המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין
- סיווג המקרקעין - סוגי מקרקעין (לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין)
- רשימת הזכויות במקרקעין על-פי חוק המקרקעין
- בעלות וחכירה
- ביטול סוגי מקרקעין על-פי חוק המקרקעין ושמירת דינים
- מקרקעי ציבור - כללי
- מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
- רשות מקרקעי ישראל ומהותה של החכירה
- מקרקעין תת-ימיים
- פלישה למקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- שמירת דינים (מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד)
- דרישת הכתב בעסקות מקרקעין - מורה נבוכים לעו"ד
- חשיבותו של הרישום במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) וההגנה שמקנה הרישום
- חשיבות רישומה של הערת אזהרה בעת ביצוע עסקת מקרקעין
- רשויות התכנון והכרעה בזכות בעל נכס
- בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס
- "זכויות בניה" - האם זכות בקרקע?
- "זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה
- הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
- היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות
- יני החוזים החלים על ההתקשרות בעסקות המקרקעין - כללי
- קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
- חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן
- דיני בתים משותפים - מבוא
- דירה - רכוש משותף -מהם?
- שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?
- חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין
- תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
- תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין
- התקנון המצוי - סעיף 64 לחוק המקרקעין
- זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
- החובות המוטלות על עורך-הדין בעסקאות מקרקעין
- רשלנות המדינה וגופים ציבוריים וטעויות ברישום המקרקעין - מבוא
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין - גופים ציבוריים
- החובות המוטלות על עורך-הדין
- האם רשאי המפקח על רישום המקרקעין לתקן רישום של בית משותף?
- רשלנות ברישום
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- מס רכישה
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- יום הרכישה
- ניכויים
- סכום המס
- המס על השבח
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- פטור לדירת מגורים מזכה
- תנאים לפטור -סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא
- שלב המשא-ומתן
- חתימת הסכם המכר הסופי
- מוכר או קונה שהוא פושט רגל - מוכר או קונה הנמצאים בחובות
- ביצוע בפועל של עסקת מכר הדירה לאחר חתימת הסכם המכר - הפרת הסכם המכר
- מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי
- הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר
- שלב טרום משא-ומתן
- ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר
- עסקה במקרקעין תחת מטריית החוק לחיזוק בתים (תמ"א 38)
- מהותה של עסקת המקרקעין הנטווית בהתקשרות לביצוע חיזוק על-פי תכנית התמ"א
- קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
- שלב המשא-ומתן בין בעלי הדירות לקבלן
- חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,
- התמריצים הקבועים בתמ"א 38 לעידוד החיזוק
- תנאי תמ"א 38 בעין ההלכה והמעשה
- הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים
- פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- מס ערך מוסף
- סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים
- היטל השבחה על-פי תמ"א 38
- ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005
- דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה - מס ערך מוסף
- קבוצת רכישה נכסים מסחריים
- קבוצות רכישה - מוסדות התכנון
- קבוצות רכישה - היטל השבחה
- קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין
- קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה
- רכישת חלקת קרקע - מגרש
- רכישת חנות או משרד
- רכישת משק חקלאי
- רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות
קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
עסקאות תמ"א 38 מתחלקות לשני סוגים: תכנית תמ"א במסגרת תמ"א 38/1 שמשמעותה חיזוקו של הבניין הקיים תוך מתן הטבות ושדרוגים. או תכנית תמ"א 38/2 במסגרתה ייהרס הבניין וייבנה במקומו בניין אחר.בקדם-משא-ומתן מבחינים בשני שלבים הכרחיים: השלב הראשון, השלב בו בעלי הדירות בבניין מחליטים על עצם הכניסה לפרוייקט התמ"א 38. ככל שתהיה תמימות דעים בין בעלי הדירות כך מובטחת הצלחת הפרוייקט בעתיד. הסולידריות בין בעלי הדירות חשובה שכן בהמשך הדרך עליהם לעבור משוכות משפטיות ובכללן הסכמים, תכניות בניה והתנגדויות שכנים סמוכים.
בשלב זה, במידת האפשר, רצוי לבחון את צו הבית המשותף ובאם חלקים מסויימים של הרכוש המשותף, כגון גג, צמודים לאחת מן הדירות להגיע להסכמה עקרונית המטיבה עם בעל אותה דירה.
יתרה מזה, רצוי כבר בשלב זה לזמן אסיפה כללית של בעלי הדירות ולהעביר החלטה על עצם הכניסה לפרוייקט התמ"א. בישיבה זו יש לראות כרצוי את הזמנת עורך-הדין או מהנדס שיביהיר את מהות התכנית והאפשרויות על-פי תכנית התמ"א.
בישיבה כזו ניתן גם לאתר את המתנגדים והסיבות להתנגדות. זוהי הגישה האופטימלית שלא תמיד מתבצעת בסדר עניינים זה. כמו-כן, יש למנות ועד פעולה שיטפל בהליכי התמ"א כבר מן היום בו תתקבל ההחלטה העקרונית כאמור.
השלב השני, מתבצע לאחר שהגיעו בעלי הדירות להסכמה עקרונית. יש לאתר קבלן או יזם שמיומנותו היא בעסקות תמ"א וביצוען. ועד הפעולה באיתור הקבלן או היזם כאמור יתמקד במספר נתונים שישליכו על הצלחת התכנית.
איתור קבלן בעל ניסיון בתחום ספציפי זה של תכניות תמ"א, סיור בבניינים בהם ביצע הקבלן את הבניה כאמור, שיחה עם בעלי הדירות בבניין בו בוצעה הבניה, בדיקה מקפת על מצבו הכלכלי של הקבלן ויכולתו הכלכלית להרים את פרוייקט הבניה, קבלת מידע על כל המעורבים בעסקות קודמות של הקבלן ובכלל זה עורכי-הדין, מהנדסים, שמאים וכיוצא באלה בעלי מקצוע שונים, בדיקה במשרדי התכנון שעניינה דרכי עבודת הקבלן, שמירה על הוראות החוק על-ידי הקבלן המוצע, הגשת התכניות והמועדים שביצע שינויים או תיקונים לבקשת רשות התכנון ככל שאלה התבקשו.