botox
הספריה המשפטית
גבולות התערבות שיפוטית בחוזה אחיד-קבלני

הפרקים שבספר:

פרק 19: חתימת הקונה על ייפוי-כוח איננה משחררת מאחריות

בחוזה האחיד בעניין שיכון ופיתוח נקבע כדלקמן:

"עצם חתימתו של הקונה על יפוי-כוח למשיבה אין בה כדי לשחררו מהחובה לקיים את התחייבויותיו על-פי ההסכם, וכי למרות חתימתו על יפוי-הכוח יחתום הקונה בעצמו על המסמכים הקשורים בהסכם, אם יתבקש לעשות כן על-ידי המשיבה."

נטען כי כל מטרת החתימה על יפוי-הכוח היא להוות תחליף לנוכחות פיזית של הקונה ולחתימתו בנוסף. אין הבהרה בסעיף מהו המקרה בו יפוי-הכוח לא ישחרר את הקונה ומתי המשיבה היא שתפעל בשמו של הקונה על-פי יפוי-הכוח. עובדה זו אף היא מקנה למשיבה יתרון בלתי-הוגן על פני לקוחותיה.

בית-הדין קבע כי לא קיים כל חשש לקיפוח בסעיף הנ"ל. נהפוך הוא. הזמנת הקונה לחתום בעצמו על מסמכים (הכוונה בעיקר למסמכי רישום הזכויות) מאפשרת לו לשוב ולבחון את המסמכים עליהם הוא חותם ולוודא כי הם תואמים את הוראות החוזה.




סעיף 35 לפקודת הנזיקין קובע כי:

"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות או לא נקט מידת זהירות שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות, הרי זו התרשלות, ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר... הרי זו רשלנות והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה..."

עינינו רואות כי העוולה הנזיקית היא רשלנות המקימה לעורך-הדין חובת זהירות כלפי הלקוח, במקרה זה הכוונה לרוכש ולא לקבלן מאחר ולעניין רישום הזכויות עורך-הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכש.

הנני מסכים עם החלטתו של בית-הדין הנכבד, לא רק מהסיבות שבית-הדין נימק בהחלטתו כאמור.

אציין כי יפוי-הכוח הנחתם על-ידי הלקוח לא רק תוחם את סמכויות עורך-הדין, מיופה-הכוח, אלא שגם הלקוח רשאי לסמוך על-כך שעורך-דינו יפעל כשלוחו בכל העניינים שפורטו ביפוי-הכוח.

קיימים משרדים שבחרו לנסח יפוי-כוח שיתאים לרצונותיהם, ולא יכפו עליהם לייצג לקוח שאין להם שום קשר איתו. הם מחתימים את לקוחותיהם על יפוי-כוח מיוחד, בו מצויין במפורש, "טווח הכיסוי" שלו. ביפוי-הכוח מצויין, בין היתר לדוגמה, כי הוא מיועד להגשת תביעה, תביעה שכנגד, בקשה, חתימה על פשרה וכד'.

מהאמור ניתן להגיע למסקנה כי משרד עורכי-דין המטפל ברישום הבית המשותף ובכלל בכל הקשור לדירה ולפרוייקט שהדירה הינה חלק ממנו לא מסתיימת ברישום בית משותף. יש להתייחס לתוכן יפוי-הכוח, להרשאה שניתנה לעורך-הדין ולחברה באמצעות יפוי-הכוח.

נושא נוסף שאבקש להתייחס אליו הינו נושא תשלום שכר-טרחה. נקבע כי המשלם את שכר-טרחת עורך-הדין הוא הרוכש, ועורך-הדין מייצג גם את הקבלן. אנו רואים שעצם התשלום לא מלמד בהכרח מי הלקוח.

נאמנות עורך-הדין היא כלפי הלקוח, לא כלפי מי שמשלם עבור הלקוח. מכאן, שאם עורך-הדין מקבל הוראות סותרות ממי שמשלם לו וממי שהוא מייצג, הוא צריך לפעול לטובת המיוצג, ולא לטובת מי שמשלם. במקרה שלפנינו אם ובמידה ובית-הדין לא היה מקבל החלטה כפי שקיבל, עורכי-הדין המייצגים קבלנים/יזמים היו עלולים למצוא עצמם בניגוד עניינים ואף בתוך מעגל המונע מהם לבצע את המוטל עליהם.

לעניין זה קובע החוק כי עורך-דין המייצג קבלן מייצג אך ורק את הקבלן והוא נוטה למי שהוא מייצג, לקבלן, ומותר לו לגבות שכר-טרחה מהרוכש רק לצורך העברת זכויות על שם רוכש.

עורך-הדין שאינו מייצג את הרוכש וחל עליו איסור לייצג את הרוכש (למעט בדירות יד שניה, אזי עורך-דין יכול לייצג את שני הצדדים).

לסיכום חלק זה, נראה כי אכן לא קיים כל חשש לקיפוח בסעיף הנ"ל ואף נכון וראוי שלא להתערב בנוסח הסעיף. מטרתו העיקרית של יפוי-הכוח למעשה הינה לרשום בסוף ההליך את הזכויות בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל על שם הרוכשים.