פסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך" בתביעות ליקויי בניה
הפרקים שבספר:
- כללי - מבוא
- דיני החוזים
- דיני הרשלנות
- "ירידת ערך" - הגדרה ומהות
- שמאי ושמאות
- קביעת שווי למטרות שונות
- נתונים ראשוניים המשפיעים על שווי המקרקעין
- שיטות ההערכה השונות של שווים של מקרקעין
- שיקולי בית - המשפט בקביעת הפיצוי בגין ירידת ערך
- ירידת ערך פסיכולוגית
- גישות בתי-המשפט לנושא ירידת ערך - היסטוריה וביקורת
- המומחה וחוות-הדעת - מבוא
- מומחה מטעם בית-המשפט
- פסילת חוות - דעת מומחה ומומחה בית-משפט
- הודעה על רצון לחקור מומחה שהגיש חוות-דעת
- בקשת הוראות
- חוות - דעת מומחה שמינה בית-המשפט ושליחת שאלות הבהרה
- תיקון כתב טענות עקב חוות - דעת מומחה
- אי-קיום התקנות
- חוות-דעת מומחה בראי פקודת הראיות
- ליקויי הבניה והפיצוי בגין ירידת ערך - מבוא
- ליקויים שהורתם היא בתקופה הטרום חוזית וביחסים הטרום חוזיים
- ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה
- ליקויי בניה שניתנים לתיקון ופיצוי בגין ירידת ערך
- פסיקת בית-המשפט העליון
- פסיקת בית-המשפט המחוזי
- פסיקת בית-המשפט השלום
גישות בתי-המשפט לנושא ירידת ערך - היסטוריה וביקורת
כפי שיפורט להלן רבה המבוכה בנושא ירידת ערך. לעיתים מערבים בתי-המשפט וכורכים ירידת ערך בעוגמת נפש! כך ממש {ראה למשל ע"א 585/86 נחמיאס נ' דרוקר (טרם פורסם); ת"א 9342/87 פרינד נ' אליאב (טרם פרוסם)}.בהתייחס לפסק-דין ברקן {ע"א (יר') 68/85 סולל בונה נ' נמרוד ושולמית ברקן (טרם פורסם)} בנושא ירידת ערך עקב גובה נחות מהמינימום בתקנות אומרת כב' השופטת פלפל:
"הכיצד אפשר "לאמץ" חוות דעת מומחה שם ואז למקרה הנוכחי? נפלאה ממני התובעים לא הוכיחו את ירידת הערך, ברם אהיה נכונה לקחת נתון זה כחלק ממערך השיקולים בקביעת עוגמת נפש."
אולי כאן המקום לעקוב אחר התפתחות הפסיקה בנושא ירידת ערך עקב הפחתת גובה מהמינימום הקבוע בתקנות, כדוגמא לחוסר עקביות משפטית-שמאית.
בעניין ברקן נקבעה סקלה של ירידת ערך עקב הקטנת גובה דירה על בסיס חוות-דעתו של שמאי מקרקעין. הטבלה נבנתה על בסיס הקביעה שמחסן ערכו %45 מערך דירה, אולם בית-משפט השלום סטה מקביעת השמאי המוסכם ובית-המשפט בפסק-דינו בערעור ביטל סטיה זו ובערעור נקבע גם שסטיה מותרת של %2 אינה מתייחסת לסטיה על עולה על שיעור זה.
ב- ת"א 858/85 (יר') {חסון נ' יובל גד, (טרם פורסם)} קבע בית המשפט, כי באומדן האמור לעיל יש לחשב גובה ממוצע ועל פיו לקבוע את ירידת הערך אולם מאחר והחישוב לא נסמך על חוות-דעת שמאית, ולא הותאם החישוב לנסיבות המקרה החדש סירב בית-המשפט לפסוק ירידת ערך עקב פחיתת גובה.
ב- ת"א (יר') 469/88 {זעפרני נ' רמט (טרם פורסם)} קבע כב' השופט טל שאפילו עובי ציפוי התקרה לא יילקח בחשבון הגובה, דהיינו, מודדים מפני הצפוי עד לפני הרצפה, ואם אין הגובה מספיק יש לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך, וזאת בגזרה שווה מ- ע"א 101/88 {אנדרס נ' אילוז, פ"ד מד(2), 582} שם נקבע מפי כב' השופט לוין:
"לרוכש אין כל עניין במידות מבלוק לבלוק... יש להבין שמדובר בתוכנית המראה דירה כפי שקונה צריך לקבל אותה."
ניתן לראות באמור לעיל, כיצד ניסיון לאמץ קריטריונים שמאים לליקויים מוגדרים אינו עולה יפה בבית-המשפט, ואנו עדים לחוות-דעת שמאיות שונות בגין ליקויים דומים, הרחוקים מזרח ממערב.
לדוגמא, במקרה המסויים שמאי בית-המשפט פסק בגין מזקף ראש נמוך סך של 1,200 ש"ח בעוד ששמאי בית-משפט שני פסק סכום העולה פי עשר מכך במקרה זהה.
בגין ליקויי רטיבות, ניתן לראות פסיקות שונות של שמאים לגבי מקרים דומים.
בשנים האחרונות אנו עדים לנדבך נוסף של פיצויים בגין ירידת ערך, דהיינו ירידת ערך תוצאתית:
ב- ת"א 469/88 (יר') {זעפרני נ' רמט (טרם פורסם)} משווה כב' השופט טל את הדירה הפגומה למכונית:
"לכן מקבל בעל המכונית שניזוקה פיצוי על פחות ערכה בנוסף על עלות התיקון ואין כאן פיצוי כפול. הוא הדין לפגם רטיבות בדירה, שתמיד יחשוש הקונה פן ישוב הנגע."
למעשה הלכה זו או דומה לה היתה קיימת מזה זמן:
ב- ע"א 246/70 {גריגרט נ' זילברמן, פ"ד כה(1), 169} אלא שהלכה זו שקבעה ירידת ערך בגין ליקויים קיימים, אולם נקבע בפסק-דין מבחן שהנזק בגינו תובעים הוא לא בגין מחיר דירה פחות שיקבל מקונה פוטנציאלי אלא המבחן הוא מה שווי הדירה שקיבלו הקונים.
הלכה כאמור לעיל, נפסקה גם על-ידי כב' השופט בזק ב- ת"א 26/86 (יר') {ממן ואח' נ' שכון עובדים (טרם פורסם)} שם נקבע:
"ירידת ערך זו תוסיף להתקיים גם לאחר שיבוצעו התיקונים כמפורט לעיל, עקב השם הרע שיצא לדירות אלה, יעבור זמן ניכר לאחר התיקונים עד שיישכח השם הרע והדירה תחזור לערכה האמיתי."
ב- ע"א 4445/90 {עמיגור נ' מאויסט (טרם פורסם)} מסכם כב' השופט זמיר באומרו:
"הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק-הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם, על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים, נזק כזה הוא בר פיצוי, עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו."
לסיכום:
1. למעשה אנו עדים להתפתחות הפסיקה והחקיקה ההולכת ומקפידה ומחמירה עם הקבלנים, תוך העדפה ברורה של רוכשי הדירות.
2. יחד-עם-זאת קימת בעיתיות ואי-אחידות בנושא הספציפי של סטנדרטיזציה של קביעות שמאיות, או ליתר דיוק קביעת קריטריונים, שניתן לשמש בנושא הקשר שבין הליקוי ובין ירידת ערכה של הדירה.
3. אין היום כל אחידות בפסיקה בנושא זה ואפילו אי-אפשר לגזור גזירה שווה מתקדימים כמו בענפי המשפט האחרים לגבי גובה הפיצוי כפי שראינו בדוגמא של קביעת ירידת ערך לגבי גובה נמוך.
4. הייתי ממליץ ומקווה כי השמאים יגבשו כללי מקצוע כאמור לעיל שיאפשרו ככל האפשר אמות-מידה אחידות או מבחנים לגבי אלו על-מנת שניתן יהא לשום בצורה צודקת ואחידה ליקויים אלו ותוצאותיהן.