עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה - סעיף 5 לחוק החיזוק

סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה (תיקון: התשע"א)
(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על-כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על-פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך-דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."

על-פי סעיף 5(א) לחוק החיזוק אם מטרת ביצוע העבודה ברכוש המשותף היא בניה של דירה או דירות חדשות בבית המשותף – תמשיך ותידרש, בהתאם למצב המשפטי שבתוקף ערב חוק החיזוק, הסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף.

יחד-עם-זאת, כדי למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחד או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על-פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית - יהיה מוסמך המפקח על רישום המקרקעין, לאחר שבעלי הדירות המסכימים לביצוע העבודה {"על-פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם"} פנו אליו בתביעה, לאשר את ביצוע העבודה, חרף אי- הסכמתם של חלק מבעלי הדירות ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, הזדמנות לטעון את טענותיו.

על-פי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק בהתחשב בעובדה כי החלטת המפקח על רישום המקרקעין מתבקשת במצבים שבהם אין הסכמה בין בעלי הדירות, ובשים-לב לאופי המתמשך של יישום החלטה כאמור בבית המשותף ולפעולות המשפטיות המגוונות הדרושות לשם כך מצד כל בעלי הדירות, לרבות אלה שלא נתנו הסכמתם לביצוע הבניה, קובע סעיף 5(ב) לחוק החיזוק כי בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, אם ראה לכך הצדקה בנסיבות העניין, למנות בעל תפקיד אחד או יותר, שהוא עורך-דין או רואה חשבון, שלא מבין בעלי הדירות, אשר יהיה מוסמך להתקשר ולפעול בשם כל בעלי הדירות לשם ביצוע הבניה על-פי החלטת המפקח על רישום המקרקעין לרבות התקשרות עם קבלנים ובעלי מקצוע לשם בניית הדירה וכן כריתת עסקאות לשם מכירת הדירה שתיבנה, בהתאם להוראות שייתן לו המפקח על רישום המקרקעין.

יובהר כי במסגרת סמכויותיו לתת הוראות כאמור, יהיה המפקח על רישום המקרקעין רשאי להסתייע במומחים לרבות מהנדסים, אדריכלים, שמאים וכיוצא בזה.

סעיף 5(ג) לחוק החיזוק קובע כי על דיון בפני המפקח על רישום המקרקעין יחולו, בשינויים המחוייבים, הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות.

סעיף 5(ד) לחוק החיזוק קובע כי הדירה שתיבנה, אף אם בנייתה אושרה בידי המפקח שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבניה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה - סעיף 5 לחוק החיזוק