פסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך" בתביעות ליקויי בניה
הפרקים שבספר:
- כללי - מבוא
- דיני החוזים
- דיני הרשלנות
- "ירידת ערך" - הגדרה ומהות
- שמאי ושמאות
- קביעת שווי למטרות שונות
- נתונים ראשוניים המשפיעים על שווי המקרקעין
- שיטות ההערכה השונות של שווים של מקרקעין
- שיקולי בית - המשפט בקביעת הפיצוי בגין ירידת ערך
- ירידת ערך פסיכולוגית
- גישות בתי-המשפט לנושא ירידת ערך - היסטוריה וביקורת
- המומחה וחוות-הדעת - מבוא
- מומחה מטעם בית-המשפט
- פסילת חוות - דעת מומחה ומומחה בית-משפט
- הודעה על רצון לחקור מומחה שהגיש חוות-דעת
- בקשת הוראות
- חוות - דעת מומחה שמינה בית-המשפט ושליחת שאלות הבהרה
- תיקון כתב טענות עקב חוות - דעת מומחה
- אי-קיום התקנות
- חוות-דעת מומחה בראי פקודת הראיות
- ליקויי הבניה והפיצוי בגין ירידת ערך - מבוא
- ליקויים שהורתם היא בתקופה הטרום חוזית וביחסים הטרום חוזיים
- ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה
- ליקויי בניה שניתנים לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך
- פסיקת בית-המשפט העליון
- פסיקת בית-המשפט המחוזי
- פסיקת בית-המשפט השלום
המומחה וחוות-הדעת - מבוא
ככלל, שני מקורות חוקיים עיקריים חולשים על סוגיה זו: האחד, פקודת הראיות (נוסח חדש). השני, תקנות סדר הדין האזרחי, העוסקות בכל משפט אזרחי שיש בו צורך בחוות-דעתסעיף 24 לפקודת הראיות קובע כי, חוות-דעת תערך לפי הטפסים הקבועים בתוספת הראשונה לפקודת הראיות או בדומה להם ככל האפשר.
הן תקנה 125 לתקסד"א והן סעיף 24 לפקודת הראיות אינם קפדניים בדרישותיהם ומעניקים שיקול-דעת לבית-המשפט לסטות מן הכלל שמופיע בכל תקנה/סעיף, אם כי שיקול-הדעת השיפוטי אינו זהה בשני המקרים. סעיף 24 לפקודת הראיות מאפשר עריכת מסמכים הדומים לטפסים הנזכרים "ככל האפשר".
תקנות 125, 126 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 {להלן גם: "תקסד"א" או "התקנות"} קובעות כדלקמן:
"פרק י"א: מומחים
125. הגדרות
בפרק זה:
"מומחה" - רופא, מומחה רפואי, או מי שעוסק כמומחה בנושא שבמדע, במחקר, באמנות או במקצוע;
"מומחה רפואי" - רופא בעל תואר מומחה ששמו כלול ברשימת הרופאים שנתפרסמה לפי תקנה 34 לתקנות הרופאים (אישור תואר מומחה ובחינות), התשל"ג-1973.
126. מומחה שיעץ עצה
מומחה שיעץ עצה או חיווה דעתו לאדם בעניין שבתחום מומחיותו, לא יוזמן מטעם בית-המשפט כמומחה באותו עניין כשאותו אדם צד בו."
מטרת תקנה 126 היא למנוע ניגוד עניינים מצידו של מומחה שנתן שירות לבעל דין ועתה מתבקש לחוות-דעתו בהליך המתקיים בבית-המשפט. לא-זו-אף-זו, אלא שבעל דין המעורר את הטענה אף אינו חייב להביא ראיות מטעמו לכך שקיים חשש ממשי או אחר למשוא פנים או לניגוד עניינים מצידו של המומחה, שכן גם אם המומחה פעל בתום-לב, אין בכך כדי להכשיר את חוות-דעתו {ראו רע"א 8000/04 רשות הנמלים והרכבות נ' עמיקם, תק-על 2004(4), 712 (2004)}. אם-כן, מצוות התקנה היא שדי בכך שהמומחה בא במגע עם אותו אדם ויעץ עצה או חיווה דעה בעניין שבתחום מומחיותו, על-מנת לפסול אותו מלשמש כמומחה מטעם בית-המשפט, ולאחרון אין שיקול-דעת בעניין.
יחד-עם-זאת, סדרי הדין האזרחיים כפופים לעקרונות כלליים של המשפט וביניהם החובה של בעל דין לנהוג בתום-לב ולהימנע מניצול לרעה של ההליך. כפי שציין הנשיא א' ברק ב- בר"ע 305/80 שילה נ' רצ'קובסקי, פ"ד לה(3), 449 (1981):
"חובתו זו של בעל דין להפעיל את כוחותיו המשפטיים-דיוניים 'בדרך מקובלת ובתום-לב', מטילה עליו את החובה לפעול, כפי שבעל דין הגון וסביר היה פועל במקומו. המבחן לפעולתו זו אינו מבחן סובייקטיבי, ואינו מותנה בגישתו האינדיבידואלית של בעל הדין באשר לנכון ולראוי. המבחן הראוי הוא זה, הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה. במסגרת זו יש לדרוש, כי בעלי הדין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש כי יהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני-אדם הגונים וסבירים.... (שם, בעמ' 462-461).
לצד חובתו של בעל דין לנהוג בתום-לב, קמה גם החובה שלא לנצל לרעה הליך משפטי (לעניין האפשרות למחוק או לדחות תביעה על-הסף בגין שימוש לרעה בהליכי בית-משפט, ראו: ע"א 2452/01 אורן נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, תק-על 2003(3), 1932 (2003)). שימוש בסנקציות חריפות כגון מחיקה או דחיה על הסף בגין שימוש לרעה בהליכי בית-משפט, ייעשה אך במקרים קיצוניים בהם לא ניתן להשית הוצאות שיהיה בהן כדי ליתן תרופה ראויה."
{רע"א 4072/06 כהן הירשפלד בע"מ נ' יאסר אלחטיב, תק-על 2007(1), 2686 (20.02.2007)}
ב- ת"א (ב"ש) 47419-11-10 {שלמה צפירה נ' יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ, תק-של 2016(1), 73630 (09.03.2016)} נדונה בקשה של התובעים לצרף חוות-דעת שמאי להוכחת גובה ירידת הערך והשווי של הדירה בשל טענתם להפרת הסכם המכר על-ידי הנתבעת. בית-המשפט קבע כי:
"5. לא בלי התלבטות החלטתי כי יש מקום להיעתר לבקשת התובעים, בכפוף לחיובם בהוצאות משמעותיות מן הנימוקים שאפרט להלן.
6. אני סבורה כי יש טעם בטענת הנתבעת כי יש משום חוסר תום-לב בהגשת הבקשה במועד בו הוגשה, גם אם הטעם לבקשה לדחיית מועד שמיעת הראיות היה מצבו הבריאותי של התובע ולא הרצון להגיש את חוות-הדעת שהגשתה מבוקשת. בהקשר זה ראוי לציין כי התובע בבקשתו לדחיית הדיון ציין כי ימציא לבית-המשפט אישור רפואי בדבר חוסר יכולתו להתייצב לדיון ביום 08.02.16 והוא לא עשה כן ואף לא עשה כן בתשובתו לתגובת הנתבעת בבקשה הנוכחית, למרות מחאתו הנמרצת על הצעת הנתבעת, שמא מצבו הבריאותי לא היה כנטען על-ידו.
7. חוסר תום-הלב נובע מכך שקדם המשפט בו עלתה השאלה של אופן הוכחת ירידת הערך, התקיים בפברואר 2015, כלומר שנה לפני מועד שמיעת הראיות שבוטל ולמעלה משנה לפני הגשת הבקשה הנוכחית. על-כן, יכולים היו התובעים להגיש בקשתם הנוכחית מיד ובסמוך לאחר קדם המשפט האמור. אין אף ספק שאילו התקיים דיון הראיות במועד שנקבע, לא היה מקום להגשת חוות-דעת נוספת לאחר סיום שמיעת הראיות. על-כן יש בהחלט טעם לפגם במועד בו הוגשה הבקשה הנוכחית.
8. יתר-על-כן, אין מדובר כאן בראיות הזמה, אלא במקצה שיפורים מוצהר. כלומר, התובעים למעשה אומרים כי שגו באופן הגשת הראיות מטעמם ובאי הגשת חוות-דעת והם מבקשים לתקן משגה זה כעת.
9. ככלל, נדרש בעל דין להגיש את ראיותיו ב"חבילה אחת" ואין לסטות מכלל זה אלא במקרים חריגים. ראה בהקשר זה רע"א 8366/14 דפני נ' עמותת אוהל רחל, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.01.15), מפי כב' הש' סולברג, שם נקבע בסעיף 19 להחלטה כדלקמן:
"כלל הוא לעניין הגשתן של ראיות, שבעל דין אמור להגישן ב'חבילה אחת' - כך, ולא בתפזורת, זעיר פה וזעיר שם" (ע"א 579/90 רוזין נ' בן-נון, פ"ד מו(3), 738, 743 (1992)). סטיה מכלל זה תתאפשר רק במצבים שבהם מצביע בעל דין על טעמים של ממש המצדיקים זאת, ובהקשר זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, באופי הראיה הנוספת, בשלב שבו מצוי ההליך, בשאלה האם ידע או צריך היה המבקש לדעת על ראיותיו של יריבו, ועוד (רע"א 2137/02 ממן נ' פז חברת נפט בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו, (30.07.02), פסקה 3). כמו-כן, מקום שבו רובץ נטל ההוכחה לפתחו של התובע, יִטה בית-המשפט שלא להיעתר לבקשתו בדבר הגשת ראיות הזמה, אלא בנסיבות יוצאות דופן, שבהן ניכר כי הופתע מטיעוניו או מראיותיו של הנתבע.."
10. במקרים רבים הדיון בסוגיה זו עלה בהקשר של ראיות הזמה ואילו בענייננו, אין המדובר אף בראיות הזמה אלא בהוספת ראיה שהתובעים משום מה לא מצאו לנכון לצרף לראיותיהם תחילה ולאחר שיקול-דעת נוסף סבורים כי נכון יהיה לצרפה.
11. במקרה אחד בו בית-המשפט סבר כי אין מדובר בראיות הזמה, דחה בית-המשפט בקשה לצירוף ראיות נוספות (ראה ת"א (ת"א) 42250-09-13 ד"ר רפאל נ' בן דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (החלטה מיום 16.4.15 בע' 5-4):
"... נראה כי התובע בקש לנצל את הדברים שנאמרו במסגרת ישיבת קדם המשפט כדי לשפר את מצבו הדיוני, ולשם כך בקש להגיש את הראיות הנוספות. אולם, אלה אינן נסיבות בגינן יש מקום לטעמי להיעתר לבקשה חריגה כגון זו...
13. מעבר לשינוי סדרי הדיון באופן הפוגע בנתבע, הנתבע ייפגע אם הבקשה תתקבל גם באופנים נוספים. אם יותר לתובע להגיש תצהירים וחוות-דעת נוספות בשלב זה, יהיה מקום לבחון לאחר מכן את השאלה האם יש להתיר גם לנתבע להגיב לראיות הנוספות בראיות מטעמו שלו. מובן שעניין זה ייקר ויסרבל את ההליך, ויטיל על הנתבע הוצאות נוספות. מעבר לכך, היעתרות לבקשת התובע תביא גם להארכה של ההליך המתנהל כבר כשנה וחצי, ושכפי שהובהר לעיל - יכול היה להסתיים כבר אילו היה בית-המשפט נעתר לבקשתו המקורית של ב"כ התובע וקובע את התיק להוכחות בישיבת קדם המשפט שעברה..."
12. עם-זאת, בדרך-כלל, מקום בו טרם החלה שמיעת הראיות, הותרה הוספת ראיה, בכפוף לחיוב בהוצאות, עקב הנזק והסרבול שהבקשה המאוחרת גורמת הן לצד השני להליך והן לבית-המשפט. מקרה דומה היה ב- ת"א (צפת) 17531-09-13 א.י.א. אושר בעיר בע"מ ואח' נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (15.10.15; 02.12.15). שם התיר בית-המשפט את צירוף הראיה, אולם חייב את התובעת בהוצאות הנתבעת בסכום של 12,000 ש"ח.
13. אשר לטענת הנתבעת כי לאחר שהוגשה חוות-דעת מומחה מטעם בית-המשפט אין מקום להגשת חוות-דעת של הצדדים אציין, כי התובעים אכן אינם יכולים להגיש חוות-דעת לעניין המדידה של החצר והמדידה של המודד מטעם בית-המשפט היא הקובעת לעניין זה. אולם מהותה של חוות-הדעת שמבקשים התובעים להגיש היא בהשלכה שיש למבנה החצר על שווי הנכס ובעניין זה לא הוגשה חוות-דעת מטעם בית-המשפט ועל-כן לעניין זה אין מניעה כי תוגשנה חוות-דעת של הצדדים.
14. מדובר בענייננו, בתיק המתנהל מעל חמש שנים. שני מועדים לשמיעת הראיות נדחו על-פי בקשות מוסכמות של הצדדים והבקשה כעת תביא ללא ספק להתמשכות נוספת ומשמעותית של הדיון וכן לעלויות נוספות לנתבעת.
15. על-כן, למרות שמן הנימוקים לעיל ייעתר בית-המשפט לבקשה ויתיר הגשת חוות-הדעת, יהיה זה בכפוף לתשלום הוצאות לנתבעת בסכום של 10,000 ש"ח. התובעים ישלמו סכום זה תוך 20 יום באמצעות הפקדתו בקופת בית-המשפט. ככל שיעשו כן, יוכלו להגיש חוות-דעתם ואם לא יעשו כן, ייחשבו כמוותרים על בקשתם בעניין זה."