botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

קבוצות רכישה - מבוא

ענף עסקאות הנדל"ן הפורה בצורותיו קיבל בשנים האחרונות חיזוק בצורה של עסקאות בהם קבוצות של רוכשים מתארגנות כקבוצות רכישה על-מנת להקים בניין, במסגרתו כל אחד מן הרוכשים מקבל דירה או בית צמוד-קרקע או במקרה שמדובר בקבוצות רכישה למטרות מסחריות אזי מדובר במשרד או חנות או מחסן וכיוצא באלה.

ייחודן של עסקאות כאלה הוא בהבדל מכל סוגי העסקאות בהן דנו בשערים הקודמים. כאן הקבוצה בעצם הופכת לצד ישיר מול הקבלן לביצוע עבודות הבניה. אולם לצורך תפקודה היעיל של הקבוצה אין מנוס בפני נקיטת צעדים מקדימים לפעילות זו והם:

א. הסכם מוקדם בין הרוכשים העתידיים לגבי הכניסה לעסקה לרבות זכויות בכל רוכש בבניין שייבנה.

ב. מינוי ועד פעולה לטיפול בכל ההתקשרויות לגבי בניית הבניין ואכלוסו לרבות ליווי הפרוייקט בכל שלביו לרבות בחוזה ההתקשרות עם הקבלן, ליווי פיננסי ועוד.

הסיבות להתנהלות רוכשים בצורה זו של עסקה הן:
א. הרצון לחסוך במחיר הדירה לעומת רכישתה מקבלן או יד שניה.

ב. הרצון לחסוך במיסוי החל על עסקה כזו, למשל, חיסכון במס ערך מוסף, בתנאים מסויימים.

ג. הרצון לחלוש על ביצוע הבניה, הקבלן הבונה, המיפרט, תנאי התשלום ועוד.

יודגש, כי בצד היתרונות של ההתקשרות בעסקה כזו קיימים חסרונות רבים שבסיכומו-של-דבר מביאים לתוצאה שמחירה הסופי גבוה, אף יותר ממחיר דירה זהה בשוק החופשי, בין ברכישה מקבלן ובין מיד שניה. עלות משוערת של הפרוייקט עלולה להציב את הרוכש במצב שהמחיר הסופי גבוה יותר, מועד המסירה אף הוא איננו ודאי לאור העובדה כי מדובר בעצם בהתקשרות של רבים מול הקבלן. עלויות שונות כגון מהנדסים, ארכיטקט ועוד המייקרים את הבניה. עלויות אלה ספוגות בתוך מחיר הדירה במקרה של רכישה מקבלן.

בעת הצטרפות לפרוייקט לרוכש אין ידיעה ברורה על תכנית הדירה, החומרים וכל הנילווה לדירה. כל אלה יובהרו רק לאחר הגשת התכניות להיתר וההתקשרות עם קבלן הביצוע של הפרוייקט.

היתרונות הינם חיסכון במס ערך מוסף המתווסף בדרך-כלל למחיר הדירה ברכישה מקבלן. רכישת יחידת הצטרפות בנסיבות מסויימות עשויה להביא להוזלת מחיר הדירה ובלבד שאכן ארגון הקבוצה או מינהלתה פועלת במומחיות ונעזרת במומחים להבאת הדירה במחיר האופטימלי הזול ממחיר רכישה מקבלן. הסיכונים הקיימים בהתקשרות עם קבלן ובכלל זה נפילת הקבלן, קטנים יותר בהתקשרות של קבוצת רכישה.

כאמור לעסקה כזו יתרונות וחסרונות בהתקשרות. על העסקה חולשים כל הדינים השונים החלים על עסקאות מקרקעין ואשר פורטו בשערים קודמים. עם-זאת, טרם שנפנה לבירור של דרכי הקמת העסקה, יובהרו מספר עקרונות משפטיים שבוססו בפסיקה ולאורם תיבחן דרך ההתקשרות ביתר קלות. עקרונות אלה עניינם דווקא באותן סוגיות המשמשות לרוכש להתקשר בקבוצת רכישה לצורך רכישת הדירה.