המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין
- סיווג המקרקעין - סוגי מקרקעין (לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין)
- רשימת הזכויות במקרקעין על-פי חוק המקרקעין
- בעלות וחכירה
- ביטול סוגי מקרקעין על-פי חוק המקרקעין ושמירת דינים
- מקרקעי ציבור - כללי
- מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
- רשות מקרקעי ישראל ומהותה של החכירה
- מקרקעין תת-ימיים
- פלישה למקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- שמירת דינים (מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד)
- דרישת הכתב בעסקות מקרקעין - מורה נבוכים לעו"ד
- חשיבותו של הרישום במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) וההגנה שמקנה הרישום
- חשיבות רישומה של הערת אזהרה בעת ביצוע עסקת מקרקעין
- רשויות התכנון והכרעה בזכות בעל נכס
- בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס
- "זכויות בניה" - האם זכות בקרקע?
- "זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה
- הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
- היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות
- יני החוזים החלים על ההתקשרות בעסקות המקרקעין - כללי
- קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
- חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן
- דיני בתים משותפים - מבוא
- דירה - רכוש משותף -מהם?
- שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?
- חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין
- תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
- תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין
- התקנון המצוי - סעיף 64 לחוק המקרקעין
- זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
- החובות המוטלות על עורך-הדין בעסקאות מקרקעין
- רשלנות המדינה וגופים ציבוריים וטעויות ברישום המקרקעין - מבוא
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין - גופים ציבוריים
- החובות המוטלות על עורך-הדין
- האם רשאי המפקח על רישום המקרקעין לתקן רישום של בית משותף?
- רשלנות ברישום
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- מס רכישה
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- יום הרכישה
- ניכויים
- סכום המס
- המס על השבח
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- פטור לדירת מגורים מזכה
- תנאים לפטור -סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא
- שלב המשא-ומתן
- חתימת הסכם המכר הסופי
- מוכר או קונה שהוא פושט רגל - מוכר או קונה הנמצאים בחובות
- ביצוע בפועל של עסקת מכר הדירה לאחר חתימת הסכם המכר - הפרת הסכם המכר
- מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי
- הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר
- שלב טרום משא-ומתן
- ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר
- עסקה במקרקעין תחת מטריית החוק לחיזוק בתים (תמ"א 38)
- מהותה של עסקת המקרקעין הנטווית בהתקשרות לביצוע חיזוק על-פי תכנית התמ"א
- קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
- שלב המשא-ומתן בין בעלי הדירות לקבלן
- חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,
- התמריצים הקבועים בתמ"א 38 לעידוד החיזוק
- תנאי תמ"א 38 בעין ההלכה והמעשה
- הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים
- פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- מס ערך מוסף
- סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים
- היטל השבחה על-פי תמ"א 38
- ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005
- דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה - מס ערך מוסף
- קבוצת רכישה נכסים מסחריים
- קבוצות רכישה - מוסדות התכנון
- קבוצות רכישה - היטל השבחה
- קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין
- קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה
- רכישת חלקת קרקע - מגרש
- רכישת חנות או משרד
- רכישת משק חקלאי
- רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות
שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
1. הדיןסעיפים 89-80 לחוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961 קובעים כלדקמן:
"פרק שביעי: ענייני שכר-טרחה
81. תעריף מינימלי (תיקון התשנ"ג)
המועצה הארצית של הלשכה רשאית לקבוע תעריף מינימלי לשכר-טרחה בעד שירותי עורכי-דין, שיהיה בבחינת המלצה לחברי הלשכה, אך לא יחייבם.
82. תעריף מקסימלי
קבע שר המשפטים בתקנות סוגי שירותים מסויימים שיש לקבוע בעדם תעריף מכסימלי לשכר-טרחה, תקבע המועצה הארצית של הלשכה את התעריף; משנקבע בתעריף שכר מכסימלי לשירות מסויים, לא יתנה ולא יקבל עורך-דין שכר גבוה ממנו, אלא ברשות שניתנה על-ידי הוועד המחוזי לעניין מסויים.
83. אישור תעריפים
תעריפי שכר-טרחה לפי הסעיפים 81 או 82 טעונים אישור שר המשפטים.
84. איסור שכר לפי תוצאות
(א) לא יתנה ולא יקבל עורך-דין בעד שירותו במשפט פלילי שכר-טרחה התלוי בתוצאות המשפט.
(ב) התנה או קיבל עורך-דין שכר-טרחה תלוי בתוצאות המשפט במשפט שאינו פלילי, ונראה ללשכה כי השכר מופרז, רשאית היא, על-פי בקשת הלקוח, לקבוע את השכר המתאים.
(ג) נקבע תעריף מכסימלי לשכר-טרחתו של עורך-דין לפי חוק זה או בחיקוק אחר - אין רואים שכר בגבולות התעריף כשכר מופרז.
85. איסור שכר כולל
לא יתנה ולא יקבל עורך-דין מלקוחו תשלום שיכלול שכר-טרחתו והוצאות שהוציא בלי להבחין בין שכר לבין הוצאות ובלי לפרש את ההוצאות.
86. הפרת סעיפים 85-81 - עבירת משמעת (תיקון התשנ"ג)
עורך-דין שהתנה או קיבל שכר-טרחה בניגוד לסעיפים 82 עד 85, אשם בעבירה-משמעת; אולם אין בהפרת הסעיפים 84 או 85 כדי לשלול ממנו שכר ראוי בעד השירות.
87. החזרת שכר מופרז
מי ששילם שכר-טרחה למעלה מהמגיע לפי הסעיפים 82, 84 או 86, רשאי לדרוש החזרת היתרה, על-אף כל הסכם.
88. זכות עיכוב (תיקון התשכ"ח)
להבטחת שכר-טרחתו ולהבטחת החזרת הוצאות שהוציא, רשאי עורך-דין לעכב תחת ידו כספי הלקוח שהגיעו לידו בהסכמת הלקוח עקב שירותו ללקוח, פרט לכספים שניתנו לו בפקדון או בתור נאמן וכל עוד הוא נאמן עליהם שלא לטובת לקוחו בלבד, ופרט לכספי מזונות לאישה ולקטינים, וכן רשאי הוא לעכב נכסים ומסמכים של לקוחו שבאו לידו עקב שירותו ללקוח; ובלבד שהגיש תביעה על שכר-טרחתו או הוצאותיו תוך שלושה חדשים מהיום שהלקוח דרש ממנו בכתב את מה שעוכב כאמור.
89. חוות-דעת הלשכה בעניין שכר-טרחה
הלשכה תהווה דעתה בכל שאלה בדבר שכר-טרחתו של עורך-דין אם נדרשה לכך על-ידי בית-משפט, בית-דין, בורר, גוף או אדם בעל סמכות שיפוטית או מעין-שיפוטית."
סעיפים 9 עד 11 לכללי לשכת עורכי-הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1981 קובעים:
"פרק ה': עורך-הדין והלקוח
(תיקון התשס"א)
9. שכר-טרחה רק בכסף (תיקון התשע"ב)
(א) לא יקבל עורך-דין שכר-טרחה בעד עבודתו המקצועית אלא בכסף.
(ב) אין מניעה, כאשר הדין מאפשר זאת, כי שכר-הטרחה יחושב כאחוז מנושא העניין.
(ג) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), עורך-דין המטפל בעבור לקוח בעניין ממוני יהיה רשאי לקבל את שכר-טרחתו, כולו או חלקו, על-ידי קבלת זכויות שותף, אם הוסכם על כך בכתב בינו לבין הלקוח; בסעיף-קטן זה:
"זכויות שותף"- כל שיתוף בזכויות המוכר בדין, לרבות שיתוף באמצעות מניה, כתב אופציה או נייר ערך אחר המקנה לבעליו זכויות ביחס לתאגיד;
"עניין ממוני"- כל עניין אזרחי הקשור למסחר ולעסקים, כגון פעילותו העסקית של אדם, הקניית זכות קניין, הקניית זכות חוזית או זכות ביחס לתאגיד, לרבות הגנה משפטית על זכויות כאמור והבטחת קיומן ומימושן.
10. איסור על מתן ערבות
לא יערוב עורך-דין ערבות אישית בעניין הנמצא בטיפולו, גם אם אין במתן הערבות טובת הנאה חמרית; ואולם אין בהוראה זו כדי לאסור על עורך-דין לקבל אחריות אישית להוצאות עדים או להוצאות משפט אחרות.
11. איסור על רכישת טובת הנאה
לא ירכוש לו עורך-דין טובת הנאה חמרית, פרט לשכר-טרחתו, בעניין שהוא משמש בו נאמן, מפרק, מנהל עזבון או כונס נכסים."
תקנות לשכת עורכי-הדין (קביעת סוגי שירותים ברישום דירות שבעדם ייקבע תעריף מקסימלי), התשל"ז-1977 קובעות:
"בתוקף סמכותי לפי סעיפים 82 ו- 109 לחוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961, אני מתקין תקנות אלה:
2. השם
לתקנות אלה ייקרא "תקנות לשכת עורכי-הדין (קביעת סוגי שירותים ברישום דירות שבעדם ייקבע תעריף מקסימלי), התשל"ז-1977."
2. הסכם בעל-פה לתשלום שכר-טרחה
בהיעדר הסכם בכתב או בעל-פה למתן שירותים משפטיים התביעה איננה תביעה חוזית, אלא תביעה בגין שכר ראוי בעילה של התעשרות שלא כדין { ע"א 525/81 גזית ושחם חב' לבניין בע"מ נ' עו"ד צבי רוזן, פ"ד לו(2), 337, 341 (1982)}.
סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע חיוב לתשלום בעד שירות שלא הוסכם על שיעורו. יש לקיים תשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה. נטל ההוכחה בשאלת גובה השכר הראוי מוטל על התובע.
בקביעת השכר הראוי ושיעורו יש להביא בחשבון, בין היתר, את הזמן שהקדיש עורך-הדין לטיפול, היקף הטיפול, מורכבותו, שוויו של העניין והמוניטין של עורך-הדין {ע"א499/89 רמת אביבים בע"מ נ' עו"ד מירון פ"ד, מו(4) 586, 593 (1992); ת"א (ת"א) 2131/09 עו"ד משה ליפקה נ' הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים, תק-מח 2015(2), 20373 (2015)}.
3. ניסוח הסכם שכר-טרחה בעייתי ועקרון תום-הלב
ב- ת"א (ת"א) 22671-04-11 {עו"ד אליהו נאמן נ' הנתבעים, תק-מח 2014(3), 14400 (2014)} נקבע על-ידי בית-המשפט, כי הסכם שכר-הטרחה בניסוחו הקיים הינו בעייתי.
בהסכמי שכר-טרחה קיימים מספר מסלולים לפיהם נקבע שכר-טרחתו של הפרקליט: אחוזים מהזכיה, שאז שיעור האחוז מבטא את הסיכון שעורך-הדין לוקח על עצמו לפיו יצא בידיים ריקות בהינתן דחיית התביעה; תשלום שעתי שאינו כרוך בתוצאות ההליך והוא למעשה מסלול בטוח; סכום שקלי קבוע מראש ללא קשר לתוצאות ההליך וללא קשר לשעות העבודה שהושקעו בפועל; מסלול מעורב הכולל גם סכום קבוע וגם אחוזים מהזכיה, אם תהא, שאו אז סכום האחוז מטבע הדברים נמוך יותר.
ב- ע"א 136/92 {ביניש-עדיאל - עורכי-דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ, פ"ד מז(5), 114 (1993)} בהסכם שכר-הטרחה אותו ניסח התובע הוא חבק את כל האפשרויות, ונקט בשיטת גם וגם וגם. התובע הבטיח לעצמו גם סכום קבוע, שאינו תלוי בשום גורם שהוא, שווה ערך, לדירת מגורים, גם שכר שעתי המתבטא ב- 300 דולר לכל שעת עבודה, גם תשלום של 500 דולר עבור כל ישיבת בית-משפט, גם 20% מכל פסק-דין שיינתן לטובת הנתבע בתביעה כספית וגם 35% מערך כל דירה שתופחת מחלקו של תורג'מן מעבר ל- 12 דירות.
בפועל עיקרון תום-הלב חולש על כל שטחי המשפט, החל על הסכמי שכר-טרחה שמנסח עורך-דין באופן חד-צדדי. הדרישה לתום-לב אינה יכולה לבוא על סיפוקה בהסכם המבטא חמדנות החורגת מכל הגבולות המקובלים, והמכיל במובלע כפל אף שילוש השכר הנדרש בגין אותו שירות.
4. טענת זיוף של הסכם שכר-טרחה
ב- ת"א (ת"א) 22671-04-11 {עו"ד אליהו נאמן נ' הנתבעים, תק-מח 2014(3), 14400 (2014)} הנתבע טען, כי מדובר בהסכם שכר-טרחה מזוייף שהוא עצמו כלל לא חתם עליו.
בית-המשפט קבע כי החתימה המתנוססת על הסכם שכר-הטרחה הינה אכן חתימתו של הנתבע, וכי יש לדחות ללא היסוס את טענת הזיוף.
בית-המשפט טען כי הטעמים המצטברים למסקנות הללו הם לפי חוות-הדעת המומחים שהוגשו לו. הנתבע תמך את עמדתו בחוות-דעתה של הגרפולוגית הגברת גילי בר והתובע הגיש מנגד את חוות-דעת שנערכה על-ידי מומחית שוחט בתחום השוואת כתבי היד.
שתי המומחיות נחקרו על חוות-דעתן, ובית-המשפט העדיף את חוות-דעתה של המומחית שוחט, ודחה את חוות-דעתה של המומחית בר.
בית-משפט נימק את החלטתו, בקובעו, כי תחום המומחיות הדרוש לבחינת השאלה אם עסקינן בחתימה מזוייפת אם לאו, הינו תחום השוואת כתבי היד בו מתמחית המומחית שוחט, להבדיל מתחום הגרפולוגיה שהוא תחום מומחיותה של המומחית בר.
המומחית בר כלל לא בחנה את העותק המקורי של ההסכם ונסמכה בחוות-דעתה על העתק צילומי בלבד. כמו-כן, הכשרתה של המומחית בר הינו קורס בן 56 שעות במכללה למנהל אשר אין בה על-מנת להפוך אותה למומחית שעל-פיה יכול בית-המשפט לקבוע ממצאים עובדתיים.
מאידך, למומחית שוחט רקורד מקצועי רב שנים במעבדה לזיהוי פלילי של משטרת ישראל וכללה 13 מסמכים. כמו-כן, היא מומחית רצינית בעלת ידע וניסיון.
טענת הזיוף היא טענה כבושה שלא עלתה מפי הנתבע, בהתאם לעדויות, במסגרת ניסיונות התובע ליישב בהסכמה את דרישתו לשכר-טרחה, ועלתה לראשונה רק במסגרת ההליך המשפטי. לפיכך, הנתבע חתם על הסכם שכר-הטרחה.
5. התנהלות לקוח לאחר שעורך-הדין ייצג אותם פרק זמן ארוך, המונע את האפשרות כי אי פעם יקבל את שכרו
בין עורך-דין ללקוח קיימת מערכת יחסים חוזית, המבוססת על ההבנה כי עורך-הדין מסכים לקבל על עצמו את ייצוג הלקוח במקצועיות ובמיומנות בתמורה לשכר-טרחה המשולם לו.
בפסיקה מוקדמת, ב- ע"א 136/92 {בייניש עדיאל עורכי-דין נגד דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ, פ"ד מז(5), 114 (1993)}, מדובר היה בלקוח שלא היה מעוניין עוד בפרוייקט שלשמו שכר את שירותיו של עורך-דין ולא היה זקוק עוד לייצוג משפטי. בית-המשפט קבע כי יש לקרוא תנאי מכללא לתוך ההסכם לפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך-הדין בכל עת, בתנאי שיובטח שכר ראוי לעורך-דין עבור השירותים שכבר נתן.
בית-המשפט קבע, כי בדבר האפשרות לנתק את הקשר בין עורך-הדין ללקוח התבססה על כך שהלקוח הגיע למסקנה כי משיקולים כלכליים אין כדאיות בקידום הפרוייקט ובמימושו. בנסיבות אלה, נקבע שאין לכפות על הלקוח חוזה עם עורך-דין אשר יגרום לו לנזק. לפיכך יש לחייב בשכר ראוי בגין הפעולות שבוצעו על-ידי עורך-דין.
בפסיקה מאוחרת ב- ע"א 8854/06 {חיים קורפו, עוד ואח' נ' משה סורוצקין ואח', תק-על 2008(1), 4818 (2008)} נקבע, כי אין לאפשר ללקוח להשתחרר מההסכם עם עורך-דין בחוסר תום-לב, רק משום שהגיעה אליו הצעה מפתה מעורך-דין .
עוד נקבע כי אם לא יוכח כי חל משבר אמון בין הלקוח לבין עורך-דין והמטרה למענה שכר את שירותיו עדיין קיימת, יחוייב הלקוח בפיצויי ציפייה, אלא אם יוכיח כי לולא השתחררותו זו, לא יוכל באמצעים סבירים להגשים את אותה מטרה.
ב- רע"א 82/08 {נחם מושב עובדים של הפועל המזרחי אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' משה באדר, עו"ד, תק-על 2008(2), 4509 (2008)} הודיעה הנהלת המושב כי החליטה לבטל את העסקה עם המינהל ולכן המושב אינו נדרש עוד לשירותיו של עורך-דין.
כב' השופט דנציגר קבע כי ביטול הסכם שכר-טרחה שנעשה בחוסר תום-לב, מזכה את עורך-הדין לא רק בשכר ראוי, אלא בפיצויי קיום בגובה שכר-הטרחה עליו הוסכם.
בעניין קורפו, ובעניין נחם חייב בית-המשפט את הלקוח, שביטל את ההסכם שלא כדין לשלם לעורך-הדין את מלוא שכר-הטרחה עליו הוסכם, קרי פיצויי קיום, שכן האינטרס הלגיטימי של עורך-הדין הוא אינטרס הקיום.
ב- ת"א (פ"ת) 4346-01-13 {יובב פפר נ' שיאון ברז, תק-של 2015(3), 41814 (2015)} בית-המשפט קבע, כי מדובר בייצוג במשך מספר שנים ולא ייצוג נקודתי בעסקת מכר. אין עמימות, לא מדובר על הסכם שכר-טרחה שסוכם לכאורה במהלך ארוחת ערב ידידותית כשהלקוח לא מבין את התחייבותו, אלא בייצוג רב שנים ובפעולות רבות שביצע עורך-דין עבור הלקוחות. הצדדים סיכמו את שכר-טרחה במספר שיחות שונות.
כמו-כן, הופסקה ההתקשרות עם התובע ללא כל סיבה עניינית לאחר שהתובע ביצע עבודה בעלת היקף לא מבוטל, התובע אף צירף חוות-דעת המוכיחה את גובה השכר הראוי והמגיע לו.
הנתבעים הפסיקו את עבודתו של התובע ללא סיבה עניינית. מהמכתב עולה התכחשות לעבודה שניתנה לנתבעים במשך מספר שנים, כדי להימנע מתשלום שכר-טרחה. כמו-כן לא הוכח חוסר מקצועיותו של התובע.
בנוסף לא מדובר במי שאינם חפצים עוד במימוש הקרקע או במשבר אמון שנוצר בינם לבין התובע שלא מאפשר המשך ייצוגם. בנסיבות אלה נראה כי הנתבעים לא היו זכאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך-הדין מבלי לשלם לו את השכר שציפה לקבל.
עוד נקבע כי התובע זכאי לפיצויי קיום, דהיינו השכר שציפה התובע לקבל מהנתבעים בעת מימוש המקרקעין ולכל הפחות לשכר ראוי בגין העבודה שביצע.
6. הסכם שכר-טרחה וזכות קיזוז מכספי נאמנות
על עורך-הדין נטל ההוכחה להוכחת טענת הקיזוז. נטל זה משמעותי עת מדובר במערכת יחסים בין עורך-הדין ללקוח. מוטלת על עורך-הדין החובה להבהיר ללקוח את פרטי הסכם וההתקשרות ביניהם. ולפיכך, בהיעדר חובה בחוק, ראוי שעורך-הדין יערוך הסכם בכתב.
ב- רע"א 4723/05 {עו"ד לוי נ' ברוש, תק-על 2005(3), 3253 (2005)} נקבע מפי כב' השופט רובינשטיין, כי שורש הקושי שעליו הצביעו בתי-המשפט הקודמים היה היעדרו של הסכם כתוב בעניין שכר-הטרחה, בניגוד לנכון ולראוי בכגון דא, לקח שלמד בתיק זה גם המבקש. הצורך בהסכם זה נובע בראש וראשונה מן השכל הישר, ומניסיון החיים שלפיו כשהמדובר בכסף, לפתח חילוקי-דעות רובצים.
ב- תא"מ (הר') {6985-06 נשר נ' אטלן, תק-של 2008(1), 33443 (2008)} נקבע על-ידי כב' השופט שאול אבינור, כי רבים ומגוונים הם הטעמים, המצדיקים עריכת הסכם שכר-טרחת עורך-דין בכתב דווקא.
ראשית, הסכם שכר-טרחה מטבעו הינו מורכב וצריך להתייחס לא רק לשאלת שיעור שכר-הטרחה ואופן תשלומו אלא גם לעניינים נוספים, לרבות שיעור שכר-הטרחה בהפסקת הייצוג ועוד. עניינים כאלה קשים אם לא בלתי-אפשרים, לסכם בבהירות ובאופן שיובן כראוי על-ידי שני הצדדים בשיחה בעל-פה.
שנית, חובותיו המקצועיות והאתיות של עורך-דין מחייבות אותו להקפיד הקפדת-יתר על שקיפות ביחסיו הכספיים עם לקוחו, ושקיפות כזו אינה מתקיימת מקום שהסכם שכר-הטרחה נעשה בעל-פה ומטבע הדברים הוא חסר ועמום.
ושלישית, בכל הקשור לניסוח ועריכת הסכם שכר-הטרחה יש לעורך-הדין יתרון מובנה על פני לקוחו, בהיותו בעל המקצוע הרלוונטי מבין השניים, ולפיכך מכוח חובת תום-הלב החוזית עליו לדאוג לביטוי ברור ומלא ככל האפשר של תנאי ההסכם, ביטוי שככלל יכול להיעשות רק בכתב.
לא רצוי שהסכם שכר-טרחת עורך-דין ייכרת בעל-פה. לפיכך, משנמנע עורך-הדין מעריכת הסכם שכר-טרחה בכתב יש לזקוף כל עמימות או אי-בהירות בעניין הסכם שכר-הטרחה, הן באשר לעצם כריתתו והן באשר לתנאיו השונים לחובתו של עורך-הדין, ולקבוע כי במצב של ספק ידו תהא על התחתונה {ת"א (ת"א) 36697-11-10 יונתן טוני נ' עוד הלנה קיל, תק-של 2015(1), 107379 (2015); ת"א (ח"י) 13125/07 עו"ד באבא נ' ארמלי, תק-של 2012(2), 59791 (2012); ע"א (ת"א) 3379/01 בן בכור סאסי נ' עו"ד אורי, תק-מח 2005(2), 10470 (2005)}.
7. תביעת שכר-טרחה - צו עיקול - סעד זמני בערעור
ב- ע"א 2310/14 {עו"ד משה שוב נ' ששון שחמון, תק-על 2014(2), 8895 (2014)} קבע בית-המשפט כי, דין הבקשה להתקבל בחלקה. סעד זמני לתקופת הערעור יינתן רק במקרים שבהם הראה המבקש כי סיכויי ערעורו טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.
בית-המשפט קבע, כי לא נמצא כי המבקש הראה שסיכויי כלל ערעורו גבוהים במידה המצדיקה את המשך הטלת העיקול על המקרקעין אף לאחר שתביעתו נדחתה בחלקה על-ידי בית-המשפט המחוזי.
בפסק-הדין דובר בסוגיה הנתונה בדרך-כלל לשיקול-דעת רחב של הערכאה הדיונית וערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בה. מאחר שתביעת המבקש התקבלה באופן חלקי בלבד, ובהינתן העובדה שנפסקו לזכותו הוצאות בסכום לא מבוטל, לא ניתן להניח בשלב זה כי קיים סיכוי גבוה להגדלת החיוב בהוצאות על-ידי המותב אשר ידון בערעור.
טענת המבקש היא לחשב את 15 האחוזים המגיעים לו ביחס לשווי הקרקע במועד הגשת התביעה על-מנת לפצותו על האיחור בתשלומם, סוטה לכאורה מן הכלל הרגיל שנקבע בהלכה לפיו די בפסיקת הפרשי הצמדה וריבית על-מנת להעמיד את הנפגע במקום בו היה אילו תשלום היה מועבר לידיו במועד לפיכך, גם בהקשר זה לא ניתן לקבוע כיסיכויי הערעור גבוהים.
לעומת-זאת, בכל הנוגע לשכר-הטרחה בגין החוזים העתידיים נראה כי יש סיכוי מסויים לערעור המבקש, ולו בשל העובדה שבית-המשפט המחוזי לא פסק לו פיצוי כלשהו ברכיב זה, אף שמצא כי הוא זכאי לשכר-הטרחה במלואו.
נקבע כי גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, שכן על-פי חוות-הדעת השמאית שצורפה לבקשה שווי המקרקעין עמד בחודש נובמבר 2011 על 36.16 מיליון ש"ח ודומה כי עיקול שיוטל על חלק קטן מהם בלבד לא צפוי להוות מכשול של ממש לפיתוחם.
המבקש טען שהמקרקעין הם הנכס העיקרי של המשיב בארץ, ובתגובתו נמנע המשיב מלהצביע על נכסים נוספים מלבד מניות של חברה שפעילותה ושוויה אינם ברורים די הצורך, כך שלא מן הנמנע כי המבקש אכן יתקשה להיפרע מהמשיב ככל שערעורו יתקבל.
בית-המשפט קבע, כי הבקשה מתקבלת בחלקה. צו העיקול על המקרקעין שנתן בית-המשפט המחוזי ביום 23.03.10, לרבות הערבות בסך 50,000 ש"ח שהופקדה על-פיו, יעמדו בעינם עד להכרעה בערעור, אלא שהעיקול יוגבל להבטחת סך של 985,052 ש"ח בלבד.
8. עריכת הסכם בלתי-חוקי או בלתי-תקין והזכות לקבלת שכר-טרחה
ב- ע"א (מרכז) 34655-10-14 {עו"ד יעקב נתנאל נ' אודל קאירי, תק-מח 2015(4), 23486 (2015)} נקבע כי עורך-הדין חב חובת אמון כלפי לקוחו, חובות אלו כללו לערוך הסכם שכר-טרחה ברור עם לקוחותיו ולא להמתין ולצפות לקבלת שכר ראוי, שכן אם ינקוט בדרך שכזה, שיעור השכר הראוי יעמוד על הרף הנמוך יותר.
חובתו של עורך-הדין להסדיר מראש את שכר-הטרחה שהוסכם בינו לבין הלקוח, ואם הוא לא עושה כן, אין לו אלא להלין על עצמו, וכי הנטל מוטל עליו להוכיח את שיעור שכר-הטרחה, מקום בו נקבע שהוא זכאי לשכר שכזה {ע"א 47491-05-13 (ת"א) עו"ד מאיר כסיף נ' אתרים בחוף ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.11.14)}.
עוד נקבע כי חובה זו מקבלת משנה-תוקף ברמה הראייתית נוכח חובת האמון המוגדרת ביחסים שבין עורך-הדין לבין לקוחו. ההנחה היא, שעורך-הדין אינו עובד כמתנדב.
בית-המשפט קמא קבע כי עורך-הדין זכאי לתמורה בגין השירותים שהוא נותן ללקוחותיו, אילו היה מוכיח את שהוסכם או שיעור השכר הראוי. בהיעדר הסכם בדבר שיעור שכר-הטרחה, ובהיעדר ראיה לעניין השכר הראוי, יש לזקוף לחובת עורך-הדין את אי-הרמת הנטל להוכיח את שווי השכר הראוי {ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ נ' יחיאל עו"ד, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.04.04)}.
בנוסף, אם היה מבקש המערער לסמוך על התעריף המינימלי, או היה תובע אותו והוא לא עשה כן, אין די בכך, שכן על המערער היה להוכיח מסד נתונים ממנו ניתן היה לגזור את התעריף המינימלי {ע"א 1190/05 (ח') פנחס נ' שפריר משרד עו"ד, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.03.06)}.
משלא הוכיח המערער את השכר המוסכם, ולא את השכר הראוי, הרי שבית-המשפט קמא פסק בצדק, כי אין הוא זכאי לשכר ראוי בכלל, גם אם זה היה נתבע על ידו.
בית-המשפט ציין, כי כאשר מדובר בהסכם בלתי-חוקי, הנעשה ביודעין, בעזרתו של עורך-הדין, ספק אם יש מקום לפסוק שכר לעורך-הדין.