אופן חלוקת הזכויות בגג הבניין ובזכויות הבניה מעליו לאור תוכניות המיתאר הארציות.

ב- ת"א (שלום ת"א) 31654-07 {גילצר צבי נ' גלר טובה, תק-של 2010(4), 109144, 109145 (2010)} נפסק מפי כב' השופטת יעל אחימן:

"גילצר צבי (להלן: "צבי") וגינזבורג אליהו (להלן: "אליהו"), שייקראו להלן במשותף התובעים, עתרו לפירוק השיתוף בבניין ברחוב דיזנגוף 259 בתל אביב (להלן: "הבניין") שהזכויות בו נמצאות בבעלות חברת רחוב דיזנגוף 259 בע"מ (להלן: "החברה"). הפירוק התבקש בדרך של חלוקה בעין של המקרקעין תוך ייחוד הדירות על שם בעלי המניות.

בבניין ארבע קומות הכוללות עשר דירות, כאשר הזכויות בשלוש הקומות התחתונות מחולקות באופן שווה בין צבי, הנתבעת 1 - טובה גלר (להלן:"טובה"), אליהו ונתבעת 2 (להלן: "ארנה"). בהתאם זכאים צבי וטובה לשליש כל אחד מהם ואילו אליהו ואורנה זכאים כל אחד לשישית.

הקומה הרביעית עצמה ויתר שטחי הגגות בנפח קומה זו שייכים אך ורק לאליהו ואורנה בחלקים שווים ביניהם.
המחלוקת מצומצמת אם כן לשאלת אופן חלוקת הזכויות בגג הבניין המצוי על גבי הקומה הרביעית ובזכויות הבניה מעליו שהינן בעלות ערך - לאור תוכניות המיתאר הארציות ובהן תמ"א 38 ותמ"א 38/1א החלות על החלקה.

תמצית טענות הצדדים
לטענת צבי, אליהו וטובה, זכויות הבניה, שהן יתרת הזכויות בבניין, מוקנות בחלקים שווים לכל בעלי המניות בחברה.

הסכסוך שהובא להכרעה כאן נובע מעמדתה הנוגדת של ארנה הטוענת, כי בבעלותה ובבעלותו של אליהו שהוא אחיה זכויות עודפות על פני אלה של האחרים. לדבריה, זכתה אימם, הגברת שושנה גינזבורג (להלן: "שושנה") בחלק עודף על אחיה (שהם דודיה של ארנה ) בחברה ומכאן גם בבניין.

ביטויין של זכויות עודפות אלה לכאורה הינו בהענקת הזכויות בגג שמעל הקומה הרביעית וזכויות הבניה הצמודות לה. אליהו ה"נהנה" בעקיפין מגירסה זו מתנגד לה כאמור והוא עומד מצידו הנגדי של המתרס לצידם של אלה הנאבקים בטענתה של ארנה אחותו.

גירסתה של ארנה בעניין הזכויות העודפות מעוגנת לדבריה באירועים מן העבר הנוגעים בשיקולי הורי הוריה ביחס לאיזונים משפחתיים כוללים שנעשו. זו נוגעת בהענקת - מה שבעיני ארנה נראה - זכויות יתר במקרקעין משפחתיים במקומות אחרים לדודיה בגינם פוצתה שושנה בחלוקת הזכויות בבניין.

ייאמר מייד, כי טענתה זו של ארנה אינה מתקבלת על דעתי.

למיצער, אומר, כי גירסה זו אינה נתמכת בחומר ראייתי כלשהוא ונותרה כעדות יחידה של בעל דין מעוניין על גביה לא ניתן לבסס מימצא עובדתי כל שהוא.

לא זו בלבד שהעדים הישירים לכך כבר מזמן אינם בין החיים, אלא שכל עדות עקיפה לתמיכה צריכה הייתה להיתמך בתצוגה חשבונאית מפורטת ממנה ניתן היה ללמוד על כלל מערכת ההתחשבנות המשפחתית כבסיס להנחה סבירה מסוג זה ובהם היקף הזכויות שהוענקו ליתר האחים, היקף הזכות שהוענקה לשושנה ביחס לכך, והשפעת הזכויות העתידיות על תחשיב זה ליצירת התשתית להוכחת קיומו של איזון הולם בחלוקה המוצעת על-ידי ארנה דווקא.

שאלת זכויותיה העודפות של ארנה נדונה בפני גם מן הפן השלילי שהיא למעשה זווית נוספת לבחינת תוקפה של אותה טענה (בעניין הזכויות העודפות) הפעם ביחס לחתימתם של הצדדים על פרטיכל אסיפת בעלי המניות (להלן: "הפרטיכל") מיום 11.4.99.

זה משקף לפחות לכאורה הודאה מצידם של כל החותמים בהם ארנה עצמה לחלוקה שיוויונית של זכויות הבניה בגג הבניין.

צבי ואליהו אכן השליכו יהבם על האמור בפרטיכל ושני הצדדים הרחיבו בעניין זה מעבר לנדרש. לדידי, מוטל הצורך בדיון בנקודה זו בספק, שכן ממילא קבעתי שגירסת ארנה בעניין אינה מניחה את הדעת. עם-זאת וכיוון ששני הצדדים התייחסו אליו בהרחבה לא אמנע עצמי מלדון בעניין, אלא שמטעמים אלה אעשה זאת בקצרה.

לנוחות המעיין בפסק-הדין יובא נוסחו של הפרטיכל כאן במלואו:
פרטיכל
מאספה כללית יוצאת מן הכלל של חברת רח' דיזינגוף 259 בע"מ ח"פ 51-000784-2 שהתקיימה ביום 11.4.99.

נוכחים: מר צבי גילצר
(כל בעלי המניות) מר אליהו גינזבורג
גב' טובה גלר
גב' אורנה תמיר.

בעלי המניות מסכימים בזאת, כי עם חלוקת רכוש החברה, לאחר פירוקה, יחולק הרכוש כדלקמן:

(א) כל הקומה הרביעית, בשלמות,תועבר לבעלותם של אליהו גינזבורג ואורנה תמיר, בחלקים שווים, לרבות זכויות הבניה בקומה הרביעית.

(ב) "גג" הקומה הרביעית יחולק באופן שווה בין ארבעת בעלי המניות 100 = 4*25.

(ג) שאר רכוש החברה יחולק כדלקמן:
1/3 למר צבי גילצר.
1/3 לגב' טובה גלר.
1/6 לגב' אורנה תמיר.
ו- 1/6 למר אליהו גינזבורג.

צבי גילצר אליהו גינזבורג אורנה תמיר טובה גלר

הפרטיכל אם כן מדבר בעד עצמו.

ארנה מבקשת לסתור את הרושם הנוצר מקריאתו וטוענת חתימתה על גביו נעשתה כ"חלק מהסכם פשרה" שתנאיו לא מומשו על-ידי צבי ולכן פג תוקפו ביחס אליה.

לחילופין, טוענת ארנה, כי הסכם זה אינו חל על הזכויות בשטח הגג העליון, כך שאלה נותרו בידיה ובהם הכוח למנוע כל בניה מעליו כזכות שלילית.

לחילופי חילופין, טוענת ארנה, כי גם אם הגג העליון אינו מצוי בבעלותה, לכל הפחות מדובר ברכוש משותף שלשם החרגתו משיתוף נחוצה הסכמת הבעלים כולם.

גרסתה הראשית של ארנה, זו הנוגעת להפרת תנאיה של ההסכמה נשוא הפרטיכל היא טענה אותה יש לבחון על-פי עקרונות ההודאה וההדחה. שכן, ארנה מודה בקיומה של הסכמה מצידה המפריכה את תוקף טענתה, אלא שהיא טוענת לתפוגתה בשל נימוקים כאלה ואחרים.

חזרתי ועיינתי בדבריה של ארנה בהקשר זה ולא מצאתי בהם כל ממש ואסביר את דברי.

גירסתה של ארנה אינה קוהרנטית והיא עצמה אינה עומדת מאחורי דבריה עד תומם.

ככל שעלה בידי לדלות את רציונאל הטיעון גורסת ארנה, כי חתמה אמנם על ההסכמה בפרטיכל, אלא שתוקף חתימתה הותנה בהקניית זכות ווטו למימוש זכויות הבניה. מאחר וצבי מבקש לכפות עליה, לפי השקפתה, את מימוש זכויות הבניה בגג בניגוד להסכמתה ממילא בטלה הסכמתה.

טענה זו משוללת תוקף הגיוני, שהרי איזו משמעות יש לחתימה על הפרטיכל, אם לא ניתן על בסיסו לחלק את הזכויות בגג באופן שווה? ומה תוכן יש להסכמה זו אם לארנה בכל מקרה שמורה זכות הווטו למנוע את הבניה על הגג שהיא בעצם כל יתרת הזכות הקיימת?

למקרא עדותה של ארנה בנקודה זו דומה, כי זו עצמה לא גמרה דעתה בעניין זה וכך נשמעו דבריה בהקשר זה לפרטיכל יום 27.5.10, עמוד 19, שורות 21- 32 ועמוד 20, שורות 3-1:

'ש. אני לא מדבר על הדירה בקומה רביעית. אני מדבר על הקומה החמישית וצפונה. את קודם אמרת שאת הסכמת, אחרי פשרות ומגעים שזכויות אלה יחולקו, בתנאי שלא יבנו לך על הראש, נכון?
ת. נכון. במסגרת המגורים שהלכו הלוך וחזרו, העלינו הצעה שאם במקרה תהיינה זכויות ויבנו עוד 8 קומות למעלה, בקשתי הייתה שאני אהיה למעלה. שיממשו את הזכויות, אבל דירת הגג תישאר גג ולא משנה איזו דירת גג, אם בקומה רביעית או שביעית. אם הם רוצים לנצל את זכויות הבניה, לא הייתה לנו התנגדות לזה, במסגרת הפשרות.
ש. אני מדבר על זה שנפצל עכשיו את ההסכמות. ההסכמות היו שהזכויות בקומה חמישית צפונה מתחלקות בין כולם, זה נכון?
ת. במסגרת פשרה, זה נכון.
ש. הפשרה הזו זה נייר מס' 18? זה הפרוטוקול מ- 99?
ת. כן, ואני חתומה על הנייר הזה.
ש. הנייר הזה אומר שהגג של קומה רביעית הוא אפילו רבע, רבע, רבע - רבע לך, רבע לאלי ורבע לגילצר?
ת. נכון.'

והשווה את דבריה אלה לאמור בעדותה בעמוד 22 שורות 32-29 ובעמוד 23 שורות 7-1:

'ש: מה שאת טוענת מכאן ואילך זה שיש לך זכויות, שדירת הגג בבניין תהיה שלך?
ת. נכון.
ש. אבל לא יותר מזה?
ת. זה לא שיותר מזה. במסגרת פשרות,
ש. לא פשרות. עכשיו, האם את טוענת שהזכויות שלך הן לא לבניה, אלא זכויות שדירת הגג, לא חשוב באיזו קומה, אבל שתהיה גג היא שלך, ואת כל השאר את מפנה?
ת. בעיקרון, במסגרת הסכם, כן.
ש. השאלה שלי היא לא לגבי הסכם או פשרה. אני אומר לך שמה שאת טוענת זה שיש לך זכות לגור ושקומת הגג תהיה שלך, אבל תוך כדי פינוי כל יתר הקומות. זה נכון או לא נכון?
ת. זה נכון.'

דבריה אלה של ארנה אינם תומכים בגרסתה לעניין זכות הוטו למימוש זכויות הבניה שהוקנתה לה כביכול, אלא לזכות לקבל את דירת הגג העתידית לאחר ניצול זכויות הבניה לה מסכימים גם כיום אליהו צבי וטובה.

מכאן, כי טענתה של ארנה להיעדר תקפותה של ההסכמה בפרטיכל לא הוכחה, אם לנקוט בלשון המעטה ואהין אף לומר מופרכת.

מכאן לטענתה החלופית של ארנה, לפיה הזכויות בגג העליון של הקומה הרביעית הינן בבעלותם המשותפת שלה ושל אליהו. לפי זה קיימת לה זכות שלילית למניעת כל בניה עתידית בגג העליון. דא עקא, כי טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם חומר הראיות שאינו שנוי במחלוקת בנקודה זו כך שלכולי עלמא, מדובר בגג שהוא במובהק חלק מן הרכוש המשותף של הבניין.

כשמדובר ברכוש משותף קובע סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית והסכמתם זו תיבחן כחלק ממימושן העתידי של זכויות הבניה העומדות מכוח התוכנית החלה בעניין זה.

לא מצאתי, כי עצם היותו של גג דירת הגג בגדר רכוש משותף יש בו כדי להוות טענה בת-תוקף כנגד פירוק השיתוף בזכויות הבניה.

לאור הנאמר לעיל, אני נעתרת לתביעת פירוק השיתוף בחברה ובמקרקעין ומורה כדלקמן:

פירוק השיתוף ייעשה בדרך של פירוק החברה ורישום בית משותף וייחוד הדירות באופן הבא ובהתאם לסעיף 42(א) לחוק המקרקעין:

1. הזכויות ב- 3 הקומות התחתונות של הבניין - חלקו של צבי גילצר הינו 1/3, חלקה של טובה גלר הינו 1/3, חלקו של אליהו גינזבורג הינו 1/6 וחלקה של אורנה תמיר הינו 1/6.
2. הזכויות בקומה הרביעית של הבניין, לרבות החלקים הבלתי-בנויים וזכויות הבניה, יחולקו בחלקים שווים בין אליהו גינזבורג לבין ארנה תמיר, באמצעות ביטול החכירה.

3. זכויות הבניה בו יחולקו בחלקים שווים בין צבי גילצר, טובה גלר, אליהו גינזבורג ואורנה תמיר באופן שכל אחד מהם יקבל 1/4.

4. פירוק השיתוף יבוצע בדרך של רישום הבניין כבית משותף והקצאת דירות לשותפים, בהתאם לחלקם.

5. לביצוע פירוק השיתוף בהתאם להוראות שפורטו לעיל ימונה כונס נכסים שיבצע את הפירוק בפיקוחו של בית-המשפט בהתאם להוראות שתתבקשנה.

6. כונסי הנכסים רשאים במסגרת זו, לאשר את התקנון המבוקש באופן שישקף את היותו של הגג וזכויות הבניה בגדר רכוש משותף."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

אופן חלוקת הזכויות בגג הבניין ובזכויות הבניה מעליו לאור תוכניות המיתאר הארציות.