ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה

1. מבוא
סקירת ההלכה הפסוקה תצביע על ליקויי הבניה שבית-המשפט קבע בנסיבות המקרה הספציפי שלא ניתן לתקנם. אולם לא כל ליקוי שלא ניתן לתיקון יש בו כדי להשפיע על ירידת הערך של הדירה או להביא לפסיקת פיצוי בשל ירידת ערך. כל מקרה נבדק לפי נסיבותיו כאשר בית-המשפט ישקול, בין היתר, את היקף הליקויים הללו, פריסתם בדירה, האפשרות שליקויים אלה יחמירו ברבות ההימים עקב בלאי סביר ועוד. כל כן בהיעדר פסיקה עקבית וחד-משמעית אין מנוס אלא לבחון את הסוגיה באספקלריה של פסיקות בתי-המשפט, תוך אבחנה בין המקרים השונים, צבין אותם מקרים בהם נפסק הפיצוי בגין ירידת הערך ואלה שלא.

2. קומת חניה בגובה נמוך מן התקן - אי-התאמה ברכוש המשותף - הנציגות כתובעת
ב- ת"א (פ"ת) 12380-12-11 {דיירי הבית ברח' שטמפפר 38 פתח תקוה נ' ר.מ. הדר יזום והשקעות בע"מ, תק-של 2014(4), 13824 (19.10.2014)} נדונה תביעה שעניינה ליקויי בניה ואי-התאמה ברכוש המשותף, של הבית המצוי ברחוב שטמפפר 38, פתח תקווה. נציגות חברי "ועד הבית", התובעת עתרה בתביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף ולפיצוי בגין אי-התאמות ביחס למפרט אליו התחייבה הנתבעת. סכום התביעה הועמד על-סך 400,000 ש"ח. בית-המשפט קבע כי:

"עיקר טענות נציגות ועד הבית:
2. הנתבעת בנתה, בעצמה או באמצעות קבלן מטעמה, את הבית המשותף ברחוב שטמפפר 38, פתח תקווה (להלן: "הבית"). הבית כולל 13 דירות מגורים בחמש קומות. במהלך שנת 2009 מכרה הנתבעת לדיירי הבית את יחידות הדיור ואת הרכוש המשותף שצמוד להן.

3. לאחר קבלת החזקה ברכוש המשותף, התגלו לדיירים ליקויים רבים. בנוסף, נתגלו אי-התאמות ביחס למפרט הטכני לו התחייבה הנתבעת. עיקר אי-ההתאמה נוגעת לאי-חיפוי שלושה קירות חיצוניים באבני פסיפס. בנוסף, נגרמה לרכוש המשותף ירידת ערך בגין בניית קומת חניה בגובה הנמוך מהתקן, דבר שמונע כניסת רכבים גבוהים.

4. הואיל והנתבעת לא תיקנה ליקויים אלה ולא השלימה את הנדרש ממנה, עליה לפצות את נציגות ועד הבית בגובה הליקויים ואי-ההתאמות ברכוש המשותף.

מיקר טענות הנתבעת:
5. הבית לא נרשם כבית משותף וממילא לא מונתה לו נציגות כדין. הואיל והתביעה לא הוגשה בשם כלל הדיירים, אלא רק בשם "ועד הבית" באמצעות שלושה דיירים בלבד, דינה להידחות.

6. חלק מהדירות נמכרו לדיירים שלא על-ידי הנתבעת. במקרים אלה, קיים שוני במפרט הטכני שצורף להסכמי המכר. הנתבעת לא התחייבה למפרט טכני שכולל חיפוי פסיפס או שיש בציפוי קירות החוץ. מכאן שאין להשית עליה עלות אי-התאמה זו.

7. הנתבעת תיקנה את כל ליקויי הבניה אשר נדרשו ממנה בסיכום פגישה עם הדיירים. הליקויים הנוספים הנטענים בכתב התביעה חורגים מההסכמות שבין הצדדים.

8. לנוכח מהות התביעה מונה מומחה מטעם בית-המשפט, אינג' ושמאי מקרקעין אייל שנהב (להלן: "המומחה"). המומחה ערך חוות-דעת מפורטת וממצה, בה התייחס לטענות הצדדים ביחס לליקויי הבניה ולירידת הערך בגינם.

9. בתמצית, מצא המומחה שקיימים ליקויי בניה ברכוש המשותף ובשטחים המשותפים בהיקף העולה לכדי סך 165,440 ש"ח, שכוללים פיקוח הנדסי (ואינם כוללים מע"מ). המומחה הותיר להכרעה עובדתית רכיב משמעותי, בהיקף 150,000 ש"ח, זאת ביחס לסוג חיפוי הקירות החיצוניים של הבית. המומחה מצא כי נגרמה לרכוש המשותף ירידת ערך בסך 13,000 ש"ח בגין גובה קומת החניה, שאינו ניתן לתיקון.

10. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מטעם התובעים: מר יצחק סאלם. בנוסף, התייצב לחקירה מר אורי יום טוב, אולם הנתבעת ויתרה על חקירתו.

מטעם הנתבעת: מר דותן שבת.

הצדדים ויתרו על חקירתו של המומחה.

דיון והכרעה:
11. כפי שעלה מתצהירו של מר יום טוב, מאז רכישת הדירות נתגלו ליקויים רבים, שאלה עיקרם:

א. רטיבות קשה בחדר המדרגות.

ב. בעיות בחשמל בחדר המדרגות ובחניה.

ג. שקיעת ריצוף באזור החניה והצפות בשל בעיית שיפוע.

ד. חלודה במעקות המרפסות.

ה. הבניין לא חופה בפסיפס מכל הצדדים אלא רק בחזיתו. ביתר הקירות החיצוניים בוצע "שליכט" בצבעים לא אחידים.

ו. בניית חניה הנמוכה מהתקן באופן שמונע כניסת רכבים גבוהים.
(סעיף 5 לת/1)

12. מר סאלם בעדותו לפניי הדגיש שדרישות לתיקון הליקויים לא נענו:

'הוא נעלם. בשנה הראשונה שהייתי בתוך הבניין, הקבלן נעלם. לא ראינו אותו בכלל...'
(פר' עמ' 13 ש' 31)

13. בנסיבות אלה פנתה נציגות ועד הבית לסיוע האגודה לתרבות הדיור, אשר קישרה אותה לעו"ד מישל חזן. בעקבות התערבותו של עו"ד חזן, נערך מכתב אשר בו העלה עו"ד חזן את טענות נציגות ועד הבית ביחס לליקויי בניה ברכוש המשותף (נספח א' לנ/2).

14. מר סאלם הסביר בעדותו לפניי, שהמכתב לא מיצה את טענות נציגות ועד הבית:

'ש. במכתב זה למעשה הועלו כל הנקודות שסוכמו בפגישה עם הנתבעת. האם נכון.
ת. מה לעשות. לא. עלו כל הנקודות.
ש. למה לא.
ת. הוא אמר שנפגשנו בפעם הראשונה שיתחילו לתקן ונפגש עד שיגמרו את כל הליקויים ויתקנו...
...

ת. לא היה המשך, התיקונים לא תוקנו, אז לא היה המשך.'
(פר' עמ' 13 ש' 23-19; ש' 27)

15. מר שבת בתצהירו הציג את הדברים באופן שונה.
לגרסתו, לאחר אכלוס הדירות ולאחר משא-ומתן ממושך בין הצדדים, נערכה פגישה בנוכחות הדיירים ובא-כוחם דאז, עו"ד מישל חזן. סיכום הפגישה הועלה על הכתב במכתב מיום 15.05.2011 (נספח א' לנ/2). מכתב זה ממצה את טענות הדיירים ביחס לרכוש המשותף (סעיף 6-5 לת/2). הנתבעת מבחינתה, תיקנה את הליקויים ובכך מילאה את התחייבויותיה כלפי הדיירים.

16. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני מעדיף במחלוקת זו את גרסתו של מר סאלם.

ראשית, עיון בנוסח המכתב נספח א' אינו מלמד כי הוא ממצה את דרישות נציגות ועד הבית ביחס לליקויים ברכוש המשותף של הבית.

שנית, לא הוכח לפניי שהנתבעת אכן ביצעה את כל שהוטל עליה על-פי המכתב. גם תיעוד כגון יומני עבודה או תצלומים של התיקונים, לא הוצגו לפניי.
שלישית, כעולה מחוות-דעת המומחה, עליה לא חלקו הצדדים, נותרו ליקויים לא מעטים ברכוש המשותף. המומחה העריך את עלותם של ליקויים אלה בסך כ- 165,000 ש"ח.

רביעית, המכתב אינו מתייחס כלל לנושא אי-ההתאמה החוזית, בנושא חיפוי הקירות החיצוניים. בכך יש ללמד כי נציגות ועד הבית לא ראתה במכתב ככזה שממצה את טענותיה כלפי הנתבעת.

17. סיכומו-של-דבר, אני דוחה את טענת הנתבעת, כאילו המכתב מיום 15.5.2011 מיצה את טענות נציגות ועד הבית בגין הרכוש המשותף וכאילו הנתבעת מילאה את חלקה בהסדר בכך שתיקנה את אותם ליקויים.

18. כאמור, הנתבעת לא עמדה על חקירתו של המומחה ולא העלתה טענות כנגד ממצאיו. המומחה ערך חוות-דעת מפורטת וממצה ביחס לליקוי הבניה. חוות-דעתו של המומחה משתרעת על פני כ- 26 עמודים. המומחה נימק היטב את ממצאיו בגוף חוות-הדעת וליווה את ההנמקה בתמונות.

19. בנסיבות אלה, אני רואה לנכון להעניק לחוות-דעתו של המומחה משקל גבוה ביותר.

20. בסיכומיו, חלק בא-כוחה של הנתבעת על חבותה לגבי רכיב החיפוי הקרמי בלובי הקומתי שבקומות המגורים. לטענתו, מאחר שהליקוי לא נכלל במכתב ב"כ הדיירים מיום 15.05.2011 אין מקום להידרש אליו.

21. לאחר ששקלתי את טענה זו, אני רואה לנכון לדחותה.

כפי שכבר קבעתי המכתב אינו ממצה את טענות נציגות ועד הבית.

יתר-על-כן, המכתב מתייחס לטענות נציגות ועד הבית ביחס לליקויי בניה, אולם אינו מתייחס לטענות ביחס לאי-התאמה. על-פי חוות-הדעת (סעיף 8 לחוות-הדעת), לא בוצע חיפוי קרמי בלובי הקומתי, למעט סביב המעלית. להבנת המומחה, גובה החיפוי לא צויין במפרט ועל-כן יש לבצע חיפוי בגובה המקובל שהוא כ- 1.20 מ'. מכאן, שעסקינן בחריגה מסטנדרט מקובל של בניה ואין מדובר בתיקון פגם בבניה או במערכות הבית המשותף.

22. כעולה מחוות-דעתו של המומחה, עלות השלמת החיפוי הקומתי, הינה סך 37,000 ש"ח (ללא פיקוח הנדסי וללא מע"מ). מאחר שמדובר בחריגה מסטנדרט בניה מקובל, אני מקבל את ממצאיו של המומחה ומשית חיוב זה במלואו על הנתבעת.

23. הנתבעת לא חלקה על יתר הרכיבים לחוות-דעתו של המומחה (למעט רכיב החיפוי החיצוני). כפי שציינתי חוות-דעתו של המומחה מבוססת ולא נסתרה. על-כן, אני רואה לנכון לקבוע שעלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף שהינם באחריות הנתבעת, הינו סך 165,440 ש"ח, הכוללים פיקוח הנדסי, לתאריך 21.01.2013 (מועד חוות-הדעת). לסכום זה יתווסף מע"מ כדין (ע"א 1772/99 זלוצין נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ''ד נה(4), 203, 209 (2001)).

24. מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת לחיפוי החיצוני של הבית.

כפי שעלה מתצהירו של מר יום טוב, הבניין לא חופה בפסיפס מכל צדדיו, אלא רק בחזיתו (סעיף 5 (ה) לת/1). המחלוקת הינה איפוא, האם התחייבה הנתבעת לחיפוי חיצוני קשיח של פסיפס על כל הקירות החיצוניים של הבית.

25. לגרסת נציגות ועד הבית, במפרט הטכני שצורף לחוזה המכר, התחייבה הנתבעת לציפוי קירות חוץ:
'שיש/פסיפס (על-פי החלטת ועדה)'
(נספח א' לת/1)

26. הנתבעת לא חלקה על כך שחזיתו של הבניין חופתה בפסיפס ואילו יתר הקירות החיצוניים צופו ב"גלזורה גלאס שהינו שליכט צבעוני" (סעיף 20 לנ/2). אלא, שהנתבעת הסתמכה על נוסח ההסכם עם משפחת סאלם, ממנו עולה כי לא התחייבה כי כל הקירות יחופו בפסיפס, אלא שהתחייבות היתה כהאי לישנא:

'פסיפס בשילוב שליכט צבעוני' (על-פי החלטת ועדה).
(סעיף 2.11.2 לנ/1)

27. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ביחס למחלוקת זו, אני רואה לנכון להעדיף את עמדת הנתבעת.

ראשית, יש לזכור שנושא החיפוי החיצוני אינו מהווה "ליקוי בניה" אלא טענה לאי-התאמה, ביחס למפרט הטכני שצורף להסכמי המכר.

שנית, הנתבעת הציגה למר סאלם את הסכם המכר עליו חתמו הוא ורעייתו (נ/1). כעולה מהמפרט הטכני שצורף כנספח א' לחוזה המכר, התחייבה הנתבעת לחיפוי הקירות החיצוני של פסיפס בשילוב שליכט צבעוני. מכאן, שאין לפנינו התחייבות ברורה ביחס לחיפוי הבניין כולו בפסיפס.

שלישית, נציגות ועד הבית הסתמכה על הסכם עליו חתמו מר יום טוב ורעייתו. אלא, שמדובר בהסכם שנחתם על-ידי הנתבעת בנאמנות עבור צד שלישי - י.ש. פרנסיסקו בע"מ. כפי שעלה מעדותו של מר שבת, מדובר בצד שלישי שהיה חלק מבעלי המגרש (פר' עמ' 19 ש' 9-5).

רביעית, נציגות ועד הבית לא צירפה את כלל המפרטים הטכניים עליהם חתמו כלל הדיירים ובכך מנעו מבית-המשפט את מלוא הראיות הרלוונטיות בסוגיה מהותית זו.
28. בנסיבות אלה, אני קובע שנציגות ועד הבית לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח שהנתבעת אכן התחייבה לציפוי של כל הקירות החיצוניים בפסיפס.

מכאן, שאין בידי לחייב את הנתבעת בגין רכיב הפסיפס.

29. הנתבעת טענה כי אין מקום לפסוק פיצוי לזכות "ועד הבית". הבית טרם נרשם כבית משותף וממילא לא קמה "נציגות". הואיל ונכללו בתביעה רק 3 דיירים (במקום 13), ניתן לכל היותר לחייב את הנתבעת ב - 3/13 מכלל הסכומים שהוכחו בתביעה.

30. אכן, הכלל הוא שבתביעה לפיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש משותף, מקום בו נציגות הבית המשותף איננה בגדר תובעת, יש לפסוק פיצוי לכל דייר-תובע כפי חלקו ברכוש המשותף (ע"א 1772/99 זלוצין נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ''ד נה(4), 203, 212 (2001)).

31. בענייננו, הבית נשוא התביעה טרם נרשם כבית משותף, הגם שעל-פי מהותו הוא ראוי להירשם ככזה. סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), המוחל על "בית" שאיננו רשום כבית משותף מכוח הוראת סעיף 77ב לחוק, קובע כדלקמן:

'הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.'
32. לנוכח הוראת סעיף 77ב לחוק, ברי כי הנציגות היא הגורם המשפטי שאמור לייצג את כלל הדיירים בהליכים משפטיים, כדוגמת התביעה דנן.
33. התובעים הגדירו עצמם "דיירי הבית ברחוב שטממפר 38 פתח תקווה באמצעות ועד הבית, על-ידי ה"ה: יצחק סאלם, גבי קטנוב ואורי יום טוב" (ראו כתב התביעה). מכאן שאין עסקינן בתביעה אישית של שלוש משפחות מכלל הדיירים, אלא בתביעת נציגים שנועדה להשיג מימון לתיקון הליקויים ברכוש המשותף. במובן זה, מקיימים נציגי "ועד הבית" את התכלית לשמה קיימת הנציגות: ניהול יעיל של הבית שמופקד בידי נציג או נציגים מסויימים (גד טדסקי, "על נציגות הבית המשותף" הפרקליט ל"ו (תשמ"ד), עמ' 5).

34. גם אם הדיירים שגו בבחירת שם התובעת ונקבו בכתב התביעה בשם "ועד הבית" במקום בשם "נציגות", ברי כי מדובר בטענה שהינה סמנטית בעיקרה. במקרה דומה קבע בית-המשפט המחוזי בירושלים את הדברים הבאים:

'הרעיון המונח מאחורי מינוי "נציגות" מתבטא בענייננו במינוי "ועד בית" האמור לטפל בנושאים השוטפים ובעניינים המשפטיים בהרשאת כל דיירי הבניין. עצם מינויו מעיד על היותו גוף המייצג את אותם דיירים. לפיכך, דין ניסיון המשיבה לשנות את מהות קיומו של הגוף המייצג באמצעות אחיזה בשמות שונים, ובכך לנסות ולשלול ממנו את סמכויותיו הקבועות בדין, להיכשל. לסברתנו, מוטב היה לו נמנע ב"כ המשיבה מלהיכנס לדיון בהגדרות נוקשות (להבדל, לטענתו, בין "ועד הבית" לבין "נציגות"), ולנסות בדרך זו להכשיל את מימוש ההסכם עליו חתמה המשיבה.'
(ה"פ (יר') 314/99 ועד הבית ברח' שבתאי הנגבי 46 גילה נ' חפציבה חברה לבניין, עבודות ופיתוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.07.1999))
35. יתר-על-כן, הנתבעת ניהלה משא-ומתן עם אותה נציגות - "ועד הבית", כנגדה היא טוענת כעת (ראו נספחים ב-1 עד ב-6 לנ/2). הנתבעת אף טענה לפניי שאותו משא-ומתן מונע מהדיירים לעתור לסעדים כאלה ואחרים בתביעה שלפניי. בנסיבות אלה אני סבור שקם כנגד הנתבעת השתק שיפוטי, שמונע ממנה מלטעון כי "ועד הבית" דנן אינו בגדר "נציגות", כמשמעה בסעיף 69 לחוק (לעניין השתק שיפוטי ראו: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6), 625, (2005)).

36. אני אף סבור שניתן יהיה ליתן הוראות במסגרת פסק-דין, לפיו ב"כ "הוועד" (שאינו אלא הנציגות), ישמש כנאמן ובכך תובטח שמירת ייעודם של הכספים שייגבו מהנתבעת לצורך תיקון הרכוש המשותף ומימון עלות ההליכים המשפטיים, ככל שעילתם היא ליקויי בניה (לפתרון דומה שנקבע בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב ראו: ת"א (ת"א) 1307/99 זאב נ' י.ר.אחים עזרא חברה לבניין בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.09.2007)).

יחד-עם-זאת, לעניין ירידת הערך - מאחר שמדובר בפיצוי כספי גרידא, אין מנוס אלא מלפסוק לזכות חברי "ועד הבית" - הנציגות שלפניי 3/13 מסך הפיצוי.

37. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

38. סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, כנציגות הבית ברחוב שטממפר 38 בפתח תקווה, סך 165,440 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 21.01.13 ובתוספת מע"מ כדין.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 3,000 ש"ח בגין חלקם היחסי בפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה בקומת החניה (13,000*3/13=3,000 ש"ח), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.01.13. סכומים אלה יועברו לנציגים רק לאחר גביית הכספים מהנתבעת בגין לקויי הבניה כמפורט לעיל.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט בגין הרכיבים הבאים: אגרת בית-משפט, שכר מומחה נציגות ועד הבית, חלקה של נציגות ועד הבית בעלות מומחה בית-המשפט. בנוסף, תישא הנתבעת בשכר-טרחת ב"כ נציגות ועד הבית בסך 18,000 ש"ח."

3. שטח מגרש קטן
ב- ת"א (ת"א) 82874/96 {אושרי אורנה ואח' נ' דירות נ' שקד בע"מ ואח', תק-של 2006(3), 4058 (18.07.2006)} נדונה תביעה לתשלום פיצוי בגין ליקויי בניה ובגין ירידת ערך. התובעים רכשו דירות בפרוייקט אותה בנתה נתבעת 1. נתבעת 2 זכתה במכרז של משרד הבינוי והשיכון להקצאת קרקע לבניית 276 יחידות דיור צמודי קרקע בצורן. נתבעת 2 בחרה מתוך מספר קבלנים את נתבעת 1, כדי שתבצע את העבודה. בין הנתבעות נחתם הסכם כללי לאספקת שירותי בניה, שבו הוסדרו ניהול העבודה ונקבע כי על נתבעת 1 לתקן את כל הליקויים במשך תקופת הבדק, ועל נתבעת 2 האחריות לפקח ולגרום לתיקונים ולהסדר אי-ההתאמות. התובעים 1 ו- 2 קיבלו את החזקה בבית בחודש אוגוסט 1994 ואילו תובעים 6-3 קיבלו את החזקה בבית ביום 18.07.94.

התובעים טוענים שהנתבעות לא עשו את התיקונים בתקופת הבדק וגם לא שלוש שנים לאחר מכן, למרות פניות חוזרות ונשנות. התובעים מפרטים בסיכומיהם 3 ראשי פרקים של הנזק: א. שטח המגרש קטן ממה שהיו צריכים לקבל, דהיינו פחות מ- 450 מ"ר; ב. הבית נבנה בצורה הפוכה ממה שהובטח, דהיינו שסלון הבית פונה לגינה ולא לחזית; ג. ליקויי הבניה. בית-המשפט קבע כי:
"בתחילת פסק-הדין יבדקו ראשי הנזק דלעיל ורק לאחר מכן תבחן אחריות כל אחד מהנתבעות, ולבסוף תוכרע השאלה האם יש לפצות את התובעים בכסף או לאפשר לנתבעות לתקן את הליקויים.

שטח המגרש:
התובעים 1 ו- 2 טוענים כי הנתבעות התקינו פילר המקטין את שטח המגרש ב- 5 מ"ר. מומחה מטעמם העריך את ירידת הערך בסך של 250 $.

נתבעת 1 טוענת כי בעקבות תלונת תובעים 1 ו- 2 נערכה באופן מיידי בדיקה של המגרש בנוכחות תובע 2, בנוכחות יו"ר נתבעת 2 ומהנדס מטעם נתבעת 1. במדידה זו נמצא כי שטח המגרש הינו 450 מ"ר ואת המסמך המאשר את הבדיקה האמורה אישר גם תובע 2 בחתימתו.

יתירה-מכך, בחקירתו הנגדית חזר בו תובע 2 מהטענה בדבר הקטנת שטח המגרש.

למרות כל האמור, בחוות-דעת מומחה מטעם התובעים 1 ו- 2 נאמר כי המגרש הוקטן ב- 5 מ"ר.

נתבעת 2 חוזרת על טענות נתבעת 1 לאותו עניין.

מאחר ותובע 2 חזר בו מהטענה בדבר הקטנת שטח המגרש לא נותר אלא לדחות את הטענה האמורה.

היפוך הבית:
התובעים טוענים כי לא הסכימו להיפוך הבית או לסטיה ממקומו והתריעו על פגם זה. התובע 1 הכחיש כי נתבעת 1 היתה מוכנה, בעקבות פנייתו, להפוך בחזרה את כיוון הבית.
נתבעת 1 טוענת כי התובעת 1 ו- 2 ידעו עוד לפני התחלת הבניה על ההיפוך, והסכימו לכך דה-פקטו.

היפוך כיוון הבית לא גרם נזק לתובעים, שכן הם מכרו את הבית במחיר גבוה באופן משמעותי מהמחיר אותו הם שילמו.

תובעים 1 ו- 2 הינם חברים בעמותה של נתבעת 2 ובהסכם של נתבעת 1 הם הסמיכו את נתבעת 2 לחתום בשמם על הסכם המסגרת עם נתבעת 1.

אי-ביצוע העבודה על-ידי נתבעת 1 על-פי דרישת נתבעת 2 היה מהווה הפרת הסכם בין הנתבעות.

ביום 09.06.92 התקיימה פגישה בה נכחו מר שלום פיצ'חדזה מטעם נתבעת 2 ומר צבי כהנא מטעם נתבעת 1. בישיבה זו נמסר לנציג נתבעת 1 על ההחלטה לסובב את הבית, כך שהסלון יפנה לגינה, כפי שקיים ביתר הבתים.

העד מטעם נתבעת 1 העיד כי היפוך הבית לא שינה דבר ביחס לרווחיות או להוצאות נתבעת 1, והיא פעלה על-פי הוראות נתבעת 2.

מאחר ונתבעת 2 היתה חייבת לחתום על הסכם עם נתבעת 1 תוך 45 יום, העיד העד מטעם נתבעת 2 כי, כדי לעמוד בלוח הזמנים הוצגו לנתבעים ולדיירים אחרים התכניות, עליהן נרשם "לעיון בלבד".

בעקבות פניית דיירים שהעירו על כך שהסלון פונה לכביש, החליט המפקח מטעם נתבעת 2 לסובב את הבית, באופן שהסלון יפנה לגינה.

על-פי עדות העד מטעם נתבעת 2 מר פיצ'חדזה עותק ההחלטה על שינוי המיקום נשלח לכל הדיירים וביניהם נתבעות 1 ו- 2.
גם משתכנת אחרת העידה כי קיבלה את ההודעה.

ביום 02.07.93 התקיימה אסיפת חברי העמותה, אשר בה נידון, בין השאר, היפוך הבית, תובעים 1 ו- 2 נכחו באותה ישיבה ותובע 2 היה אף היה פעיל באותה אסיפה על-פי הרשום בפרוטוקול.

התובע 2 לא העיר כל הערה או התנגדות לגבי היפוך הבית, ואילו תובעת 1 היא שרשמה את פרוטוקול אותה ישיבה. אם היתה טענה של התובעים 1 ו- 2 שעלתה באותה ישיבה, היא ודאי היתה נרשמת על-ידי תובעת 1 בפרוטוקול.

משלא נרשמה הודעה כזו, ניתן לראות תובעים 1 ו- 2 כמי שהסכימו לשינוי כיוון הבית.

אינני מקבל את הסברו של תובע 2 לעניין אי-הרישום בפרוטוקול כי הבית היה קיים ולא רצו לעצור את מרוץ הבניה.

בפרוטוקול המוזכר לעיל נכתב כי באותו יום מתחילים בבניית היחידות הבודדות. דבר זה מצביע על כך שהסברו של התובע לא היה לו על מה שיסמוך.

לנוכח כל האמור לעיל אני דוחה תביעת תובעים 1 ו- 2 לעניין היפוך הבית.

ליקויי בניה:
תובעים 1 ו- 2:
לכתב התביעה צורפה חוות-דעת של מר יוחנן ג'רבי המסתמכת על ביקור שערך במקום. כ- 8 חודשים לפני גמר הבניה.

בית-המשפט מינה מומחה מטעמו את המהנדס פרידלין דן. מומחה זה בדק את כל התיקונים שנעשו בעקבות דוח המומחה מטעם התובעים, והגיע למסקנה כי רוב הליקויים תוקנו, והיקפם אינו חורג מהמקובל בבתים דומים.

המומחה אף קבע כי עלות התיקונים עומדת על 6,000 ש"ח ולא נגרמה ירידת ערך בגין היפוך הבית.

התובעים ביקשו לפסול את המומחה ובית-המשפט החליף את המומחה ומינה במקומו את המהנדס ושמאי המקרקעין מר צבי רון. עוד הוסכם כי חוות-דעתו של המהנדס פרידלין תשמש כחוות-דעת מטעם נתבעת 1.

מומחה זה ציין כי עלות הליקויים בבית משפחת תובעים 1 ו- 2 הינה 10,500 ש"ח.

ביום 09.11.97 הסכימו הצדדים כי נתבעת 1 תבצע את תיקון הליקויים בפיקוחו של המומחה מטעם בית-המשפט.

לאחר ביצוע התיקונים הגיש המומחה של בית-המשפט חוות-דעת, לפיה עלות תיקון הליקויים שנותרו בבית התובעים 1 ו- 2 עומדת על-סך 1,450 ש"ח.

באשר לליקוי הריצוף התייחס המומחה מטעם בית-המשפט ומסר כי כל הריצוף לוטש. התובעים מכרו את דירתם ובעת הליטוש כבר לא היו בדירה.

באשר לתיקוני הממ"ד העיד המומחה מטעם בית-המשפט בשאלות הבהרה כי לא הובאה בפניו כל ראיה באשר לעובי תקרת הממ"ד. אילו היתה מובאת בפניו ראיה לתמוך בטענת התובעים העלות לתיקון היתה 2,200 ש"ח, כאמור, ראיה כזו לא צורפה.

תובעים 6-3:
הפעם הראשונה שהגיעו לנתבעים טענה בדבר ליקויי בניה בדירת התובעים הנ"ל היתה בעת הגשת כתב התביעה.

טענת התובעים כי לא קיבלו תרגום בעת חתימת ההסכם וכי הם פנו בעל-פה כי לא ידעו את השפה אין לה על מה שתסמוך, יתרה-מכך מר פיצ'חדזה העיד כי המסמכים תורגמו לתובעים לשפה הרוסית והם חתמו על מסמך שהם קראו את החוזה והבינו את תוכנו.

המומחה מטעם בית-המשפט העריך את הליקויים בסכום של 10,780 ש"ח.

גם כאן, לאחר הגשת חווה"ד מטעם בית-המשפט בוצעו תיקוני הליקויים.

בחוות-דעת משלימה מעריך המומחה את שווי הליקויים סך של 600 ש"ח.

באשר לירידת ערך ציין המומחה כי קיימת כזו בגין סטיה במידות הממ"ד בסך 1,500 $.

בגין סטיה במידות האמבטיה - סך של 390$ וכן ביחס למידות חדר השינה 500$.

נתבעת 1 הציגה את תשריט הבית, אשר על-פיו היא בנתה את הבית והבניה זהה לתשריט. לפיכך מי שאחראי לאותם סטיות מתקנות התכנון והבניה אותם קבע המומחה היא נתבעת 2.

המומחה מטעם בית-המשפט קבע כי לא היתה ירידת ערך בשל שינוי מיקום קווי הבניין. המומחה אשר השיב לשאלות הבהרה לפיהם השטח שנגרע מבחינת זכויות הבניה בחצר האחורית נוסף בחצר הקדמית.

סיכומו של הנזק הינו כדלקמן:
תובעים 1 + 2 סך של 1,450 ש"ח בתוספת ביצוע עצמי ופיקוח סך כולל 2,084 ש"ח.

תובעים 6-3 - סך של 600 ש"ח ובתוספת תיקון עצמי ופיקוח סך של 862.5 ש"ח.

ירידת ערך סך של 8,458 ש"ח."

4. עמודון במטבח
ב- ת"א (ת"א) 53805-05-12 {ניסן נמני נ' גאון - חברה לבניין והשקעות בע"מ, תק-של 2014(1), 34433 (20.01.2014)}נדונה תביעה כספית מיום 29.5.2012, בסך 246,089 ש"ח, בגין ליקויי בניה וירידת ערך. התובעים, ה"ה ניסן ואסתר נמני, רכשו ביום 10.10.2007 מהנתבעת, גאון חברה לבניין ולהשקעות בע"מ, דירת בת 4 חדרים ברח' אנה פרנק 29/10 בבת ים (הסכם המכר והמפרט הטכני צורפו כנספחים 1 - 2 לכתב התביעה). החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 24.03.2010 עוד בטרם התקבל טופס 4 בידי הנתבעת (חוזה עם חברות החשמל והגז כרתו התובעים רק בחודש יולי 2010, נספחים 3 - 4 לכתב התביעה). את המפתח לדירה קיבלו התובעים כבר ביום 21.03.2010. מסירת הדירה לידי התובעים נעשתה על-ידי פועל ערבי בשם ראסן, ולא נערך פרוטוקול מסירה. עוד בטרם נמסרה החזקה בדירה לתובעים וגם מיד לאחר מסירת הדירה לתובעים התריעו התובעים באזני נציגי הנתבעת על ליקויים שונים בדירה. התובעים פנו טלפונית אל מר חי גאון, מנהל בנתבעת, מיד לאחר קבלת החזקה בדירה, ועשרות פעמים לאחר מכן, וביקשו לתקן את הליקויים שמצאו בדירה. התובעים פנו אל הנתבעת גם בכתב ואף צירפו חוות-דעת מומחים לפניותיהם. תלונות התובעים לא זכו למענה מצד הנתבעת, או שהליקויים תוקנו על ידה בצורה לקויה (ההתכתבות צורפה כנספחים 9 - 14, 16 - 17, ו- 20 - 29 לכתב התביעה).

על-פי חוות-דעת המהנדס והשמאי עמית זיו, מיום 22.08.2011, נגרמה לדירה ירידת ערך של 35,600 ש"ח בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון (נספח 5 לכתב התביעה). עבור חוות-הדעת שילמו התובעים 1,740 ש"ח (נספח 6 לכתב התביעה).

על-פי חוות-דעת המהנדס והשמאי עמית זיו, מיום 21.12.2011, עלות תיקון הליקויים הניתנים לתיקון בדירה, עומדת על 71,137 ש"ח (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי). ככל שלא יוכח על-ידי הנתבעת כי זכוכית הביטחון במעקות נושאת תו תקן, יוסף סך של 893 ש"ח לסכום האמור. לצורך ביצוע התיקונים יש צורך לפנות את הדירה למשך 30 ימי עבודה. (נספח 7 לכתב התביעה). עבור חוות-הדעת שילמו התובעים 1,398 ש"ח (נספח 8 לכתב התביעה).

כתוצאה מאיחור ניכר במסירת הדירה נאלצו התובעים לאחסן חפצים שונים במחסן. עבור האחסון שילמו התובעים סך של 12,000 ש"ח (קבלות צורפו כנספח 15 לכתב התביעה).

הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה כלפי התובעים על-פי החוזה, ולא מילאה אחר חובותיה לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. מעשי הנתבעת ומחדליה מהווים עוולה כלפי התובעים ועל הנתבעת לפצות את התובעים בגין הנזקים שגרמה להם.

על יסוד כל אלה מבקשים התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם את הסכומים הבאים:

א. ירידת ערך בסך 35,600 ש"ח ושכר השמאי בסך 1,764 ש"ח נכון ליום התביעה;
ב. עלות תיקון הליקויים בסך 71,137 ש"ח, ושכר המומחה בסך 1,412 ש"ח ליום התביעה;
ג. עלות אחסון בתקופת האיחור במסירת הדירה בסך 12,000 ש"ח;
ד. עלות הובלה ואחסון לתקופת ביצוע התיקונים בדירה בסך 7,656 ש"ח;
ה. פיצוי בגין דיור חלופי לתקופת התיקונים בסך 18,000 ש"ח;
ו. פיצוי בגין עגמת נפש בסך 40,000 ש"ח;
ז. פיצוי בגין איחור במסירה בסך 58,520 ש"ח; (איחור מיום 30.09.2008 (מועד המסירה בחוזה) ועד ליום 25.07.2010 (מועד קבלת טופס 4), סה"כ 22 חודש, לפי 700 $ לחודש, לפי שער 3.8 ש"ח לדולר).

סך כל נזקי התובעים עומדים על 246,089 ש"ח, הוא סכום התביעה.

בית-המשפט קבע כי:

"חוות-דעת מומחה בית-המשפט, מר אייל שנהב, מהנדס ושמאי מקרקעין
9. מיניתי את המהנדס והשמאי מר אייל שנהב (להלן: "המומחה") ליתן חוות-דעת בנושא ליקויי הבניה הנטענים בתיק זה, וכן בנושא ירידת הערך. המומחה ערך את חוות-דעתו ביום 21.11.2012. על-פי חוות-הדעת, חלק מהליקויים הנטענים על-ידי התובעים לא קיימים, וחלקם קיימים וניתנים לתיקון. הוא מצא ליקויי בניה שעלות תיקונם לתובעים 25,800 ש"ח, בתוספת מע"מ, ובתוספת פיקוח הנדסי בסך 2,580 ש"ח ומע"מ. עלות התיקון לנתבעת קטנה בכ- 25%. משך ביצוע התיקונים 7 ימי עבודה בהם אין צורך לפנות את הדירה והיא ראויה למגורים.

בתשובות לשאלות הבהרה ששלחו התובעים אל המומחה, ציין המומחה, בין היתר, כך:

א. הנתבעת לא הציגה אישורים בדבר תו תקן לזכוכית של המעקה;
ב. עלות קיר שנצבע על-ידי התובעים - 200 ש"ח ומע"מ;
ג. אם יוכח שיש הצדקה להחלפת כל הריצוף במרפסת דיור, העלות היא 2,200 ש"ח;
ד. עלות חלון שלא הותקן על-פי המפרט - 1,500 ש"ח (בחוות-הדעת נקבע 1,200);
ה. לעלות הנקובה בחוות-הדעת בגין שינוי כיוון דלת, יש להוסיף 1,000 ש"ח ומע"מ;.
ו. אם יוכח שהתובעים שילמו עבור צנרת מזגן חלופית יש לפצותם בסך של 900 ש"ח;
ז. העלות בגין הסתרת צנרת במרפסת שירות - 300 ש"ח.

10. בעניין ירידת הערך מציין המומחה כי מרבית הליקויים בגינם נדרשה ירידת ערך, או שאינם קיימים או שהם ניתנים לתיקון שאינו מותיר ירידת ערך. המומחה קובע ירידת ערך בסך 2,500 ש"ח בגלל עמודון שקיים במטבח {ההדגשה אינה במקור}

ההליכים
11. בדיון שהתקיים ביום 06.01.2013 נחלקו הצדדים בשאלה אם ניתנה לנתבעת הזדמנות הוגנת לתיקון הליקויים הנטענים. לטענת התובעים נעשו פניות רבות אל הנתבעת, ואלה לא נענו. לטענת הנתבעת יש ליתן לה הזדמנות לבצע את התיקונים. בסיום הדיון המלצתי לתובעים לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים המפורטים בחוות-דעת המומחה, וציינתי כי ראוי להביא בחשבון גם את הפער שבין ממצאי המומחה מטעם התובעים לממצאי המומחה מטעם בית-המשפט. קבעתי כי המחלוקת בין הצדדים תתברר במסגרת ההליך העיקרי, והממצאים יובאו בחשבון בעת קביעת שיעור הפיצויים. משלא הושגה הסכמה בין הצדדים בדבר ביצוע התיקונים על-ידי הנתבעת הגישה הנתבעת בקשה למתן צו עשה בעניין זה. בקשה זו נדחתה על הסף (בקשה מס' 7).

12. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע, אליו צורפו הנספחים שצורפו לכתבי הטענות מטעם התובעים, ומסמכים נוספים, להם אדרש להלן לפי הצורך. צורפה גם תעודת עובד ציבור חתומה בידי מר יהושע פתאל מעיריית בת ים, ולפיה ביום 23.03.2011 טרם ניתן טופס אכלוס למגורים לבניין ברח' אנה פרנק 29 בבת ים.

13. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר חי גאון - מנהל בנתבעת, ושל מר אייל קנפו - מנהל אתר בנתבעת. גם לתצהירים אלה צורפו נספחים אליהם אתייחס במידת הצורך בהמשך.

דיון והכרעה
14. לאחר שעיינתי במסמכים שבתיק בית-המשפט, לרבות חוות-דעתו של המומחה, ובטענות הצדדים אלה ממצאי בעניינים שבמחלוקת:

א. במועד רכישת הדירה בשנת 2007 היתה הדירה בנויה בחלקה, אך לא מושלמת.

ב. ביום 21.03.2010 נמסר לתובעים מפתח של הדירה באמצעות פועל של הנתבעת, אך המסירה בוצעה ביום 24.03.2010 (ראה אזכור של שני מועדים אלה בכתב התביעה). במועד מסירת הדירה נערך פרוטוקול בנוכחות ה"ה חי גאון ואייל קנפו מטעם הנתבעת. (ת/1). אני מקבל את האותנטיות של הפרוטקול ת/1 ומעדיף בעניין זה את עדויותיהם של גאון וקנפו על עדות התובע.

ג. במועד מסירת הדירה טרם התקבל טופס 4 והתובעים חוברו לחיבורי חשמל ומים ארעיים. מסירת הדירה לתובעים במצב זה נעשתה על-פי בחירתם (עמ' 11 ש' 3 - 11).

ד. התובעים הצביעו על ליקויים שונים בדירה, וככל הנראה פנו אל הנתבעת טלפונית לצורך תיקון ליקויים שונים. לא ברור מה היקף הפניות ועל אלו ליקויים הצביעו התובעים בפניותיהם אל הנתבעת. בין התובע לעובדים בשטח מטעם הנתבעת שררו יחסי ידידות, ומעת לעת בוצעו תיקונים בדירה, על-פי דרישות התובע. (עמ' 11 ש' 1).

ה. ככלל, התרשמתי שגם אם נמצאו ליקויים בדירה, הרי שמדובר בליקויים קטנים באופן ניכר מאלה שתוארו בכתב התביעה. התביעה הוגשה בסכום מופרז. לא הובהר מה היקף תיקון הליקויים שביצעה הנתבעת בבית התובעים, אך במסגרת בדיקה שבוצעה על-ידי מומחה בית-המשפט נמצאו ליקויים שעלות תיקונם לתובעים היא 25,800 ש"ח, לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ.

בהתייחס לתשובות המומחה לשאלות ההבהרה מטעם התובעים אני קובע כך:

1. הואיל הנתבעת לא הציגה אישורים בדבר תו תקן לזכוכית של המעקה, יש להוסיף סך של 700 ש"ח לסכום חוות-הדעת;

2. בגין עלות קיר שנצבע על-ידי התובעים יש להוסיף - 200 ש"ח;

3. לא הוכח שיש הצדקה להחלפת כל הריצוף במרפסת הדיור, ועל-כן אין להוסיף סך של 2,200 ש"ח לחוות-הדעת.

4. בגין חלון שלא הותקן על-פי המפרט בחדר האמבטיה נקבע בחוות-הדעת סך של 1,200 ש"ח. בתשובות לשאלות ההבהרה נקבע סך של 1,500 ש"ח. לפיכך, יש להוסיף סך של 300 ש"ח לסכום חוות-הדעת. אינני מקבל את עמדת הנתבעת לפיה היא פטורה מתשלום סכום זה הואיל ובתשריט החתום על-ידי הצדדים לא הופיע חלון. היה על הנתבעת לוודא שהחלון לא יופיע גם במפרט הטכני.

5. לעלות הנקובה בחוות-הדעת בגין שינוי כיוון דלת, יש להוסיף 1,000 ש"ח ומע"מ.

6. הוכח שהתובעים שילמו עבור צנרת מזגן חלופית ויש לפצותם בסך של 900 ש"ח;

7. העלות בגין הסתרת צנרת במרפסת שירות - 300 ש"ח, ויש להוסיף סכום זה לחוות-הדעת.

סה"כ על הסכום שבחוות-הדעת יש להוסיף סך של 3,400 ש"ח, כך שעלות תיקון הליקויים עומדת על 29,200 ש"ח. סכום זה בתוספת עלות פיקוח (10%) ומע"מ, עומד על 37,902 ש"ח. על הסכום האמור יש להוסיף ירידת ערך בסך 2,500 ש"ח, בגין עמודון במטבח.

ו. הנתבעת ביקשה לתקן את הליקויים שאותרו על-ידי מומחה בית-המשפט והתובעים סרבו לכך.

ז. תמורת הדירה שילמו התובעים רק 906,457 ש"ח, ולא את המחיר הנקוב בחוזה העומד על 930,000 ש"ח + תוספות בסך כולל של 5,700 ש"ח (ראה תחשיב בהמשך).

15. לאור ממצאים אלה, להלן מסקנותיי:
א. אני מקבל את חוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט לעניין הליקויים הקיימים בדירה, עלות תיקונם, וירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהעמודון שבמטבח. משממנה בית-המשפט מומחה על-מנת שחוות-דעתו תספק לו נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, יאמץ בית-המשפט את ממצאיו של המומחה, אלא אם קיימת סיבה ממשית שלא לעשות כן (ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.12.88); ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.08)). במקרה שלפני לא מצאתי כל סיבה שלא להסתמך על חוות-דעת המומחה.

ב. כידוע, זכות התיקון איננה זכות מוחלטת והיא תלויה בנסיבות העניין. יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לתיקון, כאשר הוא מודה בליקויים, וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. הזכות אינה ניתנת לקבלן המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2), 858 (1996)).

בענייננו, הנתבעת הכחישה חלק נכבד מהליקויים הנטענים על-ידי התובעים, וקבעה שהליקויים הקיימים הם קלי ערך ועלות תיקונם 3,000 ש"ח בלבד. בנסיבות אלה יש לחייב את הנתבעת בעלות ביצוע התיקונים לתובעים, ולא בשיעור עלותם לנתבעת. על הנתבעת לשאת גם בעלות הפיקוח ומע"מ, כפי שעתידים התובעים לשאת בהם. סה"כ בגין הליקויים וירידת הערך תשלם הנתבעת לתובעים סך של 40,402 ש"ח."

5. מדרגות כניסה לא תקניות
ב- ת"א (ת"א) 100826/99 {חן יוסף ואח' נ' א. בן שחר איטום ובניה בע"מ ואח', תק-של 2003(1), 25644 (23.02.2003)} נדונה תביעה העוסקת בליקויי בניה. מטעם התובעים הוגשה חוות-דעת שמאי מקרקעין המעריך את ירידת הערך של הדירה בגין ליקויי הבניה בסכום של 48,000 דולר. הנתבעים כולם התגוננו כנגד התביעה והכחישו את האמור בה איש איש בתורו. בית-המשפט מינה מומחה מטעמו לבדיקת קיומם של ליקויי בניה. המומחה שמונה הוא מהנדס ושמאי צבי רון אשר הכין וערך חוות-דעת המשתרעת על פני 17 עמודים ובה התייחס אחת לאחת לכל הליקויים שנתגלו בבדיקות שערך.

מסקנתו של מומחה בית-המשפט היא כי בדירה קיימים ליקויי בניה אשר עלות התיקון שלהם הינה 17,650 ש"ח והוא שם את ירידת הערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסכום של 9,500 דולר. מומחה בית-המשפט זומן לחקירה על-ידי ב"כ התובעים ונחקר חקירה ממצה אודות חוות-דעתו. בית-המשפט קבע:

"אכן, אין בית-המשפט מקבל את חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט בבחינת "תורה מסיני " עדיין יש ליתן משקל משמעותי לשיקולים הבאים:

א. מומחה בית-המשפט הוא איש נייטרלי לחלוטין ואין לו כל עניין בתוצאות ההליך.

ב. מומחה בית-המשפט הוא מהנדס בהכשרתו.

ג. מומחה בית-המשפט עמד בחקירה נגדית ממושכת ומכבידה בצורה מקצועית ושיקוליו הותירו בעיני רושם אמין ומקצועי.

ד. מומחה התובעים לעומת-זאת איננו מהנדס בהכשרתו אלא אדריכל.

לנוכח שיקולים אלה לא מצאתי כל היגיון בהעדפת מימצאיו או מסקנותיו של מומחה התובעים ואין לי כל ספק כי לשאלת עלות תיקון הליקויים וירידת הערך יש להעדיף ללא כל ספק את מימצאיו של מומחה בית-המשפט על פני מימצאיו של מומחה מטעם התובעים.

עיקר "הכובד" של ההכרעה שבפני מצוי איפוא שלא כמקובל בתיקים מסוג זה בשאלת האחריות.
כלפי הנתבע מס' 5 מבססים התובעים את האחריות הנטענת כאמור לעיל על בסיס נספח ג'1 לתצהיר העדות הראשית .

נספח ג'1 לתצהיר העדות הראשית הוא מסמך הנחזה להיות כערוך בכתב ידו של נתבע 5 המאשר סיכום דברים משנת 1996 הכולל עבודות פיקוח תמורת 2,000 דולר אשר ישולמו בשני תשלומים.

הנתבע 5 לעומת-זאת טוען בעדותו כי נספח ג'1 נעשה כשנתיים לפני עשיית ההסכם עם הנתבעים 1 ו- 2 ואינו משקף את ההסכמה האמיתית שהיתה בין הצדדים בשלב מאוחר יותר בעל-פה.

לפי עדותו בחרו התובעים באנשי מקצוע אחרים בשלב מאוחר יותר לפיקוח על ביצוע עבודות הגמר והתריע בזמן ביצוע השלד על הליקויים שבהם נוכח.

מכל מקום טוען הנתבע 5 כי אין הוא אחראי על הפגמים שנעשו בביצוע תכניותיו , מה גם שהוא לא היה שותף לשינויים נוספים מאוחרים עוד יותר שנעשו בין התובעים לבין יתר הנתבעים בתהליך של בוררות.

תמורת עבודתו קיבל נתבע 5 לדבריו 900 דולר בלבד ולא 2,000 דולר כפי שנזכר בנספח ג'1 .

הנתבע מס' 5 נחקר על עדותו בחקירה נגדית וגרסתו בכל הנושאים המהותיים לא נסתרה.

עדותו של נתבע מס' 5 ולפיה אין נספח ג'1 משקף את ההסכמה שהיתה בין הצדדים שנתיים מאוחר יותר בעת תחילת ביצוע השיפוץ הינה סבירה יותר מגרסת התובעים.

התובעים לא הוכיחו כי נספח ג'1 הוא שהגדיר את יחסי הצדדים בעת ביצוע העבודות ולפיכך אין בסיס לקביעת היקף אחריותו של נתבע 5 כבסיס לחיובו בתביעה שבפני.

התובעים מבקשים להטיל על הנתבעת מס' 6 אחריות לליקויים שנוצרו בדירה ואולם לבד מהגדרת הנתבעת 6 כ"מעצבת פנים" לא הובאה מצידם כל בסיס ראייתי להגדרת היקף התחייבותה של נתבעת מס' 6.

בהיעדר תשתית ראייתית כלשהיא להגדרת היקף התחייבותה של נתבעת 6 אין מקום לבחון כלל את כישלונה מלעמוד בהתחייבותה.

התובעים לא הוכיחו את אחריותה של נתבעת 6 לליקויי הבניה.

התובעים מבקשים לבסס כלפי הנתבעים 3 ו- 4 אשר אינם חתומים על ההסכמים שנעשו בקשר עם שיפוץ הדירה אחריות אישית בדרך של "הרמת מסך".

התובעים מפנים בדברי הסיכום שלהם לעדותם של הנתבעים 3 ו- 4 בחקירות שם מתברר כי אלה היו נעדרי כישורים לביצוע העבודות וזאת בניגוד להצהרתם בנספחים א'1 ו- א'2.

ואולם, בדברים אלה לא מצאתי בסיס לחיובם האישי של נתבעים 3 ו- 4 וזאת כיוון שהצהרתה בנספחים א' 1 וא' 2 לא היתה הצהרה אישית אלא התייחסה ליכולתם של נתבעים 1 ו- 2.

ניהול עבודות שיפוץ יכול להתבסס על הקמת מערך מקצועי בתוך תאגיד שיש בו כדי יתר ידע אישי ולהחליפו בהערכות קבוצתית ובניהול מקצועי. במקרה כזה אין הנתבעים 3 ו- 4 יכולים להיתפס כאחראים באופן אישי .
שאלת אחריותם של נתבעים 1 ו- 2 היא שאלה מסוג שונה. נתבעים 1 ו- 2 הם החתומים על ההסכמים עם התובעים והם אלה שהתחייבו לבצע את העבודות ברמה טובה ולפקח על העבודות.

ב"כ הנתבעים 1 ו- 2 בדברי הסיכום שלו מבקש להימנע מהטלת אחריות על נתבעים אלה בהתבסס על הטענה ולפיה לתובעים תרומה מכרעת לליקויים וזאת נוכח שינויים שבוצעו חדשות לבקרים ונוכח העובדה ולפיה לא ניתנה לנתבעים 1 ו- 2 ההזדמנות לתקן את הליקויים.

על פניו אין בסיס לטענה בדבר מתן ההזדמנות לתקן ככל שהדבר נוגע לליקויים - שעל-פי דעתו של מומחה בית-המשפט אותה קיבלתי - אשר אינם ניתנים לתיקון ובגינם קיימת לתובעים זכאות לפיצוי בגין ירידת ערך בלבד.

החובה ליתן למזמין עבודה הזדמנות לביצוע תיקון של פגמים מעוגנת בחוק.

התובע טען אמנם בתצהיר עדותו הראשית כי אינו מוכן לאפשר לנתבעים לתקן את הליקויים אינה משקפת את העמדה האמיתית של התובעים כפי שזו נתגלתה לעיני במהלך שמיעת הראיות אלא את תסכולם ואכזבתם לסוף הדרך.

הוכח בפני כי הצדדים היו במו"מ מתמשך בנושא סיום השיפוץ לשביעות רצונם של התובעים ועל רקע משבר האמון הקשה שנוצר בין הצדדים כמו גם היקף הליקויים שאינם ניתנים לתיקון אין מקום לקביעה כמבוקש על-ידי הנתבעים 1 ו- 2.

מתן ההזדמנות הנאותה לתקן איננו צריך להתפרש באופן טכני אלא באופן מהותי ומבחינה מהותית יש לקבוע כי בהקשר הרחב של הדברים אין לשלול את זכותם של התובעים להסתמך על הפגמים בשל אי-מתן הזדמנות נאותה לתיקון.

אשר לטענת הנתבעים ולפיה נוצרו הפגמים באשמת התובעים כבסיס לשלילת זכאותם להסתמך על הפגמים - טענות אלה משוללות כל ביסוס עובדתי ככל שהדבר נוגע לסעיף 1 לחוות-הדעת של מומחה בית-המשפט לגבי הסדקים הקיימים בגדר והיעדרם של תפרי התפשטות. טענה זו משוללת כל בסיס עובדתי ככל שהדבר נוגע לסעיף 2 לחוות-הדעת של מומחה בית-המשפט.

לא מצאתי בסיס גם לאחר שמיעת הראיות בנושא הזמנת המדרגות לקביעה בדבר אחריות התובעים לפגמים בגיאומטרית המדרגות, וכן בהיעדרו של תפר התפשטות בקו התפר שבין הבניה החדשה לבניה הקיימת.

יודגש בהקשר זה כי מומחה בית-המשפט לא ראה בהנמכת התקרה בפינת הטלוויזיה מפגע תפקודי או אסטתי ולפיכך העובדה שההנמכה נבעה מפתרון מיזוג אוויר שנעשה על-ידי התובעים אינה רלבנטית להפטרם של הנתבעים מאחריות.

לפי חוות-דעת מומחה בית-המשפט גובהו של הממ"ד נעשה בניגוד להוראות התכנית ובמובן זה של הדברים אין כל בסיס להצגת התובעים כאחראים לפגם.

גם הפרקים בחוות-דעת המומחה העוסקים בעבודות האינסטלציה, החשמל, הטיח והצבע, הגבס, חיפוי הקירות, הריצוף, הממ"ד, המסגרות והספים לא הוכחו על-ידי הנתבעים ככאלה שנוצרו על-ידי התובעים.

הוא הדין ביחס לליקויים שלגביהם נקבעה שומת ירידת ערך.
לסיכום, אני קובעת כי התובעים הוכיחו את תביעתם ככל שזו נתמכת בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט ולא מעבר לכך."

6. התיישנות - תביעה בגין ירידת ערך עקב הקטנת שטח
ב- ת"א (ראשל"צ) 3884-06 {ויליאם ביזאוי נ' א.ב. - הבית הישיר הראשון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.11.11)} נדונה תביעה בגין ליקויים לרבות תביעה לפיצויים בגין הקטנת שטח הדירה והגינה.

בית-המשפט בדחותו את התביעה בפריט זה מחמת התיישנות קבע כדלקמן:

"1. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק).

2. התביעה המתוקנת, שרק אליה צורפו הנתבעים 4-1, הוגשה ביום 25.10.2007. הנתבעים מונים את תחילת מרוץ ההתיישנות החל מתאריך ההתקשרות בהסכם בין הצדדים, דהינו: מיום 05.12.1999 ולפיכך, לשיטתם, התיישנה התביעה כבר בדצמבר 2006.

התובעים מונים את תחילת מרוץ ההתיישנות מתאריך קבלת החזקה בדירה, דהיינו: מיום 01.09.2002, שכן לטענתם, רק במועד זה או בסמוך לו, התבררו להם הדברים והם סומכים ידיהם על הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

3. למען הנוחות נביא את סעיפי החוק הרלבנטיים כלשונם:

'6. תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.

8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.'

4. לצורך סעיף 6 לחוק ההתיישנות, ההגדרה של "עילת התובענה" הינה "מכלול העובדות המולידות את הזכות לסעד המבוקש על-ידי התובע. היא נולדת בדרך-כלל במועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על-ידי החייב" (כב' הש' פרוקצ'יה ב- רע"א 6658/00 גמאל אבו רוקן נ' בנק לאומי לישראל, פ"ד נה(4), 66 (2001)). בדיני החוזים, מועד גיבושה של "עילת התובענה" הוא לרוב מועד הפרת החוזה, שכן עם הפרת החוזה מתגבשות העובדות המהותיות לצורך הגשת תביעה (ע"א 508/64 עבדאללה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יט(4), 427 (1965). ראו גם ז' יהודאי, דיני התיישנות בישראל - תוך זיקה למשפט האנגלי והאמריקני (תמר, 1991), 142-141). מוקד המבחן הוא בשאלת קיומה של יכולת התביעה בידי התובע, שכן רק עם התגבשות יכולת זו יכול מרוץ ההתיישנות להתחיל (ע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נא(2), 581 (1997).

5. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק).

6. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק).
7. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק).

8. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית הינה 7 שנים. מרוץ הזמן מתחיל ביום שבו נולדת "עילת התביעה" (סעיף 6 לחוק).

לאור האמור ברי כי תאריך ההתקשרות בין הצדדים איננו רלבנטי לקביעת תקופת ההתיישנות וטענת הנתבעים בעניין זה, נדחית. עילת התביעה הנטענת, נולדה במועד שבו חלה ההקטנה בשטח הדירה והגינה בהשוואה לתכניות המקוריות, והמועד שבו נוצרו ליקויי הבניה והאיחור במסירה, לפי העניין, ולא במועד כריתת ההסכמים.

לא ברור מהו בדיוק התאריך שבו חלו העובדות הנ"ל שגיבשו את עילת התובענה (הצדדים לא דנו בכך). מכל מקום, התובעים טוענים, כאמור, כי נודע להם על העובדות המקימות לטענתם את עילת התביעה "בעת שקיבלו חזקה בדירה ו/או בסמוך לכך".

9. בשאלה מהו המועד שבו נודעו לתובעים העובדות המהוות את עילת התובענה ובשאלה אם עומדים התובעים בתנאי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, אדון להלן.

10. סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כי מניין תקופת ההתיישנות יחל במועד שבו נודעו לתובע העובדות המהוות את עילת התובענה, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

(א) נעלמו מן התובע העובדות;
(ב) שהן עובדות מהותיות היורדות לשורשה של עילת התובענה;
(ג) והיעלמן מהתובע היא מסיבות שלא היו תלויות בתובע;
(ד) והתובע לא יכול היה למנוע אותן סיבות אף בנוקטו זהירות סבירה.
(ז' יהודאי, שם, בעמ' 204)

11. כאמור, אני סבורה כי עילת התביעה ביחס להקטנת שטח הדירה והגינה, התיישנה ועל-כן, התביעה בראשי נזק אלו, נדחית.

12. מחומר הראיות עולה, כי כבר ביום 21/8/2000 ידעו התובעים, צריכים היו לדעת או שיכולים היו לדעת, אילו נקטו באמצעים סבירים, כי בתכניות כפי שנמסרו לקבלן לביצוע, הוקטן שטח הדירה והגינה בהשוואה לתכניות הראשוניות.

בשים-לב לכך שהמועד האחרון להגשת התביעה חל בפגרת בתי-המשפט, היה על התובעים להגיש את התביעה עד ליום 02.09.2007 (יום 01.09.2007 חל ביום שבת). ראו בעניין זה סעיף 10(ג) לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 וכן, ע"א 3141/99 מגדל נ' פונדמינסקי, פ"ד מה(5) 817 (2001) כאשר מסתיימת תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בזמן פגרת בתי-המשפט, הרי שמכוחו של סעיף 10(ג) לחוק הפרשנות נדחית תקופת ההתיישנות עד ליום החול הראשון שלאחר הפגרה.

התביעה כנגד הנתבעים 4-1 הוגשה רק במסגרת כתב התביעה המתוקן, שהוגש ביום 24.09.2007 ומשכך, התיישנה התביעה.

13. לפי סעיף 18-17 לתצהיר העדות הראשית של התובע, התובע ראה את השינויים בתכנית המתוקנת שקיבל לידיו ביום 21.08.2000. כך הצהיר התובע:
'17. ... מיד לאחר שאשתי ואני חתמנו ע"ג ההסכם עם הקבלן שאותו הכינה חברת א.ב. הבית הישיר בע"מ, גילינו כי חסרים מידות וכן מידות שונות בתכניות שעליהן הוחתמתי עתה, ביחס לתכניות שקיבלנו עת חתמנו ע"ג הסכם המכר והסכם ההצטרפות ולפיכך, אני פניתי, פעם נוספת, לנציגי א. ב הבית הישיר הראשון בע"מ ודרשתי לקבל תכנית שבה קיימים מידות ושיהא תואם לתכניות שקיבלנו עת חתמו על הסכם המכר והסכם ההצטרפות!

18. לאחר דרישות חוזרות ונשנות שלי כאמור שלחה נציגת א.ב - הבית הישיר הראשון בע"מ, גב' אילנית, אלי בתאריך 21/8/2000 את תכנית הדירה בגודל של 1:100 אך עם מידות ובכללם, אורך קומת הקרקע ברוטו כולל עובי קירות (40 ס"מ) 8.80 מ"ר, מטבח 280/305 חדר מגורים 630/570 וחדר עבודה 290/325 (להלן: "התכנית המתוקנת"). עותק מהתכנית המתוקנת צורף כנספח ט' לכתב התביעה.
בנוסף, ביטלה (הנתבעת 1), על דעת עצמה בלבד, את החלון הנוסף שהיה בין הסלון לגינה, הזיזה את מיקום המחסן ובפועל, העבירה את החלון לדירת השכן !!!
אני פניתי ושאלתי את גב' אילנית מטעם א.ב - הבית הישיר הראשון בע"מ מדוע קיימים שינויים ובתגובה, הודיעה לי גב' אילנית כי בהתאם להסכם ההצטרפות עליו אני חתום, נערכו מספר שינויים קטנים ביותר עפ"י דרישות האדריכל/הרשויות, אך המדובר בשינויים קטנים בלבד.'
(ההדגשות במקור - י.ב).

14. בחקירתו העיד התובע, כי למעשה, שם לב שחל שינוי כבר בתכניות שצורפו להסכם עם הקבלן שנחתם ביום 06.08.2000 וכי עובדה זו הביאה אותו לדרוש לקבל תכניות סופיות עם מידות, כמתואר בסעיף 18-17 לתצהיר המצוטט לעיל.

בנוסף העיד התובע, כי לצורך החתימה על ההסכם עם הקבלן, נכנסו הרוכשים לעו"ד בן יהודה, שניים שניים, והראו להם את התכנית. התובע, כמו אחרים, שם לב ש"הכל זז", "המחסן זז, זה לא המקום. החלון (שהיה בסלון, בקיר המשותף לגינת הדירה - י.ב) אני לא רואה אותו", "גם בממ"ד פתאום לא הבנתי מה זה השחור הזה, הפס השחור שהוא יותר עבה... לא הבנו את כל התכניות" "בקיצור, מיהרו אותנו ואמר אתם חייבים לחתום אם לא, לא תהיה בניה, ופחדנו וחתמנו לא היתה ברירה" "ראינו שינויים אך לא ראיתי מידות, לא הסתכלתי על מידות פה. הסתכלתי על כל השינויים שאמרתי קודם" (עמ' 10 ש' 15-1. ראו גם בחקירתו, לב"כ הנתבע 2, בעמ' 16 ש' 32-30 ובעמ' 17 ש' 5-3 גם שם העיד שחתם מבלי להסתכל על המידות). עוד העיד התובע, שניתן היה לראות את השינוי בשלב היסודות (עמ' 17 ש' 12-9).

15. הנה-כי-כן, לאחר שהתכנית שצורפה להסכם עם הקבלן, שנחתם ביום 06.08.2000, לא הניחה את דעתו של התובע והוא שם לב שחלו בדירה ובגינה שינויים בהשוואה לתכניות הראשוניות, התובע פנה וקיבל לידיו את התכנית המתוקנת. עיון בתכנית המתוקנת, נספח ט' לכתב התביעה - בוודאי בהשוואה לתכניות הראשוניות (נספח ד') שקיבלו התובעים בכנס השיווק - מלמד, כי השינויים עליהם מלינים התובעים ובגינם הגישו תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, ניכרים בתכנית המתוקנת הנ"ל, שקיבלו לידיהם, לפי תצהיר התובע, כבר ביום 21.08.2000. רואים את השינוי הפנימי בדירה בעובי הקירות ואת העובדה שהאורך הפך 8.80 מ"ר ברוטו כולל עובי הקירות. כמתואר לעיל התובעים ראו בתכנית המתוקנת שקיבלו, כי המחסן המתוכנן זז באופן, שלכל הפחות, מעלה חשש ששטח הגינה הוקטן. ביטוי דומה לכך נמצא גם בחוות-דעת שניר ביקורת מבנים מטעם התובעים: "המחסן נבנה בכ- 40 ס"מ פנימה מדי לתוך החצר (מעבר לקיר המפריד בין החצר לבין החצר של הדירה השכנה) באופן ששטח החצר הוקטן עקב כך").
לכל הפחות, עוררה התכנית המתוקנת שהתובעים קיבלו לידיהם ביום 21.08.2000, שאלות ותהיות שהעמידו סימני שאלה בולטים, עד שניתן היה לגלות את העובדות הרלבנטיות אילו נקטו התובעים באמצעים סבירים ופשוטים.

16. כעולה מהאמור, התובעים אכן שמו לב לשינויים הללו בזמן שקיבלו את התכנית המתוקנת ביום 21.08.2000, אך בחרו להסתפק, משום מה, בהסברים לקוניים של גב' אילנית, שהסתבר כי איננה נציגת הנתבעת 1, כי אם נציגת הקבלן המבצע, הנתבעת 5. התובע לפי חקירתו, היה מודע לכך שאילנית היא נציגת הקבלן המבצע ולא נציגת הנתבעת 1 (עמ' 11 ש' 28-27). התובעים בחרו שלא לשאול שאלות נוקבות יותר לאחר התשובה הלקונית של גב' אילנית, ולא פנו בשאלות לאנשים מוסמכים יותר. התובע מאשר שידע כי לא היה היתר בניה בעת שהצטרף לקבוצת הרכישה (עמ' 12 ש' 32- עמ' 13 ש' 1) וכי למעשה לא ראה כלל את היתר הבניה (עמ' 13 ש' 29-28). כבר ראינו כי כשרצה התובע, ידע לפנות לנתבעת 1, לנציגיה או לנאמן וקיבל לידיו אישור בכתב לגבי גודל הגינה, שנפקד מהסכם המכר ומהסכם ההצטרפות. אין טענה שפנה למי מהנתבעים, לאדריכלים או לנאמן בבקשה לקבל מידע נוסף, ולא קיבל מענה. התובעים בחרו שלא לשאול שאלות מפורשות על-מנת לקבל הסברים ביחס לשינויים שראו בתכנית המתוקנת בהשוואה לתכניות הראשוניות, לא ביקשו לראות את היתר הבניה ולא שאלו לגבי ההקלה. לא נעשתה בדיקה עצמאית מול הרשויות או כל צעד אחר, שיכול היה לשפוך אור על העניין. המידע עצמו היה גלוי וזמין, אילו רק נעשו צעדים לקבלתו.

17. התובע נשאל במפורש ביחס לתכנית המתוקנת שלפי תצהירו המצוטט לעיל, קיבל מאילנית ביום 21/8/2000. התובע הודה, כי התכנית המתוקנת כוללת מידות קטנות יותר (עמ' 11 ש' 26-25). כשהתבקש לאשר שכבר מיום 21/8/2000, כשקיבל את התכנית המתוקנת, ידע שיש שינויים בדירה, תשובותיו לא הניחו את דעתי, בוודאי בשים-לב לדברים המפורשים שהצהיר עליהם בתצהירו, כמצוטט לעיל. כך השיב התובע בחקירתו: "לא הסתכלנו אותו רגע. זה לא בתאריך הזה. זה אחרי כמעט משהו כמו. חתמנו ב- 21/8" ובהמשך: "לא קיבלתי. לא שלחו לנו" "(אילנית) שלחה לי. לא זוכר מה זו התכנית הזאת" (עמ' 11 ש' 24-17).

18. זאת ועוד. אין חולק כי השינוי הפנימי בדירה, גרר החלטה של התובעים לשנות את מיקום המטבח, שנדרש לטענת התובע, משום שהדירה נעשתה קטנה. לצורך תכנון השינוי הפנימי, שבמסגרתו הפך את חדר העבודה למטבח, נפגש התובע פעמיים עם האדריכלים (עמ' 2 ש' 20 ואילך - עמ' 3 ש' 2-1). עולה גם מכאן, כי משמעות התכנית המתוקנת, היתה ברורה לתובע זמן רב טרם קבלת החזקה בדירה וטענתו, לפיה היה מודע לשינויים רק בעת קבלת החזקה או בסמוך לכך, נסתרת מאליה.

19. מחקירתו של התובע עולה, כי בפרוטוקול מסירת הדירה לא ראה לנכון לציין קיומם של הליקויים המרכזיים הללו, הקטנת שטח הדירה והגינה, אף שלכל הדעות, הפגמים כבר היו גלויים וברורים. כשנשאל על כך השיב, כי לא ציין בפרוטוקול דבר, משום שזה לא קשור לקבלן המבצע אלא לנתבעת 1 (עמ' 14 ש' 31-30). זאת בניגוד לטענת התובעים שלפיה הגישו בתחילה את התביעה רק כנגד הנתבעת 5 ורק מאוחר יותר הבינו שהאחריות היא של הנתבעים 4-1 (סעיף 4ה לסיכומי התובעים).
20. בסיכומי התובעים נטען, כי רק במסגרת הדיון המקדמי בתביעה המקורית קיבלו התובעים מהנתבעת 5 מידע לעניין המעורבות המהותית של הנתבעת 1 וחלקם של הנתבעים 3-2 בכל השתלשלות האירועים שגרמו לנזקי התובעים. לפי הטענה, בשלב זה נחשפו בפני התובעים עובדות ואסמכתאות נוספות שלא היו ידועות להם ואז הוגשה תביעה מתוקנת, לאחר קבלת אישור בית-המשפט, ביום 25.10.2007, ולה צורפה גם חוות-דעת שלישית שכוללת הסבר מפורט עפ"י המסמכים שהשיגו התובעים לגבי מעורבותם וחלקם של הנתבעים בתביעה.

21. אני דוחה טענה זו. מדובר בטענה בעלמא, ללא כל פירוט והסבר. לא צויין מה התגלה לפי הטענה, אם בכלל; וכשלעצמי, לא מצאתי בחוות-הדעת של מומחה התובעים אלרואי, גילוי או חידוש של עובדות או ציון של עובדות שלא ניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה ובאמצעים פשוטים. המומחה אלרואי עורך השוואה בין התכניות הראשוניות שנמסרו לתובעים בכנס השיווק לבין התכנית שנמסרה לתובעים ביום 21.08.2000 ובנוסף, הוא מתייחס לתכניות שחלות על המקרקעין, שלפיהן ניתן לבנות 6 יח"ד ומציין שרק בעקבות אישור ההקלה ניתן היתר לבניית 7 יח"ד בכל בניין בפרוייקט. זהו מידע שהיה גלוי ומפורש בהסכמים, שצויין בהם גם כי נעשתה פניה לצורך אישור ההקלה לבניית 7 יח"ד. התכניות החלות על המקרקעין הן מידע פומבי, בבחינת דין שאין בו כל "גילוי".

22. עולה מכל האמור, כי לא נעלמו מן התובעים העובדות המהותיות הדרושות לגיבוש עילת התביעה, וכי הם ידעו על השינוי בגודל הדירה והגינה כבר ביום 21.08.2000. בנוסף, גם אם אניח שהמועד בו נודעו לתובעים העובדות המהוות את עילת התובענה הוא מועד מסירת החזקה או המועד שבו קיבלו לידיהם את חוות-דעת המומחה אלרואי (טענה שנסתרה כאמור), אין עניינם חוסה תחת צילו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות ולא הוארכה תקופת ההתיישנות מכוחו. אין מדובר בעובדות שהיעלמן מן התובעים היא מסיבות שלא תלויות בו ואין מדובר במצב שבו התובעים לא היו יכולים למנוע את אותן נסיבות אילו נקטו זהירות סבירה. התכנית המתוקנת שבאה לידיהם של התובעים ביום 21.08.2000, הינה יותר מ"תמרור אזהרה" והצדיקה, לכל הפחות, נקיטת צעדים נוספים לבירור, כאשר המידע הוא מידע שניתן לאתרו. טענות מסוג: לא קראתי, לא התייחסתי, לא היתה ברירה והיינו חייבים לחתום - אינן מבססות חוסר ידיעה שמצדיק את הארכת תקופת ההתיישנות. התנהלות התובעים אף עולה בנסיבות העניין, כדי עצימת עיניים של ממש. ייתכן שהתובעים העדיפו לא לשאול, משום שגם כך היה הפרוייקט רווחי ורצוי להם (כך לפחות טוענים הנתבעים). מכל מקום, אין הסבר של ממש ולא ניתן כל טעם ראוי למחדלם של התובעים ומדוע לא נקטו בירורים כאמור.

23. התוצאה היא שהתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך בשל הקטנת שטח הדירה ושטח הגינה, נדחית מחמת התיישנות."

7. תופעות של שקיעה וסידוק - פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך מפאת הצורך בחשיפת המידע על כך לרוכש פוטנציאלי בעתיד
ב- ת"א (פ"ת) 9827-07-10 {יעקב רודיטי נ' יצחק ברוך, תק-של 2014(3), 71755 (02.09.2014)} נדונה תביעה הדנה בתוספת בניה ושיפוצים בבית צמוד קרקע דו-משפחתי. לטענת התובעים, לאחר השלמת הבניה בבית נמצאו ליקויי בניה: בעיקר סדיקה אנכית ואפקית, להם אחראים הנתבעים. סכום התביעה בגין ליקויים אלה הועמד על-סך 782,740 ש"ח. עוד עתרו התובעים לפצותם בגין נזק בלתי-ממוני על-סך 100,000 ש"ח.

בית-המשפט קבע לעניין הפיצוי בגין ירידת ערך כי:

"59. התובעים הסתמכו על חוות-דעתו של אינג' מרזוק. בחוות-דעתו העריך אינג' יעקב כי לצורך תיקון הליקויים נדרש להרוס את כל חלקי המבנה החדשים ולבנותם מחדש. את אומדן ביצוע העבודה העריך אינג' מרזוק על-סך 790,100 ש"ח כולל מע"מ. מנגד, יצחק הסתמך על חוות-דעתו של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין מר ראובן שליטנר. מחוות-דעתו של אינג' שליטנר עולה כי עלויות התיקון של ליקויי הבניה הינן בגבולות סך 20,000 ש"ח.

60. כאמור, לנוכח הפערים בהערכות מומחי הצדדים, מונה מומחה מטעם בית-המשפט.

בחוות-דעתו (במ/1) העריך המומחה את אומדן עלויות תיקון הליקויים בסך 222,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) בתוספת 35,000 ש"ח בגין ירידת ערך:

א. הריסה ובניה מחדש של מבואת הכניסה - הריסת המבואה הקיימת ובניית אחרת במקומה, לרבות עבודות ביסוס כלונסאות ורצפה תלויה: סך 52,000 ש"ח.

ב. שיקום האגף המזרחי - קידוח 8 כלונסאות בעומק 8 מטרים וחיזוקן אל הרפסודה: סך 70,000 ש"ח.

ג. בידוד אזור הרפסודה והרחקת מי גשמים - חציבה, חפירה ידנית ואיטום באמצעות ממברנה של יריעות ביטומניות על-ידי צמנט בורד בהיקף הבניה: סך 30,000 ש"ח.

ד. החלפת ריצוף והסדרת תפרי התפשטות באגף המזרחי: 25,000 ש"ח.

ה. תיקוני טיח וצביעה באגף המזרחי: 25,000 ש"ח.

ו. תכנון ופיקוח הנדסי: 20,000 ש"ח.

61. המומחה השיב לשאלות הבהרה שנערכו על-ידי בא-כוח התובעים ואף נחקר על חוות-דעתו. כשהתבקש המומחה להבהיר כיצד נוצרו פערים כה גבוהים בין האמור בחוות-דעתו לבין האמור בחוות-הדעת של אינג' מרזוק הסביר המומחה כדלקמן:

'מה שעשה המומחה של התובעים מרזוק, הוא אמר יש בעיה, נהרוס את הבניין, זו הגישה, אנחנו שבאים הנדסה, זה רעיון של מחשבה איך למזער את הנזק, נכון שאגף אחד ראינו שלא ניתן לשיקום, זה האגף החזיתי, אז הלכתי והרסתי אותו, אבל הצד העורפי איני חושב שיש מקום להרוס אותו, בגלל אלמנט הרפסודה, אני חושב שעם טיפולים מתאימים יחזירו את המצב בסבירות גבוהה למצב תקין.'
(פר' עמ' 32, ש' 12-16)

62. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי במוצגים אני רואה לנכון לאמץ את חוות-דעתו של המומחה.

ראשית, הכלל הוא שחוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט נהנית ממעמד מיוחד, להבדיל מחוות-דעת המומחים מטעם הצדדים באותו תיק (ראו: ת"א (יר') 7152/05 מאיר פרץ נ' עיריית ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו) (2006); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על-שם חיים שיבא, פ"ד נו(2), 936 (2002)). נקודת המוצא הינה שבית-המשפט יטה לאמץ חוות-דעת של מומחה מטעמו, אלא אם ישנה "סיבה בולטת לעין" שלא לעשות כן כדלקמן:

'משממנה בית-המשפט מומחה על-מנת שחוות-דעתו תספק לבית-המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית-המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם נראית לו סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית-המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול-דעתו של בית-המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית-המשפט לסטות מחוות-דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...'
(ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פורסם אתר האינטרנט נבו (31.12.88))

וכן:

'...בית-המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדוייקת ומלאה, ואם חוות-הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית-המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה.'
(ע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1), 133, 139 (1987))

שנית, המומחה נחקר על חוות-הדעת וענה לשאלות הבהרה מטעם ב"כ התובעים. חוות-הדעת לא נסתרה. בחקירתו הסביר המומחה כי ברגע שהבין את שורש הבעיה שגרמה לליקויי בניה, ביקש למנות יועץ קרקע. חוות-הדעת נסמכה, בין היתר, על חוות-הדעת של אינג' מכטה. מעיון בחוות-דעתו של המומחה ובתשובותיו לשאלות ההבהרה מטעם ב"כ התובעים עולה כי מדובר בחוות-דעת מהימנה, משכנעת, מנומקת ומפורטת. שוכנעתי כי חוות-הדעת משקפת נאמנה את עלויות תיקון ליקויי הבניה. חוות-הדעת אף אינה מפריזה בעלויות התיקון מאחר שהיא עושה שימוש באלמנטים של שיקום האגף המזרחי. אני רואה בה חוות-דעת מידתית שמשקפת את היקף הנזק שנגרם לתובעים.

63. המומחה העריך כי שוויין של כל עבודות הבניה הנו 222,000 ש"ח בתוספת מע"מ: 261,960 ש"ח. בנוסף, להערכת המומחה, "בהתחשב במורכבות השיקום של האגף המזרחי, ובהתחשב באי הודאות לסיומה המוחלט של תופעת השקיעה והסדיקה, וכמו-כן העובדה כי התובעים יהיו חייבים לחשוף בפני רוכש פוטנציאלי עתידי, את עברו של הבניין" יהיה הבית חשוף לירידת ערך. את שיעור ירידת הערך העמיד המומחה על-סך 35,000 ש"ח (10% משווי הבניה של האגף המזרחי של הבית). אני רואה לנכון לאמץ את קביעתו של המומחה, בהתחשב בכך שהיא משקפת ירידת ערך בגין שיקומו של האגף המזרחי.

64. אני קובע איפוא, כי הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מהליקויים בעבודת הביסוס הינו סך 296,960 ש"ח (261,960 ש"ח + 35,000 ש"ח) ליום 22.09.11 (מועד עריכת חוות-הדעת במ/1)."

8. פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך בגין רוחב החניה ודחיית הפיצוי בשאלת הקטנת שטח הדירה
ב- ת"א (קריות) 1238-05 {יעקב דדיה נ' חברת הבניה עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ, תק-של 2009(1), 23545 (05.03.2009)}נקבע כי:

"ככלל מעדיף אני את עמדת מומחה הנתבעת על פני עמדת מומחה התובע בגזרות השנויות במחלוקת לעניין טענת הליקויים. כפי שציינתי לעיל, המרכיבים היותר משמעותיים בפירוט הליקויים מתייחסים לפרק הבידוד הטרמי בגג בטון מעל סלון המטבח, בזיגוג מעקה מרפסת הסלון ובליקויי ריצוף. אשר לפרק הבידוד מאשר אף מומחה התובע כי הבידוד נעשה בהתאם למפרט ומומחה הנתבעת מפנה תשומת הלב לכך שעד לשלב הבדיקה על-ידו לא התממשו חששות מומחה התובע וזאת מכיוון שהשיטה בה השתמשה הנתבעת מקובלת ואיכותית. בעניין הזיגוג אישר מומחה התובע כי לא ביקש לראות את האישורים שבידי הנתבעת לעניין איכות הזיגוג ואילו מומחה הנתבעת מאשר כי הוצגו בפניו אישורים שכאלה. אשר לליקויי הריצוף - אלה נבדקו בנוכחות התובע ולא נמצא בהם ממש כאשר התובע עצמו לא ידע להצביע על מיקום הליקוי אשר לטענתו מצא המומחה מטעמו. מומחה הנתבעת מסביר בפרוטרוט מהם הבדיקות אשר ערך על-מנת לאשר או לשלול את טענות התובע ולא נחקר על חוות-דעתו. מדובר בעיקרו של דבר בליקויים מינוריים. מן הנימוקים הנ"ל עדיפה בעיניי חוות-דעת מומחה הנתבעת.

אשר לסוגיית ירידת הערך עקב החסר בשטח הדירה ובשטח החניה - מומחה התובע לא נחקר בסוגיה זו כלל, עם-זאת אינני מקבל את חוות-דעתו ככל שזו מתייחסת לירידת הערך עקב פער בין שטח הדירה כפי שהוא בתכנית לבין שטח הדירה בפועל. המומחה מציין כי מצא הפרש של 2 מ"ר במרפסת הסלון ו- 0.35 מ"ר בחדר שינה הורים. אין בנמצא נתונים על-מנת לדעת מהו שטח המרפסת בפועל לעומת השטח שבתכנית ומהו שטח חדר שינה הורים בפועל לעומת השטח בתכנית. יש לזכור כי על-פי סעיף 7 לנוסח המפרט המחייב מכוח הוראת סעיף 3 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 בשילוב עם סעיף 7 לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974:

'הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטיה ממפרט זה. (א) סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו - 6 ובין השטח למעשה.'

זאת לבד מכך שאין זה סביר לגזור את ירידת הערך בנסיבות כאלה ביחס ישיר לתמורה הנקובה בחוזה המכר. ערכה של דירה מושפע מגורמים לא מעטים ומעצם העובדה שנמצא חסר של 2.35 מ"ר בין שטח דירה בפועל לשטח דירה בתכנית, מתוכם 2 מ"ר במרפסת, אין מתבקשת בהכרח המסקנה אשר מבקש התובע לאמץ.

מאידך, אינני מוצא לנכון להתערב בקביעת המומחה בעניין ירידת הערך כתוצאה משטח חניה קטן מהנחיות משרד התחבורה ובלתי-פונקציונאלי. על-פי ממצאי המומחה:

'החניה צרה מדי, רוחבה 230 ס"מ במקום מינימום 255 מ"ר כנדרש על-פי הנחיות משרד התחבורה כאשר יש קיר מצד אחד. קושי יום יומי בשימוש.'

מקובלת עלי בעניין זה קביעת בית-משפט השלום בירושלים ב- ת"א 24047/99 עליזה ביטון נ' הזורעים בניין (1965) בע"מ, פ"ד 06(3), 85 (2006):

'חיזוק למסקנתו מצא המומחה מטעם בית-המשפט בהנחיות משרד התחבורה המציינות רוחב מינימלי של 2.80 מ' כרוחב תקני של (חניה בין עמודים) הנתבעת טוענת כי המדובר בהנחיות בלבד שאין להן כל תוקף חוקי מחייב ועל-כן אין בכוחן לקבוע את גבולות אחריותה בנדון. אכן המדובר בהנחיות גרידא ולא בתקן או תקנה שקיבלו גושפנקא חקיקתית ואולם מאחר ונושא מידותיה של חניה בנויה לא הוסדר במסגרת תקנים או תקנות בניה הרי שיש בהנחיות הללו משום אינדיקציה לרוחב סביר ומקובל של תא חניה בנוי המאפשר לעשות בחניה שימוש נוח ובטוח.'

יש לזכור את קביעת המומחה, שכמבואר לא נחקר על חוות-דעתו, בדבר הקושי היום יומי בשימוש בחניה בהתחשב בקיר הנמצא מצד אחד. על כגון דא הוסיף ורשם בית-המשפט (כב' השופט י' מילנוב) באותו הליך:
'יתר-על-כן אפילו היתה החניה מבנה ברוחב של 2.50 כפי שצויין בתשריט עדיין היה בכך משום אי-התאמה כמשמעה בחוק המכר (דירות) מאחר והמדובר כאמור ברוחב בלתי-סביר ובלתי-בטיחותי בעליל ודוק: גם 'עמידה בדרישות התקנות והתקנים החקוקים למיניהם איננה פוטרת את המוכר מאחריות בשל אי-התאמת הדירה או חלקים ממנה ... לשימוש רגיל ואיכות בינונית' וכו'.

אכן התובעת מוחזקת כמי שידעה כי רוחב החניה יהיה 2.50 מ' שהרי חתמה על התשריט ואולם יש לזכור שהתובעת אף ציפתה לקבל חניה בעוד שהמשטח הקיים אינו ראוי לשמש כחניה לרכב ואיננו עונה כאמור על הגדרתה של חניה. המדובר למעשה באי-התאמה פונציונלית וכו' ההופכת את החניה שרכשה התובעת לחניה לקויה ופגומה".

מכיוון שהמומחה איננו מציין כי בעניין מקום החניה קיים היה תשריט המצורף להסכם שבין הצדדים, ניתן להניח שמידות החניה לא פורטו במסמך כלשהו ומשפחת התובע קיבלה לחזקתה חניה שהשימוש בה קשה ואיננו עומד בסטנדרט מקובל כפי שמציין המומחה.

מכיוון שחוות-דעת המומחה לא עמדה כלל למבחן במסגרת החקירה הנגדית, מאמץ אני חוות-דעתו בגזרה זו."

9. הקטנת שטח דירה ושטח גינה
ב- ת"א (אש') 379/99 {ויצמן מיכאל ואח' נ' אורלי חברה לבניין ולפיתוח בע"מ, תק-של 2006(1), 20752 (02.02.2006)} נקבע:

"צודק המומחה מטעם בית-המשפט בציינו, ביחס לטענה זו, כי המדובר בטענה משפטית שאינה נמצאת בתחום מומחיותו וסמכותו.

2. יחד-עם-זאת, ציין המומחה כי "שטח הדירה, כולל מרפסות בלתי-מקורית כפי שנבנתה ועפ"י התכניות שצורפו לחוזה המכר מגיע ל 192.30 מ"ר" (קרוב מאוד לשטח שנמצא על-ידי המנהדס מטעם התובעים - 191 מ"ר).

3. לאחר שעיינתי בעמדות הצדדים וכעולה מחומר הראיות, נראית לי עמדת הנתבעת מעמדת התובעים:

3.1 התובע מס' 1 הודה, כי לא רכש את הדירה על-סמך המודעה נספח י"ח/2 לתצהירו ת/5 המדבר על דופלקסים בשטח כ- 180 מ"ר+ מרפסות (עמ' 28 לפרוטוכול ש' 16-15).

3.2 לגבי המודעה נספח י"ח/2 לתצהירו ת/5, המדבר על דופלקסים בשטח של 230 מ"ר, אמר התובע כי יכול להיות שהיא פורסמה רק החל משנת 97' (כאשר הדירה נרכשה, כזכור בשנת 95') והודה כי לא רכש את הדירה גם על-סמך אותם פרסומים (עמ' 29 לפרוטוכול ש': 3-1).

3.3 לגבי הפרוספקט ת/6, לא ידע התובע מס' 1 לזהות בוודאות את דירתו ואף, לא ידע לומר מתי פורסם הפרוספקט.

3.4 יתרה-מכך, בפרוספקט זה לא מצויין שטח הדירות והתובע מס' 1 אישר זאת.

'בפרוספקט לא כתוב - השיב לשאלה בנדון - אבל אני כשישבתי מול המתווכת היא הסבירה לי ורשמתי את כל הפרטים. כאן רשום 180 מ"ר+ 50 מ"ר מרפסות. זה מה שהיא אמרה לי...' (עמ' 29 לפרוטוכול ש': 38-37)

3.4.1 למותר לציין, כי המתווכת לא נתבעה בתובענה.

3.5 כאשר נשאל התובע מס' 1 אם פנה לנתבעת, לפני שחתם על החוזה, ודרש שירשמו בו את השטח של 230 מ"ר, השיב:

'אני פניתי כמה פעמים בכתב שיתנו לי את הפירוט לפני הרכישה...
ש: קיבלת אישור שהדירה היא 230 מ"ר לפני הרכישה מהחברה?
ת: אני כתבתי כמה פעמים ולא הגיבו בכלל...
ש: ובכל זאת חתמת על החוזה?
ת: נכון, אבל בחוזה לא כתוב כלום..."
(עמ' 30 לפרוטוכול, ש': 6-1)

3.5.1 בנסיבות אלו, אין לתובע מס' 1 אלא לבוא להלין על עצמו.

3.6 יתרה-מכך, התובע מס' 1 אישר שחתם, בנוסף לחוזה, גם על מפרט ותכניות וכשנשאל מדוע לא דרש, בעת החתימה, כשראה שהשטח 230 מ"ר לא מצויין, שהדברים יירשמו, הפתיע: "אם הייתי דורש, הייתם כותבים?..." (עמ' 30 לפרוטוכול ש' 25-17).

3.7 בהמשך שינה גרסתו וטען, כי בזמן חתימת ההסכם כן ביקש לרשום את השטח.

' "כן, ולא רצה" - טען התובע מס' 1.

ש: אז למה חתמת?

ת: כי חשבתי לקנות.

ש: אף אחד לא הכריח אותך לרכוש?

ת: נכון, אני רציתי לקנות. אני הייתי מעוניין לקנות...'
(עמ' 30, פרוטוכול, ש': 43-39).

3.8 המסקנה היא, שהתובע, בלשון המעטה, לא הצליח לשכנע כי הנתבעת הבטיחה לו ששטח הדירה יהיה 230 מ"ר.

3.9 משקובע המומחה מטעם בית-המשפט, כי הדירה נבנתה על-פי התכניות שצורפו לחוזה המכר (סעיף 20 לחווה"ד במ/1) - הפועל היוצא הוא, כי לא נגרמה כל ירידת ערך בנושא שטח הדירה, בהיעדר כל חסר מן הרשום במסמכים שהתובעים חתומים עליהם."

10. הפרשי שטח וגובה - מידות ועומק הנכס
ב- ת"א (חי') 17036-05 {ד"ר מאג'ד גנטוס ואח' נ' יובל אלון חברה לבניין בע"מ ואח', תק-של 2009(3), 9012 (30.07.2009)} נקבע:

"התובע טוען כי המידות שהובטחו לו הן עומק של 6.87 מ' וגובה של 5.8 מ'. לחיזוק טענותיו צירף התובע בנוסף לתצהירו ועדותו בבית-המשפט, תכנית מכר בה מופיעה מידת עומק של 6.87 מ' וכן מציג התובע תצהיר של עד שלא נחקר, מר גיא לוי. מר לוי הינו הבעלים של מספרה שנקנתה מהנתבעת במסגרת אותו פרוייקט בו רכש התובע את הנכס. מר לוי הצהיר בתצהירו כי גם לו הובטח על-ידי נציגה של הנתבעת, מר אייל פניאן, כי גובה המכר לא יפחת מ- 5.8 מ'. מר לוי זומן למתן עדות (ראה החלטה מיום 02.03.08) אולם לא התייצב לעדות במועד הדיון ביום 07.04.08. וגם במועד ההוכחות ביום 08.09.08 לא נחקר מר לוי. לאחר מכן הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו יוגשו סיכומים בכתב ועל בסיסם יינתן פסק-דין. ההסדר קיבל תוקף של החלטה ביום 14.09.08.
5. כאמור, הנתבעת דחתה את טענותיו של התובע הן לעניין עומק הנכס והן לעניין גובהו. לטענת הנתבעת בתכנית המכר בה מופיעה מידת עומק של 6.87 מ' נפלה טעות סופר, טעות שהתגלתה על-ידי משרד האדריכלים עמו עבדה הנתבעת. מיד לאחר שקיבלה את תכניות המכר המתוקנות והקובעות, פנתה הנתבעת לטענתה לתובע והציגה בפניו את תכנית המכר הקובעת ולפניה עומקו של הנכס הוא 6.47 מ' בלבד. התובע טען תחילה כי הוא זכאי לפיצוי של 2,000 $ עקב הטעות. הנתבעת סירבה לטענתה לשלם פיצוי לתובע והודיע לו כי לאור טעות הסופר הוא רשאי, במידה ויחפוץ בכך, לבטל את ההסכם ולקבל את כספו חזרה. הנתבעת הוסיפה כי במידה והתובע לא יחתום על תכנית המכר המתוקנת היא תשקול לבטל בעצמה את ההסכם עקב הטעות שנפלה בו. התובע התרצה וחתם על תכניות המכר המתוקנות כמו גם על שרטוט הנכס בתכנית המכר הקובעת ליד הטעות. באשר לטענות התובע הנוגעות לגובה הנכס, הנתבעת טוענת כי כל שהובטח לתובע הוא שגובה הנכס לא יפחת מ- 3 מ' וכן כי ניתן יהיה להקים גלריה בנכס (ראה: סעיף 3.2 למפרט). התובע שקרא בדקדקנות את הסכם המכר ואף ביצע בו שינויים בסעיפים שונים, היה מודע לסעיף זה ולא ביקש לשנותו. הנתבעת הכחישה את הטענה כי נציגה, מר אייל פניאן, הבטיח לתובע כי גובה הנכס יהיה 5.8 מ' ואף המציאה תצהיר של מר פניאן בנושא. מר פניאן אף נתן עדות בבית-המשפט. בעדותו הוא הכחיש מכל וכל כי הבטיח כי גובה הנכס יהיה 5.8 מ' וטען כי כל אשר הובטח היה שמבחינת הגובה ניתן יהיה לעשות גלריה (ראה עמ' 7 לעדותו בישיבה מיום 08.09.08). במסגרת החקירה הנגדית נתבקש מר פניאן על-ידי ב"כ התובע לרשום את המספרים 680, 682 ו - 587 על דף נייר. המסמך סומן כמוצג נ/2. כתב ידו של מר פינאן שונה מכתב היד המופיע בתכנית המכר עליה מסתמך התובע.

6. לפני בית-המשפט הוצגו שתי תכניות מכר. הראשונה קובעת כי עומק הנכס יהיה 6.87 מ' והשניה קובעת כי עומקו של הנכס הוא 6.47 מ' בלבד. התובע חתום על התכנית השניה ליד המספר 647 (ראה נספח ג' לתצהירו של מר פניאן).

במשפט האזרחי שולט הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג יא). על התובע להוכיח את גרסתו על כל מרכביה העובדתיים. במישור האזרחי, מידת ההוכחה היא הטיית מאזן ההסתברות לאחר שבית-המשפט בוחן את מהימנותן של הראיות אשר הובאו בפניו, את דיותן והמשקל שיש להעניק להן ומגיע למסקנה כי גרסה אחת סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד. על התובע להוכיח את תביעתו בחמישים ואחד אחוזים בלבד, כדי לצאת ידי חובתו (ד"ר נ' קנת ועו"ד ח' קנת נטל ההוכחה והחזקות במשפט האזרחי ובמשפט הפלילי (הוצאת בורסי, התשס"ב-2002) עמ' 49). לאחר שעיינתי בתיק ובחנתי את העדויות, התצהירים והמסמכים השונים, ובמיוחד את המפרט הטכני וכן את תכניות המכר, ולאחר ששקלתי משקלן של הראיות השונות, הגעתי למסקנה כי התובע לא עמד בנטל ולא הצליח להוכיח את גרסתו. על-כן אני קובע כי היה על הנתבעת לעמוד במידות הבאות: עומק - 6.47 מ', גובה - מעל 3 מ'.

7. כעת נשוב לחוות-דעתו של מר קלדרון, שמאי המקרקעין. מידת העומק שנמדדה בנכס היא 6.40 מ' במקום 6.47 שנקבעו בהסכם. כלומר, המחסור בשטח עמד על כ- 0.35 מ"ר. ירידת הערך הנובעת מחוסר זה על-פי חוות-הדעת היא של 3,465 ש"ח (ראה עמ' 7 לחוות-הדעת).

ככלל יעדיף ויקבל בית-המשפט המלצות המומחה מטעמו על פני המלצות של חוות-דעת מטעם הצדדים. במקרה שלפני, נראות חוות-דעתם של שני המומחים סבירות בנסיבות ולא מצאתי לסטות מהמלצותיהם.

סיכומו-של-דבר, כאמור, המהנדס שטרנברג קבע כי עלויות תיקון הליקויים, הינו בסך של 4,800 ש"ח (כולל הרכבת ארון אשר מסתיר את פתח הביקורת של מערכת הביוב).

מר קלדרון קבע כי ירידת הערך הנובעת מחוסר בשטח הנכס מסתכמת ב- 3,465 ש"ח.

סה"כ הנזק וירידת הערך שבגינם על הנתבעת לפצות את התובע יעמוד ע"ס של 8,265 ש"ח."

11. סטיות במידות בפרוזדור הכניסה
ב- ת"א (ת"א) 99343/99 {גוטליב יורם נ' פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ, תק-של 2002(4), 8804 (31.10.2002)} נקבע:

"ירידת ערך
סטיה במידות
20. מר אורמן קבע בפרק "חדר המגורים" פיצוי בגין ירידת ערך בהתייחס לטענה של חסר ברוחב מסדרון כניסה וזאת בסך של 2,700 ש"ח וכן קבע פיצוי בגין חסר באורך מסדרון הפנים בסך של 2,800 ש"ח.

21. כן קבע פיצוי בגין רוחב מקלחון צר מן המידה המינימלית בסך של 1,300 ש"ח.

22. אשר לטענה ללקוי בחדר ממ"ד בכך שקירות החדר סוטים מן האנך והסטיה בעיקרה סביב עמוד הדלת - הרי שהמומחה לא פסק פיצוי שכן הצדדים הגיעו להסכמה בכתב מיום 26.10.97 על-פיה יוותרו התובעים על טענה לליקוי בעניין זה ויקבלו כפיצוי מן הנתבעות התקנת פנלים בממ"ד.

פיצוי לעניין ירידת ערך בפריטים הללו, כלול בפיצוי הכולל הנזכר לעיל לעניין לקויי בניה בפרק "ריכוז עלויות", בהתייחס ל"חדר המגורים" ו"אמבטיה כללית."

12. מדרגות טרפזיות, רוחב פנימי של חדר המדרגות והצרת רוחב
ב- ת"א (יר') 14569/00 {פרלמן דוד ואח' נ' א.פ.ג.ד. חברה לעבודות הנדסה ובניין בע"מ ואח', תק-של 2006(1), 20059 (30.03.2006)} נדונה תביעה שלטענת התובעים התגלו בדירתם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ושבגינם קיימת ירידת ערך. בית-המשפט קבע כי:

"מדרגות טרפזיות
27. בריסקמן קבע, בחוות-דעתו, כי הותקנו מדרגות טרפזיות באופן המצר את רוחב המדרגה בניגוד למינימום של 17.5 ס"מ, כפי שנקבע בתקנה 3.47. ההתייחסות הנ"ל היא ל- 6 מדרגות מתוך 8 (סעיף 1.1 בפרק ליקויי הבניה שבחוות-הדעת).

לטענת הצד השלישי, תקנה 3.47 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "התקנות"), לא חלה על מדרגות פנימיות בתוך דירה, אלא, מתייחסת למדרגות חוץ.

בריסקמן נשאל על כך, כאשר נחקר בבית-המשפט על-ידי ב"כ הצד השלישי, והשיב:

'... במקרה הנ"ל הפעלתי את שכלי הישר, מדרגות שהשלח שלהם הינו 0 או 2 או 10 ס"מ, הן הופכות להיות מדרגות בלתי-בטיחותיות, בעיקר לילדים, ולכן דעתי היא שאם מדובר פה בנושא בטיחותי, ואני צריך לתת חוות-דעת והנושא הזה שנוי במחלוקת, אני נוטה לצו המחמיר ולכן פעלתי כפי שפעלתי.'
(עמוד 36 לפרוטוקול).

השאלה אם תקנה 3.47 הנ"ל מתייחסת גם למדרגות פנים או רק למדרגות חוץ, העסיקה לא אחת את בתי-המשפט.

ישנם פסקי-דין אשר קבעו כי התקנה חלה גם על מדרגות פנים (ראו לדוגמה: ת"א (שלום נצ') 6968/02 ארליך נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פסק-דין מיום 24.03.05, פורסם באתר www.nevo.co.il); ת"א (שלום נת') 2651/00 בן אלא ואח' נ' בנייני מונטב 1980 בע"מ, פסק-דין מיום 19.07.04, נמצא באתר www.nevo.co.il; בר"ע (ב"ש) 554/04 מ.ל. בניה ופיתוח בע"מ נ' טרוסטיאניצקי, החלטה מיום 18.04.04, מצוי באתר www.nevo.co.il).

מנגד, בשורה של פסקי-דין נפסק כי התקנה חלה רק על מדרגות חוץ (ראו למשל: ת"א (ת"א) 123565/00 אליהו ואח' נ' י.ח. דימרי בניה ופיתוח בע"מ, דינים שלום כג 420; ת"א (ת"א) 113981/00 צוברי ואח' נ' מי ערד ואח', תק-של 2004(1), 8524 (2004); ת"א (נצ') 638/98 אברהם ואח' נ' יצחק שטרן ושות', דינים מחוזי לג(6) 123).

קיימת גם פסיקה לפיה רוחב מדרגות פנים קטן איננו בטיחותי ומסב אי-נוחות לדיירים וניתן, לכל הפחות, ללמוד מדרישת התקנות בנוגע למדרגות חיצוניות על מדרגות פנים, ככל שהדבר נוגע לבטיחות. בפסקי-דין אלה נקבע כי כאשר רוחב השלח הוא כה צר, מדובר בליקוי בטיחותי ולכן מדובר בליקוי (ראו בעניין זה: ע"א (חי') 804/95 בלירן נ' תומר הצפון (1989) תק-מח 97(1), 1293, 1295 (1997); ת"א (ב"ש) 9333/97 פורת ואח' נ' מי ערד חברה להנדסה לפיתוח ולבניין בע"מ, תק-של 2004(4), 6443, 6449 (2004); ת"א 150216/02 יחיאלי נ' פרץ בוני הנגב-אחים פרץ בע"מ, דינים שלום מד, 521; ת"א (יר') וולק נ' עובד לוי תיעוש הבניה והאבן בע"מ, דינים שלום כח 492; ת"א (ת"א) 101179/99 קריאף נ' א.ש. רהט הנדסה בע"מ, דינים שלום כד,694).

מקובלת עלי הגישה לפיה בין אם חלה תקנה 3.47 על מדרגות פנים ובין אם לאו, יש ללמוד ממנה על המצב הרצוי, והוראות תקנה זו, יחד עם קביעת המומחה לפיה יש במצב המדרגות כדי לפגוע בבטיחות, מביאים למסקנה כי מדובר בליקוי.

בגישה זו בחר גם בנימין הימן מהלשכה המשפטית שבמשרד הפנים, כפי שזו באה לידי ביטוי במכתבו מיום 20.03.96 (נספח א' לסיכומי הצד השלישי) בו הוא כותב:

'התקנות אינן מתערבות באופן בניתם של מדרגות פנים-דירתיות, ועל-כן - יש לראות בהוראות אלה הוראות שאינן מחייבות לגבי מדרגות בתוך דירה. מצד שני, יש בהם להיות אינדיקציה למה שרצוי...'
(הדגשה במקור - ע.כ.)

אעיר כי ב- ת"א 110/87, אשר אליו מפנה הצד השלישי, נדחתה הטענה לפיה מדובר בליקוי, אולם זאת לאחר שנפסק כי המדרגות מתאימות לשימוש סביר ונח, ואילו בענייננו, קבע, כאמור, המומחה, כי המדרגות אינן בטיחותיות.

רוחב חדר המדרגות
28. בתכנית אשר צורפה לחוזה המכר, הוצג רוחב של 80 ס"מ לחדר המדרגות. במפרט המכר נכתב, שהמידות הן מבלוק לבלוק.
בריסקמן מצא כי הרוחב הפנימי של חדר המדרגות הוא 75 ס"מ במהלך התחתון ו- 76 ס"מ במהלך העליון, כאשר המדידה בוצעה בין חיפויי הטיח בשני הקירות הגובלים. המומחה קבע כי חדר המדרגות אינו עומד במינימום הנדרש על-פי התקנות וכי להערה שבמפרט לפיה המדידה היא מבלוק לבלוק, אין תוקף.

בחוות-דעתו כותב עוד המומחה כי היות וקירות חדר המדרגות בנויים מבלוק 10 ס"מ, לא ניתן להתקין מסעד יד בנישה בקיר וגם מסיבה זו יש ירידת ערך.

29. לטענת הצד השלישי הליקוי מתייחס למישור ההתחייבות החוזית שבין הקבלן לתובעים והמידה שצוינה על-ידו בתכנית הביצוע היא לרוחב ברוטו של 80 ס"מ הינה בהתאם לתקנות התכנון והבניה, שכן התקנות מתייחסות לרוחב בין קירות ברוטו ולא מידה בין הציפויים. הצד השלישי מפנה לכך שרק באשר למידות רוחב של בית שימוש וחדר רחצה נקבע במפורש, בתקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה, כי המידות המצויינות הן בין הציפויים שעל הקירות, ומכאן הוא מסיק שכאשר לא נקבע במפורש כי המידות הן בין הציפויים, משמע המידות הנדרשות הן מידות ברוטו.

30. אני מקבלת את טענת הצד השלישי לפי הדרישה על-פי התקנות היא ל- 80 ס"מ בין בלוק לבלוק. יחד-עם-זאת, אין בכך כדי לפטור את הנתבעות ואת הצד השלישי מחבות, שכן מחקירתו הנגדית של בריסקמן עולה כי גם אם הרוחב של 80 ס"מ תקין, עדיין חסרים לפחות 6 ס"מ של מסעד היד, ולכן בכל מקרה רוחב המדרגות צר מהנדרש על-פי התקנות (עמוד 39 לפרוטוקול).

31. אני מקבלת, איפוא, את חוות-דעתו של בריסקמן וקובעת כי קיימת ירידת ערך בדירה בשל המדרגות הטרפזיות ובשל רוחב לא מתאים של חדר המדרגות.

גובה מפלס המרפסת
32. בריסקמן קבע כי לא קיימת ירידת ערך בשל גובה מפלס המרפסת שכן בכל אחד מהחדרים הותקן סף מוגבה, כך שמפלס רצפת החדרים גבוה ב- 1 ס"מ ממפלס רצפת המרפסת כשסף בגובה 11 ס"מ מפריד בין שתי הרצפות ומצב זה הנו בהתאם לתקן ישראלי 1629 - מערכת חיפוי רצפה באריחי טרצו ותקן ישראלי 1752.1 - מערכת לאיטום גגות מבטון מזוין של מרפסות פתוחות.

לטענת התובעים יש לאמץ את חוות-דעת מוסקוביץ' בכל הקשור לגובה רצפת מרפסת חדר השינה הגבוהה ממפלס רצפת החדר בכ- 10 ס"מ ובקשר לרצפת חדר האמבטיה הנמוכה בכ- 7 ס"מ מרצפת המרפסת החזיתית-צפונית.

אני מקבלת את חוות-דעתו של בריסקמן בנושא גובה המפלסים וקובעת כי לא נגרמה ירידת ערך בגינם. אוסיף כי גם ברגמן, אשר נתן חוות-דעת הנדסית מטעם התובעים, אינו מתייחס בחוות-דעתו לגובה המפלס כאל ליקוי.

חישוב הפיצוי בגין ירידת ערך
33. בריסקמן העריך את ירידת ערך בסכום של 17,000 ש"ח. בחוות-דעתו כותב המומחה כי:

'הבסיס לחישוב ירידת ערך הדירה בגין הליקויים המוזכרים שימש אותי חישוב תאורטי של תיקון הליקויים תוך התחשבות בעובדה שתיקון זה כלל לא ניתן לביצוע.'
(סעיף 1ב' לחוות-הדעת השמאית)

לטענת התובעים יש לקבוע את ירידת הערך לפי הפחתת ערכה של הדירה בשוק, במסגרת שיקולים של מוכר מרצון וקונה מרצון בתנאי השוק החופשי, ולא על בסיס עלות תיקון הליקוי.

34. אני מקבלת את עמדת בריסקמן בעניין אופן הערכת הליקוי. בחקירה הנגדית הסביר המומחה כי אין מדובר בליקוי שאינו ניתן לתיקון, אלא ליקוי, שלדעתו לא סביר לתקן (עמוד 33 לפרוטוקול). אם ירידת הערך גבוהה משמעותית מעלות התיקון, כי אז סביר יהיה לתקן את הליקוי, ולכן לא הגיוני שירידת הערך תעלה על עלות התיקון. גם ברגמן, אשר נתן חוות-דעת מטעם התובעים, התייחס לתיקון ככזה שלא סביר לעשותו וגם הוא הציע לבסס את הפיצוי על עלות התיקון, אם כי לדעתו בנסיבות אלה יש לקחת בחשבון 50% מעלות הביצוע.

35. אני דוחה את טענת הנתבעות לפיה על התובעים לשאת בירידת הערך, לאחר שהם אשררו את תכניות האדריכל. משקבעתי כי התכניות אינן עולות בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבניה ואינן בטיחותיות, ממילא אשרורם של התובעים לאו אשרור הוא. אוסיף כי האדריכל, יצחק בלט, הצהיר כי הנתבעת 1, א.פ.ג.ד. היא ששכרה את שירותיו לביצוע תכנון אדריכלי של יחידות הדיור (סעיף 4 לתצהיר)."

13. אי-התאמה במידות חדר
ב- ת"א (ת"א) 82677/99{דובב אילן ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-של 2004(4), 5987 (09.11.2004)} נקבע:

"הוסכם על-ידי באי-כוח הצדדים כי לעניין הטענה לליקויי בניה ולאי-התאמה באשר למידות חדר בדירה ימונה מומחה נייטרלי אשר יחווה את דעתו בסוגיות אלה.

7. ביום 17.05.00 מונה על-ידי בית-המשפט המומחה הנייטרלי המהנדס והשמאי מר פנחס וימר.
(להלן: "מומחה בית-המשפט").

8. מומחה בית-המשפט קבע ביום 26.06.01 אומדן עלות הפגמים והליקויים כדלקמן:

א. שטח החדר הקטן בדירה הינו פחות מ - 8 מ"ר אשר הינו השטח המינימלי ליחידת חדר.

לפיכך, פגם פונקציונלי זה גרם לירידת ערך בסכום של - 29,500 ש"ח.

ב. עלות התקנת מתלה כביסה ומסתור - 800 ש"ח.

9. לא נמצא ליקוי בגין דלתות למרפסת שכן הללו נפתחות פנימה, וזאת בהתאם לתכנית המכר.

10. על יסוד קביעה זו, שילמו הנתבעת וצד ג' פיצוי במסגרת הסדר פשרה חלקי על-סך של 31,083 ש"ח - ופשרה זו קיבלה תוקף של פסק-דין ביום 3.12.01."
14. אי-התאמה בשטח הדירה ובמספר החדרים
ב- ת"א (חי') 7715/98 {בליץ יהושע ואח' נ' מרומי אחוזה - שותפות רשומה ואח', תק-של 2006(1), 9960 (21.02.2006)} נדונה תביעה לצוויים בגין ליקויי בניה בדירה, שרכשו התובעים מהנתבעים ובגין אי-התאמה בשטח הדירה ובמספר החדרים שבה, בין מצגי הנתבעים לבין הדירה שסופקה בפועל לתובעים. בית-המשפט פסק כי:

"26. יש מקום לקבוע האם התובעים הוטעו לגבי נתוני הדירה שנמכרה להם, מה משקל האמור בזכרון-הדברים ובפרוספקט לעומת הרשום בחוזה, האם הם זכאים לפיצוי בגין כך, ואם-כן, מהו שיעורו.

כיוון שהדירה נמכרה בינתיים, אין מקום להורות על תיקון ליקויים, אלא על פיצוי בגין הנזק שנגרם לתובעים עקב קבלת דירה ובה ליקויי בניה.

27. לאחר שבחנתי את עדויות הצדדים והמסמכים הנני קובעת כי אכן התובעים הוטעו באשר לדירה שנמכרה להם.

אין חולק כי התובעים ידעו כי הם רוכשים דירה שבמפלס השני, בחדרים יש קוקיות. אולם הנני מקבלת את עדותם כי לא ידעו שגובהם של החדרים עם הקוקיות, אותם יקבלו, איננו עומד בתנאי "חדר" בהתאם לתקנות. הובטח להם כי הם רוכשים דירת 4 חדרים ובכך האמינו. צודק מר בליץ בטענתו כי: "זכותי לסמוך על קבלן מורשה שיתן לי על מה שהוא חתם, הוא חתם על 4 חדרים במחיר כזה...".

28. לא ניתן להתעלם מהפער הקיים בין לשונם הברורה והחד-משמעית של המצגים שקדמו לחוזה, לבין ניסוחה הפתלתל של הגדרת הדירה בהסכם המכר.

קודם לחתימה על זכרון-הדברים בו צויין כי מדובר ב- 4 חדרים, קיבלו התובעים עלון פרסום (פרוספקט) בו כותרת מאירת עיניים "דירת פנטהאוז בת 4 חדרים" וכן שרטוט המתאר את הדירה. כך נאמר בו בין השאר: "מפלס תחתון: חדר מגורים מרווח... חדר שינה הורים..." "מפלס עליון 2 חדרי שינה...". (להלן: "השרטוט").

לעומת-זאת, בהסכם המכר נרשם "קומה עיקרית ועליית גג".

במפרט המצורף נרשם "דירה בת 2 חדרים + עליית גג בשטח לפי התכנית המצורפת בזה". להסכם המכר, צורף תשריט ובו בקומה הראשונה, במקום בו סומן בשרטוט "חדר שינה הורים" נרשם "ממ"ד". הן בשרטוט והן בתשריט, בחדרי עליית הגג, שורטטו "קוקיות", אולם לא צויין גובהן או גבהים בשאר חלקי החדר. צויינו רק מידות אורך ורוחב של החדר כולו. מהתשריט עולה כאילו בקומת עליית הגג - 2 חדרים בנוסף לחדרי שירות ומרפסת.

29. בשלב רכישת הדירה, היא טרם נבנתה והבית עצמו היה בשלבי בניה ראשוניים ביותר. גב' בליץ העידה כי טרם החתימה על זכרון-הדברים, לא ראו דירה דומה לדירה אותה רכשו וכששאלו את הנתבע לגודלה של הדירה, סירב לציין זאת והפנה אותם לשרטוט. איש לא ציין בפניהם כי הם רוכשים דירה בה החדרים בעליית הגג, נמוכים מהתקן. אשת המכירות מילאה בזכרון-הדברים בנוכחותם, 4 חדרים.

במעמד ההסכם, משהבחינו בשינוי ושאלו לפישרו, הרגיע אותם הנתבע והצביע על התשריט בו מופיע חדר מגורים וחדר בקומה הראשונה ו- 2 חדרים בקומה השניה. לפיכך חתמו על ההסכם. כדברי גב' בליץ: "בשלב זה לא היינו מודעים כלל, שיש אפשרות שהדירה תהיה בגובה לא תקני. לא עלה על דעתנו שתהיה בעיה כלשהי עם גובה הדירה. לא היה לנו כל מושג שלמונח "עליית גג" עלולה להיות משמעות מבחינת גובה הדירה".

'אני ידעתי שאני קונה 4 חדרים אומנם עם גג משופע וקוקיות.'

'אנחנו האמנו שעשינו עסק לא טוב וקנינו דירה לא טובה, ולא חשבנו שרימו אותנו. אבל מצד שני הלכתי עם תחושה מאוד לא טובה... ואז אמרתי לבעלי שצריכים להכניס מומחים לבדוק את הדירה.'

עדיפה עדותם הנ"ל של התובעים על עדותה של גב' פייג, אשר ממילא אינה יכולה לזכור, כפי שאף אישרה, "את כל הפרטים במדוייק. במשרד המכירות נכנסים הרבה אנשים..." וכן על עדותו של הנתבע. התרשמתי מהתובעים ובעיקר מכנותה של גב' בליץ אשר מסרה דברים כהוויתם ללא כחל וסרק.

30. מידת הגובה היחידה שצויינה במפרט הנה: "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: לא פחות מ- 2.5 מ'." הואיל וגם בעליית הגג, שהנה חלק מהדירה, רצפה ותקרה, הרי שהתובעים יכלו להתבסס על מידה זו בנוסף למה שהובטח בזכרון-הדברים ובפרוספקט ולהסיק כי גם 2 החדרים שבקומת עליית הגג גובהם 2.5 מ' או לפחות איננו נופל מגובה תקני של "חדרים" בעליית גג.

31. אומנם בתכניות הבניה המפורטות יותר, ב"גרמושקה" עליה חתמה התובעת, אכן מופיע גובה הקוקיות ומצויין "מעל 1.90 מעל 1.70". דווקא העובדה כי הנתבעת השמיטה רישומים אלו מהתכניות שנמסרו לקונים כחלק מחוזה המכר, מחזקת את הקביעה כי אכן הטעו את התובעים. התובעים לא יכולים היו לדעת כי השטחים שבקומת עליית הגג נופלים מגובה 1.80מ' ואינם חדר כהגדרתו בתקנות.
32. אין ספק כי מהתכניות שהוצגו לתובעים, לא בשלב זכרון-הדברים ואף לא בהסכם, לא עולה באופן ברור כי קיימים בחדרים חלקים שחלקיהם נמוכים באופן שאין מדובר בחדר תקני. העדה חנה פייג העידה כך: "אני בטוחה ... ושרשום בחוזה שמדובר בחדר עם קוקיות ורשום על הגבהים". אולם אף היא נאלצה להודות כי על-אף שהיא מעצבת פנים, "אני כרגע לפי התכניות הללו לא יכולה לדעת מה הגבהים".

33. "החדרים" בעליית הגג אינם עומדים בהגדרת "חדר" על-פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "התקנות"). כמו-כן, גובהו של הממ"ד בקומה הראשונה, נופל אף מהגובה התקני לממ"ד (ודאי לגבי חדר שינה).

על-פי התקנות, חדר סטנדרטי למגורים הינו חדר העומד בדרישת הגובה, הקבועה בסעיף 2.03 לתוספת השניה לתקנות. גובהו מרצפה עד תיקרה אינו נופל מ- 2.50 מ'. חדר סטנדרטי למגורים בעליית גג, שבו תיקרה בגבהים משתנים, כמו במקרה שלפנינו, צריך להיות בגובה מינימלי של 1.80 מ' (בחלקים הנמוכים) ובגובה "רגיל", היינו 2.50 מ' לפחות (בחלקים הגבוהים).

אין מקום לקבל את האבחנה שעושה הנתבעת, בין "חדרים תקניים" לבין "חדרים ראויים למגורים" לשיטתה.

גם אם יש אפשרות תיאורטית לגור בכוך ולהשתמש בו כחדר, אין בכך כדי להכשירו כ"חדר", תרתי משמע.

לא בכדי הונהגו מידות וסטנדרטים בענף הבניה וזאת, בראש ובראשונה בכדי להגן על ציבור הרוכשים, כפי שנפסק ב- ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1), 826, 836-834 (1996) (להלן: "פרשת צמיתות").
בלתי-סביר כי קבלן בניה יתן פרשנות משלו למונח "חדר" בעוד שהוא חייב לבנות בהתאם לתקנים ולהוראות הדין.

34. אכן בדרך-כלל מה שמחייב הוא ההסכם ולא זכרון-הדברים או הפרוספקט. אולם כאשר בהסכם המכר אין נתונים מדוייקים, הסותרים את המצג בפרוספקט ובזכרון-הדברים, ניתן לקבל כי התובעים הסתמכו על האחרונים.
(ראו: פס"ד צמיתות הנ"ל וכן ספרו של א' זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, פירוש לחוק החוזים (מיסודו של ג' טדסקי (ירושלים תשס"ב), (להלן: "זמיר"), 279))

35. על-אף שגב' פייג ידעה כי חדר צריך להיות בשטח של 8 מ"ר לפחות וגובהו 2.20 מ' (לטעמה, על-פי עדותה) - רשמה בזכרון-הדברים 4 חדרים. היא הבהירה כי לאחר מכן הבינו כי מדובר בטעות, ומדובר "בדירה של שני חדרים ועליית גג" ולכן ציינו כך בהסכם. אולם בכך לא סגי. היה על הנתבעת ושלוחיה להבהיר לתובעים במעמד ההסכם את העובדות לאשורן, לסמן את הגבהים בתשריט, להדגיש כי למעשה החדרים בקומת עליית הגג, אינם "חדרים", כפי שהובטח לתובעים ולקבל את הסכמתם לרכישת הדירה על-פי המצג הנכון.

משלא עשו זאת, הנתבעת חבה כלפי התובעים בגין הטעייתם ובגין הנזק הכרוך בכך. משפורט במפרט רק גובה של 2.50 מ' ולא פורט גובה נמוך מזה בעליית הגג, ביחד עם התשריט המלמד על קיומם של 2 חדרים בקומת עליית הגג, רשאים היו התובעים להסתמך כי אכן הם רוכשים דירת 4 חדרים, כהגדרתם עפ"י התקנות, כפי שהוצג בפניהם בכל השלבים, מן הפרוספקט, זכרון-הדברים ובמעמד ההסכם.

36. התובעים הבהירו כי לאחר שקיבלו את הדירה, לא ידעו כי הוטעו אלא האמינו כי רכשו דירה לא טובה. רק כשהתאפשר להם והזמינו מומחים לבדיקת הדירה, הבינו כי אכן לא קיבלו את אשר הובטח להם וכי בדירה אין 4 חדרים, כפי שהאמינו.

מדובר באי-התאמה יסודית, אשר איבחונה נעשה באמצעות מומחים. לפיכך, אי-ההודעה בתקופת הבדק של שנה, אין בה כדי למנוע טענת התובעים בעניין זה. תביעתם לא התיישנה.

חוק המכר איננו קובע תקופת התיישנות חדשה, מקוצרת, וגילוי בתוך תקופת האחריות בא בגדר סעיף 4א(א)(2) לחוק המכר. היינו, התאמה "שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו (של הקונה - ח.ה.) אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

מהי "בדיקה סבירה"? - ראו זמיר בעמ' 549-548:

'(...) המאפיינים המרכזיים הצריכים לענייננו הם היות המוכר הטיפוסי איש מקצוע שעיסוקו בניה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושא בניה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השימוש בו, או רק בידי אנשי מקצוע.

לא ניתן, איפוא, להתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרט הבדיקה הסבירה ובדרך לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות.

הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה בעיניו של אדם מן הישוב כפי שנאמר באחד מפסקי-הדין, 'אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת חזקה בדירה וימדדו אם המצב בדירה עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבניה וחוק התכנון והבניה.'

האחריות
37. התובעים ידעו כי הם רוכשים דירה משותפות רשומה. הם רשאים לראות בכל אחד מהשותפים אחראי כלפיהם. לפיכך נתבעות 5-1 שהינן שותפות בשותפות, אחראיות כלפיהם.

לעומת-זאת, הנתבע היה רק אורגן של השותפות וכך פעל.

המצג הראשוני המטעה הוצג על-ידי גב' פייג. לא הוכח כי הנתבע היה נסח הפרוספקט או ההסכם כפי שהוא. לא שוכנעתי כי דבריו במעמד ההסכם נעשו בכוונה לרמות. יתכן והאמין כי התובעים ראו דירה עם עליית גג והבינו כי הקוקיות מלמדות שלא כל שטח החדר הינו בגובה תקני, כפי שטען. לכן אף הבהיר להם כי יקבלו את שהובטח להם. אומנם אין בכך כדי להועיל לנתבעות - כפי שקבעתי התובעים אכן הוטעו; ודאי שאין בכך משום טעות משותפת (כטענת הנתבעת) - אולם יש מקום לקבל את טענת הנתבע כי המקרה דנן אינו נופל במסגרת המקרים בהם נעשה שימוש לרעה בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, באופן המצדיק הרמת מסך וחיובו באופן אישי, כמנהל אצל הנתבעות בגין מעשיהן ומחדליהן כלפי התובעים.

התביעה נגדו תידחה. בנסיבות העניין, ללא צו להוצאות.

הפיצויים
38. מאחר וכאמור הדירה נמכרה, נשללה מהנתבעות זכותן לבצע תיקונים של הליקויים בדירה, אותם ניתן לבצע. תיקון חלק מהליקויים ממילא לא היה סביר, כפי שקבע פרופ' טצה.
השמאי בן ציון אבני מונה על-מנת "לקבוע מחיר השוק של הדירה הנדונה ללא ליקויים במדרגות ובממ"ד וללא הליקויים שנמצאו בחוות-דעת טצה. המומחה יחווה דעתו האם המחיר שהתקבל בהסכם המכר נופל ממחיר השוק ואם-כן בכמה".

בדו"ח שומה מיום ה- 28.03.05 שהוציא מר אבני, העריך כי מחיר דירה בת 4 חדרים בסביבותיה של הדירה דנן וללא הליקויים שנתגלו בה - 220,600 $. על-כן מצא מר אבני, כי ההפרש בין מחיר השוק שקבע לבין המחיר שבו נמכרה בפועל, מהווה את רכיב ירידת הערך שנגרם לדירה, בגין ליקויים שאינם ברי תיקון. דהיינו, 23,100 $, נכון למועד מכירתה, דהיינו 16.03.03.

הערכתו של המומחה אבני, משקפת את הנזק האמיתי שנגרם לתובעים, והיא מקובלת עליי.

המומחה בחן שוויה של דירת 4 חדרים ללא ליקויים, לעומת המחיר שקיבלו בפועל התובעים (הקונים מהתובעים שילמו עבור דירה במצבה כפי שהוא).

קביעה זו עדיפה על השומה התיאורטית של גב' אשד. כמו-כן, פסיקת פיצוי עבור תיקון ליקויים על-פי חוות-דעת פרופ' טצה, תביא לכפל פיצוי - לכך אין התובעים זכאים."

15. חריגות בניה - מצג שווא לעניין הרישוי וירידת ערך
ב- ת"א (צ"א) 29336-06 {אלדד כהן ואח' נ' חיים בר ואח', תק-של 2010(1), 63500 (15.03.2010)} נקבע:

"4. הבסיס הנורמטיבי לטענת ההפרה וההטעיה המיוחסת לנתבעים ואשם תורם המיוחס לתובעים.

4.1 על-פי הממצאים שקבעתי אין ספק כי הצהרת ההתאמה רחוקה ת"ק פרסה מן המציאות האובייקטיבית ומשכך מתן ההצהרה היא בבחינת מעשה או מחדל בניגוד לחוזה - קרי הפרתו (ראו סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").

4.2 יתר-על-כן, ברי כי הנתבעים ביצעו הטעיה כלפי התובעים, למיצער בבחינת אי-גילויין של עובדות אשר לפי הדין לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן (ראו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

4.3 ב- ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2), 359) אמר בית-המשפט על כגון זה דברים כדורבנות:

'לדידי לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המו"מ, אם לא יעשה כן, יש בכך הטעיה כפשוטה. גם חובת תום-הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית... בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך המחיר.'

4.4 הפרת ההסכם על-ידי הנתבעים עולה גם כדי אי-התאמה כמשמעותה על-פי חוק המכר, התשכ"ח-1968 ולעניין זה אבהיר כי גם אם ניתן להניח כי הנתבעים אך התרשלו במתן הצהרת ההתאמה די בכך כדי לבסס נגדם טענת אי-התאמה.

(השוו: ר"ע 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3), 516 (1999)).

4.5 אשר לטענת הנתבעים באשר לחוסר מודעותם להצהרת ההתאמה:

מעבר לעובדה כי בצד העובדתי לא עלה בידי הנתבעים לבסס את טענתם הרי שגם מן הבחינה המשפטית, אין להשגיח בטענתו של צד החותם על הסכם, כי לא קרא אותו ו/או לא היה מודע לתוכנו, וכי עצם החתימה מהווה חזקה שחתם לאשר הסכמתו.
(ראו: ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, תק-על 2000(2), 1566 (2000) - בפסקאות 13-10), וכן ראו: ע"א 1319/06 שלק נ' טנא נוגה (שיווק) 1981 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.03.07)).

4.6 עם-זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי התובעים לא נקטו כל צעד לבחינת אמיתות הצהרת ההתאמה וכי בנסיבות העניין ניתן להניח כי לו היו בודקים את תיק הבניין קודם לחתימת ההסכם יכלו למיצער להעלות ספקות של ממש באשר לנכונות הצהרת ההתאמה.

התובעים לא יצאו איפוא ידי חובת עריכת הבדיקות הסבירות המתחייבות מהצהרת התובעים, ולעובדה זו נודעת משנה חומרה בשל העובדה כי היו מיוצגים על-ידי עו"ד כהן אשר על-פי עדותו לא טרח ליזום עריכת בדיקה סבירה, בניגוד לציפיה הסבירה ממנו כפרקליט המייצג צדדים בעיסקת מכר.

4.7 אני פוסק כי יש לייחס לתובעים אשר נהגו בחוסר סבירות ושלא בדרך מקובלת במימוש הצהרתם אשם חוזי תורם (השוו: ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי, פ"ד מז(4), 64 (1993)).

4.8 על יסוד המקובץ עד כאן, אני פוסק כי הנתבעים חטאו בהטעיית התובעים ואף הפרו את ההסכם עימם עם-זאת יש לייחס לתובעים אשם חוזי תורם להארעות הנזק.

לאחר ששקלתי את מידת האשם שיש לייחס לכל אחד מן הצדדים, ובין היתר את העובדה כי הצהרת התובעים הוכפפה לנכונות הצהרת ההתאמה, אני רואה לייחס לתובעים אשם חוזי תורם בשיעור של 25%.

5. הבסיס החילופי לחישוב נזקי התובעים
5.1 בסעיף 24(א) לתצהירו טען התובע כי מחמת הפרת הנתבעים את ההסכם נגרם להם נזק ממוני בסכום השווה ל- 125,000 דולר וכי סכום זה מתבסס על ההפרש בין שווי הבית כשהוא בנוי ללא חריגות - בהשוואה לערכו במצבו קרי; היותו "נגוע" בחריגות בניה (להלן: "סכום ירידת הערך").

5.2 התובעים הסתמכו בקביעת סכום ירידת הערך על חוות-דעת של המודד י' אברבוך, אשר בחוות-דעתו מיום 26.03.06 פירט אחת לאחת את השטחים החורגים בכל אחד מאגפי הבית.

5.3 כמו-כן, נסמכו התובעים על חוות-דעת של השמאית טל עומר אשר בחוות-דעתה מחודש מאי 2006 התייחסה הן לעלות ההכשרה, והן לירידת ערך הנכס בגין החריגות הקיימות והן לאחר הכשרת החריגות שניתן להכשיר.

5.4 מחוות-הדעת של עומר, עולה כי הסכום הכולל של עלות ההכשרה כולל הוצאות רישוי, מיסים והיטלים מסתכם לסכום של 112,000 דולר בעוד שסכום ירידת הערך כמוגדר לעיל מסתכם לסך של 125,000 דולר (עמ' 14 לחוות-הדעת).

5.5 הנתבעים מנגד, נסמכו על חוות-דעת של אינג' י. שרם, מהנדס אזרחי ושמאי על-פי הכשרתו, אשר בחוות-דעתו מיום 13.07.06 התייחס למידת השפעתם של חריגות הבניה אותם הגדיר "כפגם תכנוני" - על שווי הבית וכן נתן דעתו לחוות-דעת עומר.
5.6 שרם חיווה דעתו כי הפגם התכנוני ניתן לריפוי בתהליך פשוט של הוצאת היתר בניה על-פי תכניות תקפות בתוספת הקלות.

שרם הוסיף והבהיר כי העירייה לא נוקטת הליכי הריסה ללא היתר לגבי בניה שבוצעה לפני עשרות שנים וכן כי קיימת התיישנות לגבי עבירות על חוק התכנון והבניה לאחר חמש שנים.

5.7 מכאן לא ארכה דרכו של שרם לדחות את עמדתה של עומר ולקבוע כי:

'הפגם התכנוני הינו מזערי ביותר ואין לו ביטוי ממשי בהתנהגות שוק המקרקעין.'

שרם אף תימחר את עלות הכשרת החריגות במונחים של תשלומי היטל השבחה, אגרות והיטלים בסכום כולל של 15,665 דולר.

6. מומחה מטעם בית-המשפט ממצאיו ובחינתם
6.1 בהחלטתי מיום 31.12.05 מיניתי את מר אסא זוהר אדריכל ושמאי מקרקעין על-פי הכשרתו, כמומחה מטעם בית-המשפט (להלן: "המומחה").

יובהר כי מינויו של המומחה לא נעשה בהסכמת בעלי הדין ומשכך לא חלה לגבי חוות-הדעת הוראת תקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") וכנגזר מכך, נותרו חוות-הדעת מטעם שמאי בעלי הדין על כנם ואלו אף נחקרו בבית-המשפט.

6.2 המומחה סקר את הבית, עיין בכתבי הטענות, בחוות-הדעת מטעם בעלי הדין וכן בתיק הבניין ובחודש אפריל 2007 הוציא תחת ידו חוות-דעת בה נכללו עיקרי הממצאים כדלקמן:

6.2.1 ניתן להכשיר את הבניה החריגה בקומת המרתף על-ידי הוצאת היתר בניה בדיעבד ובכפוף לתשלום היטל השבחה בסכום של 8,400 ש"ח.

6.2.2 ניתן להכשיר את הבניה החריגה בקומת הקרקע על-ידי בקשת הקלה לגבי 6% מהשטח, הוצאת היתר בדיעבד ותשלומי אגרות בניה והיטל השבחה.

6.2.3 ממצא זהה קבע המומחה לגבי חריגות הבניה בקומה א'.

6.2.4 המומחה העריך את סך כל עלויות הרישוי בעבור המרתף, קומת קרקע וקומה א' בסכום כולל של 60,800 ש"ח ואגרות בניה בסכום כולל של כ- 15,000 ש"ח.

6.2.5 במופרד ובמובחן התייחס המומחה לחריגת הבניה בחדר הבנוי על הגג ומרפסת הגג הפתוחה (להלן יחדיו: "גג הבית" או "הגג").

לעניין הגג גרס המומחה כי עצם ההיתכנות לביצוע שינוי מבני בגג מציב סימני שאלה, ומשכך בחר לתמחר את החריגה בגג במונחים של ירידת ערך בשיעור של 15% משוויו של הגג, וקבע ירידת הערך בסך של 6,500 דולר (27,300 ש"ח).

6.2.6 בשולי חוות-הדעת התייחס המומחה לאפשרות לפיה התובעים יעמדו על הכשרת כל החריגות שבבית וחיווה דעתו כי ככל שעלויות ההכשרה יהיו שונות מסכום ירידת הערך, יהיו התובעים רשאים לתבוע את ההפרש בתביעה נפרדת (עמ' 16 לחוות-הדעת).

6.2.7 המומחה השיב על שאלות הבהרה ששוגרו לו, המציא השלמות לחוות-הדעת ונחקר ארוכות בבית-המשפט.
6.2.8 בתשובות הבהרה מיום 25.6.07 גרס המומחה כי שוויו של הגג מסתכם לסכום של 42,000 דולר (תשובה 10(א) ו- 15.

6.2.9 אין בדעתי (והדבר אף אינו מתחייב) לסקור את מכלול הממצאים שקבע המומחה, בהערכה כוללת אבהיר כי נקודת המוצא של המומחה בחוות-הדעת ובחלקים נרחבים מעדותו הינה כי וועדות התכנון יאשרו בדיעבד את חריגות הבניה בכפוף לתשלום היטלי השבחה ואגרות (עמ' 89 שורות 4-6, עמ' 73 שורות 23-21).

אטעים כי התובעים לא רוו נחת ממצאים אלו ואף הרבו לתקוף את המומחה עד כדי הגשת בקשות חוזרות ונשנות לפיטוריו (עמ' 99-98 לפרוטוקול).

גישה זו בבסיסה, חוזרת ונשנית גם בסיכומי התובעים אשר האריכו מעניתם (עמ' 17, 18) בהשגות נוקבות על מה שנתפש בעיניהם כטעויות מהותיות בתפישתו המקלה של המומחה את היקף ומהות הנזק שנגרם לתובעים וכתוצאה מכך - את שומת הנזק על-ידו אשר לדידם של התובעים רחוקה עד מאד מלשקף את נזקם האמיתי.

7. בחינת החלופות לגובה הנזק
1. הכשרת חריגות הבניה בעין
1.1 התובעים עתרו לחייב את התובעים בנקיטת כל הצעדים הדרושים להכשרת החריגות בבית תוך 6 חודשים ועל חשבון הנתבעים.

סעד זה נטען במסגרת סעיף 33(א) לכתב התביעה המתוקן אשר נועד להעמיד במבחן את כוונות הנתבעים כמו גם את ממצאי המומחה ותמחיריו.

1.2 ייאמר מיד כי ניסיון יומרני זה שבק חיים באיבו, שכן בסעיף 49 לכתב ההגנה המתוקן דחו הנתבעים הצעה זו על-הסף.

2. לחילופין עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסכומי עלות ההכשרה לרבות הוצאות הרישוי ולחילופין בסכום ירידת ערך בסכום כולל של 534,823 ש"ח, וכן נזק בלתי-ממוני בסכום של 25,000 דולר (סעיף 28 לכתב התביעה המתוקן).

8. עלויות ההכשרה וירידת ערך נלווית
8.1 לגבי גג הבית
אפתח בהערכת הראיות ובקביעת הממצאים הכרוכים בעלויות ההכשרה של גג הבית. בסוגיה זו התגלעה מחלוקת מהותית בין בעלי הדין.

בעוד שהתובעים ביססו את עלויות ההכשרה על הריסת הקיים ובניה מחדש של חדר בחלל גג הרעפים (סעיף 28(א) לכתב התביעה המתוקן) טענו הנתבעים, כזכור כי ניתן להכשיר את הבניה החריגה בעלות של כ- 15,665 דולר ובסיכום טענותיהם אף הוסיפו כי עצם בניית חדר בגג מהווה השבחה שכן התובעים לא רכשו בית הכולל חדר על הגג (פסקה 61.6 לסיכומי הנתבעים).

המומחה צידד בעמדת הנתבעים (עדותו בעמ' 89 שורות 27-19).

8.1.1 עמדה זו בה אחזו הנתבעים והמומחה נפלאה ממני ולשיטתי חומר הראיות מפריך אותה לחלוטין.

הן בחוות-דעת עומר והן בחוות-דעת שרים נרשם במפורש כי בגג קיים חדר בשטח של 12.37 מ"ר.

שרם אישר קביעה זו גם בעדותו (עמ' 61 שורות 12-11 ובעמ' 63 שורות 5-3).

יתר-על-כן, אליבא השמאי שרים מתירה התב"ע להשתמש בחלל גג הרעפים לצורך מגורים בכפוף לתנאים שפורטו. קביעה זו מצויה גם בחוות-דעת של השמאית עומר מטעם התובעים.

8.1.2 עומר אישרה בחקירתה כי בבניה על-פי התב"ע (קרי חדר בחלל גג הרעפים) מתקבל חדר בשטח אפקטיבי של 8 מ"ר ואף הסכימה עם הערכת המומחה לפיה ערכו של חדר כזה הינו שנים עשר אלף דולר (עמ' 18 שורות 29-14).

עומר אף הסכימה עם עמדת המומחה לפיה שווי יחידת הגג לו היה נבנה בהיתר עומד ע"ס 42,000 דולר (תשובת הבהרה של המומחה מיום 25.06.07) משכך לא מצאתי דופי בקביעתה של עומר לפיה מתבטאת ירידת הערך בגג בסכום של 31,000 דולר מה גם שסכום זהה נקבע על-ידי המומחה בסעיף 16(ד) לתשובות ההבהרה.

8.1.3 עומר אף קבעה כי עלויות הבניה וההריסה של הגג מסתכמות לסכום של 25,671 דולר (עמ' 13 לחוות-הדעת) ולא הובאה בפני ראיה לסתור תחשיב זה.

8.1.4 עומר אף הוסיפה לתחשיב גם את הערכת הנזק המתבטאת בחסימת אור ואוויר בסך 4,000 דולר (עמ' 13 לחוות-דעת ועדותה בעמ' 19 שורות 1 עד 2).

8.2 לגבי חלקי הבית האחרים (קומות ומרתף)
8.2.1 עומר תימחרה בחוות-דעת עלויות הריסה ובניה בעבור חלקים אלו בסכום כולל של 43,152 דולר וירידת ערך בסכום של 16,000 דולר (עמ' 13 לחוות-הדעת).

8.2.2 בין בעלי הדין התגלע פולמוס זוטא באשר להסתברות האפשרות לאישור בדיעבד של השטחים החורגים במסגרת מתן הקלה.

8.2.3 התובעים טענו כי במסגרת הקלה ניתן לאשר 19 מ"ר בלבד בעוד שהנתבעים טענו כי ניתן להכשיר את מלוא שטחי החריגה (25 מ"ר).

בסיס המחלוקת מותנה בתשובה לשאלה בדבר היקף זכויות הבניה הבלתי-מנוצלות בבית.

8.2.4 הנתבעים טענו כי יש לחשב את שטחי הבניה שטרם נוצלו העולים בחלקם על בסיס החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לבית.

התובעים לעומת-זאת גרסו כי יש לחשב את אחוזי הבניה לפי שטח המגרש.

8.2.5 מצאתי כי במחלוקת זו ידם של התובעים על העליונה שכן נקבע כי זכויות בניה בלתי-מנוצלות אינן מהוות חלק מן הרכוש המשותף ומשכך אין לחשבם על-פי החלק היחסי של בעל דירה ברכוש המשותף (השוו: ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר ויעקב שטרייכר (לא פורסם וצורף לסיכומי התובעים - שם בפסקה 10).

8.2.6 בנסיבות אלו ניטל הבסיס לחישובי הנתבעים ומשכך הסכים גם השמאי שרם כי אין תקומה לחישוביו באשר לשטח שניתן להכשיר במסגרת הקלה (עמ' 64 לפרוטוקול).
הנובע מן המקובץ הוא כי עלה בידי התובעים להטיל ספק של ממש בנכונות קביעותיו של שרם לפיה ניתן להכשיר את כל השטחים החורגים.

9. יסוד אי-הוודאות הגלום בשומת הנזק על-פי תחשיבי עלות ההכשרה והעדפת בסיס ירידת הערך
9.1 נקודת המוצא המצדדת בהעדפת תחשיב הנזק על-פי עלויות ההכשרה, הינה בבחינת גישה אינטואיטיבית שבסיסה הצורך לפצות את הנפגע בדרך של הבאתו למצב הדברים החזוי על-פי החוזה אילולא התרחשה ההפרה. ביטוי לעמדה זו, מצוי בטענותיהם העקביות של התובעים לפיהן לא ניתן להעלות עליהם כי ימשיכו להתגורר בבית הרווי בחריגות הן משום הסיכון הגלום בכך (נקיטת הליכים משפטיים ובכלל זה אפשרות להריסת החריגה מכוח צו הריסה) הן בשל חובת הגילוי החלה עליהם אם וכאשר ירצו למכור את הבית לצד שלישי וכן נקודת חולשה בסחירות הנכס וכו' (עמ' 9 לסיכומי התובעים).

9.2 הגם שאין להקל ראש בנימוקים אלו כבעלי משקל רב בהערכת כוונותיהם של התובעים לפעול לתיקוף מצבו הרישויי של הבית תוך נשיאה בעלויות ההכשרה, הרי שלא הוכח בפני כי התובעים נקטו צעד מעשי כלשהו בכיוון זה.

יתר-על-כן, לא מצאתי בכתב התביעה כמו גם בתצהיר התובע היגד כלשהו המלמד על גילוי דעת לעשות כן.

9.3 אוסיף כי עיון מוקפד בסיכומי התובעים מלמד על גילוי דעתם, לאמור:

'אמנם לא קמה חובה על התובעים להכשיר את כל חריגות הבניה שניתן להכשירן... עם-זאת נתייחס להלן גם לנזקים בכל מפלס ולעלות הכשרתן כבסיס לפיצוי שיש לפסוק לטובת התובעים.'
(סוף פסקה 20 בעמ' 10 לסיכומי התובעים)

בהיגד זה ניתן לזהות על נקלה ממצא כי התובעים עצמם אינם נושאים עיניהם לשאת בנטל של עלויות ההכשרה.

9.4 לא-זו-אף-זו, התובעים עצמם חזרו וטענו לירידת ערך של הבית כולו בסכום של 125,000 דולר (סעיף 20 לסיכומיהם) וזאת על בסיס ההלכה שנפסקה ב- ר"ע (יר') 4016/02 חזן משה נ' טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.03.04) (להלן: "הלכת חזן");

אטעים כי הרציונל בהלכת חזן צוטט בחוות-דעת עומר אשר גם בעדותה בפני הבהירה כי ציטטה את פסק-הדין בכל הנוגע לשטחים העומדים להריסה (שם בעמ' 19 שורות 5-6) ואף הסתייגה מחוות-דעת המומחה אשר לגרסתה דגל בעמדה בניגוד לאותה הלכה (שם מול שורה 20).

9.5 בהיעדר נכונות של הנתבעים להכשיר את הבית בעין ולשאת בעלויות ההכשרה ובאין בפני כל גילוי דעת בדבר כוונתם של התובעים לעשות כן - לא מצאתי לנכון להעריך את הנזק על בסיס תחשיבים תיאורטיים בדבר עלות ההכשרה, ואני מוצא לנכון לכמת את נזקי התובעים בהתבסס על טענתם בדבר ירידת הערך שנגרמה לבית.

10. ירידת הערך
10.1 המומחה הבהיר בעדותו כי הפיצוי שראה לקבוע הינו "במסגרת ירידת ערך" (עמ' 91 שורות 20-17), קודם לכן, בעדותו (בעמ' 87, 88) גילה דעתו כי יש לזקוף שיעור של 15% ירידת ערך לגבי בניה חריגה שהכשרתה מוטלת בספק.

10.2 בהלכת חזן נקבע לאמור:
'הסוגיה של הערכת שווי מבנים שנבנו ללא היתר, היא סוגיה סבוכה, שכן, מחד, מדובר בשטח שהוא לכאורה בר-הריסה וכל הקניית שווי למבנה עשויה להיראות כמתן הכשר או פרס לעבריין. מאידך, מדובר בבניה שבוצעה לפני זמן רב, אין אנו יודעים אם נתקיימו לגביה הליכים פליליים והאם הם מוצו. בנוסף המבקשים עושים שימוש מזה זמן רב במבנה שחלק ניכר ממנו אינו חוקי. בעיקרון, אין זה ראוי כי שטחים שנבנו ללא היתר, בחריגה כה גדולה וכה משמעותית מהיתר בניה קיים, יזכו בהליך משפטי להערכה ריאלית, או אפילו קרובה לכך. התייחסות כזו עלולה להוות או להיראות, כמתן הכשר למי שבונה ללא היתר בניה ורוצה ליהנות גם בעת מכירה מפירות עבריינותו, וייצא חוטא נשכר. עם-זאת, יש לבחון בעיה זו על רקע הנסיבות המיוחדות של המקרה וחלוף השנים, ולפיכך ניתן לאמור כי לשטחים שנבנו ללא היתר בבניין העיקרי עצמו, יש ליתן ערך מסויים, ולו מינימלי שיבטא את הבעייתיות הרבה של בניה ללא היתר ואת הקשיים הקיימים כדי להכשירו אם בכלל, המסים והתשלומים הרבים הכרוכים בכך, תשלומי שווי למינהל מקרקעי ישראל. כל אלה בצד האפשרות כי מה שנבנה ללא היתר יעמוד אולי להריסה. לפיכך, הייתי מעמיד את שווי השטחים הבנויים ללא היתר בערך של כ-15 אחוז משוויים הריאלי.'

10.3 עמדה זו ומקדם הערך שנקבע בה, טופחים על פני גרסתו של המומחה; יתר-על-כן, סבורני כי הרציונל שבהלכה זו משקף את מירב השיקולים שיש לקחת בחשבון בהערכת שווי ירידת הערך המיוחס לחלקי בניין שנבנו בלא היתר ובכלל אלו את אי-הוודאות בשאלה אם תתממש אפשרות הריסה של החלקים החורגים, עלות ההכשרה ושיקולים ערכיים ומשפטיים המצדיקים הקטנת השווי על יסוד התובנה לפיה אין חוטא נשכר.

אין להתעלם אמנם מן העובדה כי באותה הלכה נקבע מקדם אחיד (להבדיל ממקדם תלוי נסיבות) אולם פירכה זו מקוזזת בחלקה לנוכח אי-הודאות הקיימת בהערכות של עלויות הכשרה על בסיס תחשיבים להבדיל מעלויות בפועל.

10.4 על כך אוסיף כי אין עסקינן בתובענה זו בחריגות בניה שוליות אלא כאלו שהינן מהותיות בשיטחן הכולל ובמידת פיזורן בחלקים שונים של הבית; נסיבה המעמידה את התובעים בפני הדילמה האם לקחת על עצמם עבודות הריסה ובניה משדדת מערכות ורווית התלבטות, הד לכך נמצא בעדות המומחה בעמ' 123-119 ובסעיף 31 לסיכומי התובעים.

10.5 לא נעלמה מעיני העובדה כי מעדותה של עומר ניתן להסיק על היתכנות גבוהה בדבר הכשרת מירב החריגות במרתף ובקומות המגורים להבדיל מן הגג (עמ' 14 לפרוטוקול), אך מנגד, יש לקחת בחשבון את עלויות הרישוי הגבוהות (אגרות והיטלי השבחה) כמפורט בעמ' 12, 13 לחוות-הדעת.

10.6 בשקלול כל הגורמים אני רואה לקבוע כי יש להשתית את הנזק שנגרם לתובעים ככזה המתבטא בירידת ערך הבית תוך יחוס שיעור של 20% מכלל הערך הריאלי - לאותם שטחים חורגים.

10.7 בצומת זו של הדיון אבהיר כי לא מקובלת עלי עמדת התובעים לפיה ההפרש בין הסכום המקורי בו נקבו הנתבעים כמחיר הבית (סך 620,000 דולר לבין הסכום בו נמכר בפועל (סך 535,000 דולר) מבטא סכום הפחתה בסך 529,793 ש"ח המיוחס בהכרח בשל חריגות הבניה (פסקה 18 בעמ' 9 לסיכומי התובעים), הנתבעים לא טענו כי הפרש זה משקף את שווי ירידת הערך המיוחס לחריגות הבניה אלא טענו לקיזוז סכום ההפרש כנגד עלות ההכשרה ו/או אובדן ערך (ראו סעיף 49 לכתב הגנה המתוקן).

למותר לציין כי לא מצאתי כל תימוכין לטענה הנרמזת בסיכומי הנתבעים לפיה סכום המכירה בפועל גובש בהסכמה כביכול על יסוד קיומם של חריגות בניה.

ו. חישוב הנזק
1. סך כל שטחי החריגה 93 מ"ר, מוכפל בשווי ממוצע של 1,200 דולר ל- 1 מ"ר בהתבסס על קביעת המומחה לגבי שוויים הריאלי של השטחים החורגים בכל אחד מחלקי הבית כמפורט בסעיף 10(ב) לתשובות ההבהרה, ובהתחשב בעובדה ש- 46 מ"ר מכלל שטח החריגות מצוי בגג. 111,600 דולר בניכוי שוויים המופחת של השטחים החורגים:

20% X 111,600 דולר 22,320 דולר

סך הכול 89,280 דולר

בניכוי שיעור של 25% בגין אשם תורם המיוחס לתובעים 22,320 דולר

סך כל סכום ירידת הערך לו זכאים התובעים 66,960 דולר."

16. הסתרת נוף - התביעה פיצוי בגין ירידת ערך נדחתה
ב- ת"א (חי') 18003/03 {איל ניסים נ' אנגל ג'נרל דיבולפרס בע"מ, תק-של 2007(2), 19391 (05.06.2007)} נקבע:

"שיעור ירידת הערך בנושא הנוף
38. גם אם היתה מוכחת התחייבות הנתבעת לכלול נוף כחלק מההתקשרות וגם אם היה מוכח כי הנוף הוסתר- שני נושאים שלא הוכחו, כשלו התובעים בהוכחת גובה ירידת הערך בגין הסתרת אותו נוף.

39. ירידת ערך הינו נושא הטעון הוכחה על-ידי חוות-דעת מומחה. התובעים מסתמכים בנושא זה על חוות-דעתו של השמאי יעקב פטל שצורפה כנספח לת/1 והם טוענים בסיכומיהם כי "הסתרת הנוף הינה הגורם העיקרי לירידת הערך", הגדרה בעייתית לכשעצמה שלא מופיעה בחוות-דעת המומחה ואבהיר כי לגרסת התובעים בתביעתם ערך הדירה ירד משתי סיבות, ליקויים שונים והסתרת נוף אלא שאין לתובעים חוות-דעת המתייחסת בצורה ממוקדת רק לירידת הערך בגין הסתרת הנוף, כינויה "הגורם העיקרי" אינו יכול לשמש תחליף לקביעה מפורשת מצידו של המומחה.

40. זה השלב לסטות מנושא הסתרת הנוף ולהפנות לסעיף 15.5 לחוות-דעתו של מומחה בית-משפט שהוגשה בהסכמה וללא חקירה נגדית ולפיה "אין לדעתי מקום למינוי שמאי לקביעת ירידת ערך באשר לאחר ביצוע התיקונים לא תהיה לדירה ירידת ערך". מומחה בית-משפט גם מסביר בחוות-דעתו (עמ' 5 סעיף 2) כי בנושא המרחק בין הבנינים יש התאמה לתכנית ואין ליקוי הנדסי.

41. אמור מעתה, על-פי קביעות מומחה בית-המשפט לא נגרמה ירידת ערך לדירה ואם היתה יכולה להגרם ירידה שכזו, היא היתה נגרמת רק בנושא הפרת החוזה בעניין הסתרת הנוף.

42. על-פי סעיף 3.14 לחוות-דעתו של השמאי מר פטל הוא מייחס לכאורה להסתרת הנוף ירידת ערך של 5% אלא שבהגיעו לסוף חוות-דעתו הוא בוחר להתייחס למכלול כל הליקויים כמיקשה אחת ומעריכם בהערכה גסה שבין 5% לבין 15% והוא ממשיך וקובע באופן שרירותי כי ירידת הערך הינה בשיעור של 10% מבלי לציין מהו חלקה של הסתרת הנוף במספר שרירותי זה ומכאן שלא הוכיחו התובעים מה גובהה של ירידת הערך בגין הסתרת הנוף.

43. לכך אוסיף כי מעיון בחוות-דעתו של השמאי מר פטל נראה כי הדרך בה הגיע לקביעתו אינה דרך המקובלת בחוות-דעת שמאיות. השמאי לא בדק מחירי דירות לצורכי השוואה, הוא הגיע למסקנתו תוך התייחסות לפסק-דין של בית-משפט השלום משנת 93! שהעתקו לא צורף אך מיותר לציין כי קביעה עובדתית של בית-משפט בתיק אחר אינה יכולה לשמש נקודת ייחוס ודי בשנים הרבות שחלפו מהדיון באותו תיק משנת 93 כדי להצביע כי אותה נקודת ייחוס אינה יכולה לשקף נאמנה את שווי ירידת הערך במקרה זה.

44. לסיכום נושא זה - התובעים לא הוכיחו קיומו של מצג שווא בנושא הנוף, לא הוכיחו מהו הנוף הנשקף מדירתם ולא הוכיחו שיעורה של ירידת הערך לו אכן היתה מופרת התחייבות הנתבעת בנושא זה ולכן התובעים לא זכאים לפיצוי כלשהו בנושא הסתרת הנוף."

17. מידות חדר לא תקניים
ב- תא (יר') 24905/99 {בכר משה ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, תק-של 2006(2), 6708 (01.05.2006)}נדונה השאלה מהו שעור ירידת הערך שנגרמה לתובעים בגין מידות בלתי-תקניות של חדר הממ"ד וחדר הטלוויזיה, ובגין אי-ההתאמה בין תכנית המכר לבין ביצוע הבניה בפועל בכל הנוגע לדרכי הגישה החיצוניות לדירה? בית-המשפט קבע כי:

"2.1 מידות חדר ממ"ד וחדר טלוויזיה
סעיף 2.04 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה, שעניינו "שטח מינימלי של חלקי בניין ורוחב מינימלי בין קירות" קובע, כי שטחו של חדר מגורים לא יפחת מ- 8 מ"ר, וכי הרוחב בין קירות החדר יהיה 2.60 מטר לפחות.

במפרט הטכני מתוארת הדירה כדירה בת 5.5 חדרים (חדר דיור + 4.5 חדרים שאחד מהם ממ"ד) (סעיף 3.1, 3.2 למפרט, נספח א' להסכם המכר).

על-פי מדידה שערך המהנדס הופמן, ואשר אומצה הן על-ידי השמאים מטעם בעלי הדין והן על-ידי השמאית מטעם בית-המשפט - הרוחב המינימלי הנדרש לפי תקנות התכנון והבניה בין קירות החדרים - נשמר בחדר הממ"ד רק בחלקו המזרחי של החדר ששטחו כ- 6.37 מ"ר, ואילו בחלקו המערבי של החדר, ששטחו כ- 1.6 מ"ר, הרוחב הקיים קטן מהמינימום הנדרש. גם שטחו הכולל של חדר הממ"ד (7.97 מ"ר) כפי שנמדד על-ידי המהנדס הופמן בפועל - קטן מהשטח המינימלי הנדרש (8.0 מ"ר).

אשר לחדר הטלויזיה: גם כאן מצא המומחה הופמן, כי "רוחב החדר בחלקו המערבי אינו תואם את דרישות המינימום הקבועות בתקנה 2.04" (אם כי שטחו הכולל של החדר - 8.1 מ"ר- עומד בשטח המינימלי הנדרש) (סעיף 2-1 לחוות-דעתו).

אין חולק, כי נוכח אי-ההתאמה בין מידות החדרים בפועל, לבין המידות הנקובות בתקנות התכנון והבניה - החדרים הללו אינם נחשבים כ"חדר" לפי תקנות התכנון והבניה, אלא כ"חצי חדר" (כפי שהגדיר זאת המומחה מטעם הנתבעת עצמו).

ואולם, הנתבעת טוענת, כי מידות שני החדרים בפועל תואמות את המידות הנקובות בתכנית המכר (ב"תשריט"), שעליה חתמו התובעים כחלק בלתי-נפרד מההסכם, ומכיוון שכך ניתן לייחס לתובעים ידיעה בפועל ואף הסכמה מצידם למידות החדרים, הסכמה אשר שוללת קיומה של ירידת ערך בגין גודלם הבלתי-תקני של החדרים. התובע, מטעימה הנתבעת- "הינו עורך-דין במקצועו... אשר מכיר את החוק ובוודאי יודע לקרא תכניות ולבדוק התאמתן לתקן. אשת התובע היא אישה פדנטית במיוחד - כך היא מעידה על עצמה בתצהיר שהוגש על ידה לבית-המשפט..."(סעיף 7-8 לסיכומי הנתבעת). נתונים אלו, בצירוף העובדה שתכנית המכר נמסרה לעיון התובעים זמן רב טרם החתימה על ההסכם הסופי - מלמדים, לטענת הנתבעת, כי התובעים בדקו היטב את מידות החדרים ואף נועצו בבעלי מקצוע, ועל-כן אין להם לבוא ולהלין על הנתבעת בדיעבד, בגין גודלם הבלתי-תקני של החדרים (סעיף 19-5 לסיכומי הנתבעת).

התובעים מצידם טוענים, כי תכנית המכר (להבדיל מטיוטת ההסכם והמפרט הטכני) נמסרה לעיונם רק דקות ספורות טרם חתימתם על ההסכם הסופי, ועל-כן לא היה סיפק בידם להתעמק בפרטים המצוינים בה. מכל מקום, טוענת התובעת 2, כי למרות שמידות החדרים צויינו בתכנית המכר 'מאחר שמדובר היה בתכנית "על הנייר" ולא בדירה הקיימת בפועל- קשה היה לה להעריך באותו שלב את משמעותן המעשית... מעצם יצירת הקשר דווקא עם הנתבעת, שנראתה אז בעיניה חברה גדולה ורצינית - היתה משוכנעת כי הבניה תבוצע בהתאם לתקנים המחייבים, שאינם בידיעתה האישית.' (סעיף 11 לתצהיר התובעת 2).

אכן, בעניין זה הצדק עם התובעים:

מידות החדרים מצויינות, אמנם, שחור על גבי לבן בתכנית המכר, והתובעים אינם חולקים כי המידות הובאו לידיעתם (סעיף 11 לתצהיר התובעת 2). ואולם, אין לכך למעשה כל נפקות בענייננו, שכן סעיף 7א. לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". משמע, כי החובה המוטלת על הקבלן בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), בדבר התאמת הדירה או כל דבר שבה לאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות התכנון והבניה - היא חובה קוגנטית, אשר איננה ניתנת להתנאה.

אמנם, עקרונית, יכול המוכר להתגונן בפני טענה שהדירה לוקה באי-התאמה, בטיעון שהקונה ידע או היה עליו לדעת על מצב הדירה בעת כריתת החוזה. טענה כגון דא נגזרת מהוראת סעיף 12 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר הכללי) , לפיה הקונה איננו זכאי להסתמך על אי-התאמה בממכר, אם ידע עליה בעת גמירת החוזה - הוראה שחלה גם על חוזי מכר דירה, מכח הוראת סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) (הקובע: "אי-קיום חיוב כאמור בסעיף-קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968").

ידיעה בפועל או בכוח מצד הקונה אודות קיומה של אי-התאמה בממכר יש בכוחה, איפוא, "לרפא" את אי-ההתאמה:

'ליקויים ופגמים שהקונה ידע עליהם אינם נחשבים כאי-התאמה משום שידיעת הקונה עובר לכריתת החוזה מצביעה על כך שהסכים לקבל את הממכר על הפגם או הליקוי שבו... במקרים אלו אין מדובר בשלילת הסתמכותו של הקונה על אי-התאמה אלא בשלילת קיומה של אי-ההתאמה מלכתחילה, לאור ההסכמה שבין הצדדים...'
(א' זמיר חוק המכר (דירות) (תשס"ב-2002) 317)

ודוק: תחולת סעיף 12 לחוק המכר הכללי על חוזי מכר דירה - איננה סותרת את הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) - "משום שסעיף 12 הוא חלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק מכר דירות, וסעיף 7א שולל גריעה מזכויות אלה כהגדרתן וכתיחומן בחוק מכר דירות ובדינים הכלליים... כאשר הקונה יודע מראש על הפגם, החוזה מגשים את רצונו האמיתי.." (זמיר, שם, 320-319).

נשאלת השאלה: מהי, אם-כן, נפקותה של הוראת הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), ומה הועילו חכמים בתקנתם - אם ממילא ניתן, באמצעות סעיף 12 לחוק המכר הכללי, לייחס לקונה הסכמה לקיומה של "אי-התאמה" בדירה, כמשמעותה בחוק המכר (דירות)?
התשובה לכך היא, שהקוגנטיות של חוק המכר (דירות) מחייבת אימוץ פרשנות דווקנית, בכל הנוגע לנשוא הידיעה הנדרשת מצד רוכש דירה, על-מנת שהקבלן יוכל ליהנות מהפטור המוענק לו במסגרת סעיף 12 לחוק המכר הכללי: ידיעת הקונה על "אי-ההתאמה", היינו - על הנתונים העובדתיים היוצרים את אי-ההתאמה, אין די בה כדי להסיק הסכמה מצדו לקיומה של אי-התאמה בדירה, אלא שנדרש שבעת החתימה על ההסכם - הקונה היה מודע גם לכך, שאותם נתונים מהווים חריגה מנורמות הבניה החקוקות:

'הגשמה של תכלית החוק, ובמיוחד השאיפה להבטיח שהעסקה תשקף את רצונו והסכמתו המיודעים והמלאים של הקונה, דורשת לפרש וליישם את התנאי של ידיעת הקונה באורח דווקני. ראשית, יש לזכור, כי סעיף 12 לחוק המכר הכללי מתחשב אך ורק בידיעה האקטואלית, הממשית של הקונה, ולא במה שהוא יכול או צריך היה לדעת כאדם סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים. בהקשר הנוכחי, ידיעה על ליקוי או פגם דורשת להכיר לא רק את מצב הדירה אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה. על-כן, עצם העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלבנטיים... המוכר ייפטר מאחריותו זו רק אם יפנה את תשומת-ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה נתבנה בניגוד להם... עקרונית, ידיעה על ליקוי או פגם בדירה תיתכן רק במקרים שבהם הדירה כבר בנויה בעת כריתת החוזה, או לפחות נמצאת בתהליכי בניה בעת כריתת החוזה...'
(א' זמיר, שם, 323-320).

בענייננו, התובעים היו מודעים, אמנם, בעת החתימה על ההסכם - למידותיהם של חדר הממ"ד וחדר הטלויזיה, אך הם לא ידעו כי מידות אלו נופלות מהמידות המינימליות הנקובות בתקנות התכנון והבניה. מאחר והנתבעת לא הפנתה שימת-לב התובעים, לכך שהחדרים אינם עונים להגדרת "חדר" על-פי ההוראות החקוקות - הרי שלא התקיים התנאי להחלת סעיף 12 לחוק המכר הכללי, הפוטר את המוכר מאחריות לאי-התאמה שהיתה ידועה לקונה.

זאת ועוד: בסעיף 15 להסכם דנן התחייבה הנתבעת, כי הבניה תעמוד בהוראות החוק החלות במועד חתימת ההסכם. עוד נכתב בהסכם, כי הדירה כוללת 5.5 חדרים: "חדרים" נאמר, ולא "חצאי חדרים" או חדרונים" (כפי שהוגדרו חדר הממ"ד וחדר הטלויזיה על-ידי המומחה מטעם הנתבעת עצמו !). לאמור: מידות החדרים בפועל סותרות לא רק את הוראות החוק - אלא אף את חיוביה החוזיים של הנתבעת בהסכם עצמו. בסתירה זו, בין המידות הנקובות בתשריט לבין ההוראות הכלולות בגוף הסכם המכר - נראה כי ידן של האחרונות על העליונה, בהתאם לכלל בדבר העדפת פירוש המיטיב עם הקונה על פני פירוש הפועל לרעתו.

אשר להערתו של המומחה יורם ברק (מטעם הנתבעת) בחוות-דעתו, לפיה הסטיה במידות החדרים אינה מזכה את התובעים בפיצוי, הואיל והמדובר בסטיה שאינה עולה על 2% - בכל הכבוד, טעות היא בידו של המומחה ברק:

אכן, לפי צו המכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 , סטיה של עד 2% בין מידות הבניין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה - אינה נחשבת כאי-התאמה, ואינה מזכה את הרוכש בכל פיצוי. אלא מאי? הפטור הניתן לקבלן לסטות ממידות הבניין המופיעות בתכנית הבניין - אינו חל כאשר המידות לאחר הסטיה אינן עומדות ברף המינימלי הקבוע בתקנות הבניה. כלומר: כאשר קיימת אי-התאמה במידות בפן ההסכמי- באות הוראות צו המכר ומכריעות. ואולם, כאשר קיימת אי-התאמה למידות שנקבעו בתקנות הבניה או בתקנים, נדחות הוראות הצו על-ידי ההוראות הקוגנטיות של התקנות והתקנים, ואין בכוחו של הפטור הנ"ל לסייע למוכר-הקבלן .
ולבסוף, גם טענת הנתבעת בדבר שלילת זכותם של התובעים להסתמך על אי-ההתאמה במידות החדרים בשל אי-מתן הודעה על כך לנתבעת במועד - איננה יכולה לעמוד: הנתבעת טוענת, כי מדובר בליקוי גלוי, אשר ככזה - היה על התובעים להודיע עליו לנתבעת כבר במעמד מסירת החזקה בדירה לרשותם, או בסמוך לאחר מכן.

אלא, שלטעות כפולה נתפסה הנתבעת בטענתה הנ"ל:

ראשית - אי-ההתאמה במידות החדרים היא בגדר אי-התאמה "שקופה" ולא גלויה:

'לעיתים אין הקונה מבחין באי-התאמה, לא משום שהעובדות המהוות אותה נסתרות מעיניו, אלא משום שאין הוא מכיר את התקנים והתקנות שלפיהם, בין היתר, נבחנת התאמת הדירה. כך למשל הקונה הטיפוסי אינו יודע מן הסתם מהו הרוחב המזערי של פרוזדור הנדרש לפי תקנות התכנון והבניה או מהו השטח המזערי של חלון במטבח הנדרש לפי אותן תקנות.. או לאיסור בניית מדרגה אחת או שתיים בלבד במהלך אחד... בכל המקרים הללו העובדות המהוות את אי-ההתאמה גלויות לעין כל, אך אדם שאינו בקי בתקנים הרלבנטיים לא יבחין בכך שמדובר באי-התאמה. בפסיקה ובספרות קיימת תמימות דעים שיש לראות אי-התאמות כאלה - שזכו לכינוי "אי-התאמות שקופות"- כבלתי-ניתנות לגילוי ב"בדיקה סבירה" ...' (זמיר, שם, 550)
(ההדגשות, כאן ובהמשך פסק-הדין, אינן במקור-י.מ.). משכך, גם אם התובעים היו מודעים לאי-התאמה זו רק בעקבות בדיקת הדירה על-ידי איש מקצוע (מהנדס בניין) - אין בכך כדי לעמוד להם לרועץ.

שנית: סעיף 4א. לחוק המכר (דירות), שעניינו "הודעה על אי-התאמה", קובע:

'הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה:

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. בכל מקרה הודיעו תוך שנה...'

משמע, כי גם אם המדובר אמנם בליקוי "גלוי" כטענת הנתבעת - הרי שלרשות הקונים עומד פרק זמן של שנה לצורך מתן הודעה לנתבעת אודות קיומו של הליקוי- פרק זמן שהתובעים בענייננו עמדו בו (שכן, הטענה בדבר אי-ההתאמה במידות החדרים הועלתה על-ידי התובעים במסגרת "פרטיכל התיקונים השנתיים" שנערך ביום 21.03.98, נספח ד' לכתב התביעה).

לכך יש להוסיף את ההלכה שנתגבשה בפסיקה, לפיה בליקויים שמעצם טיבם ומהותם היו קיימים בדירה בגמר הבניה (וכזה הוא הליקוי דנן !) - הרי שאי-מתן הודעה על-ידי הקונים במועד - לא יכשיל את תביעתם לקבלת פיצוי בגין ליקויים אלו (ראו דברי כב' השופט מ' חשין ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו- 28 אח' נ' חברת דיור לעולה, פ"ד נה(4), 213 (2001); כב' השופט י' עדיאל ת"א (מחוזי יר') 680/95 שרון בלה ואח' נ' חפציבה חברה לבניין בע"מ, תק-מח 2000(3), 11725, 11732 (2000)).

מכאן לשאלת שווייה של ירידת-הערך בגין אי-ההתאמה במידות החדרים:
בין השמאי מטעם התובעים (יריב סיקרון) ובין השמאי מטעם הנתבעת (יורם ברק) קיימת תמימות דעים באשר לשווי ירידת הערך בגין מידות חדר הממ"ד , אשר הוערך על-ידם בסך של 2,200 $. לאור ההסכמה בין הצדדים - אומץ שווי זה גם על-ידי המומחית מטעם בית-המשפט, נאווה סירקיס בחוות-דעתה.

בנוגע לשעור ירידת הערך בגין מידות חדר הטלויזיה, לעומת-זאת, חלוקים המומחים: המומחה מטעם התובעים (כמו גם המומחית מטעם בית-המשפט) - העריכו שווי ירידת הערך בגין סעיף זה בסכום זהה לזה שנקבע בגין מידות חדר הממ"ד (היינו - בסך של 2,200 $), בעוד שהמומחה מטעם הנתבעת העריך שווי ירידת הערך בסך של 1,600 $, מאחר ולטענתו "פתיחת דלת הממ"ד היא לתוך החדר ולא מחוץ לחדר, ולכן הפגיעה בממ"ד היא גבוהה מאשר בחדר הטלויזיה" (ע' 114 ש' 26-25).

דא עקא, במהלך חקירתו הנגדית של המומחה ברק הסתבר, כי ההנחה העומדת בבסיס הבחנתו בין שני החדרים (היינו- כי קיים הבדל באופן פתיחת הדלת) הינה שגויה מבחינה עובדתית, שכן בפועל - גם דלת חדר הממ"ד נפתחת אל מחוץ לחדר ולא לתוכו (בניגוד למשורטט בתכנית המכר, עליה התבסס, כנראה, המומחה מטעם הנתבעת). משהובא דבר הטעות העובדתית הנ"ל לתשומת-ליבו של המומחה ברק - הועלה על-ידו הסבר אחר לאומדן הכספי השונה, בו נקב בגין כל אחד מהחדרים: "חדר הממ"ד חשוב יותר וחיוני יותר לעומת חדר טלויזיה ולכן ערכו יותר מאשר חדר טלויזיה" (ע' 115 ש' 7-6). ואולם, הסבר זה, בכל הכבוד - אין בידי לקבלו. לא ברור, מה הקשר בין היות הממ"ד "חדר חשוב" בדירה (מבחינה בטיחותית כנראה), לבין הפגיעה הפונקציונלית באפשרויות השימוש בחדר כחדר-מגורים (מבחינת סידור הרהיטים וניצול יעיל של שטח החדרים). ואמנם, השמאית סירקיס קבעה בחוות-דעתה, כי "הפחת הפונקציונאלי בחדר הטלוויזיה דומה לזה שנמצא בחדר הממ"ד", ועומד אף הוא על-סך של 2,200$ (סעיף 9א. לחוות-דעתה). לאור האמור, הריני מאמץ את קביעתה של המומחית סירקיס בעניין זה.
סיכומו-של-דבר, שווי ירידת הערך בגין המידות הבלתי-תקניות של חדר הממ"ד ושל חדר הטלויזיה - עומד על סכום כולל של 4,400 $ (2,200 $ בגין כל אחד מהחדרים).

2.2. שינוי מיקומו של המעבר הציבורי וביטול מדרגות הירידה לחניון
התובעים טוענים, כי תכנית הביצוע לפיה נבנתה הדירה בפועל (ואשר מעולם לא נמסרה לידיהם) - שונה מתכנית המכר שצורפה להסכם, בשני עניינים מהותיים:

1. על-פי התכנית המקורית (נספח ח' לתצהיר הנתבעת) הגישה הציבורית לדירה היתה אמורה להיעשות באמצעות שביל מישורי המוביל מהכביש ההיקפי לכיוון הדירה (סומן על-ידי בית-המשפט כ" מעבר ב'" על גבי התשריט, נספח ח'). ואולם, במקום המעבר המישורי והמרוחק הנ"ל מהדירה - נבנה על-ידי הנתבעת גרם מדרגות חיצוני בסמוך מאוד לדירה, המוביל לכיוון הפארק וגן הילדים (סומן על-ידי בית-המשפט כ"מעבר ג").

2. על-פי התכנית המקורית, מדרגות הגישה החיצוניות היחידות בסמוך לדירה אמורות היו להיות מדרגות ירידה לתוך החניון התת קרקעי, המשמש את דיירי הבניין. מדרגות אלו בוטלו על-ידי הנתבעת, ובפועל - הגישה היחידה מהחניון לתוך הדירה, נעשית באמצעות מדרגות פנימיות המובילות מהחניון לקומת המרתף של הדירה.

התובעים טוענים, כי שינוי תוואי המעבר הציבורי לדירה, באופן שהוא עובר כעת תחת חלון חדר השינה שלהם - מחד, וביטול מדרגות הירידה לחניון - מאידך, גרמו לפגיעה קשה בפרטיותם ובאיכות חייהם. לטענתם - "בעוד שבמדרגות הירידה לחניון היה נעשה, אם בכלל, שימוש מזערי בלבד על-ידי הדיירים האחרים, והן היו משמשות בפועל, מטבע הדברים וכן על-פי הסברים שניתנו לתובעים בשעתו על-ידי אשת המכירות - רק כמעבר לשעת חירום, שהרי לכל דייר עליה לדירתו ישירות מן החניון הפרטי שלו... הרי שהמדרגות הנוכחיות משמשות דרך מעבר הומה לחלק ניכר מדייר הפרוייקט, ילדיהם ואורחיהם, המבקשים להגיע לפארק, לגן הילדים הסמוך או לכביש ההיקפי. מיקום המדרגות שנבנו בפועל... גורם להם הן למטרדי רעש והן להיעדר פרטיות מוחלט ..." (סעיף 63 לסיכומי התובעים).

עוד טוענים התובעים, כי ביטולו של השביל המישורי, שהיה אמור לשמש כמעבר להולכי רגל מהכביש ההיקפי לדירה, ו"המרתו" בגרם מדרגות - מונע מהם לארח בדירתם את דודה הנכה של התובעת 2, הקרוב אליה במיוחד, והמשמש לה מאז פטירתו של אביה כמעין "אב שני", מה שמסב להם סבל ועגמת נפש רבה.

גם ביטול מדרגות הירידה לחניון כשלעצמו - טוענים התובעים - גרם לפגיעה קשה באיכות חייהם, שכן על-פי התכנון המקורי, יכלו אורחיהם של התובעים לחנות במקומם בחניון התת-קרקעי, ולהגיע מהחניון ישירות לדלת הכניסה הראשית של הדירה (ולהיפך), בעוד שכעת - הדרך היחידה להגיע מהחניון לתוך הדירה היא דרך המפלס התחתון (המרתף). דבר זה מסב להם מפח נפש רב, מאחר ו"הכניסה האחורית מעצם טיבה אינה מרשימה ואינה מיועדת למטרה זו, אלא אמורה לשמש רק את דיירי הבית" (סעיף 65 לסיכומי התובעים).

לגרסתם של התובעים - אפשרויות הגישה לדירה, רמת הפרטיות הגבוהה והיעדרו של מעבר ציבורי הומה בסמוך לדירה - היו בעלי חשיבות עליונה מבחינתם והיוו שיקול מכריע בהחלטתם לרכוש את הדירה נשוא התביעה דווקא, למרות מחירה הגבוה יחסית בהשוואה למחירן של דירות אחרות בפרוייקט (אשר הושפע מיתרונותיה הנ"ל של הדירה). בדיעבד - טוענים התובעים - הסתבר להם כי הנתבעת הציגה בפניהם מצג שווא בדבר עמידתה של הדירה בפרמטרים הנ"ל.
על כך טוענת הנתבעת, כי סעיף 7 לפרק ההערות במפרט הטכני הקנה לה זכות להכניס במפרט ובתכניות "שינויים ותיקונים לא מהותיים לפי שיקול-דעתה הבלעדי". כך גם סעיף 4.3 להסכם קובע, כי הנתבעת תהא רשאית "להוציא מן הרכוש המשותף שטחים וחלקים מהבית ולייעד שטחים וחלקים מהבית לשימושים מסויימים, כגון: מעבר, חניה, גינה פרטית...". משכך רשאית היתה הנתבעת, לטענתה, לבצע שינויים בתכנית הפיתוח מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם מצידה.

לגופן של אי-ההתאמות טוענת הנתבעת, כי ביטול מדרגות הירידה לחניון לא רק שלא גרר ירידת ערך הדירה - אלא הביא למעשה להשבחתה של הדירה, הן משום שהשינוי נועד להגן על בטחונם של הדיירים ונעשה בעקבות בקשתם של חלק מהדיירים למנוע כניסתם של זרים לחניון התת-קרקעי, והן משום שביטול המדרגות הקטין את כמות הרעש שהיתה מגיעה לדירת התובעים מאזור הגבול שבין הבניין והדרך המשולבת, לו היה נבנה גרם המדרגות המקורי. זאת ועוד, בעקבות ביטולו של גרם מדרגות הירידה לחניון - גדל שטח הגינה הפרטית של התובעים על חשבון השטח שהיה מיועד לגינון ציבורי, וכך במקום גינה בשטח 85 מ"ר (בסטיה של 10%�) כפי שהובטח לתובעים בהסכם - קיבלו התובעים גינה בשטח של 107.12 מ"ר, כלומר: קיימת השבחה של הדירה בעקבות תוספת חצר בשטח של כ- 22 מ"ר.

אשר לשינוי תוואי המעבר הציבורי, טוענת הנתבעת, כי בתכנית המכר המקורית סומנו שני מעברים להולכי רגל בסמוך לדירת התובעים (ולא אחד כטענת התובעים): בנוסף לשביל המישורי הנ"ל ("מעבר ב'") המרוחק מדירת התובעים כ- 25 מ', תוכנן מעבר נוסף (אשר סומן על-ידי בית-המשפט "כמעבר א") במרחק של כ- 13 מטרים מדירת התובעים. בחוות-דעתו קבע המומחה ברק מטעם הנתבעת, כי צמצום המרחק בין המעבר הציבורי לבין דירת התובעים מביא אמנם להגדלת מטרד הרעש לתובעים, אך מאידך - המרת המעבר המישורי שתוכנן על-פי התכנית המקורית במעבר מדורג הקטין את מטרד הרעש (מאחר ומעגל המשתמשים במעבר מדורג, קטן מטבע הדברים ממספר המשתמשים הפוטנציאליים במעבר מישורי). כלומר - המדובר, לשיטתו של המומחה ברק בשני פרמטרים ה"מקזזים" זה את זה, ולכן לא נגרמה למעשה כל ירידת ערך בגין שינוי מיקומו של המעבר הציבורי והפיכתו למעבר מדורג.

עוד טוענת הנתבעת, כי מחירה של הדירה נשוא התביעה היה גבוה בהשוואה למחירן של דירות אחרות בפרוייקט, בשל היות הדירה דירה קיצונית-פינתית, בעלת שלושה כווני אוויר ובשל הגינה הגדולה יחסית לגינות שהוצמדו לדירות אחרות, ואלו אף היו השיקולים המרכזיים של התובעים בהחלטתם לרכוש את הדירה נשוא התביעה דווקא. עניין הפרטיות מעולם לא הועלה על-ידי התובעים במהלך המשא-ומתן, ואף לא בעת החתימה על ההסכם. נהפוך הוא: מתוך כל הדירות בחרו התובעים דווקא בדירה הממוקמת בסמיכות לפארק ולגן-הילדים, ומשכך תמוהה טענתם, לפיה השיקול המרכזי ברכישתם את הדירה דנן היה רצונם בפרטיות ובשקט.

לגרסתה של הנתבעת, תכנית המכר הועברה לעיונם של התובעים זמן רב טרם החתימה על ההסכם הסופי כך, נבדקה על-ידם בדקדקנות ואושרה בחתימת ידם, ומשכך אין כל שחר לטענת התובעים בדבר מצג שווא מצד הנתבעת בנוגע לרמת הפרטיות הגבוהה המאפיינת את הדירה דנן.

עד כאן טענות בעלי הדין.

נדון תחילה במחלוקת העובדתית שבין בעלי הדין, בכל הנוגע להסכמות החוזיות שהושגו בין הצדדים, ולמצג הטרום-חוזי שהוצג להם על-ידי הנתבעת.

התובעים טוענים, כי כל המגעים בינם לבין הנתבעת, טרם החתימה על ההסכם, נעשו באמצעות רחל כהן, אשר בתקופה הרלבנטית עבדה אצל הנתבעת כאשת מכירות. לגרסתם, במהלך המשא-ומתן שקדם לחתימת החוזה נאמר להם, מפורשות, על-ידי רחל כהן כי מחירה הגבוה יחסית של הדירה, בהשוואה לדירות אחרות בפרוייקט, נעוץ בכך שמדובר בדירה פינתית בעלת רמת פרטיות גבוהה ביותר. להבהרת דבריה, טוענת התובעת 2 - "הצביעה רחל בתכנית (תכנית בינוי המבנן, נספח ב' לתצהיר התובעת 2 -י.מ) על כך שהפרוייקט סגור בגדר בסמוך לדירה ועל כך שדרך הגישה לדירה הינה במפלס אחד מכוון הכביש הראשי. במענה לשאלתי, בה ביקשתי לוודא היעדרן של מדרגות בדרך הגישה לדירה, הצביעה רחל על גרם מדרגות, המופיע בתכנית בבירור כגרם פנימי, שאינו מוביל אל מחוץ לפרוייקט, והסבירה כי מדובר במדרגות ירידה לחניון האמורות לשמש רק כמעבר לשעת חירום, שכן לכל דייר דרך גישה ישירה מן החניה הפרטית שלו לתוך דירתו. רחל הדגישה כי אין כל מדרגות נוספות בסמוך לדירה. להבהרת דבריה הצביעה רחל גם על דגם הפרוייקט שניצב במשרד הנתבעת, ואף בו הופיעה בברור גדר סגורה בגבול הפרוייקט בסמוך לדירה ולא הופיע כל מעבר או גרם מדרגות חיצוני...

'מבחינתי היתה חשיבות מכרעת לנתונים אלו , הן בהיבט הפרטיות שהיה חשוב ביותר בעיני, והן משום שיש לי דוד נכה אשר אינו מסוגל לעלות במדרגות... התייחסתי באמון רב לדבריה של רחל... אלמלא נתונים אלה של הדירה - הייתי בוחרת מלכתחילה בדירה אחרת, זולה בהרבה או אף נמנעת לחלוטין מרכישה של דירה כלשהי בפרוייקט.'
(סעיף 7-5 לתצהיר התובעת 2)

עוד טוענים התובעים, כי במעמד החתימה על ההסכם הסופי, הבחינו כי באחד התרשימים בתכנית המכר (אותה ראו לטענתם לראשונה במעמד זה) - מופיע פתח בגדר הפרוייקט בסמוך למפלס הכניסה לדירה (המעבר שסומן, כאמור, כ"מעבר א'"). מששאלו את רחל כהן לפשר הדבר - היא הצביעה לדבריהם על חץ גדול ומושחר, המסמן את הכניסה הרגלית לבניין ("מעבר ב'") , והדגישה כי כל דרכי הגישה הציבוריות לבניין מסומנים בחצים.

כך, גם בגלויה שנשלחה לתובעים על-ידי הנתבעת בדואר, מספר ימים לאחר החתימה על ההסכם, ובה ברכות על רכישתם את הדירה (נספח ה' לתצהיר התובעת 2) - ניתן היה להבחין, לטענת התובעים, בצילום הפרוייקט שהופיע על גב הגלויה, כי האזור הסמוך לדירה מוקף כולו בגדר, ללא כל פתח למעבר ציבורי.

סיכומו-של-דבר, טוענים התובעים, כי הנתבעת הציגה בפניהם - הן טרם החתימה על ההסכם והן לאחריו - מצג ברור וחד-משמעי, בדבר היעדר מעבר ציבורי בצמוד לדירתם (למעט מעבר ב' המרוחק כ- 25 מטרים מדירתם). מצג זה נעשה באמצעות תכנית בינוי המבנן שהוצגה לתובעים כפרוספקט בתחילת המו"מ, באמצעות דגם הפרוייקט, התרשים המופיע בגב גלויית-הדואר וסימוני החיצים בתכנית המכר, וכן באמצעות הסברים והבטחות בעל-פה מצד אשת המכירות מטעם הנתבעת, רחל כהן. מצג זה - עולה לטענת התובעים לכדי הטעיה, תרמית, עוולה של מצג שווא רשלני וחוסר תום-לב במשא-ומתן.

הנתבעת טוענת, כי לא היו דברים מעולם. לגרסתה, תכנית המכר (ה"מניפה") נמסרה לתובעים זמן רב טרם החתימה על ההסכם הסופי כך שהתובעים יכלו ללמוד את התכנית לפני ולפנים, ואף להתייעץ עם בעלי מקצוע בנדון, ומשכך אין כל שחר לטענתם בדבר מצג שווא בכל הקשור למיקום פתחי המעבר הציבורי.

ראשית ייאמר, כי אשת המכירות רחל כהן, אשר עמה נוהלו, למעשה, כל המגעים בין הנתבעת לבין התובעים עובר לחתימה על ההסכם, ואשר היוותה דמות מפתח בכל הקשור למצגים הטרום חוזיים שהוצגו בפני התובעים - לא זומנה להעיד, למרבה הצער, על-ידי מי מבעלי הדין. בחקירתו הנגדית העיד מנהל המכירות מטעם הנתבעת, מר אודי הררי, כי רחל כהן הפסיקה את עבודתה אצל הנתבעת לפני כ- 6 שנים, וכי ככל הידוע לו היא מתגוררת כיום באוסטרליה (ע' 79 ש' 17-16). עם-זאת, מר הררי העיד, כי הוא היה נוכח במספר פגישות שהתקיימו בין התובעים לבין רחל כהן טרם החתימה על ההסכם (ע' 72 ש' 25), וכי הוא נהג להתעדכן "באופן שיטתי וקבוע" בתוכנה של כל פגישה ופגישה, שנערכה בין אנשי המכירות לבין קונים פוטנציאליים (ע' 72 ש' 5-3). בחקירתו הנגדית העיד:

'מתוקף תפקידי כמנהל מכירות הקשבתי, היא (רחל כהן - י.מ.) ביקשה שאצטרף... היא זיהתה לקוחות פדנטיים, לפי מיטב זכרוני גם אתם, אשתך ביקשה שאבוא ואסביר לה. היא שאלה על התכניות... היא רצתה דירה עם גינה גדולה... אני אפילו יכול להגיד לך שאשתך הצביעה על הדגם ושאלה על קוטג' מסויים...
ש: יכול להיות שהפגישה שאתה מדבר עליה היתה לאחר החתימה על הסכם המכר.
ת: לא. לפני.
...
ש: כמה זמן לפני החתימה על החוזה נמסרו התכניות האלה לתובעים ?
ת: ביום החתימה על טופס ההרשמה קבלתם חוזה , מפרט ותשריט.
ש: כמה זמן לפני חתימת החוזה זה היה ?
ת: בערך כ-9 ימים...'
(ע' 75 ש' 21- ע' 76 ש' 1).
'ת: לפני החתימה... באתם עם ההרמוניקה (תכנית המכר - י.מ) קיבלתם את התשריט הזה... אני זוכר שאתה אישית ביקשת לעשות איזה שהוא שינוי באחד החדרים למעלה והצבעת על ההרמוניקה... התייעצתם איתי לעשות שינויים אלה או אחרים בהרמוניקה, זה היה עם עו"ד גדי טל אם אני לא טועה...'
(ע' 76 ש' 23-10)

דברים אלו אמינים ומקובלים עלי, והריני מעדיפם על פני גרסת התובעים, לפיה תכנית המכר נמסרה לעיונם רק במעמד החתימה על ההסכם. לגרסת הנתבעת ניתן למצוא, למעשה, חיזוק בדבריה של התובעת 2 עצמה במהלך חקירתה הנגדית:

'ש: כשחתמת על הבקשה לרכישת דירה.. עם איזה חומר יצאת הביתה?
ת: עם כל הפירוט הטכני... אולי מסמך נוסף .
...
ש: תכניות של הדירה לא קיבלת?
ת: לא ... היו לנו תכניות של הדירה ואני לא זוכרת באיזה שלב הם ניתנו לי, בהם פירוט של איך נראה הבית, איפה הסלון, איפה החדרים למעלה..."
ש: ... שוב אני חוזר לאותו מועד של הבקשה לרכישת דירה, תכניות של הדירה קבלת באותו מועד?
ת: באותו מועד לא קיבלתי תכניות של הדירה, היו לי לפני כן... אם אתה מתכוון ל"מניפה" לא ראיתי אותה מעולם עד יום חתימת החוזה עצמו, אם אתה מדבר על נייר לבן, לא המניפה הזאת, שבו פירוט איך החדרים נראים, את זה ראיתי...'
(ע' 18 ש' 5 - ע' 19 ש' 10).

לא-זו-אף-זו, התובעת 2 העידה, כי עוד טרם החתימה על ההסכם הוחלט על-ידם להכניס מספר שינויים בחלוקה הפנימית של הדירה (שינוי מיקום הסלון, ביטול חלון סלון, שבירת קירות, וכיוצא בזה). נראה לי, כי אין זה סביר, שהחלטה בדבר עריכת שינויים כגון דא תיעשה על-סמך ההסכם והמפרט הטכני בלבד. סביר יותר להניח שהחלטת התובעים בדבר עריכת השינויים התקבלה לאחר בחינה מדוקדקת של תכניות הדירה והמגרש כולו.

זאת ועוד, התובעת העידה על עצמה, כי היא "פדנטית מאוד, פרפקציוניסטית ומקפידה על כל פרט ופרט ..." (סעיף 4 לתצהירה), וכי "על כל מה שאני חותמת אני קוראת" (ע' 15 ש' 18). עדות זו, בצירוף העובדה שהתובע 1 הוא עו"ד במקצועו, המודע מן הסתם לחשיבותה של תכנית המכר - מחזקת את המסקנה, כי התובעים חתמו על ההסכם לאחר שבדקו את תשריט הדירה ביסודיות. מכל מקום, אין חולק, כי תכנית המכר נמסרה לעיון התובעים בעת החתימה על ההסכם, ולא ברור, מה מנע מהתובעים לבקש מהנתבעת להשהות את החתימה על ההסכם, על-מנת שיוכלו לעיין בנחת בתכנית המכר. טענת התובעים, כי "נאלצו" לחתום על תכנית המכר לאחר "עיון חטוף תחת לחץ זמנים ותחת לחץ נפשי כבד" (סעיף 51 לסיכומי התובעים) - אין לה, בכל הכבוד, כל ביסוס עובדתי בחומר הראיות.

גם טענת התובעים בדבר החשיבות הרבה שיוחסה על-ידם לרמת הפרטיות ולדרכי הגישה הציבוריות לדירה - נותרה, בכל הכבוד, בבחינת טענה סתמית וכללית, שלא ניתן למצא לה כל ראיה חיצונית.

לא ניתן שלא לתמוה: אם רמת הפרטיות המאפיינת את הדירה ואפשרויות הגישה לדירה לאנשים בעלי מוגבלויות - אכן היו כל כך מהותיים מבחינת התובעים - מדוע, איפוא, לא טרחו התובעים לכלול נושאים אלו בהסכם, או לפחות בנספח השינויים שצורף להסכם, בו פירטו התובעים את כל השינויים שביקשו להכניס בהסכם (ובהם עניינים ודגשים הרבה פחות קרדינליים...!) . הדבר תמוה במיוחד, לאור טענת התובעים בדבר חיפושם אחר דירה שבה יוכלו לארח את דודה הנכה של התובעת 2 (עובדה שלמעשה כלל לא הובאה לידיעתה של הנתבעת בשום שלב).

התובעים טוענים, כי הימנעותה של הנתבעת מלהעיד את רחל כהן - פועלת לחובתה, ויוצרת חזקה כי עדותה לא היה בה כדי לתמוך בגרסתה. ואולם, גם התובעים, בכל הכבוד, לא ניסו לאתר את רחל כהן על-מנת לזמנה לעדות מטעמם, על-מנת לאשש את גרסתם. יש לזכור, כי נטל ההוכחה מוטל על התובעים להוכיח את תביעתם, ועל-כן הימנעותם זו פועלת גם - ואף ביתר שאת - לחובתם !.

סיכומו-של-דבר, אינני מקבל גרסת התובעים, בדבר אי-מסירת תכנית המכר לרשותם טרם החתימה על ההסכם ובדבר חתימתם תחת לחץ ואילוץ במעמד החתימה על ההסכם.

יחד-עם-זאת, שאלת מועד מסירתה של תכנית המכר לידי התובעים, אין לה למעשה חשיבות רבה לשאלה העומדת על הפרק, שכן - שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעים, לפיה הם הוטעו לחשוב, בין היתר על-סמך תכנית המכר עצמה, כי הגישה הציבורית מהכביש ההיקפי לדירה היתה אמורה להיעשות באמצעות פתח מעבר אחד ("מעבר ב'") , ולא באמצעות שני מעברים, כטענת הנתבעת. גרסת התובעים, לפיה נאמר להם, מפורשות, על-ידי אשת המכירות רחל כהן, כי שביל המעבר הציבורי מסומן בחץ שחור, וכי זהו המעבר הציבורי היחיד הסמוך לדירתם - מהימנה עלי. אכן, עיון בתכנית המכר מעלה סימונם של חיצים שחורים בשני מקומות ליד פתחים הנראים כשבילי גישה לבניין. עובדה זו, בצירוף העובדה, כי הן בדגם הפרוייקט והן בגלויית הדואר שנשלחה לתובעים - הדירה מוקפת לכל אורכה בגדר ללא כל פתח מעבר, למעט פתח המעבר מהכביש ההיקפי ("מעבר ב'") - מובילה למסקנה בדבר הטעיית התובעים בנוגע למעבר הציבורי. אמנם, עלוני פרסומת ופרוספקטים המוצגים כדבר שבשגרה בפני רוכשי דירה בשלב המשא-ומתן - מהווים, בדרך-כלל, אמצעי להמחשה בלבד, ואינם נחשבים כחלק מההסכמה החוזית (וכך אף נאמר למעשה בהסכם דנן), ואולם - מאחר ולגרסת התובעים (אשר כאמור מהימנה עלי) - אשת המכירות רחל כהן הצביעה ביוזמתה על הגדר הההיקפית הסגורה המופיעה בדגם הפרוייקט, במעמד החתימה על ההסכם, וכמענה לשאלת התובעים, שנועד להפיג את חששותיהם בדבר פתחי המעבר הציבורי, ולאור העובדה כי גם בגלויה הנ"ל (אשר נשלחה לתובעים לאחר החתימה על ההסכם) - הוצג מצג דומה - נראה כי יש במסמכים הנ"ל כדי להצביע על הטעיה של ממש מצד הנתבעת, באשר לתוכן ההסכמה החוזית בנוגע לתוואי המעבר הציבורי.

במאמר מוסגר, יוער כי החשיבות הרבה שייחסו בעלי הדין לעצם קיומו של פתח המעבר הנוסף בתכנית המכר המקורית - נראית לי מופרזת שכן שני המעברים (מעבר א' ומעבר ב') ממילא מתלכדים באזור הרחבה המרוצפת.

סיכומו-של-דבר, נראה כי קיימת הטעיה מצד הנתבעת בדבר מספר המעברים הציבוריים המובילים מהכביש ההיקפי למפלס הדירה, ומשכך - יש לבחון את שווי ירידת הערך תוך השוואה בין המעבר הציבורי שנבנה בפועל ("מעבר ג'") לבין המעבר הציבורי המסומן בחץ שחור בתכנית המכר (מעבר ב').

מכאן לשאלת שווי ירידת הערך בגין שינוי מיקום המעבר הציבורי ובגין ביטול מדרגות הירידה לחניון:

בעניין זה נחלקו שלושת המומחים, הן באשר לשעורה של ירידת הערך והן באשר לשקולים העומדים בבסיס החישוב של ירידת הערך:

המומחה סיקרון מטעם התובעים חישב את שעור ירידת הערך בדרך של הפחתה בשווי השטחים של המטבח, של פינת האוכל ושל חדר השינה (אליהם פונות המדרגות החיצוניות) על-פי מקדמי השוואה המבדילים בין שטחי חזית לשטחי עורף (מקדם הפחתה של 0.18). על-סמך חישוב זה קבע המומחה סיקרון ירידת ערך בשווי של 8,850 $ בגין שינוי מיקום המעבר הציבור. את ירידת הערך בגין ביטול מדרגות הירידה לחניון- קבע המומחה סיקרון על-סמך עלות חפירה, בניה והתקנה של מדרגות ירידה לחניון (ע"פ תעריף מחירים עדכני לענף הבניה) - שהוערכה על-ידו בסכום כולל של 5,500 $ , ואילו את שווי השבחת הדירה, בגין תוספת השטח לגינה העמיד המומחה סיקרון על-סך של 1,420 $.

המומחה ברק מטעם הנתבעת, לעומת-זאת, קבע כי המעבר הציבורי שנבנה בפועל (סומן על-ידי בית-המשפט כ"מעבר ג' ", ואילו על-ידי המומחה ברק כ"מעבר C") קרוב בכ- 1.25 מ' יותר מאשר המעבר הציבורי המופיע בתכנית המכר המקורית (סומן על-ידי בית-המשפט כ"מעבר ב' ", ואילו על-ידי המומחה ברק כ"מעבר A"). שינוי זה מגדיל, אמנם, את מטרד הרעש לתובעים, אך מאידך - המרת המעבר המישורי שתוכנן ע"פ התכנית המקורית במעבר מדורג - מקטין את מטרד הרעש (מאחר ומעגל המשתמשים במעבר מדורג, קטן מטבע הדברים ממספר המשתמשים הפוטנציאליים במעבר מישורי). כלומר - המדובר, לשיטתו של המומחה ברק בשני פרמטרים ה"מקזזים" זה את זה, ולכן לא נגרמה למעשה כל ירידת ערך בגין שינוי מיקומו של המעבר הציבורי והפיכתו למעבר מדורג. ההשבחה בגין הגדלת שטח הגינה וביטול הפחת הפונקציונאלי הנובע משיפור צורת הגינה (מבחינת ניצול אפשרויות הגינון) הוערכה על-ידי המומחה ברק בסכום של 3,000$.

בהתייחס לשתי חוות-הדעת הנ"ל קבעה המומחית מטעם בית-המשפט נאוה סירקיס, כי השינוי במיקום המעבר הציבורי:
'יש בו כדי להשפיע במידה כלשהי על הפרטיות בדירת התובעים, עדיין תך הסתייגות, שכן מדובר במעבר צר יחסית ברוחב של כ- 1.5 מ' הגובל בגינה ובאגף הדרום מזרחי בבניין.

יתר-על-כן, במהלך עריכת חוות-הדעת ערכתי מספר ביקורים בנכס ועל-פי התרשמותי אין מדובר כאן במעבר הומה, אלא בתוואי גישה המאפשר גישה מכוון סמטת הקינמון לעבר המתחם... מאחר ומדובר על השפעה באיכות החיים במטבח ובחדר האוכל, שהם ממילא שטחים ציבוריים בדירה, ומאחר ונטען כי המטרד משפיע גם על חדר המגורים במפלס העליון - הגעתי לכלל דעה כי יש להעמיד את שעור הנזק בסך של 5,000 $.'
(ע' 8 פסקה 3-5 לחוות-הדעת)

אשר לביטול מדרגות הירידה מהחניון קבעה המומחית:

'למרות שמדובר בסטיה מהממכר, מאחר וקיימת גישה ישירה לחניון מתוך הדירה, מאחר וקיימת גישה רגלית לחניות גם ממעברים מרוחקים מעט, לא נראה כי שוק הקונים היה מגיב לשינוי האמור, ומשכך איני רואה מקום לקבוע ירידת ערך בגין סעיף זה.'
(ע' 8 פס' 6 לחוות-הדעת)

ואילו בנוגע להגדלת שטח הגינה קבעה המומחית:

'מדובר בתוספת חצר, אשר מחד - ניתן לעשות בה שימוש פונקציונאלי בשל מידותיה וצורתה, אך מאידך - היא לוקה בחסר בשל הסמיכות למעבר הציבורי. שווי חצר בפרוייקט מוערך בטווח של 300$-400$ למ"ר בהתאם לגודל החצר, ותוספת החצר הנדונה לדירת התובעים, מוערכת לאחר התאמות (מיקום, צורה, שוליות) בסל של 200$ למ"ר. לאור האמור מוערכת ההשבחה כתוצאה מהגדלת שטח החצר בסך של 4,400 $.'
(ע' 9 פסקה 3 לחוות-הדעת)...

התובעים טוענים, כי יש להעדיף את חוות-דעתו של המומחה סיקרון על פני חוות-דעתה של השמאית סירקיס, בשל מספר טעמים מצטברים:

א. המומחית לא ביקרה בנכס בימי שבת ומועד, או בשעות היציאה של ילדי השכונה לבתי-הספר ולגנים - בהן הרעש המגיע לדירה מכיוון המעבר הציבורי הינו גדול יותר.

ב. אין מקום להבחין בין שטחים "ציבוריים" (מטבח וחדר אוכל) לבין שטחים "פרטיים" בדירה (חדרי שינה, אמבטיה ושירותים), שכן התובעים זכאים לרמת פרטיות מלאה בכל חלקי הבית (מה גם שדווקא הסלון וחדר האוכל משמשים לטענת התובעים כמוקד הדירה, שבו שוהים בני הבית ברוב שעות היום).

ג. המומחית התעלמה מכך שהמעבר המדורג שנבנה בפועל משקיף גם לחדר השינה של התובעים.

ד. המומחית התעלמה מהעובדה שגרם המדרגות הנוכחי נבנה באותו מקום שבו היה אמור להיבנות גרם מדרגות הירידה לחניון, אשר נועד לשמש כמעבר לשעת חירום בלבד, ולא כמעבר מרכזי והומה בכל שעות היום.

ה. המומחית התעלמה מהעובדה שהגדלת הגינה נעשתה על חשבון שטח שהיה מיועד ממילא לגינון ציבורי, מה שהביא לכך שעלות הטיפול השוטף בשטח זה (צמחיה והשקיה שוטפת) - אשר היתה אמורה להתחלק בין כל הדיירים - נופלת כעת במלואה על התובעים.

ו. עלות ההשבחה שקבעה המומחית בגין הגדלת שטח הגינה היא מופרזת בעליל (ואף גבוהה מזו שנקבעה על-ידי מומחה הנתבעת), לאור העובדה שמדובר בתוספת שטח זניחה ובעלת תועלת מזערית, ואשר התובעים למעשה כלל לא חפצו בה.

מאידך, טוענת הנתבעת - כי יש להעדיף את חוות-דעתו של המומחה ברק על פני חוות-דעתה של המומחית סיריקס, מאחר וההנחה העובדתית העומדת בבסיס חוות-דעתה של המומחית הינה שגויה מעיקרה, שכן - המומחית סירקיס ביססה את שעור ירידת הערך על השוואה בין דירה שבסמיכות לה מצוי מעבר ציבורי אחד (דירת התובעים כפי שנבנתה בפועל) ובין דירה שאין בסמיכות לה כל מעבר ציבורי, בעוד שגם לפי התכנית המקורית היה אמור להיות לפחות מעבר ציבורי אחד בסמוך לדירה.

לאחר שבחנתי את טענות בעלי הדין, את מכלול הראיות והעדויות, ובהן חוות-הדעת השמאיות, ולאחר ששמעתי וראיתי את העדים מטעם בעלי הדין והמומחים מטעמם - הגעתי לכלל מסקנה, כי יש לאמץ את חוות-דעתה של המומחית סירקיס באשר לשווי ירידת הערך של הדירה :

בתשובותיה לשאלות ההבהרה מטעם התובעים, הבהירה המומחית סירקיס, כי לצורך מתן חוות-דעתה נערכו על ידה כ- 5 ביקורים בדירה נשוא התביעה וכ- 2 ביקורים נוספים שנערכו על-ידי המתמחה מטעמה. מפירוט מועדי הביקורים עולה, כי הביקורים נערכו בימים שונים בשבוע, לרבות בימי שישי ובימי חופשה (חנוכה, חול המועד סוכות וערב יוה"כ) במהלך שעות אחה"צ והערב. המדובר, בכל הכבוד, במדגם מייצג של שעות וימים , שיש בו כדי לבסס תמונה עובדתית מהימנה, באשר לכמות הולכי הרגל המשתמשים במעבר המדורג ובאשר לחומרת הרעש ממנו סובלים התובעים.

גם העובדה שייעודו של גרם המדרגות הנוכחי (מעבר ציבורי לכוון הדרך המשולבת) שונה מייעודו של גרם המדרגות המקורי שתוכנן (מדרגות ירידה לחניון) - אין בה כדי לקעקע את מסקנת המומחית סירקיס, לאור קביעתה העובדתית, כי המעבר הנוכחי ממילא איננו "מעבר הומה" כפי שגרסו התובעים.

אשר להבחנה שערכה המומחית סירקיס בין חדרים שונים בדירה - הבחנה זו מקובלת עלי. ברי, כי מידת הפרטיות הנדרשת במטבח או בחדר האוכל איננה כמידת הפרטיות הנדרשת, מטבע הדברים, בחדרים אחרים בבית, כפי שאמנם הסבירה המומחית בתשובותיה לשאלות ההבהרה. זאת ועוד, יש לזכור, כי על-פי בקשת תובעים - הנתבעת בנתה, על חשבונה, גדר אבן המפרידה בין גרם המדרגות החיצוניות לבין דירת התובעים, וכי התובעים אף הוסיפו ובנו על גדר האבן גם גדר עץ, כך שמטרד הראיה צומצם במידה ניכרת, כפי שהודתה התובעת 2 עצמה בתצהיר עדותה הראשית: "הגבהת מעקה הגינה על-ידי הנתבעת ואף גדר עץ נוספת שהותקנה על-ידינו - מונעות מטרדי ראיה אך אינן משפרות כהוא זה את נושא מטרדי הרעש" (סעיף 23 לתצהירה).

גם מסקנת המומחית באשר לשווי ההשבחה בגין תוספת הגינה - מקובלת עלי. בחוות-דעתה הסבירה המומחית, כי לצורך כימות שווי ההשבחה- נלקחו על ידה בחשבון השקולים של "מיקום, שוליות וצורה" של תוספת השטח לגינה. נכון, אמנם, שהגדלת הגינה נעשתה על חשבון שטח גינון ציבורי, ואולם - התובעים מתעלמים מכך ששטח של כ- 22 מ"ר, שהיה מיועד לשימוש כלל הדיירים הוא כעת בשימושם הפרטי הבלעדי (בלי שהדבר גולם במחיר ששולם על-ידם עבור הדירה!).
אשר לסוגיית ביטול מדרגות הירידה לחניון: התובעים טוענים, כאמור, כי במצב הנוכחי נאלצים אורחיהם, החונים בחניון התת-קרקעי להיכנס לדירה דרך קומת המרתף ולא דרך הכניסה הראשית. ואולם, בכל הכבוד - התובעים מתעלמים מכך שהחניון נועד לשימושם הפרטי של דיירי הבניין בלבד (לתובעים הוקצו 2 מקומות חניה בחניון), ולא לשימושם של אורחים הבאים לבקרם, אשר אמורים להחנות רכביהם לאורך הכביש ההיקפי. אם חפצים התובעים "לכבד" את אורחיהם (כלשונם) ולאפשר להם להחנות את רכביהם בחניון במקומם - הרי שהמדובר בשיקול סובייקטיבי, שאינו מהווה גורם משפיע על ערכה האובייקטיבי של הדירה. מאחר והחניון נועד לשימושם הפרטי של בני הבית, ומאחר וישנה גישה ישירה מהחניון לתוך הדירה (דרך המרתף) , הרי שבעיני קונה סביר לא צריכה להיות חשיבות לכך שהגישה הישירה מהחניון לדירה נעשית דרך קומת המרתף, ולא דרך קומת הכניסה.

והוא הדין באשר לטענת התובעים, בדבר אי-יכולתם לארח בדירה את דודה הנכה של התובעת 2:

המדובר, גם כאן, בקושי סוייקטיבי (אשר כאמור לא ניתן לו כל ביטוי חיצוני בהסכם המכר) , ועל-כן אין בו כדי להשפיע על שקוליו של קונה סביר, בבואו לבחור בין הדירה דנן לבין דירה אחרת בפרוייקט.

ואכן, המומחית סירקיס התייחסה לעניין זה בתשובותיה לשאלות ההברה מטעם התובעים : "לטענת ירידת ערך בגין העובדה כי 'הגישה לדירה היא ארוכה ובאמצעות מדרגות, רלבנטית בעיקר לנכים ו/או זקנים' - איני רואה מקום לירידת ערך בגין האמור, שכן הדירות בפרוייקט אינן מיועדות לסוג זה של רוכשים, מאחר ובדירות עצמן, בנויים מספר מפלסים המקושרים ביניהם על-ידי גרם מדרגות. במקרה הנדון הגישה לדירה הן רגלית והן מוטורית נוחה, ונקודה זו מובאת בחשבון בשקוליו של קונה בכוח. גם אם לחלק מה"אורחים" כפי שטענת קיים קושי כלשהו בגישה לדירה - אין בכך כדי לגרום לירידת ערכה ...". (תשובה 9 לשאלות הבהרה).

עמד על כך אף המומחה ברק מטעם הנתבעת בחקירתו הנגדית:

'מושג ירידת ערך הוא חלק מהמושג שווי בשמאות, שווי שוק, והמושג כשלעצמו הוא אובייקטיבי ולא סובייקטיבי, להבדיל ממחיר, המחיר ששילם קונה X או Y ... כשאני עושה הערכת שווי איני מתייחס למה חושב קונה X או Y לגבי אותו נכס, ההערכה אמורה לשקף את הדבר התיאורטי שנקרא ממוצע משוקלל של כל הקונים הפוטנציאלים שיכולים לקנות את אותו נכס, לכן אני לא מתייחס אליך באופן אישי, אני מתייחס להיכרותי את השוק, את המחירים את הדברים שמשפיעים על שווי, את הביקושים, את הטעמים ולפי זה אני קובע את ירידת הערך...'
(ע' 117 ש' 16- ע' 118 ש' 2)

העולה מן המקובץ, הוא כי אין כל ממש בטענות שהעלו התובעים נגד מסקנותיה של המומחית סירקיס.

והוא הדין גם באשר להשגותיה של הנתבעת על מסקנותיה של המומחית מטעם בית-המשפט:

טענת הנתבעת, לפיה המומחית התעלמה מכך שגם בתכנית המקורית תוכנן מעבר ציבורי בסמוך לדירה, מבוססת על דברי המומחית בחוות-דעתה, כי "... לו היו מוצעות לקונה בכוח שתי דירות מגורים דומות, אשר בצמוד לאחת מהן מצוי מעבר כניסה ציבורי ולאחרת לא, יש להניח כי היה מעדיף הקונה את הדירה ללא המעבר" (ע' 8 פסקה 4 לחוות-הדעת). ואולם, הנתבעת, בכל הכבוד, הוציאה דברים אלו של המומחית מהקשרם:
מחוות-דעתה של המומחית עולה, ללא צל של ספק, כי המומחית היתה מודעת לכך שבתכנית המכר סומן מעבר ציבורי, וכי חוות-דעתה ניתנה בהסתמך על נתון זה. בחוות-דעתה מתייחסת המומחית מפורשות לקביעת המהנדס הופמן בדבר שינוי מיקומו של המעבר הציבורי, ואף מציינת היא: "לאחר שבחנתי את הטענות והשוויתי את תשריט המכר לתכנית הביצוע, הגעתי לכלל דעה כי השינוי שבוצע בפועל יש בו כדי..." (ע' 8 פסקה 3 לחוות-הדעת). לא-זו-אף-זו - מתשובותיה לשאלות ההבהרה של ב"כ התובעים : "במצב הנוכחי הגישה לדירה קצרה מזו המסומנת בתשריט המכר. בנושא זה טענת הן בביקור בנכס והן במכתבך מיום 06.02.04 כי בתשריט המכר סומנה רק הכניסה להולכי רגל, המצויה במרחק של כ- 25 מ' מפתח דירתך ואילו פתח הכניסה הקרוב, המצוי במרחק של כ- 13 מ' לא היה אמור להיות... מכל מקום במצב הנוכחי הגישה לדירה כיום דרך המעבר הצמוד לדירתך הינה קצרה יותר" (תשובה 9 לשאלות ההבהרה). עולה, כי המומחית נתנה דעתה לא רק לעצם קיומו של מעבר ציבורי בתכנית המקורית, אלא גם לכך שישנם, כביכול, שני פתחי מעבר ציבורי בתכנית המכר ואף התייחסה ליתרון, הטמון במעבר הנוכחי, קרי - קיצורו של מרחק ההליכה מהדרך הציבורית לדירת התובעים.

לכל האמור יש להוסיף את העובדה, שהן ב"כ התובעים והן ב"כ הנתבעת לא ביקשו לחקור את המומחית סירקיס על חוות-דעתה, ומשכך ממילא לא הצליחו לקעקע את המסקנות המפורטות בחוות-דעתה. הלכה מושרשת היא, כי הימנעות מחקירתו של עד עשויה להתפרש כהסכמה לתוכן עדותו (ראו: י' קדמי על הראיות (תשס"ד-2003), 1663).

הלכה זו מקבלת משנה-תוקף, כאשר מדובר במומחה מטעם בית-המשפט, אשר חוות-דעתו הינה, מטבע הדברים, בעלת משקל ראייתי גדול יותר מהמשקל הראייתי המיוחס לעדותם של עדים (מומחים ואחרים) מטעם בעלי הדין:
'הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה... והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות-דעתו... עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית-המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונאליות של מסקנותיו.'
(ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט(4), 185, 189 (1985), צוטט על-ידי כב' השופט י' גולדברג בעניין ע"א 1240,558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח', פ"ד נב(4), 563, 571-570 (1998)).

מעבר לכך, כאשר מדובר במומחה מטעם בית-המשפט, יש צורך בטעמים יוצאי דופן על-מנת שלא לאמץ חוות-דעתו:

'אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית-המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית-המשפט. אך כאמור לא ייטה בית-המשפט לסטות מחוות-דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן.'
(כב' השופט ש' אלוני ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, תק-על 90(2), 532, 533 (1990)).

בענייננו, אין כל נימוקים כבדי משקל המחייבים סטיה מחוות-דעתה של המומחית סירקיס. נהפוך הוא: חוות-דעתה של המומחית סירקיס מפורטת ומנומקת, מעוגנת באדני עובדות וממצאי בדיקות שנערכו על ידה בפועל, ועומדת היא במבחן המהימנות והאמינות המקצועית גם יחד.

סיכומם-של-דברים, על הנתבעת לפצות התובעים בגין ירידת ערך הדירה בסך של 5,000 $ כפי שקבעה המומחית סירקיס בחוות-דעתה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות-הדעת ועד לפירעון."

18. הפרשי גובה, בריצפות ובתקרות בין הדירות הקיימות ובין השטח המוסף, מרווחים המשתנים מדירה לדירה
ב- ת"א (ת"א) 2542/86 {יורם בהט נ' משולם לוינשטיין, תק-מח 2000(3), 5273 (03.10.2000)} נקבע:

"ליקויי בניה וירידת ערך
10. טוענים ב"כ הנתבעים, כי התובעים לא השכילו להוכיח את נזקיהם במדוייק או שנעדרים הם ראיות לעניין העלות המדוייקת של התיקונים שביצעו בדירותיהם. טענה זו איננה מקובלת עלי כלל ועיקר ודומה שלכאן יפים דברי בית-המשפט העליון ב- ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עזבון יוסף בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5), 485 (1996):

'אין ראיות בדוקות לעניין שיעור הנזק המדוייק, אך בהחלט אפשר לקבוע כי נזק היה וכי הוא ניתן לאומדנא דדיינא. לא נגזים אם נקבע כי נזקיו של כל אחד מן המערערים שכנגד, בנוסף לסכומים שפסקה להם הדרגה הראשונה, הם בשיעור גלובאלי של סך 30,000 ש"ח לכל אחד מהם להיום' (שם, בעמ' 499).

לפיכך, אף אם לא השכילו התובעים להוכיח את נזקיהם במדוייק, או שלא הציגו קבלות על כל תיקון ותיקון, אין הדבר מעלה או מוריד לעניין חיובם של הנתבעים בפיצוי התובעים, אף אם זה יעשה לעיתים על דרך האומדנא.

אפנה עתה להתייחסות פרטנית להערכת נזקיהם של התובעים אחד לאחד; יצויין, כי קביעת הפיצויים תיעשה על-פי חישוב בשקלים חדשים, נכון להיום.

א. יורם בהט, דירה מס' 10, קומה ג'
ליקויי בניה
11. עיון בתמונות דירתו של התובע (ת/17) ובחקירתו הנגדית מעלה, כי ליקויי הבניה בדירתו כללו, בין היתר, הפרשי גובה בריצוף, הבדלים במפלסים התחתונים של הקירות, רטיבות וכדומה. התובע פעל לתיקון המעוות, כפי שהעיד בחקירתו הנגדית:

'במדרגות שאני עשיתי בעקבות ההפרשי גובה, אני פתרתי את הבעיה של המשכיות הדירה בשיפוע. כלומר, התוספת עצמה מכיון שהיא יותר גבוהה, וכיון שעשיתי את המדרגות האלו - נוצרה במה בסלון, והירידה ממנה שאר הדירה נשארה באותו מצב.'
(עמ' 116 לפר' וראה גם חוות-דעתו של אינג' גרשון שלמה גיצבורג - ת/1)

ובהמשך:

'ברצוני לציין שאותן תקלות שנוצרו אני סך הכל ניסיתי, באמצעים שעמדו לרשותי, להמעיט את הנזק ולפתור את הבעיות בצורה כזאת שאולי הדירה תראה אחרת, אולי אני אוכל למכור אותה בלא להפסיד כסף, בשביל זה השקעתי גם הרבה בדירה, שמתי את המדרגות, שמתי מוזייקה, ניסיתי בעצות של אנשים אחרים שהדירה תגיע למצב נורמלי שאפשר לגור בה. ולמרות שהשקעתי שם הרבה כסף, המדרגות שלמעשה היו צריכות לפתור לי את הבעיה של השיפוע, יצרו לי בעיות אחרות.'
(עמ' 118 לפר')

לצורך ביצוע התיקונים, שכר מר בהט את שירותיו של הקבלן צדוק ציון. הסכם העבודה עם הקבלן נחתם ביום 12.07.82, כאשר התובע מעיד על סכום התשלום ששילם בעבור העבודה:

"ת. הסכם העבודה שלי עם אותו קבלן היה 5,000 דולר.
ש. מתי זה היה? אתה יכול לעיין בהסכם.

ת. ב-12 ליולי 82 חתמתי איתו את ההסכם.
ש. ואת הסכום שילמת לו באיזה מטבע?
ת. שילמתי בשקלים, צמוד לדולר.
ש. אז אתה אומר 5,000 דולר היה לך הסכם, וכמה סך הכל נשאלת, עלה לך עוד? ת. עלה לי כ- 8,000 דולר, אם יש דברים שלא קשורים לנושא של התוספת זה עלה בערך כל העבודה בסביבות ה- 10,000 דולר.'
(עמ' 124 לפר').

יצויין, כי בחוות-דעתו של המומחה מטעם התובעים (ת/1), אינג' גינצבורג, נקבעו נזקי ליקויי הבניה בסך של כ- 70,000-75,000 שקלים ישנים נכון לחודש יוני 1982. על-פי חישובי ב"כ התובעים, מגיע הסכום בתוספת ריבית והצמדה לסך של 37,190 ש"ח, שהם 43,512 כולל מע"מ.

ב"כ הנתבע 2 סומך ידיו על חוות-הדעת של המומחה מטעמו (נ/9(ב)), המהנדס משה כץ, לפיהם "אינג' גינצבורג לא פירט את התחשיב שערך לביצוע 'העבודות ההכרחיות' ולכן אין לי שום אפשרות להתייחס אליהן. מכל מקום הם מוגזמים ביותר וללא כל פרופורציה" (שם, בעמ' 2).

בפסק-דינו, מציין השופט אדר, כי:

'עדותו של אינג' ש.ג. גינצבורג אמינה עלי והתרשמתי ממיומנותו המקצועית; ואני מבכר את דעתו על פני דעתם של העדים האחרים שהופיעו מטעם הנתבעים.'
(עמ' 5 לפסק-הדין)

דעתי לעניין זה היא כדעת כב' השופט אדר. זאת ממספר טעמים: ראשית, ביקורו של אינג' גינצבורג נערך טרם תיקנו הדיירים את דירותיהם, דהיינו התרשמותו מהנזק היתה ישירה ובלתי-אמצעית ובטרם תוקן; שנית, מקובלים עלי דבריו של המומחה, לפיהם לא שמר את טיוטות ניירות העבודה ואת חישוביו לעניין הערכת גובה הנזק משום שחלפו כ- 10 שנים. ויודגש - חוות-דעתו של אינג' גינצבורג נערכה בשנת 1982 ואילו עדותו בבית-המשפט נגבתה בשנת 1992; שלישית, אינג' גינצבורג לקח בחשבון את כל הפריטים הצריכים לעניין בכדי להגיע לתוצאה אליה הגיע ובין השאר, העבודות הכרוכות בשינויים עקב הפרשי הגובה של הרצפה והתקרה, טיוח, ציפויי בלוקים שהתפרים ביניהם אינם אחידים וכו'.

לאור כל האמור לעיל, הנני קובע את הפיצוי בגין ליקויי הבניה שישלמו הנתבעים לתובע בסך של 30,000 ש"ח, נכון להיום.

ירידת ערך
12. על-פי חוות-דעת השמאי מטעם התובע (ת/21), אינג' אלי תומר, נקבעה ירידת ערך לדירת התובע, מר בהט, בסך של 12,900$. זאת כתוצאה משני ליקויי בניה עיקריים: האחד, בשל "גובה ממוצע חסר" של 7 ס"מ 6,800$; השני, "כתוצאה מביצוע כושל במיוחד נוצר בחדר המגורים הפרש גובה של 2 מדרגות וכן הפרש גובה בין המסדרון ובין התוספת. כתוצאה מליקויים אלו חדרי השינה מחוברים זה לזה ואין כניסה נפרדת לשניהם" 6,100$ (עמ' 8 לחוות-הדעת, ת/21).

בחקירתו הנגדית מודה אינג' תומר, כי לצורך הערכת ירידת שווי ערך הנכס השתמש באמות-המידה שנקבעו לעניין זה ב- ע"א 71/85 ,68/85, שניתן בבית-המשפט המחוזי בירושלים, לפיו קביעת ירידת ערך הנכס תעשה על-פי טבלה טכנית של ירידת ערך הדירה ביחס ישר לגובהה המופחת.

וכך אינג' תומר בחקירתו בבית-המשפט:

'כשאני כותב חוות-דעת אני מפעיל שיקול-דעת, ובשיקול-דעת שלי השתמשתי בפסק-הדין, לציבור השמאים אין כלי יותר טוב, אין פסיקה של בית-המשפט העליון, אז אנחנו מאמצים את פסק-הדין בתור כלי מכני לתרגום גובה חסר, אני מפעיל שיקול-דעת אם להשתמש בפסק-הדין...'
(עמ' 249 לפר')

כאן המקום לציין, כי גם השמאי מטעם הנתבע 2, מר יציב, אינו חולק כי קיימים הפרשי גבהים בתוך דירתו של מר בהט וכי ישנה פגיעה בשווי הנכס בסך של 3,000$.

עיקר המחלוקת בין שני המומחים היא השימוש בפסק-הדין הנ"ל בתור כלי עזר למדידת הנזק. בעוד אינג' תומר מחזיק בדעה, כי יש להעריך נזק של הפרשי גובה בדירה על-פי חישוב אריתמטי, תוך פסיקת סכום גלובאלי לכל מ"מ של הפרש בגובה, הרי שמר יציב סבור, כי יש להעריך את ירידת הערך על-פי המחיר בו נמכרה הדירה בפועל והשלמתו לערך המכירה של דירה תקינה בסיטואציה של "מוכר מרצון לקונה מרצון". אלא שאף המומחה מטעם הנתבע 2, מר יציב, מודה כי לא בדק עד כמה באמת השפיע הגובה המופחת על ירידת ערך הדירה, כפי שענה בחקירתו הנגדית:

'ש. אתה דיברת מקודם על חוזים. איזה חוזים בדקת?
ת. לא בדקתי...' (עמ' 728 לפר')

דומה, שגם לעניין תוספות הבניה שנאלצו להוסיף הדיירים שלא מרצונם ובלית ברירה, לא התייחס מר יציב בחוות-דעתו. וכך הוא עונה בחקירתו בבית-המשפט:

"ש. אבל לא מדברים על ארכיטקטורה, מדברים על השימוש אם ילד קטן יעלה, הוא עשוי ליפול שם, עשוי לשבור את הרגל? האם אנשים צריכים להיזהר כל החיים שלהם ולזכור שיש מדרגה בחושך זה אני שואל את אדוני.
ת. ברור שבצורה שכזאת, אין מקום לשום קביעה אחרת, אלא ירידת ערך.'
(עמ' 707 לפר')

יצויין, כי על עדותו של מר יציב קבע כב' השופט אדר:

'עדותו של העד היתה מגמתית. איננה אמינה עלי בשאלות המהותיות.' (עמ' 37 לפסק-הדין)

ואילו על עדותו של אינג' תומר נקבע:

'התרשמתי מאמינותו ומיומנותו המקצועית של אינג' אלי תומר. אני מבכר את דעתו על פני הדעות האחרות שהובאו במשפט הנתבעים.' (עמ' 18 לפסק-הדין).
ובהמשך:

'כאמור, אני מבכר את עדויותיהם של אינג' גינצבורג ואינג' תומר.' (עמ' 22 לפסק-הדין).

הנני מעדיף את חוות-דעתו של אינג' תומר על פני זו של מר יציב, ומקבל אותה כבסיס לחישובי ירידת ערך הדירה, אם כי לא במלואה.

לאור כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע, מר יורם בהט, סך של 30,000 ש"ח, בגין ירידת ערך דירתו, נכון להיום.

ב. דפנה וג'וני שטרן, קומה ב'
ליקויי בניה
13. הנזק העיקרי שנגרם לדירתם של התובעים הוא: הפרש גובה בריצוף חדש לעומת ישן, הבדלים במפלסי תקרות, ויטרינות מעקה שאינן מתאימות. כמו-כן, נדרש מעקה בטיחותי חדש. בדירה אף קיים קיר בולט שאינו ישר.

בסיכומיו, לא מתייחס ב"כ הנתבע 1, עו"ד יוחאי, לליקויי הבניה שבדירת משפחת שטרן.

ב"כ הנתבע 2, עו"ד יקותיאלי, טוען בסיכומיו, כי "בכל מקרה התובעים 4-3 (משפחת רבינוביץ') ו- 9-10 (שטרן), לא העידו כלל ולא הוכח שהם ביצעו תיקונים כלשהם" (עמ' 6 לסיכומים).

סבורני, כי למעשה אין מחלוקת שנגרם נזק לדירתה של משפחת שטרן. אמנם התובעים עצמם לא העידו על הנזקים ועל הפעולות שנקטו על-מנת לתקן את הטעון תיקון, אך ב"כ הנתבע 2 בעצמו טוען, "כי עדויות התובעים, ככל שהן מתיימרות לעסוק בפרשה זו, אינן יכולות לבוא במקום עדות של מומחה ואין הן יכולות לבסס את התביעה" (עמ' 6 לסיכומים). כלומר, ממה נפשך? מצד אחד, מתרעם ב"כ הנתבע 2 על כי התובעים לא העידו כלל ולא הוכח כי ביצעו תיקונים, ומצד שני, טוען שאף אם אלה האחרונים היו מעידים, הרי שלא ניתן להסתמך על דבריהם וכי דרושה חוות-דעת של מומחה.

במצב דברים זה, ניתן להסתמך על הכתוב בחוות-דעתו של אינג' גינצבורג, שאף נכח בדירת התובעים סמוך לאחר התרחשות הנזק, והעריך את גובה הנזקים.

ויודגש, כי אף אם לא ראו התובעים לנכון לתקן את הנזקים שנגרמו להם ולא תיקנו אותם בפועל, הרי שגם אז זכאים הם לפיצוי בגין ראש נזק זה, שהרי דיני הנזיקין באים להשיב את המצב לקדמותו, בחינת "מה היה מצבה של הדירה אילו בוצעה העבודה כהלכה".

כאמור, בחוות-דעתו מתייחס אינג' גינצבורג לנזקים בדירת התובעים וממליץ לבצע תיקונים ושיפוצים כדלקמן:

החלפת הריצוף בדירה כולה; שינויים בויטרינות בתוספת הבניה ליד הסלון; סידורי התאמת קירות ותקרות וכן עבודות לואי שונות.

גם אינג' כץ, המומחה מטעם הנתבע 2, מאשר בחוות-דעתו (נ/9(א)) לגבי דירת משפחת שטרן:

'הפרש הגובה במפתן כ: 2 ס"מ. כל הריצוף בדירה הוחלף ל: 30/30 ס"מ.'
(עמ' 3 לנ/9(א))

במצב דברים זה, סבורני שחוות-דעתו של אינג' גינצבורג משקפת את הנזקים ועלות תיקונם בצורה מהימנה ואמינה.

לפיכך, הנני קובע כי הנתבעים יפצו את התובעים בגין ליקויי הבניה, על דרך האומדנא, בסך כולל של 25,000 ש"ח.

ירידת ערך מכתבי הטענות או מעדויות התובעים לא ניתן ללמוד על ירידת ערך כלשהי שנגרמה לדירת התובעים עקב ליקויי הבניה.

בחוות-דעתו של אינג' תומר חסרה התייחסות לירידת ערך בדירתם של משפחת שטרן. גם בחוות-דעתו של אינג' גינצבורג אין התייחסות ישירה או קביעה פוזיטיבית לעניין ירידת הערך וכל שנאמר הוא:

'8. התחשיב המינימלי אותו ערכתי מורה על כך שביצוע העבודות ההכרחיות, המפורטות בחלקן לעיל, וזאת מבלי לקחת בחשבון את הפגיעה בערכו של הנכס, כרוך בהוצאה כספית בסדר גודל של 65,000 ש' עד 70,000 ש'.'
(עמ' 2 לת/5)

עם-זאת, סבורני כי בנסיבות ליקויי הבניה שהוכחו, כאמור לעיל, ברור כי יש גם ירידה בערך הדירה, כפי שהוכח לגבי יתר הדירות בבניין. אף אם לא הובאו ראיות ישירות לגבי שיעור ירידת ערך הדירה, נראה לי כי ניתן לפסוק, על-פי אומדנא ובהשוואה לחלק מיתר הדירות, פצוי בסך 15,000 ש"ח בראש נזק זה.

ג. משפחת רוטברד, דירה 12, קומה א'
ליקויי בניה
14. המומחה גינצבורג קבע ליקויים בדירת התובעים כדלהלן: הפרשי גובה בפני הרצפה, הבדלים במפלסי התקרות, שינוי של הויטרינה, עיוותים בקירות, בלוקים בלתי-ממולאים, רטיבות בקיר שבין תוספת הבניה לדירה אשר בה "הקורוזיה התפשטה ללא תקנה" (ת/6).

וכך העיד מר רוטברד בחקירתו בבית-המשפט:

'כתוצאה מבעיות הגבהים שהיתה אצלי בדירה, כל מפלס הריצוף עלה במספר ס "מ... נוצרה מדרגה בסדר גודל של 4-3 ס"מ.'
(עמ' 40 לפר')

ובהמשך:

'עבודות שלא תכננתי בזמנו, להחליף הריצוף בכל הבית, נאלצתי לעשות אותם... נאלצתי לנסר את הדלת... הקיר בתוספת היה בשיפוע מסויים ולא נראה יפה.' (עמ' 40 לפר')

מר רוטברד רכש את סוג המרצפות הזול ביותר, כפי שהעיד:

'אני יכול לציין שסוג המרצפות שנקנה למיטב זכרוני, גם בגודל הזה, היה הזול ביותר שהיה.' (עמ' 45 לפר')

לגבי תוצאות התיקונים, מעיד מר רוטברד שהיו אלה "הרע במיעוטו":

'ברגע שבתוספת היינו צריכים להרים את כל הריצוף מספר סנטימטרים, הייתי חייב להחליף את הריצוף בכל הבית. זה נמשך אמנם בשיפוע מסויים, אבל החלפנו בכל הבית'
(עמ' 45 לפר')

יצויין, כי עלות התיקונים לא נרשמה במדוייק על-ידי מר רוטברד, כפי שהעיד בחקירתו בבית-המשפט:

'אין לי רישום. לא ערכתי בזמנו רישום.'
(עמ' 46 לפר')

עם-זאת, בחוות-דעתו, מתייחס אינג' גינצבורג לעלות התיקונים בדירתה של משפחת רוטברד ומעריך את עלות החלפת הריצוף בדירה כולה, כפי שנעשה בפועל, ב- 65,000 שקלים ישנים, נכון לחודש יוני 1982 (ת/6, עמ' 2).

הערכה זו הינה סבירה ביותר ומקובלת עלי. על-כן, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים - בגין נזקי ליקויי הבניה - סך של 25,000 ש"ח.

ירידת ערך
15. ירידת הערך הוערכה על-ידי אינג' תומר בכ- 7,400$ נכון למועד כתיבת חוות-הדעת, על בסיס גובה ממוצע חסר של 7.5 ס"מ.

מר רוטברד העיד, כי מכר את דירתו בסכום של 61,000$, בעוד שהוא ציפה לקבל מחיר גבוה יותר של 70,000-$68,000$ (עמ' 41 לפר'). זאת, לטענתו, מאחר ודירתו המוגדלת היתה אמורה להיות בת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר.

אלא שעל-פי חוות-דעתו של אינג' יציב (נ/19) ובהשוואה עם תכנית ההגשה (ת/10), מסתבר ששטח הדירה המקורי היה 76 מ"ר ואילו השטח המוגדל של הדירה הוא 93.5 מ"ר.

כלומר, גם אם נקבל את דברי העד לגבי מחירה של הדירה לפני הגדלתה בסכום של 50,000$, הרי שעבור הדירה המוגדלת היה העד צפוי לקבל כ-61,500$ ובפועל זהו הסכום שקיבל.

חיזוק לדברים אלה ניתן למצוא בחוות-דעתו של אינג' כץ (נ/18):

'לסעיף 8 הדיירים החדשים הצהירו בפני כי שילמו מחיר מלא עבור הדירה
(ראה 3.2.4 דירה 5 לעיל.' (עמ' 3 לנ/18)

ובסעיף 3.2.4, כותב אינג' כץ:

'לסעיף 8 הדיירים החדשים משפחת אייל הצהירו בפני שכאשר קנו את הדירה היו מודעים ל"פגמים" השונים אשר לדעתם שולי, ושלמו עבור הדירה מחיר מלא לפי מחירי השוק (מוכר ברצון לקונה ברצון), וזאת לאחר שהשוו המחירים לדירות אחרות, וללא שום הורדה בגין הפגמים.'
(עמ' 3 לנ/18)

ניתן היה לצפות מהתובעים שימציאו את הסכם מכר הדירה, על-מנת שניתן יהיה לעמוד על הסכום ששולם בפועל ולהוסיף עליו ככל הנדרש. זאת, כאמור, לא עשו התובעים.

משכך הם פני הדברים, לא יצאו התובעים חובת הוכחת ירידת ערך הדירה ואין לחייב הנתבעים לפצותם בגין ראש נזק זה.

ד. משפחת עוזרי, דירה 2, קומה א'
ליקויי בניה
16. ליקויי הבניה בדירתו של מר עוזרי מפורטים בחוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/8), וכוללים בין היתר את הליקויים הבאים:

העמודים בתוספת הבניה נוצקו כשהם אינם בקו ישר עם קירות הדירה; בקיר הסלון נוצרה בליטה; בקיר אחר נוצרה "מובלעת"; שני קירות טויחו בצורה מאולתרת תוך עקמומיות והיעדר המשכיות; מידות הפתח בחזית הסלון לא התאימו לויטרינה הקיימת - זאת עקב הבדלים במפלסי הרצפה והתקרה; היעדר המשכיות בין האגף החדש לישן; הפרש בין הרצפה בתוספת לרצפת הסלון של כ-2 ס"מ (עמ' 3 לת/8).

עקב ליקויים אלה נדרש מר עוזרי לבצע תיקונים ושיפוצים בדירתו, אשר כללו, בין היתר: החלפת ריצוף, שינויים בויטרינות בתוספת הבניה בסלון וסידורי התאמת קירות ותיקרות.

בחקירתו בבית-המשפט לא ידע מר עוזרי לספר איזה סכום הוציא לצורך שיפוץ הדירה. וכך הוא מעיד:

"ש. אתה יכול לומר לבית-המשפט כמה עלו לך התיקונים האלה?
ת. אני לא זוכר בדיוק את העלויות, יש לי עלות אחת שאני יודע שרשום לי, שזה עבודת הריצוף עצמה. כ- 6,500 שקל של אז.
ש. באיזה שנה זה היה?
ת. ב- 81', משהו כזה, אני כבר לא זוכר בדיוק את הזמן.
ש. ובקשר לתריסים, כמה זה עלה לך, או הויטרינה?
ת. התריסים, אין לי את הקבלות אז אני לא יודע בדיוק. אני לא זוכר אותם.'
(עמ' 155 לפר')

יצויין, כי חלק גדול מהשיפוצים בדירה נעשה על-ידי התובע עצמו.

על עדותו של מר עוזרי כותב השופט אדר:

'עדותו של העד לא נסתרה.
כל עדותו של העד כפי שעולה מהפרוטוקול, אמינה עלי.'
(עמ' 12 לפסק-הדין)

המומחה מטעם הנתבעים, אינג' כץ, כותב בחוות-דעתו (נ/9(א)) לגבי דירתה של משפחת עוזרי:

'הפרש הגובה במפתן ליד דלת הכניסה בין מפלס חדר המדרגות ומפלס הריצוף בדירה הוא פחות מ: 1 ס"מ (גובה מקובל).
כל הריצוף בדירה הוחלף, אך הריצוף בחדר המגורים הוחלף ל: 30/30 וביתר חלקי הדירה ל: 20/20.'
(עמ' 3 לנ/9(א))

ובהמשך:

'13.2 לסעיף 6 - החלפת הריצוף בדירה כולה לא היתה הכרחית, ונעשתה מהסיבות שפורטו לעיל, מה עוד שבדירה הנדונה של משפחת עוזרי (דירה 2 - ק"א) הפרש הגובה במפתן ליד דלת הכניסה הוא 1 ס"מ בלבד.'
(עמ' 6 לנ/9(א))
אינג' גינצבורג העריך את הנזקים בכ- 100,000 שקלים ישנים, נכון לחודש יוני 1982 (ת/8, עמ' 2).

במצב דברים זה, החלטתי לקבל את חוות-דעתו של אינג' גינצבורג בחלקה, היות ולא הוכח כי היה צורך להחליף את הריצוף בכל שטח הדירה.

הנתבעים יפצו את התובעים בגין ראש נזק זה בסך כולל של 45,000 ש"ח.

ירידת ערך
17. באשר לירידת הערך, קובע המומחה מטעם התובעים, אינג' תומר בחוות-דעתו (ת/21), כי לדירת משפחת עוזרי נגרמה ירידת ערך בשיעור של 3,800$. זאת הוא קובע בהסתמך על חישוב אריתמטי של יחס ישר בין "גובה ממוצע חסר" לבין ירידת ערך הנכס.

מר יציב, לעומתו, קובע בחוות-דעתו (נ/19):

'אין פגיעה בשווי הנכס.'
(עמ' 7 לנ/19)

סבורני, כי יש להעדיף את קביעתו של המומחה מטעם התובעים על פני זו של המומחה מטעם הנתבעים. אין חולק כי בדירה קיימים פגמים בולטים לעין - זאת גם לאחר תיקון הנזקים על-ידי התובע. סביר להניח, כי פגמים אלה "יצודו" את עיניהם של קונים פוטנציאליים אשר יתעניינו ברכישת הדירה, שכן המדובר בהפרשי גובה במפתן הכניסה, מדרגה בולטת בתקרה בין תוספת הבניה לאזור הישן, שיפוע ברצפה וכדומה.

לא הגיונית בעיני קביעה קטגורית ונחרצת כקביעתו של מר יציב, לפיה "אין פגיעה בשווי הנכס" בנסיבות ליקויי הבניה שנגרמו לדירתה של משפחת עוזרי.

לכך יש להוסיף את קביעתו של כב' השופט אדר לגבי העד, מר יציב:

'עדותו של העד היתה מגמתית. איננה אמינה עלי בשאלות המהותיות.'
(עמ' 37 לפסק-הדין)

דירתה של משפחת עוזרי לא נמכרה ולא ניתן להשוות את המחיר ששולם בפועל בעבור הדירה לבין המחיר שהיה משולם לו היתה במצב תקין.

בנסיבות אלה, הנני מקבל את הערכתו של אינג' תומר לעניין ירידת ערך דירת התובעים ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 15,000 ש"ח, בגין ראש נזק זה.

ה. משפחת מנשה אהרון, דירה 9, קומה ג'
ליקויי בניה
18. על ליקויי הבניה בדירתה של משפחת מנשה אהרון ניתן ללמוד מפרוטוקול הדיונים. זאת משום שלא נמסרה לתיק בית-המשפט חוות-דעת מקצועית באשר לליקויים אלה.

מעדותו של מר מנשה עולה, כי הנזק העיקרי והמכריע הוא מדרגה בגובה של כ- 6 ס"מ בכניסה לדירה - מדרגה שבעטיה אנשים הנכנסים לדירה נתקלים בה ומועדים.

יצויין, כי אילו לא היה מחליף התובע את ריצוף הדירה ומגביה מעט את הריצפה - היתה המדרגה הנ"ל גבוהה יותר ומגיעה לכ- 10 ס"מ.

בשל ריצוף הדירה נוצר שיפוע בכל שטח הדירה; גם את הויטרינה נאלץ התובע לקצר בכ- 10 ס"מ על-מנת להתאימה לגובה תוספת הבניה; התובע נאלץ להרים את ברזי הדירה בכ- 10 ס"מ על-מנת שיתאימו לגובה נורמלי; בשל הרמת הריצפה נאלץ התובע להקטין את גובה הארונות על-ידי ניסורם.

יצויין, כי לא הוגשה חוות-דעת מומחה לעניין עלות תיקון הנזקים בגין ראש נזק זה, כדברי ב"כ התובעים:

'77. לסיכום: ללא חוות-דעת רשומה לעניין דירה זו מבוקש לקבוע ליקויי בניה ע"ס 75 ש"ח ליום מתן חווה"ד ביוני 1982 בדומה לדירת בהט בקומה השלישית. סך הנזק עבור ליקויי הבניה עומד על 37,190 ובתוספת מע"מ לסכום של 43,512 ש "ח" (עמ' 12 לסיכומי התובעים).

בנסיבות אלה, נראית לי סבירה וצודקת פסיקתו של כב' השופט אדר לעניין קביעת הפיצוי בעבור תיקוני ליקויי הבניה.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות תיקוני ליקויי הבניה בסך של 30,000 ש"ח.

ירידת ערך מר מנשה, בחקירתו הנגדית בבית-המשפט בחר שלא לספר על העובדה, כי דירתו נמכרה ועובדה זו נתגלתה אך באקראי, כעולה מפרוטוקול הדיון:

'ש. קומה ג? זו הקומה שאתה גר בה.
ת. קומה ג', כן. בקומה הזאת למיטב ידיעתי נמכרו 3 דירות.
ש. זאת אומרת פרט לדירה שלך, ת. לא, הדירה שלי גם נמכרה, אני גר שם בשכר דירה.
ש. אז אנחנו שמענו. אתה את הדירה שלך מכרת?
ת. מכרתי. ואני גר שם כרגע בשכירות.
ש. מדוע לא טרחת לומר זאת?
ת. אף אחד לא שאל אותי.
ש. אף אחד לא שאל אותך, זה לא רלבנטי בעיניך?
ת. בעיני זה לא רלבנטי לגמרי. אני עדיין גר בדירה שלי.
ש. מתי אתה מכרת את הדירה שלך?
ת. במאי השנה.'
(עמ' 85 לפר')

אינג' תומר בחוות-דעתו (ת/21) מייחס לדירת משפחת מנשה אהרון ירידת ערך של 12,700$ בגין גובה ממוצע חסר של 11 ס"מ וירידת ערך נוספת בסך של 4,300$ בגין מדרגה בגובה 6 ס"מ בסף הכניסה. כלומר, סך כל ירידת הערך שמייחס אינג' תומר לדירת התובעים היא 17,000$.

לעומתו, מר יציב, בחוות-דעתו (נ/19) אינו מייחס לדירה הנ"ל ירידת ערך כלשהי, וכלשונו:

'אף כי בדירה זו הורמה הריצפה והופחת הגובה יותר מאשר בדירות האחרות, אני עדיין סבור כי שעור ההפחתה הוא זניח, וגם כאן אין פגיעה בשווי הנכס.'
(עמ ' 8 לנ/19, ההדגשה במקור)

אומר מיד, כי עמדתו של מר יציב, לפיה אין לייחס לדירת התובעים - על כל הליקויים שבה - ירידת ערך איננה מקובלת עלי כלל ועיקר ומוטב שלא הובעה מאשר שהובעה.

עם-זאת, גם התובע לא נהג כשורה בכך שלא הביא לידיעת בית-המשפט את העובדה כי דירתו נמכרה בחודש מאי 1992. שכן, אין לך דבר פשוט יותר מאשר להפחית מ"מחיר השוק" של דירה תקינה את המחיר שקיבל המוכר בפועל ולהשלים את ההפרש.

משלא עשה כן - אין לו לתובע אלא להלין על עצמו.

על-כן, הנני קובע את ירידת ערך הדירה בסך של 20,000 ש"ח, אותם ישלמו הנתבעים לתובעים בגין ראש נזק זה.

ו. משפחת רבינוביץ', דירה 4, קומה א'
ליקויי בניה
19. תובעים אלה לא העידו בבית-המשפט ולא נחקרו בחקירה נגדית.

על הנזקים שנגרמו לדירתם ניתן ללמוד מחוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/4)

'א) נוצר הפרש גבוה בין פני הריצוף בדירה לבין הריצוף בתוספת הבניה...
ב) נוצרו הבדלים במפלסי התקרות... נוצר הפרש של כ-4 ס"מ במפלסי התקרות.
ג) העמודים בתוספת הבניה הועמדו בצורה מעוותת ולא בקו ישר עם קירות הדירה.
...
ה) רטיבות חדרה במקום החיבור של תוספת הבניה לבין הדירה הקיימת...'
(עמ' 3 לת/4)

בנסיבות אלה, ובשים-לב לנזקים שנגרמו לדירת התובעים - אשר זהים בעיקרם לנזקים שנגרמו לתובע, מר בהט (ראה סעיף 11 לעיל) - ובהסתמך על חוות-דעתו של אינג' גינצבורג הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 30,000 ש"ח.

ירידת ערך ב"כ התובעים מבקש ללמוד לעניין ירידת הערך שנגרמה לדירת משפחת רבינוביץ' מחוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/4) ולהשאיר את הסכום שנפסק על כנו, היינו - 7,000 ש"ח.

המומחה מטעם הנתבע 2, מר יציב, אינו מתייחס כלל בחוות-דעתו לירידת הערך שנגרמה לדירתה של משפחת רבינוביץ'. כמו-כן, לא ידוע אם הדירה נמכרה ובאיזה סכום.

במצב דברים זה, יש להותיר על כנו את סכום הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה כפי שפסק בזמנו כב' השופט אדר.

על-כן, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 10,000 ש"ח בגין ירידת ערך דירתם.

ז. משפחת לוריא, דירה 11, קומה ג'
ליקויי בניה
20. גם בדירת משפחת לוריא נמצאו ליקויים מליקויים שונים וביניהם: הפרש גובה בריצוף; הבדלים במפלסי התיקרות; אטימה לא נכונה בחיבור התיקרות; עמודים לא ישרים; קירות עקומים; קרעים בברזל; קורוזיה ורטיבות.

התובע מעיד, כי רק בחלוף שנתיים יכול היה להתחיל בתיקונים בשל מצב כלכלי קשה (עמ' 176 לפר'). עוד מעיד התובע, כי לצורך השיפוצים ביצע את הפעולות הבאות: הוציא את הרצפות; הרים את הריצפה; ריצף מחדש תוך כדי שיפוע לדלת, אשר הסתיים במדרגה של 3.5 ס"מ. שיפוע זה מתחיל בסוף הדירה ונגמר בראשיתה. זאת, מחששו של התובע, כי אם יבנה מדרגות - ילדים ימעדו בהן ויפלו.

בשל השיפוע אף נאלץ התובע לחתוך ולקצר את ארון הילדים בכ- 10 ס"מ ולהגביה את המטבח. הסיבה:

'המרצפות נגעו כמעט עד הדלתות של הארון, קשה היה לפתוח אותן.'
(עמ' 175 לפר')

שיפוע הדירה ירד מהפרש של כ- 9 ס"מ ל- 3.5 ס"מ. עקב בניית קיר בדירה בשל שוני העמודים בתוספת הבניה, מעיד התובע, כי:

'ברגע שהייתי צריך לבנות שם קיר יצא לי כזה שקע אחד מהצד בסלון, מילאנו אותו בטיח.'
(עמ' 178 לפר')

גם תיקוני אטימה הצטרך התובע לבצע, שכן:

'כל גשם שיורד, מיד בחדרי הילדים כתמים של רטיבות.'
(עמ' 178 לפר')
אינג' גינצבורג מעריך את התיקונים בדירתו של התובע בסך כולל של 70,000 שקלים ישנים דאז (ת/16, עמ' 2).

ב"כ הנתבע 1, עו"ד יוחאי, חוזר ותולה הגנתו בעובדה, כי התובע, מר לוריא, לא זוכר במדוייק את עלות התיקונים שביצע בביתו. כדוגמה, מביא ב"כ הנתבע 1 את דברי התובע עצמו:

'קשה לי להיזכר, אני לא רוצה להגיד דברים סתם. קבלות אין לי אז לא זכור לי.'
(עמ' 176 לפר')

גישה זו דחיתי קודם והנני דוחה אותה גם כעת. אמנם אין אנו יודעים במדוייק עלות תיקונו של הנזק, "אך בהחלט אפשר לקבוע כי נזק היה וכי הוא ניתן לאומדנא דדיינא", כלשונו של בית-המשפט העליון בפרשת בליבאום הנ"ל.

לאחר עיון בדברי התובע ובחוות-דעת המומחים לעניין דירתו, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 30,000 ש"ח בגין ליקויי הבניה בדירתו.

ירידת ערך אינג' תומר קובע בחוות-דעתו (ת/21), כי נגרמה לדירת התובע ירידת ערך בסך כולל של 12,350$. זאת לטענתו, עקב גובה ממוצע חסר של 9 ס"מ ועקב סף שקיים בכניסה לדירה בגובה של 3.5 ס"מ. לדבריו זהו ליקוי חמור ביותר.

מר יציב לעומתו, חוזר על "משנתו", ומבלי לפרט את הליקויים, קובע קטגורית

'אין פגיעה בשווי הנכס.'
(עמ' 9 לנ/19)

ב"כ הנתבע 1 מנסה להמעיט בערכו של הליקוי. אך אף הוא מודה, כי נותרו לתובע ליקויים בדירתו המסתכמים בשניים. "האחד מתייחס לעיוות מסויים בעמודים בין הבניין הקיים לבין התוספת, והשני שכתוצאה מהגבהת הריצפה, הסף בכניסה לדירתו הינו מעט יותר גבוה" (עמ' 12 לסיכומים). לגבי הליקוי השני, כותב ב"כ הנתבע:

'הליקוי השני הוא מזערי ואין בו כדי להשפיע על ערך הדירה.'
(עמ' 12 לסיכומים)

דעתי לעניין זה היא כדעת אינג' תומר, המומחה מטעם התובעים. מדרגה בגובה של כ- 3.5 ס"מ בכניסה לדירה הוא דבר מסוכן, מטריד ובלתי-אסתטי.

הנני מחליט לאמץ בעיקרה את חוות-דעתו של אינג' תומר ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 40,000 ש"ח בגין ירידת ערך דירתם.

ח. משפחת סטוניס, דירה 1, קומה א'
ליקויי בניה
21. על-פי חוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/2), הנזקים בדירת משפחת סטוניס היו כדלקמן:

עיוותים ושקיעות בריצפה, כאשר פלטת הריצפה במפלס שונה; טעות ביציקת הריצפה שגרמה להגבהת התיקרה; עמודים עקומים בתוספת הבניה.

בעדותה בבית-המשפט העידה התובעת:

'נאלצנו להחליף את הריצוף בבית, נאלצנו להחליף את הויטרינה ואת התריס ולעשות מעקה ביטחון.'
(עמ' 191 לפר')

התובעת העידה, כי ניסתה להסתפק בויטרינה הקיימת, אך זו לא התאימה לחלל החדש שהיה קצר יותר מגובה הדירה. עוד הוסיפה התובעת, כי סיידה את הדירה (עמ' 200 לפר').

התובעת אף ניסתה לחסוך בהוצאות ולכסות את הריצוף העקום בשטיח מקיר לקיר, אך הדבר היה לאו בר ביצוע, שכן הפרשי הגובה לא איפשרו זאת (ראה עמ' 188- 194 לפר').

אינג' גינצבורג מעריך נזקי התובעת ב- 75,000 שקלים ישנים (ת/2, עמ' 2).

השופט אדר, בהתייחס לעדותה של התובעת, קבע:

'העדה מהימנה עלי.'
(עמ' 14 לפסק-הדין)

לאור היקף הליקויים בדירת התובעת, אשר משתרעים על פני כל שטח הדירה, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 35,000 ש"ח, בגין ראש נזק זה.

ירידת ערך דירתם של התובעים נמכרה במאי 1988 במחיר של 85,000$, כפי שהעידה הגב' סטוניס בעמ' 200 לפרוטוקול.

עוד העידה התובעת, כי:
קיימות "פאשלות שלא נראות נוספות היו קונים שלא הסכימו, אמרו תודה והלכו הביתה" (עמ' 190 לפר').

למותר לציין, כי מר יציב בחוות-דעתו (נ/19) קובע, כי "אין פגיעה בשווי הנכס".

ב"כ הנתבעים טוענים, כי ערך דירה תקינה בקומה א' הוא 114,000$ נכון לשנת 1992. על-כן, מבקשים הם לקבוע, כי הדירה הנדונה כלל לא ספגה ירידת ערך וכי התשלום ששולם בפועל הוא שווה ערך למחיר הידוע בשנת 1992, מבלי לקחת בחשבון את עליית המדד ואת עליית המחיר הראלית.

גישה זו אין בידי לקבלה. ראשית, המומחים מטעם הצדדים חלוקים בשאלת ערך הדירות לשנת 1992 - אינג' תומר טוען שערך הדירות הוא 122,000$ ואילו מר יציב טוען שערכן הוא 114,000$. שנית, ניתן לתת אמון בדברי התובעת, כי דירתה לא נמכרה באותו אופן בה נמכרת דירה תקינה וכי רוכשי הדירה "ניצלו" את הליקויים שבה לצורך מקח והורדה במחיר.

על-כן, הנני קובע את ירידת ערך הדירה בסך של 15,000 ש"ח להיום ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סכום זה.

ט. משפחת מרנין, דירה 8, קומה ב'
ליקויי בניה
22. על-פי חוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/3) ועדותו של התובע, מר אהוד מרנין, אלה הנזקים שנגרמו לדירת התובע:

הבדל בין פני הריצוף בדירה הקיימת לבין פני הריצוף בתוספת הבניה; העמודים בתוספת הבניה אינם בקו ישר עם קירות הדירה הקיימת וכתוצאה מכך נוצרו עיוותים בהמשכיות הקירות; הבלוקים בקירות נותרו חשופים ללא מילוי טיט; במקומות הבלתי-מטוייחים נראה ברזל קונסטרוקטיבי בשלבי החלדה; רטיבות חדרה לדירה.

התובע, מר אהוד מרנין, מעיד בחקירתו בבית-המשפט:

'היינו צריכים להוסיף עוד קרוב ל-8 או 9 ס"מ של חול + הריצפה עצמה בשביל להשלים את הסלון עם תוספת הבניה ולעשות אותה קו ישר. כמובן שזה היה בלתי-אפשרי... אז בלית ברירה הייתי צריך להוריד את כל המרצפות הישנות בבית ולעשות שיפוע קל לכיוון המטבח כדי שזה יהיה קו ישר אחד.'
(עמ' 228 לפר')

התובע אף מתייחס בעדותו למצב הדירה לאחר השיפוצים:

'לא הכל בסדר, התקרה יותר נמוכה מאשר היא בדרך-כלל רגיל לרצפה... המפלס של הדירה הוא יותר נמוך מדירה רגילה.' (עמ' 238 לפר')

יצויין, כי השופט אדר התרשם מעדותו של התובע וקבע לגביו:

'עדותו של העד אמינה עלי.'
(עמ' 17 לפסק-הדין)

אינג' גינצבורג בחוות-דעתו מעריך את עלות התיקונים בדירת התובעים בסך של 75,000 שקלים ישנים, נכון לחודש יוני 1982 (ת/3, עמ' 2).

במצב דברים זה, וכאשר עדותו של התובע לא נסתרה למעשה, ניתן לסמוך על הערכת הנזק כפי שמופיעה בחוות-דעתו של אינג' גינצבורג (עמ' 2 לת/3).
אשר-על-כן, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 35,000 ש"ח, כפיצוי בגין ליקויי הבניה שנגרמו לדירתו.

ירידת ערך דירתה של משפחת מרנין נמכרה, על-פי דברי בעליה, בסכום של 121,000$, כשמכשירי חשמל בשווי של - 4,000$3,000$ היו מצויים בה (ראה עמ' 232 לפר').

התובע העיד, כי התקשה למכור את הדירה ולפיכך השאיר מטבח חדש על מוצרי החשמל שבו, מזגן בחדר השינה. זאת, מכיוון ש"אנשים רצו לתת מחירים נמוכים ומתחת לערך הדירה עצמה" (עמ' 231 לפר').

אינני מקבל את דעתו של מר יציב (נ/19), לפיה "אין פגיעה בשווי הנכס".

הנני נותן אמון מלא בדבריו של התובע, שאף מתיישבים עם ההגיון ועם השכל הישר. כלום יסכימו קונים לשלם מלוא ערך הדירה, שעה שקיימים בה פגמים וליקויים כה חמורים כמפורט לעיל? אתמהה.

השופט אדר בפסק-דינו מתייחס לירידת ערך הדירה ולעדותו של התובע:

'העד מתאר את הליקויים שהיו בדירתו בקשר לשיפוע מרפסות, הקיר העקום, החלפת הויטרינה, וכד' וקשיים במכירת דירתו כשהשאיר ארונות, מטבח חדש ומלא במוצרים חשמליים וכן מזגן; שבשווי של אלפי דולרים וכן ובנוסף לזה נמכרה בהפסד של 20-15 אלף דולר.'
(עמ' 16 לפסק-הדין)

ובהמשך:

'עדותו של העד אמינה עלי.'
(עמ' 17 לפסק-הדין)

בחוות-דעתו מעריך אינג' תומר את ירידת ערך הדירה בסך של 6,200$ (ת/21, עמ ' 7).

לאור האמור, הנני מחליט לקבל את חוות-דעתו של אינג' תומר בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 20,000 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה.

י. משפחת זילברשטיין, דירה 7, קומה ב'
ליקויי בניה
23. על-פי חוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/9), נגרמו לתובעים נזקים רבים וחמורים וביניהם:

רצפה מוגבהת, עובדה המחייבת החלפת ריצוף בכל הדירה; עמודים לא ישרים; טעות במפלסי התיקרות אשר יצרה הפרשי גובה של 4-3 ס"מ.

וכך התובע, מר זילברשטיין, אודות השיפוצים והתיקונים שנאלץ לבצע בדירה:

'נאלץ להחליף את כל הרצפה בגלל שהיה הפרשי גובה וכתוצאה מזה, ואם אינני טועה, אני חתכתי גם את כל המשקופים והדלתות, את הויטרינה הייתי צריך להחליף.'
(עמ' 203 לפר')

לתובע אף היתה בעיה בצנרת וכן הקירות בסלון היו עקומים.

התובע מעיד כי איננו זוכר את הסכום המדוייק אותו הוציא לצורך התיקונים (ראה עמ' 206 לפר').

יצויין, כי אינג' גינצבורג מעריך את עלות תיקוני ליקויי הבניה בדירת התובע בסך של 95,000 שקלים ישנים לחודש יוני 1982.

בהיעדר עדות לסתור, עדותו של התובע אמינה ומהימנה עלי, כפי שהיתה אמינה על כב' השופט אדר.

לאור הדמיון בין ליקויי דירת משפחת זילברשטיין ודירת משפחת עוזרי, סבורני כי יש לפסוק במקרה דנן את אותו סכום הפיצוי.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 45,000 ש"ח בגין ליקויי הבניה, נכון להיום.

ירידת ערך התובע מספר שניסה למכור הדירה במשך שנתיים תמימות, אך לא הצליח. לדבריו, קונים פוטנציאליים לא היו מוכנים לקנות את הדירה בשל הליקויים. על-כן, שקל הורדה דרסטית של מחיר הדירה. כמו-כן, פרסם התובע מספר פעמים מודעות בעיתונים בקשר לדירתו.

לא מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבע 1, עו"ד יוחאי, כי "לאחר שתוקנו הליקויים אין למעשה ירידת ערך כלשהי" (עמ' 12 לסיכומים).

גם דעתו של מר יציב (נ/19) ולפיה "אין פגיעה בשווי הנכס" איננה מקובלת עלי.

אינג' תומר מתייחס לירידת ערך הדירה בחוות-דעתו. הערכתו היא שהדירה ספגה ירידת ערך בסך של 8,800$ (ראה עמ' 6 לת/21). זאת לדבריו בגין גובה ממוצע חסר של כ- 8.5 ס"מ.

התובע בעדותו הוסיף, כי:

'הסלון מאוד משונה וזה הולך במין אלכסון כזה, אלכסון, מדרגה, יש מדרגות משני הצדדים של הקירות כתוצאה מהתוספת הזו.' (עמ' 209 לפר')

ובמקום אחר:

'אנשים באים והם מתאכזבים.'
(עמ' 205 לפר')

במצב דברים זה, סבורני כי יש להעדיף את חוות-דעתו של אינג' תומר על זו של מר יציב ולאמצה בחלקה.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 20,000 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה.

הרכוש המשותף
25. ב"כ הנתבעים לא התייחסו בסיכומיהם לליקויי הבניה שנגרמו לרכוש המשותף.

מנגד מבקש ב"כ התובעים לסמוך לעניין זה על חוות-דעתו של אינג' גינצבורג (ת/7), אשר הוכנה בנפרד עבור ועד הבית ועניינה - רשימת ליקויים ברכוש המשותף ועלות תיקונם המשוערת.
הנזקים שנגרמו לרכוש המשותף, כעולה מת/7 הם כדלקמן:

א. שלד הבניה של המשך הקומה המפולשת בחזית הבניין נבנה כאשר הוא נמוך באופן משמעותי מהקומה הקיימת. הפרשי הגובה נעים בין 3 ס"מ ל- 10 ס"מ.

ב. הטיח במקומות החיבור נושר בשל היותו עבה מדי.

ג. ברזל קונסטרוקטיבי נשאר גלוי וחלול במקומות רבים. פשטה חלודה במקומות רבים.

ד. בחיבור הגג לא הותקנה שכבת בידוד.

ה. מסגרות החלונות הבולטים ניצוקו כשהן מעוותות.

ו. צינורות ניקוז מי הגשמים לא המשיכו אל תוך העמודים.

ז. תאי הביקורת של מערכת הביוב ניזוקו.

ח. לא סולקו ערימות חמרי בניין מהשטח.

אינג' גינצבורג העריך את עלות התיקונים בכ-110,000 שקלים ישנים נכון לחודש יוני 1982.

בהיעדר התייחסות ב"כ הנתבעים לליקויי הבניה ברכוש המשותף, הנני מסתמך על חוות-דעתו של אינג' גינצבורג וקובע, כי על הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 30,000 ש"ח בגין תיקון ליקויי הבניה ברכוש המשותף, דהיינו, 3,000 ש"ח לכל אחד מהתובעים בתיק זה.
התביעה שכנגד
26. על-פי פסק-דינו של כב' השופט אדר:

'1. משולם לוינשטיין בע"מ הגיש נגד שמונה דיירים, ששמותיהם מפורטים להלן, כתב תביעה שכנגד בעילה שלא שילמו את התשלום האחרון והם נשארו חייבים לו כספים.

2. לא מצאתי בכתבי הטענות כתב הגנה שכנגד, נטענה כפירה פורמלית, על כל פנים עצם קיום חוב כזה אינו שנוי במחלוקת, גם על-פי עדויות של דיירים שהעידו במשפט.

3. הצדקת הדיירים לאי-תשלום זה, מוסברת בכך שהקבלן לא השלים את עבודותיו וכן, כי נגרמו להם נזקים רבים העולים פי מונים מהסכום הנתבע; וכי הם זכאים לקיזוז.'
(עמ' 45 לפסק-הדין)

אין מחלוקת בין הצדדים, כי נכון ליום 18.05.82 נותרו התובעים שלהלן חייבים לנתבע 1 את הסכומים הבאים:

1) משפחת לוריא - $498.2
2) משפחת אהרון - $498.2
3) משפחת מרנין - $498.2
4) משפחת סטוניס - $498.2
5) משפחת עוזרי - 411$
6) משפחת שטרן - $338.4
7) משפחת רבינוביץ - $498.2
8) משפחת רון - 386$

יצויין, כי משפחת רון איננה צד לתביעה זו. עובדה זו מסביר ב"כ התובע שכנגד:

'בתביעה שכנגד של הנתבע נכלל חובה של משפחת רון אשר אינה נמנית על התובעים. התביעה שכנגד, נגד התובעים, בגין החוב של משפחת רון מבוססת על ערבותם של התובעים, לפיה הם ערבו בערבות אישית והדדית לחובות יתר יחידי המזמין (שהם התובעים עצמם) לפי סעיף 10(א) לחוזה ת/13א. ערבות זאת הוגבלה לסך של 10,000 שקלים ישנים... סכום החוב של משפחת רון בסך 386$ נכון ליום 18.05.82 נכלל איפוא בסכום הערבות שכל אחד מיחידי התובעים ערב לו, ויש לחייב את התובעים גם בסכום זה במסגרת ערבותם, הכל לפי החישוב האמור לעיל.'
(עמ' 4 לסיכומים)

משפחת רון לא צורפה כצד למשפט ולא התקיים דיון בעניינה. לא ברור לי כיצד מבקש ב"כ הנתבע 1 לחייב את התובעים בגין חוב של משפחה אחרת, שעה שכלל לא התקיים דיון בשאלות מהותיות, כגון סוג הערבות שערבים התובעים לחובה של משפחת רון, האם פרעה משפחת רון את החוב הנדון וכדומה.

התביעה שכנגד הנוגעת לחוב התובעים בגין הערבות למשפחת רון נדחית איפוא.

27. מוסיף ב"כ הנתבע 1 ודורש ריבית מוגדלת - 15% - על חובם של התובעים.

לטענתו, חברה קבלנית נזקקת לאשראי ואי-תשלום חוב המגיע לה גורם לה נזק, לפחות בגובה הריבית שהיא נאלצת לשלם.

גם טענה זו אין בידי לקבלה. כפי שהנתבע איננו מחוייב בריבית מוגדלת בגין ההלוואות אותן נטלו חלק מהתובעים על-מנת לתקן את הנזקים שנגרמו לדירותיהם, כך גם אין לחייב את התובעים בריבית מוגדלת עקב אי-תשלום הסכום האחרון לנתבע 1. ויודגש, הפרת החוזה וההתרשלות בבניה באה מצידו של הנתבע ועקב זאת נגרם הפיגור בתשלום, ולא עקב התנהגות התובעים או מי מביניהם.

לפיכך, יש לנכות מסכום הפיצויים שישולם לכל אחד מהתובעים את הסכומים המפורטים בסעיף 26 לפסק-הדין, כשהם נושאים הפרשי הצמדה כחוק החל מיום 18.05.1982 - עת נוצרה העילה - ועד התשלום בפועל.

סוף דבר
28. להלן סכום הפיצויים הכולל לו זכאי כל אחד מהתובעים, בגין כל ראשי הנזק גם יחד, כמפורט בסעיפים 25-9 דלעיל:

משפחת בהט - 73,000 ש"ח. משפחת רבינוביץ - 53,000 ש"ח.

משפחת שטרן - 38,000 ש"ח. משפחת לוריא - 83,000 ש"ח.

משפחת רוטברד - 38,000 ש"ח. משפחת סטוניס - 63,000 ש"ח.

משפחת עוזרי - 73,000 ש"ח. משפחת מרנין - 68,000 ש"ח.

משפחת אהרון - 63,000 ש"ח. משפחת זילברשטיין - 78,000 ש"ח.

29. הנתבעים 1 ו- 2 ישלמו לתובעים את הסכומים הנ"ל בניכוי הסכומים המפורטים בסעיף 26 לפסק-הדין, אותם הם חייבים לנתבע 1. נתבע 1, מר משולם לוינשטיין, ישלם 60% מהסכום הנ"ל ונתבע 2, מר קורן קרול, ישלם 20% מסכום זה (יתרת 20% שולמו כאמור, על-ידי הנתבע 3, וב"כ התובעים הצהיר כי אין לו כל תביעות נגדו).

30. כמו-כן, הנני מחייב את הנתבעים 1 ו- 2 לשלם לכל אחד מהתובעים הוצאות (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ), בסך כולל של 8,000 ש"ח, כאשר נתבע 1 ישלם 6,000 ש"ח לכל אחד מהתובעים ואילו נתבע 2 ישלם 2,000 ש"ח לכל אחד מהם."

19. רוחבן של המדרגות הטרפזיות
ב- ת"א (חי') 7240-06-11 {דרור לזר נ' אבירד אחזקות (1998) בע"מ, תק-של 2015(3), 2406 (02.07.2015)} נקבע:

" "מדרגות טרפזיות"
המומחה מטעם התובעים טען כי קיים ליקוי ברוחב שלח המדרגות הטרפזיות העומד על 15.5 ס"מ בחלקו הצר, זאת בניגוד לתקן 3.47 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, הקובע כי על שלח המדרגה הטרפזית, ברוחבו הצר ביותר לעמוד, על מינימום 17.5 ס"מ. המומחה מטעם התובעים המליץ לפרק את המדרגות ולהתקינן מחדש.

המומחה מטעם בית-המשפט אישר קיומו של ליקוי זה, אך סבר כי תיקון הליקוי אינו סביר כלכלית, ולכן קבע פיצוי בסך 3,000 ש"ח עבור ירידת ערך הדירה.

התובעים ביקשו לאמץ את המלצת המומחה מטעמם וטענו כי מומחה בית-המשפט אישר בעדותו בבית-המשפט, שלא זו בלבד שמדובר בבניה המהווה סטיה מתקנות התכנון והבניה, אלא מדובר בליקוי בטיחותי, המהווה סכנה לדיירי הבית, במיוחד נוכח שהותם של ילדים קטנים בבית. לפיכך, מבקשים התובעים להם פיצוי עבור עלות תיקון הליקוי, שהוערך על-ידי מומחה בית-המשפט בכ- 8,500 ש"ח, ולא פיצוי עבור ירידת ערך הדירה.

הנתבעות טענו כי על-פי הפסיקה, התקנה הנ"ל אינה חלה על מדרגות פנים, אלא על מדרגות חוץ בלבד, זאת בין היתר משום שמדובר בתקנה הנמצאת תחת הפרק "מדרגות חוץ" הגם שלשון התקנה אינה מתייחסת למיקום המדרגות. ביחס לבטיחות המדרגות, נטען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, משום שטענה זו לא עלתה בחוות-הדעת מטעם התובעים. עוד נטען כי החוק תוקן מאז, ונקבעה הוראה מפורשת לעניין מדרגות פנים, שממנה ניתן ללמוד כי כיום אין ליקוי ברוחב המדרגה.

יש ממש בטענת הנתבעות. בסעיף 3.2.2.22 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה נקבע:

'(א) מותר להתקין בבניין מדרגות בעלות שלחים בצורת טרפז (להלן: "מדרגות טרפזיות"), לשינוי כיוון מהלך מדרגות בלבד ולהשתמש בהן כחלק מדרך מוצא אם נתמלא לגביהן אחד התנאים אלה:
(1) המדרגות מותקנות בתוך דירה בבניין מגורים;
...
(ב) עומק מינימלי של שלח מדרגה טרפזית יהיה 15 סנטימטרים לפחות.'

אמנם, נוסח זה לא היה בתוקף בעת בניית הדירה הנדונה, אך נוכח היעדר סעיף חוק רלוונטי לעניין מדרגות פנים, והעובדה כי מדובר בתכנון שאינו סותר את החוק או תכנית המכר, ונוכח האינדיקציה הקיימת כיום, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה, וקובע כי יש להפחית סכום של 3,000 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.

בליטות מהקירות שלא לפי תכנית
מאחר וקמה מחלוקת עובדתית בין הצדדים באשר לסוגיה זו, הוגשו תצהירים לעניין זה, והצדדים ביקשו כי המחלוקת העובדתית והפיצוי בעניין זה יוכרעו בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.

התובעים טוענים כי קיימות בליטות בקירות הדירה, שנועדו להסתיר צנרת שעוברת מחוץ לקיר ולא בתוכו, בניגוד לתכנית המכר. הנתבעות טוענות כי הבליטות הן כתוצאה משינויים שנעשו לבקשת התובעים. הנתבעת 1 הדגישה כי ככל שיימצא שהתובעים זכאים לפיצוי, אזי באחריות הנתבעת 3 לפצות שכן מדובר בליקוי ביצוע ולא תכנון. מומחה בית-המשפט קבע כי קיים ליקוי שלא כדאי לתקנו, והעריך את ירידת ערך הדירה ב- 5,500 ש"ח עבור ראש נזק זה.

כאמור, לאחר שהצדדים הסמיכו את בית-המשפט לפסוק בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי-המשפט, אני קובע כי על הנתבעות לפצות את התובעים בגין ראש נזק זה בסכום של 2,000 ש"ח.

דהיינו, בראש נזק זה יש להפחית סכום של 3,500 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.

סטיה ממידות הדירה
התובעים טענו, בהתבסס על חוות-דעת המומחה מטעמם, כי קיימת סטיה במידות החלוקה הפנימית של הדירה, בהשוואה למצויין בתכנית המכר.

המומחה מטעם בית-המשפט אישר קיומו של ליקוי זה, אך סבר כי לא כדאי לתקן את הליקוי, והעריך את ירידת ערך הדירה בגין פריט זה ב- 5,800 ש"ח סה"כ.

הנתבעות טענו כי מאחר ואין סטיה ממידות סך שטח הדירה כולה, עובדה שאושרה בחקירתו הנגדית של המומחה מטעם בית-המשפט, אלא בעצם מדובר בסטיה קלה בחלוקה הפנימית, אין התובעים זכאים לפיצוי עבור ראש נזק זה. לטענתם חוק המכר מתיר סטיה ממידות סך שטח הדירה עד 2% משטחה, ואין להקיש ממנו התייחסות לסטיה ממידות חדרים נפרדים, זאת כאשר אין סטיה בסך שטח הדירה.

המומחה מטעם בית-המשפט נחקר ארוכות לעניין סוגיה זו, להלן חלק מתשובותיו, המסבירות את קביעותיו בסוגיה זו:

'ש. האם אתה מפרש את הוראת התקן של אפשרות של סטיה של 2% בכך שאתה מחיל את זה על חדר ולא על הדירה הכוללת?
ת. לא. מה שאמרתי אחזור למעשה על התשובה הקודמת שלי - אמרתי שבסה"כ בדירה אין הקטנה של שטח ואין הגדלה. אין סטיה מעבר ל- 2% אבל עדיין אם אני הייתי צריך לקבל חדר במידות של 3.10 וקיבלתי מטבח של 3.01 יכול להיות שזה גורם איזשהו נזק בהכנסת ארונות או מקרר ולכן לא המלצתי לתקן את זה, כי לתקן זה להרוס את כל מחיצות הדירה, אלא על פיצוי.'
(עמ' 9 ש' 22 - 28)

בהמשך המומחה הדגיש כי את הפיצוי הוא פוסק נוכח אי-ההתאמה לתכנית.

צודקות הנתבעות כי המומחה אינו אמור לפרש את הדין, ומדובר בשיקול שאינו בתחום מומחיותו. אמנם מדובר בסטיה מתכנית המכר, אך משלא הוכיחו התובעים, ואף לא טענו, כי נגרם להם נזק ספציפי הנובע מהצורך להתאים מחדש את הרהיטים, ואף לא נטען שהם נאלצו להתאים מחדש את הרהיטים, ונוכח העבודה כי אין גריעה מסך שטח הדירה העולה על 2%, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה, וקובע כי יש להפחית סכום של 5,800 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.

מדרגה צמודה לדלת
המומחה מטעם בית-המשפט מצא כי קיים פגם תכנוני במרחק הקטן שבין דלת הכניסה לדירה לבין המדרגות הפנימיות, וקבע שיש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך הדירה בשל פגם זה בסך של 3,000 ש"ח.

הנתבעת 1 טענה כי אין סטיה מהוראות הדין או מתכנית המכר, ואף אין מחלוקת כי המרחק אינו יוצר הפרעה לפתיחת או סגירת הדלת, ולכן אין לפצות את התובעים בראש נזק זה.

הנתבעת 3 טענה אף היא כי אין לפצות את התובעים בגין ראש נזק זה, מהנימוקים שפורטו לעיל, ומכל מקום מדובר בפגם תכנוני, שבאחריות הנתבעת 1.

למעשה טענה זו של התובעים איננה כנגד ביצוע הבניה אלא כנגד ליקוי בתכנון. לא ניתן לקבל טענה זו כאשר בתכנון אין סטיה מהחוק, התקנות, התקנים ותכנית המכר וכאשר התכניות הוצגו בפני התובעים טרם נחתם חוזה הרכישה והסכימו לרכוש את הדירה על-פי התכנון שהוצג בפניהם.

לפיכך אני דוחה את התביעה בראש נזק זה, וקובע כי יש להפחית סכום של 3,000 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.
הסתייגויות הנתבעת 3
להלן ידונו הסתייגויות הנתבעת 3 מחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט. יצויין כי הנתבעת 3 הסתייגה מרוב הקביעות של המומחה מטעם בית-המשפט, אך ראיתי לנכון לדון רק בהסתייגויות שלגביהם נחקר המומחה, שכן, לא היתה כל התייחסות ליתר רכיבי חוות-הדעת בסיכומים.

סעיף 1.4 לחוות-הדעת - סטיה של האבן בחזית המרפסת
המומחה מטעם בית-המשפט אישר כי קיימת סטיה של 6 ס"מ באבן המרפסת, אך טען כי אין בעלות התיקון כדאיות כלכלית ולכן קבע פיצוי בגין ירידת ערך בסך 2,000 ש"ח.

הנתבעת 3 טוענת כי התברר שמדובר בליקוי אסטטי בלבד, ואין מדובר בביצוע רשלני או ביצוע הסותר את חוק המכר.

אכן, מומחה בית-המשפט אישר כי מדובר בליקוי אסטטי, ויש צורך לשייף כ- 6 מ"מ מהאבן על-מנת לתקן את הליקוי (עמ' 5 ש' 28 ואילך), אך נוכח מיקומה של האבן ועלויות התיקון הגבוהות, ראוי לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך.

הנתבעת 3 לא הראתה כל טעם לסטות מחוות-דעתו של המומחה. גם פגם אסטטי שאינו מפריע לתפקוד מהווה פגם בביצוע העבודה.

לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעת 3 בגין ראש נזק זה, וקובע כי על נתבעת 3 לפצות את התובעים בגינו.

סעיף 1.5 לחוות-הדעת - סדקים
המומחה מטעם בית-המשפט קבע כי קיימים מספר סדקים במספר מוקדים בדירה, שיש לתקנם בעלות כוללת של 1,700 ש"ח.
הנתבעת 3 טוענת כי מדובר בסדקים נימיים ברוחב של פחות מ- 1 מ"מ, המהווים ליקויים סבירים. כמו-כן, לא ברור מתי נוצרו הסדקים ולפיכך נתבעת 3 אינה אחראית לתיקונם.

אמנם המומחה אישר כי מדובר בסדקים נפוצים הקיימים ברוב הבתים, אך יחד-עם-זאת מדובר בליקוי המצריך תיקון בעלות מינימאלית (עמ' 6 ש' 14 - 27).

לא שוכנעתי כי הספק בעניין מועד היווצרותם של אותם סדקים אמור לפעול לטובת הנתבעות. ראשית, אמנם סדקים מעין אלו, כפי שטען המומחה, הם נפוצים, אך יש לזכור כי הם מהווים פגם בביצוע הבניה, ואין ספק שאין מדובר בפגם שיצרו התובעים עצמם, אלא בפגם שנוצר עקב בניה או ביסוס לקוי. שנית, בחוות-דעת מטעם הנתבעות עצמן, במיוחד בחוות-הדעת מטעם נתבעת 3, המומחה מטעמה מאשר כי קיימים סדקים, וקובע כי יש לתקנם ללא כל התייחסות למועד היווצרותם. ויש לזכור כי מדובר בחוות-דעת המתייחסת לחוות-הדעת מטעם התובעים שנערכה בשנת 2005, קרי כבר אז קיימת אינדיקציה להיווצרות הסדקים, ומכל מקום לא נטען כי מדובר בסדקים חדשים.

לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעת 3 בעניין ראש נזק זה.

סעיפים 1.8 - 1.10 לחוות-הדעת - עקמומיות בקירות
המומחה מטעם בית-המשפט אישר כי בחלק מהקירות קיימת עקמומיות, בכך שנבנו בסטיה מהציר האנכי, ואישר פיצוי עבור מקומות בהם הסטיה עולה על 1%, וגם בפרוזדור בו התגלה הפרש של 4 ס"מ, בסכום כולל 4,500 ש"ח.

הנתבעת 3 טענה כי לא כל סטיה מחייבת פיצוי, במיוחד במקרה בו הסטיה בקושי נראית לעין.

לא שוכנעתי כי קיימת הצדקה לסטות מחוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט. מסכים אני עם הקביעה כי לא כל סטיה מחייבת פיצוי, ובמקרה זה המומחה לא קבע פיצוי עבור כל סטיה, אלא רק על סטיות שחרגו מ- 1%. בנוסף, המומחה מטעם בית-המשפט הבהיר בחקירתו הנגדית שהוא מודע לכך שאין פגיעה בתפקוד הדירה וזו הסיבה בגינה הוא ירידת ערך בלבד, ולא תיקון.

לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעת 3 בגין ראש נזק זה.

סעיפים 3.3 ו- 4.1.3 לחוות-הדעת - ליקוי בהתאמת הדלתות
המומחה מטעם בית-המשפט קבע כי יש לפצות את התובעים בגין ליקוי בהתאמת הדלתות בסכום של 200 ש"ח.

הנתבעת 3 טענה כי בחקירתו הנגדית, אישר המומחה כי ליקוי זה יכול להיגרם גם כתוצאה מבלאי של הדלתות, ולפיכך אין לפסוק פיצוי עבור ראש נזק זה.

סבורני כי ראש נזק זה לא הוכח. לאחר חקירתו הנגדית של המומחה מטעם בית-המשפט התברר כי קיים סיכוי לא מבוטל לכך שהנזק נגרם עקב בלאי טבעי של הדלתות (עמ' 11 ש' 7 - 9). בהתחשב בזמן הרב שעבר מהשלמת הבניה ועד למועד עריכת חוות-הדעת. לפיכך, במאזן הסתברויות, אני סבור כי ספק זה פועל לטובת הנתבעות, ולא הוכח כי מדובר בליקוי בבניה או בתכנון.

אשר-על-כן, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה, וקובע כי יש להפחית סכום של 200 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.

סעיף 5.4 לחוות-הדעת - צביעת הדוד הפגום
המומחה מטעם בית-המשפט קבע כי יש סימן מעיכה בדוד השמש, דבר המהווה ליקוי, ויש לצבוע את הדוד בעלות של 400 ש"ח.

הנתבעת 3 טענה כי אין לאמץ את קביעת המומחה בעניין זה משום שהסבריו לקביעה זו לא היו משכנעים.

המומחה הסביר בעדותו בבית-המשפט מדוע קבע את קביעתו זו:

'ש. אם הוא היה מעוך בזמן מסירה, היה צריך להופיע בפרוטוקול, נכון?
ת. אני לא זוכר אם הופיע או לא. בכל מקרה ראיתי את הדוד המעוך הזה וזה לא בגלל שימוש סביר בדירה.
ש. אם היה, היה צריך להיות במסירה.
ת. אני ראיתי את הדוד המעוך וזה לא קורה בגלל פגמים של שמונה שנים, זה קורה בדרך-כלל בהתקנה ומבחינת הסבירות, הסבירות הגבוהה היא שזה הותקן בצורה כזו ולכן זה קרה.
ש. האם בדקת שמדובר בדוד המקורי שהותקן בדירה?
ת. בדקתי, מדובר בדוד המקורי. הוא היה מעוך.'

איני מוצא כל פגם בהסבריו של המומחה. בנוסף, הנתבעות לא צירפו את פרוטוקול המסירה להוכחת טענתם. יתר-על-כן, הגם שיש ערך ראייתי לפרוטוקול המסירה, קיימת אפשרות שאדם לא מקצועי לא יבחין בליקויים מסויימים, מסיבות שונות, ותיתכן אפשרות שהפרוטוקול לא ישקף ליקויים שהיו קיימים. השאלה אם אכן כך הדבר, אמורה להיות מוכרעת בהתחשב בכלל הראיות שהוצגו בנושא זה.בכל הנוגע לדוד, ייתכן מאוד כי התובעים לא הבחינו באותו פגם, והמומחה שבדק לעומק את הדירה הבחין בפגם זה.

לפיכך, אני דוחה את טענות הנתבעת 3 ביחס לראש נזק זה.

סעיף 6.2 לחוות-הדעת - חוסר במילוי בחלק מאריחי הקרמיקה במטבח ובחדר הרחצה
המומחה מטעם בית-המשפט אישר כי חסר מילוי אחורי בחלק מאריחי הקרמיקה במטבח ובחדרי הרחצה, ויש לתקן את הפגם על-ידי פירוק האזורים החלולים (כ-10 מ"ר), ולבצע חיפוי מחדש, בעלות כוללת של 1,800 ש"ח.

הנתבעת 3 טענה כי בחקירתו הנגדית של המומחה התברר שלא עשה רישומים של הבדיקה, ולא ניתן לדעת היכן הקירות החלולים. בנוסף, המומחה אישר כי האריחים יציבים. כל אלו לטענת הנתבעת 3 משמיטים את הבסיס תחת מסקנתו.

המומחה הסביר בחקירתו כיצד ביצע את הבדיקה ומדוע לא ערך רישום:

'ש. אתה מסכים איתי, במראה עיניים אתה רואה חוסר במילוי בחריצים שבין האריחים.
ת. גם מראה עיניים וגם בדיקות - מקישים ורואים שאין מילוי מתחת לאריחים.
ש. אם עשית בדיקה, איפה הרישום של הבדיקה? יש שטחי קירות גדולים, איפה נדע מה המיקום בו חסר מילוי?
ת. ציינתי שזה 10 מ"ר, כל מי שיבוא לתקן יזהה את זה. אי-אפשר לפספס את זה.'
לא מצאתי כל פסול בהסבר זה של המומחה, אמנם רצוי היה כי המומחה ישמור רישומים לעצמו, אך משקבע כי ניתן לאתר את הפגם בבדיקה פשוטה, הסבר זה אינו פוגם בחוות-דעתו.

לאור הסבריו של המומחה, ולאור העובדה כי נתבעת 3 לא הכחישה את קיומו ושל הפגם, אינני רואה כל מקום לסטות מחוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט.

לפיכך, אני דוחה את טענות נתבעת 3 ביחס לראש נזק זה.

סעיף 8.2 לחוות-הדעת - היעדר חיתוך טיח בין הקיר והתקרה
המומחה מטעם בית-המשפט קבע כי היעדר חיתוך טיח בין התקרה לקיר מהווה ליקוי, ותיקונו דורש ביצוע חיתוך ישר, בעלות של 2,000 ש"ח.

הנתבעת 3 טוענת כי מדובר בליקוי שלא נתבע כלל על-ידי התובעים, לפיכך אין לפסוק פיצוי עבורו.

המומחה בחקירתו הנגדית אישר כי הליקוי בחוות-הדעת אליו התייחס שונה מהתייחסותו של המומחה מטעם התובעים, והסביר כך:

'ש. הליקוי אליו התייחס מר גופמן המומחה מטעם התובעים, הוא ליקוי של מרחק משתנה בין מפגשי הקירות לתקרה. אתה אומר שאין דבר כזה בהכרח "משתנה", אני אומר שהליקוי הוא שאין חיתוך טיח בין התקרות ?
ת. כן.
ש. אז אנו מסכימים שמר גופמן אומר משהו אחד ואתה מתייחס למשהו אחר.
ת. נכון.'
(עמ' 13 ש' 15, 16).

דברי המומחה מעידים כי הליקוי אליו התייחס בעניין זה שונה מזה שנקבע על-ידי מומחה התובעים. דהיינו, מדובר בראש נזק שלא נכלל בתביעה.

לפיכך אני מקבל את טענות הנתבעת 3 בעניין זה, וקובע כי יש להפחית סכום של 2,000 ש"ח מהסכום הסופי שבחוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט.

סעיף 10.2 לחוות-הדעת - מרווחים בדלת הוויטרינה
נתבעת 3 טענה כי לפי קביעת המומחה מדובר בפגם אדריכלי, ולכן אין היא אחראית לתיקון פריט זה. הנתבעת 1 לא התייחסה לליקוי זה בסיכומיה.

מאחר וקביעת המומחה היא כי מדובר בפריט אדריכלי, והנתבעת 1 לא הכחישה ליקוי זה ואף לא התייחסה אליו בסיכומיה, אני קובע כי ליקוי זה הוא באחריותה של נתבעת 1, ועליה לפצות את התובעים בסכום 500 ש"ח.

סיכום הנזקים:
חוות-הדעת המומחה קבעה כי עלות סך כל הליקויים היא 54,145 ש"ח.

מסכום זה יש להפחית את סכומי התיקונים אשר ביחס אליהם נדחתה התביעה, כאמור לעיל, בסכום כולל של 17,500 ש"ח.

קרי סך כל הליקויים עומד על 36,645 ש"ח.

מסכום זה, על הנתבעת 1 לשאת באופן בלעדי בתשלום ליקויי תכנון בסך 1,500 ש"ח, ואילו על הנתבעת 3 לשפות את הנתבעת 1 בתשלום היתרה, שהיא עלות תיקון ליקויי הביצוע, בסך של 35,145 ש"ח.

יודגש כי סכומים אלו כוללים פיקוח הנדסי אך לא כוללים מע"מ.

זכות הנתבעות לבצע את התיקונים בעצמן
התובעים טענו כי הנתבעות מיצו את זכותם לבצע את התיקונים, לאחר שניתנו להם הזדמנויות רבות לבצעם, והן ביצעו בפועל תיקונים רבים טרם הכניסה לדירה ואף לאחריה. התובעים טוענים גם, כי עצם הכחשת הליקויים על-ידי הנתבעות וחוסר האמון הקיים בין הצדדים בשלב זה של ההליך המשפטי, מטה את הכף לטובת אי-מתן הזדמנות נוספת לנתבעות לתיקון הליקויים.

הנתבעות טענו כי דווקא העובדה כי הן ביצעו את כל התיקונים לבקשת התובעים, מעידה על כך שהם לקחו אחריות על הפגמים שהיו ותיקנו אותם במקצועיות ובמסירות, תוך מתן מענה הולם לפניות התובעים. דבר זה לטענתם, אינו אמור לשלול מהן את זכותן לבצע את התיקונים.

הנתבעת 3 הדגישה כי היא עצמה לא קיבלה הזדמנות כלשהי לביצוע תיקונים מצד התובעים, לכן לא ניתן לומר כי ניתנה לה ההזדמנות לבצע את התיקונים. עוד הודגש כי כל התיקונים בוצעו על-ידי הנתבעת 1 בעצמה.

הנתבעות ביקשו להפחית 20% מהסכום הסופי של ביצוע התיקונים, זאת נוכח קביעת המומחה מטעם בית-המשפט לפיה תיקון הליקויים על-ידי הנתבעות, יפחית את עלויות התיקונים ב- 20%.

מעיון באסופת המכתבים שצורפו לכתב התביעה עולה כי התובעים התריעו, במשך זמן רב מאוד על קיומם של הליקויים. בנוסף, באותה אסופת מכתבים ניתן לראות כי קיימים שני מכתבים הממוענים לנתבעת 3 עצמה, ובהם מבקשים התובעים כי יבוצעו תיקונים בדירתם, ומפרטים רשימה לא סגורה של ליקויים. עולה מאותם מכתבים כי התובעים פנו מספר רב של פעמים, אך לא קיבלו מענה הולם מצד הממוענים, ולפיכך הם שבו ופנו מספר פעמים בכדי שפנייתם תטופל (נספח ג' לכתב התביעה).

מכתבים אלו מעידים על כך כי הנתבעות קיבלו הזדמנות רואיה לבצע את התיקונים, ואין הן זכאיות להפחתת 20% מעלות התיקונים, שכן, כאמור, ניתנה להן הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים."

20. רוחב המסדרון צר מהנדרש על-פי תקנות התכנון והביה
ב- ת"א (ת"א) 65842/01 {בטאט שאול נ' חב' משאבות רם בע"מ, תק-של 2004(1), 898 (08.01.2004)} נדונה התביעה הבאה: ביום 26.08.1999 נחתם זכרון-דברים בין התובע לנתבעת, לפיו רכש התובע מהנתבעת דירה בת שלושה חדרים ברח' שביל החלב 12 בתל אביב, תמורת סך של 276,000 דולר. ביום 08.11.1999 נחתם הסכם המכר. התובע שילם את כל תשלומי התמורה על-פי שער דולר מינימלי של 4.219 ש"ח לדולר, גם כאשר שער הדולר בפועל היה נמוך יותר. לאחר כניסתו של התובע להתגורר בדירה נתגלו בה ליקויי בניה שונים, שעיקרם, מסדרון שרוחבו צר מהרוחב המינימלי הקבוע בתקנות התכנון והבניה. התובע הגיש תביעה לתשלום הסכומים הבאים: סך של 29,606 ש"ח בגין הפרשי שער הדולר, סך של 57,090 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה הנובעת מרוחבו של המסדרון, סך של 600 ש"ח בגין תיקון ליקויי בניה וסך של 3,485 ש"ח בגין עלות חוות-דעתם של המומחים ששכר התובע.

בית-המשפט קבע כי:

"ליקויי הבניה
27. לטענת התובע, לאחר קבלת החזקה בדירה נתגלו בה ליקויים שונים. בסופו-של-דבר, לאחר ביצוע תיקונים שונים, הגיש התובע חוות-דעת מטעמה של השמאית עדי סמולסקי אשר העריכה את שווי ליקויי הבניה הנותרים בסך של 57,090 ש"ח. הנתבעת מצידה הגישה חוות-דעת של השמאי רלו מוסקוביץ, שטען כי לא חלה כל ירידת ערך בדירה.
28. בהחלטת בית-המשפט מיום 08.11.2001 מונה המהנדס והשמאי ירמיהו אלוני, כמומחה מטעמו של בית-המשפט (להלן: "אלוני"). אלוני קבע בחוות-דעתו כי קיימים ליקויי בניה בריצוף תא המקלחת בחדר ההורים, אשר עלות תיקונם הינה 600 ש"ח. אלוני קבע גם כי מסדרון הדירה צר מהנדרש עפ"י תקנות התכנון והבניה, והנו באורך של 7.77 מ' וברוחב הנע בין 87.5 ס"מ ל- 88.5 ס"מ, כאשר על-פי תקנות התכנון והבניה נדרש רוחב מינימלי של 100 ס"מ עבור מסדרון שאורכו עולה על 4 מטרים. אלוני גם מציין בחוות-דעתו כי בתכנית היתר הבניה המאושרת, צויין אמנם שרוחב המסדרון הוא 90 ס"מ, אך בתשריט שצורף לחוזה המכר, לא מופיע כל נתון לגבי רוחב המסדרון. אלוני קבע כי הליקוי ברוחב המסדרון אינו ניתן לתיקון ולפיכך יש לפסוק פיצוי כספי בגין ירידת ערך בסך של 25,000 ש"ח, המהווה 2% משווי הדירה. כמו-כן העריך אלוני את אובדן הנאתו של התובע מן הדירה בגין השימוש במסדרון צר, בסכום כולל של 500 דולר.

29. נקודת המוצא של בית-המשפט היא נכונות לאמץ את מסקנותיו והערכותיו של המומחה מטעמו. נכונות זו מבוססת על כך שהמומחה שמונה על-ידי בית-המשפט אינו ככל מומחה אחר. הוא מעין officer of the Court, בהיותו בלתי-תלוי בצד זה או אחר. עצם מינויו על-ידי בית-המשפט מעיד על האמון הניתן בו, בזכות מקצועיותו, מומחיותו, נסיונו והמוניטין ממנו הוא נהנה. לפיכך בדרך-כלל לא יסטה בית-המשפט מהמלצותיו של המומחה. אלא שבמקרה הנוכחי ראוי לסטות במידת מה מהמלצותיו של המומחה אלוני, כפי שאפרט בהמשך.

30. ראשית לכל, אני סומך את ידיי על קביעתו של אלוני כי המסדרון הצר בדירת התובע מהווה ליקוי בניה. אין בסיס לטענת הנתבעת כי החסרון שבמסדרון הצר, נרפא בשל הגדלת החדרים הצמודים למסדרון, על חשבון רוחב המסדרון. הרי לעולם מסדרון צר יותר פרושו שהחדרים הגובלים במסדרון יהיו רחבים יותר, וחרף זאת נקבע בתקנות התכנון והבניה כי הרוחב המינימלי לא יפחת מ- 100 ס"מ. אימוץ טענתה של הנתבעת ירוקן מתוכן את הדרישה לרוחב מסדרון מינימלי. ברור כי כל גריעה מרוחב המינימום של 100 ס"מ במסדרון, לטובת הגדלת החדר מעברו השני של הקיר, יוצרת ליקוי והפרעה של ממש לשימוש הדיירים. כך למשל, אם המסדרון יוצר ב- 10 ס"מ בלבד, לטובת הוספת 10 ס"מ לאחד החדרים, ברור שהתוספת לחדר המסויים כמעט ולא תורגש, ולעומת-זאת, תיגרע עד מאוד נוחות השימוש במסדרון. לא בכדי נקבע בתקנות התכנון והבניה רוחב מינימלי של 100 ס"מ במסדרון. כמו-כן, העובדה שבתכנית היתר הבניה המאושרת הופיע מסדרון ברוחב של 90 ס"מ, אינה מועילה לנתבעת, וזאת מחמת שלושה טעמים: ראשית, רוחב המסדרון שנמדד בפועל נמוך אף מ- 90 ס"מ; שנית, דייר שרוכש דירה אמור לבדוק לכל היותר את התשריט המצורף לחוזה המכר ואין להטיל עליו את החובה לבדוק את התכניות שהגיש הקבלן לשם קבלת היתר בניה. כאמור, במקרה הנוכחי אין בתשריט שצורף לחוזה המכר כל אינדיקציה לכך שרוחב המסדרון נמוך מ- 100 ס"מ; שלישית, לא ניתן להתנות על דרישת המינימום של רוחב מסדרון משום שסטיה מתקנות התכנון והבניה מהווה אי-התאמה כהגדרתה בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שאינו ניתן להתנאה אלא לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק).

31. הנתבעת מפנה בסיכומיה לשני פסקי-דין בהם נפסקו סכומים נמוכים יחסית כפיצוי בגין ירידת ערך הנובעת ממסדרון צר. דא עקא, כל מקרה לגופו. בעניין ת"א (ת"א) 369/97 אוחנה נ' שיכון ופיתוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.10.02) הושתת הפיצוי על המלצתו של המומחה מטעם בית-המשפט, וממילא לא ניתן ללמוד מכאן הלכה כללית לגבי שיעור הפיצוי הראוי. פשיטא שמידת הנזק בכל דירה נגזרת ממאפייניה המיוחדים, למשל, אורך המסדרון בו מדובר. בענייננו מדובר במסדרון ארוך יחסית (7.77 מ'), וממילא הליקוי מכביד יותר. גם פסק-הדין ת'א (חי') 621/95 בן עמי נ' הדר הצפון, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.11.02) אינו רלבנטי לענייננו, משתי סיבות: ראשית, באותו עניין אורך המסדרון היה 4.4 מ' בלבד כך שהפגיעה מחמת המסדרון הצר היתה קלה יותר, ושנית, בית-המשפט התחשב בכך שבאותן דירות היה קיים פוטנציאל להרחבת הדירות ובמקרה של הרחבה כאמור, רוחב המסדרון היה חדל מלהיות רלבנטי.

32. הנתבעת בסיכומיה טוענת כי אין להשתית ממצא כלשהו על חוות-דעתו של המומחה אלוני, בשים-לב להערת בית-המשפט המחוזי לגביו במסגרת ת"א (ת"א) 1250/97 בוחבוט נ' קדימה יזמות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.09.03). אלא שהנתבעת ציטטה קטע מסויים מפסק-הדין, לעניין מידת מומחיותו של אלוני בתחום של ליקויי בניה והנדסת בניין, והתעלמה באופן תמוה מן הפסקה שבאה מיד לאחר מכן, בה ציין בית-המשפט כי אין כל מניעה להסתמך על המומחה אלוני בעניינים של שמאות וירידת ערך, בהיותו שמאי מקרקעין וותיק ומנוסה. גם העובדה שהוגשה נגד המומחה תביעה אזרחית בה מיוחסת לו עוולת הרשלנות, היא כשלעצמה אינה ראייה לכך שהמומחה אכן התרשל באותו עניין.

33. יחד-עם-זאת, לגופו של עניין, אינני יכול לאמץ את המלצתו של אלוני לעניין ירידת הערך. כזכור, אלוני קבע בחוות-דעתו כי הליקויים המצויים במסדרון הדירה אינם ניתנים לתיקון והמליץ לפסוק לתובע פיצוי ירידת ערך בסך 25,000 ש"ח המהווים 2% משווי הדירה. לעומת-זאת, בשאלות ההבהרה וגם בחקירתו טען אלוני כי הוא אינו שולל את תיקון הליקוי, אולם לדידו פעולה זו תבוא על חשבון שטחם של חדרים אחרים, וכרוכה בעבודה רבה ושינוי מיקומם של כל תשתיות החשמל והמים המצויות במתחם המסדרון (ראה תשובה 2 לשאלות ההבהרה). אלוני העריך את עלות התיקון בסך של 12,100 ש"ח, והוסיף כי לסכום זה יש להוסיף את מרכיב פינוי הדיירים והצורך בדיור חלופי, אשר הנו הכרחי בעת ביצוע התיקון, משום שאין המדובר בתיקון של מה בכך (ראה עמ' 11 לפרוטוקול).

34. הכלל הוא שפיצוי בגין ירידת ערך ייפסק רק כאשר מבחינה מעשית לא ניתן לתקן את הליקוי או כאשר עלות התיקון עולה באופן משמעותי על ירידת הערך שתיגרם אם הליקוי יוותר בעינו. במקרה דנן מדובר במצב הפוך: מדובר בתיקון שניתן לביצוע מבחינה מעשית, ועלותו היא מחצית מהפיצוי שהעריך המומחה בגין ירידת ערך. ברור איפוא כי במקרה כזה יש לפסוק פיצוי בגובה עלות התיקון ולא בגובה ירידת הערך אם הליקוי יוותר על כנו. מסקנה זו מתחייבת מהכלל לפיו הניזוק חייב לפעול לשם הקטנת הנזק. במקרה הנוכחי, כאשר עלות הקטנתו של הנזק היא מחצית מגובה הנזק, הרי שניתן לצפות מהתובע לפעול לתיקון הליקוי, ומכל מקום, ראוי לפסוק פיצוי המבוסס על עלות הקטנתו של הנזק, גם אם התובע יבחר בסופו-של-דבר שלא לתקן את הליקוי (ראה למשל ע"א 6248/99 אלדר פלד נ' יובל גילה ואח', תק-על 2001(3), 2324, 2325 (2001), שם סירב הניזוק לעבור ניתוח שהיה מקטין את נזקיו ונקבע כי סכום הפיצוי ייקבע בהנחה שהניזוק היה אכן עובר הניתוח).

35. בחוות-דעתו טען המומחה כי צריך לאמוד את הפיצוי על-פי החלופה הגבוהה מבין שתי החלופות הבאות: עלות הסדרת הליקוי או ירידת ערך כאחוז מסויים משווי הדירה. ואכן, בין שתי החלופות, העדיף אלוני את החלופה הגבוהה יותר, היא החלופה של ירידת ערך בשיעור של 2% משווי הדירה. אינני מקבל גישה זו. מן הראוי לבחור דווקא בחלופה הזולה יותר, בין מכח חובת הקטנת הנזק ובין מכח עקרון תום-הלב המהווה עקרון על במשפט הישראלי, החולש על כל ענפי המשפט (רע"א 3126/00 מדינת ישראל נ' א.ש.ת. ניהול פרוייקטיים פ"ד נז(3), 220, 252-251 (2003)).

36. אינני מקבל את טענת התובע לפיה הואיל והרחבת המסדרון תביא להקטנת החדרים הסמוכים, התיקון אינו מעשי ואינו מוצדק. כבר ציינתי לעיל כי גריעת 10 ס"מ מהמסדרון לטובת הרחבתו של החדר מצידו השני של הקיר אינה מועילה בהכרח לחדר המורחב, ובאותה מידה ממש, לא נראה לי כי גריעת 10 ס"מ מחדר קיים לטובת הרחבת המסדרון, תגרע בהכרח מן ההנאה שבשימוש בחדר שיוקטן, ומכל מקום, גם אם ישנה גריעה מסויימת, היא אינה במידה כזו שתצדיק את ההימנעות מביצוע התיקון.

37. יחד-עם-זאת, אני מקבל את קביעתו של אלוני לפיה אין המדובר בתיקון של מה בכך. מדובר בתיקון מהותי שיגרום אי-נוחות של ממש לתובע ולמשפחתו, עד כדי הצורך בפינוי הדירה בזמן התיקון (ראה עדות המומחה בע' 11 לפרוטוקול). בנסיבות העניין נראה לי כי ראוי לפסוק פיצוי גלובאלי בסכום כולל של 18,000 ש"ח, המגלם בחובו הן את עלות התיקון בסך של 12,100 ש"ח משוערך להיום (חוות-הדעת היא מיום 11.04.2002) והן את הפיצוי בגין אי-הנוחות, הטירדה והצורך לפנות את הדירה בזמן התיקון.

38. המומחה אלוני המליץ לפסוק פיצוי נוסף בסך בש"ח השווה ל- 500 דולר, בגין אי-הנוחות שנגרמה לתובע עקב השימוש במסדרון הצר. עקרונית ניתן היה לפסוק פיצוי כזה, אלא שבכתב התביעה אין כל ראש נזק כזה, ולפיכך אין מקום לפסוק פיצוי שלא נתבע מלכתחילה.

39. לא נסתרה קביעתו של המומחה אלוני לפיה קיים ליקוי בריצוף חדר המקלחת שעלות תיקונו 600 ש"ח, ולפיכך יש לפסוק לתובע פיצוי בסכום זה."

21. קיטון שטח החצרות והחניה
ב- ת"א (ת"א) 180574/02 {רימונה שטיינמן-סיון ואח' נ' בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ, תק-של 2005(2), 12663 (08.06.2005)} נדון העניין הבא: בכתב תביעתם טוענים התובעים כי תחת רישומו של מבצע שיווק עתיר הבטחות רכשו מן הנתבעת שתי יחידות מגורים (להלן: "הבתים"), שבנתה הנתבעת בהר צפייה במטולה (להלן: "הפרוייקט"); לגרסתם, בפרוספקט שפרסמה הנתבעת הוגדרו הבתים "כוילה יפהפייה על קרקע בשטח עד כחצי דונם".
התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכמי מכר (להלן: "ההסכמים") לרכישת מגרשים עליהם התחייבה הנתבעת לבנות את הבתים ושילמו לנתבעת את מלוא התמורה. התובעים טוענים כי במהלך המו"מ הציגה להם מנהלת המכירות של הנתבעת גב' נילי יעקובי (להלן: "יעקובי") את המגרשים אשר צויינו, על גבי מפה במיקומם ובשטחם. לטענתם, עם תחילת הכשרת השטחים, הסתבר להם כי בתיהם יבנו סמוך לשפת מדרון בניגוד לתכניות שאז הובטח להם כי השטחים שנגרעו בשל המדרון יוחזרו להם בצד האחורי של המגרשים. התובעים מוסיפים וטוענים כי כאשר הסתיימה הכשרת השטח התחוור להם כי קיבלו מגרשים ששטחם קטן מכדי חצי דונם וכי נגרע מהם שטח הגינה הפונה אל הנוף.

מנגד, כפרה הנתבעת בזכותם של התובעים לגבות ממנה סכומים כלשהם. לשיטתה, אין תוקף לפרסומים ולפרוספקטים שקדמו לחתימת ההסכמים, זאת לנוכח הוראת סעיף 24.3 להסכמי המכר לפיו ההסכמים מבטלים את המצגים, ההבטחות והפרסומים שקדמו לו ואלו לא ישמשו ראיה בהליך כלשהו. הנתבעת טענה כי בעת חתימת הסכמי המכר סומנו כבר המגרשים וניתן היה להתרשם ממיקומם וגודלם ואף כפרה בטענה כי נגרעו מן המגרשים שטחים בשל המדרון.

בקבלו את תביעת התובעים ובפסקו פיצוי בגין ירידת ערך הדירה קובע בית-המשפט כלהלן:

"1. מומחה מטעם בית-המשפט
1.1 בעלי הדין הביאו כראיות מטעמם חוות-דעת של מומחים לעניין קיטון שטחי המגרשים וירידת הערך הגלומה בהם, כמו גם לעניין אמדן תיקון ליקויי הבניה.

חוות-דעת אלו שיקפו פערים בלתי-ניתנים לגישור בין עמדות המומחים.
1.2 בית-המשפט מינה כמומחה מטעמו את מר אייל שנהב מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין לפי הכשרתו (להלן: "המומחה"). המומחה עיין בכתבי הטענות ובחוות-דעת מומחי בעלי הדין ואף ביקר בבתים נשוא התביעה.

1.3 המומחה הוציא תחת ידו ביום 22.06.03, חוות-דעת בה נסקרו ליקויי הבניה בבתים ונקבע אומדן תיקונים, כדלקמן:

1.3.1 אמדן לליקויי הבניה:

בית 35 (תובעים 1,2) 29,755 ש"ח

בית 25 (תובע 3) 29,843 ש"ח

הסכומים הנ"ל משוערכים לחודש מאי 2003 אינם כוללים מע"מ והוערכו בהתבסס על מחירי עלות שעל התובעים לשלם לקבלן מטעמם.

המומחה שלל צורך בפינוי הבתים במהלך תקופת התיקונים.

1.3.2 אשר לירידת הערך

המומחה איתר שני מוקדי התייחסות לירידת ערך כדלקמן:

- פגיעה בצד הצפוני של חצרות הבתים הנובע מקיטון שטחן האפקטיבי של החצרות בצורה ניכרת (להלן: "קיטון השטח").

- מידות אורך קטנות של החניות אשר אינן מאפשרות החניית רכב גדול ואינן עומדות בדרישת הנחיות משרד התחבורה (להלן: "קיטון החניה").

1.3.3 סה"כ אומדן ירידת ערך בבית 35 : 20,500 דולר

1.3.4 סה"כ אומדן ירידת ערך בבית 25 : 15,500 דולר

1.4 בעלי הדין חזרו בהם מכוונתם לחקור את המומחה (הודעתם מיום 7.07.040), ולמעשה לא חלקו על עיקרי ממצאיו. ניתן איפוא לקבוע כי בכפוף להסתייגויות אליהן אתייחס להלן במידת הצורך - אין מניעה כי אאמץ את ממצאי המומחה והערכותיו הכספיות לעניין גובה הנזק הגלום בעצם קיומם של ליקויי הבניה כמו גם ירידת הערך.
(השוו: ע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בוטנרו ולקט, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.07.03) האסמכתאות שם).

2. קיטון שטח המגרשים
2.1 בתצהיר עדותו הראשית מטעם שלושת התובעים, טען התובע מס' 2 רוני סיוון (להלן: "סיוון"), כי בפרוספקט שפרסמה הנתבעת נכלל מצג לגבי שטח המגרשים ("עד כחצי דונם") וכי בהסתמך על פרסומים אלו פנה אל הנתבעת וניהל עימה מו"מ לרכישת הבתים.

2.2 סיוון אף טען כי יעקובי שהציגה בפניו את המגרשים, נעזרה במפת המגרשים של הפרוייקט שעליה הוצג המיקום והשטח של כל מגרש.

2.3 אין חולק בפני כי בגוף הסכמי המכר לא צויין שטח המגרש. במהלך חקירתו (ישיבת יום (17.03.04), טען סיוון כי "היתה לו ידיעה ברורה שהוא רוכש וילה בשטח של כחצי דונם" (שם, בעמ' 8) וכי נתון השטח צויין במפה לגבי כל מגרש (שם, עמ' 9). גרסה זהה בעיקרה הובאה בעדותו של מיכאל ערד (עמ' 18 לפרוטוקול ישיבת 14.12.04).

2.4 לא-זו-אף-זו: ב"כ הנתבעת הצהיר לפרוטוקול:
'אינני כופר ששטח המגרשים שאמורים היו לקבל התובעים 3-1 הינם 425 מ"ר ו- 433 מ"ר בהתאמה (השטחים להם טענו התובעים - מ.ב.ח.). ולגרסתנו זה מה שהם קיבלו בפועל.'
(שם, בעמ' 9 לפרוטוקול); סיוון אף הודה בעדותו כי אלו הם שטחי המגרשים כפי שנרשמו בפועל ע"ש התובעים בספרי המינהל (שם בעמ' 8).

2.5 בסעיפים 15, 16 לתצהיר עדותו טען סיוון כי: שעה שראה את עבודות הכשרת השטח והבניה בשלביהם התחלתיים חשש כי הבתים נבנים סמוך למדרון ואף הביע בפני "נציגיה המוסמכים של הנתבעת" את חששו כי המגרשים שנמכרו לתובעים קטנים ממה שהוצג להם על-ידי יעקובי.

2.6 אפס, במהלך חקירתו הנגדית של סיוון הסתבר כי עוד קודם לחתימת הסכמי המכר ולמעשה לאחר גמר שלד הבתים, הוא היה מודע למצער לעובדת קיומו של מדרון בצד הצפוני באופן שכל קירות הבית שכבר נבנו הוצבו במרחק של כ- 70 ס"מ משפת המדרון (שם, עמ' 9, 10).

2.7 לטענת הנתבעת, ממצא זה (שלא התחדד כך בתצהירו של סיוון), חותר לחלוטין תחת גרסת התובעים באשר לרמת מודעותם את העובדות הנוגעות לשטחם האפקטיבי (הניתן לשימוש מעשי) של המגרשים, עד כדי השתקת הטענה.

2.8 בעדותו ניסה סיוון ליטול את העוקץ הגלום ברמת מודעותו לעובדות טרם חתימת ההסכמים בטענה כי "ניתן לו להבין שפיתוח המגרשים יושלמו בהמשך הבניה". סיוון הוסיף וטען כי קודם לחתימת ההסכם נאמר לו כי המדרון ימולא בסלעים (שם, בעמ' 11) אך עד מהרה חזר בו והבהיר:

'אף אחד לא אמר לי שהמדרון ימולא בסלעים מה שנאמר לי שאני אקבל את המגרש בדיוק במקומו, ששטח המגרש יהיה 425,433 מ"ר בהתאמה; יצאתי מנקודת הנחה שהיא סבירה כי השטח ימולא כפי שמולא במקומות אחרים באתר שהיו קיימים באותה עת.'
(שם, בעמ' 11, 12)

לגרסתו של סיוון מועד ההתפכחות חל "עם נטישת האתר על-ידי החברה" (שם, בעמ' 13).

2.9 אטעים כי עדותו של סיוון בסוגיה זו לא זכתה לגיבוי מצד הראיות הפיזיות (צילומי האוויר (במ/1-במ/2) ואף לא בגרסת העדים האחרים ובכלל זה עדי ההזמה שהתרתי השמעתם לבקשת התובעים.

יעקובי טענה בעדותה כי סיוון ביקר באתר כ- 10 פעמים וראה את המדרון "שהיה חד במיוחד..." "... הוא רצה את הנוף העליון למרות המגרש הקטן יותר" (עמ' 2 לפרוטוקול) ובהמשך הוסיפה: "אני אמרתי (לסיוון) שהבתים במפלס שלו יהיו במ"ר כזה וכזה כי בתהום אין מה לעשות... הוא פשוט ראה את זה" (שם, בעמ' 4, 5).

2.10 העד מסעוד אפריאט שהובא כעד הזמה ואשר כיהן בתקופה הרלבנטית כמנהל העבודה של הנתבעת, העיד כי בצד הצפוני (צד המדרון) הקימו סלעיה עוד קודם להקמת השלד (שם, בעמ' 8) וכי הסלעייה: ... "הקטינה את שטח המגרשים באופן אוטומטי" (שם, בעמ' 7).

2.11 העד מיכאל ערד העיד אמנם כי לא יכול היה להעריך כי השטח שיקבל קטן יותר מזה שצויין בהסכם אך - באשר להתרשמותו הפיזית הבלתי-אמצעית הבהיר: "אני הנחתי כי קצה המגרש שלי זה המדרון וזה היה ברור לי. לא הנחתי שבין קצה המגרש למדרון השני אין שטח של 420 מ"ר".

2.12 טוענת איפוא הנתבעת כי בעוד שאין חולק בפני כי שטחם הרשום של המגרשים תואם את המצג שהובא בפרוספקט הרי שחרף הרושם שביקשו התובעים לטעת בכתב תביעתם הם ידעו אל נכון, כבר בשלב חתימת הסכמי המכר כי שטחם האפקטיבי של המגרשים יהיה קטן יותר, או למצער, עצמו עיניהם נוכח הנתונים הטופוגרפיים שיצרו מציאות כזו.

2.13 קביעת ממצאים באשר להלך רוחם והתנהגותם של בעלי הדין תהא לוקה בחסר אם אתעלם מעדותו של עמי פרץ מנהל הנתבעת אשר בתשובה לשאלה אישר:

'... אתה אומר שכבר בשלבי התכנון ידעתי שאני בעצם מציע מגרשים בשטח של כחצי דונם לפי הפרסומים שלנו אבל בפועל יגרע נתח לא מבוטל מהמגרשים העליונים בגלל המדרון שאת זה ידעתי בשלב התכנון – כן.'
(שם, בעמ' 6)

2.14 יתר-על-כן, פרץ מודע לעובדה כי בהסכמי המכר לא הובאה כל התייחסות או נתון חישוב באשר לשטח המגרשים וטען כי אין הוא מחוייב להציג מידות שטח אלא מידות אורך ורוחב של המגרש (שם, בעמ' 6,7) ; למותר לציין כי גם מידות אורך ורוחב לא פורטו בהסכמים.

2.15 לא-זו-אף-זו, פרץ הודה בחקירתו כי "מבחינה מעשית אי-אפשר להשתמש בשטח מתחילת המדרון ועד סופו" וכי "מה שמעבר לגדר לא ניתן לניצול" (שם, בעמ' 8).

2.16 על יסוד המקובץ עד כאן סבורני כי לא ניתן להתעלם מפערי המידע הבולטים שבין פרץ מנהל הנתבעת ומהנדס אזרחי במקצועו מחד - ובין סיוון הנעדר כל ידע וניסיון בתחום הבניה והמדידות - מזה. יתר-על-כן - מקורות הידיעה של סיוון אינם אלא מראה עין בלתי-מקצועית המוטה בהשפעת הערכות ומשאלות לב שהסתברו בדיעבד כמופרכות - באשר לאפשרות הלוגיסטית "למלא" את המדרון. פרץ לעומת-זאת, היה מצוי בפרטי הפרטים מלכתחילה בבחינת היודע כי סוף מעשה במחשבה תחילה.

2.17 מן הבחינה המשפטית עסקינן איפוא, במתח הקיים בין הוראות סעיף 12 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 מזה (להלן: "חוק המכר") ובין סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים") מזה - אבהיר:

אין לכחד כי מחד גיסא, ניתן לייחס לתובעים רמת מודעות מסויימת לגבי הגבלת שטחם האפקטיבי של המגרשים "בעת גמירת החוזה" ומשכך - הם נתפשים לכאורה ברשתו של סעיף 12 לחוק המכר, המפקיע מהם את הזכות להסתמך על אי-ההתאמה.

מאידך גיסא, בבחינת חובת הגילוי האקטיבי והיזום העומד בבסיסו של סעיף 15 לחוק החוזים והמתחזקת על יסוד פערי המידע העמוקים שבין התובעים מזה והנתבעת מזה - אין ספק בליבי כי רבצה על הנתבעת החובה לגלות לתובעים, לפחות בשלב ההתקשרות, את שטחם האפקטיבי של המגרשים - במדוייק.

2.18 ב"כ הנתבעת ביקש להסתייע בהוראת סעיף 24.3 להסכמי המכר שם נאמר:

'חוזה זה מבטל כל מצג, הבטחה, חוזר פרסום ... בין בעל-פה ובין בכתב ובא במקומם ואלו לא ישמשו ראיה בכל הליך שהוא.'

לא אוכל לקבל טענה זו וסבורני כי היא בבחינת חרב פיפיות בידי הנתבעת: אין חולק כי הנתבעת הציגה בשלב הטרום חוזי, מצג קונקרטי לגבי שטח המגרש, בעוד שלא נדרשה כלל ועיקר בנוסח ההסכם לנתון כזה, מכאן, שלא התקיים התנאי הגלום בסעיף הפטור ("בא במקומם"). הנתבעת לא שינתה איפוא במסגרת ההסכם את המצג שהיה כלול בפרוספקט; הנובע מכאן הוא שמצג זה עדיין מחייב אותה.
(השוו ע"א 6271/95 אדוניהו נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1), 577 (1998))

2.19 לאחר שהפכתי ועימתתי בין השיקולים לכאן ולכאן הגעתי למסקנה כי בפני מערכת נסיבות המחייבת חלוקת האשם מחמת התנהגות חוזית שלא בתום-לב בין שני המתקשרים (השוו: ע"א 3912/90 תאגיד בלגי EXIMIN S.A. נ' טקסטיל, פ"ד מז(4), 64 (1993)), ולשיטתי יש לזקוף לפתחה של הנתבעת אחריות רבה יותר וזאת על יסוד הטעמים כדלקמן:

הלכה פסוקה היא ואין עוררין עליה כי ידיעת הקונה במובן שיוחד לה בסעיף 12 לחוק המכר משמעה ידיעה אקטואלית וממשית (השוו: ע"א 531/75 מרקו נ' רוטפלד ואח', פ"ד ל(2), 393 (1976)).

הרחבה ומיקוד של עיקרון זה בעיקר לגבי חוק צרכני מן המעלה הראשונה כגון חוק המכר (דירות) - באה לידי ביטוי ב- ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובניין נ' בני יעקוב, פ"ד נו(5), 198 (2002), שם נקבע (בין היתר לעניין ידיעה בדבר קיטון שטח של דירה) כי אין לייחס לרוכש דירה - ידיעה על שטחה רק בשל העובדה שראה אותה - ולא מדד את שיטחה.

בנתון לכך, לא השתכנעתי כי רמת מודעותם של התובעים ערב ההסכמים להקטנת השטח האפקטיבי של המגרשים הגיע לכדי ידיעה אקטואלית וממשית בדבר השטח שנגרע מהם לניצול מעשי.

2.20 לעומת-זאת, אין ספק בעיני כי באי גילוין של העובדות שהיו ידועות לנתבעת מראש כבר בשלב הטרום חוזי - כשלה הנתבעת במיצוי חובתה ע"פ סעיף 12 לחוק החוזים שעניינה ניהול מו"מ בתום-לב ובדרך מקובלת (השוו ג' שלו בחיבורה דיני חוזים עמ' 156, 223), כשם שכשלה בהפרת חובתה על-פי סעיף 11 (4, 5) לחוק המכר ואף לא יצאה ידי חובת הגילוי הנדרשת על-פי הנסיבות (השוו ג' שלו, שם. בעמ' 224, 225).

בצד אלו - לא נעלמה מעיני העובדה כי התובעים חתמו על הסכמי המכר בשלב מאוחר יחסית אשר חשף אותם למודעות (הגם שלא לידיעה ממשית), באשר להגבלת השטח האפקטיבי של המגרשים. חרף זאת, לא עשו התובעים כלום כדי לכלול בהסכמי המכר התחייבות או הצהרה מחייבת מטעם הנתבעת לעניין שטח המגרשים.

תשובותיו ותירוציו של סיוון בסוגיה זו (עמ' 12) לא שכנעו אותי כלל ועיקר, ונחה דעתי כי שומה היה על התובעים כמי שלגרסתם נכוו ברותחין להיזהר בפושרים, ולעמוד על קבלת הצהרה מחייבת בהסכמי המכר לגבי השטח האפקטיבי.

2.21 אני פוסק איפוא כי יש לזקוף לפתחה של הנתבעת אחריות בשיעור של 66% מכלל הנזק שעניינו ירידת ערך הנובע מקיטון שטח המגרשים."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ליקויים שלא ניתנים לתיקון שהורתם לאחר כריתת חוזה הרכישה