סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

• כללי - מבוא
• דיני החוזים
• דיני הרשלנות
• "ירידת ערך" - הגדרה ומהות
• שמאי ושמאות
• קביעת שווי למטרות שונות
• נתונים ראשוניים המשפיעים על שווי המקרקעין
• שיטות ההערכה השונות של שווים של מקרקעין
• שיקולי בית - המשפט בקביעת הפיצוי בגין ירידת ערך
• ירידת ערך פסיכולוגית
• גישות בתי-המשפט לנושא ירידת ערך - היסטוריה וביקורת
• המומחה וחוות-הדעת - מבוא
• מומחה מטעם בית-המשפט
• פסילת חוות - דעת מומחה ומומחה בית-משפט
• הודעה על רצון לחקור מומחה שהגיש חוות-דעת
• בקשת הוראות
• חוות - דעת מומחה שמינה בית-המשפט ושליחת שאלות הבהרה
• תיקון כתב טענות עקב חוות - דעת מומחה
• אי-קיום התקנות
• חוות-דעת מומחה בראי פקודת הראיות
• ליקויי הבניה והפיצוי בגין ירידת ערך - מבוא
• ליקויים שהורתם היא בתקופה הטרום חוזית וביחסים הטרום חוזיים
• ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה
• ליקויי בניה שניתנים לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך
• פסיקת בית-המשפט העליון
• פסיקת בית-המשפט המחוזי
• פסיקת בית-המשפט השלום

ירידת ערך פסיכולוגית

כב' הנשיא בדימוס מ' שמגר ב- רע"א 3577/93 {הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4), 70 80-79 (1994)}, מבהיר כלהלן:

"הביטוי ירידת ערך 'פסיכולוגית' יש בו כדי להטעות. ירידת ערך הנכס בשל תאונה שבה היה מעורב בעבר אינה 'פסיכולוגית' יותר מירידת ערך הנכס בשל אי-תיקון פיסי של נזקי תאונה, או כדוגמה מוחשית כירידת ערך או של בניין שהסדקים שנבעו בקירותיו נסגרו בדבק, טיח וצבע. מכונית בעלת זכוכית שלא התנפצה לרסיסים, ואשר מאפשרות ראות טובה, שווה פחות ממכונית בעלת שמשות שלמות, למרות שהיכולת לנהוג בה לא השתנתה. ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות או תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסטתיות שבו. מבחינה זו, כל ערך שוק הוא 'פסיכולוגי'. גם צלקת מפגיעת גוף, על פניה של אישה, הוא רק 'נזק פסיכולוגי'. ההבחנה הנכונה היא ירידת ערך כללית-אובייקטיבית מול ירידת ערך בעבור סובייקט מסויים או, במילים אחרות, ירידת ערך לרכב בתור אובייקט מול ירידת ערך בעיני בעל הרכב בלבד בתור סובייקט. השחיקה בערך הנכס על רקע עבר תאונתי נובעת מדעת הבריות כי עצם העבר הנ"ל פוגם בתועלת-בכוח שתופק מן הנכס ומשמישותו. רכב מוערך בדרכי השמאות הרגילות לפי ערכו בעיני קונים פוטנציאליים. יש שהמחיר ירוד בשל כך שהדגם אינו אהוד או שנתגלה כי סוג המנוע אינו עומד בתלאות הדרך, למרות העובדה שהמנוע המסויים ברכב המסויים אינו מגלה פגם כלשהו. בעיני הציבור הרחב, היינו לא רק בעיני בעל רכב קונקרטי, רכב שעבר תאונה חשוד כנגוע בתקלות סמויות, ועל-כן הוא מוערך פחות גם אם אין סדקים על פניו. זהו ההבדל בין רכב שעבר את פגעיה הפיזיים של התאונה, אף אם תוקן, לבין רכב שנותר במצבו הכללי כפי שיצא מבית החרושת."
ירידת ערך זו מעוגנת היטב בתורת שמאות הרכב והיא תופעה כללית ואובייקטיבית, החלה על כל סוגי הרכב. אפשר ששיעור הנזק שונה מרכב לרכב ומתאונה לתאונה, אולם עצם ירידת הערך משותפת לרובם המכריע. אם בעל הרכב יבקש הערכת שמאי לצורכי קביעת ערכו של רכב - בין שמטרתו היא מכר, משכון, שכירות או ללא טעם מיוחד - הרי כל שמאי יחווה דעת על הנכס שערכו מופחת. נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים נכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית, המדובר על 'כאילו', ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם. ייתכן שהביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד, אך הנזק עצמו - כבר נגרם. הוא בר כימות בשקלים ובאגורות.
מכאן כי ירידת ערך אובייקטיבית - מהווה 'אובדן או נזק' המזכה בתגמולי ביטוח אם היא נגרמה בשל מימושו של סיכון מבוטח. ירידת ערך סובייקטיבית - שאני. הרגשתו הפרטית של מבוטח כי ערך הנכס המבוטח התכרסם מעבר לכירסום שאותו הוא יכול להוכיח בראיות - כבודה במקומו מונח."{ע"א 2016/00 {אנטולי רוזנצוויג נ' יעקב רוזנבליט ו-2 אח', פ"ד נו(4), 511 (28.05.2002)}

ב- ת"א (חי') 12158/00 {שטרן יוסף נ' טל גרינברג-ברקוביץ, תק-של 2006(4), 9847 (07.11.2006)} פוסק בית-המשפט ירידת ערך בסכום של 60,000 ש"ח בקבעו כי:

"ירידת ערך פסיכולוגית
35. צודק שטרן כי יש לפצותו בגין ירידת ערך אותה ניתן להגדירה כ"ירידת ערך פסיכולוגית". גם בהנחה שהתיקון יבוצע כהלכה, ואת זאת אין לדעת כי לא הוגשו ראיות ביחס לטיב התיקון, עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה. בשונה מליקויים בריצוף או בצבע שתיקונם אינו שונה מעבודות תחזוקת ושיפוץ המבנה המבוצעות תדיר בבתים רבים שבדרך-כלל מביאות לעליה בערכו (כפי שאף סבר שטרן שעה שראה את ה"שיפוץ" בדירה וברכוש המשותף), הרי שמשמעותו של פגם קונסטרוקטיבי שונה.

קונה בכוח עלול להירתע מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר המוצע בפרט שהרי תמיד יקנן בליבו החשש פן ישפיע ליקוי העבר על יציבות הבניין. אין גם לשלול אפשרות שבעת שהדירה תוצע למכירה יידרש שטרן להזמין חוות-דעת של מומחה או לממן חוות-דעת כזו לרוכש בכוח לבדיקת מצבה של הדירה. לעניין ירידת ערך "פסיכולוגי" ראה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674 (1994).

36. הדברים מקבלים משנה-תוקף במקרה דנן נוכח העובדה שתיקון הפגמים בפעם הראשונה לא צלח.

37. בעניין זה איני מקבלת את דעתו של השמאי דרעי, כי התיקון הסתיים בהצלחה וכי בשים-לב למיקום הבניין אין הפגם האמור משפיע על שווי הנכס. מקובל עליי כי מיקום הדירה משפיע על מחיר הדירה (ודירות אחרות באזור) והוא גבוה יותר מדירה אחרת בעלת נתונים דומים בשכונה אחרת של העיר. עם-זאת, אין להניח כי קונה בכוח יהיה אדיש להיסטוריה של הבניין, שלא זו בלבד שנתגלה פגם חמור ביסודותיו שתוקן פעמים ואין לדעת האם התיקון המאוחר צלח אלא שמשמוצתה העילה נגד שיכון עובדים אם חלילה יתברר בהמשך שהבניין שוב שוקע יוטל הנטל הכספי על כתפי בעלי הזכויות בבניין. כל בר דעת יביא זאת בחשבון שעה שיתקשר בחוזה לרכישת דירה בבניין.

למותר לציין כי טענת השמאי דרעי בדבר עסקאות אחרות במחיר השוק נותרה טענה בעלמא שכן לא הוצגו נתונים כלשהם המאפשרים לבדוק את נכונות הצהרתו.

38. בשים-לב להערכת מומחה התובעים, שווי הדירה בעת רכישתו ומהות הליקויים שנתגלו בבית אני מעריכה את הפיצוי בגין ירידת ערך בסך 60,000 ש"ח נכון ליום מתן פסק-הדין."