא התבררה כדבעי, ואף מעדותו של מר קריצר עלה כי קיר כזה נבנה אם כי באופן "פנימי יותר" כדבריו (עמוד 20, שורה 8-6 לפרוטוקול ).

13. המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא כי התוספת שנבנתה על-ידי הנתבעים אכן לא תאמה את התכניות המקוריות, ברם, החריגות שנעשו היו בתחום התכנוני ולא פגעו במאומה בניצול אחוזי הבניה שיש לתובעת בחלקה, ולא חרגו מהתנאים שנקבעו בהסכם.

14. נשאלת איפוא השאלה: האם במעשיהם הנ"ל הפרו הנתבעים את ההסכם שנחתם בינם לבין התובעת?

על-מנת להשיב על השאלה יש לבחון מה היה אומד-דעתם של הצדדים בעת עריכת ההסכם וזאת על רקע טענת התובעת שההסכמה שלה עליה התבסס ההסכם התייחסה אך ורק לתכניות המקוריות שהוגשו על-ידי הנתבעים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולא לתכניות השינויים שהוגשו על ידם בשלב יותר מאוחר. על-כן, משבנו הנתבעים את תוספת הבניה על-פי תכניות השינויים ללא קבלת הסכמתה, הפרו בכך את ההסכם, ולכן מחוייבים הם לשלם לה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

לעומתה טענו הנתבעים כי בהסכם התחייבה התובעת לא להתנגד לבניית תוספת הבניה שתיבנה על ידם, וכן התחייבה לחתום על כל תכניות שהוגשו ו/או שיוגשו בעתיד על ידם לבניית התוספת הנ"ל, ובלבד שאחוזי הבניה לא יעלו על מחצית אחוזי הבניה המותרים בחלקה, וכי התוספת לא תחרוג מהתכניות שיוגשו. משעמדו הנתבעים בשני התנאים הנ"ל, לא הייתה לתובעת כל הצדקה להתנגד לבניה שבוצעה על ידם על-פי היתר כדין, ועצם הגשת ההתנגדויות על ידה לרשויות התכנון מהווה הפרה של ההסכם.

15. כאן המקום לציין כי במהלך ניהול המשפט ובטרם שמיעת העדויות, הלכה התובעת למצער לעולמה, ובנעליה נכנס העזבון שיוצג על-ידי מר ישראל קריצר. מר קריצר היה מעורה לדבריו בחילופי הדברים ובמו"מ שהתנהל בין הצדדים.

16. חוזה יפורש לפי אומד-דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו, מתוך הנסיבות (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). אומד-דעת הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. אם אין כל אפשרות לגבש אומד-דעת סובייקטיבי משותף, יפורש החוזה במקרה זה על-פי תכליתו האובייקטיבית קרי המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים (ראה ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991), פ"ד מט(2), 265, 286-285 (1995)). התכלית הסובייקטיבית היא התכלית הריאלית המשותפת שהייתה בפועל לצדדים לחוזה. לעומתה, התכלית האובייקטיבית הינה התכלית ההיפותטית שהייתה לצדדים, אילו פעלו כאנשים סבירים והוגנים ( ראה רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה נ' מרכז משען, פ"ד נב(4), 145, 159-158 (1998)).
17. בענייננו, אומד-דעתם של הצדדים עולה מלשון ההסכם עצמו שאינה משתמעת לשתי פנים, שכן התובעת התחייבה לא להתנגד לבניית התוספת והתחייבה לחתום על כל תכניות שיוגשו בעתיד על-ידי הנתבעים בנוגע לבניה הנ"ל ובלבד שהבניה תעמוד בתנאים שנקבעו בסעיף 2(א) ו- (ב) להסכם. גם הנתבעים התחייבו לא להתנגד לבניית כל תוספת בדירת התובעת בכפוף לקיומם של תנאים אלה כמצויין בסעיף 3 לעיל.

האם ההסכמה הנ"ל חלה גם לגבי תכניות מאוחרות שהוגשו על-ידי הנתבעים, ואשר כללו בתוכן שינויים קונסטרוקטיביים שלא היה להן זכר בתכניות המקוריות?

לדעתי התשובה לכך הינה חיובית. עיון בהסכם מלמד כי הצדדים חפצו להסדיר את היחסים ביניהם בכל מה שנוגע לבניית תוספות בניה לשתי הדירות, ובלבד שהבניה שתבנה על-ידי כל אחד מהם לא תחרוג ממחצית אחוזי הבניה הקיימים בחלקה. המטרה אותה ביקשו הצדדים להגשים במשותף הוא ניצול זכויות הבניה שלהם בחלקה בכפוף לקיום התנאים הקבועים בסעיף 2 להסכם. תכניות מאוחרות ששינו מבחינה קונסטרוקטיבית את ביצוע התוספת אך לא פגעו באחוזי הבניה המוקנים לכל אחד מהם בחלקה, וגם אושרו על-ידי ועדות התכנון, נופלים הם בגדר המטרות והתכלית הסובייקטיביות של כל אחד מהם במימוש ההסכם.

מסקנה זו עולה הן מלשון ההסכם כאמור, וגם מעדותו של מר קריצר כאשר נשאל האם התובעת נתנה את הסכמתה לתכניות שתוגשנה בעתיד על-ידי הנתבעים, הוא השיב כדלקמן:

'היא התחייבה לחתום על תוכניות אבל זו לא הייתה התחייבות בלנקו, כלומר שהיא נותנת אישור לכל תוכנית או רצון של משפחת קדישאי, במידה ויוגשו לה תוכניות שעומדות בתקנים המוסכמים ושהיא לא נפגעת מהם, על זה היא יכולה לחתום' (עמוד 21, שורה 9-7 לפרוטוקול).

על-כן, משלא הוכח כי בניית התוספת פגעה בניצול זכויות בניה של התובעת בחלקה, ומשהוכח כי הבניה בוצעה על-פי תכניות שאושרו כדין על-ידי רשויות התכנון, אז לא ניתן לראות במעשיהם של הנתבעים משום הפרה של ההסכם.

18. יתרה מכך, מעדויות הצדדים עלה הרושם כי הסיבה לזעמה של התובעת וההתנגדויות שהוגשו על ידה, לא היה נעוץ בתוספת הבניה שנבנתה על-ידי הנתבעים, אלא בשינויים שבוצעו ברכוש המשותף על-ידי האחרונים במהלך הבניה, ללא קבלת הסכמתה ותוך פגיעה בזכויותיה ברכוש הנ"ל.

כפי שהובהר לעיל, התובעת התנגדה נחרצות, לכל אורך הדרך, לחלוקה פיזית של הרכוש המשותף באמצעות הצבת קו גבול שחוצה בין שני חלקיו של המגרש באופן שווה (ראה עדותו של מר קריצר בעמוד 15, שורה 9-6 לפרוטוקול), וההסכם בא להסדיר אך ורק את עניין זכויות הבניה בחלקה, תוך התחייבות הצדדים לשמור על הרכוש המשותף במצבו הקיים עד לחלוקתו בהסכמה ביניהם בעתיד. ביצוע השינויים ברכוש המשותף על-ידי הנתבעים כפי שיפורט בהמשך, הוא זה שהוליד את התנגדותה של התובעת לתוספת הבניה, וספק אם התנגדות זו הייתה עולה אלמלא ביצוע השינויים הנ"ל.

19. אשר-על-כן הנני קובעת כי בניית התוספת על-ידי הנתבעים בהתאם לתכניות השינויים, אינה מהווה הפרה של ההסכם.

20. השינויים ברכוש המשותף
עבודות הריצוף והרחבת שביל המעבר
מחומר הראיות ועדויות הצדדים הוכח כי הנתבעים ריצופו והגביהו חלק מהרכוש המשותף והרחיבו את שביל המעבר מ- 80 ס"מ עד לרוחב של 120 ס"מ, וכן הגביהו שביל זה מעל מפלס הגינה. תימוכין לכך ניתן למצוא בחוות-דעתם של שמאי המקרקעין מר דותן דרעי והמודד המוסמך מר אפרים לבנברג שמונו כמומחים מטעם בית-משפט (ראה סעיף 11(ד) בחוות-דעתם שסומנה ת/18 ותשובות ההבהרה ת/20). כן הוכח כי הנתבעים התקינו פרגולות בחלק מהשטחים ברכוש המשותף, וכן מתקני חשמל על הקיר החיצוני של דירת התובעת.

עבודות הפיתוח שנעשו על-ידי הנתבעים השתרעו על פני 156.63 מ"ר, כאשר 26.62 מ"ר חורגים מקו גבול החלוקה שהוצע על-ידי המומחים, אל תוך חלקה של התובעת במגרש ( ראה מפת מדידה שסומנה ת/19 ) .
21. התובעת טענה כי העבודות שבוצעו על-ידי הנתבעים ברכוש המשותף נעשו ללא הסכמתה והן מהוות שימוש בלתי-סביר ברכוש הנ"ל, ובוצעו בחוסר תום-לב במטרה "לספח" שטחים לדירת הנתבעים וליצור מצב של חלוקה בפועל.

הנתבעים לעומתה טענו כי העבודות שבוצעו על ידם ברכוש המשותף נעשו בהסכמת התובעת, ולא נועדו להעניק להם חזקה ייחודית בשטחים הנ"ל אלא לשפר את חזות החלקה לרווחת כל הדיירים, וכי לא נמנע שימוש סביר מצד התובעת בחלקים הנ"ל.

22. על-מנת למצות את התמונה יש לציין כי לאחר פטירתה של התובעת הושכרה דירתה לאחרים ושימשה כתינוקיה, ומתצהיר הנתבעים והתמונות שצורפו לו עולה כי גם בדירת התובעת נעשה שימוש שלא כדין בחלק מהרכוש המשותף על-ידי גידור חלק ממנו וייחודו לשימוש בלעדי של השוכר, ללא הסכמה מאת הנתבעים. השימוש הנ"ל לא רק נעשה ללא תיאום והסכמה כאמור, אלא גם יצר מראה לא אסתטי בחלקה.

ניסיונו של מר קריצר להתחמק מאחריותו כבעל מקרקעין למעשים הנ"ל בטענה שהשימוש המתואר לעיל נמצא באחריותו של השוכר, אינה מתקבלת על הדעת, הגם שלא הוכח שמר קריצר הביא לתיקונו של המצב הנ"ל.

23. האם העבודות שבוצעו על-ידי הנתבעים כמתואר לעיל הן בגדר שימוש שמותר לבעל דירה לעשותו ברכוש משותף ללא קבלת הסכמת השותפים?

בהיעדר תקנון מוסכם, ועל-פי סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), מוסדרים יחסיהם של בעלי הדירות בכל הקשור לניהול הבית המשותף על-ידי התקנון המצוי שבתוספת הראשונה של החוק. סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כדלקמן:

'בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה.'

יוצא איפוא שלא כל שינוי ברכוש המשותף מחייב קבלת הסכמת בעלי הדירות, אלא רק שינויים הפוגעים ו/או המסכנים ו/או המשנים את ערכו של רכוש משותף. בבואם ליישם מבחן זה במציאות, ומתוך מגמה לאפשר ניצול יעיל של הרכוש המשותף והפקת הנאה סבירה ממנו, פיתחו בתי-המשפט את המבחן של השימוש הסביר שקבע ששימוש ברכוש משותף מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים ( ראה ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס נ' אלוני זמורה ו- 3 אח', פ"ד כח(1), 645, 648-647 (1974)).

מהו שימוש סביר ברכוש משותף?

'מהות השימוש הסביר נקבעת על-פי טיבם של המקרקעין, אישיות בעלי הדירות, אפשרויות ומטרות השימוש ברכוש המשותף הנדון. שימוש יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים.... שימוש כזה צריך שיהא סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום.....מובנו של "שימוש סביר" ישתנה עם חלוף העיתים והשינויים באורח החיים...' (ראה ת"א (יר') 8328/98 גריג'יאק ארמנד נ' מילר אליעזר, תק-של 2002(3), 710 , 723 (2002)).

24. האם השינויים שנעשו על-ידי הנתבעים ברכוש המשותף כמתואר לעיל, מהווים הם שימוש סביר?

לא ניתן להתעלם מהעובדה כי העבודות שבוצעו על-ידי הנתבעים ברכוש המשותף אך שיפרו את מראה החלקה ואת איכות החיים בה, ומקובלים עלי טענותיהם שהרחבת שביל המעבר וריצופו מחדש כפי שמופיע בתמונות, וכפי שניתן היה להתרשם מביקור שנעשה במקום בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, הבטיח מעבר בטוח, אסתטי ונוח.

עם-זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שהרחבת השביל בוצעה על חשבון גריעת שטחים אחרים מהרכוש המשותף כגון הגינה הגובלת בו, וכי הדבר מהווה פגיעה ברכוש משותף המחייב את קבלת הסכמת השותפים לכך. כמו-כן, לא ניתן להתעלם מהעובדה שעבודות הפיתוח הנ"ל יצרו הפרשי טופוגרפיה בחלקה שהתבטא בהגבהת חלק מהרכוש המשותף, דבר שגרם לטענת התובעת ליצירת "אגן ניקוז" בחלקתה.

25. כמו-כן, הנתבעים ריצפו חלקים נרחבים מהחצרות מסביב לדירתם והתקינו פרגולות, ועל חלק מהשטחים הנ"ל הציבו ציוד ורכוש השייך להם כמו שולחנות וכיסאות. אמנם, אין המדובר בחיבורים של קבע, אך לא ניתן להתעלם מהעובדה שיש במעשים הנ"ל סיממנים לשימוש ייחודי בשטחים הנ"ל, וזאת חרף הצהרתם הדקלרטיבית שהתובעת אינה מנועה מלהשתמש בחלקים הנ"ל. יש להזכיר כי סעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע שהצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית טעונה הסכמת כל בעלי הדירות.

זאת ועוד, הוכח כי הפרגולות הוקמו ללא היתר בניה כדין על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

26. לאור כל האמור לעיל לא השתכנעתי כי הרחבת שביל המעבר בנסיבות המקרה וריצוף שטחים באופן שיצר הפרשי טופוגרפיה, והתקנת הפרגולות, הינם שינויים הנכללים בהגדרת שימוש סביר, ואשר ניתנים לביצוע ללא קבלת הסכמת שאר השותפים.

27. הטענה כי הסכמה לביצוע עבודות הפיתוח הנ"ל אכן ניתנה על-ידי התובעת והיא נכללה בהסכמה שניתנה על-ידי התובעת בהסכם, איננה מקובלת עלי. טענה זו לא רק שלא הוכחה במישור העובדתי, אלא שהיא עומדת בסתירה מוחלטת לאמור בסעיף 6 להסכם לפיו התחייבו הצדדים לשמור על מצבו הקיים של הרכוש המשותף עד להגעה להסכמה לחלוקתו בפועל.

28. מתקני החשמל
שונה מסקנתי לגבי מתקני החשמל. התובעת טענה כי הנתבעים התקינו מתקני חשמל על קיר חיצוני של דירתה וגרמו למפגע אסתטי קשה. אולם, מחומר הראיות התברר כי על הקיר הנ"ל היו מותקנים בעבר מתקני חשמל, ולא השתכנעתי כי השימוש שנעשה על-ידי הנתבעים חרג משימוש סביר בקיר הנ"ל וגרם למפגע אסתטי על-פי טענת התובעת.

29. הגינה
אין חולק כי במהלך ביצוע עבודות הבניה נגרם נזק לגינה הנמצאת בצידו הימני של שביל המעבר והסמוכה לדירתה של התובעת.

הנתבעים טענו כי התובעת מעולם לא טיפחה את הגינה הנ"ל, וחרף עובדה זו, עם סיום עבודות הבניה, הם הביאו משאית עם אדמת גננית ושתלו בה צמחים ושתילים דומים לאלה ששתלו בשטח דירתם, אלא שמסיבה לא ברורה עקרה התובעת את מרבית הצמחים והשליכה אותם. על-אף-זאת, הציעו הנתבעים לתובעת לרכוש על חשבונם לפי בחירתה כל צמח שתחפוץ בו אך היא סירבה לשתף איתם פעולה.

אכן, לא היה ניתן למצער לקבל את עדות התובעת בעניין זה, אולם, עלי לציין כי גרסתם של הנתבעים בהקשר זה הייתה אמינה בעיני. מהתמונות שהוגשו ניכר היה שהנתבעים עשו לשיפור חזות החלקה והשקיעו ממון בהשבחת חלקים ברכוש המשותף כמתואר לעיל, ולא השתכנעתי כי לאור ההשקעה הנ"ל, היו מזניחים את הגינה במצבה ההרוס וזאת בשים-לב שהגינה ממוקמת בצמוד לשביל המעבר המוביל לדירתם.

לאור האמור לעיל, לא השתכנעתי בטענות התובעת בעניין זה.

30. ביטול הכניסה האחורית של דירת התובעת
התובעת טענה כי במהלך ביצוע עבודות הבניה והפיתוח, בוטלה הכניסה האחורית שהייתה לדירתה על-ידי הנתבעים, אולם, טענה זו לא הוכחה במידה הנדרשת, כמו גם טענתה בדבר הריסת מתקן לתליית כביסה. יצויין כי הנתבעים טענו כי ביטול הכניסה האחורית נעשה על-ידי התובעת ו/או מי מטעמה.

כאן המקום לציין כי לדירת התובעת היו במקור שתי כניסות, כאשר שביל המעבר שימש ככניסה משותפת לשתי הדירות, אולם, עם הזמן, פתחה התובעת כניסה חדשה לדירתה מכיוון אחר, והשביל הנ"ל המשיך לשמש אך ורק את הנתבעים לכניסה לדירתם.

טענת הנתבעים בעניין זה לא נסתרה על-ידי התובעת.

31. לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי השינויים שנעשו ברכוש המשותף ואשר התבטאו בהרחבת שביל המעבר, יצירת שינויי טופוגרפיה והתקנת הפרגולות, נעשו שלא כדין על-ידי הנתבעים, על-כן יש מקום לקבל את התביעה בגינן. הטענות המתייחסות למתקני החשמל, הגינה וביטול הכניסה האחורית, נדחות בזאת.

32. הסעדים המבוקשים
התובעת עתרה להורות לנתבעים להחזיר את מצב הרכוש לקדמותו, אולם בבואו לבחון את הסעדים המבוקשים, על בית-המשפט לבחור את הסעד היעיל והצודק בנסיבות המקרה. ברי הוא כי עבודות הריצוף והרחבת השביל אך שיבחו את החלקה ושיפרו את חזותה, והסעד של החזרת המצב לקדמותו אין בו להביא תועלת למי מהצדדים. כשנשאל מר קריצר מדוע הוא עותר להחזרת המצב לקדמותו, לא ניתנה על ידו תשובה משכנעת שיכולה לדור בכפיפה אחת עם תחושת הצדק.

33. משכשלו הצדדים לעשות שימוש מוסכם ברכוש המשותף ולהפיק ממנו את ההנאה הסבירה, ומשהתברר כי השיתוף ביניהם ברכוש הנ"ל הינו מוקד למחלוקות נוכחיות וגם עתידיות (ראה סעיף 22 לעיל שבו תואר השימוש הנעשה היום בדירת התובעת), ומששוכנעתי כי ניתן להביא לחלוקת השימוש ברכוש הנ"ל על-ידי הצמדת חלקים ממנו לדירותיהם של הצדדים כמתואר בהצעת החלוקה שהוצעה על-ידי מומחי בית-המשפט, נחה דעתי כי אין להיעתר לסעדים של החזרת המצב לקדמותו, וכי יש להורות על חלוקה פיזית של השימוש ברכוש הנ"ל. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הרעיון הטמון בסדרי החלוקה כפי שבאו לידי ביטוי בדבריו של כב' השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) ב- ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר, ו-51 אח', פ"ד כז(1), 334, 336-335 (1973), על-אף ששם דובר על-פירוק שיתוף במקרקעין על-פי הוראת פרק ה' לחוק המקרקעין אך הדברים יפים גם לענייננו, שלפיהם אמר:

'הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה.'

ולעניין סמכותו של בית-המשפט בדונו בפירוק שיתוף נפסק ב- ע"א 10322/03 לביא ישעיהו ואח' נ' אליעזר יעקב שטרייכר, תק-על 2005(1), 3700, 3709 (2005) כי:

'... יתר-על-כן, במסגרת פירוק שיתוף שלא בהסכמת השותפים אין בית-המשפט מוגבל על-ידי הוראות התקנון המצוי, והוא רשאי לסטות ממנו על-פי שיקול-דעתו, כאשר לנגד עיניו ניצב איזון התועלת של בעלי הדין שבפניו. הוא אינו כבול לטיעוני בעלי הדין, אלא עליו לפעול לפי שיקולים של יעילות ושל צדק, כאמור בסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין (ראו ע"א (ת"א) 603/88 משה ורחל נאמן נ' עודד וכטנברג, תק-מח 90(1), 14 (1990); ע"א (חי') 388/95 סאלח קאסם חילף נ' הכומר פאיק דורזי ואח', תק-מח 96(3), 2902 (1996)).

34. בענייננו, אין חולק כי מאז רכישת דירתם חפצו הנתבעים להביא לידי חלוקה בפועל של השימוש ברכוש המשותף, אך הדבר לא יצא אל העולם עקב התנגדות התובעת כמתואר לעיל. כן יוזכר כי היום, ולאחר פטירתה של התובעת, מושכרת דירתה לאחרים ומשמשת כתינוקיה תוך עשיית שימוש ייחודי בחלקים מהרכוש המשותף.

בנוסף יובהר כי אין המדובר ברכוש משותף המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, ואשר קיים איסור בחוק להצמדתו (ראה הגדרת רכוש משותף בסעיף 52 לחוק המקרקעין, והוראת סעיף 55(ג) לחוק).

35. אכן עסקינן בתביעה למתן סעד מן היושר המבוססת על זכויות קניין, אולם כבר נפסק כי גם בתביעות מסוג זה שמור לבית-משפט שיקול-דעת - אם כי מצומצם – לאי-מתן הסעד המבוקש בשים-לב למהות הפגיעה ונסיבות המקרה הנדון (ראה ע"א 749/76 נחום וצביה יוסף, ו- 9 אח' נ' יצחק בכר, פ"ד לב(3), 617, 623-622 (1978)).

36. בסיכומיהם, טענו ב"כ התובעת כי אין לבית-משפט סמכות להורות על "פירוקו" של הרכוש המשותף שכן הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין המדברות על שיתוף במקרקעין ודרכי פירוקו, אינן חלות על רכוש משותף.

אכן הוראות פרק ה' הנ"ל אינן חלות על רכוש משותף (ראה סעיף 56 לחוק המקרקעין), אולם בענייננו עסקינן במערכת יחסים המוסדרת על-פי פרק ו' לחוק הדן בין היתר בענייני ניהולו של רכוש משותף, כאשר סעיף 55(ג) שבו מקנה לבעלי דירות הזכות להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירותיהם.

ב- ע"א 4414/97 עו"ד יצחק ק' נ' הממונה, פ"מ תשנ"א(א), 252, נדון העניין של הצמדת רכוש משותף במסגרת השאלה האם קיומו של רכוש משותף הינו תנאי הכרחי לרישום בית משותף, וכב' השופטת א' פרוקצ'יה, תוך התייחסות מקיפה לעניין זה על רקע מטרות החוק ותכליותיו, קבעה בין היתר כדלקמן:

'נראה לי כי התשובה הראויה לשאלה זו היא כי אף שהמצב הטבעי והרגיל שהחוק צפה לנגד עיניו הוא כי בית הנרשם כבית משותף יכלול בתוכו חלקי רכוש משותף הנותרים לשימוש כלל בעלי הדירות או חלקם, אין מניעה מטעם החוק לרשום בית משותף גם מקום שכל חלקי הרכוש המשותף הוצמדו לדירות, ובלבד שהצמדה כזו איננה סותרת את האיסור הקבוע בסעיף 55(ג) לחוק האוסר הצמדת חלקים מסויימים ברכוש המשותף לדירה פלונית אם הם מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
מסקנה זו נובעת, לטעמי, הן ממטרות החוק ותכליותיו והן מהוראותיו האופרטיביות, והיא עולה בקנה אחד עם תפיסות בסיסיות של חופש הקניין וההגנה עליו, והחופש החוזי הנתון לאדם לעשות בקניינו כרצונו שקיבלו מעמד של זכויות-על בחוקי היסוד בעשור האחרון.'

יוצא איפוא שהעניין של הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לחלק מהדירות בבית משותף הינה פעולה שהוכרה על-ידי המחוקק, ואף הינה דבר רצוי מבחינת תכלית החוק וניצול יעיל של הקניין.

37. הדרך המוצעת לחלוקת השימוש ברכוש המשותף
מומחי בית-המשפט הגישו הצעה לחלוקת השימוש ברכוש המשותף על-ידי הצמדת חלקים ממנו לדירות הצדדים. שני הצדדים הביעו הסתייגויות שונות להצעה.

על-אף שנתונה לבית-המשפט הסמכות לאמץ את החלוקה כפי שהוצעה על-ידי המומחים שמונו מטעמו חרף התנגדות הצדדים, אלא שמצאתי לנכון בנסיבות העניין, לאפשר לצדדים להגיע לחלוקה מוסכמת על בסיס הקווים והעקרונות הכלליים שהוצעו על-ידי מומחי בית-המשפט. במידה והדבר לא יעלה בידם, תאומץ הצעת החלוקה שהוצעה על-ידי מומחי בית-המשפט כאמור, ותינתן החלטה בהתאם.

על-כן, על ב"כ הצדדים לשלוח הודעה לתיק בית-המשפט תוך 30 יום מיום קבלת פסק-הדין לידיהם, לגבי תוצאות המגעים ביניהם כאמור.

38. מובהר בזאת כי כל הצעת חלוקה שתאושר על-ידי בית-המשפט, ואין נפקא מינה אם מדובר בחלוקה מוסכמת או בחלוקה על-פי הצעת מומחי בית-המשפט, תהיה מותנית בהתחייבות הנתבעים להסיר כל סכנה שעלולה להיגרם לדירת התובעת כתוצאה מהפרשי הטופוגרפיה שנוצרו בחלקה, וכן בקבלת היתר בניה כדין לגבי הפרגולות. בנוסף, תהיה כפופה להסכמת המפקח על המקרקעין עליה.

39. הפיצוי המוסכם
שני הצדדים עתרו לחייב אחד את השני בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 7 להסכם מחמת הפרת ההסכם, אולם, וכפי שהתברר לעיל, שני הצדדים כאחד הפרו את ההסכם הנ"ל, התובעת על-ידי התנגדותה העקרונית לחתימה על תכניות השינויים, והנתבעים על-ידי שינוי מצבו הקיים של הרכוש המשותף.

אמנם, מהעדויות עלה כי חלק מההסתייגויות שהועלו על-ידי התובעת בפני רשויות התכנון אכן התקבלו, אולם אין בכך בכדי להצדיק את התנגדותה העקרונית של התובעת לחתימה על התכניות כאשר התנגדות זו לא עמדה בקנה אחד עם אומד-דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם.

במצב דברים, אינני פוסקת למי מהצדדים את הפיצוי הנ"ל.

40. התובעת עתרה עוד לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי בגין מניעת הנאה משימוש בחלק מהרכוש המשותף. אולם, גם בעניין זה לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי, שכן בתצהיר שהוגש מטעם התובעת לא פורט ולו מקרה אחד שבו נמנעה התובעת על-ידי הנתבעים באופן ממשי משימוש ברכוש המשותף.

41. התוצאה מכל האמור לעיל הינה כדלקמן:

התביעה העיקרית
התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה באופן כדלקמן:

א. השינויים שנעשו ברכוש המשותף ואשר התבטאו בהרחבת שביל המעבר, יצירת שינויי טופוגרפיה והתקנת הפרגולות, נעשו שלא כדין על-ידי הנתבעים, על-כן יש מקום לקבל את התביעה בגינן.

ב. טענות התובעת המתייחסות למתקני החשמל, הגינה וביטול הכניסה האחורית, נדחות בזאת.

ג. הסעד להחזרת המצב לקדמותו אינו מתקבל. במקומו תינתן החלטה על חלוקה בפועל של הרכוש המשותף על-פי הצעת מומחי בית-המשפט או על-פי חלוקה מוסכמת שתוגש כאמור בסעיף 37 לעיל.

ד. הסעד לפיצוי כספי נדחה בזאת.

התביעה הנגדית
התביעה הנגדית מתקבלת בחלקה באופן שהוכח כי התובעת הפרה את ההסכם שנחתם בין הצדדים, אולם, הסעד לתשלום פיצוי מוסכם נדחה בזאת."

2. התקנת מזגנים והסכמת בעלי הדירות בבית
ביחס להתקנת מזגנים בקיר מסוג זה, נפסק כי די בהסכמה בדיעבד של האסיפה הכללית {ע"א 93/84 קדמי נ' קווין, פ"ד מ(1), 724 (1986}.

יחד-עם-זאת, במשך השנים התגברה מגמה מקלה בהקשר זה. ב- ע"א (יר') 2560/01 {נציגות הבית המשותף נ' בית חינוך עיוורים לבני ישראל ואח', תק-מח 2002(2), 4486 (2002)} קבע בית-המשפט כדלקמן:

'הערכאה הקודמת ציינה בהכרעתה, כי בשנים האחרונות מסתמנת בפסיקת המפקחים על רישום המקרקעין מגמה לראות, בנסיבות מסויימות, התקנת מזגן כשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, בכפוף לתנאי הזמן והמקום. דעתנו היא, שיש לעודד מגמת פסיקה זו לאור תנאי האקלים בארץ, כל אימת שההתנגדות להצבת מזגן אינה נובעת מהפרעה ממשית לשכנים ולציבור, בין אם בשל רעש או מפגע בטיחותי ובין אם בשל פגיעה אסתטית בולטת או פגיעה ממשית אחרת, ואת השימוש במזגן - יש לראות כשימוש רגיל. קל וחומר הם פני הדברים בכל הנוגע לבתי עסק ולחנויות".

כלומר, ניתן להכליל ולסכם שיש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן, תוך גמישות וראיה אוהדת את ההתקנה, נוכח התגברות הצורך וההכרה בהיזקקות לו.

בתיק מס' 1/03 {חזן ג'קי נ' אליאסי כוכבה (טרם פורסם, 2003)} עסקינן בבית בו 17 דירות. התובע הגיש את ת/1, שהינו מסמך חתום על-ידי 11 בעלי דירות הקובע:

'אנו דיירי בלוק מס' 6 תומכים בדעה כי על כל דייר המבקש להתקין מזגן או שהתקין מזגן מחובתו להתקין את המנוע של המזגן במקום המיועד שחברת הבניה י.ח. דמרי ייעדה לו.'

כב' המפקחת אילנה יעקב קבעה כי מכל-מקום, ב- ת/1 אין התייחסות מפורשת השוללת אופן התקנת המזגן הנתבעת, למרות שהמסמך נערך לאחר התקנה זו. המזגן במקרה זה הותקן כאמור, כפי שניתן להיווכח בביקור במקום, בסמוך מאוד למקום שנעשתה בו על-ידי הקבלן הכנה למדחסי מזגנים מיני מרכזיים של דירות אחרות. לאור כל זאת נראה שבמקרה זה עמדה הנתבעת בתנאי מסמך ת/1.

3. שימוש סביר בחניות שנבנו ברכוש המשותף
שאלת השימוש בחניות שנבנו ברכוש המשותף נדונה בפסיקה ונקבע כי מקום בו לא נאסר במפורש בתקנון הבית המשותף שימוש מסויים בו והאסיפה הכללית לא קבעה שימוש או איסור שימוש בחלקים מסויימים שברכוש המשותף, רשאי כל אחד מבעלי הדירות לעשות שימוש ברכוש המשותף שהוא סביר בתנאי המקום והזמן.

שימוש ברכוש המשותף להחניית מכוניות נקבע בפסיקה כשימוש סביר.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' זוסמן ב- ע"א 708/72 {פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2), 817 (1974)} לפיהם "אם הקדשת השטח לגינה לא נרשמה, המצב בעניינו אינו שונה מזה שנדון ב- ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974), לאמור תקנון הבית לא אסר, והאסיפה הכללית לא התירה ולא אסרה. במקרה כזה דין הוא, שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר, והחניית מכוניות היא בכלל זה. כמו שביאר השופט צ' ברנזון ב- ע"א 549/73 הנ"ל, חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום הסגת גבולם של שאר בעלי הדירות. השימוש הוא חולף ובעל הדירה שהחנה רכבו היום במקום פלוני יכול למצוא מחר שאותו מקום כבר נתפס על-ידי שותפו, ולא יהיה רשאי לבוא עמו בטרוניה בשל כך".

בתיק מס' 16/97 {אורה וניג ואח' נ' מרדכי מעיין ואח' (טרם פורסם, 1999)} קבעה כב' המפקחת עדה פרנקל כי לאור העובדה כי התקנון המצוי אינו קובע דבר לעניין שימושים יחודיים ברכוש המשותף ומשלא הוכח כי נקבעה החלטה כלשהיא באסיפת דיירים לעניין שימוש ייחודי כלשהו ברכוש המשותף והאוסר חניה בו, רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף לעשות שימוש בחניות הקיימות לצורך החניית מכוניותיהם ואין לאף אחד מבעלי הדירות זכות לחזקה ייחודית בשטח כלשהו שנבנה כחניה, קרי, השימוש בחניות נתון לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

4. בניית גדר המפרידה את החצר לחלקות-משנה
בתיק מס' 28/04 {זכריה נג'יה נ' רחמים נזהד ואח' (טרם פורסם, 2005)} קבעה כב' המפקחת אילנה יעקב כי כפי שהובהר עד כה אין כל שינוי במצב הזכויות הקנייני שכן החצר הייתה ותישאר רכוש משותף. מדובר אך בזכויות חזקה ושימוש בחצר המהווה רכוש משותף.

עוד נקבע כי בניית הגדר המפרידה את החצר לחלקות משנה לשימוש נפרד של בעלי כל דירה ודירה נבנתה על-ידי התובעת עצמה לפני עשרות שנים, על בסיס הסכמה, ולכן אין מדובר בהשגת גבול.

עוד נקבע כי ממכלול הישיבות שנערכו בתיק, ומביקור במקום, התרשמה כב' המפקחת, שהסרת הגדר עלולה לגרום להידרדרות חמורה ביחסי הצדדים ותקשה מאוד על יחסי השכנות בבית {במקרה זה גם באי-כוח הצדדים שותפים היו לדעה זו}.

לפיכך, דין התביעה להסרת הגדר - נדחית שכן כאמור, הקמתה של הגדר הייתה על-ידי התובעת עצמה, על בסיס הסכמה בין הצדדים, והיותה בשטח עשרות שנים. שינוי סטטוס-קוו שנוצר אם נורה על הסרתה יוביל לכאוס.

5. התקנת שלטים ברכוש המשותף
בתיק מס' 58/00 {נציגות הבית המשותף נ' אפרצ'ב מיכאל, טרם פורסם (2000)} עסקינן בתובענה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו בטענה כי הנתבע הקים בדירתו עסק של גלריית תמונות ובשל כך הציב על קירות וגדר הבית המשותף שלטים גדולים והוא אף מוציא ומציג לראווה בחצר ועל גדרות הבית המשותף תמונות ומסגרות.

ה"בית המשותף" לא נרשם עדיין בפנקס הבית המשותפים ולכן הוראות שבפרק ו'1 לחוק המקרקעין יחולו. משאין פרק ו'1 לחוק המקרקעין דן בזכויות קניין, קבעה הפסיקה כי המבחן להגדרת הרכוש המשותף הינה הגדרת הייעוד בלבד.

כב' המפקחת עדה פרנקל, קבעה כי התקנת השלט הגדול על קיר הבית המשותף, התקנת השלט הגדול על גדר המקיפה את הרכוש המשותף והצבת ציורים ותמונות ברכוש המשותף אינם בבחינת שימוש רגיל וסביר המתאפשר במקביל לכל אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף ומשכך, על הנתבע להראות כי קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות להתקנתם.

בעניין זה נקבע כי מן הראיות בתיק עולה כי בעלי הדירות פעלו מייד משהותקנו השלטים על קירות הבית בכל דרך שהיא בכדי להביא להסרתם. לפיכך, די בכך להוכיח כי לא ויתרו על זכותם לשימוש ברכוש המשותף.

עוד נקבע כי טענת הנתבע כי הוא רשאי לנהל עסק של גלריה מכוח "חוק רישוי עסקים" והוא רשאי להשאיר השילוט על קירות הבית בשל העובדה ששילם לעיריה בגין התקנת השלטים מן הדין שתידחה.
זכויותיו של הנתבע לעשות שימוש ברכוש המשותף נגזרות מן ההוראות שבחוק המקרקעין והתקנון המצוי שבתוספת לחוק. הוראות אלו חלות ומחייבות אותו ראש ראשון ואין הן נדחות מכוחן של הוראות חוק אחרות.

המחוקק אינו משחית מילותיו לריק. כל חוק מיועד למטרה אחרת ואינו בא לבטל הוראות שבחוק אחר. למה הדבר דומה? לאדם אשר קיבל היתר בניה מכוח הוראות חוק התכנון והבניה ועל-אף-זאת לא תותר לו הבניה ברכוש המשותף אם לא עמד בדרישותיו של חוק המקרקעין.

זאת ועוד. אין בעובדה שקיבל היתר כדין כדי לייתר את הוראות חוק המקרקעין אלא - שאם עמד בדרישות חוק המקרקעין וקיבל את הסכמת בעלי הדירות האחרים לבניה ברכוש המשותף, נדרש הוא להיתרים שבחוק התכנון והבניה כתנאי לבניה מכוח הוראות חוק אלו. משמע, נדרש הוא לעמוד בדרישות המוגדרות בחוקים שונים בלא שקיום האחד מייתר את החובה לקיים את האחר.

עוד נקבע כי הטענה כי דייר אחר בבית המשותף התקין מזגן על קיר הבית אף היא אינה מהווה הגנה מפני התביעה דנן שכן, "העובדה כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם" {ראה ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2), 444 (1983)}.

אף טענת הנתבע כי אם יחוייב בהסרת השלטים תפגע יכולתו לפרנס את משפחתו אין בה לשנות מהוראות הדין החל שכן הכלל הבסיסי בעניינים בהם הפגיעה היא בזכות הקניין של הזולת הובא ב- ע"א 281/61 {שלוסר נ' כץ, פ"ד טו 2329 (1961} שם נפסק:

"אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כלשהיא מרכושו של הזולת רק מפני שנוח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים מוסריים עם שיקולים שביושר במשמעות המשפטית. דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת אין לכפות עליו 'רצון טוב' זה על-ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו הלכה מעין זו".

עוד נקבע כי גם הצבת תמונות בחצר הבית, על-אף שאין במעשה זה משום תפיסה ייחודית ולצמיתות של שטחים מן הרכוש המשותף, יש בה לשנות את אופיו של הבית מבית מגורים לסביבה מסחרית וביחד עם השלטים יש בהם לפגוע בבית המשותף ובייעודו ובכך לגרום לירידת ערך הדירות בבית. נימוקים אלה מקנים לבעלי הדירות הזכות להתנגד להצבתם ברכוש המשותף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 3: שימוש סביר ברכוש המשותף