האם יש בבניית ממ"ד כדי לסכל בעתיד בניה על-פי תמ"א 38?

ב- ערר מס' רג/5188/09 {קינן יובל נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה – רמת-גן ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)} פסקה ועדת הערר:

"החלטה
לוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (להלן: "הוועדה המקומית") הוגשה בקשה להיתר בניה לביצוע שינויים פנימיים, סגירת מרפסת ובניית שני ממ"דים בשתי דירות המצויות בקומה א' באגף הדרום מזרחי של הבית המשותף המצוי ברחוב רות 7 רמת גן, גוש 6207 חלקה 43.

הממ"דים המבוקשים, ממ"ד לכל דירה, חורגים מקו הבניה הקבוע בתוכנית החלה במקום (בניה במרחק של 1.75 מ' מגבול המגרש במקום 3 מ') ולפיכך פורסמה הקלה לאישור חריגה זו מקו הבניין.

המדובר בבית משותף המצוי במגרש פינתי, הבנוי בצורת "ריש". בבניין קיים מקלט. לנוכח צורתו זו של הבניין, בעלי הדירות המצויות במרכז הבניין אינם יכולים לבנות ממ"ד כתוספת לדירתם, בעוד שבעלי הדירות המצויות באגפים הצדדיים, כדוגמת העורר, יכולים לבנות ממ"ד לדירתם.

המשיבים מס' 2 עד 6, שהינם דיירים המתגוררים באגף האמצעי, התנגדו לבקשה להיתר, לעניין הממ"דים, בטענה לאי שוויוניות, שכן כאמור, הם אינם יכולים לבנות ממ"דים, ובטענה כי בניית הממ"דים המבוקשים ימנעו את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה לבניית הממ"דים בנימוק כדלקמן: 'לקבל את ההתנגדות לעניין הממ"ד. יש להראות תכנון כוללני להקמת ממ"דים לכלל הבניין וכן כי לא תיפגע האפשרות לחזק את הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38 לכשיתקבל.'

על החלטה זו הוגש ערר על-ידי בעל הדירה בקומה הראשונה.

ב"כ הוועדה המקומית טענה בפנינו כי מאחורי הדרישה 'להראות תכנון כוללני להקמת ממ"דים לכלל הבניין' עמדה המטרה הבאה: 'רצינו שיציעו חלופות אפשריות כדי שגם לדירות באמצע יהיה פתרון. אנחנו רצינו לעודד פתרון של ממ"ד קומתי, שהיה נותן מענה לכל הדירות.'

לדעתנו נימוק זה אינו יכול להוות בסיס למניעת בניית הממ"דים המבוקשים.

העובדה כי לחלק מהדירות בבית המשותף אין אפשרות טכנית לבנות מרחבים מוגנים דירתיים אינה יכולה להוות נימוק לשלול ממי שיכול ומבקש לבנות ממ"ד לדירתו לעשות כן, וזאת כאמצעי להשיג מטרה של בניית מרחב מוגן קומתי, אשר ספק רב אם כלל תתממש.

ב- ערר 5055/09 אסתר אביזיף נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן עמדנו על החשיבות התכנונית שהמחוקק רואה בבניית ממ"דים, וכך קבענו שם:

'המחוקק רואה חשיבות עליונה בבניית מרחבים דירתיים מוגנים, כאמצעי היעיל ביותר להגנה מפני התקפות על העורף. הדבר בא לידי ביטוי בשורה ארוכה של תיקוני חקיקה שנעשו לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, שעה בה תפיסת ההגנה באמצעות ממ"ד באה לעולם, והחליפה את התפיסה המסורתית של בניית מקלטים. כך בין היתר נקבע בסעיף 79 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בסעיף 151(ג), כי הוספת שטחי שירות לשם בניית ממ"ד לא תהווה סטיה ניכרת מתוכנית, כאשר בד בבד נקבע בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים), התשנ"ב-1992, כי שטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית ייחשב כשטח שירות (סעיף 9(ד)(1) לתקנות). כמו-כן נקבע בסעיף 4(ג) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002, כי בניית מרחב מוגן כתוספת לבניין קיים בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית לא תהווה סטיה ניכרת מהתוכנית.

יצויין כי מקלט אינו משמש כתחליף לממ"ד משמע, קיומו של מקלט בבניין אינו שולל בניית ממ"ד, והכרה בשטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית כשטח שירות. כך נקבע לאחרונה על-ידי ועדת ערר מחוז ירושלים בראשותו של גלעד הס בערר 25/09 (יר') לנג נ' רשות הרישוי לתכנון ובניה ירושלים (פורסם במאגר נבו).

סעיף 4(ג) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002 מלמד, כי המחוקק צפה את האפשרות כי בניית ממ"ד כתוספת לבניין קיים יחייב במקרים רבים את בנייתו בתוך מרווחי הבניה, כאילוץ תכנוני.'

אין צורך להכביר במילים על-מנת לקבוע, כי המוטיבציה העיקרית לבניית ממ"ד על-ידי בעלי דירות קיימות, מעבר ליתרון הבטיחותי שזה מעניק, היא העובדה כי בנייתו מאפשרת למעשה תוספת חדר לדירה שלא על חשבון אחוזי הבניה העיקריים. כאשר מדובר בבניין קיים, שזכויות הבניה בו מוצו, בניית ממ"ד הינה האפשרות המעשית היחידה להרחיב את הדירות ולהוסיף להם חדר. לפיכך בניית מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) אינו אטרקטיבי במרבית המקרים, על אחת כמה וכמה במקום בו קיים מקלט. יוצא כי מניעת בניית ממ"דים במסגרת הרחבת הדירות אשר בהן ניתן לבנותם, לא תוביל קרוב לוודאי לבניית מרחב מוגן קומתי, כך שבסופו של יום ייוותרו כל הדירות בבניין ללא מרחבים מוגנים.

לאור האמור אין אנו מקבלים את נימוק הוועדה המקומית לאי-התרת בניית הממ"ד המבוקש.

הנימוק השני של הוועדה המקומית לדחיית הבקשה לבניית הממ"דים הייתה, כי הקמת הממ"דים תסכל את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38.

בדיון שנערך בפנינו התברר כי לא קיימת כל כוונה ממשית ומיידית מצד יתר דיירי הבניין לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38. יתרה מזו: העורר - מר אליהו ארזי, טען בפנינו כי לנוכח העובדה כי ערך הנכסים באיזור עולה (לדבריו), רצוי לדעתו להמתין עוד מספר שנים כך שהתמורה שתתקבל מקבלן שיחזק את הבניין לפי תמ"א 38 תהיה גבוהה יותר.

כאשר בעל דירה מבקש להרחיב את דירתו במסגרת המותר על-פי התוכניות החלות במקום, לרבות בדרך של תוספת ממ"ד במסגרת אחוזי הבניה המותרים לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, בבניין הטעון חיזוק לפי תמ"א 38, ראוי כי הוועדה המקומית תוודא כי הרחבת הדיור המבוקשת לא תסכל בעתיד את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38, או למצער, את האפשרות של דיירים אחרים בבניין לבנות ממ"דים לדירותיהם.

עם-זאת, אין לדעתנו למנוע הרחבת דירה, על אחת כמה וכמה לצורך בניית ממ"ד, בשל טענה כללית כי הדבר יסכל בעתיד את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38. טענה שכזו צריכה להיות מבוססת על עובדות תכנוניות וקונסטרוקטיביות אותן על המתנגד להרחבה להציג בפני הוועדה המקומית.

במקרה הנדון לא הוצגו עובדות כאלה בפנינו, מה גם שעל פניו אין בהקמת הממ"ד נשוא הערר (והקמת הממ"ד בדירה בקומה השניה) כדי למנוע את חיזוק הבניין בעתיד לפי תמ"א 38 או כדי למנוע בעתיד מיתר הדיירים בבניין לבנות ממ"דים דירתיים (לאותם דיירים אשר מבחינה פיזית יכולים לעשות כן בהתחשב בצורת הבניין).

לפיכך אנו דוחים גם נימוק זה של הוועדה המקומית לדחיית הבקשה לבניית הממ"דים.

עם-זאת, על הוועדה המקומית לדרוש כי הממ"דים ייבנו מבחינה קונסטרוקטיבית כך שבעתיד ניתן יהיה לבנות מעליהם ממ"דים לדירה/ות שמעליהם.

סוף דבר
אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר לעורר את הקמת הממ"ד."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

האם יש בבניית ממ"ד כדי לסכל בעתיד בניה על-פי תמ"א 38?