מימוש נכסי מקרקעין
הפרקים שבספר:
- מבוא
- מהותה של משכנתה
- הדרכים למימושו של מישכון בנכסי מקרקעי
- חוקים מיוחדים הנוגעים להליכי מימוש נכסי מקרקעין
- חוקי החוזים הכלליים
- חוק החוזים האחידים
- חוקי הבנקאות, מאיר זנטי
- חוק הגנת הצרכן
- החובות החלות ביחסי בנק-לקוח - פרי ההלכה
- כללי
- מימוש משכנתה כביצועו של פסק-דין בהוצאה לפועל
- הליכי המימוש על-פי הוראות חוק ההוצאה לפועל ותקנותיו
- מבוא
- מינוי כונס נכסים
- סמכויות וחובות כונס הנכסים
- זכויות צד שלישי
- אחריותו של כונס הנכסים
- שכרו של כונס הנכסים
- סיום תפקידו של כונס הנכסים
- מבט לפסיקת בתי-המשפט - כונס הנכסים
- מימוש המשכנתה באמצעות כונס הנכסים - דרכי מכירה
- ההליכים במסגרת בית-המשפט נגד הליכי מימוש המקרקעין
- עיכוב ביצוע וסעד זמני בערעור
- זכות אישה למחצית הדירה מול בעל המשכנתה
- משכון להבטחת חיובו של אחר
- הגבלת העבירות והמשכנתה
- נושה מובטח שעשה יד אחת עם חייב כדי שלא לממש נכס
- אחריות עורך-הדין
- אחריות בנק בגין אי-רישום משכון
- רשלנות המדינה במרשם
- תשלום על חשבון פירעון ההלוואה באמצעות חשבון עו"ש אשר נמצא ביתרת חובה - משמעותו
- והמרת משכנתה לנכס אחר - כפיית הנושה להמרה כז
אחריות בנק בגין אי-רישום משכון
ב- ה"פ (יר') 3407/04 {ישראל ורנאי ואח' נ' מ.ש. זגורי חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח', תק-מח 2006(1) 6928} ראובן רכש משמעון דירה ולשם כך נטל הלוואה מבנק. לאחר כחודש ביטלו הם את ההסכם, והתמורה הוחזרה לקונה במקום לבנק. אחרי 7 חודשים רכש לוי את הדירה ונטל הלוואה מבנק שני. הבנק הראשון מבקש לממש את המשכון שנרשם על זכויות הרוכש הראשון, הרוכש השני מתנגד. זכותו של מי עדיפה?האם אי-הודעה לחברה המשכנת או למינהל מקרקעי ישראל (או אי-רישום משכון על זכויות המוכר) על קיום ההסכם הראשון כמוה כאי-רישום הערת אזהרה הפוגמת בזכות הבנק לרדת לדירה? בית-המשפט קבע:
"משמעות הדברים הינה, כי הציבור חותם על "הניירת" שדורשים הבנקים מתוך אמון שהבנק יעשה בהם שימוש בתבונה, ולא באופן סלקטיבי, כפי שנעשה במקרה הנדון, דהיינו אי-משכון זכויות המוכר והכשלת הרוכש השני, אשר רכש נכס ללא אפשרות לדעת שבוצעה עסקה קודמת, בבחינת לפני עיוור לא תיתן מכשול...
סיכום ביניים
38. אמור מעתה, בנק המלווה כסף לרוכש דירה, שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ואינו נוקט באקט פומבי באשר לזכויותיו בנכס, נותר הוא עם זכות תביעה כנגד הלווה ולא כלפי צד שלישי, ובמיוחד שעה שלא שמר על זכויותיו ולא בדק האם הלווה קיבל את החזקה עם תשלום התמורה.
העובדה שבעת ששמאי מטעם בנק לאומי בדק את הדירה ומצא שזו מושכרת, והבעלים אינו גר בה, היתה צריכה להביאו לנהוג בעירנות מוגברת.
בהחתמת הבעלים על כתב התחייבות שלא לבטל את העסקה טרם יוחזרו לבנק כספי ההלוואה על-ידי המוכר, לא סגי. להתחייבות זו צריך להתלוות אקט פומבי, כגון: הערת אזהרה או רישום משכון על זכות הבעלים עצמם כשמדובר במקרקעין לא מוסדרים, ולמצער הודעה לחברה המשכנת ו/או למינהל מקרקעי ישראל בדבר התחייבות המוכר כלפיו...
העולה מן המורם, כי על הרוכש הראשון הנטל לנקוט באמצעי זהירות כפי שפירטתי לעיל, כפי שהוא קיים אף לגבי רוכש מאוחר...
46. העולה מן המקובץ, כי רישום הערת אזהרה או תחליף לה, כמבואר לעיל, תספק את הדרישה שבסעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין (סיום העסקה ברישום).
היה ופעולה כנ"ל לא נעשתה, תהא זכותו של הרוכש המאוחר עדיפה על זו של הרוכש הראשון, כתוצאה ממחדלו של הרוכש הראשון, או הבנק, כבמקרה דנן.
מסקנה זו מתחזקת שעה שהחזקה בדירה נמצאת בידי הרוכש השני, שהרי כאמור לעיל, בין יתר מחדלי בנק לאומי יש לזקוף לחובתו את העובדה שלא בדק את נושא החזקה בדירה...
יישום הדין למקרה דנן
47. דין התובענה להתקבל. תוצאה זו הינה תולדה של שרשרת מעשים ומחדלים, של מי מהצדדים. נסכמם.
בנק לאומי מחתים את הלווים על הסכם, ואת המוכר על התחייבות, אולם לא רושם 'הערת אזהרה' בדמות הודעה לחברה המשכנת, לא נותן פומביות למתן הלוואה ולהתחייבות המוכר כלפיו ('פרשת רשות שדות התעופה'), לא רושם משכון על זכויות המוכר בדירה ('פרשת שטיינמץ'). בכך פועל הבנק ברשלנות ובחוסר תום-לב, ולפיכך אינו יכול לרדת לדירה ('פרשת בירס').
בה בעת מפר הבנק את חובת הזהירות הקונקרטית כלפי רוכש פוטנציאלי אחר, הוא הרוכש השני דנן (ת"א (ת"א) 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים בע"מ, תק-מח 2002(4) 820, 827).
בתוך כך, מפר בנק לאומי גם את חובת האמון כלפי צדדים שלישיים בהיותו גוף מעין ציבורי, ובמקרה דנן כלפי הרוכש השני (ת"א (יר') 3128/01 סלובר בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, תק-מח 2005(1) 7172).
גם אילו היה מדובר בעסקה נוגדת שלא נסתיימה ברישום, הרי אין מקום לדרישת סיום העסקה ברישום, שעה שבנק לאומי עצמו לא רשם מטעמו הערת אזהרה ('פרשת גנז'), או תחליף הערת אזהרה.
תום-הלב של המבקשים הוכח כנדרש, לפיכך עומדים הם בדרישות סעיף 9 לחוק המקרקעין או סעיף 12 לחוק המיטלטלין. יתרון נוסף למבקשים הוא בהיותם המחזיקים בנכס ('פרשת גדי'), ובכך שהם רשמו משכון על זכויות המוכר, ובצירוף רכישת הדירה בתום-לב ובתמורה, יש להם עדיפות במסגרת היסודות "הפנימיים" של סעיף 9 הנ"ל ('פרשת חיג'אזי').
התוצאה
48. לאור המקובץ, התובענה מתקבלת בזאת, ואני מצהיר, כי המבקשים הם בעלי הזכויות בדירה ברח' בעל התניא 7/2 בית"ר עילית, הידועה אף כחלקה 200/20 בגוש 30750, חופשייה מכל שיעבוד, למעט רישום (או התחייבות לרשום) משכנתה לזכות בנק הפועלים בע"מ (משיב 8).
כן מורה אני למינהל איו"ש ולחברה המשכנת לרשום הזכויות בדירה על-שם המבקשים (בכפוף להמצאת אישורי מיסים כדין).
בנסיבות העניין ולאור התוצאה, לא מצאתי למתאים ליתן את יתר ההצהרות שהתבקשו."