סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים

סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים, קמה רק משניתן היתר בניה לביצוע עבודה.

ב- רע"א 4138/10 {קלצוק שרה נ' צבי אורון ובוטבול גלית, תק-על 2010(3), 87, 89 (2010); ב- ע"א (מחוזי חי') 899-03-09 מפי כב' השופט יצחק כהן} נפסק מפי כב' השופט א' רובינשטיין, כי ישנו קושי מעשי המבטא איזון קנייני עדין. במצב המשפטי הנוכחי, אין בית-המשפט יכול לקרוא לתוך החוק, המערב במהותו שאלות קנייניות ותכנוניות, הוראה שונה המתנגשת בזכות קניינית.

לשון החוק בענייננו ברורה, כאשר ניתן היתר בניה יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה. נוסחה זו מבטאת, כאמור, איזון עדין בין הרצון להוציא לפועל את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), יצור חדש וחשוב של המחוקק, לבין שמירה על זכויות הקניין של בעלי דירות בבתים משותפים.

הוראת סעיף 5(א) לחוק, מאפשרת לרוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט להוסיף דירות נוספות לבית משותף פוגעת באוטונומיה הכלכלית-קניינית שלהם ויתכנו לה גם השלכות מעשיות, זאת הן נוכח דילול זכויותיהם ברכוש המשותף והן מעצם הוספת דיירים חדשים בבניין.

מנגד, התערבותו הנוספת של המחוקק עשויה לצמצם במידה משמעותית את המשוכה העומדת בפני בעלי הדירות אשר מבקשים לשקול מהלך לפי חוק זה, בלא שייפגעו זכויותיהם של בעלי דירות אחרים.

דיון בפגיעה בקניינו של המיעוט ייעשה רק שעה שכבר הוכח שתכנית מסויימת אושרה. מבט ראשוני מעלה, כי מעבר לשמירה על קניינם של דיירי המיעוט, יתכנו לנוסחה זו גם יתרונות מעשיים מסויימים. כך לדוגמה, אפשר שתכנית מסויימת שלגביה התבקשה מראש התערבות המפקח, כלל לא תאושר בסופו-של-יום, ותחת זאת תאושר תכנית שלגביה ניתן היה לגבש הסכמה מתחילה.

המחוקק נקט בלשון רשאי המפקח לשון שיש בה שיקול-דעת. המפקח רשאי להתנותה בתנאים ואף כאן ניתן מקום לשיקול-דעת ביחס לכל תכנית ספציפית בהתאם לנסיבותיה. אין זה פשוט, כי המפקח יוכל לערוך דיון בתכנית שספק אם תאושר ככתבה וכלשונה, כיצד ייושמו התנאים שנקבעו ביחס לתכנית אחת, אם אחר כך תאושר תכנית אחרת?

התניית סמכות המפקח בקיומו של היתר בניה מטילה מגבלה קשה על הכדאיות הכלכלית של כניסה להליך, שספק אם יזכה בסוף הדרך לאישורן בדברי ההסבר להצעת החוק משנת 2010 נאמר בקשר לכך אף, אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי ובטרם הוא יודע כי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב, ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה.

ואכן, השכל הישר מלמד על הצורך בדרך ביניים, כך שהדיון אצל המפקח, העוסק בתחום הקנייני, ייעשה באופן שיהא בהרמוניה עם הליכי התכנון.

ברם, משקבע המחוקק את נקודת האיזון במקום שקבע, המשימה לשנותה אם ימצא לנכון לעשות כן מוטלת עליו. אף במצב הנוכחי, כפי שציין בית-המשפט המחוזי, כל עוד פועלים דיירי הרוב והיזמים באופן הגון ותם-לב, לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק.

אף העובדה, שיתכן קושי בהשגת היתר בניה נוכח הוראת תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה אין בה כדי לשנות מהמסקנה בכל מקרה מעמדה הנורמטיבי של החקיקה הראשית גבוה יותר משל התקנה, ולא תידחה גבירה מפני שפחה.

ב- ע"א (מחוזי חי') 899-03-09 {שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135, 7137 (2010); רע"א 4138/10 מפי כב' השופט א' רובינשטיין} נפסק מפי כב' השופט יצחק כהן: נקבע כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' המפקחת על רישום המקרקעין, לסלק את התביעה על-הסף מחמת שטרם ניתן היתר בניה.

עם-זאת, לאחר קבלת היתר בניה, ומשעה שחוק החיזוק יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, ביישום חוק החיזוק יהיה צורך להפעיל הגנות שונות מאלה הנוהגות על-פי התפיסה הכללית בדיני הקניין, ובמקום הגנה קניינית, המאפשרת למיעוט למנוע את ביצוע העבודות, יהיה צורך להפעיל את הגנת החבות.

על-כן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בניה, וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום-לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבניה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה.

אם יפעל היזם בשיווין בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום-לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחאות הקבועות בסעיף 5 לחוק החיזוק, זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט, לפיכך נדחה הערעור.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים