botox
הספריה המשפטית
בתים משותפים - נכסי דלא ניידי

הפרקים שבספר:

פרק 8: החלק ברכוש המשותף

סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"57. החלק ברכוש המשותף
(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
(ב) בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות."

סעיף 57(א) לחוק המקרקעין קובע, כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח הרצפה, אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר {ראה לעניין זה ת"א (שלום ק"ש) 76/96 מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10091 (2002)}.

בבתים משותפים רבים אין הקפדה על המתכונת הקבועה בסעיף 57 לחוק המקרקעין וקיימת הסכמה מכללא, למען הפשטות והנוחות, לשאת בהוצאות, או, על-כל-פנים, בהוצאות קטנות ושגרתיות, באופן שווה.

ואולם דבר זה מחייב הסכמה כללית, שאם לא כן - יחול הדין: "אפילו תשעים ותשעה אומרין לבוז, ואחד אומר לחלק - לזה שומעין, שאמר כהלכה" {משנה פאה ד, ב} ולפיכך, על ההוצאות להתחלק בין הדיירים לפי חישוב היחס בין דירותיהם {ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 4552/05 נויגרשל אסנת נ' גאריסון נגה, תק-של 2005(3), 24398, 24401 (2005)}.

זכותו של דייר בבית משותף לתבוע פיצוי יחסי גם בגין נזקים לרכוש המשותף {ת"א (שלום חי') 9669-06 ניר יוזבגי נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תק-של 2009(1), 18858, 18860 (2009)}.

לעניין האחרון, יפים הם דברי כב' השופט מ' שמגר ב- ע"א 559/87 {נירה חשאי נ' בטי רונן, פ"ד מו(1), 229 (1991)} לפיהם "התביעה שהגישו הדיירים הייתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמו כן היא משותפת לכל הדיירים. אומנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה...לכל דייר חלק יחסי מסויים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח ריצפת הדירות הכולל, או לפי קביעה אחרת בתקנון (סעיף 57(א) לחוק המקרקעין). ....הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף".

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 1380/00 {קניאל מירי נ' שלמה לשמן בע"מ, תק-מח 2008(4), 3692, 3697 (2008)} קבע בית-המשפט כי התובעים לא טענו ולא הוכיחו מהו חלקו של כל אחד מהם ברכוש המשותף.

הנתבעת טענה בסיכומיה, כי ככל שיפסק פיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפסוק סכום גלובלי של 55% מהסכום שנפסק על-ידי המומחה {אחוז זה משקף את אחוז הדירות של התובעים מכלל הדירות בבניין}.

מאחר שהתובעים לא העלו כל טענה אחרת ביחס לחלק לו הם זכאים, הרי הפיצוי יועמד על הסכום לו טענה הנתבעת - קרי 55% מהסכום שנקבע ביחס לרכוש המשותף.

לכל תובע יפסק חלק שווה מתוך הסכום המתקבל.

ב- רע"א 9552/06 {אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, תק-על 2008(2), 3560, 3562 (2008)} נדונה תחולת סעיף 57 לחוק המקרקעין על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. בית-המשפט קבע:

"ט. נוכח אלה נפנה לבחון את האופן בו יש להחיל את סעיף 57 על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. ראשית, "יצויין כי סעיף זה לא נכלל בהצעת החוק (הצעות חוק התשל"ו, 257-256) והוסף בעת החקיקה, ואילו הצעת החוק אכן עסקה בניהול הבתים המשותפים" (פרשת כאסתירו). ברם גם לאחר הכללתו במסגרת סעיף 77ב, חל הוא, כלשון הסעיף, "בשינויים המחוייבים" - ולענייננו, תחולתו מוגבלת לסוגיית אופן חלוקתם של השטחים המשותפים לשם החזקתם וניהולם, אך לא לעניין הזכויות הקנייניות בהם:

'סעיף 57 לחוק, הקובע את שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, ואשר נמנה אמנם בין הסעיפים המפורטים בסעיף 77ב, הרי שגם סעיף זה (סעיף 57) הוחל 'בשינויים המחוייבים'. דהיינו, כי לא בעצם הקנייתן של זכויות באותם חלקים מהרכוש המשותף דן סעיף 57 בהקשר לפרק הנדון, אלא בניהולם בלבד" (פרשת בן צור, 149 – כב' השופט א' גולדברג; ראו גם דברי בפרשת כאסתירו)

לדוגמה: הסעיף מורה כיצד יש לחלק הוצאות סיוד של שטח משותף בין בעלי הדירות, אך אין הוא מורה כיצד יש לחלק את הזכויות במקרה של פירוק. כך הובהרו הדברים על-ידי פרופ' ויסמן:

'לדיירים בבית שאינו רשום אין זכויות במנה מתוך הרכוש המשותף. אמנם סעיף 57 לחוק המקרקעין, שניתנה לו תחולה על בתים שאינם רשומים, מתייחס למנה של בעל דירה ברכוש המשותף, אך זאת רק כמודד שבעזרתו מוסדרים היחסים שבין בעלי הדירות, כגון לצורך חלוקת הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בין הדיירים. אין הסעיף הזה מעניק לדיירים זכויות קניין במנה שברכוש המשותף' (י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (התשנ"ז), 525).

י. נמצא איפוא שסעיף 57 כשלעצמו, אינו יכול להורות על מנותיהם של השותפים ברכוש המשותף בזמן השיתוף - וממילא אין הוא המפתח לחלוקת רכוש זה במועד פירוקו. הזכויות לאחר הפירוק צריכות לשקף את הזכויות שהיו לשותפים בנכס המשותף - וקביעה זו אינה נסתרת איפוא על-ידי סעיף 77ב. אם נשוב לעובדות המקרה שלפנינו, אין סעיף 57 יכול להיות המפתח לקביעת זכויותיהם של הצדדים בנכס לאחר פירוקו. על-מנת לקבוע את אופן החלוקה יש להתחקות אחר הזכויות המהותיות שיש לצדדים בנכס."
ב- ת"א (שלום ת"א) 163882/07 {ראן ויואל דנאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-של 2007(4), 14632, 14636 (2007)} קבע בית-המשפט כי זכותה של נציגות לתבוע, ביחד עם דיירי הבית, בגין השטחים המשותפים {ראה גם ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1), 229, 233 (1991)}.

ב- ת"א (שלום חי') 10695/03 {רכש סוכונת שירותי ביטוח חיים בע"מ נ' ניאון לייין בע"מ, תק-של 2007(3), 11466, 11468 (2007)} קבע בית-המשפט כי במילון אבן שושן הוגדרה המילה גזוזטרה כ"רחבה הבולטת בקיר הבניין כלפי חוץ כעין יציע ולה מעקה סביב, בימינו גם: מרפסת".

זו גם הייתה כוונת המחוקק בהוציאו מגדר שטח רצפת הדירה, לצורך החלת סעיף 57 לחוק המקרקעין, גזוזטראות, דהיינו מרפסות בלתי-מקורות וקירות חיצוניים {בעניין זה ראה ע"א (יר') 190/84 אליצור דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ תשמ"ה(ב), 265, שם התייחס כב' השופט ו' זילר לגזוזטרה כאל מרפסת}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 1101/02 {ביבי רחל נ' בנק אדנים למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2003(1), 37689, 37691 (2003)} קבע בית-המשפט כי סעיף 55 לחוק המקרקעין כמו גם סעיף 57 לחוק המקרקעין חלים אך ורק על בתים משותפים, בעוד הבית הבנוי על החלקה אינו רשום כבית משותף.