פרק 5: תנאים מקפחים

כאמור, טענת קיפוח יכולה להיטען במסגרת הליך בבית-הדין לחוזים אחידים לאישורו או לביטולו של חוזה אחיד.

בית-הדין לחוזים אחידים שהוקם מכוחו של החוק החוזים האחידים, מוסמך לאשר נוסח של חוזה, לבטל תנאים מקפחים בו או לשנותם, זאת כדי להסיר את הקיפוח בהם.

בתאריך 18.9.06 הוגשה לבית-הדין בקשה על-ידי היועץ המשפטי לממשלה, לביטול תנאים מקפחים אשר מצויים בשימוש בחוזי הרכישה מאת חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, חברה קבלנית המציעה דירות למכירה בכל אזורי הארץ {עניין שיכון ופיתוח שניתן על-ידי כב' השופט משה סובל, אב"ד פרופ' שחר ליפשיץ וד"ר משה גלברד}.

במסגרת זו, נביא גם את החלטת בית-הדין, אשר פסק זמן קצר לאחר-מכן, בעניין ב. יאיר שניתן על-ידי כב' השופטת בזק-רפפורט, אב"ד פרופ' שחר ליפשיץ וד"ר משה גלברד.

במקרה זה, בית-הדין לחוזים אחידים קיבל בחלקה בקשה של היועץ המשפטי לביטול תנאים מקפחים במסמך עליו חותמים רוכשי דירות מהמשיבה בקובעו, כי דווקא בנושאים שאינם מוסדרים בחקיקת-מגן קוגנטית המגנים על רוכשי דירות, בחינת ההסדרים החוזיים במסגרת דיני החוזים האחידים היא בעלת חשיבות מיוחדת.

בעניין ב. יאיר המשיבה, חברה קבלנית המציעה דירות למכירה ברחבי הארץ. בעת רכישת דירה חותמים הקונים על הסכם מפורט, הכולל גם נספחים שונים לרבות לוח תשלומים. היועץ המשפטי לממשלה (המבקש), הגיש בקשה לביטול תנאים מקפחים בנוסח ההסכם ובנוסח לוח התשלומים המצורף להסכם. בעקבות הגשת הבקשה התקיימו דיונים בין הצדדים, הן בבית-הדין והן מחוצה לו, במהלכם הגיעו הצדדים לידי הסכמות במרבית הנושאים, ועל-כן בית-הדין דן במספר תנאים שנותרו במחלוקת.

בעניין שיכון ופיתוח, בית-הדין לחוזים אחידים דן בבקשת היועץ המשפטי לממשלה, והורה על שינוי סעיפים בזכרון-דברים עליו נוהגת המשיבה, החברה קבלנית, להחתים את רוכשי הדירות שלה, בהסתמך על היותם תנאים מקפחים בחוזה אחיד. כמו-כן, בית-הדין הורה על שינוי סעיפים מהותיים בהסכם המכר אשר היה בהם כדי להוות קיפוח, החלטה עם השלכות רוחב מהותיות לחברות בניה ולעורכי-הדין העוסקים בתחום המקרקעין.

יש מי שיאמר שמדובר בחופש חוזים, מה שמעלה את השאלה באופן מיידי, האם על בית-הדין להתערב בחוזה בין שני צדדים מרצון, ככלל. לעניין זה יפים דברין של כב' השופט המלומד, השופט חשין ב- ע"א 3190/99 {שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3), 127, 138 (2000)}:

"בשל המאפיינים הללו - משמעותו הכלכלית המיוחדת של חוזה לרכישת דירה מקבלן מחד גיסא, ועמדת החולשה האופיינית שבה מצוי הרוכש, מאידך גיסא - הכיר המחוקק בצורך להסדיר חלק מההיבטים הקשורים ברכישת דירה חדשה באמצעות חקיקה בעלת אופי קוגנטי, שנועדה להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את זכויותיהם כגון חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") אשר מסדיר בין היתר את אחריותן של חברות הבניה לאיכות הבניה ומועדים לרישום הזכויות."

בפרק זה נסקור את טענות הצדדים באשר לסעיפים המקפחים בחוזה המכר האחיד של חברת שיכון ופיתוח, תוך ציון נוסח הסעיף המקפח ונוסח הסעיף אשר נתקבל על-ידי בית-הדין.

הספר נולד על-מנת לבדוק את התייחסות בית-הדין לחוזים אחידים תוך השוואה לעניין קדושת הטקסט כפי שאנו מכירים מהתייחסות בתי-המשפט. בעבר, כאשר על בית-המשפט היה מוטל הצורך לפרש הסכמים, הייתה התייחסות לתוכן הסכם והאם מה שנכתב בהסכם הינו ברור דיו. בית-המשפט כלל לא היה נכנס לפרשנות מעבר לכך.

כב' הנשיא ברק בפרשת הפרופים קבע שהטקסט אכן קדוש אך לא ניתן להתייחס אליו במנותק מהתכלית שלו. "אין לנתק את אומדת-דעתם של הצדדים מתוך הסכם (סעיף 25) מהתכלית".

חוק חוזים אחידים - חוזה סטנדרטי שהוראותיו אחידות לגבי כלל האנשים שכורתים את ההסכם והכריתה היא בדרך-כלל בין גוף אחד למספר רב של אנשים - כגון בנק או חברת סלולר שלהם לקוחות רבים. סוג הסכמים שבהם לכאורה צד א' שהוא החזק יותר והמכתיב את תנאי ההסכם מול הצד ב' שלרוב אין באפשרותו לשנות את תנאי ההסכם. לכן שמדובר בחוזים אחידים, הנטיה של בית-המשפט להתערב ביחסים החוזיים תהיה משמעותית יותר.
אדם המבקש לתקוף חוזה אחיד יכול לפעול באחת משתי דרכים: האחת, לפנות ליועץ המשפטי לממשלה בטענת סעיף מקפח, בהיותו אמון על האינטרס הציבורי ואזי לפנות לבית-המשפט. השנייה, אדם פרטי רשאי לפנות ישירות לבית-המשפט.

הגוף שניסח את ההסכם יכול ליצור מנגנוני הגנה ולפנות לבית-הדין לחוזים אחידים ולבקש לאשר את נוסח ההסכם לפני חתימת הלקוחות ובכך הרוכשים לדוגמה מנועים למעשה מלתבוע את המנסח, מאחר וההסכם אושר זה מכבר.

ליועץ המשפטי יש עדיין זכות לערער לבית-המשפט העליון על האישור של בית-הדין {ע"א 449/85 היועץ משפטי נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1), 138 (1989) (להלן: "פסק-דין "גד""); עח"א 1/79 מפעלים לניקוי יבש קשת נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד לד(3), 365 (1980)}. בשני המקרים היו סעיפים בעייתיים בחוזה.

בעניין "גד" - היו הוראות כדוגמת: "עצם קבלת הדירה לידי הלקוח תחשב שהדירה תקינה ושאין בה שום פגמים": החברה יכולה לדחות את מועד מסירת הדירה לפי שיקול-דעתה; רשאים לא לרשום את הדירה על שם הלקוחות - בית-הדין לחוזים אחידים אישר זאת. בית-המשפט העליון הפך החלטה זאת על פיה.

סעיף 18(א) לחוק החוזים האחידים קובע לעניין כוחם של ביטול ושינוי בבית-הדין: "(א) תנאי שבית-הדין ביטל ייחשב כבטל בכל חוזה שנכרת על-פי אותו חוזה אחיד אחרי מועד החלטת בית-הדין; תנאי שבית-הדין שינה יחול כפי ששונה בכל חוזה כאמור".

המחוקק מגן למעשה על הצרכן בשני מישורים:

האחד, תקיפה ישירה - צריך להראות שמדובר בחוזה אחיד ועניין התנאי המקפח בחוזה אחיד. במידה וניתן להראות כי הסכם מסויים כולל תנאי מקפח בהתאם למבחנים, אזי בית-המשפט יבטל את התנאי המקפח ו/או ינסח את הסעיף מחדש תוך התאמתו למציאות. לתנאי מקפח אין קריטריונים ספציפיים. נקבע כי בית-משפט ובית-הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים-לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי-הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן: "תנאי מקפח"). בסעיף 4 לחוק קיימות עשר חזקות על תנאים שהם מקפחים, למשל אם נותנים זכות בלתי-סבירה לגורם מסויים; כל תנאי שעלול להיות מקפח צד מסויים בחוזה.

השני, תקיפה עקיפה - מצב הפוך, מנסח ההסכם מבקש לתת לגיטימציה להסכם שניסח, הוא מראש הולך לבית-משפט ומבקש לבדוק את ההסכם, באם הוא תקין והאם אין בו למעשה תנאים מקפחים. במידה ובאים לתקוף את ההסכם בתקיפה ישירה, קיימת לו כבר הגנה ואישור שההסכם תקין.

בית-משפט לחוזים אחידים מטפל בסוגיה זו (בפועל הוא בית-המשפט המחוזי). היועץ המשפטי של הממשלה הוא נציג הציבור אשר מקבל לידיו את ההסכם ובוחן אותו מבחינת הצרכן, ואזי בא בפני בית-הדין ומפרט את הסעיפים המקפחים, קרי, הצדדים פורשים את טענותיהם בפני בית-הדין.

לגבי התקיפה העקיפה, פסק-דין שיכון ופיתוח ופסק-דין ב. יאיר עלולים להביא להצפת בית-המשפט המחוזי על-ידי חברות בניה במטרה למנוע נזקים עתידיים. מצב דברים זה יגרום נזק קשה למשק בראיה לעתיד וכן התערבות למעשה בחוק החוזים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 5: תנאים מקפחים