פרק 9: נשיאת הוצאות

1. כללי
סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"58. נשיאת הוצאות (תיקונים: התשמ"ד, התשנ"ב, התשס"ה(2))
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב) בוטל."

חוק המקרקעין מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות "להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין, או המקובלים על-פי הנוהג" {ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין; תא"מ (שלום פ"ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע"מ נ' מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע"מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.

אין מחובתו של בעל דירה, להשתתף בהוצאה שהוצאה שלא לצורך אחת המטרות המנויות בחוק המקרקעין אלא אם כן נתן את הסכמתו לכך.
נעיר כי מקור החובה לשאת בדמי הניהול נובעת גם מעצם היות בעל דירה בעלים של הנכס, שהרי דמי ניהול מהווים למעשה השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית משותף.

אכן, על-פי הוראות סעיפים 58 ו- 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר תשלומים להוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים לפי נוהג, צריכים להידון לפני המפקח {ת"ק (תביעות קטנות ר"ל) 19524-08-10 נציגות הבית המשותף ברח' השיקמה 6, ראשון לציון נ' נחמיה פרידמן, תק-של 2010(4), 127675, 127676 (2010)}.

מכאן, ככל שסבור דייר כי ועד הבית גובה דמי השתתפות ביתר, יהא עליו לפנות בתביעה מתאימה לפני המפקח.

ההוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף חלות על כל בעלי הדירות במשותף, כל אחד על-פי חלקו ברכוש המשותף כאמור בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין. בעל דירה, ככל בעל דירה אחר בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים ואין הדבר נתון לשיקול-דעתו.

בעל דירה, אינו יכול "להעניש" את שאר דיירי הבית ולא לשלם חלקו בהוצאות רק משום שסבור שהניהול אינו תקין או מכל סיבה אחרת ובמיוחד כאשר בזמן אמת כשנדרש לשלם לא טען טענות כנגד דרך ואופן ניהול הבית אלא פשוט לא שילם {ת"ט (שלום ת"א) 220986-09 שמואל אלקלעי נ' דאנדי בניה בע"מ, תק-של 2010(1), 98373, 98377 (2010)}.
אין דייר פורש מציבור הדיירים, ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים, ואין זיקה בין החובות במובן זה, שאי קיומה של האחת על-ידי צד אחד, נותנת לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא, אלא לשתי החובות קיום עצמאי ושתיהן בנות אכיפה {ע"א (ת"א) 204/79 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פסקים התשמ"ד א', 498}.

אי-תשלום מיסי ועד הבית במשך תקופה ארוכה ממי שחייב בתשלום, משמעה פגיעה אפשרית בדיירי הבניין כולם, באשר יכול ונוצר חסר בקופת הנציגות והתוצאה היא הרעה בשירותים המוענקים לדיירים אשר כן ממלאים את חובותיהם.

בעניין זה ניתן לערוך השוואה לתשלום ארנונה ויפים לעניין זה דברי כב' השופטת ד' דורנר ב- ע"א 9368/96 {מליסרון בע"מ נ' עיריית קירית ביאליק, פ"ד נה(1), 156 (1999)} לפיהם "שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסויים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר".

ב- ת"א (שלום ק"ש) 76/96 {מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10092 (2002)} קבע בית-המשפט כי הנתבע חייב בתשלום ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, ולניהולו של הרכוש המשותף, בהתאם להסכם הניהול עליו חתמו הצדדים.

ב- תא"מ (שלום יר') 19430-11-10 {עמותת מעון הורים בוסתנאי - ועד הבית 33, ירושלים נ' ברוך ידיד, תק-של 2011(1), 146734, 146736 (2011)} קבע בית-המשפט כי כל טענותיו של הנתבע בעניין העמותה ותפקידיה אינן רלוונטיות, מאחר שהעמותה משמשת לצורך העניין בתפקיד ועד הבית, הדואג לכל ההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הבית וניהולו של הרכוש המשותף.

באשר לסכום שעל הנתבע לשלם, הרי שהנתבע חתם כאמור, על התחייבות לשלם את הסכום שנקבע, ואשר ייקבע מעת לעת. מכאן, שעל הנתבע לשלם את מלוא הסכום שנקבע.

בתקופה הרלוונטית לתביעה הנתבע שילם רק חלק מהסכום שנקבע (540 ש"ח במקום 840 ש"ח), ולפיכך עליו לשלם גם את החלק שלא שולם על ידו. לעניין זה אין רלוונטיות לטענותיו של הנתבע שעניינן מטרת התשלום.

התביעה הנדונה הוגשה מכוח התחייבותו של הנתבע ועל-פי הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין. ככל שלנתבע יש מחלוקת עם ועד הבית בעניין זה, הרי שהוא יכול להביאה בפני המפקח על המקרקעין בהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין.

בעניין התשלום עבור המים החמים, הנתבע העלה טענות שונות כאמור מעלה, אך לא חלק על-כך שהוא משתמש במים החמים של כלל הדיירים, והוא לא הראה מסמך כלשהו, שלפיו שילם את חלקו כפי שנדרש. לנוכח הסכום הסביר שנתבע, ומאחר שהנתבע לא הראה מדוע אין לחייבו בסכום זה, הרי שטענותיו בעניין זה נדחות.

ב- תא"מ (שלום חי') 8494-05-09 {שירותי מרכז פנורמה בע"מ נ' שרה בנארי, תק-של 2011(1), 102365, 102367 (2011)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי מרכז פנורמה מהווה בית משותף.

אומנם נכון, במועד הרלוונטי לתובענה טרם נרשם כבית משותף אך יחד-עם-זאת הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין המסדירות את החובה לשלם הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף הוחלו גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות, אך אינו רשום כבית משותף.

מכאן, גם לולא חוזה הניהול רשאית הייתה נציגות הבית המשותף - המנוהלת באמצעות חברת ניהול - לדרוש מהבעלים של הנכס, תשלום דמי ניהול.

ב- ת"ק (תביעות קטנות הר') 52662-11-10 {איליה שניידר נ' דוד ווגנהיים, תק-של 2011(1), 24741 (2011)} טען התובע כי משקיימת יתרה בקופת ועד הבית, במועד עזיבתו את הבית המשותף, הרי הוא זכאי להחזר בגובה חלקו (שישית) ביתרה.

בית-המשפט קבע כי לטענה זו אין כל בסיס.

אין מחלוקת כי דמי ועד הבית נגבו בשיעור אשר הוסכם על-ידי הדיירים, ואף אשתו של התובע עצמו ניהלה או סייעה בניהול חשבון ועד הבית בתקופה מסויימת.

בנסיבות אלה, הסכום שהצטבר בקופת ועד הבית צריך לשמש להוצאות הבית המשותף, לרבות תקלות כלשהן העלולות לקרות, ואין הצדקה כי סכום זה או חלקו יושב לתובע, שכאמור הסכים בזמנו לשיעור דמי ועד הבית שנגבו ממנו.

ב- תא"מ (שלום ת"א) 68108-07 {אלדג'ם מטי נ' ועד הבית ברח' בלוך 1 ת"א, תק-של 2010(2), 25618, 25620 (2010)} קבע בית-המשפט כי בכל הנוגע להחלטה בדבר מימון השיפוץ באמצעות הצבת שלט הפרסומת, שוכנעתי כי מדובר בהחלטה שעניינה ניהול ותחזוקה של הבית המשותף, שדי היה לצורך קבלתה, ברב קולות כפי שהושג, של כל דיירי הבניין למעשה למעט התובעת.

ב- ע"א 4329/03 (יר') {עדנה וינברגר נ' נציגות הבית המשותף, פדאור 04(17), 852 (2004)} ראה בית-המשפט לפרש כי שמירה על מצב קיים של הרכוש המשותף מתייחסת לקשת רחבה של עבודות שיפוצים כוללת בין היתר עבודות סיוד, תיקון גדר וכן החלפות גדרות, התקנת ארון ושעון מים ותיבות דואר חדשות.

ב- ת"א (שלום ת"א) 37867/04 {אשכנזי דוד נ' סימן טוב מנחם, תק-של 2009(2), 4863, 4868 (2009)} קבע בית-המשפט כי טענת הנתבע לפיה לא הסכים לשיפוץ כה רחב אינה מקובלת גם לאור ההלכה הגורסת כי יש להחיל על בעלי דירות בבית משותף את העיקרון בדבר חובת תום-הלב, בכל הנוגע לניהול הבית המשותף וההוצאות הכרוכות בכך {ראה לעניין זה גם ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)}.

עוד נקבע כי אין ספק כי הנתבע היה מודע לביצוע פעולות השיפוץ בזמן אמת, אך לא נקט כל צעד להפסיקן או לצמצמן. יתר כל כן, הנתבע אף נהנה מהן. לפיכך, נקבע כי טענותיו של הנתבע שהועלו לראשונה בכתב הגנתו, נגד היקף השיפוץ - סותרים את חובת תום-הלב וההגינות.

ב- ת"א (שלום ת"א) 49863/03 {מגדל הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע"מ נ' מוניר סוהיל, תק-של 2005(4), 14271, 14273 (2005)} קבע בית-המשפט כי אשר לעילה על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, אין מחלוקת כי הנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף, אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועים בסעיף, ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיוצא בזה.

במקרה דנן, התובעת לא הוכיחה כלל את שטח הרכוש המשותף, משום שהעדים מטעמה לא מסרו פרט זה, התובעת הודתה, שהנתבע אינו משתמש במיזוג המרכזי, מכיוון שיש לו מזגן משלו, כאשר רכיב זה מהווה חלק נכבד בהוצאות.

כל החישובים, שהראתה התובעת מבוססים על הסכם הניהול וההסדר על-פיו, אשר הנתבע אינו מחוייב להם. ההוצאות על-פי חוק המקרקעין טעונות הוכחה פרטנית בהתאם לחלקו היחסי של הנתבע ורשימת הוצאות שכזו לא הוצגה.

ב- ת"א (שלום ת"א) 110051/00 {בן דיין ויקי נצחיה נ' ברק מלכה, תק-של 2003(3), 24784, 24788 (2003) נדונה השאלה האם על הנתבעת להשתתף בהוצאות השיפוץ? בית-המשפט קבע:

"אומנם, אין חולק כי התובעת הודיעה לנתבעת על כוונתה לשפץ את הבניין, אך המחלוקת היא, אם הנתבעת התחייבה לשאת בעלות השיפוץ היחסית.

שוכנעתי שהנתבעת הביעה, בשלב המו"מ לקראת כריתת ההסכם, וכן סמוך ובעת החתימה, הסכמה ורצון מלא לביצוע השיפוץ, ואף ברי כי שיפוץ הבניין מעלה את ערך דירתה של הנתבעת, וזאת מהעדויות שאפרט להלן.

יחד-עם-זאת, התובעת עצמה מודה שבעת חתימת הסכם המכר, עדיין לא גובשה בעל-פה, ובוודאי שלא בכתב, התחייבות מטעם הנתבעת לשאת בעלות השיפוץ, שעדיין לא הייתה ברורה עלותו.
ע"ת אסף אמיר, שתווך בעסקת מכר הדירה והיה מעורב במו"מ, העיד: לדעתי היה ברור שהקונה תאלץ להשתתף בחלקה היחסי בשיפוץ, זה עלה במהלך המו"מ שהתקיים במשרדי" (פרוטוקול עמוד 4, שורה 9).

וכן: "עד כמה שאני זוכר דובר כי הנתבעת תשלם את חלקה היחסי בשיפוץ הבניין" (פרוטוקול עמוד 4, שורה 25).

התובעת מעידה: 'כאשר ישבנו עם המתווך - אני דיברתי על זה שהבניין ישופץ והיא תשתתף בחלקה היחסי' (פרוטוקול עמוד 9, שורה 22).

עדויות אלו, מקובלות ומהימנות בעיניי, דא עקא, התובעת בעצמה מודה כי, הסכם המכר שותק בשאלה, האם מוטלת על הנתבעת חבות לשלם את חלקה היחסי בשיפוץ.

מוסכמת עליי גרסת התובעת כי, הלקונה הקיימת בהסכם, בנוגע לביצוע עבודות שיפוצים בכלל, והתחייבות הנתבעת להשתתף בעלותם בפרט, מביאה למסקנה כי אין להסיק מההסכם, התחייבות של התובעת לשאת בשיפוצים ומנגד התחייבות של הנתבעת לשאת בהם (סעיף 5ג לסיכומי התובעת).

לטענת התובעת, אף לפני תחילת השיפוצים, ובמהלכם, ידעה הנתבעת ואף הסכימה, שעליה להשתתף בעלותו היחסית של השיפוץ.

ב- ת.ע.ר של מר חיים בן דיין, בעלה של התובעת (סעיף 14), הוא מודה כי ב- 6/99 נחתם הסכם העבודה הראשון עם הקבלן.

בסעיף 17 ל- ת.ע.ר, מעיד מר חיים בן דיין, כי בחודש 8/99 יידע את הדיירים על השיפוץ, כלומר הוא חתם עם הקבלן על עלות השיפוץ טרם הודעתו לנתבעת.

ומעיד, מר חיים בן דיין, בחקירתו: 'אני נתתי למלכה העתק של המפרט בקשר לשיפוץ ומה הולך להתבצע ולקחתי אותה סעיף-סעיף ומה יעשה בכל מקום, היא הסכימה איתי ושאלה אותי כמה זה יעלה לה, ואמרתי לה 7000$ בערך, היא אמרה, שיש לה קושי לגייס את הכסף, היא אמרה שהיא לא יודעת מאיפה היא תגייס את הכסף הזה' (פרוטוקול עמוד 11, שורה 5).

גם מדברי מר בן דיין עצמו עולה שלא התגבש חוזה, לא הייתה גמירות-דעת.

סעיף 5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי: 'הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע והמעידה על גמירת-דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי הצעה'.

טוענת הנתבעת כי מעולם לא הסכימה לשלם עבור השיפוץ: 'מספר שבועות אחרי שהוא החל (השיפוץ), התקשר אליי בעלה של ניצה, ובכלל לא על נושא ההשתתפות הוא התקשר כי הוא רצה לדעת על מיקום של בלוני גזים. הוא הזמין אותי לבניין והסביר לי מה עושים, היה כבר בתהליך ואז פעם ראשונה לאורך כל הדרך הנושא כסף עלה. בשום נקודה אחרת לא עלה, הוא אמר לי שהעלות של הסיפור הוא 7000$...אני אמרתי שאני נדהמת מהעניין ולא יכול להיות דבר כזה. אמרתי שאם הייתי יודעת מראש שאני צריכה לשאת בהוצאות לא הייתי מסכימה לכך כי לא היה לי את הכסף לכך' (פרוטוקול עמוד 24, שורה 19).

מצאתי את עדותה של הנתבעת מהימנה.

מדברים אלה עולה שלא הייתה הצהרת רצון של הניצעת (הנתבעת) המעידה על גמירת דעתה להתקשר בחוזה עם המציע, על-פי יסודות הצעתו, ולכן לא נכרת בין הצדדים חוזה.

'קיבול הוא אמירת הן בלתי מסוייג להצעה. הקיבול טעון איפוא גמירת-דעת וחפיפה מלאה עם ההצעה שבתגובה לה הוא ניתן' (ראה ג' שלו דיני חוזים, 131).

לא-זו-אף-זו, מר חיים בן דיין מודה בעצמו כי בחוזה אחר שנערך בין התובעת לבין דייר אחר בבניין, הוסכם במפורש בחוזה, כי עלות השיפוצים היחסית, תחול על רוכש הדירה, ולא על התובעת (המוכרת): 'הייתה עוד דירה שנמכרה בבניין. הם היו צריכים לשלם חמשת אלפים דולר לפני השיפוצים, בחוזה המכירה של הדירה השניה הוסכם שהקונים לא ישלמו יותר מחמשת אלפים דולר'.

הסכמה מפורשת שכזו לחוזה עם דייר אחר, מצביעה על-כך, כי במקרה דנן, משלא הוכנס סעיף המשית את עלות השיפוצים על הנתבעת, כפי שהוכנס לחוזה עם הדייר האחר, לא הייתה כוונת הצדדים לחייב את הנתבעת בתשלום השיפוץ.

מן המקובץ הגעתי לכדי מסקנה, כי גם לאחר חתימת ההסכם לא נוצרה הסכמה בין הצדדים, המחייבת את הנתבעת לשאת בעלות השיפוץ.

כך או כך התובעת מסכימה כי רוב עבודות השיפוצים שבוצעו לא נועדו, רק למלא אחר דרישת העיריה, בכדי שהבניין לא יוגדר מסוכן , אלא לשיפורו מעבר לדרישה זו.

התובעת תבעה בגין כל ההוצאות מבלי להבחין, איזה חלק מעבודות בפועל נדרשו לביצוע על-פי דרישת העיריה, ואלו לשיפור והשבחת הבניין.

שהרי ברור שבעבודות השיפוץ שהייתה התובעת חייבת לבצע על-פי דרישת העיריה, לא הייתה חייבת הנתבעת לשלם.

הבחנה בין שיפוץ על-פי דרישת העיריה, לבין שיפוץ שמטרתו שיפור כל התשתיות, שלא על-פי דרישת הרשות, ואף מעבר לדרישה זו, בכדי להשביח את הבניין וערכו, היא עניין שבמומחיות.

נטל ההוכחה על התובעת, כי היא "המוציא מחברו".

התובעת לא צירפה חוות-דעת מומחה מטעמה לתביעה, יתר-על-כן, מר חיים בן דיין, טוען כי המהנדס ישראל שני,האחראי על עבודות השיפוצים בבניין, הוא '... מומחה בעל שם, שמכיר את הבניין ...'.

התובעת אף לא הביאה את המהנדס שני לעדות בבית-המשפט.

עדותו של המהנדס מהותית וחיונית להוכחת גרסת התובעת, שרק חלק מזערי מעלות השיפוצים, היה בגין החלק שנדרשה על-ידי העיריה.

הכלל שעובר כחוט השני בפסיקה שדבריו טובים וישימים לפרשה דהכא: 'הימנעות מהבאת ראיה-במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל - מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון החים, לפיה הימנעות כדין הודאה, שאילו הובאה אותה ראיה הייתה פועלת לחובת הנמנע' (י' קדמי על הראיות, חלק שלישי, 1391).

וכן ההלכה הפסוקה הקובעת: 'אכן, ככלל אי-העדת עד רלוונטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו'. (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע"מ ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מד(1), 239, 245 (1990))

וב- ע"א 216/73 חיים סולומונוב נ' עזרא אברהם, פ"ד כח(1), 186 194 (1973): 'במשפט האזרחי מותר להסיק מסקנות מאי-הופעת צד שכנגד, אשר בידו ידיעות העשויות לסייע לבירור דברים, ואם אין הוא מביא אותן לפני בית-המשפט, יש בכך חיזוק לדברי היריב'.

משנמנעה התובעת להעיד את העד המהותי, המהנדס שני, בלא כל הסבר להימנעות, פועלת התנהגותה לחובתה.

לנוכח המקובץ התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה מה מתוך כלל השיפוצים היה אותו שיפוץ שנעשה לצורך השבחת הנכס, ומהו אותו חלק בשיפוץ שנדרש על-ידי העיריה.

התובעת גם מנסה לתלות את יהבה, בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להלן: החוק.

המבנה נרשם כבניין משותף ביום 31.5.00 (נספח א לתצהיר הנתבעת).
הסכם המכר נחתם, עוד בטרם נרשם הבית כמשותף, והתביעה הוגשה לאחר הרישום.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, פרק ו1 'בתים שאינם רשומים כבתים משותפים', סעיף 77ב קובע כי מרבית הסעיפים העוסקים בבתים משותפים חלים על בתים שאינם רשומים כמשותפים, ובכללם סעיפים 58 לחוק המקרקעין.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי: 'בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף... לעניין זה, החזקה תקינה - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות'.

השאלה העומדת בפניי היא, האם השיפוץ בבניין דנן נכלל במסגרת החזקתו התקינה של הנכס?

לטענת התובעת פעולותיה בשיפוץ הבניין חוסות תחת כנפיו של ס' 58, ולכן הנתבעת בהיותה בעלת דירה חייבת להשתתף כחלקה היחסי.

לטענת הנתבעת סעיף 58 אינו רלוונטי לענייננו, מכיוון שהשיפוצים אשר בוצעו בבניין, חורגים מתחום "ההחזקה התקינה", יתירה מכך בבניין נשוא התביעה אין תקנון לבית משותף, ולכן בין אם עסקינן בבית משותף (סעיף 64 לחוק המקרקעין), ובין אם עסקינן בבית שאינו משותף (סעיף 77ג לחוק המקרקעין) יחול התקנון המצוי בתוספת לחוק שהוא המסדיר את חבות הדיירים כאשר נערך שיפוץ בבניין, ולא סעיף 58 לחוק.

מקובלת עליי טענת הנתבעת כי סעיף 58 אין עניינו בשיפוץ כדוגמת זה בו עסקינן.

התובעת בעצמה טענה כי השיפוץ בוצע מהמסד ועד הטפחות.

אין דין שיפוץ ושיפור מקיף, כדין החזקה תקינה, במקרה דנן, עלות השיפוצים אשר נעשו, הסתכמו במאות אלפי שקלים, מכתב הכמויות עולה כי אין תחום בבינוי שבו לא נערך שיפוץ.

התובעת עצמה לא טענה כי מדובר בשמירה על המצב הקיים, אלא בטיפול שורש במבנה.

הנה-כי-כן משעסקינן בשיפוץ מקיף, ולא בהחזקה תקינה, יחולו הוראות סעיף 12 לתקנון המצוי בו נקבע כי: 'החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב-דעות', ובסעיף 12ב: 'החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה'.

כאמור לעיל התובעת לא השיגה את הסכמת הנתבעת, לעלות השיפוץ, ולכן על-פי סעיף 12ב לתקנון המצוי, לא יכולה התובעת לחייב אותה בחלקה בעלות השיפוץ."

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2365/01 {שמש עזרא נ' ועד הבית ברח' ברזיל 3 רמת אביב תל אביב, תק-מח 2001(4), 22455, 22458 (2001)} קבע בית-המשפט כי על-פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף לפי הדין או על-פי הנוהג.

הנוהג שהוכח בפני המפקחת הינו שכל בעל דירה שילם את חלקו מראש, בדרך של סכום קבוע, ועל-פי נוהג זה אף פעלו המערערים באשר ליתר הדירות שלהם. לפיכך, בית-המשפט לא מצא לנכון להתערב בעניין זה.

עוד נקבע כי נוהג זה הינו נוהג מקובל וידוע המאפשר לתפעל ביתר קלות את הרכוש המשותף. כלומר, בבחירה בין איסוף כסף מראש לצורך פעילות ברכוש המשותף, לבין תשלום בדיעבד על תשלומים שהוצאו על-ידי ועד הבית, עדיפה האפשרות הראשונה.

אין מניעה, כמובן, שהמערערים יבקשו ויקבלו דו"ח הכנסות והוצאות מהמשיב כדי לוודא שאכן כספם מיועד ומשמש למטרות החוקיות, ואם יסורבו - יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה לערכאה המתאימה.

2. השתתפות בנקיון חדר אשפה
בתיק מס' 54/07 {נציגות הבית המשותף ברחוב קליבנוב 1 קריית מוצקין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב קדיש לוז 17א קריית מוצקין (טרם פורסם, 2007)} טענה התובעת כי הנתבעת להשתתף בהוצאות החזקתו של חדר האשפה הסמוך למבנה א', בו עושים שימוש גם בעלי הדירות ממבנה ב' שכן, חדר האשפה המצוי בחלקה מרוחק יותר.

מנגד, טענה הנתבעת כי נציגות התובעת אינה בקיאה בהסכמות שהושגו בעבר בין שתי הנציגויות באשר לשימוש בחדר האשפה. לטענתה ההסכמה היא כי שכל אחת מהנציגויות דואגת, ביוזמתה וללא תיאום עם זולתה, לניקיון חדר האשפה.

כב' המפקחת עידית וינברגר קבעה כי התובעת זכאית לקבל מן הנתבעת השתתפות חודשית בעלות הוצאות החזקת חדר האשפה וניקיונו.

עוד נקבע כי אין מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות השתתפות בניקיון חדר האשפה בגין 7 השנים האחרונות שכן, עצם העובדה שמעולם לא דרשה התובעת מן הנתבעת להשתתף בהוצאות ניקיון חדר האשפה, יצרה נוהג לפיו ויתרה על הוצאות כאמור.

ברי כי התובעת רשאית לחדול מהנוהג כאמור, בכל עת שתחפוץ, אך רק באופן הצופה פני עתיד. אין היא רשאית לדרוש מן הנתבעת תשלום עבור תקופת העבר.

יחד-עם-זאת, עם הגשת התביעה, כילתה התובעת דעתה, כי היא מבקשת לגבות מן הנתבעת השתתפות בעלות הוצאות ניקיון חדר האשפה ולפיכך, יש לחייב את הנתבעת בתשלום חודשי ממועד הגשת התביעה.

3. דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף
דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש לאחר מכן החזר הוצאותיו, הוא בגדר "המוציא מחברו" ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות העניין ושהתיקון שנעשה היה מחוייב המציאות ובוצע ברמה נאותה {ראה גם ע"א 179/84 ליקה ברטה רוס נ' נציגות הבית המשותף ואח', דינים מחוזי, כרך לג(4), 790 (1985); תיק מס' 9/07 זודורוב אירנה נ' דורי תמיר ואח' (טרם פורסם, 2005)}.

היה וימצא בית-המשפט שלא הייתה הצדקה לדייר למהר ולעשות את התיקון על דעת עצמו, יחייב אולי בית-המשפט את הדייר בהוצאות המשפט ורשאי יהיה בית-המשפט (מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט), לפטור את הנציגות מחובת ההשבה, כולה או מקצתה, אם ראה נסיבות העושות את ההשבה בלתי-צודקת.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 9: נשיאת הוצאות