תנאי להיתר לתוספות בניה - סעיף 17 לתמ"א 38

על-פי סעיף 17 לתמ"א 38 תנאי להיתר לתוספות בניה על-פי האמור בסעיפים 11 עד 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית.

ב- ערר מס' 064/10 {פניי ואפריים זמיר נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה ועדי יעדים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)} פסקה ועדת הערר:

"לפנינו ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "הוועדה המקומית"), לאשר בקשה הכוללת הרחבת דיור על-פי תמ"א 38 לרבות קומה נוספת ובה 4 דירות וחדרים על הגג, מעלית + דירה נוספת בקומת העמודים במקרקעין הידועים כחלקה 349 בגוש 8260 (להלן: "המקרקעין"), ברחוב אבו שדיד 18 בנתניה.

העוררים הינם בעלי זכויות בדירה הבנויה בקומה החמישית, דירת פנטהאוז בבניין הסמוך ממערב, מתנגדים לבקשה.

תמצית טענות העוררים
החלטת הוועדה המקומית אינה מנומקת; הדירה בקומה המפולשת לא נכללה בבקשה המילולית ובחישובי השטחים; תמ"א 38 מאפשרת אמנם בניה במקביל בקומה המפולשת ועל הגג אולם זאת רק לאחר הצגת חוות-דעת מתאימה דבר שלא נעשה במקרה דנן; בחלקה זכויות בניה לא מנוצלות לבניית חדרי גג ולפיכך לא ניתן לנצל את תמ"א 38, שכן קיימות זכויות נוספות תקפות; תוכנית נת / 400 / 7 קובעת בסעיף 19 איסור על בניית חדר מכונות/מעלית מעל לקומת הגג ומתנה כל אביזר מעל אותו גג בחוות-דעת ארכיטקטונית, ואילו במקרה דנן מתבקשים מתקנים טכניים מעל חדרי היציאה האמורים ללא כל חוות-דעת כזו; כמו-כן לא הוצגה חוות-דעת קונסטרוקטיבית; ברחוב המדובר קיימת כבר כיום מצוקת חניה ולפיכך תוספת יחידות דיור תגרום לעומס נוסף ומיותר במיוחד אם הדבר יהווה תקדים לבניינים אחרים ברחוב; הקביעה לפיה על משיב 2 להמציא אישור מחלקת חניה ותנועה אינה מספקת; המשיבה 1 לא דנה בטענה לפיה בניית 3 קומות נוספות תפגע בפרטיותם תחסום להם אוויר ואור שמש ובהתאמה תוריד את ערך הדירה.

תמצית תשובות המשיבות
מטרת העוררים הינה אינטרס הפרטי שלהם נוחיותם ורווחתם על חשבון האינטרס הציבורי תוך סיכון חיי אדם ורכוש; החיזוק מתבקש באמצעות תוספות בניה; התמ"א עצמה מאפשרת לשלב בין אפשרויות שונות להרחבה על-מנת לגרום לחיזוק הבניין; העוררת הציגה תוכנית ובה 10 מקומות חניה; תוספת הקומה לא תמנע מהעוררים אור שמש או כל מטרד אחר, הדברים אמורים בהתחשב בנוף הנשקף היום מדירתם של העוררים; הצעת העוררים להוסיף לבניין תוספת רוחבית נטולת היגיון ותחרוג מקווי בניין. הן טבלת השטחים והן הפרוטוקול מתייחסים להוספת 5 דירות ולא 4; הבקשה הובאה לדיון רק לאחר קבלת חוות-דעת מהנדס המאשר את הצורך בחיזוק המבנה; זכויות הבניה על-פי נת/97/7/400/א הינן עצמאיות וכפופות לתנאים הקבועים בתוכנית, ואין בהוראות תמ"א 38 כדי לבטלן.

דיון והכרעה
ועדת הערר דנה בערר ובחנה את טענות הצדדים.

ככלל ועדת הערר רואה חשיבות משמעותית ביותר ביישומה של תמ"א 38, שכן בבסיסה אינטרס ציבורי ראשון במעלה (ראה עררים 142/08, 206/08, 237/09, 289/09, 270/09, 232/09, 324/09), אך עם-זאת חובת הוועדה המקומית וועדת הערר בהתאמה לבחון את הבקשה לגופה והשפעתה על הסביבה, כך שמתבצע מעין מאזן של "עלות-תועלת" בכפוף להוראות הדין.

במקרה דנן אנו סבורים כי ה"תועלת" עולה לאין שיעור על ה"עלות". דומה כי הכול מסכימים כי ראוי לשדרג המבנה הבנוי במקרקעין ולחזקו. חיזוקים אלה הוצגו בפנינו במסגרת הבקשה להיתר כאשר ב"כ הוועדה המקומית הבהירה כי נערכה בדיקה קונסטרוקטיבית כתנאי להגשת הבקשה להיתר ודבר זה אף עולה מפרוטוקול הדיון אשר הוצג בפנינו. לעניין זה יש לציין כי בין האישורים שהתקבלו הינם חוות-דעת לגבי חיזוק המבנה הקיים נגד רעידת אדמה על-פי תמ"א 38 ממהנדס מורשה.

לעניין הטענה בדבר איסור השימוש בזכויות מוקנות (חדרים על הגג) בצד התמ"א, אנו דוחים את הטענה שכן ראשית, התמ"א עצמה בסעיף 11.1.2 קובעת בסעיף-קטן ג' כי תוכניות לבניה על גגות בתים ככל שחלות על המבנה יחולו על גג הקומה הנוספת על-פי תוכנית זו, ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.

במקרה דנן עסקינן בתוכנית נת/400/7/97/א, אשר חלה על כל מרחב התכנון של נתניה וקובעת זכויות בניה בחלל הגג ועל-כן על-פי הוראות התמ"א עצמה אין מניעה לנצל את הזכויות האמורות בצוותא חדא.
שנית סעיף 19 בפרק ו' לתוכנית נת/400/7 עניינו בקומת גג אשר תיבנה בנסיגה לגבי קומה רגילה ועוד כהנה וכהנה תנאים הנוגעים לקומה שלמה, לא מדובר בחדרים על הגג. לעניין קומה כזו מוטלת מגבלה לפיה לא תאושר בניה של חדר מכונות ומעלית מעליה.

שלישית, הבקשה שלפנינו אינה כוללת כלל חדר מכונות והמתקנים הטכניים המוצעים הינם קולטי שמש בלבד אשר מחוייבים היום בדין ואיננו רואים כל מניעה ו/או אינטרס ציבורי בהסברתם ו/או הסתרתם ביחס למוצע בבקשה.

כן אנו רואים לנכון להפנות להחלטת ועדת הערר בעניין 324/09 אורנה שגיב נ' ועדה מקומית פ"ת לעניין פרשנות תוספת קומה – אפילו היה מדובר בקומה שלמה ורגילה.

אשר-על-כן אנו דוחים את הטענה לפיה הוראות התוכניות החלות לרבות תמ"א 38 מונעות תוספת הקומות האמורה.

לעניין הנזק אשר נטען כי נגרם כתוצאה מתוספת קומה אחת יפים דבריו של בית-המשפט המחוזי בנצרת שכבר קבע כי:

'אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי-אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר.'

עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי, תק-מח 2002(1), 2407 (2002).

כן אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית-המשפט העליון ולפיה:

'כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של איזור מסויים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תוכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו.'

(ע"א 1182/92 ברעלי נ' הוועדה המקומית יר')

כן השווה עת"מ (יר') 836/06 קופלר ואח' נ' ועדת הערר ואח', שם אישר בית-המשפט את החלטת וועדת הערר שקבעה:

'כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו.'

הנושא האחרון אשר יש לטפל בו הינו עניין החניה. בדיון בפנינו התברר כי ראשיתו של הבניין בהיתר אשר כלל חניה בכמות מספקת (1 לכל מ – 12 יחידות הדיור הקיימות), אלא שבהמשך נסגר באופן בלתי-חוקי חלק מקומת העמודים שימש שנים ארוכות כגן ילדים על חשבון אותם חניות, וליתר דיוק על חשבון מרביתן.
כיום מבוקשת תוספת של 5 יחידות (ובהן יחידה בשטח אותו גן) ומוצעות 10 חניות בשונה מה – 8 הקיימות. לשיטת הוועדה המקומית די בהצגת חניות לדירות החדשות בלבד (5 חניות).

אלא שסעיף 17 לתמ"א קובע כי 'פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על-פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה'. אין כל ספק כי כתוצאה מתוספת הבניה נגרעו מקומות חניה ויש להביא מקומות אלה בחשבון כך שסה"כ הבניין יהא מחוייב ב – 17 מקומות חניה. אנו סבורים כי יש מקום לעשות ניסיון ולהוסיף חניות ובלבד שתהיינה תקניות בתחום המגרש, ומשהובהר לנו כי קיימת קרן חניה וניתן להסדיר חניה ציבורית במגרש פתרונם של יתר התקנים בתשלום לאותה קרן.

מסקנה זו מתחייבת לטעמנו מהוראת ההמשך בסעיף 17 אשר מאפשר לוועדה המקומית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ למגרש מקום בו הדבר אינו אפשרי מסיבות תכנוניות/אדריכליות וכו'.

יחד-עם-זאת, הואיל וגם על-פי דו"ח פיקוח הובהר לנו כי קיים/ היה קיים שימוש חורג במקום ללא היתר תנאי להיתר יהיה היעדר שימוש בדירת הקרקע עד לאחר סיום השיפוץ והוצאת תעודת גמר.

בכפוף לאמור הערר נדחה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תנאי להיתר לתוספות בניה - סעיף 17 לתמ"א 38