פרק 20: הגבלת העברת זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה

בפסק-דין שיכון ופיתוח נקבע כי הסעיף בהסכם המכר אשר קבע כי "הקונה לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו על-פי ההסכם אלא לאחר מסירת הדירה לחזקתו" הינו סעיף מקפח.

הסעיף מקפח בכך שהוא מתנה על סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), המאפשר לקונה להעביר את זכויותיו החוזיות כנושה של המשיבה ללא הגבלה.

בנוסף, האיסור המוחלט על העברת החובות של הקונה מהווה אף הוא תנאי מקפח.

המשיבה, מאידך, סבורה כי לאור מערכת היחסים המסועפת שנוצרה בין הצדדים, ראוי לאפשר לה לסיים את העסקה מול הקונה, עימו ביצעה את השלבים הקודמים בעסקה, מבלי שתמצא מולה רוכש אחר על כל המשתמע מכך.

נקבע על-ידי בית-הדין כי איסור גורף על העברת זכויותיו של הקונה עלול לפגוע פגיעה קשה באינטרסים הכלכליים שלו ועל-כן יש לשנות את נוסח הסעיף כדלקמן:

"עד מועד המסירה לא יהיה הקונה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו לפי הסכם זה לאחר אלא בהסכמת החברה ולאחר שהקונה והנעבר ימציאו לחברה את כל המסמכים והאישורים המפורטים להלן. החברה לא תהיה רשאית להתנגד להעברת הזכויות וההתחייבויות של הקונה טרם מועד המסירה, אלא מטעמים סבירים. לאחר מועד המסירה יהיה הקונה רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו לפי הסכם זה לנעבר, בתנאי שהקונה קיבל את הסכמת החברה להעברה. החברה לא תסרב להעברת הזכויות וההתחייבויות של הקונה לאחר מועד המסירה, כפוף לכך שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפיה במלואן ובמועדן, ושהקונה והנעבר ימציאו לחברה את כל המסמכים והאישורים המפורטים להלן. ואלה המסמכים והאישורים..."

בית-הדין בחר בפסק-דין שיכון ופיתוח בפתרון ראוי המהווה מעין פשרה. מדובר על דרך ביניים שבין שתי העמדות הקיצוניות שהציגו הצדדים.

ביחס לסעיף הקובע הגבלת מעבר של זכויות הקונה בטרם מועד המסירה, דן בית-הדין שוב במסגרת עניין ב. יאיר.

גם שם טען היועץ המשפטי לממשלה כי סעיף זה מקפח, בין היתר, לנוכח העובדה שהוא מתנה על סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, המאפשר לנושה להעביר את זכויותיו החוזיות ללא צורך בהסכמת החייב. טענה זהה לזו שנטענה בעניין שיכון ופיתוח.

עוד נטען כי הקיפוח שבסעיף בולט לעין גם בשל העדר הדדיות, בעוד שהתניה אוסרת על הלקוח להמחות לצד שלישי את זכויותיו כלפי המשיבה, אין בהסכם איסור על המחאת זכויותיה של המשיבה כלפי הקונה.

בפסק-דין ב. יאיר שלא כמו בפסק-דין שיכון ופיתוח, נקבע כי "הקונה והנעבר ימלאו אחר כל התנאים וימציאו את כל המסמכים והאישורים שידרשו להמציאם ובין היתר אלה המפורטים להלן:...".

בניגוד לפסק-דין שיכון ופיתוח בפסק-דין ב. יאיר לא קיים איסור על המחאת זכויותיה של המשיבה כלפי הקונה.

כאמור לעיל, הסעיף כלל אינו קובע איסור מפורש על המחאת זכויות הקונה. כל שנאמר בחלקו הראשון של הסעיף הוא, שהמשיבה אינה חייבת ליתן הסכמתה להעברת זכויותיו של הקונה.

לכאורה, ניתן לומר כי קביעה זו דווקא תואמת את הוראתו של סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, הקובע שזכותו של נושה ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב.

בחלקו השני של הסעיף שבחוזה נקבע - בלשון פוזיטיבית - כי לאחר מסירת החזקה בדירה לקונה ותשלום מלוא התמורה בגינה, יהיה הקונה רשאי להעביר את זכויותיו לצד שלישי כלשהו וזאת בכפוף לכך שיתמלאו תנאים מסויימים ויומצאו מסמכים מסויימים המפורטים בהמשך הסעיף.

מהאמור ומהניסיון ברור כי כוונת החברה בעניין ב. יאיר לגבי סוגיה זו, הינה - איסור על הקונה להעביר את זכויותיו על-פי הסכם בטרם מסירת החזקה בדירה לידיו ותשלום מלוא התמורה. אין צורך להכביר מילים על-כך שלמשיבה אינטרס כלכלי חשוב לוודא מיהו החייב העומד מולה ולברר, בין היתר, את חוסנו הכלכלי.

כמו בעניין שיכון ופיתוח קבע בית-המשפט גם במקרה זה כי, מחד גיסא, אין מקום לאיסור גורף על המחאת זכויות, שיש בו לפגוע פגיעה כלכלית קשה בלקוחות. מאידך, אין מקום לאפשר המחאה נטולת סייגים העלולה לפגוע באינטרסים לגיטימיים של המשיבה כפי שפורטו לעיל.

בית-הדין קבע "לפיכך כי הסעיף בנוסחו הקיים הוא מקפח ומורים על ביטולו". בית-הדין הוסיף וציין כי חלף הסעיף הקיים תוכל המשיבה לנסח סעיף חדש, אשר לא יאסור על הלקוח להמחות את זכויותיו כלפי המשיבה לצד שלישי כלשהו וזאת אף לפני מועד מסירת הדירה לקונה ותשלום מלוא התמורה על ידו.

ניתן לומר כי על-אף ההבחנה בין ההסכם דנן לבין ההסכם שנדון בעניין שיכון ופיתוח, שם קבעה התניה שבחוזה איסור גורף ומוחלט מראש על המחאת חובותיו של הקונה. התוצאה הסופית זהה בשני המקרים, בית-המשפט פירש את השתיקה כמקפחת {עניין שירותי תחבורה ציבוריים}.

ההבחנה בין מועד השלמת מלוא התמורה לחברה, קרי, מועד המסירה הינה הבחנה חשובה. לדידי, ממועד המסירה והשלמת התמורה על-ידי הרוכש, מלבד דרישה לתשלום בהתאם לצו הפיקוח והשלמת המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בהתאם לנוהל העברת זכויות ידועה מראש, אין לחברה כל סמכות שלא לאפשר את העברת הזכויות בהתאם לאמור לעיל. הבעיה קיימת דווקא טרם השלמת מלוא התמורה, כאן מדובר על צד ג' שלחברה אין לכאורה כל אפשרות לדעת האם אותו צד יעמוד בהתחייבויות של צד ב' שרכש ישירות מהחברה.

לכן, מלבד המנגנון שנקבע היה ראוי להוסיף מנגנון נוסף המאפשר בדיקה של הרוכש החדש, בדיקה האם צד ג' - הרוכש החדש, עומד בקריטריונים של החברה, לא קריטריונים אידאולוגיים ו/או כאלו אשר עלולים ליצור הפליה, אלא כאלה שאילו צד ג' היה עומד מול החברה הייתה זו מוכרת לו את הדירה.

המטרה במקרה דנן, לאזן בין זכותו של הרוכש לזכותה של החברה ולהבטיח כי שוק מכר הדירות יתנהל בצורה הולמת ושווה, כמו-כן לתת חלופה נאותה למגורים למי שאינו מסוגל או מעוניין לסיים את העסקה ובמקומו צד ג' מעוניין להמשיך את העסקה.

"תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו, עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים."
{ע"א 6370/00 "קל בניין" נ' "ע.ר.מ. רעננה", פ"ד נו(3), 289 (2002) מפי כב' השופט (בדימוס) אהרון ברק}

כב' הנשיא לשעבר השופט אהרון ברק קבע כי הוראת יסוד במשפט הישראלי מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות, על בית-המשפט לבדוק לא רק את התנהגות הצדדים, תום-ליבם והסבירות. על בית-המשפט לבדוק גם את ההגינות בחוזה.

מכן ניתן לומר כי אדם אשר רוכש דירה וטרם השלים את התמורה ליזם, ככל הנראה נמצא בקשיים או שחלו שינויים שגרמו לו לקבל החלטה מסוג זה. על היזם במקרה זה, חלה חובת תום-הלב לנהוג ביושר והגינות וכל זאת על-ידי הגשמת ציפיות הצד שכנגד לחוזה.

עניין זה עלה בפסק-דין מי ערד בסעיף 18(א)(7). על-פי סעיף זה מתחייב הקונה לחתום, כתנאי לקבלת הסכמת החברה להעברת זכויותיו לאחר, על טופס העברת זכויות בנוסח שאושר על-ידי בית-הדין לחוזים אחידים. אנו סבורים כי אם מדובר בטופס שהחתימה עליו הנה תנאי מתנאי החוזה, יש לצרפו לחוזה.

נקבע שם כי ייווספו בסוף הסעיף כאמור המילים: "והמצורף לחוזה זה".

סעיף 18(א)(8) בחוזה בעניין מי ערד קבע כי הקונה ישלם לחברה עבור טיפולה בהעברת זכויותיו לאחר, סכום שייקבע על-ידי החברה מעת לעת, ובלבד שלא יעלה על 0.25% בתוספת מע"מ מהתמורה שמקבל ההעברה ישלם לקונה.

נקבע שם כי הואיל ומדובר בחיוב כספי שעשוי לחול על הקונה, מתבקשים הצדדים להודיע האם מקובל עליהם שחיוב זה יבוא לידי ביטוי גם בנספח "א" לחוזה, המפרט את החיובים הכספיים החלים על הקונה, על-ידי הפנייתו לחובת התשלום של סכום נוסף זה במקרה שבו יבקש להעביר את הנכס לאחר.

סעיף 18(ב) שעניינו בהעברת הזכויות בדירה מהקונה לאדם אחר, לוקה בחד-צדדיות, ממנה עלול הקונה להיפגע. כדי לתקן עיוות זה, ולשמור על זכויות הקונה (או רוכש הזכויות בדירה, שבא בנעלי הקונה) ביחס לחיובי החברה כלפיו, יבוא במקום הקטע הפותח במילים "כדי לשחרר את הקונה מחיוביו" ועד לסוף הסעיף, יבוא: "כדי לשחרר את הצדדים מחיוביהם הנובעים מהחוזה, למעט מחיובי החברה כלפי הקונה אשר הועברו על-ידי הקונה למקבל ההעברה כאמור לעיל, ואשר בהם תחוב החברה כלפי מקבל ההעברה בלבד".

לדידי, בית-הדין בעניין מי ערד שגה בחלטתו. צו הפיקוח על מחירי העברת זכויות משתכנים בדירות מתייחס לסוגיה זו ובית-הדין לא היה צריך לאפשר חיוב נוסף לצורך ביצוע העברה לצד ג'.

בהתאם לצו הפיקוח נקבע כי המחיר למלוא הפעולות הנדרשות להעברת הזכויות בדירות שרשאים הגורמים העוסקים בהעברת זכויות (חברות בניה, חברות משכנות, עו"ד וכו') לגבות החל משנת 2007 יעמוד על הסך הקבוע בצו הפיקוח.

הצו המעודכן נועד ליצור בהירות במשק לגבי הסכום הסופי הניתן לגביה בגין פעולות אלה, להביא לצמצום העלויות והחיכוך הכרוכים בהעברת זכויות בעת מכירת הדירות ולסייע להאצת הליך רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.

לפני שנחתום פרק זה, ראוי לדון בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, סעיפים 21 ו- 22 (להלן: "חוק השכירות והשאילה").

סעיפים 21 ו- 22 לחוק השכירות והשאילה הם מיוחדים. הסעיפים עוסקים בנושאים קנייניים אשר דנים בהשפעות השכירות על צדדים שלישיים.

לסעיפים 21 ו- 22 אין סעיפים מקבילים בחוק המקרקעין. סעיף 21 כותרתו היא "העברת המושכר" והוא דן בנכס אשר בעליו השכיר אותו ולאחר-מכן העביר את הבעלות לאדם אחר.

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע:

"המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר - מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר."

נעיר כי אנו מדברים על העברת זכות חוזית ולא קניינית מאחר והעסקה לא הושלמה ברישום בהתאם לחוק המקרקעין, לעומת העברת זכות השכירות אשר הינה אחת מחמשת הזכויות במקרקעין. לכאורה, ניתן לומר שאם ניתן להעביר שכירות ללא הסכמת המשכיר, התשובה להעברת זכות חוזית לצד ג' ללא הסכמת החברה תהיה, שהחברה אינה רשאית גם לא במועד טרם השלמת מלוא התמורה להגביל את העברה לצד ג'.

הזהות של הרוכש מבלי להיכנס להבחנה בין קרקע מינהל לקרקע בבעלות פרטית אינה חשובה לחברה למעט מצבו הכלכלי של צד ג', לפי גישת המחוקק, ולכן ניתן לומר שהעברת הזכות לבעלות אינה טעונה הסכמה מצד החברה.

חשוב לציין כי במידה ומדובר על מצב שטרם שולמה מלוא התמורה, יש לדאוג לכך שצד ג' יקבל על עצמו את החיובים ויהיה קשר בין צד ג' לחברה.

בהעברת הזכות מאת הרוכש לצד ג', על הרוכש החדש, צד ג', לעמוד בחיובים החוזיים של הרוכש המקורי.

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה עוסק בהעברת השכירות - עסקה אשר השוכר עושה עם אדם אחר ולא המשכיר:

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, יהיה -

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות - רשאי בית-המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית-המשפט לעשות כן על-אף האמור בחוזה השכירות."

האמור לעיל מוביל אותנו למסקנה כי יש להכיל דין זהה לגבי שני המצבים של העברת הזכות מאת הרוכש לצד ג'. לא קיים ההבדל בין העברת הזכות החוזית לפני תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה לאחר-מכן. צד ג' לכאורה אמור להיות במצב כלכלי טוב לא פחות מזה של הרוכש ולכן לכאורה מצב החברה יהיה טוב יותר לאחר העברה בין הרוכש לצד ג'.

בהתאם לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, במידה והמשכיר אינו נותן את הסכמתו לביצוע עסקה וזאת מטעמים בלתי-סבירים או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, רשאי השוכר לעשות את העסקה גם ללא ההסכמה.

הרי החברה לא יכולה לקבוע כי היא למעשה אינה מסכימה להעברה מתוך מניעים אידיאולוגיים אשר אינם קשורים לשימוש או ליכולת הכספית של צד ג' שאמור להיכנס בנעלי הרוכש המקורי.

באותו עניין נראה כי בפסק-דין א. דורי ביקשה החברה למנוע את העברת הזכויות עד להשבה של הערבויות, ונקבע כי:

"סעיף 18(ב)(4) - סעיף זה מתנה את העברת זכויות הרוכש בדירה לאחר (להלן: "צד ג'") בחתימה על טופס בקשה להעברת הזכויות כפי שנוסח על-ידי המבקשת.

לטענת המשיבה 2, טופס הבקשה לא צורף לחוזה, ואין לדעת אם האמור בו מקפח את הלקוח. המבקשת (וכמוה היועמ"ש) לא התייחסו להתנגדות זו. אולם לנוסח החוזה אשר צורף לסיכומי המבקשת צורף טופס זה. בכך אנו מבינים שמחלוקת זו באה על פתרונה. על כל פנים, להסרת ספק נציין שמקובלת עלינו עמדת המשיבה 2, כי טופס זה מהווה חלק בלתי-נפרד מהחוזה ויש לצרפו לחוזה.

סעיף 18(ב)(5) - סעיף זה מתנה את אישור המבקשת להעברת הזכויות על-ידי הרוכש לצד ג', בכך שהרוכש יחזיר לחברה את הערבות הבנקאית שהומצאה לו על ידה על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות). זאת גם אם טרם קוימו הוראות החוזה שלהבטחתם ניתנה הערבות.

זו לשונו של סעיף זה:

'לאחר מילוי כל התחייבויות הרוכש כלפי החברה, על-פי הסכם זה, תיתן החברה את הסכמתה להעברת הזכויות, לאחר שהרוכש והנעבר ימציאו לחברה את כל האישורים ויבצעו את כל הפעולות כדלקמן:
...
5. הרוכש יחזיר לחברה כל ערבות או בטוחה אחרת שיקבל מהחברה (על-פי סעיף 10 שם), או בקשה ותצהיר לביטולה, אם זו אבדה.'

לגישתו של המשיב 1, "יתכן שיש טעם בטענת המבקשת שעליה לקבל בחזרה אותה ערבות/בטוחה שניתנה לרוכש שכבר אין לו זיקה לנכס ויצא מן התמונה, אך זה בכפוף לכך שהמבקשת תדאג לערבות/בטוחה חליפית לטובת הנעבר, כפי שמתחייב להוראות החוק האמור. בהקשר זה יצויין כי כאשר מדובר בבטוחה שהיא הערת אזהרה, על המבקשת, כנגד ביטול הערת האזהרה לטובת הרוכש הראשון, לדאוג לרישום הערת האזהרה לטובת הנעבר". המשיב סבור, לפיכך, כי יש לתקן את הסעיף כך שהמבקשת תתחייב להמציא לנעבר ערבות/בטוחה בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות).

גישתה של המשיבה 2 שונה. לטענתה, יש להשאיר את הערבות בידיו של הרוכש, אך זאת לא כדי שזה יעבירה לידיו של צד ג', אלא כדי שיחזיק בה בעצמו. הטעם לכך הוא, כדבריה: ש"הרוכש אינו מאבד את זכותו להחזיק בערבות אך ורק לאור העובדה שמכר זכות כזו או אחרת לאחרים. יש לזכור שגם אם הרוכש החליט להעביר את זכויותיו לאחר, עדיין זכאי הוא שהחברה הקבלנית תשלים את הבניה בזמן ותעמוד בשאר דרישות החוזה, וזאת כדי שלא יימצא הוא עצמו מפר את החוזה כלפי הרוכש החדש. על-כן זכאי הוא להמשיך ולהחזיק בערבות כדי שהקבלן יסיים את כלל חיוביו".

המבקשת טוענת, מנגד, כי דרישה זו להחזר הבטוחה אינה באה להתנות או להגביל את אפשרות העברת זכויות הרוכש לצד שלישי. זוהי לטענתה דרישה לגיטימית, לאור העובדה כי הערבות הבנקאית הנה ערבות אישית ובלתי-ניתנת להעברה ו/או הסבה. לטענתה, עם העברת הזכויות לצד ג', פג תוקף הערבות והיא הופכת להיות חסרת ערך לחלוטין. על-כן, אין זה תנאי מקפח.

החזרת הבטוחה, בלא להמציא בטוחה אחרת לצד ג', כעמדתה של המבקשת, יוצרת מצב שבו אין בנמצא בטוחה כלל, לא לרוכש (המקורי) וגם לא לצד ג' אשר קנה ממנו את הדירה. תוצאה כזאת, ודאי שאיננה עולה בקנה אחד עם מטרתו של המחוקק, אשר ביקש להבטיח את העברת הזכויות בדירה.

מאידך, איננו מקבלים את טענתו של היועץ המשפטי לממשלה, לפיה חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מחייב את המבקשת לתת בטוחה כמשמעה בחוק גם לצד ג' (הקונה מן הקונה), אשר לא רכש את זכויותיו בדירה ממנה באופן ישיר. חובת המצאת הבטוחה חלה על-פי לשון החוק, רק כלפי הקונה אשר רכש את הדירה מהקבלן ושילם לו על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על חמישה עשר אחוזים מהמחיר. קונה זה הוא הקונה המקורי ולא הקונה מן הקונה (צד ג').

עם זה, העדר הוראת חוק המחייבת את המבקשת לתת בטוחה לצד ג', אינה שוללת את האפשרות שהתנאת האישור של המבקשת להעברת הזכויות מהרוכש לצד ג' בהחזרת הבטוחה, תחשב כתניה מקפחת.

על-פי סעיף 10 לחוזה "החברה מתחייבת לתת לרוכש בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974".

הזכות לקבלת בטוחה היא אחת מהזכויות היותר מהותיות העומדות לרוכש כלפי המבקשת על-פי החוזה ועל-פי החוק. החזרת הבטוחה, בלא לתת במקומה בטוחה לצד ג', תביא לכך שהרוכש לא יוכל להעביר את זכותו לקבלת בטוחה לצד ג', ואף לא יהא בידו להתחייב כלפי צד ג' שרישום הזכויות בדירה אכן תועבר אליו על-ידי הקבלן, תוך גיבויה של התחייבות כזאת בבטוחה. הסירוב לאפשר את העברת הזכות לבטוחה מהרוכש לצד ג', פוגע איפוא קשה בסחירותה של הזכות החוזית (עד להעברת הזכויות על שם הרוכש) לרכישת הדירה ובערכה הכלכלי, והיא עולה כדי פגיעה משמעותית בעצם יכולתו של הרוכש להעביר את זכויותיו על-פי החוזה עם המבקשת לאחר.

כפי שכותבות המחברות שפניץ ולוסטוהיז בספרן חוזים אחידים:

'בחוזי מכר מופיעה באופן תדיר הוראה המגבילה את זכותו של הלקוח למכור לאחר את הדירה שרכש. למעשה, כל עוד זכותו של הלקוח אינה רשומה בפנקסי המקרקעין זכותו אינה קניינית אלא זכות חוזית בלבד, ולכאורה זכאי הקבלן להגביל את זכותו של הלקוח. אולם, מאחר שלעתים קרובות רישומה של הזכות הקניינית נדחה לתקופה ממושכת, הגבלת זכותו של הלקוח "למכור" את דירתו לאחר, קרי: להמחות את זכויותיו החוזיות בדירה, עלולה לפגוע באופן מהותי באינטרסים של הלקוח.

מנגד, יש להזכיר את האינטרס של הקבלן לפקח על הלקוח במקרים שהלה מבקש להעביר את זכותו לאחר. הקבלן הוא שחייב להסדיר את רישום זכותו של הלקוח בפנקסי המקרקעין. לצורך כך עליו לנהל רישום של בעלי הזכויות, ולהחזיק במסמכים הדרושים לרישום זכותו של הקונה במרשם המקרקעין בבוא העת. לפיכך נדרש הלקוח למלא אחר תנאים מסויימים: למשל להמציא לספק קבלות על תשלום מס שבח או מס רכישהכתנאי לקבלת הסכמתו של הספק להעברת הזכויות. לאור האינטרס של הספק, הדרישה לקבלת הסכמתו כתנאי להעברת הזכויות היא סבירה, ובלבד שיהיה ברור מהתנאי החוזי, שאם הלקוח מילא אחר כל התנאים, הקבלן אינו רשאי עוד לסרב להעברה.'
(שם, בעמ' 239).

משמעות הדבר היא שהגבלה בלתי-סבירה על זכותו של הלקוח להעביר את זכויותיו כלפי הקבלן לאחר, היא בגדר תנאי מקפח."

לסיכום, נראה כי היה עושה נכון בית-הדין אם היה קובע כי לחברה אין כל סמכות שלא לאפשר את העברה גם כאשר מדובר על מועד טרם קבלת החזקה, כל מה שהחברה יכולה לדרוש הוא, לעמוד בנוהל החברה לצורך העברת הזכויות וכן תשלום בהתאם לצו הפיקוח בכל הקשור לטיפול בהעברת הזכויות לצד ג'.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 20: הגבלת העברת זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה