botox
הספריה המשפטית
פסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך" בתביעות ליקויי בניה

הפרקים שבספר:

ליקויי בניה שניתנים לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך

1. כללי
קבוצות הליקויים שדנו לעיל, הן אלה הקשורים בשלב הטרום חוזי והן אלה שבאורח ברור וחד-משמעי לא ניתנים לתיקון, הינם בקטגוריית הליקויים היורדים לשורש שוויו של הנכס. לאמור, ליקויים אלה משפיעים ישירות ובאורח מוחלט, ונדרשת רמה נמוכה של הוכחת האלמנטים המקימים את שיעור הפיצוי בגין ירידת הערך ושיקול-הדעת שעל בית-המשפט להפעיל הינו פועל יוצא של שומת הנכס. הליקויים הניתנים לתיקון הינם בקטגוריית המקרים בהם לבית-המשפט שיקול-דעת נרחב יותר באשר לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך אם לאו. כפי שנראה, למשל, בולט מרחב שיקול-הדעת, דווקא כאשר מדובר בליקויי רטיבות שבהם לא אחת הכיר בית-המשפט בקיומה של ירידת ערך פסיכולוגית{ראה לעיל פרק ז' שער א' }. יש וליקויי רטיבות יהוו סיבה למתן פיצוי בגין ירידת ערך ויש שלגבי ליקויים אלה יפצה בית-המשפט בשיעור התואם את עלות התיקונים. שאלת שומת המקרקעין איננה האלמנט היחידי עליו מסתמך בית-המשפט בפסקו פיצוי בגין ירידת ערך. מכאן קיימת חשיבות בהתייחסות לפסיקותיהם המגוונות של בתי-המשפט בבואם להכריע בשאלת פיצוי זה.

2. תיקונים אסטטים - דחיית תביעה בגין ירידת ערך
ב- ת"א (ת"א) 62747/98 {אמנון אורנשטיין נ' צבי אורבך ושות' חב' להשקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.05.00)} נקבע:



"ירידת ערך
בעמ' 44 לחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט מתייחס מהנדס נאמן לטענה באשר לירידת ערך וקובע כי בעלי מקצוע מיומנים יכולים לתקן את רוב ליקויי הבניה באופן מקצועי כך שלא ניתן יהיה לשחזר את מקום הליקוי ובוודאי שהתיקון לא יגרום לירידת ערך לדירה. עוד מציין מר נאמן כי המומחה מטעם התובע אינו מפרט בסעיף 3.11 בחוות-דעתו מהם אותם ליקויים שלא ניתן לתקנם או ליקויים אשר גם לאחר תיקונם עדיין יגרמו לירידת ערך. לאור האמור לעיל, מגיע המומחה למסקנה כי ניתן לתקן את כל הליקויים ללא ירידת ערך הדירה.

לאחר שעיינתי ברשימת הליקויים, כפי שפורטה בחווה"ד, אף אני סבורה שאין בהם כדי לגרום לירידת ערך מאחר ומדובר בעיקר בתיקונים אסתטיים כגון תיקוני טיח (עמ' 6), החלפת אריחים פגומים (עמ' 7), תיקוני אלומיניום (עמ' 8) וכד'.

לא נמצאו בדירה רטיבות או קירות עקומים בצורה בולטת או סדקים שאינם ניתנים לתיקון, ליקויים אשר עלולים לגרום לירידת ערך כפי שנקבע בפסק-דינה של כב' השופטת ד"ר פלפל ב- ת"א 1159/92 בו נפסק פיצוי בשל ירידת ערך כללית בגין ליקויים של רטיבות. עיון בפסקי-הדין מעלה שאין דמיון בין שני המקרים בשל היקף התיקונים וטיבם.

סבורני כי לא בכל מקרה בו נמצאים בדירה ליקויי בניה הניתנים לתיקון יש לקבוע ירידת ערך כללית אלא יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו בהתחשב בחובת הגילוי של מוכר דירה וסיכויי התיקון של הליקויים. בענייננו, כאמור, מדובר בליקויים הניתנים לתיקון שלהשקפת המומחה לא יותיר סימנים ועל-כן דין התביעה לירידת ערך, להידחות.

גם ביתר השגותיו של התובע לא מצאתי ממש. בעמ' 23 לחווה"ד מציין מהנדס נאמן כי להערכתו אין הבדל מהותי בין חלון כנף אחת נגררת לכיס לבין חלון שתי כנפיים נגררות לשני כיסים כל עוד נשמרות מידות זהות לפתח החלון למעט באופן ניקוי כנף החלון. מאחר והחלון הנדון פונה למרפסת סלון בלתי-מקורה וניתן לנקותו ממרפסת הסלון, סבר המומחה שאין ליקוי. לא מצאתי בהנמקותיו והסבריו של המומחה כל פגם ואין אני סבורה שיש להעדיף את חוות-דעת המומחה מטעם התובע בנקודה זו.

באשר לקירות העקומים, על-פי המיפרט הטכני, סטיה בשעור של 2% נחשבת לסבירה ולא תחשב לסטיה.

מר נאמן מדד את הסטיות שנמצאו במקבילות הקירות ומצא שאינן עולות על 2% ולא מצאתי כל סיבה להתערב בקביעתו זו, מה גם שהנמקתו של התובע (בעמ' 4 סעיף 21(ב)) מעידה על חוסר הבנה באשר לאופן מדידתן של סטיות במקבילות קירות וברור שאין דין סטיה של ס"מ בקיר שאורכו מטר אחד כדין סטיה באותו שעור בקיר שאורכו עשרה מטרים.

גם הטענה המפולפלת לפיה סטיה בשעור 1.5% בגובה התקרה הינה סטיה מותרת רק כאשר מדובר בתכנית להבדיל ממיפרט אינה יכולה לעמוד וברור שכוונת הצדדים היתה לאפשר סטיות סבירות מהתכניות והמיפרט וסטיות אלה הוערכו על-ידם בשעור של 2%.

לאור כל האמור לעיל, החלטתי לדחות את השגות הצדדים על חווה"ד של מהנדס נאמן ולאמץ את האמור בה על כל חלקיה."

3. ליקויי בניה שונים - פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך
ב- ת"א (ת"א) 48469/99 {אוחיון אלי ואח' נ' גני עופר בניה והשקעות בע"מ ואח', תק-של 2004(1), 16615 (11.01.2004)} נקבע:
"7.5 אשר לירידת הערך העיד יאסו שהינו גם שמאי מקרקעין כי כ- 80% מסכום ירידת הערך נזקף לסדיקה בקירות ולבעיות הקונסטרוקציה (עמ' 35). התמונות בהן חזיתי כמו גם עמדתו של אינג' מרקו בעדותו (עמ' 71,72) ובחוות-דעת אינן מותירות ספק באשר לחומרת ליקויים אלו והשפעתם על ירידת הערך.

מאידך יש לנכות מסעיף ירידת הערך בדירת אוחיון סכום בסך 12,250 ש"ח (עמ' 36 לפרוטוקול).

אינג' מרקו (שאינו נושא תואר שמאי מקרקעין) לא התייחס כלל ועיקר לשומת ירידת ערך בדירות.

7.6 לעומת-זאת אני דוחה את הערכתו של אינג' מרקו לפיה אין לתמחר בהערכת הנזק את סכומי החוסרים.

הנמקתי לכך מצויה בהוראות סעיף 5 לחוק המכר בגידרו יש לקחת בחשבון אי-התאמות הנובעת מהיעדר של מפרט המגדיר ומתייחס לרכיבים אלו - כרכיב של אי-התאמה.

7.7 בנתון לכך אני פוסק כי סכומי הנזקים והליקויים בדירת אוחיון הינם כדלקמן:

ריצוף וחיפויים (סעיפים 2-1 לחוות-דעת של אינג' יאסו), 30,525 ש"ח

טיח וצבע (סעיף 3) 14,500 ש"ח

נגרות אלומיניום ומסגרות (סעיף 4) 15,760 ש"ח

אינסטלציה וקבועות (סעיף 5) (סכום מופחת) 3,000 ש"ח

חשמל (סכום מופחת) 300 ש"ח

סה"כ ליקויי בניה 64,085 ש"ח

ירידת ערך (סעיף 8) 61,250 ש"ח

הוצאת מגורים חליפיים 10,000 ש"ח

סה"כ נזקים וירידת ערך בדירת אוחיון 135,345 ש"ח

8. דירת אוביידוב
8.1 יאסו אמד את סה"כ אומדן תיקון הליקויים וירידת הערך בדירת אוביידוב לסכום של 181,803 ש"ח.

8.2 הנתבעים לא הביאו חוות-דעת סותרת לגבי דירה זו.

אשר-על-כן אני פוסק כי עלה בידי אוביידוב להוכיח את סכום נזקיהם כמפורט בחוות-דעת של יאסו.

9. סוף דבר: אני מחייב את גני עופר ויעקב לב יחד ולחוד לשלם לאוחיון את הסך של 135,335 ש"ח.

מתוך כלל הסכום שנפסק לטובת אוחיון אני מחייב את עו"ד קורן יחד ולחוד עם גני עופר ולב לשאת בעלות הסעיפים 4.9-4.3 בחוות-דעת של יאסו בסכום כולל של 12,570 ש"ח וזאת כביטוי כספי לאחריותו מכוח הוראת סעיף 5 לחוק המכר.
הסכומים הנ"ל ישולמו לאוחיון בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל ויתווספו אליהם הוצאות משפט ושכר-טרחת עוך-דין בסכום של 20,000 ש"ח.

10. אני מחייב את גני עופר ויעקב לב ביחד ולחוד לשלם לאוביידוב את הסך של 181,803 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין על סכום זה החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ש"ח.

מתוך כלל הסכום שנפסק לטובת אוביידוב אני מחייב את עו"ד קורן יחד ולחוד עם גני עופר ולב לשלם לאוביידוב את עלות הסעיפים 4.4-4.1 וכן 6.1,5.5 בחוות-דעת של יאסו בסכום של 6,450 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין וזאת כביטוי כספי לאחריותו מכוח הוראות סעיף 5 לחוק המכר."

4. עבודות בניה - דחיית תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך עקב עבודות הבניה
ב- ת"א (י') 2963/96 מינדי שר-אל נ' ארתור כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.12.00) נקבע:

"העדויות וירידת הערך
באשר לעדויות שנשמעו בפני: חוות-הדעת שהביאו התובעים, של האדריכל מוצ'בסקי ושל השמאי יקיר ז"ל, לקו בחוסרים רבים. חוות-הדעת לא בוססו על נתונים מדוייקים ועדכניים ולא התחשבו בתמונה במלואה: המידות שנלקחו לא היו מדוייקות, הנתונים עליהם התבססו היו לקויים (אם משום שנעשו מדידות "משוערות", או משום שלא נבדקו תיקי הבית ותכניות התב"ע, אם משום שלא בחנו את חוקיות הבניה וכיוצא באלו פגמים) ובכלל, נראה היה כי אינן עומדות במבחן החקירה הנגדית, וככל שהדבר בא לידי ביטוי בחקירות עלה כי חוות-הדעת אינן מעמיקות מספיק, כלליות ונעדרות בסיס עובדתי מוצק להסתמך עליו. העולה מכל זאת הוא כי יש להתייחס "בזהירות" לחוות-הדעת הנ"ל ובעיקר ככל שהן מתייחסות לקביעת ערך הדירה עובר לעבודות הבניה ולירידה שחלה בשווייה. חוות-הדעת שהביאו הנתבעים קבעו כי לא נגרם לבית התובעים כל נזק ולא נגרמה לו כל ירידת ערך בעקבות עבודות הבניה. מחקירתו הנגדית של מר קמר, עד ההגנה, עלה כי לבית הנתבעים, כפי שהוא לאחר עבודות הבניה, יש "השפעה שלילית" על בית התובעים אך חוששני כי התובעים אינם יכולים, כפי שהם מנסים, להיבנות מדבריו אלה לצורך קבלת סעד בגין "אובדן ערך": בהמשך דבריו הוא מבהיר כי אין ללמוד מדבריו בדבר ה"השפעה השלילית", שנאמרו באופן כללי, על התביעה שבנדון וזאת משום שבענייננו מדובר בכך שהנתבעים מימשו זכויות חוקיות שיש להם במסגרתה של תכנית תב"ע שנקבעה זה מכבר ושהיה על התובעים לדעת עליה. לדבריו מצב זה שונה בתכלית ממצב שבו משנה הרשות את התב"ע וכתוצאה מכך יורד ערכו של בניין המושפע מכך (עמ' 92 לפרוטוקול). ישנו צדק רב בדבריו: באופן כללי ניתן לומר כי ה"השפעה השלילית" שנגרמה בעקבות הבניה אינה, בנסיבות ענייננו, כזו הראויה לפיצוי: התובעים יכלו, וצריכים היו, לדעת על היכולת לבנות עוד קומות על בית הנתבעים. זכותם החוקית של הנתבעים היתה "מן המפורסמות" והעובדה כי לא מימשו אותה בשלב מסויים אינה יכולה לשמש בסיס לכבילתם "לנצח" למצב הנוכחי. היה על התובעים לדעת כי הנתבעים יכולים לממש את זכויותיהם מתי שירצו בכך ואין זה סביר לכבול את הנתבעים ל"סטאטוס קוו" שקדם לעבודות הבניה, ולו בדרך של "התניית" מימוש זכויותיהם בפיצוי. אין בכך בכדי לומר כי השימוש והמימוש של זכות על-פי דין מהווה מחסום מפני תביעה (שהרי ישנן מגבלות רבות על השימוש בזכות כגון עיקרון תום-הלב הכללי ומגבלות ספציפיות כגון, למשל, החיקוקים עליהם מנסים התובעים להסתמך) אולם כאשר נעשה שימוש בזכות על-פי דין אזי ניתן להגבילה אך ורק כאשר השימוש בזכות נעשה בניגוד לדינים ספציפיים ולא כל "השפעה שלילית", שהיא תולדה של מימוש ושימוש בזכות, היא כזו המזכה בפיצוי: נתאר לעצמנו שפלוני רוכש בית באיזור מסויים. הוא יודע כי האדמות סביב ביתו נרכשו על-ידי אנשים הרוצים לבנות כמותו אולם הללו, מטעמיהם-הם, מחליטים שלא לבנות באופן מיידי. במהלך השנים נהנה פלוני מהשקט ומהשלווה שסביבו אולם ברור לו כי הנאתו היא אך זמנית שכן בכל רגע יכולים שכניו לממש את זכויותיהם בקרקע שקנו. אם ירצה אלמוני לקנות ממנו את ביתו הרי שאין ספק כי השקט והשלווה יהוו גורם רב חשיבות בהכרעתו אם לרכוש את הדירה אולם אך הגיוני כי אלמוני יבדוק את המצב התכנוני ויגלה שהשקט והשלווה הם "בערבון מוגבל". אם יחליטו שכניו של פלוני ביום מן הימים לממש את זכויותיהם לא נראה, ואף אין זה סביר להניח, כי הוא יוכל למנוע מהם לעשות כן. בוודאי שהוא יוכל לפעול במידה ויגרמו לו מטרד, יחסמו את אור השמש או, אפילו, יממשו את זכויותיהם שלא בתום-לב אולם אין זה הגיוני כי הוא יוכל למנוע מהם את עצם הבניה בטענה כי בכך הם מורידים את ערך דירתו שכן ירידת ערך זו, אם וככל שהיא קיימת, אינה אך סובייקטיבית בעיניו של פלוני ואינה ראויה להגנה משפטית, מה גם שיש מקום להניח כי היא באה לידי ביטוי מלכתחילה בתמחור הכלכלי-שוקי של הנכס. אף אם נניח כי כן יש מקום לקבל את טענת ירידת הערך באופן כללי, הרי שבענייננו אין מקום לקבלה מחמת היעדר תשתית ראייתית: התובעים, כאמור לעיל, הביאו חוות-דעת שעורערו במהלך החקירה הנגדית ושממצאיהן מוטלים בספק. אף חוות-הדעת של הנתבעים, שכאמור העריכה את שווי הבית אך שללה את ירידת הערך עקב עבודות הבניה, לא התבססה על מלוא הנתונים בהעריכה את שווי בית התובעים ובכל מקרה הכחישה את ירידת הערך. בנסיבות אלו נראה לי כי התובעים לא הצליחו, בכל מקרה, להוכיח את ירידת הערך שחלה ולכן על ראש נזק זה להידחות."



5. ליקויי רטיבות
5.1 נזילות - פגיעה בצנרת - דחיית התביעה בגין ירידת ערך שלא הוכחה
ב- ת"א (חי') 21860/99 {עמיר שלמה ואח' נ' אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ, תק-של 2005(4), 6871 (23.11.2005)} נקבע:

"11. ירידת ערך בגין הדירה
11.1 התובעים טענו בתביעתם לירידת ערך הדירה בשל כך שלא הותקן בידוד בקומת הגג של הבית ובשל כך שהותקנה צנרת עילית במקום הצנרת המקורית שנרקבה. כך בסעיף 15 לכתב התביעה.

11.2 התובעים הגישו חוות-דעת החתומה על-ידי מהנדס בניין ושמאי. מבין השניים רק המהנדס בקר בדירה, וזאת ביום 28.04.05.

11.3 חוות-דעת המהנדס והשמאי איננה מתייחסת כלל לנושא איטום הגג.

11.4 חוות-דעת המהנדס והשמאי מתייחסת בעיקרה לנושא הרטיבות בדירה. עניין זה תמוה מכמה סיבות מצטברות:

א. הסכם הגישור למעשה מונע מהתובעים לטעון טענות נוספות כנגד ליקויים שתוקנו, כך עולה ממנו.

ב. יש בכך משום שינוי חזית בוטה כלפי הנטען בכתב התביעה, שם נטענה טענת ירידת ערך רק לגבי איטום הגג, והחלפת הצנרת המקורית לצנרת עילית, שהתובע עצמו הסביר כי מדובר בקו חיצוני של חיבור מים ראשי לבניין.

ג. ממצאי המהנדס מטעם התובעים מבוססים על כך שבדירה קיימת רטיבות, בניגוד מוחלט לממצאי מומחה בית-המשפט.

ד. לפי חוות-דעת מומחה הצדדים, שהוגשה בהסכמה, אין כל קשר בין בעיית הרטיבות בבית לבין החלפת צינור המים החיצוני לבניין.

11.5 מכל מקום, דו"ח המהנדס באשר לצנרת מסתמך על תמונות מהעבר, על דברי הדייר, על קטע צינור שהובא בפניו מבלי שיש יכולת לשייכו למקום מסויים (עמ' 24 לפרטיכל), על חיבור לא אטום של הצינור הנכנס לבית שהמומחה עצמו משיב שיתכן שהדייר עשה זאת (עמ' 25 לפרטיכל), ועל דעה שהצנרת הפנימית בבית עלולה להתפוצץ בכל עת עקב רטיבות, מבלי שדעה זו נסמכה בעובדות תומכות. משחסרה לחוות-הדעת התשתית העובדתית התומכת, אין משקל כלשהו למסקנותיה.

11. 6 עוד אציין כי הערכת ירידת הערך של השמאי ניתנה באופן כללי, גם בהתייחס לליקויי הבניה שעניינם רטיבות, וגם אם הייתי סבורה שיש לחוות-הדעת על מה שתסמוך, הרי שלא ניתן להפריד את הסכום הרלוונטי מתוך המכלול שאיננו רלוונטי.

11. 7 לפיכך, לא הוכיחו התובעים ירידת ערך כלשהי."

5.2 חדירת מים מן הקירות לחדרי הבית - פסיקת פיצוי על-פי חוות-דעת המומחה בגין ירידת ערך
ב- ת"א (ת"א) 13717-03-10 {רונן מושייב נ' סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ, תק-של 2015(2), 109114 (25.06.2015)} נקבע:

"מונו מומחים מטעם בית-המשפט לבחינת הליקויים הנטענים, שהוציאו חוות-דעת מטעמם, וכפי שיפורט להלן.

רטיבות ואיטום
מונה מומחה מטעם בית-המשפט המהנדס מרטון מיכאל שהגיש חוות-דעת ביום 01.06.11 ולאחר שני ביקורים בדירה (14.09.10 ו- 02.01.11) והגיע למסקנה כי "חדירת המים לדירת התובעים נבעה מכשל באיטום התפרים שבין הפריקסטים, שטופלו באזור הדירה, לכל גובה הבניין" וקבע בהמשך כי "האחריות לכשל זה הינו כולו במגרש של הנתבעת, בין אם בשלבי התכנון בין אם בשלבי הביצוע", עוד ציין כי לא ערך אומדן עלויות מאחר והנתבעת ביצעה את כל הבדיקות על חשבונה כולל את ביצוע התיקונים. עוד ציין כי איטום כפי שבוצע דורש תחזוקה וחידוש מידי מספר שנים, ויהיה צורך מידי מספר שנים, לערוך סקר על מצב האיטום בתפרים ולבצע חידוש של איטום התפרים לכל גובה הבניין, המליץ כי הנתבעת תישא בעלויות בעוד 3 שנים, ובעוד 6 שנים, ובאופן זה תכוסה תקופת האחריות של 6 שנים הנדרשות בפרק האיטום לפי חוק המכר, ולאחר מכן יהיו במסגרת עבודות התחזוקה השוטפות של הבניין ויהיו באחריות ועד הבניין.

לאחר שבעיית הרטיבות חזרה, נתבקש המומחה מר מרטון לשוב למקום, ובחוות-דעתו מיום 28.05.12, מצא כי:

'... הטיפול הקודם שבוצע בתפרים לא כלל את התפר האנכי הנ"ל, ולא את התפרים הרוחביים בינו לבין התפר הסמוך לו וזאת בניגוד להנחיות שנתנו בדו"ח מה- 01.06.11 (ואף למסקנותיו של הבודק עצמו בדו"ח מיום 31.03.11 - "מסקנה" יש לבצע איטום התפרים הרוחביים לכל גובה הבניין בין תפר 1 לתפר 2 ובין תפר 2 לתפר 3") משהו השתבש כאן.'

המומחה הוסיף כי יש לפעול באופן מיידי, ולנצל את הקיץ לביצוע הפעולות והבדיקות, וכאש הבדיקות יבוצעו על-ידי מכון בדיקה מוסמך, לרבות ניהול יומן עבודה יומי ורצוף (ראה עמ' 5 לדו"ח מיום 28.5.12)

ביום 15.12.13, הודיעו התובעים על חזרת ליקוי הרטיבות לדירה, ובהמשך להודעות קודמות בעניין. בהתאם להסכמת הצדדים בוצעו שוב תיקוני איטום, וביום 12.03.14 הוגשה הודעה מטעם הנתבעת על ביצוע האיטום בהצלחה, בצירוף דו"ח מעבדה, וממצאי בדיקת המטרה, ארוכה.

ליקויים נוספים וירידת ערך
ביחס לליקויים נוספים, למעט רטיבות, וכן לבחינת ירידת ערך נטענת, מונה מומחה נוסף מטעם בית-המשפט , המהנדס והשמאי אייל שנהב, שנתן חוות-דעת ביום 04.03.12, והגיע למסקנות כדלקמן : אומדן תיקון הליקויים עמד ע"ס 6,050 ש"ח, לא כולל מע"מ ופיקוח, כאשר משך ביצוע התיקונים 3 ימים כשהדירה ראויה למגורים . ביחס לירידת ערך קבע סך של 3,500 ש"ח .

ביום 17.12.12, ניתן תוקף של החלטה להסכמות שהושגו בין הצדדים, ולפיהן הנתבעת תשלם לתובעים את סכום הליקויים שאינם קשורים לרטיבות, וכן את ירידת הערך כפי שנקבע בחוות-דעת של המהנדס אייל שנהב מיום 04.03.12, ובעניין הרטיבות הוסכם שיחול האמור בסעיף 10.6. לחוות-דעת של המומחה מיכאל מרטון מיום 01.06.11, לפיו:

'המלצתי היא, כי הנתבעת תישא בעלויות ביצוע הסקר והתיקונים הנ"ל בעוד 3 שנים וכן בעוד 6 שנים. באופן זה תכוסה תקופת האחריות (בדק+אחריות) של 6 השנים הנדרשות ממקצוע האיטום, לפי חוק מכר דירות. לאחר מכן, ביצוע סקר וטיפולים כנ"ל) אם יידרשו) יהיו במסגרת עבודות התחזוקה השוטפות של הבניין (ולמעשה, באחריות ועדהבניין).'
בחורף 2013 שוב הופיעה רטיבות, וכמצויין לעיל תוקנה שוב על-ידי הנתבעת.

בהמשך חודש הצו להגשת סיכומים, ביחס ליתר רכיבי התביעה הכספיים, שנותרו במחלוקת, ולעניין עוגמת נפש, נזק לאדניות, פיצוי בגין אובדן ימי עבודה ובזבוז זמן, והוצאות התובעים בגין מומחים וניהול התיק."

5.3 חדירת רטיבות מצנרת דירת הנתבעים, רצפות - לא נפסק פיצוי בגין ירידת ערך היות והבעיות נפתרו
ב- ת"א (ת"א) 14638/05 {עו"ד בוגנים ארז נ' חיה הר צבי, תק-של 2008(4), 4790 (03.11.2008)} נדונה תביעת התובע לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך דירתו, בשל נזקי הרטיבות. התובע מסתמך על חוות-דעת השמאי, משה שלנג, מיום 23.08.05 (ת/4), אשר העריך את ירידת ערך הדירה, לאחר ביצוע התיקונים, בסך של 32,500 $ (כ- 12.5% משווי הדירה) השמאי שלנג ציין בחוות-דעתו כי בשל חובת הגילוי הנאות, יהא על התובע, לציין בפני רוכש פוטנציאלי את דבר נזקי הרטיבות שנגרמו לדירה והדבר עלול להרתיע רוכשים ולגרום להפחתה במחיר הדירה ו/או להארכת משך הזמן שידרש למכירתה. בית-המשפט קבע:

"88. לאחר ששבתי ועיינתי בחוות-דעת השמאים, חקירתם הנגדית וטענות הצדדים ולאור העובדה שלא הוכח כי מאז השלמת ביצוע התיקונים ועד מועד שמיעת הראיות, משך כשנתיים וחצי, התעוררה בעיית רטיבות שלא נפתרה ו/או בעיית רטיבות חדשה, איני סבורה כי יש מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך של דירת התובע, בגין בעיות הרטיבות שטופלו ונפתרו.

89. השמאי שלנג, אישר בחקירתו הנגדית ובתשובה לשאלת בית-המשפט כי בהנחה שלא התגלתה בעיית רטיבות חדשה, לאחר השלמת השיפוץ, הרי שיש מקום לעדכן ולשנות את חוות-דעתו (עמ' 31 לפרוטוקול, ישיבת 22.11.07). השמאי שלנג הוסיף ואישר כי ככל שחולפת תקופת זמן ארוכה יותר, מאז השלמת עבודות התיקון, פוחתת השפעת "ירידת הערך הפסיכולוגית", בשל גילוי העובדה שבעבר היתה בעיית רטיבות שטופלה ונפתרה, על מחיר הדירה וסחירותה (עמ' 35-34 לפרוטוקול).

בנסיבות אלה, כאשר לא נטען ולא הוכח כי קיימת בדירה, בעיית רטיבות שלא נפתרה, הגורמת לירידת ערך הדירה ולא הוכח כי התובע מכר את דירתו או אף ניסה למכור אותה, במהלך התקופה האמורה ונתקל בקשיים, בגין בעיית רטיבות כלשהי, הרי שלא הוכח קיומה של ירידת ערך.

זאת ועוד, בהתחשב בכך שראיתי לפסוק את הפיצוי בגין תיקון נזקי הרטיבות, על-פי הערכת השמאי אייל, על-אף שהינה גבוהה, במידה מסויימת, מהערכת מהנדס פלדמן ועל-אף שהתובע לא ביצע את התיקונים בשלמותם, הרי שנקודת המוצא היא כי התובע פוצה על נזקי הרטיבות שנגרמו, כדי השבת המצב לקדמותו. לפיכך לא ראיתי מקום לפסיקת פיצוי נוסף, בגין ירידת ערך, ראה לעניין זה; ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתיות ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, פ"ד סא(3), 603 (2006) הנ"ל, שם נפסק על-ידי כב' הנשיא ברק: "מזיק הפוגע במעשה עוולה במקרקעין של הניזוק חייב להשיב את מצב הדברים לקדמותו. הערך הכספי של פיצוי זה יכול להיקבע על-פי ירידת הערך של המקרקעין הנקבע על-פי שווי המקרקעין לפני ואחרי העוולה... או על-פי ההוצאות שיש להוציא כדי לתקן את הפגיעה...". בענייננו, משהתובע פוצה, בגין ההוצאות שנדרשו להשבת המצב לקדמותו ומשלא הוכח כי נותרו בדירת התובע, נזקי רטיבות פעילים, הגורמים לירידה בערכה, משך כשלוש שנים לאחר ביצוע התיקונים, לא ראיתי מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, בשל בעיות רטיבות שטופלו ונפתרו."


5.4 רטיבות מחמת פגם בצנרת הדלוחין מתחת לכיור-לא נפסק פיצוי בגין ירידת ערך
ב- ת"א (יר') 7630/98 {אברהם נטורה ואח' נ' אל. יו. הנדסה בע"מ ואח', תק-של 2002(4), 10236 (26.11.2002)} נקבע:

"על-פי קביעת המומחה המוסכם, המהנדס פלדמן, מקור הרטיבות בדירה היה בפגם בצנרת הדלוחין בקיר שמתחת לכיור.

סימני הרטיבות שנתגלו בדירה עוד בשנת 1993, עובר למסירת המפתחות לתובעים, נבעו מחדירת גשמים לתוך הדירה וחלחול המים אל מתחת למרצפות. ואולם, למן הרגע שבו אוכלסה הדירה ונעשה שימוש בכיור, נתהווה מקור רטיבות אחר - חלחול מי-הדלוחין של הכיור אל הקיר ואל מתחת לרצפות. מקור רטיבות זה היה פעיל החל ממועד האיכלוס בראשית שנת 1994 ועד לפירוק הכיור על-ידי רוכשי הבית משפחת רודריגז בחודש דצמבר 1998. כאשר ביקר הנתבע בנכס בסמוך לאיכלוס בחודש ינואר 1994, וכן מספר חודשים לאחר-מכן, הרטיבות שדווח לו עליה נבעה הן משרידי הרטיבות הכלואה של מי הגשמים שחדרו לבית בטרם הותקנו בו חלונות, והן - ובעיקר - מנזילת מי-הדלוחין של הכיור אל מתחת לרצפות, ומשם - בספיגה קפילארית לכל קירות הבית.

הרטיבות בכל קירות הבית, לפחות ממועד האיכלוס בחודש ינואר 1994, נגרמה, איפוא, מהליקוי בצנרת הדלוחין; וכפי שקבע המהנדס פלדמן - שהערכתו לא נדרשה לשאלות הבהרה ואף לא לחקירה נגדית על-ידי מי מהצדדים - מקור הרטיבות היה רק בליקוי באינסטלציה האמורה.

19. משהודיעו התובעים לנתבע - הן עובר לאיכלוס והן לאחר מכן עד לאמצע שנת 1994 - על ליקויי הרטיבות בכל קירות הבית, ואף הציגו המפגע לנתבע, קיימו הם את דרישת ההודעה על אי-ההתאמה לפי סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות).

הנתבעים אחראים על-כן לליקויי הרטיבות הנדונים, הואיל והודע להם על הליקויים עוד בשנת 1994, קרי - בתקופות האחריות שנקבעו הן בחוזה והן בחוק המכר (דירות).

ראשי הנזק הנתבעים
20. משנקבעה אחריותם של הנתבעים, הן מכוח החוק והן על-פי החוזה, לתיקון ליקויי הרטיבות הנדונים, נפנה לבחינת הפיצויים הנתבעים.

21. התובעים עותרים לפיצוי בסכום של כ-14,000 ש"ח בגין הוצאות שנדרשו להם לשם סיוד הבית מדי שנה מחמת הרטיבות והעובש בקירות.

הואיל והתובעים לא פנו לנתבעים מסוף שנת 1994 ועד לשנת 1998, ולא פעלו איפוא להקטנת הנזק, והיות שלא הוצגו על-ידי התובעים קבלות על הוצאות בעניין הסיוד - אאמוד את הפיצוי בגין ההוצאות לסיוד בסכום גלובלי של 6,000 ש"ח כערכו היום.

22. התובעים זכאים לפיצוי גם בראש הנזק של סבל ועגמת נפש בגין ליקויי הרטיבות הנדונים. בהתחשב בהיקפה הניכר של הרטיבות, אשר התפשטה לכל קירות הבית, יעמוד הפיצוי בראש נזק זה על-סך של 9,000 ש"ח.

23. ומכאן לדיון בשאלת ירידת הערך.

התובעים עותרים לפיצוי בסכום של 72,000 ש"ח (17,000 דולר) בגין ירידת ערך הדירה בשעת מכירתה, הואיל ונאלצו להפחית ממחיר המכירה את הסכום האמור - שהוערך על-ידם כסכום עלות תיקון ליקויי הרטיבות.
התובעים לא הוכיחו, כי ערך הנכס פחת כתוצאה מליקויי הרטיבות.

השמאי פטל העריך בחוות-דעתו, כי ליקויי הרטיבות מחייבים תיקונים מקיפים של איטום הקורות ההיקפיות של המסדים בעלות ניכרת של 16,600 דולר. מוסכם על הכל, כי הערכה זו בדבר הגורם לרטיבות היתה שגויה מיסודה, וכי לצורך הפסקת המפגע נדרש רק תיקונו של צינור המוצא של הכיור.

פטל אף העריך בחוות-דעתו, כי ערכו של הנכס יפחת בשיעור של 15,000 דולר גם לאחר ביצוע התיקונים שהוצעו על-ידו, וזאת נוכח חומרת הליקויים באיטום קורות המסד ההיקפיות של הבניין.

משהופרך הבסיס העובדתי להערכתו של פטל בדבר מקור הליקוי שגרם לרטיבות, נשמט גם הבסיס להערכתו את ירידת ערך הנכס.

התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין מכירת הנכס על-ידם במחיר מופחת של 17,500 דולר. מחוזה מכירת הדירה שנכרת בין התובעים לבין בני הזוג רודריגז עולה, כי הסכום האמור לא הופחת ממחיר הדירה מחמת ירידת ערכה גם אם יתוקנו הליקויים. הסכום הופחת מתוך ההנחה המוטעית, שהוא משקף את שיעור עלות העבודות הנדרשות לשם תיקון הליקוי והכשרת הנכס כבית תקין למגורים. אמנם, באי-תיקון הליקוי הותירו הנתבעים את התובעים בסיטואציה של חוסר ודאות בעניין מקור הליקוי, וממילא - בשאלת עלות תיקונו. עם-זאת, אין לתובעים להלין על עצמם, משיצרו עובדה מוגמרת בהפחתת מחיר המכירה, עת הזדרזו למכור את הדירה בתקופה שבה הסכימו במסגרת התובענה הנדונה למינוי מומחה שיכריע בשאלת מהות הליקוי, ומשקבעו בחוזה מכירת הבית כי אם לא תוגש חוות-דעת המומחה תוך 30 יום יקוזז ממחיר הנכס סכום כה ניכר של 17,500 דולר; וזאת עוד בטרם קיבלו את הסכמת המומחה למינוי ומבלי שדיווחו לנתבעים על החוזה ותנאיו. בנסיבות אלו - של עריכת הסכם המכירה, עיתויו ותנאיו, ונוכח העובדה שהסכום של 17,500 דולר אינו משקף כלל ועיקר את עלות תיקון הליקוי - אין כל בסיס והצדקה לחייב את הנתבעים בפיצוי התובעים בסכום האמור שהופחת על-ידם ממחיר מכירת הבית."

5.5 חדירת רטיבות ממספר מוקדים
ב- ת"א (יר') 1180/94 {יגאל חקק ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ ואח', תק-של 2008(3), 1514 (09.07.2008)} נקבע:

"פטל מסר שתי חוות-דעת. הערכתו בדבר שיעור ירידת הערך של 15% לא השתנתה, אף כי מספר מוקדי הרטיבות בדירה פחת משבעה לשלושה. פטל הסביר לעניין זה כי לא מספר המוקדים הוא שגורם לירידת הערך, אלא בעיית הרטיבות אשר לא נפתרה לגמרי (עמוד 29, שורה 30). המומחה הסביר, כי אדם שאומרים לו שיש רטיבות של שנים, לא יקנה את הדירה, ולכן ירידת הערך אינה מצטמצמת (עמוד 30, שורות 8 - 10). הסבר זה אינו בלתי-סביר על-פניו. עם-זאת, אין בכך כדי להצדיק קבלת הערכתו של פטל לעניין שיעור ירידת הערך, כפי שיוסבר להלן.

84. הנתבעת טוענת כי חוות-הדעת אינה מבוססת, הואיל והמומחה יוצא מהנחה שבוצעו תיקונים חוזרים ונשנים אשר לא צלחו, בעוד שלא נעשה כל ניסיון לתקן את הקיר המפריד. עמדת הנתבעת היא, כי ליקויי הרטיבות בדירת התובעים הם ליקויים הניתנים לתיקון. לשיטתה, במצב זה מתן פיצוי הן בגין עלות התיקון, והן בגין ירידת ערך, פירושה פיצוי כפל.

85. (א) דין טענה זו להידחות. סוגיה דומה נדונה ב- רע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4), 70. באותה פרשה דן בית-המשפט בשאלת ירידת הערך של מכונית, אשר עברה תאונה. בית-המשפט קבע, כי גם אם מכונית כזו תוקנה, הרי שבשל היותה חשודה כפגומה על-ידי הקונים הפוטנציאליים, יש בכך כדי להביא לירידת ערך. לדברי כב' הנשיא שמגר:

'ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות את תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסתטיות שבו... השחיקה בערך הנכס על רקע עבר תאונתי נובעת מדעת הבריות כי עצם העבר הנ'ל פוגם בתועלת - בכוח שתופק מן הנכס ומשמישותו... בעיני הציבור הרחב, היינו לא רק בעיני בעל רכב קונקרטי, רכב שעבר תאונה חשוד כנגוע בתקלות סמויות, ועל-כן, מוערך פחות למרות שאין סדקים על פניו. זהו ההבדל בין רכב שעבר את פגעיה הפיזיים של התאונה, אף אם תוקן, לבין רכב שנותר במצבו הכללי כפי שיצא מבית החרושת. הנזק האמור אינו 'אמורפי' ואינו 'לכאורי' ואינו 'עתידי' כטענת המערערים. הוא מוחשי וממשי ו-'על אתרי'.... נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים נכס חזרה למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית, המדובר על 'כאילו', ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם. ייתכן, והביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד. אך הנזק עצמו - כבר נגרם. הוא בר-כימות בשקלים ואגורות.'
(בעמודים 79 - 80 לפסק-הדין)

(ב) דברים אלה יפים, בשינויים המחוייבים, גם למקרה שבפניי. בדירת התובעים היתה שורה של בעיות רטיבות. חלקן אינן קיימות עוד. חלקן קיימות. יתכן, כי ייפתרו. עם-זאת, העובדה כי במשך פרק זמן של קרוב ל - 17 שנים מאז נכנסו התובעים לדירה, לא נפתרו אותן בעיות, היא נתון בעל חשיבות. קונה פוטנציאלי ייחס לעובדה זו משקל. קיים סיכוי סביר, כי אפילו אם בעת שיתעניין ברכישת הדירה לא יהיו בה רטיבויות פעילות, עובדה זו תפחית את ערכה של הדירה בעיניו. לפחות כל עוד לא יחלפו מספר שנים, בהם הדירה תהיה יבשה לחלוטין, צפוי כי עננה זו תרבוץ מעליה. צפוי, כי הדירה תתוייג, על-ידי קונים בכוח, כדירה אשר סבלה מנגעי רטיבות שלא נפתרו משך שנים רבות, ואשר אין ודאות בדבר פתרונם המוחלט.

(ג) ברוח זו פסק בית-המשפט העליון ב- ע"א 4445/90 עמיגור נ' מאיוסט, דינים עליון לד 611. באותו עניין נדונה שאלת ירידת הערך של דירה, אשר בוצעו בה תיקונים שונים. כב' השופט זמיר פסק כי "חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו.'
(בפסקה 14 לפסק-הדין). דברים אלה יפים במישרין למקרה שבפניי.

(ד) לא נעלם מעיני פסק-דינו של בית-המשפט העליון ב- ע"א 5068/91 רמט נ' זעפרני, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.10.96) אליו מפנה שיכון עובדים. עיינתי בפסק-הדין. המדובר בפסק-דין קצרצר, האוחז כחצי עמוד. כל שנקבע בו, לעניין שבפניי, הוא כי "יש לתקן את פסק-הדין על-ידי ביטול החיוב בגין ירידת ערך של הדירות ואנו מורים כן. המשיבים קיבלו פיצוי מלא לשם תיקון כל הפגמים, ולא עולה מחוות-דעת המומחה, תשתית ראויה לקבוע על-פיה ירידת ערך". אין בפסק-הדין פירוט כלשהו לעניין חוות-הדעת הנזכרת בו. ממילא, לא ניתן להסיק ממנו מסקנה ברורה לעניין שבפניי. על-אחת-כמה-וכמה, שקשה ללמוד ממנו, בנסיבות המתוארות, על כוונה לפסוק הלכה כללית וגורפת, כפי שטוענת לה שיכון עובדים. כך התפרש גם פסק-הדין בדיון הנוסף (דנ"א 7735/96 זעפרני נ' רמט בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.97)), שם נפסק כי עניינו של פסק-הדין בקיומה של תשתית ראייתית לירידת ערך. הא ותו לא. לכך יש להוסיף, כי פסק-הדין בעניין רמט ניתן ביום 17.10.96, יותר משנתיים לאחר פסקי-הדין בעניין עמיגור הנ"ל (שניתן ביום 17.04.94) ובעניין מוריאנו (שניתן ביום 18.08.94). אי-ההתייחסות להלכות שנפסקו באותן פרשות, בנסיבות אלה, נוטה ללמד כי בית-המשפט העליון לא התכוון לסטות, בפרשת רמט, מן ההלכה שנפסקה בהן.

(ה) ניתן לסכם ולומר, כי פסקי-הדין בעניין מוריאנו ועמיגור מצביעים על עמדה נורמטיבית ברורה, סדורה ועקבית בסוגיה שבמחלוקת. במצב המתואר, אין לי קושי לקבוע, כי הלכתו של בית-המשפט העליון, אשר לאורה עלי לפעול (סעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה) היא ההלכה שנפסקה בפרשות אלה.
התובענות דנן. התובעים טענו לליקויים בכל אחת מהדירות, לירידת ערך הדירות, לליקויים ברכוש המשותף, הפרת חוזה מכר מחסן, נזקים, עגמת... בתצהירו כי הכיר בקיומם של ליקויים מסויימים בדירות התובעים, וכן בירידת ערכן של הדירות, אולם לא בסדרי הגודל המדוברים. אינני מקבל חוות-דעתו של השמאי אירני, שבה תומך כאמור גם המהנדס פריידלין, לפיה אם ליקויי הרטיבות והעיבוי ניתנים לתיקון בדרך המתוארת בחוות-דעתו של המהנדס פריידלין אין הצדקה לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך דירותיהם, ואינני מקבל דעתו שיהיה בכך משום "פיצוי כפול" לפצות את התובעים גם בגין עלות התיקונים שיבוצעו על-ידם וגם בגין ירידת ערך דירותיהם. קונה סביר שירצה לקנות דירה, גם אם מסיבותיו יעדיף לקנות דירה במקום מגוריהם של התובעים, יירתע מקניית דירה שיש בה תופעות של רטיבות ועיבוי כפי שנראו על-ידי המהנדס פריידלין וכפי שנראות בתמונות שצורפו לתצהירי התובעים, וזאת גם לאחר שהנתבעת תיקנה את הליקויים בתום שנת הבדק ולאחר הגשת התביעה וקבלת חוות-הדעת של המהנדס ברגמן. כך יעשה הקונה הסביר אם ידע שתופעות הרטיבות והעיבוי חזרו על עצמן בתקופות החורף, גם לאחר ביצוע תיקונים על-ידי הנתבעת. בנסיבות אלה ייאלצו התובעים למכור את דירותיהם בתמורה נמוכה מזו שהיו מקבלים אלמלא ליקויי הבניה שגרמו לרטיבות ולעיבוי או שתידרש להם תקופה ארוכה יותר עד שיצליחו למכור את דירותיהם כשוויין בשוק ביום המכירה. ב- ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', וערעור שכנגד, תק-על 94(2), 674, 681 (1994), סעיף 14, נקבע:

"'פיצוי כפול. המערערת טוענת כי בית-המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא.

ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק-הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה.

שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו." ב- פס"ד איפרגן, קבעה כב' השופטת ד"ר פלפל בסוף סעיף ה' לפסק-דינה, לאחר שסקרה פסיקה קודמת, כי:

'אלמלא הבניה הלקויה היו הדיירים מקבלים דירות תקינות ובעלות ערך שוק ידוע.

אם יוכח שהבניה היתה לקויה - ברור שהם צריכים לקבל פיצוי בגין התיקונים. אם יוכח שלמרות התיקונים המושלמים היתה ירידת ערך - אזי גם ירידת הערך צריכה להיות משולמת להם במסגרת החזרת המצב לקדמותו.

אם יוכח שהתיקונים לא היו מושלמים - אזי ודאי וודאי שירידת הערך מצטרפת לסכום הפיצוי בגין תיקון הליקויים.

אם כך האמור בדיני הנזיקין בהם הכלל המנחה הוא כאמור "השבת המצב לקדמותו" לא כל שכן בדיני החוזים שמטרתם ביצוע מדוייק של החוזה, וכשזה הופר, העמדת הנפגע במצב כאילו קויים החוזה; שהרי להבדיל מדיני הנזיקין שם המפגש בין הצדדים נובע מאקט לא רצוני לפחות של אחד הצדדים, בדיני חוזים עסקינן במפגש רצונות שנועד להיטיב עם שני הצדדים, ועל-כן יש לפצות את הצד הנפגע מהפרה אשר שללה ממנו הטבה זו בערך ההטבה הצפויה.'
(ראה גם עמ' 12 לפסק-הדין ב- ת"א (ת"א) 1159/92 שטסל ואח' נ' אשדר בע"מ, שדן בירידת ערך דירה בגין ליקויי רטיבות; פסק-דינו של כב' השופט ברנר ב- ת"א (יר') 884/91 בריברום נ' רמט בע"מ לא פורסם, וצוטט בסעיף 41 לסיכומי בא-כוח התובעים; ופסק-דינו של כב' השופט ד' חשין ב- ת"א 379/92 לושינסקי נ' רמט בע"מ, תק-מח 99(1), 2336 (1999), שדן אף הוא בירידת ערך בגין ליקויי רטיבות)
29. חרף האמור לעיל, אינני מקבל עתירת בא-כוח התובעים בסעיף 48 לסיכומיו לפסוק לתובעים 4-1, 14-7 ו- 20 את הסכומים המופיעים בסעיף 10 לחוות-הדעת ת/1 כפיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם, שכן אינני מקבל את חוות-דעתו של השמא מנצבך כי ירידת ערך דירותיהם של התובעים הנ"ל היא בשיעור 15% משווי הדירות ובאחוזים נגזרים משיעור זה בהתאם לחומרת הליקויים. מסעיף 10 לחוות-דעתו של השמאי מנצבך, כפי שהוסבר בעדותו, עולה שמנצבך קבע לדירתם של התובעים 9 ו-10 ירידת ערך בשיעור של 15% משווי דירתם, וזאת על-סמך עלות תיקון הליקויים בדירתם כפי שנקבעה בחוות -דעתו של המהנדס ברגמן מטעם התובעים. בעדותו אמר מנצבך כי חוות-דעתו לא השתנתה לאור חוות-דעתו של המהנדס פריידלין והדבר בא לביטוי בחוות-דעתו השניה של מנצבך ת/1א'.
אינני מקבל את עמדתו של השמאי מנצבך בעניין זה שכן גם אם אין צורך בהתאמה מלאה בין עלות תיקון הליקויים לשיעור ירידת הערך של הדירה, הרי עלות תיקון הליקויים מלמדת על חומרתם ועל האפשרות של תיקונם המושלם, אשר יש להם השלכה ישירה על שיעור ירידת הערך.
עמדתו הנ"ל של השמאי מנצבך סותרת את עמדתו כאשר לא קבע ירידת ערך של דירות התובעים 6-5 ו- 19-18, מאחר והמהנדס פריידלין לא קבע עלות תיקונים בגין ליקויי רטיבות בהן. אינני מקבל את קביעתו של השמאי מנצבך גם לאור העובדה שעלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירות התובעים בפס"ד איפרגן, על-פי חוות-דעתו של המהנדס ברגמן מטעם התובעים, שהתקבלה על-ידי בית-המשפט המחוזי ב-פס"ד איפרגן (בין 4,900 דולר ל- 1,900 דולר של ארה"ב), גבוהה מעלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירות התובעים כפי שנקבעה בחוות-דעתו של המהנדס פריידלין.
30. אינני מקבל טענת בא-כוח הנתבעת שיש להפחית מעלויות תיקון ליקויי הרטיבות, כמו גם משיעור ירידת ערך דירותיהם של התובעים הנ"ל בגין ליקויי הרטיבות, מאחר והתובעים לא פעלו על-פי ההנחיות שקיבלו מהמהנדס סימציס על -מנת למנוע את תופעות הרטיבות והעיבוי.
ב- פס"ד איפרגן הפחית בית-המשפט המחוזי רבע מהפיצוי בגין עלות תיקון ליקויי הרטיבות ורבע משיעור ירידת ערך הדירות מאחר והתובעים שם נהגו כמו התובעים הנ"ל שבפניי, אך בית-המשפט העליון ב- ע"א 5517/97 פיצה את התובעים על מלוא הנזק לאחר שביטל את ההפחתה הנ"ל.
אני מקבל כמהימנה את הערכת שווי הדירות, כמו דירותיהם של התובעים הנ"ל ללא הליקויים, כפי שנקבעה בסעיף 9.10 לחוות-דעתו של השמאי מנצבך, שכן השיקולים שעומדים ביסוד ההערכה והנתונים ששימשו לו לקבלתה, כפי שהוסברו על-ידו בעדותו בעמ' 190-178 לא נסתרו בחקירתו-הנגדית או בחוות-דעתו ובעדותו של השמאי אירני.
31. לאור כל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הנ"ל בגין ירידת ערך דירותיהם את הסכומים דלקמן:
(א) תובעים 10,300 - 2-1 דולר של ארה"ב (8.66% משווי הדירה) - 45,876 ש"ח.
(ב) תובעים 10,000 - 4-3 דולר של ארה"ב (10% משווי הדירה) - 44,540 ש"ח.
(ג) תובעים 4,000 - 8-7 דולר של ארה"ב (3.33% משווי הדירה) - 17,816 ש"ח.
(ד) תובעים 13,330 - 10-9 דולר של ארה"ב (10% משווי הדירה) - 59,372 ש"ח.
(ה) תובעים 6,500 - 12-11 דולר של ארה"ב (6.6% משווי הדירה) - 28,951 ש"ח.
(ו) תובעים 8,000 - 14-13 דולר של ארה"ב (7.7% משווי הדירה) - 35,632 ש"ח.
(ז) תובעת 14,000 - 20 דולר של ארה"ב (9.3% משווי הדירה) - 62,356 ש"ח.
(ח) פיצוי בגין הוצאות ושכר-טרחת מומחים ועו"ד."

5.6 רטיבות בחדר שינה ובחדר דיור
ב- ת"א (יר') 164/93 {כהן פרי ואח' נ' רמט בע"מ, תק-מח 2004(1), 8670 (2004)} נקבע:

"אין מקום לחייב הנתבעת בפיצויים בגין ירידת ערך הדירה, כי תיקוני רטיבות כ- 20 שנה לאחר סיום הבניה בסדר גודל של 11,000 ש"ח, אינה עילה לירידת ערך הדירה. בחלק גדול מן הדירות, מבוצעים תיקונים בתחום הרטיבות במשך 20 שנה (ובמעט מאוד דירות לא בוצעו כל תיקוני רטיבות במשך שנים כה רבות), והדבר אינו מוריד מערכן - סיכום.

65. העולה מן האמור לעיל ביחס לדירת משפחת כהן הוא כי בדירה התגלו מספר מוקדי רטיבות, אך האחריות המוטלת על הנתבעת חלה רק על הרטיבות בחדר הדיור ובחדר השינה של ההורים, ובגין רטיבות זו על הנתבעת לשלם לתובע 1 עלות תיקונים בסך 11,000 ש"ח.

66. בא-כוח התובעים ביקש לחייב את הנתבעת גם בראשי נזק נוספים של עוגמת נפש וירידת ערך הדירה, ולכך הקדיש חלק משמעותי מסיכומיו, ואף הכביר באסמכתאות להוכחת זכאותם של התובעים לפיצויים בגין ראשי נזק אלה.

67. אף אם אקבל את גישת בא-כוח התובעים, ברמה העקרונית, בנסיבות שהוכחו ביחס לרטיבות הספציפית של חדר הדיור וחדר השינה של משפחת כהן, לא ראוי לחייב את הנתבעת מעבר לסך של 11,000 ש"ח הנ"ל.

מעבר לצורך אוסיף כי לפחות לעניין ראש הנזק של עוגמת נפש, לא יהיה זה מן הראוי לפצות את משפחת כהן בגין רטיבות שלא גרמה לה עוגמת נפש כלל ועיקר, שכן האיטום בוצע בשנת 1994 והרטיבות התגלתה בשנת 2000, כאשר משפחת כהן מכרה את הדירה עוד בשנת 1992. לעניין זה של עוגמת הנפש שנגרמה למשפחת אשר, אם נגרמה (בנושא זה לא הובאו ראיות), אחריות הנתבעת היא כלפי משפחת אשר (ראה את דברי פרופ' זמיר, כפי שהובאו בסיפא של פסקה 40 לעיל).

אין בדברים אלה סתירה למסקנתי לחייב את הנתבעת לפצות את התובע 1 בגין התיקונים עצמם, שכן התיקונים משקפים נזק חוזי, ואי-חיוב הפיצויים יגרום לנתבעת עשיית עושר ולא במשפט, שכן אם הדירה לא היתה נמכרת, היתה היא חייבת בפיצוי לכל הדיעות. לכן, אם הייתי פוטר את הנתבעת מלשלם פיצויים, עקב מכירה הדירה - נושא שאינו בשליטת הנתבעת - התוצאה היתה בלתי-צודקת ומעשירה את הנתבעת שלא כדין. בכל מקרה, אין מקום לחייב נתבעת בגין עוגמת נפש שכלל לא נגרמה לתובע 1.

68. אין מקום לחייב הנתבעת בפיצויים בגין ירידת ערך הדירה, כי תיקוני רטיבות כ -20 שנה לאחר סיום הבניה בסדר גודל של 11,000 ש"ח, אינה עילה לירידת ערך הדירה. בחלק גדול מן הדירות, מבוצעים תיקונים בתחום הרטיבות במשך 20 שנה (ובמעט מאוד דירות לא בוצעו כל תיקוני רטיבות במשך שנים כה רבות), והדבר אינו מוריד מערכן.

69. לפיכך, הסכום היחיד שעל הנתבעת לשלם לתובע 1 בגין הרטיבות הוא 11,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 21.2.00 ועד ליום התשלום בפועל."

6. ליקויי בניה ישפיעו כך או אחרת על שווי התמורה שיקבל עבור הדירה
ב- ע"א 5602/03 {אבי ושרה סגל ואח' (המערערים בעא 5602/03 והמשיבים 1 בע"א 8028/03 וב- ע"א 7280/03) נ' שיכון ופתוח לישראל בעמ (המשיבה 1 ב- ע"א 5602/03, המשיבה 2 ב- ע"א 8028/03, תק-על 2005(1), 2774 (28.02.2005)} נקבע:

"רוכש אשר בדירה שנמסרה לחזקתו נתגלו ליקויי בניה או אי-התאמות אחרות, קיבל ממכר פגום בתמורה לכספו. ההנחה הרעיונית היא כי סביר שליקויי הבניה ישפיעו במידה זו או אחרת על ערך הדירות ועל התמורה שיקבל בעל דירה בעת שיבקש למכרה (ע"א 472/95 זלוצ'ין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2), 858, 865-864 (1996))."

7. ליקויי בניה שנותרו לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך
ב- ע"א 4445/90 וערעור שכנגד {"עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39 אח' (המערערים בערעור שכנגד), תק-על 94(2), 674 (1994)} נדון ערעור מצד חברת עמיגור, ניהול נכסים בע"מ, על פסק-דין המחייב אותה בתשלום פיצויים בגין ליקויים שנתגלו בדירות אשר מכרה לאנשים שונים וערעור שכנגד מצד המשיבים, שלא נחה דעתם משיעור הפיצויים שנפסקו להם באותו פסק-דין. נקבע כי:

"פיצוי כפול. המערערת טוענת כי בית-המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא. ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק-הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה.

שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו."

8. ליקויים הניתנים לתיקון - פיצוי בגין הליקויים וגם בגין ירידת ערך
ב- ת"א (יר') 884/91 {בריברום מנחם נ' רמט (טרם פורסם}, סוקר כב' השופט ברנר את הסוגיה:

"הסוגיה המשפטית העיקרית השנויה במחלוקת בתביעה זו היא שאלת ירידת ערכן של הדירות. ניתן למקד את המחלוקת בעניין הנדון בשאלה העקרונית - האם בעל דירה, שבה ישנם ליקויים הניתנים לתיקון, יכול שיהא זכאי הן לפיצוי בגין הליקויים והן לפיצוי עבור ירידת ערך דירתו. ניראה לי כי אין הכרח לראות במקרה זה את הפיצוי עבור ירידת הערך כפיצוי כפול.

ראשית, יש לזכור, כי ענייננו בדירות שנבנו לפני למעלה מ- 10 שנים, וכי מאז ועד היום קיימים בדירות ליקויים בלתי-מבוטלים אשר מפעל לפעם מתוקנים על-ידי הנתבעת. אין ספק, כי אדם המעוניין לרכוש דירה באזור הספציפי בו ממוקמות הדירות יקח בחשבון עובדה זו, וכי הדבר עשוי להשפיע על מידת הביקוש לדירות הנדונות, ואף על מחירן. קונה כאמור יעדיף לרכוש דירה אחרת באותו אזור, שאין לה "היסטוריה" של תיקונים, וזאת למרות שמחיר הדירה מתוקנת שכזו יהא, מן הסתם, נמוך יותר. דירה בעלת עבר מתמשך של תיקונים ושל ליקויים, דומה שניתן, בכפוף לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, לומר ש"יצא עליה קול" ונראה שיש להכיר בקיומו של אלמנט פסיכולוגי המשפיע אף על ערכה בשוק: "... חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך. הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו" (ע"א 4445/90 עמיגור נ' מאיוסט, תק-על 94(2), 674 (1994)).

שנית, מקובלת עלי טענת ב"כ התובעים, לפיה ברגע שיעמידו התובעים את דירותיהם למכירה יחובו בחובת גילוי לקונים בדבר הליקויים והפגמים שהיו בדירה, גם אם אלה תוקנו כבר. מבחינה זו אינני מקבל את עמדת הנתבעים והשמאים מטעמם, המבקשים להיבנות מן הטענה שדירות התובעים 5 ו- 6 והתובעים 13 ו- 14 וכן דירות סמוכות לדירות נשוא התביעה נמכרו במחירים מלאים.

לא זו בלבד שהשאלה מהו מחיר מלא של דירה הינה שאלה התלויה בפרמטרים רבים, כגון מצב הדירה, מצב השוק ומידת רצונם של כל אחד מהצדדים לעסקה, הרי שאין להקל ולהשלים עם מצב בו מוליך מוכר הדירה את הקונה שולל, בהסתמכו על כך שהפגמים שבדירה אינם נראים כולם לעין. במיוחד אמורים הדברים לגבי מצב דוגמת זה שבמכירת דירות התובעים 5, 6, 13 ו- 14, שם היו בידי המוכרים דוחות וחוות-דעת מקצועיות בדבר הליקויים. וראה ע"א 246/70: "... לנו נראה שבכלל אין להתחשב באפשרות תיאורטית זו שמא ביום מן הימים יימצא קונה שיסכים לשלם יותר משווייה האמיתי של הדירה בשל מראה החיצוני המניח את הדעת. לדעתנו, קנה המידה הוא לא קונה פוטנציאלי העלול אי פעם להתפתות לשלם מעל ערכה הממשי של הדירה, אלא קונה בשוק החופשי היודע את אשר לפניו וקונה דבר לפי שוויו האמיתי ביום הקובע" (ע"א 246/70 גרינגרט נ' זילברמן, פ"ד כה(1), 169, 171). וכן: "עקרון תום-הלב העביר מן העולם את הנוסחה הישנה "יזהר הקונה". מוכר היודע על פגם נסתרר בממכרו שהקונה אינו מסוגל לדעת עליו ואינו מגלה זאת לקונה, הרי הוא חוטא לעקרון המשא-ומתן בתום-לב" (ת"א 469/88 זעפרני נסים ואח' נ' רמט בע"מ, עמ' 26)."