המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין
- סיווג המקרקעין - סוגי מקרקעין (לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין)
- רשימת הזכויות במקרקעין על-פי חוק המקרקעין
- בעלות וחכירה
- ביטול סוגי מקרקעין על-פי חוק המקרקעין ושמירת דינים
- מקרקעי ציבור - כללי
- מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
- רשות מקרקעי ישראל ומהותה של החכירה
- מקרקעין תת-ימיים
- פלישה למקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- שמירת דינים (מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד)
- דרישת הכתב בעסקות מקרקעין - מורה נבוכים לעו"ד
- חשיבותו של הרישום במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) וההגנה שמקנה הרישום
- חשיבות רישומה של הערת אזהרה בעת ביצוע עסקת מקרקעין
- רשויות התכנון והכרעה בזכות בעל נכס
- בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס
- "זכויות בניה" - האם זכות בקרקע?
- "זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה
- הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
- היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות
- יני החוזים החלים על ההתקשרות בעסקות המקרקעין - כללי
- קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
- חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן
- דיני בתים משותפים - מבוא
- דירה - רכוש משותף -מהם?
- שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?
- חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין
- תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
- תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין
- התקנון המצוי - סעיף 64 לחוק המקרקעין
- זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
- החובות המוטלות על עורך-הדין בעסקאות מקרקעין
- רשלנות המדינה וגופים ציבוריים וטעויות ברישום המקרקעין - מבוא
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין - גופים ציבוריים
- החובות המוטלות על עורך-הדין
- האם רשאי המפקח על רישום המקרקעין לתקן רישום של בית משותף?
- רשלנות ברישום
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- מס רכישה
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- יום הרכישה
- ניכויים
- סכום המס
- המס על השבח
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- פטור לדירת מגורים מזכה
- תנאים לפטור -סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא
- שלב המשא-ומתן
- חתימת הסכם המכר הסופי
- מוכר או קונה שהוא פושט רגל - מוכר או קונה הנמצאים בחובות
- ביצוע בפועל של עסקת מכר הדירה לאחר חתימת הסכם המכר - הפרת הסכם המכר
- מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי
- הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר
- שלב טרום משא-ומתן
- ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר
- עסקה במקרקעין תחת מטריית החוק לחיזוק בתים (תמ"א 38)
- מהותה של עסקת המקרקעין הנטווית בהתקשרות לביצוע חיזוק על-פי תכנית התמ"א
- קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
- שלב המשא-ומתן בין בעלי הדירות לקבלן
- חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,
- התמריצים הקבועים בתמ"א 38 לעידוד החיזוק
- תנאי תמ"א 38 בעין ההלכה והמעשה
- הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים
- פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- מס ערך מוסף
- סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים
- היטל השבחה על-פי תמ"א 38
- ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005
- דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה - מס ערך מוסף
- קבוצת רכישה נכסים מסחריים
- קבוצות רכישה - מוסדות התכנון
- קבוצות רכישה - היטל השבחה
- קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין
- קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה
- רכישת חלקת קרקע - מגרש
- רכישת חנות או משרד
- רכישת משק חקלאי
- רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות
קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:"39. קיום בתום-לב
בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."
סעיף 39 לחוק החוזים קובע, כי בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה {תא"ח (פ"ת) 46689-05-11 אייר-סיון (2004) בע"מ נ' סוהיל מוניר, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.11)}.
עיקרון תום-הלב הוא עיקרון כללי, החל על כל זכות, על כל חיוב ועל כל פעולה משפטית {סעיף 39 לחוק החוזים יחד עם סעיף 61(ב) לחוק החוזים; ראה גם רע"א 6553/97 חגאי נ' חברת עבודי חיים בע"מ, פ"ד נב(2), 345 (1998)}.
אין כל מניעה להחלתו גם על זכות שטרית. אין כל ייחוד לזכות השטרית שיש בה כדי למנוע את תחולת העיקרון הכללי של תום-לב {אובייקטיבי} בגדרי הזכות השטרית {ראה גם רע"א 2443/98 ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(4), 804 (1998); ת"ט (חד') 18351-10-11 אינה שיינפלד נ' אהרון שלמה קול, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.01.12); תא"מ (קריות) 3091-04-09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' נאיף דיאב, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.06.11)}.
בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. הוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה.
משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים.
כפי שכבר נאמר, אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה {ע"א 148/77 שאול רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ, פ"ד לג(1), 617 (1979); ת"ק (צפ') 8424-12-09 מאיר וקנין נ' יצחק אורן, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.06.11)}.
סעיף 39 לחוק החוזים, קובע כי בקיומם של חוזים יש לנהוג בתום-לב ובדרך המקובלת. על יסוד נדבך בסיסי זה של דיני החוזים הוחל במשפט בישראל עיקרון ההסתמכות ובמסגרתו הדוקטרינה בדבר השתק באמצעות מצג.
תכליתו של עיקרון זה היא מניעת תוצאות בלתי-צודקות אשר עלולות להתרחש כאשר בעל דין מתכחש למצג אותו הציג בפני בעל דין יריב, לאחר שזה האחרון הסתמך על המצג באופן סביר ובתום-לב ועקב כך שינה את מצבו לרעה.
מצג אשר בעטיו שינה הצד האחר את מצבו לרעה, בפרט כאשר יוצר המצג הפיק הנאה מאותו שינוי מצב לרעה, משתיק את יוצר המצג מלטעון טענה הסותרת את המצג. במצב שכזה, העלאת טענה שכזו איננה מתיישבת עם חובת תום-הלב {רע"א 7830/99 צוריאנו נ' חכמוב ואח', פ"ד נז(1), 673 (1999); תא"מ (ת"א) 402-06-10 אהרן מוצרי נ' טלי אהרוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.11)}.
החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת, חובה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים, בדומה לחובה לנהוג כך במסגרת משא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה, לפי סעיף 12(א) לחוק החוזים, חלה על כל אדם, בין אם הוא עושה כן בשמו ובין אם עושה כן עבור אחר. "הצד" שעליו חלה החובה האמורה יכול שיהיה לא רק "הצד" לכריתת החוזה, אלא גם הצד לניהול המשא-ומתן, והיותו שלוחו של אחר, אינה פוטרת אותו מחובה זו {ת"א (ת"א) 151088/09 אבירם מי-טל נ' עזבון ניסים אלבז ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.05.11)}.
כל זכות {במובן הרחב} המעוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב. כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב. תום-הלב אינו מניח "מידת חסידות" {ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1), 635 (1979)}.
תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. בכך שונה עיקרון תום-הלב מעיקרון הנאמנות, החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור {בג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד נב(19, 289 (1998)}.
עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עיקרון תום-הלב קובע, כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר.