בתים משותפים - נכסי דלא ניידי
הפרקים שבספר:
- בתים משותפים - נכסי דלא ניידי - מבוא
- פרק 2: תום-לב
- פרק 3: שימוש סביר ברכוש המשותף
- פרק 4: הגדרות: "דירה" ו- "רכוש משותף"
- פרק 5: בעלות נפרדת בדירות
- פרק 6: חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות
- פרק 7: אי-תחולת פרק ה'
- פרק 8: החלק ברכוש המשותף
- פרק 9: נשיאת הוצאות
- פרק 10: בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים
- פרק 11: התקנת דוד שמש
- פרק 12: הינתקות ממערכת חימום מרכזית
- פרק 13: התאמות לאדם עם מוגבלות
- פרק 14: החלפת ספק גז
- פרק 15: מתקני גז
- פרק 16: התקנת מעלית
- פרק 17: הפעלת מעלית כמעלית שבת
- פרק 18: תאורה בשבת ובמועד
- פרק 19: בית משותף שנהרס
- פרק 20: תקנון
- פרק 21: תקנון מוסכם
- פרק 22: תקנון שנערך על-ידי יחיד
- פרק 23: התקנון המצוי
- פרק 24: נציגות הבית המשותף
- פרק 25: הנציגות הראשונה
- פרק 26: הנוהל באין נציגות
- פרק 27: השכר לנציגות
- פרק 28: הנציגות - מורשה של בעלי הדירות
- פרק 29: אסיפה כללית
- פרק 30: החלטות בעלי הדירות
- פרק 31: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה - הגדרות
- פרק 32: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
- פרק 33: הגשת תביעה למפקח
- פרק 34: תחולה
- פרק 35: סמכות להכריע בסכסוכים
- פרק 36: הזכות לתבוע בסכסוך
- פרק 37: סמכויות המפקח
- פרק 38: דיון בסכסוך
- פרק 39: אכיפתם של החלטות וצווים
- פרק 40: ערעור
- פרק 41: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
פרק 28: הנציגות - מורשה של בעלי הדירות
סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:"69. הנציגות - מורשה של בעלי הדירות
הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."
תכליתו של סעיף 69 לחוק המקרקעין נועדה להקים גוף סטטוטורי שישמש כשליחם מכוח חוק של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
שליחות זו מיועדת היא לאותם עניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, ולהם בלבד.
כלומר, המחוקק יצר כאן מנגנון ייצוגי של כל בעלי היחידות שבכוחו להתקשר בשמם בחוזים ולנהל בשמם הליכים משפטיים.
לנוכח קיומו של מנגנון זה, מתייתר, למשל, הצורך לכרות הסכם לביצוע תיקוני שרברבות בין השרברב לבין כל אחד מבעלי היחידות ואם נאלץ השרברב להגיש תובענה הנובעת מהסכם זה, אין עליו לתבוע אלא את הנציגות שכן פעולות הנציגות בתוקף תפקידה לרבות התחייבויותיה, מחייבות את בעלי הדירות.
כלומר, סעיף 69 לחוק המקרקעין נועד למטרה שתכליתה ניהול יום-יומי של ענייני הבית המשותף, בלא זיקה פרטנית לכל אחד מהבעלים המשותפים {ראה גם ע"א (ת"א) 27/95 רוזנגרטן נ' גלובוס, פ"מ תשנ"ה(ג), 169; תיק מס' 106/06 אבשלום רוטמן נ' ניצוגות אגף המגורים (מגדל גן העיר) של הבית המשותף בגוש 6953 חלקות 91, 93, בתל אביב (טרם פורסם, 2007)}.
ב- ה"פ (מחוזי יר') 519/98 {עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים - חברה לניהול ושירותים בע"מ, תק-מח 2007(1), 10953, 10977 (2007)} קבע בית-המשפט:
"אכן, יש טעם ויש הגיון בכך שהחברה - שעיקר עניין הוא הענקת שירותי תחזוקה וניהול לבנייני וולפסון - תשמש כנציגות הבית המשותף, שגם עניינה - על-פי סעיף 69 לחוק המקרקעין - הוא לשמש כמורשה של הדיירים 'בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'. עם-זאת, ניסוח מוחלט כפי שמופיע בתניה שלפנינו, שלמעשה לא מאפשר לדיירים - באם יחפצו בכך - להחליף את הנציגות, הוא גורף מידי, וכאמור יש בו כדי לקפח את הדיירים, בשל היתרון הבלתי-הוגן שהוא מעניק לחברה על פני הדיירים."
ב- ת"א (שלום ת"א) 25818-05 {סיני מישאל נ' ליגד השקעות ובניין בע"מ, תק-של 2010(2), 21328, 21333 (2010)} קבע בית-המשפט כי "ועד דיירי הבית" אינו בגדר נציגות שכן לגבי כינונה של זו נקבעו בחוק המקרקעין הוראות ספציפיות. יתירה מזאת, לא נטען בפני בית-המשפט ואף לא הוכח כי לבניין מונתה נציגות על-פי ההוראות חוק המקרקעין.