פיצויי הפקעה

1. כללי
בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 {להלן: "פקודת הקרקעות"} המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום הודעת ההפקעה {סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: שומה, תובענות וסדרי דין, כרך ב 71 (חושן למשפט, 2006) (להלן: "נמדר, כרך ב'")}. ערכם של המקרקעין נבחן לפי מבחן "שווי השוק", הבוחן את הסכום שהיה עשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעסקה של מכירת המקרקעין בשוק החופשי {ראו נמדר, כרך ב, 35-34}.

מאחר שהמועד הקובע הוא יום ההפקעה, מידע אודות מצבה של הקרקע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת מחירה. אולם, כפי שנפסק לא פעם, בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה, ובתנאי שהשינויים היו ודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין" {ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986); ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3), 228 (1988)}.

עלינו לזכור כי במקרים בהם הערכת השווי נעשית שנים רבות לאחר ההכרזה על ההפקעה - קיים קושי רב להעריך נכונה את שווי הקרקע. יש לקחת בחשבון כי שינויים מרחיקי לכת אירעו במצב המקרקעין במרוצת השנים. השמאים נאלצים להתחקות אחר עסקאות דומות שנערכו בשנות השבעים ולהתעלם מכל התפתחות תכנונית או חברתית מאוחרת. במצב זה, הערכת שווי המקרקעין נדונה להשערות ולאי-דיוקים מעצם טבעה.

2. פסקי-דין לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך
במקרה של הפקעת מקרקעין, מקובל כי פסקי-דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין באזור סמוך למקרקעין המופקעים יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי המקרקעין המופקעים {אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין, כרך שני (מהדורה שביעית, 2008), 614 (להלן: "קמר")}. עם-זאת, בית-המשפט הדגיש כי המדובר בראיה שאינה בעלת משקל מכריע.

ב- ע"א 3819/01 {מדינת ישראל נ' איריס אסלן, תק-על 2004(4), 2760 (2004) (להלן: "פרשת אסלן")} נקבע כי שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא בפסק-דין אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית-המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על-פי הכללים הקבועים בדיני הראיות.

יחד-עם-זאת, נקבע כי אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על-פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני בית-המשפט.

הטעם השני נובע מהטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק לכבול צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר. למעשה במקרה זה מבקשת המדינה ליצור כלפי המשיבים מעין השתק-פלוגתא מקום שהשתק כזה לא נוצר על-פי הדין {ראו ע"א 50/81 מדינת ישראל נ' ליכטר, פ"ד לז(1), 214, 216 (1983); ע"א 123/79, 124 מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1), 617, 625 (1979); לעניין התנאים להיווצרותו של השתק פלוגתא ראה: נינה זלצמן מעשה בית-דין בהליך האזרחי (הוצאות רמות)}.

על-כך עמד גם המלומד אריה קמר בספרו {אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית), 439}:

"שווי המקרקעין נקבע על-פי מערכת הראיות, המובאת בפני בית-המשפט במשפט הנדון לפניו. לפיכך, ייתכן מצב, ששוויה של אותה חלקה שהופקעה יוערך בסכומים שונים אם הוגשו תביעות נפרדות. וזאת מכיוון שבמשפט אחד טרח התובע והביא ראיות במידה מספקת לבסס קביעת שווי גבוה יותר ואילו במשפט האחר לא טרח התובע להביא ראיות שיבססו שווי גבוה יותר.
אכן, אם ניתנו פסקי-דין רבים בתביעות פיצויים שעניינן מקרקעין באותו אזור הפקעה, ואשר נקבע בהם שווי דומה למקרקעין המופקעים, יהיה זה אך טבעי שיינתן לממצאים אלה משקל יתר."

ברוח דומה נקבע כי הערכת שוויים של מקרקעין בהתדיינות קודמת לא יוצרת השתק פלוגתה, הגם שיש לה משקל, לצידם של נתונים נוספים, בקביעת השווי במקרה אחר {ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.08.05)}. משקל זה אינו "משקל מכריע", כפי שהוסבר ב- ע"א 123/79 {מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1), 617 (1979)}:
"... כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתיישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטיה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכות שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה."

המשקל הניתן לפסיקה קודמת ביחס לשווי מקרקעין סמוכים יושפע משיקולים שונים, ובהם: מספר פסקי-הדין שניתנו ביחס לקרקעות באזור מסויים; מידת ההתאמה ביניהם והשפעתן של ראיות שהובאו בהליך המדובר ולא הובאו בהליכים אחרים.

למשקלו המוגבל של פסק-דין שניתן לגבי שווי מקרקעין סמוכים ישנם שני טעמים עיקריים, כפי שפירט בית-המשפט בפרשת אסלן: ראשית, קביעה שיפוטית ביחס לשווי מקרקעין מופקעים אינה כעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. היא תלויה בטיב הראיות שטרחו בעלי הדין להביא באותו הליך, ועל-כן עשויה שלא לשקף במדוייק את מחיר השוק של המקרקעין.

שנית, מתן משקל מכריע לקביעה שיפוטית שניתנה בהליך אחר יוצר מעין השתק פלוגתה כלפי מי שלא היה צד לאותו הליך, דבר שאינו צודק ואינו מתיישב עם הדין {ע"א 4737/06 פאטמה חסונה נ' רשות הפיתוח - מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2012(4), 11586 (2012)}.

3. פרשנות פסק-דין בעניין "ראשד" ופיצוי בגין הפקעה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964
3.1 פרשנות פסק-הדין בעניין "ראשד"
ב- ע"א 8937/08 {מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11) (להלן: "פרשת סלים")} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, הנדרש להעריך את שוויין של חלקות מקרקעין שהפקיעה המערערת מהמשיבים.

המשיבים היו הבעלים של חלקות קרקע הנמצאות צפונית ליישוב עין אל מאהל. בשנת 1976 קיבל שר האוצר החלטה על הפקעת החלקות מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

ההפקעה התפרשה על פני 35 חלקות בגדלים שונים, בשטח כולל של 213 דונמים, והיא נועדה להרחבת שכונת "הר יונה" שבנצרת עילית. בעת הרלוונטית היו המקרקעין מצויים בתחומה של תכנית בניין ערים מנדטורית משנת 1942, ומעמדה הוא כשל תכנית מיתאר מקומית.

המדינה תפסה חזקה בקרקעות רק בתחילת שנות ה- 2000. הקרקעות מוגדרות בחלקן כקרקע חקלאית ובחלקן כקרקע לפיתוח. לא ניתן לסווג כל חלקה לייעוד קרקע אחד בלבד עקב קנה-המידה הקטן של תכנית המתאר. אולם לפי התכנית המנדטורית, חלקות הנופלות בגדרם של כמה ייעודים יחשבו כמצויות באזור שסיווגו מועט מבין האזורים. עוד צויין, כי הייעוד הוא חקלאי.
בית-המשפט המחוזי התייחס בפסק-דינו ל- ע"א 9355/02 {מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4), 406 (2004) (להלן: "עניין ראשד")}. פסק-הדין בעניין ראשד עוסק בחלקות מקרקעין הסמוכות לחלקות שבעניין פרשת סלים, שהופקעו באותו תאריך, לצורך הרחבת אותה שכונה וכחלק מתכנית בניה רחבת היקף.

בפסק-הדין בעניין ראשד ניתח בית-משפט המחוזי את התכנית המנדטורית. המקרקעין נשוא הדיון נמצאים באזור שהוגדר כבעל ייעוד חקלאי. אולם, נפסק כי הגדרת המקרקעין כ"חקלאי" אינה שוללת אפשרויות בניה.

בית-משפט ביסס את קביעתו על העובדה שהאפשרות לבנות בית על הקרקעות החקלאיות נועדה להקל על החקלאים ולהבטיח להם קורת גג בסמוך לאזור המעובד על ידם, זאת בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של החקלאים באותה תקופה.

נפסק עוד כי הבניה על הקרקע החקלאית מותנית בתנאי ששטח המגרש לא יפחת מ- 1,000 מ"ר. כמו-כן היא מוגבלת לבית מגורים אחד בלבד, בצורה ובשטח מוגדרים. וכן, ההיתר לבניה זו מצוי בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה והוא אינו טעון אישור של הוו עדה המחוזית.

לטענת בעלי הקרקעות, בפרשת ראשד, פרשנות התכנית הראויה היא כי ניתן היה לפצל את החלקה בת 41.5 הדונמים שנדונה שם למספר חלקות קטנות יותר ולבנות על כל אחת בית מגורים אחד לפחות. זאת בהתבסס על התכנית, המאפשרת בניה נרחבת בקרקע החקלאית, בתנאים מסויימים. לפי התכנית בניה זו דורשת אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה.

בית-המשפט המחוזי קיבל טענה זו וקבע כי יש להעריך את שווי הקרקע כאילו היתה קרקע לבניה, ברובה. בערעור דחה בית-משפט את הפרשנות שהוצעה על-ידי בעלי הקרקעות. בית-המשפט קבע כי פיצול של הקרקע לחלקות נפרדות והקמת בית מגורים על כל אחת מהן אינם עולים בקנה אחד עם הייעוד החקלאי. לא זו היתה כוונת התכנית, כך נפסק.

כמו-כן, מוסיף בית-המשפט שלערעור כי גם מגמות הפיתוח באזור מעידות על-כך שאין סיכוי רב שהיתה מתאפשרת בניה צפופה יותר, ובתקופה בה נערכה ההפקעה לא ניתנו היתרים לבניה צפופה יותר באזור חקלאי. לכן נפסק כי גם הסיכוי שיתקבל אישור של מוסדות התכנון והבניה לפיצול כזה הוא קלוש.

לפיכך, הפיצוי בעניין ראשד חושב על יסוד פיצול רעיוני של הקרקע. דונם אחד מכל חלקה חושב כקרקע שבה ייבנה בית מגורים אחד. שאר החלקה הוערכה לפי שוויה כקרקע חקלאית בלבד. נוכח האמור הסתמך בית-המשפט המחוזי על פסיקה זו בפרשת סלים. מכאן הערעור.

המערערת טוענת כי בית-המשפט המחוזי שגה בדרך שבה הבין את פסק-הדין בעניין ראשד. לטענתה, התוצאה שם התקבלה רק מאחר שהיה מדובר על חלקת קרקע אחת, המתפרשת על פני 41.5 דונם, ועקב הסכמה של עורך -הדין מטעם המדינה שהסכים כי ניתן לבנות שם בית אחד על החלקה ההיא. אין להסיק מכך כי גם בעניין פרשת סלים החישוב צריך להיות דומה.

עוד נטען על ידה, כי אף אם ניתן היה לאשר בניית בתי מגורים על החלקות - אין סיכוי רב שהיתר כזה היה מתקבל. במקרים שבהם אין לחקלאי קשיי ניידות והגעה לחלקה או כאשר החלקה היא בת דונם בלבד - הגורמים התכנוניים לא היו מאשרים בניה כזו בפועל.
זאת ועוד, בניית הבתים אינה ודאית ולא ניתן היה לצפות למימושה בעתיד הנראה לעין ברגע ההפקעה. לגישת המערערת, במקרה כזה אין להביא בחשבון את פוטנציאל הבניה, שאחרת נמצא כי קיימת "סמכות חובה" ליתן היתר בניה בכל חלקה.

בית-משפט העליון דחה את הערעור.

באשר לטענת המערערת כי אין להחיל את העקרונות שהותוו בפסק-הדין בעניין ראשד על פרשת סלים קבע בית-המשפט בערעור כי על-פי ההלכה תכנית בניין עיר היא בגדר "חיקוק" {ראו למשל ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 646 (1999); ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' ויסמרק, פ"ד מט(5), 705, 714 (1996)}.

ככל חיקוק היא מסורה לפרשנותו של בית-המשפט, ופרשנות זו מנחה את בתי-המשפט בבואם לדון בעניין בעתיד. כאמור, בית-המשפט בעניין ראשד בחן את התכנית המנדטורית ופרש את תכנה.

בית-המשפט קבע שם כי התכנית מאפשרת בניה באזור שמוגדר כקרקע חקלאית. פרשנות זו של בית-המשפט בעניין ראשד היא כללית, ועל-כן אין דבר בפסק-הדין המלמד כי קביעותיו תלויות דווקא בחלקה המסויימת שבה הוא דן. החלת הפרשנות בעניין ראשד על מקרים נוספים היא סבירה והגיונית.

בהסתמך על פרשנות דנן התכנית מאפשרת בניית בית אחד על כל חלקה שגודלה הוא דונם אחד לפחות. על-כן, דוחה בית-משפט שלערעור את טענת המערערת ומדגיש כי בעניין ראשד לא נקבע כי הבניה תתאפשר רק במקומות שבהם יש לחקלאי קשיי ניידות - לקביעה כזאת אין גם בסיס בתכנית המנדטורית. קשיי הניידות לא הועמדו כתנאי לקבלת אישור בניה.

בנוסף נפסק, כי שוויים של מקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם ולא רק לפי אלה שכבר בוצעו. בנוסף, את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר {ראו נמדר, כרך ב, 31}.

אופן השימוש האפשרי בקרקע משפיע איפוא על שוויה, גם אם הוא עדיין בגדר תכנית או פוטנציאל. לעניין זה ניתן להשוות את אפשרות הבניה לאחוזי בניה שטרם נוצלו.

יתירה-מכך, בית-משפט חזר פעמים רבות על העיקרון שלפיו ניתן להתחשב גם בשינויים עתידיים שעשויים לחול על המקרקעין, ובתנאי שהשינוי היה ודאי או לפחות צפוי "בעתיד הנראה לעין" {ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154, 157 (1986); רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5), 529, 537 (2003); קמר, כרך שני, 514}.

פסקי-הדין הנזכרים דנים במקרים של שינוי ייעוד או של הגדלת אחוזי הבניה. הם מתייחסים לפוטנציאל עתידי ואילו בפרשת סלים מדובר על פוטנציאל הקיים כבר בקרקע ובציפיות שקיים להן בסיס בתכנית הקיימת. לעניין זה נקבע כי הנטל לשכנע שיש עילה לסטות מהזכויות המוענקות על-ידי תכנית בניין העיר מוטל על המערערת, והיא לא הרימה אותו.

3.2 פיצוי בגין הפקעה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964
ב- ע"א 8937/08 {מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)} נדון הנושא דנן.

פיצויים בגין הפקעת המקרקעין נישומים ביחס ליום הטלת ההפקעה. אולם, תכופות חולף זמן רב בין ההפקעה לבין מתן הפיצויים. לעיתים קרובות הפיצויים ניתנים אף זמן מה לאחר תפיסת הקרקע בידי הרשות המפקיעה. בתקופה זו נשללת מבעל הקרקע האפשרות להשתמש במקרקעין ולהפיק מהם פירות. מאידך גיסא, אין ביכולתו לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו.

פיצויי ההפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודת הקרקעות אינם מקנים פיצוי עבור הפסד זה. הם משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן. לקושי זה הוצעו במרוצת השנים שלושה פתרונות שונים.

דרך אחת להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, יוסדה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. הסעיף, שבוטל בינתיים בתיקון משנת 2010, העניק פיצויים על "אבדן דמי חכירה" בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים. בשיטה זו זכאי בעל הקרקע לתשלום על ההפסד שנגרם לו מכך שאינו נהנה מהפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו. בד-בבד, הפיצוי ה"פירותי" יוצר תמריץ לרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן.

אפשרות שניה לחישוב הנזק שסופג בעל המקרקעין מכך ששטחו נתפס על-ידי המפקיע ננקטה בדרך של פיתוח הלכתי. בתי-המשפט פיתחו כלי של תשלום ריבית בגובה 6 אחוזים מיום תפיסת החזקה על-ידי הרשות ועד ליום מתן הפיצויים.

הן המסלול הפסיקתי, והן המסלול של דמי חכירה לפי סעיף 13 לא העניקו הצמדה של הפיצויים למדד יוקר המחיה. חישוב הפיצויים לפי ערכם ההיסטורי של המקרקעין יצר קושי לבעלי הקרקע, בעיקר במציאות שבה ערך המטבע נשחק בהדרגה. בתי-המשפט לא מצאו מקום להתערב בכך, מאחר ששאלת ההצמדה למדד נתפסת כעניין השמור למחוקק.

לעניין זה ציין בית-משפט כי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 {להלן: "חוק הרכישה לצרכי ציבור" או "החוק המתקן"} שינה מצב זה, ויצר מסלול שלישי - על פיו ניתנים לבעל המקרקעין ריבית בשיעור מסויים והפרשי הצמדה. חוק זה קבע במפורש כי בחירה בו שוללת את הפניה למסלולי פיצוי אחרים. לכן, תובע אינו זכאי לתוספת ריבית והצמדה ולפיצוי בגין דמי החכירה גם יחד.

חוק הרכישה אינו שולל את פיצויי ההפקעה עצמם. כך למשל בפרשה שלפנינו נקבע כי בכל מקרה יקבלו המשיבים פיצויי קרן, קרי פיצויים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, המשקפים את ערך הקרקע ביום ההפקעה. השאלה היחידה היא כיצד יחושבו ההפסדים שנגרמו לבעלי הקרקע בגין שחיקה בערך המטבע ובגין אבדן היכולת ליהנות מהמקרקעין בתקופה בה הם נתפסו.

המסלול של חוק הרכישה כולל בתוכו התייחסות לשני רכיבים אלה, ולכן הוא סותם את הגולל מעל האפשרות לפנות למסלול של פיצויי חכירה. לכן נקבע בפרשה שלעיל כי ניתן לקבל פיצוי הן בגין סעיף 12 והן בגין סעיף 13 לפקודת הקרקעות, כפי שטוענים המשיבים, אך בכך אין די כדי להוביל למסקנה שבה מעוניינים המשיבים. שכן לא ניתן לקבל פיצוי בגין סעיף 13 יחד עם תשלום ריבית והצמדה.

4. הערכת הפיצוי בגין הפקעה - שאלה עובדתית
ב- בר"מ 2348/10 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בעמ, תק-על 2014(3), 594 (2014) (להלן: "פרשת גבעת השבילים")} נדון נושא זה.

כידוע על-מנת לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לבעל זכות במקרקעין בעקבות אישור תכנית, יש לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. דרך אחת לעריכת הבדיקה האמורה, היא על-ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה {ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל - מיסוי מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.13)}.

בגדר העסקאות האמורות ניתן, כמובן, להביא בחשבון גם את השווי שנקבע בעסקאות המכר והמכירה שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על-ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

שוויה של קרקע איננו נקבע לרוב רק לפי תכונותיה והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, אלא לעיתים גם לפי הפוטנציאל הגלום בה ובאפשרות לפתח את הקרקע ולקבל היתר לעשות בה שימושים שונים בעתיד.

מטרתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין הינה להעמיד את מי שזכאים לתבוע במצב שהם היו בו טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת, ומכאן יתכן וניתן לטעון כי שווי הקרקע עשוי לשקף לפרקים {במקרים מיוחדים} גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות {אהרון נמדר פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית (חושן למשפט, מהדורה שניה, 2008), 144-143, 355-353 (להלן: "נמדר"); דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (1994), 377}.

כנגד זאת, טוען שלום זינגר בחיבורו {"על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה" מקרקעין ג/5 (2004) 24, 41} כי הזכות לפיצוי כאמור קיימת בגין פגיעה בזכות קניינית. היא אינה קיימת בגין פגיעה בציפיות, שאינן מתגבשות לכדי זכות קניינית מוגנת.

הזכות לפיצוי קמה מקום בו הפעילות השלטונית פגעה בזכות קיימת - לא בערכם של מקרקעין, אלא בזכות הנלווית אליהם. הנטל בעניין זה הוא, בכל מקרה, על התובע {ראו: נמדר, 144 ו- 354-353, לעניין עקרון הציפיות והערכת שוויה של קרקע חקלאית}.

בפרשת גבעת השבילים הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק-דין מינהלי בגדרו התקבל ערעורן של המשיבות על החלטת ועדת ערר מחוזית שעניינה בתביעת פיצויים שהגישו המשיבות, לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה 1965.

יצויין כי "התכנית הפוגעת" אושרה לאחר שהמשיבה 2 מכרה את המקרקעין אך בשעה שהיא נותרה רשומה כבעלת הקרקע. המשיבה 2 טענה, כי מחיר העסקה הושפע מהתכנית הפוגעת שהיתה צפויה. והקונים לא הגישו תביעת פיצויים דומה מצידם. בפסק-הדין קבע בית-המשפט בדבר "זכות העמידה" של המשיבה 2 והדיון הושב לוועדת הערר על-מנת שתקבע את שווי המקרקעין עובר לאישורה של התכנית והאם נגרמה ירידת ערך.

בית-המשפט העליון דחה את הבקשה לרשות ערעור.

ראשית, קבע בית-משפט כי מדובר, למעשה, בבקשה לקיום דיון "בגלגול שלישי". רשות במצב שכזה ככלל איננה ניתנת, אלא מקום בו הבקשה מעלה שאלה בעלת חשיבות עקרונית וכזו לא מתעוררת בעניין זה.

שיקול נוסף של בית-המשפט המטה את הכף לעבר אי-התערבות לעת הזו נעוץ בכך שפסק-הדין של בית-המשפט קמא אינו מהווה למעשה "סוף פסוק" בהתדיינות בין הצדדים, שכן התיק הוחזר לוועדת הערר לדיון לגופו של עניין.

כאמור לעיל בית-משפט מצביע על הצורך לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. כאמור, ניתן לבחון פער זה בין היתר, על-ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה, לרבות עסקאות שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על-ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

מכיוון שהנטל בעניין זה הוא על התובע, מדובר בשאלה עובדתית בעיקרה, אשר על ועדת הערר לבררה.

מכוחו של סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה זכאים לתבוע: "מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין, או בעל זכות בהם". עם-זאת צויין, כי בגדרי המונח "בעל זכות בהם" נכללים גם בעלי "זכות כלכלית" במקרקעין {ראו ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מד(3), 522, 526 (1990); נמדר, 441-439}.

הרחבתה של זכות התביעה אין משמעותה בהכרח ביטול יכולתו של הבעלים לתבוע. מסקנה זו יתכן ותקבל משמעות, מקום שבו, במסגרת עסקה למכירת מקרקעין, שנעשית עובר לאישורה של תכנית, יוכח כי ירידת הערך הצפויה של המקרקעין כבר גולמה במסגרת המחיר ששולם.

הסיבה לכך היא, שבמקרה שכזה, ממילא הנפגע העיקרי מאישור התכנית הוא מוכר המקרקעין {שנשאר, כאמור, כבעלים הרשום ביום אישור התכנית}, ובלבד שיוכח שהתמורה שקיבל בגין הנכס היתה נמוכה מזו שהיה מקבל, לולא התכנית {עיינו: נמדר, 477}.

יחד-עם-זאת, ייתכנו גם מצבים אחרים. כאשר דבר התכנית והפגיעה הצפויה ידוע לכל הצדדים - הם יכולים לבחור גם בדרך אחרת, ו"למכור" את הזכות בשוויה לפני הפגיעה, כך שהקונה ירכוש מלבד המקרקעין גם את הזכות לתבוע פיצויים בגין הפגיעה.

במקרה כזה ניתן לומר כי המוכר מוכר את המקרקעין לקונה וגם ממחה לו למעשה, את זכות התביעה, ובכך מעביר לקונה שני נכסים השווים למחירה של הקרקע לפני הפגיעה {עיינו: נמדר, 477; וכן ערר 97/03 ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פורסם באתר האינטרנט נבו- מקרקעין ה/4 485}, שבמסגרתו נקבע כי המחאת זכות התביעה לפיצויים לקונה המקרקעין אפשרית כל עוד הדבר נעשה במפורש ואינו מאפשר הגשת תביעה בגין אותה זכות במקרקעין פעמיים, הן על-ידי המוכר והן על-ידי הרוכש.
הדברים עשויים להסתבך עוד אם במועד מכירתה של הזכות, הקונה, או שני הצדדים גם יחד, לא היו מודעים לדבר קיומה של התכנית הפוגעת, והזכות נרכשה בשוויה ללא הפגיעה. במקרה שכזה, השארת זכות התביעה בגין הפגיעה בידי המוכר עלולה לגרום עוול לקונה שרכש את הזכות במחיר מלא, ואילו המוכר עשוי ליהנות פעמיים {עיינו: נמדר, 478-477}, ולכן לכאורה נשללת הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על-ידי המוכר.

דין דומה חל גם במקרה שבו המוכר, הוא עצמו, רכש, מלכתחילה, את הזכות במקרקעין, כשהוא מודע לדבר קיומה של התכנית הפוגעת {גם אם היא טרם אושרה}, והתמורה שהוא עצמו שילם בעבורה "הפנימה" כבר את ירידת הערך בגין אישורה הצפוי של התכנית.

כאשר זהו מצב הדברים, דומה כי המסקנה שלפיה למוכר, שנותר בעל הזכות הרשומה {הקניינית} במקרקעין, לא נגרם כל נזק במשמעות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - היא מסקנה מתבקשת {השוו: רע"א 7172/96 בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נב(2), 496, 522 (1998)}.

הנה-כי-כן קובע בית-משפט כי לאו דווקא בהכרח "טוהר" קנייניות הזכות הוא הקובע לעניין הפיצוי, אלא ערכה הכלכלי, אשר נפגע עקב התכנית. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נועד, אמנם, לפצות כל בעל זכות במקרקעין, אולם זאת כל עוד יש לו אינטרס כלכלי בהם {עיינו: נמדר, 433}. זכות הבעלות עשויה, איפוא, להיות כפופה לזכויות אחרות שיש לגבי אותם מקרקעין.

כך למשל, כאשר הבעלים מחכירים את הקרקע לתקופה ארוכה ביותר. במצב הדברים האמור, הזכות העיקרית במקרקעין מבחינת השווי הכלכלי תהיה דווקא החכירה ולא הבעלות, והחוכר יהיה, לכן, הניזוק העיקרי במקרה שהמקרקעין נפגעו על-ידי תכנית {ראו: נמדר, 435}.

במקרה שכזה, הזכות הקניינית נותרת, אמנם, אצל הבעלים הרשום של המקרקעין, ואולם מדובר בזכות "נגוסה", כאשר "ריקון הזכויות" עלול להשפיע על שוויה, כך שהוא יהיה מזערי ביותר {עיינו: נמדר, 438; השוו: ע"ש (ת"א) 756/98 ויסברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.11.98)}, שבו נאמרו מפי הנשיא (בפועל) א' גורן, בין היתר, הדברים הבאים:

"...לו ניסה קבלן שטרם העביר את הרישום בפנקסי המקרקעין לזכותו של קונה ששילם לו את מלוא התמורה, לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בשל ירידת ערכם של המקרקעין עקב תכנית, היה ללא ספק נדחה על-הסף בטענה כי לא נגרם לו כל נזק..."

5. שיטה השוואתית
שיטת ההערכה המועדפת לקביעת שוויו של מקרקעין היא השיטה ההשוואתית, לפיה נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנבחנת, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום גיאוגרפי, ריחוק ממרכז העיר, טופוגרפיה, פיתוח בפועל בזמן ההפקעה, פוטנציאל תכנוני ומאפיינים אחרים.

זו גם השיטה שהועדפה בפסיקה לאורך השנים {ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3), 225, 227 (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4), 185, 188 (1985); ע"א 9750/11 עומר חאלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2014(1), 7920 (2014)}.

6. חישוב פוטנציאל הבניה - חסר בעסקאות סמוכות
ב- ע"א 9750/11 {עומר חאלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2014(1), 7920 (2014)} הערעור נסב על העדפת חוות-דעת המשיב ועל קביעת בית-המשפט קמא לעניין שווי פוטנציאל הבניה במקרקעין.

המערער הוא נכדו של מי שהיה בעלים של חלקת מקרקעין הנמצאת בכפר נחף {להלן: "החלקה"}. החלקה הופקעה בהודעה בשנת 1962 שפורסמה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות. ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית בניין מנדטורית (להלן: "התכנית"), שסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי.

התכנית נכנסה לתוקף בשנת 1946. בנו ויורשו של המנוח המחה את זכויותיו לפיצויים בגין הפקעת החלקה למערער. המערער הגיש המרצת פתיחה לבית-משפט המחוזי כדי לקבוע את שיעור הפיצויים המגיעים לו מכוח המחאה זו לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה.

בית-המשפט פסק כי המערער זכאי לפיצויים והעדיף את חוות-הדעת השמאית מטעם המשיב על פני זו מטעם המערער.

בית-המשפט העליון {מפי השופט ג'ובראן ובהסכמת השופטים זילברטל ושהם} דחה את הערעור.

ככלל, שיטת ההערכה המועדפת בפסיקה לקביעת שווי מקרקעין היא השיטה ההשוואתית וזו השיטה בה נעשה שימוש במקרה זה. בית-משפט העליון דחה את טענת המערער נגד קבלת חוות-דעת השמאי מטעם המשיב מפני שהעסקאות אליהן התייחס אינן רלוונטיות ולא מוכחות, ולא מבטאות מכירה וקניה רצוניות, כפי שדורש סעיף 12 לפקודה.

בנוסף, צויין כי הלכה היא שערכאת הערעור לא תתערב בממצאים שנקבעו בערכאה הדיונית, זאת גם במקרה בו הועדפה חוות-דעת של מומחה אחד על פני זו של מומחה אחר. במקרה דנן בית-משפט קמא העדיף את חוות-דעת המשיב, תוך שמנה את הסיבות לכך, והתייחס גם לקשיים שעלו ממנה.

עוד ציין בית-משפט כי טענות המערער נסמכות על ראיות חדשות, שלא הוגשה בקשה לצירופן וכי גם אם היתה מוגשת בקשה לצירופן, דינה היה להידחות, שכן הן אינן עומדות בתנאים לצירוף ראיות חדשות.

אשר לפוטנציאל הבניה בחלקה, בית-משפט העליון עמד על הפסיקה ב- ע"א 738/10 {דבאח נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.11.13)}, שדן בשאלת פוטנציאל הבניה בחלקה בייעוד חקלאי, נוכח עניין ראשד {שמצויין לעיל} ונוכח ע"א 8937/08 {מדינת ישראל נ' סלים חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11) (להלן: "עניין חביב אללה")}, וקבע כי פסקי-דין אלה עוסקים במקרים בהם לא היו קיימות עסקאות השוואה שלימדו על שווי השוק של המקרקעין שהופקעו. לכן, נקבע בעניינים אלה אומדן להשפעתו של פוטנציאל בניה על מקרקעין בייעוד חקלאי.

נקבע, כי היחס בעניין ראשד ובעניין חביב אללה, בין שווי של דונם לייעוד חקלאי ודונם לייעוד בניה הוא ספציפי ואינו מהווה כלל גורף, ובמקרים בהם קיימות עסקאות להשוואה, יש להעדיף שיטה זו ולפסוק פיצויים לפיה. לפיכך, נקבע כי השיטה ההשוואתית היא השיטה המועדפת לבחינת שווי מקרקעין.

בפרשה שלפנינו מצא בית-משפט קמא שחוות-דעת השמאי מטעם המשיב שיקללה גם את פוטנציאל הבניה שהיה קיים בחלקה. בעניין דבאח נקבע בהקשר זה כי משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה היו כפופות לתכנית המיתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבניה, עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים.

כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת שתצביע על קיומו של פוטנציאל בניה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה.

במקרה דנן, הואיל ובדין הועדפה חוות-דעת השמאי מטעם המשיב, ונוכח העובדה כי עסקאות ההשוואה שהתייחס אליהן היו עסקאות הכפופות לתכנית המיתאר המנדטורית {באותו אזור ובאותן השנים} והמערער לא הוכיח אחרת, קבע בית-משפט עליון שאין סיבה להתערב בממצאי השמאי מטעם המשיב ובהכרעה כי השווי שנקבע משקף גם את פוטנציאל הבניה.

7. פיצוי בגין דמי חכירה אבודים ייגזרו משווי הקרקע
ב- ע"א 3079/08 {מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה עש יעקב הייטנר, תק-על 2012(3), 586 (2012)} הערעור נסב על פרשנות סעיף 13 לפקודת הקרקעות. עם-זאת, יצויין שהסעיף בוטל לימים.

השאלה שנשאלה בערעור היא האם הפיצוי בגין "אבדן דמי חכירה" לאורך השנים עד למועד תשלום הפיצויים על-ידי הרשות המפקיעה, יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה או על-פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה?

לכאורה, לא אמור להיות פער בין שתי השיטות, מאחר שבמצב הדברים הרגיל, דמי השכירות של נכס משקפים תשואה הנגזרת משווי הנכס. הפער בין שתי השיטות יבוא לידי ביטוי כאשר קיים פער בין שווי הנכס לבין השימוש המיידי שניתן לעשות בנכס.

בפרשה המצויינת לעיל מדובר במקרקעין בשטח המוכר כיום כסנהדריה המורחבת ואיזור התעשייה הר-חוצבים. במועד ההפקעה בשנת 1973 המקרקעין כבר היו מיועדים לתעשיה, אך השימוש המיידי שניתן היה לעשות בהם, היה למעשה אפסי, כך שניתן היה לקבל דמי שכירות לפי שימוש לצרכי חקלאות ומרעה בלבד. על עניין זה קמה המחלוקת בין הצדדים.

בית-המשפט המחוזי קיבל את עמדת המשיב ופסק כי יש לחשב את הפיצוי כנגזרת של שווי הקרקע. לעניין גובה הפיצוי, בית-המשפט אימץ את חוות-דעת השמאי מטעם המשיב, וזאת גם בהסתמך על-כך שלא הובאה חוות-דעת נוגדת, בחוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה לא היתה כלל התייחסות לשיטת המשיב. נוכח כך חייב בית-משפט את המדינה לשלם למשיב סך של 1,509,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ובניכוי סך של 218,624 שקלים ששולמו בשנת 2006, וכן שכר-טרחת בא-כוח המשיב בסך 225,000 שקלים. מכאן ערעור זה.

בית-משפט העליון דחה את הערעור.
ראשית ההוראות עליהם נסמך בית-משפט בהחלטתו הינן הוראות 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות הקובעות כך:

"12. תקנות בעניין הערכת הפיצויים
בבוא בית-המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:
(א) אין לו לבית-המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית-המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:
...

(ה) בבוא בית-המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על שישה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;...
13. פיצויים על אבדן דמי חכירה
(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר..."

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית-המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.

במקרה של סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף-קטן(1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית-המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום.

ב- ע"א 2405/91 {מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5), 23 (1997) (להלן: "עניין הורוביץ")} עמד השופט חשין בהרחבה על הוראות סעיפים אלה.

הכלל הראשון הקבוע בסעיף 12 הוא כי הערכת שווי הקרקע המופקעת נעשית לפי התמורה שהיתה משתלמת ממוכר מרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות. סוג זה של פיצוי מכנה השופט חשין כפיצויי קרן או פיצוי הון. הפסיקה קבעה כי על פיצוי זה יש לשלם ריבית {פיצויי-פירות} לא צמודה בשיעור של 6% לשנה {ע"א 212/59 רשות הפיתוח נ' אל-דיב, פ"ד יד 2141 (1960)}.

כאשר יש פער בין תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים לבין תשלום הפיצויים נכנס לפעולה סעיף 13(1) לפקודה ומחייב את המדינה לשלם פיצוי נוסף בדמות "אבדן דמי חכירה" מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים. זאת, מאחר שאם הפיצוי אינו משולם לאלתר, "מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע... לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי". גם סוג זה של פיצוי מכנה השופט חשין פיצויי-פירות.

סעיף 12(ה) לפקודה עניינו בהפקעה לתקופה של זכות שימוש - הפקעה שבסופה חוזרת הבעלות לבעלים בניגוד מהפקעת הבעלות - והפיצוי הוא בשיעור של עד 6% לשנה מערך הקרקע.

לפי עמדת השופט חשין פקודת הקרקעות מדברת אלינו במונחים נומינליים. הבעלים זכאי לפיצויי קרן {שווי הקרקע בעת פרסום ההודעה} ללא הצמדה בצירוף ריבית {פיצויי-פירות} לא צמודה בשיעור של 6% לשנה או לחלופין פיצויי-פירות לא צמודים בשל אובדן דמי-חכירה כאמור בסעיף 13(1) .

ככלל, לא ניתן לצבור שני סוגים של פיצויי-פירות כפי שנקבע ב- ע"א 457/64 {מנטל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד יט(1), 540 (1965)}. דהיינו, תשלום דמי-חכירה אבודים לפי סעיף 13(1) נתפס כתחליף לריבית הלא צמודה של 6% שנקבעה בפסיקה.

בהמשך, עומד השופט חשין על היחס בין הוראות פקודת הקרקעות לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן גם: "החוק המתקן") על תיקוניו השונים וחוק פסיקת ריבית, התשכ"א-1961 {להלן: "חוק פסיקת ריבית"}. השורה התחתונה היא, כי בעקבות החוק המתקן, בפני בעלים של נכס שהופקע עומדת אפשרות בחירה מבין שלושה מסלולים חלופיים:

א. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי-פירות נומינליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.

ב. פיצויי קרן נומינליים בצירוף פיצויי-פירות בדמות ריבית בשיעור של 6% לשנה מפיצויי הקרן {כאמור דרך זו היא פרי פיתוח הלכתי}.

ג. פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית לפי החוק המתקן {שיעורי ההצמדה והריבית נמוכים מאלו שבחוק פסיקת ריבית}.

כאמור, המדובר במסלולים חלופיים, וכל אחד משלושת המסלולים מוציא זה את זה ואין הנפקע רשאי להסב לשולחן אחד ולאחר-מכן לשולחן אחר {ראו גם ב- ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6), 468, 478 (2003); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)}.

יצויין, כי בעקבות הביקורת על סעיף 8 לחוק המתקן שאינו מבטיח הצמדה ריאלית של סכום הפיצוי, תוקן הסעיף בתיקון מס' 3 משנת 2010, ולפיצויי ההפקעה התווספו הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת ריבית.

כפי שעולה מדברי ההסבר לחוק, התיקון נועד להבטיח פיצוי נאות לבעל מקרקעין ומצד שני לתמרץ את הרשות המפקיעה שלא להשתהות יתר-על-המידה בתשלום שווי המקרקעין כדין {הצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006, עמ' 425}.

לאור תיקון זה, בוטל סעיף 13 לפקודת הקרקעות, מן הטעם שנוכח הענקת הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד מועד התשלום בפועל לנפקע, אין כבר מקום להעניק לנפקע מסלול חלופי של מתן דמי שימוש {דברי ההסבר, 417}.

לאור האמור ובהתאם לפסיקה שלפנינו הטוען לפיצויי הפקעה יכול לטעון כי כפי ששווי הנכס לצורך פיצויי ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות נקבע על-פי התמורה שהיתה מתקבלת בין מוכר מרצון לקונה מרצון, כך הבסיס לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות צריך להיות לפי משכיר מרצון לשוכר מרצון.

על-כך יש להשיב כי פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה.

כפי שהריבית נגזרת משווי המקרקעין {שווי הכולל את הפוטנציאל הבלתי-ממומש של המקרקעין}, כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים. כפי שהריבית משקפת את הריווח הפירותי של קרן הפיצויים, כך גם דמי החכירה האבודים משקפים זאת, ולכן אין הפיצוי על-פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון.
לכך יש להוסיף כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים. זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.

ב- ע"א 782/88 {מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5), 625, 640 (1991)}, הלך השופט קלינג בהתאם לשיטתה של המדינה, במחלוקת מושא דיוננו, וקבע כי לצורך הפיצוי על-פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אין להתבסס על תשואה הנקבעת כאחוז משווי הנכס, ויש לקבוע את דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בגין אותו נכס.

בהמשך, כעולה מהשתלשלות העניינים כפי שנסקרה ב- ע"א 7809/01 {מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1), 701, 709 (2004)} הצדדים נתקלו בקושי לקבוע את דמי השימוש בכל שנה בשל היעדר יכולת השוואה, ולכן חזרו ופנו לבית-המשפט המחוזי והשופט קלינג הורה כי הפיצוי עבור אובדן דמי חכירה ייגזר על-פי תשואה בשיעור מסויים משווי הקרקע, כשיטת המשיב במחלוקת שלפנינו.

מקרה זה מדגים את הקושי הפרקטי לאיתור ושחזור דמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין המקרקעין לאורך השנים.

לא למותר לציין כי שיעור התשואה כנגזרת משווי המקרקעין היא דרך מקובלת לקביעת דמי שכירות, לאור ההנחה שדמי השכירות משקפים ממילא את התשואה של הנכס {ראו לדוגמה ובהיקש את ההגדרה שבתקנות מינהל מקרקעי ישראל (מאגר המידע), התשס"ד-2004: " "דמי חכירה ראשוניים" - סכום חד-פעמי השווה לחלק מערך הקרקע שעליה בנויה הדירה, ששילם בעל זכות על-פי חוזה חכירה למינהל, או שנזקף לזכותו, בעת רכישת הזכות"}.

ב- ע"א 2405/91 {מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5), 23 (1997) (להלן: "עניין הורוביץ") השופט חשין מגיע למסקנה לפיה:

"התשלום בגין הפסד דמי-החכירה אמור לפצות את הבעלים גם 'על הפסד ריבית' וגם 'על ירידת ערך הכסף'."

יוער, שלמסקנה זו חשיבות רבה לענייננו. הערכת שווי המקרקעין משנה לשנה לצורך חישוב דמי החכירה האבודים, משמעה שערוך של המקרקעין, שערוך המהווה תחליף להצמדה המשמשת לשמירה על ירידת ערך הכסף.

זו אחת הסיבות בגינה נקבע בעניין הורוביץ, שהנפקע אינו זכאי גם לסעד של פיצוי קרן ופיצוי פירות לפי סעיפים 13-12 לפקודת הקרקעות, וגם לריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית.

בהקשר זה, הקיש השופט חשין מכך שהחוק המתקן לא קבע הצמדה כאשר הזכויות במקרקעין נרכשו לתקופה מסויימת והפיצויים בעד הזכויות נקבעו בהתחשב בשווי המשתנה של הזכויות {דוגמת הפיצוי לפי סעיף 12(ה) לפקודה}, וזאת מהטעם שסכום הפיצויים עולה ממילא עם עליית ערך הקרקע.

קיצורו-של-דבר, שתשלום דמי החכירה נתפס כתחליף הצמדה וריבית כאחד, מה שעולה בקנה אחד עם שיטתו של המשיב לפיה יש לגזור את הפיצוי משווי המקרקעין המשוערך משנה לשנה.

פיצויי ההפקעה מחושבים על-פי ערך הנכס ממוכר מרצון לקונה מרצון ביום ההפקעה מבלי להתחשב בעליית ערך הנכס לאחר ההפקעה. לשיטת המדינה, יש להתעלם מעליית שווי המקרקעין גם לצורך קביעת דמי החכירה האבודים.

אשר לטענה זו קבע בית-משפט העליון, כי טענה זו אינה מתיישבת גם עם שיטתה של המדינה לפיה יש לשלם את דמי השכירות הריאליים שניתן היה לקבל בפועל, גם אם אלו עלו במהלך השנים עקב שינויים מאוחרים להפקעה.

עוד נקבע, כי דווקא שיטתה של המדינה יוצרת א-סימטריה. הנה-כי-כן, לצורך פיצויי ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, הערכת השווי נעשית לפי ייעודו של הנכס על-פי התב"ע {לתעשיה} כפי שאכן נעשה במקרה דנן, בעוד שלצורך תשלום דמי החכירה האבודים, גורסת המדינה כי ההערכה צריכה להיעשות לפי שימוש למרעה חקלאי.

יוזכר, כי סעיף 13 לפקודת הקרקעות ביקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים, עד מועד מכירתם לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה.

עם קבלת פיצויי ההפקעה, עוברת זכות השימוש המלאה לרשות המפקיעה, ואין הצדקה להמשיך ולפצות את הבעלים המקורי בעד אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים {ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 709 (2004)}.

הפיצוי בדמות תשלום דמי חכירה אבודים, נועד למטרה כפולה: הן לפצות בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה והן להוות תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה {אריה קמר דיני הפקעות מקרקעין, חלק ב' (מהדורה שביעית, 2008), 553; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים, כרך א (חושן למשפט, 2005), 399}.

תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים {קמר חלק ב 480-479}. כל עוד לא שולם הפיצוי לבעל המקרקעין נשללת ממנו האפשרות לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו.

באספקלריה זו, הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות צריך לשקף את האפשרות שאם הפיצוי בגין ההפקעה - פיצוי המשקף את שווי הנכס ביום ההפקעה ממוכר מרצון לקונה מרצון לרצון וכולל את הפוטנציאל הבלתי-ממומש של הנכס - היה משולם לבעל הקרקע לאלתר, הוא היה רוכש נכס חלופי בשווי דומה לנכס הנפקע ומפיק דמי שכירות שברגיל היו שווי ערך לתשואה באחוז מסויים מהנכס החלופי הנרכש.

במילים אחרות, מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על-פי שווי הנכס משנה לשנה על-פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על-פי התכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה {ראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11)}.

מטרת הסעד של סעיף 13 לפקודת הקרקעות היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על-פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע.

על-פי חוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה, הפיצוי המגיע למשיב עומד על כ-1,450 שקלים בלבד, לפי חישוב דמי שכירות שניתן היה לקבל עבור הקרקע כניתנת לניצול לגידולי שדה או מרעה ופלחה בהסתמך על "טבלת מחירון לגידולים חקלאיים". זאת, למרות ששווי המקרקעין שיקף כבר במועד ההפקעה את העובדה שעל-פי תכנית המתאר, המקרקעין היו מיועדים לתעשיה וערכם עלה משנות התשעים באופן דרמטי.

אשר לתוצאה זו אליה הגיע השמאי מטעם המדינה, קובע בית-משפט כי היא מעידה על הבעייתיות בשיטתה של המדינה. שווי המקרקעין נכון לשנת 2005 הוערך בסכום של 2.8 מליון שקלים {על-פי ייעוד לתעשיה ובהתעלם משינויי ייעוד מאוחרים יותר}, כך שגם הפיצוי בסכום של כ- 200,000 שקלים שהמדינה היתה נכונה לשלם למשיב, מהווה כ- 7% בלבד משווי המקרקעין.

המדינה הלינה על-כך שהפיצוי שפסק בית-משפט קמא לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות גבוה פי שבעה מפיצויי ההפקעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. בית-משפט העליון מציין כי תוצאה זו אכן אינה שגרתית, אך יש לזכור כי פיצויי ההפקעה לא שולמו משך שנים רבות.

במונחים של תשואה הנגזרת משווי הנכס, חזיון נפרץ הוא שהתשואה לאורך שנים עולה על שווי הנכס ומחזירה למשקיע את השקעתו בנכס. המדינה יכולה היתה להימנע מתשלום דמי חכירה אבודים אילו היתה משלמת את פיצויי ההפקעה במועד או אילו הפקידה אותם לזכות הנפקע בידי האפוטרופוס הכללי או בקופת בית-המשפט. אולם המדינה לא נקטה בכך.

8. הוצאות נילוות ודיור חלופי
עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק-דין של בית-משפט המחוזי בו חוייבה המשיבה ב- ע"א 3471/11 והמערערת ב- ע"א 3512/11 {להלן: "המשיבה"} לשפות את המערערים ב- ע"א 3471/11 והמשיבים ב- ע"א 3512/11 {להלן: "הנפקעים"} בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש.

בין הוצאותיהם נכללו שכר-טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכר-טרחת עורכי-דין, דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים, איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי ועוד.

עיקר הדיון נסב אודות השאלה האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה?

בית-המשפט העליון {מפי השופט עמית} דחה את הערעורים.

ככלל, לפי סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית.

מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

יצויין, כי על-אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש, הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות במספר רכיבים. בין הרכיבים מוכרות הוצאות העברה, שמאי, תיווך ושכר-טרחת עורך-דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק.

לגבי עסק שהתנהל כחוק מוכרות הוצאות התאמה, אבדן מוניטין ואובדן רווחים. לגבי דירת מגורים בפועל מוכר מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי.

הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק. בנוסף, הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע או בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע או בית עסק חלופי. הפסיקה גם לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית-המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי וקבע כי נורמטיבית, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

לכאורה, נפסק, כי צמצום זכות הפיצוי לשווי המקרקעין בלבד, פוגעת בשוויון בין נפקעים שונים. מסעיף 14ג לפקודת הקרקעות עולה כי פיצוי בגין הפקעה יכול שינתן בקרקע חלופית, מה שחוסך לנפקע את ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת קרקע חלופית, לעומת נפקע המקבל פיצוי כספי.

במצב הדברים האידילי, היה על הרשות ליתן לנפקע פיצוי בעין בדמות קרקע חלופית. משנבצר מהרשות לעשות כן, הפיצוי הכספי חלף ההפקעה צריך להביא לידי ביטוי הן את שווי הקרקע המופקעת והן את ההוצאות הנלוות הסבירות והישירות שנגרמו לנפקע עקב הצורך לרכוש דיור חלופי.

עוד נקבע כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות, וכי על הנפקע לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

יחד-עם-זאת, קובע בית-משפט כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו {ת"א (חי') 770/07 פייג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.04.13)}. אולם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי.

כאמור, השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות. במקרה דנן, קבע בית-משפט כי אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על-ידי בית-משפט קמא, לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

בנוסף לכל האמור יוער, כי המשנָה לנשיא נאור, הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

ב- ע"א 832/13 {רונן טוסי ו- 25 אח' נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.09.14)} בית-המשפט נדרש לשאלת פסיקת ההוצאות הנלוות להפקעה. לאחרונה ציין בית-המשפט זה ב- ע"א 3471/11 {דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.01.14)} כי עקרון השבת המצב לקדמותו, החולש על תשלום הפיצויים בגין הפקעה, מחייב "כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה".

המערערים אינם משלימים, בהקשר זה, עם קביעותיו של בית-המשפט קמא בנושאים הבאים: השתת הוצאות מס השבח הכרוכות בהפקעה על כתפיהם; חלוקת הוצאות עריכת חוות-דעתו של השמאי באופן שווה בין הצדדים; ופסיקת הוצאות שכר-הטרחה של באי-כוחם בשיעור של 15% מהסכום שנפסק להם, מבלי שנקבע כי לסכום זה יתווסף מע"מ.

תחילה צויין, כי טענותיהם של המערערים לא הצדיקו התערבות בית-המשפט זה.

ראשית, התייחס בית-המשפט לסוגיית חיובם של המערערים במס שבח בגין ההפקעה. בעניין קלפא {ע"א 7957/01 קלפא נ' הוועדה המקומית, פ"ד נז(1), 625, 630 (2002)}, נקבע כי על הנפקעים לשאת בתשלום מס השבח, אשר חל על הפיצוי המתקבל במסגרת הליך ההפקעה. זאת, הן בשל העדרו של מקור בדין המטיל על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס השבח, והן נוכח הוראות סעיף 48ג לחוק מס שבח, אשר קובע שיעור מס מופחת "במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה" {וראו: ע"א 10873/06 בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.02.10) (להלן: "בכר"); עניין דוויק}.

משכך נקבע, כי בדין קבע בית-המשפט קמא שעל המערערים לשאת בתשלום מס השבח הנלווה להפקעה. עוד הוסף, כי אין לקבל את טענת המערערים לפיה העובדה שלא הוקצתה קרקע חקלאית חלופית מצדיקה את השתת תשלום מס השבח על כתפיה של המשיבה. אכן, סעיף 191 לחוק התכנון והבניה קובע, כי לוועדה המקומית הסמכות להעניק קרקע חלופית חלף הקרקע שהופקעה, כאשר סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מוסיף וקובע, כי הפקעתה של דירת מגורים אף מחייבת הקצאת דיור חלופי {עניין בכר}. ואולם, סעיפי חוק אלה אינם מחייבים את המשיבה לספק קרקע חקלאית חלופית למערערים, ומשכך אין בהימנעותה של המשיבה מלהקצות קרקע כאמור, בכדי להצדיק את השתת תשלום מס השבח עליה.

אשר לתשלום הוצאות חוות-דעתו של השמאי המוסכם נקבע, כי פרוטוקול הדיון מיום 25.03.10, העלה כי הוסכם בין הצדדים, כי "שכר-טרחתו של השמאי ישולם באופן הבא: מחצית משכר-טרחתו ישולם על-ידי הנתבעת (המשיבה), המחצית הנותרת תשולם על-ידי התובעים (המערערים) לפי חלקיהם היחסים בחלקה". נוכח האמור, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל את טענתם החדשה של המערערים, לפיה על המשיבה לשאת במלוא ההוצאות הכרוכות בחוות-דעתו של השמאי.

זאת ועוד, לטענת פרקליטי המערערים, לפיה בית-המשפט קמא לא הוסיף מע"מ לסכום שכר-הטרחה שנפסק לזכותם. לאחר תיקון מס' 8 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ב-2012, קובעת תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי" או "תקסד"א") כי ככלל, מקום בו בעל דין שילם מע"מ לבא-כוחו, יכלול בית-המשפט בהוצאות שכר-הטרחה גם את סכום המע"מ, "ובלבד שלא יפסוק סכום כאמור כרכיב נפרד".

לפיכך נקבע, כי צדק בית-המשפט קמא משלא הוסיף לשכר-טרחתם של פרקליטי המערערים גם רכיב נפרד של מע"מ, שכן רכיב זה כבר נכלל בסכום שכר-הטרחה שנפסק לטובתם.

9. שוויה של זכות דיירות מוגנת ופיצוי בגין עוגמת נפש כתוצאה מהפקעת מקרקעין
ב- ע"א 6675/10 {משה פאריש חקיקי נ' החברה הלאומית לדרכים - מע"צ, תק-על 2014(1), 4107 (2014)} השמאי הסביר באופן בהיר, מנומק ומבוסס כיצד בוצעה התאמת שווי זכויות הבעלות במקרקעין לשווי זכויותיו של דייר מוגן בהם, וכן הבהיר כי לצורך קביעת גובה הפיצוי יש להוסיף לסכום זה שליש משווי זכויותיו של דייר מוגן על-מנת ליתן ביטוי להוצאות העברה, התמקמות והוצאות נוספות.
חוות-הדעת המשלימה שהגיש השמאי כללה מענה מקיף לשאלות ההבהרה שהגיש המערער ולא נמצא כי היא חסרה התייחסות לטענה מטענותיו או כי נפל בה פגם אחר כלשהו. אשר-על-כן, קבע בית-משפט כי אין כל מקום לסטות מן המסקנה הסופית אליה הגיעה השמאי, קל וחומר משמדובר - בהתאם להסכמת הצדדים - בשמאות מכרעת אשר לגביה היקף ההתערבות הוא ממילא מצומצם ושמור למקרים חריגים בלבד {בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.09.12)}.

המערער הוסיף וטען כי לצד סכום הפיצוי שבו נקב השמאי המכריע יש לפסוק לו פיצוי כספי בגין עגמת הנפש הכרוכה בהפקעה ובניהול ההליכים מול רשויות המדינה. אולם, נקבע כי אין מקום לקבל טענה זו.

בהקשר זה נפסק כבר כי בכל מקרה של הפקעה תיתכן עוגמת נפש לבעל המקרקעין עקב זאת שהוא נאלץ, שלא ברצונו, להיפרד ממקרקעין השייכים לו. אך ברי, שאין בעצם שינוי ייעוד על-ידי תכנית או בהפקעות מקרקעין לצרכי הציבור על-פי החוק להקנות לבעלי המקרקעין זכות לפיצויים בגין עוגמת נפש {ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.12)}.

בית-משפט בהסתמך על חוות-דעתו של השמאי המכריע מורה כי על מע"צ לשלם למערער פיצוי בסך של 580,000 שקלים בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין, בקיזוז 69,000 דולר ששולמו למערער. נקבע, כי סכומי הפיצוי והסכומים שיש לנכות מהם כאמור יומרו לשקלים וישוערכו, כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, עד ליום התשלום בפועל.
10. חישוב שיעור הפיצוי בגין הפקעה של חלק מחלקה הנמצאת בבעלות משותפת. האם יש לחשב את שיעור הפיצוי לפי שוויו של חלק בלתי-מסויים בקרקע או שמא לפי שוויו של חלק מסויים באותה חלקה
ב- ע"א 832/13 { רונן טוסי ו- 25 אח' נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.09.14)} השאלה העיקרית שעמדה להכרעה בפני בית-המשפט, היא השאלה המצויינת בנדון.

לחידוד המחלוקת בין הצדדים, הקדים בית-המשפט והזכיר את נוסחו של סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". מכאן עולה כי, כאשר מדובר בבעלות משותפת במקרקעין, אין בבעלותו של איש מבין השותפים חלק פיזי מוגדר בהם, והבעלות מתפרשת על חלקים בלתי-מסויימים בקרקע - שאותם ניתן להגדיר גם כמנות מסויימות בקרקע, כפי שהבהיר המלומד ויסמן:

"כאשר אומרים שאין לשותף חלק מסויים בנכס המשותף הכוונה בכך שאין לשותף חלק פיסי מסויים (בחליפה משותפת אין המקטורן יכול להיות בבעלותו הייחודית של אחד השותפים). לעומת-זאת, ניתן לדבר על מנה מסויימת שיש לשותף בנכס המשותף, כגון שהוא בעלים כדי 25% בנכס המשותף" {יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף - 128 129 (להלן: "ויסמן"); ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.10.09)}.
לפיכך, במקום בו אחד הבעלים המשותפים מוכר את חלקו, אין הוא יכול לייחד לקונה חלק פיזי מסויים במקרקעין, והקונה יהיה בעלים של חלק בלתי-מסויים במקרקעין, וכפוף למשטר הבעלות המשותפת. לעומת-זאת, כאשר כל הבעלים המשותפים מוכרים יחדיו את הקרקע שבבעלותם, הרי שבכך הם מייחדים לבעלותו של הקונה את החלקה כולה, שניתן לזהותה באופן פיזי.

ואולם, כאשר רשות ציבורית מפקיעה חלק מקרקע שנמצאת בבעלות משותפת, הרי שאין משמעות הדבר שהיא נכנסת כבעלים משותפים של הקרקע, שכן כך "לא תהיה לרשות הציבורית קרקע מסויימת שתוכל להשתמש בה באופן בלעדי, ולכן, קשה לראות כיצד ההפקעה תשיג את מטרתה הציבורית" {נמדר}.

בנסיבות אלה, הרשות רוכשת לעצמה בעלות בחלק פיזי מסויים של הקרקע, ומשטר הבעלות המשותפת של הנפקעים מצטמצם לקרקע אשר נותרת בבעלותם {ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1), 817, 858 (2003)}. במצב דברים זה, עולה וצצה השאלה הנזכרת לעיל, בדבר הערכת שווי החלק שהופקע - האם יש להעריכו בהתאם לשוויו של חלק בלתי-מסויים בקרקע או שמא לפי שוויו של חלק מסויים באותה קרקע. נפקותה של השאלה, נעוצה בכך שחלק בלתי-מסויים בקרקע, שוויו פחות בכ- 25%-15% מחלק מסויים בקרקע בעלת מאפיינים זהים, באותו שטח.

אין זו הפעם הראשונה שבה שאלת הערכת סכום הפיצויים בגין הפקעתו של חלק בקרקע, מבעליו המשותפים, מגיעה לפתחו של בית-המשפט זה.

ב- ע"א 378/69 {מדינת ישראל נ' אביבים, פ"ד כג(2), 409 (1969) (להלן: "עניין אביבים")}, נדון שיעור הפיצויים שיש לשלם בעקבות הפקעה, מכוח פקודת הקרקעות, של שתי חטיבות קרקע מחלקה שהיתה בבעלותם של כ- 400 בעלים שונים. גם בעניין אביבים, היו בעלי הקרקע בעלים משותפים, שלהם בעלות בחלקים בלתי-מסויימים בה, וההפקעה הביאה להפחתה של כ-33% משטחה הכולל של החלקה שהיתה בבעלותם. הווה אומר, לאחר ההפקעה, נותרה בבעלותו של כל אחד מהבעלים, שטח שבערכיו המוחלטים היה קטן יותר בשליש מאשר זה שהיה בבעלותו עובר להפקעה, בעוד שבבעלות הרשות המפקיעה עמד שטח מסויים מתוך החלקה, שעבר לבעלותה הבלעדית של הרשות.

באופן דומה למקרה דנא, עלתה בעניין אביבים שאלת הפיצוי לו זכאים הנפקעים, אשר טענו כי יש לפצותם לפי שוויו של חלק מסויים באותה חלקה.

השופט י' כהן קיבל טענה זו, ודחה אגב כך את עמדת המדינה, אשר סברה כי הפיצוי צריך להתבסס על שוויו של חלק בלתי-מסויים בקרקע. נקבע בפסק-הדין, כי משהופקע שטח קרקע מסויים, "יש להעריך את הקרקע לפי הסכום שיכול היה להשיג עבור הקרקע מוכר מרצון בשוק פתוח" {עניין אביבים}. השופט י' כהן הוסיף וקבע, כי לצורך הערכת שווי הקרקע שהופקעה מבעליה המשותפים, אין נפקות לשאלת הבעלות המשותפת בקרקע. להלן, נביא את הדברים מפי אומרם:

"העובדה, שהקרקע שייכת לכמה בעלים או אף לבעלים רבים, נראית לי כבלתי-רלוונטית לצרכי הערכה כזו. אם יובא גורם זה בחשבון, הרי נגיע לתוצאות שאינן מתקבלות על הדעת. טול מקרה של קרקע השייכת לבעל ואישה, או לשני שותפים בחלקים שווים, ברור, שאם אחד משני הבעלים ירצה למכור את חלקו בשוק החופשי, הוא ישיג מחיר נמוך יותר מאשר מחצית המחיר שניתן להשיג בעד החלקה, אם תימכר בשלמותה. האם יעלה על הדעת, שבמקרה של הפקעת חלקה כזו היא תוערך במחיר יותר נמוך ממחיר השוק שלה, בגלל העובדה שהיא שייכת לבעל ואישה או לשני שותפים?

ואם יטען הטוען, שיש להבדיל בין מקרה שבו יש שותפים מעטים לקרקע, כשניתן להניח שאותם שותפים היו מוכרים את הקרקע בהסכמה הדדית בשוק החופשי, ובין שבו השותפים הם מרובים וקשה לארגן אותם לחזית אחת לשם מכירת הקרקע, הרי התשובה לטענה זו היא, שקשה לתחום תחומים במקרים אלה. יש מקרים ששותפים מעטים הם מסוכסכים ושותפים רבים הם מאוחדים, ואבחנה זו תכניס לעניין הערכת קרקעות גורמים אישיים, שאין ולא כלום ביניהם ובין ערך הקרקע... ניתן להגיד שפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) דנה בקרקעות ולא בבני אדם."
{שם, 415; ראו גם: ד"נ 29/69 אביבים נ' שר האוצר, פ"ד כד(2), 397, 411 (1970) (להלן: דיון נוסף אביבים)}

בית-המשפט זה חזר על אותה הלכה ב- ע"א 213/73 {ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1), 617, 628 (1975) (להלן: "עניין ש.ג. אגודה שיתופית"}, שגם הוא סב סביב הפקעת חלק מסויים מחלקה הנמצאת בבעלות משותפת. בפסק-הדין הובהר, כי "אם הופקעה הבעלות של כל הבעלים, הרי הופקעה בכך הבעלות המלאה. אילו חברו ביחד כל הבעלים ומכרו את הקרקע במכירה אחת בשוק הפתוח, היו זוכים למחיר מלא של קרקע נפרדת, ואיש לא היה מעלה על הדעת שיש לשלם לכל אחד מהבעלים המשותפים מחיר מופחת המשתלם כרגיל כשנמכרים חלקי מושעא בלבד, ואותו דין חייב לחול גם במקרה של הפקעה".

בהתבסס על דברים אלה, סיכם המלומד קמר, באופן תמציתי וקולע את ההלכה, בכל הנוגע להערכת שיעור הפיצויים בגין הפקעת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת:

"כאשר מופקע חלקו הבלתי-מסויים של אדם במקרקעין בבעלות משותפת, אין הוא זכאי לקבל פיצויים לפי גודל חלקו במקרקעין כאילו היו מקרקעין בבעלותו הנפרדת, אלא יש לחשב את חלקו היחסי במקרקעין הכפופים לבעלות משותפת [...] לעומת-זאת, כאשר מופקעים בשלמות מקרקעין בבעלות משותפת, או כאשר מופקעים חלקיהם של כל הבעלים המשותפים, אין להעריך את שוויים כמקרקעין בבעלות משותפת, אלא יש להעריכם כמקרקעין בבעלות נפרדת, כאשר כל הבעלים מקבלים פיצויים בהתאם לחלקיהם היחסיים, ללא הפחתה בגין השיתוף, והעובדה שהמקרקעין שייכים לכמה בעלים, או אף לבעלים רבים, אינה רלוונטית לצרכי הערכה זאת."
{קמר, בעמ' 774}

נוכח כך עולה, כי לצורך שומת שיעור הפיצויים בגין הפקעתו של חלק קרקע מסויים מבעליו המשותפים, אין לבצע, ככלל, את ההפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, ויש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסויים באותה קרקע. ובמילים אחרות, כאשר מופקע חלק מסויים בקרקע מכל בעליה המשותפים, הרי שהדבר שקול להפקעתו של חלק בקרקע מבעלים יחיד, שכן מכלול הזכויות החובות הכרוכות בקרקע המופקעת הינו זהה.

כעולה מהמכלול, קביעתו של בית-המשפט קמא, לפיה לא היה מקום לנטרל את רכיב המושע, סוטה מעמדת הפסיקה, כמפורט לעיל. המשיבה הפקיעה חלק מסויים מכלל הבעלים המשותפים, בהפחיתה כ- 62% מהשטח הכולל של חלקה 92. כפועל יוצא, השטח שנותר בבעלותו של כל אחד מבעלי הקרקע פחת באחוז זהה, כאשר מנגד קיבלה המשיבה לחזקתה ולבעלותה שטח קרקע מסויים ונקי משותפים.

יישומה של הלכת אביבים על נסיבותיו של מקרה זה, מוביל למסקנה המתבקשת, לפיה יש לקבל את הערכתו של השמאי זרניצקי, אשר קבע כי יש לנטרל את רכיב המושע בחלקה 92, ולפצות את המערערים לפי שווי של חלק מסויים בקרקע, היינו - 400 שקלים למ"ר.

אין חולק, כי עקרון השבת המצב לקדמותו חל גם כאשר מדובר בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת. בהתאם, הפיצוי לבעלי המקרקעין יהיה בשיעור אשר יעמיד אותם במצב בו היו עומדים אילולא ההפקעה, משום שהפיצוי לא נועד להטיב את מצבם של הנפקעים מעבר לכך. בית-המשפט קמא קבע, בהקשר זה, כי פיצוי המערערים לפי שוויו של חלק מסויים בקרקע, סוטה מעקרון השבת המצב לקדמותו. אולם נקבע, כי אין לקבל קביעה זו. הונח כי ניתן ליישב בין עקרון השבת המצב לקדמותו לבין תשלום פיצוי לפי שוויו של חלק מסויים בחלקה המדוברת.

עמדתו של בית-המשפט קמא נשענה על בחינת מצבו של כל אחד מבעלי המקרקעין בנפרד, וזאת מתוך הנחה כי אילולא ההפקעה, כל אחד מהמערערים יכול היה לממש את זכויותיו במקרקעין, רק באמצעות מכירת חלקו הבלתי-מסויים. ואולם, אין בית-המשפט זה סבר, כי עקרון השבת המצב לקדמותו מחייב את "פירוק" קבוצת הבעלים לחלקיה, וככלל יש לראות בקבוצת הבעלים כיחידה אחת, שבבעלותה חלקת קרקע מסויימת. תשלום פיצוי בשוויו הכספי של אותו חלק מסויים שהופקע, יעמיד את הקבוצה, מבחינה כלכלית, באותו מקום בו עמדה אילולא ההפקעה.

לצורך שומת סכום הפיצויים, יש להעמיד מעברו האחד של המתרס את הרשות המפקיעה, ומעברו האחר של המתרס את קבוצת הבעלים בכללותה - ולא כל אחד מהבעלים המשותפים בנפרד. שווי התמורה שהיתה מתקבלת בידי קבוצת הבעלים בעסקה שכזאת, תשקף שווי של חלק מסויים בקרקע, וכך יש לחשב, את הפיצוי לו זכאים הבעלים בגין הפקעתו של אותו חלק.

ומזווית אחרת - שיעור הפיצויים שיש לשלם הוא הסכום אשר נחוץ לקבוצת הבעלים לרכוש חלקת קרקע מסויימת, בעלת מאפיינים דומים לזו שהופקעה.

לפיכך, קבע בית-המשפט כי חישוב הפיצויים לפי שוויו של חלק מסויים אינו סוטה מעקרון החזרת המצב לקדמותו, שכן הדבר מבטא את שווי המקרקעין אשר הופקעו בפועל, כפי ערכם בשוק הפתוח, ומקנה לקבוצת הבעלים פיצוי שווה ערך לנכס שהיה בבעלותם אילולא ההפקעה.

בית-המשפט סבר, כי המקרה דנא מדגים היטב מדוע פיצוי המערערים בהתאם להלכת אביבים, משקף את מתווה הפיצויים הראוי בנסיבות העניין.

זאת ועוד, בית-המשפט קמא קבע, כי המערערים לא היו מסוגלים למכור את הנכס כיחידה אחת, והוא ביסס את גישתו זו על התנהלותם של המערערים במסגרת הליכי ההפקעה, שבמהלכם הם לא "השכילו להתאחד ולנהל מו"מ משותף נגד המשיבה", והגישו תביעות נפרדות. ואולם, נקבע, כי יש להבחין בין התנהלותם של המערערים תוך כדי הליכי ההפקעה לבין התנהלותם האפשרית בשוק החופשי, כאשר לא רובץ עליהם צילה של ההפקעה.
ייצוגם הנפרד של המערערים בהליכי ההפקעה והגשת תביעות נפרדות אינו מלמד, מניה וביה, על-כך שבהינתן הזדמנות עסקית מתאימה, ובהזדמן הצעה הולמת, לא היו משכילים המערערים להתאחד ולמכור את החלקה כיחידה אחת.

ביסוס שיעור הפיצויים, להם זכאים בעלי המקרקעין המשותפים שהופקעו, על השערות בנוגע לקיומו של שיתוף פעולה, או העדרו של שיתוף כזה, בין הבעלים המשותפים הינו בעייתי, והדבר מחזק את הגישה לפיה אין להסתמך על "גורמים אישיים", כפי שהובהר בעניין אביבים, לצורך הערכת שווי המקרקעין שהופקעו. לטעם בית-המשפט זה אין מקום, ככלל, להידרש להשערות בקשר לאופן בו היו בוחרים בעלי המקרקעין המשותפים לכלכל את צעדיהם אילולא ההפקעה, ומוטב יהיה כי הערכת הפיצוי, לו הם זכאים, תתבסס על הערכה של שווי המקרקעין שהופקעו - על מכלול הזכויות והחובות הנלוות להם.

לכאורה זה הכלל, אך מובן כי לעיתים ניתן יהיה להצביע על יוצאים מהכלל, כאשר הנסיבות הקונקרטיות מלמדות כי אין כל אפשרות מעשית כי הבעלים המשותפים יפעלו כגוף אחד. בהעדר נסיבות חריגות ויוצאות מהכלל, יש לשים את הדגש בקביעת שומת הפיצויים על שוויה של החלקה המופקעת, ולכן כאשר מופקע חלק מסויים מבעליו המשותפים, יש לשום את ערכו בהתאם לשוויו של חלק מסויים בעל מאפיינים זהים.

יחד-עם-זאת, הערכת שווי המקרקעין המופקעים לפי שוויו של חלק מסויים, אינה נובעת מכך שההפקעה הופכת, הלכה ולמעשה, את המשיבה לבעליו של חלק מסויים בקרקע. כפי שהובהר בעניין ש.ג. אגודה שיתופית, במקום בו הרשות המפקיעה היתה שותפה במקרקעין עובר להפקעתם, הרי שיש לשום את שיעור הפיצויים להם זכאים יתר השותפים, לפי שוויו של חלק בלתי-מסויים בקרקע. טעמו-של-דבר, הוא בכך שבהפקעה מעין זו כל שעבר לידי הגורם המפקיע הוא סך חלקיהם הבלתי-מסויימים של יתר השותפים בקרקע.

מובן, כי כאשר הרשות המפקיעה היתה חלק מהבעלים, חלקיהם הבלתי-מסויימים בקרקע, אינם יכולים להסתכם לכדי בעלות מלאה. מכאן, שעל-אף שלכאורה בשני המצבים הפכה המפקיעה לבעלים של חלק מסויים בקרקע, הרי שאין בכך בכדי להוביל למסקנה כי ערכו של הפיצוי יהיה זהה, שכן רק כאשר מופקעת הבעלות המלאה במקרקעין בחלקה מסויימת, יש הצדקה לפצות את הנפקעים לפי שוויו של חלק מסויים בקרקע.

טענת המשיבה היא, כי היה על השמאי זרניצקי להסתמך על העסקאות המאוחרות לשם הערכת שווי המקרקעין שהופקעו. לאחר עריכת חוות-הדעת הראשונה של השמאי זרניצקי התברר, כי בשנים 2006-2004 ביצעו המערערים ארבע עסקאות מכירה בחלקים שונים מחלקה 92, לפי שווי של כ- 250 שקלים למ"ר. בעקבות גילויין של עסקאות אלה, ערך השמאי זרניצקי חוות-דעת נוספת, במסגרתה הוא העריך את שווי המקרקעין שהופקעו בהתחשב בעסקאות המאוחרות, אך ייחס להן משקל מופחת, משום שלדעתו הן הושפעו מ"תנאי מכירה סובייקטיביים שלא ידועים לנו והן מהידיעות על התכניות". לדידה של המשיבה, מסקנתו של השמאי זרניצקי בעניין זה היא שגויה, שכן העסקאות המאוחרות משקפות באופן המדוייק ביותר את שווי המקרקעין בשוק הפתוח, בפרט נוכח סמיכות הזמנים ביניהן לבין מועד ההפקעה.

עוד טענה המשיבה, כי פיצוי לפי שווי גבוה מזה המשתקף מהעסקאות המאוחרות, יוביל לפיצוי-יתר של המערערים, אשר רכשו חלקים נוספים בעסקאות המאוחרות. אולם, גם טענה זו נדחתה.

ראשית, שאלות בדבר המשקל שיש לייחס לעסקאות שונות במסגרת חישוב שווי המקרקעין לפי שיטת שווי השוק, הינן עניין שבמומחיות, דבר המצוי בלב-ליבו של שיקול-הדעת הניתן לשמאי המקרקעין. השמאי זרניצקי ביסס את מסקנתו באשר למשקל שניתן לעסקאות המאוחרות על טעמים סבירים, אשר אף היו מקובלים על בית-המשפט קמא, ולפיכך לא נמצא מקום להתערב.

שנית, ולגופם-של-דברים, מקובלת נקודת המוצא של המשיבה לפיה, לצורך הערכת שווי המקרקעין במסגרת שיטת שווי השוק, מוטב להתבסס, ככלל, על עסקאות שמועד עריכתן היה קרוב למועד ההפקעה, שכן עסקאות אלה יישקפו ביתר דיוק את שוויו של הנכס המופקע {ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.08.05) (להלן: "עניין אלפתיאני")}. ואולם, השיקול בדבר סמיכות הזמנים אינו עומד לבדו, ויש לבחון כל מקרה לגופו ועל נסיבותיו המיוחדות.

לעיתים, יש ליתן את הדעת לקיומה של ציפיה להפקעה עתידית, דבר העשוי להוביל לירידה בערך הנכסים, משום הצפי להתמשכות הליכי ההפקעה וקבלת הפיצויים, ויש בעובדה זו כדי להפחית משווי השוק האמיתי של הנכסים המופקעים, עוד טרם ביצוע ההפקעה בפועל:

"השפעת ההפקעה תורגש, לרוב, לא רק עם כניסת התכנית המפקיעה לתוקף, אלא עוד בתקופה שקדמה לתכנית. בתקופה זו, לפני אישור התכנית הרשות התכנונית איננה נוהגת להוציא היתרי בניה על הקרקע, שכן היא שוקדת על הכנת תכנית שתייעד את המקרקעין להפקעה. הקפאת הבניה גורמת להפצת שמועות בדבר ההפקעה הממשמשת ובאה ולירידת מחירי המקרקעין בסביבה. בתקופה זו השימוש בשיטת שווי השוק לא ישקף נכונה את מחירי הנדל"ן בשוק החופשי. עסקאות הנעשות בתקופת ההקפאה יהיו, באופן טבעי, במחיר מופחת שלא ישקף את המחיר האמיתי של המקרקעין, ולכן אין להשתמש במחירי עסקאות שבוצעו בתקופה זו כדי לקבוע את שווים של המקרקעין המופקעים."
{נמדר}.

דברים אלה, נאמרו אמנם בהקשר להפקעה, במסגרת תכנית מכוח חוק התכנון והבניה, ואולם כוחם יפה אף לענייננו. בית-המשפט קמא קבע, כי דבר ההפקעה היה צפוי להתממש החל משנת 2003, אז הופקדה תכנית מח/20, במסגרתה תוכנן להעביר את כביש מס' 531 על שטחה של החלקה. משכך, נראה כי אין לקבל את טענתה של המשיבה, לפיה העסקאות המאוחרות משקפות בצורה מדוייקת יותר את שווי המקרקעין שהופקעו. אדרבא, עולה בבירור כי עסקאות אלו מציגות שווי מופחת של המקרקעין המופקעים, דבר שהושפע מהציפיה להפקעתם, ולפיכך בדין ייחס להם השמאי זרניצקי משקל מופחת בחוות-דעתו.

תוצאה אחרת, היתה מביאה למצב בלתי-סביר, לפיו, מחד גיסא, היתה המשיבה מפקיעה את המקרקעין, ומאידך גיסא, מבקשת לשלם עבור המקרקעין שווי מופחת שנגרם מעצם ההפקעה.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אף אם הפיצוי שיקבלו חלק מהמערערים גבוה מהסכום ששילמו עבור החלקים שנרכשו על ידם, הרי שאין בכך בכדי להצדיק הפחתה מגובה הפיצויים. זאת שכן, שיעור הפיצוי נגזר משווי השוק של הנכס, ולא מהמחיר ששילם עבורו בעליו. כפי שנקבע ב- ע"א 782/88 {מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5), 625, 639 (1991)}: "לקביעת גובה הפיצויים שעל המפקיע לשלם אין נפקא מינה כמה שילמו המערערות (הנפקעות) עת רכשו את הקרקע. גובה הפיצויים נקבע לפי שווי הנכס... לפי השיטה ההשוואתית".

לאור האמור, מתבקשת המסקנה כי את הפיצוי המגיע למערערים, בגין הפקעת חלק הקרקע שבבעלותם, יש לבסס על שווי של 400 שקלים למ"ר, כאמור בחוות-דעתו המשלימה של השמאי זרניצקי.

חובת הפיצוי בגין ההפקעה אינה מצטמצמת אך לפיצוי בגין שווי הקרקע שהופקעה. ככל שההפקעה מסבה נזקים לקרקע אחרת השייכת לבעלי הקרקע המופקעת, יהיו נזקים אלה ברי-פיצוי במסגרת תביעת הפיצויים בגין ההפקעה. רלוונטית לעניין זה, הוראת סעיף 9(ד)(I) לפקודת הדרכים, אשר מעגנת את חובת הפיצוי בגין ניתוק הקרקע המופקעת מחלקה אחרת, בקובעה: "כמו-כן יביא בית-המשפט בחשבון - את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל".
בנוסף, יש ליתן את הדעת להוראת סעיף 9(ד)(II) לפקודת הדרכים, אשר מורה את בית-המשפט להתחשב, לצורך שומת שיעור הפיצויים, גם ב- "עליה או הפחתה בשווי קרקע אחרת השייכת לבעל" {להרחבה: ראו נמדר, 415-411; קמר, 757-746; וכן, השוו להוראת סעיף 12(ח) לפקודת הקרקעות}.

בבסיס הפיצוי בגין נזקים שנגרמו ליתרת הקרקע ניצבת ההכרה, לפיה "הפקעה של קרקע לצרכי הציבור, יש ומלבד שמונעת היא את ההנאה של בעליה מאותה קרקע עצמה, עלולה היא אף להפריע להנאה מן הקרקעות הסובבות אותה". מכאן, שתכלית הפיצוי בגין נזקים ליתרת הקרקע היא להיטיב את ההפסדים הכלכליים הנובעים מההפקעה, וזהו אינו אלא ביטוי נוסף לעקרון השבת המצב לקדמותו. בענייננו, קובלים שני הצדדים על קביעותיו של בית-המשפט קמא בקשר לפיצוי לו זכאים המערערים, בגין הנזק שנגרם ליתרת חלקה 92.

בית-המשפט קמא הבחין לעניין הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו ליתרת הקרקע, בין בעלי החלקים הקטנים לבין בעלי החלקים הגדולים בחלקה 92. נקבע, כי בעלי החלקים הקטנים - אלו שגודל חלקותיהם לפני ההפקעה היה קטן מ- 2.5 דונם - סבלו מנזק בשיעור של 30% משווי הקרקע, בגין הגדלת רכיב המושע, ונזק בשיעור של 3% משווי הקרקע בגין נזקים חקלאיים שנגרמו להם. לעומת-זאת, לבעלי החלקים הגדולים נפסק פיצוי בשיעור של 3% משווי הקרקע, בגין הנזקים החקלאיים בלבד.

המשיבה משיגה על קביעותיו אלה של בית-המשפט קמא. ואולם, נקבע כי גם כאן אין לקבל טענות אלה.

ראשית, נטען על-ידי המשיבה, כי לא היה מקום לפצות את המערערים בגין הפגיעה בגידוליהם כתוצאה מהקרבה לכביש. לטענת המשיבה עסקינן בנזקים הנגרמים כתוצאה מהשימוש בקרקע שהופקעה, ולפיכך המסגרת המתאימה לדיון בהם הינה בגדרו של הליך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ואולם, עיון בפסק-דינו של בית-המשפט קמא ובפרוטוקולי הדיונים שנערכו לפניו מגלה, כי טענתה של המשיבה לעניין פיצוי המערערים בגין הפגיעה בגידולים החקלאיים, נטענה לראשונה במסגרת הערעור הזה.

בעת גיבוש ההסכמה למינויו של זרניצקי לשמאי מוסכם הבהירו הצדדים, כי סמכותו אינה כוללת תשלום פיצויים, להם יהיו זכאים המערערים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. למרות זאת, בא-כוחה של המשיבה לא טרח לחקור את השמאי זרניצקי בקשר להכללת רכיב הפיצויים בגין הפגיעה בגידולים החקלאיים בשומת הפיצויים שהוציא מתחת לידיו, ולא נטען דבר וחצי דבר, בהקשר זה, בסיכומי המשיבה בבית-המשפט קמא.

כפועל יוצא מכך, צויין בפסק-דינו של בית-המשפט קמא, כי "אין הצדדים חולקים על הנזק שנגרם לנותר בשל הייעוד החקלאי המורכב משלושה רכיבים", כאשר הכוונה, בין היתר, היא גם לנזק שנגרם לגידולים החקלאיים כתוצאה מהקרבה לכביש שייסלל.

לפיכך, עומדת בפני בית-המשפט טענה משפטית שעלתה לראשונה במסגרת הערעור, מבלי שהונחה תשתית עובדתית מינימלית לדיון בה, ומשכך אין מקום להידרש אליה בגדרי הליך זה {רע"א 6693/13 אירופה ישראל (מ.מ.ש) בע"מ נ' בנק הפועלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.02.14); ע"א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.08.14)}.

למעלה מן הצורך צויין, כי טענתם של המערערים מבוססת בעיקרה על הקביעה ב- ע"א 439/72 {מיכקשווילי ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 537, 533 (1974)} לפיה אין בפקודת הדרכים הוראה אשר מאפשרת לפצות בגין "נזק הנגרם על-ידי השימוש בקרקע שהופקעה" {קביעה המבוססת על דיון נוסף אביבים, העוסק בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות ולא מכוח פקודת הדרכים}. ואולם, קביעה זו זכתה לביקורת רבה, הן בספרות והן בפסיקה {דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות תכנון, 228-227 (תשנ"ה-1994); נמדר, 415-413; קמר, 757-754; ה"פ (מחוזי ת"א) 304/96 חודורוב ואח' נ' מדינת ישראל, פ"מ תשנ"ח(א), 241 (1999); ת"א (מחוזי ת"א) 3357/98 כהן-שור נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.08.03)}.

לאחרונה ב- ע"א 3159/09 {חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.4.13)} שבו ישבו שניים מחברי הרכב זה, השופטים א' רובינשטיין, ו- א' שהם, הסתמך בית-המשפט על סעיף 9(ד)(II) לפקודת הדרכים, ופסק פיצויים בגין נזקים שנגרמו לשטח הנותר, כתוצאה מסלילת מסילת ברזל כפולה על הקרקע שהופקעה. מכאן עולה, כי לשאלת הפיצוי בגין השימוש בקרקע שהופקעה מכוח פקודת הדרכים, יש לפחות פנים לכאן ולכאן, ומכל מקום היה על המשיבה להעלות את טרוניותיה בעניין זה לפני בית-המשפט קמא.

עוד טענה המשיבה, כי אין לפצות את בעלי החלקים הקטנים בגין הגדלת רכיב המושע בשטח הנותר. נטען, כי פיצוי זה מבוסס על הנחה לפיה ישתנה ייעודה של חלקה 92 מחקלאות למגורים, וזאת בניגוד לקביעתו של בית-המשפט קמא לפיה לא הוכח פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד.
אף בעניין זה נדרש בית-המשפט לפרוטוקול הדיון בערכאה קמא, אשר מגלה כי, לא זו בלבד שבא-כוח המשיבה לא חלק על זכאותם של בעלי החלקים הקטנים לפיצוי בגין הגדלת רכיב המושע, אלא שהוא אף ציין במסגרת סיכומיו, כי "הפרופוזיציה הזאת של הפגיעה בחלקים שנותרו במושע היא פרופוזיציה שנכונה בעיקר למי שיש לו חלקה קטנה, ואת זה אני חושב שכולנו הבנו ואנו מסכימים לזה". הדברים אף קיבלו ביטוי בפסק-דינו של בית-המשפט קמא, אשר יצא מנקודת הנחה, כי אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לכך שנגרם נזק לבעלי החלקים הקטנים, וכל שנותר כעת הוא רק לכמת את שיעור הנזק.

לפיכך, משהסכימה המשיבה לפיצוי בעלי החלקים הקטנים בגדרו של ההליך הנוכחי, והסכמה זו עמדה בבסיס פסק-דינו של בית-המשפט קמא, נקבע, כי אין להידרש לטענותיה הסותרות בעניין זה, בשלב הערעור {ראו: ע"א 2291/07 אגף המכס והמע"מ אשדוד נ' ש.י סימון אחזקות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.10); רע"א 8297/12 הפניקס הישראלי לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.07.13)}.

בנוסף, הגיע בית-המשפט לתוצאה, כי אין לקבל את טענת המערערים בנוגע להחלטה שלא לפצות את בעלי החלקים הגדולים. לעצם גודלה של חלקה תיתכן השפעה על שוויה היחסי. על דרך-הכלל, מקובל כי ככל שחלקה היא גדולה יותר, כך עולה שוויה באופן יחסי ליתר החלקות. זאת משום, ש"לבעלות על שטח גדול בחלקה קיים יתרון משמעותי הן בשל אפשרויות הניצול הגדולות יותר והן בשל החיסכון בהוצאות התכנון, הפיתוח והבניה" {עניין אלפתיאני; נמדר, 564}.

בענייננו, קבע השמאי זרניצקי כי שווי השטח הנותר ירד כתוצאה מהצמצום בגודל החלקים שנותרו בבעלות המערערים. ואולם, בניגוד לטענת המערערים, מעדותו של השמאי זרניצקי עולה, כי ירידה זו אינה משפיעה בצורה שווה על כל בעלי החלקים, שכן בעלי החלקים הקטנים הם אלה שיספגו את עיקר הירידה בשווי חלקיהם. זאת, משום שבידי בעלי החלקים הגדולים יישארו שטחים גדולים דיים, מכדי שההפקעה תוביל לירידה בשוויים.

משכך, נקבע, כי בדין קבע בית-המשפט קמא, כי אין לפצות את בעלי החלקים הגדולים בגין ירידת השווי הנובעת מהגדלת רכיב המושע. יתר טענות המערערים בעניין זה, כגון: קשיי התיאום עם בעלי החלקים הקטנים; קשיי התכנון; והעדר דרך גישה לחלקה, אינם נוגעים לעצם הקטנת החלקים שבבעלותם כתוצאה מההפקעה, ולפיכך אין בהן בכדי לשנות ממסקנותיו של בית-המשפט קמא.
עוד צויין, כי אין לקבל את טענתה החלופית של המשיבה, לפיה יש להבחין בין שוויה של הקרקע שהופקעה לבין שוויה של הקרקע הנותרת. טענה זו נטענה בעלמא בלא כל ביסוס, ולראשונה בגדרי ערעור זה. בנוסף, המשיבה לא התייחסה לכך שחישוב הפיצוי בגין הנזקים ליתרת הקרקע - הן נזקים הנובעים מהפגיעות החקלאיות והן נזקים הנובעים מהגדלת רכיב המושע -מבוסס בחלקו על פגיעה בשווי החקלאי של הקרקע.

בנסיבות אלה, ומאחר שלא נערך דיון ממצה בסוגיה זו בשום שלב במסגרת הליך זה, נקבע כי יש להבחין בין שוויה של יתרת הקרקע לבין שוויה של הקרקע שהופקעה. לפיכך, הפיצוי בגין הפגיעה בשטח הנותר יחושב לפי שווי של 400 שקלים למ"ר.

11. סיכום שיטות ההערכה השונות וההלכה הפסוקה
ב- ע"א 738/10 {מ נ' מ, תק-על 2013(4), 5771 (2013)} סקר בית-המשפט את דרכי הערכת השווי לצורך קביעת פיצויי הפקעה.

המשיבה {להלן: "המדינה"} הפקיעה מקרקעין מן המערערים. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית הבניין המנדטורית {להלן: "תכנית המתאר" או "התכנית המנדטורית"}. התכנית המנדטורית, סיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי, ומעמדה הוא כשל תכנית מיתאר מקומית.

המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים בבית-משפט קמא התמקדה בשאלת פרשנותו של פסק-הדין ב - ע"א 9355/02 {מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: "עניין ראשד")} אשר בו נידונו הוראותיה השונות של התכנית.
המערערים טענו כי בעניין ראשד, נקבע כי התכנית המנדטורית התירה בניית בית מגורים בכל חלקה המיועדת לשימוש חקלאי בכפוף לתנאי הבניה המצויינים בתכנית. המדינה חלקה על עמדה זו וטענה כי בעניין ראשד פורשה התכנית באופן שהתירה, בקרקע חקלאית, אך ורק בניה חיונית הנדרשת לצרכיהם החקלאיים של בעלי הקרקע.

בפסק-דינו עמד בית-משפט קמא על עיקרי הלכת ראשד וקבע כי לא ניתן להסיק מפסק-הדין כי בכל חלקה באזור חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבניה. אדרבה, בית-המשפט מצא כי נקודת המוצא בעניין ראשד הינה כי מקרקעין בייעוד חקלאי יישארו כאלו, אלא אם ישנו צורך חיוני לאפשר בניה על-מנת לשמר את הייעוד החקלאי.

לאור נקודת מוצא זו נקבע כי הטוען ששווי המקרקעין שברשותו מושפע מפוטנציאל הבניה, אינו יכול להסתפק בטענה בעלמא ובהסתמכות על תכנית המתאר, ומוטל עליו להוכיח מהן הנסיבות המצדיקות בניית בית מגורים במקרקעין שברשותו.

נוסף על-כך עמד בית-המשפט על השיטות השונות המשמשות להערכת שווי הקרקע, בהדגישו כי מקובל על הכול כי השיטה המדוייקת יותר הינה השיטה ההשוואתית הבוחנת עסקאות במקרקעין סמוכים בתקופה הרלוונטית, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין מושא הדיון.

לאור זאת, נדחתה חוות-הדעת של השמאי מטעם המערערים, אשר אינו מסתמך על שיטת הערכת שווי מוכרת אלא מבסס את הערכתו על פסקי-דין ומאמרים.

לצורך קביעת השווי הבסיסי של הקרקע קיבל בית-המשפט את חוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה, שהתבססה על שיטת ההשוואה, תוך ביצוע ההתאמות נדרשות, ולפיה הוערך ערכן הממוצע של החלקות ב- 500 ל"י לדונם.

בערעור טוענים המערערים כי קביעתו של בית-משפט מחוזי מנוגדת ללשון תכנית המיתאר ולהלכה בעניין ראשד. בנוסף מסתמכים המערערים על ע"א 8937/08 {מדינת ישראל נ' חביב אללה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.11) (להלן: "עניין חביב אללה")}, שם באותו מקרה דחה בית-המשפט העליון באופן ברור את הפרשנות של בית-משפט קמא כאמור לעיל.

בהסתמך על פסקי-דין אלו טוענים כי יש לקבל את הערעור ולקבוע את שווי החלקות תוך התחשבות בפוטנציאל הבניה של המקרקעין.

בית-משפט העליון דחה את הערעור.

באשר לטענות אלו נקבע, כי שורת העסקאות אותן הציג השמאי מטעם המדינה במסגרת השיטה ההשוואתית עוסקת בחלקות אשר כפופות אף הן לסעיפי תכנית המתאר. הנתונים המתקבלים מן העסקאות כבר משקפים את ערכו המלא של פוטנציאל הבניה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת.

בית-משפט מעיר עוד בקביעתו, כי העדיפות המוחלטת אותה מייחסת הפסיקה לחישוב ערך הקרקע באמצעות שיטת ההשוואה, היא העדיפה מבין השיטות האפשריות, ובפרט בחלקות לא בנויות כמו אלו המצויות במקרה לפנינו.

עליונותה של שיטת ההשוואה על פני יתר השיטות אף מתעצמת במקרה המונח לפתחנו, מקום בו הערכת השווי מתבצעת כיובל שנים לאחר ההכרזה על ההפקעה, כך שקיים קושי ממשי להעריך את שווי הקרקע בשל התפתחויות ושינויים שאירעו במצב המקרקעין במרוצת השנים. ככל שנגרם נזק ראייתי עקב השיהוי של כמעט חמישים שנה בהגשת התביעה לפיצוי, הרי שיש לזקוף אותו לחובת המערערים.

כמו-כן, כפי שעולה מחוות-דעתו של השמאי מטעם המדינה, נבחנו 15 עסקאות להשוואה, כאשר כל העסקאות הן במקרקעין אשר נמצאים בישובים הסמוכים יחסית לחלקות נשוא הערעור. מצבם התכנוני של המקרקעין בעסקאות אלה היה זהה למצבן התכנוני של החלקות, באשר כולם כפופים במידה שווה לתכנית המיתאר המנדטורית וכבר מגלמות בתוכן את השפעת הפוטנציאל לקבלת היתר בניה על שווי השוק של החלקות.

להבדיל מהמקרה שבפנינו, קובע בית-משפט, כי הרי בעניין חביב אללה, שם נקבע כי יש להעריך את הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי 8 משוויו המקורי בשל פוטנציאל הבניה, לא ניתן היה להיעזר באופן ממשי בשיטת ההשוואה. באותו עניין לא הובא בפני בית-המשפט אף לא נתון אחד להשוואה, אף-על-פי שהשמאי השתמש לכאורה בשיטת חישוב השוואתית, וזאת מאחר שלטענת השמאי הוא איבד את הנתונים שעליהם התבסס.

מפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שדן באותו עניין, עולה כי גם בחקירה הנגדית בבית-המשפט לא היה השמאי מסוגל לשחזר את נתוני העסקאות ולא סיפק ולו "שבב של נתון" אודות הנתונים המרכזיים שהביאוהו לחוות-דעתו כפי שחיווה.

אין תימה, איפוא, שבנסיבות עניין חביב אללה לא הסתמך בית-המשפט על עסקאות ההשוואה, שכן כבר נקבע בפסיקה בעבר כי היעדר הפרטים לגבי עסקאות דומות עלול להפוך את שיטת ההשוואה במקרים מסויימים ל"בלתי-אפקטיבית".

נוכח כך, קובע בית-משפט כי שונה המצב במקרה שלפנינו, בו קיבץ השמאי 15 עסקאות מכירת מקרקעין בחלקות הדומות במידה רבה לחלקות נשוא הדיון, ואשר יש בהן כדי לבסס את הערכת השווי של 500 ל"י לדונם.

יצויין, כי אף בעניין חביב אללה קבע בית-המשפט שיתכן כמובן כי "חוות-דעת שמאית היתה משכנעת את בית-המשפט כי באזור פלוני אפשרות הבניה לא השפיעה במידה רבה על ערך השוק של הקרקעות, מסיבות כאלה או אחרות הקשורות בשוק המקרקעין".

לא זו בלבד, בעניין חביב אללה מתריע כב' השופט רובינשטיין כי יש "להיזהר מאוד מקרוא בפסק-הדין בעניין ראשד יותר ממה שיש בו... והדברים נאמרים גם במבט צופה פני עתיד".

לסיכום חוזר השופט רובינשטיין ומזהיר כי את ההיתר המנדטורי יש להבין על רקע תכליתו וסביבתו, שכן "אין למצוא בו פתח להפיכת מקרקעין שמטרתם תנובה חקלאית למה שבימינו מכונה 'נדל"ן מניב'. כך בכל הנוגע לבניה בפועל, ממילא הוא הדין לפיצויי הפקעה".

המערערים טענו, בין היתר, בהסתמך על חוות-הדעת של השמאי, כי אין בנתונים ההשוואתיים בכדי ללמד על מצב השוק, שכן בשנות ה- 60 חלק מהקונים והמוכרים לא ידעו על התכונה הספציפית הזאת של השוק. לשיטת המערערים, על בית-המשפט לשקלל אל תוך הערכת השווי גם את פוטנציאל הבניה, אשר לא היה ידוע באותה תקופה, ולעדכן בהתאם את הנתונים שהתקבלו מהעסקאות להשוואה עליהם הסתמך השמאי ברסלב.

גם באשר לטענה זו קבע בית-משפט כי דינה להידחות. שיטת ההשוואה מציבה מעין מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי-אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח בתקופה הרלוונטית. המראה משקפת את השווי המשוער אותו ייחס השוק לקרקע הנידונה במועד הקובע, באמצעות בחינת המחיר בו נרכשו מקרקעין דומים בעסקאות שהתרחשו בפועל.

טענתם של המערערים כמו נועדה לתקן את המראה על-מנת שהדמות המשתקפת ממנה תשתנה בהתאם, אולם לא כך היא דרכו של עולם. ובמילים אחרות, שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסויימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסויים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוונטית.

זאת, אף מבלי להידרש להלכה הידועה לפיה תכנית בניין-עיר היא בגדר "חיקוק" {ראו, לדוגמה, עניין ראשד}, וכי פרשנות הניתנת על-ידי בית-המשפט לאותו חיקוק אינה יוצרת זכות חדשה, אלא אך מצהירה על זכות שהיתה קיימת מאז ומתמיד.

אין חולק כי ניתן ואף נדרש לערוך התאמות ותיקונים בשווי "הגולמי" המתקבל מעסקאות להשוואה, בהתאם למאפיינים השונים של החלקות. אולם משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקות ההשוואה היו כפופות לתכנית המיתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבניה - יהא אשר יהא - עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים.

כדי לערער על השווי המתקבל מעסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בניה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה. אך, המערערים לא הניחו תשתית עובדתית כאמור.

במקרה דנן, התבסס השמאי על עסקאות דומות להשוואה, השומה נערכה אף על הצד הגבוה, שכן למרות שבכל עסקאות ההשוואה התמורה עמדה על 45 עד 200 לירות לדונם, שיקלל השמאי בשמאות שערך את הפוטנציאל החקלאי הייחודי לחלקות המופקעות והעלה את השווי בצורה משמעותית ל- 500 ל"י לדונם.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פיצויי הפקעה