שיכון חלוף - דין רכוש שהופקע

סעיפים 194-193 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:

"193. דין רכוש שהופקע
מקרקעין שהופקעו לפי פרק זה ינהגו בהם כאמור בתכנית החלה עליהם.

194. שיכון חולף
בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר."

הזכות לדיור חלוף הקבועה בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה היא זכות סוציאלית בעיקרה, המיועדת להגן על מי שהתגוררו בבית המגורים שהופקע בפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג על ראשם.

סעיף 194 לחוק התכנון והבניה איננו מעמיד תנאי כי למי שגר בנכס לא יהיו דירות אחרות בבעלותו, אלא די בכך שיתגורר בנכס על-פי זכות שבדין או זכות שביושר.

הנטל מוטל על הנתבע להוכיח כי התגורר בדירה במועד הקובע ובנסיבות העניין הנתבע לא עמד בנטל זה. התובעות מוחזקות כמי שיודעות כי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מחייב אותן לספק דיור חלוף או פיצוי כספי שיאפשר השגת דיור חלוף, אך חרף זאת לא פעלו בעניין זה, לא הציעו לנתבעת דיור חלוף, ואף בכתב התביעה לא טענו כי הוצע דיור חלוף לנתבעת {דברי בית-המשפט ב- ת"א (ראשל"צ) 1948-07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' זהירה בידאני ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.01.11)}.

ב- ה"פ (חי') 10900-12-10 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה עכו נ' מרים אפוטקר ואח', 2013(3), 9389 (2013)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"המחוקק קבע כי בהפקעת מקרקעין על-ידי הרשות, שהינה לרוב בניגוד לרצונו של בעל הזכות במקרקעין, על הרשות לפצותו בגין פגיעה זו, שהינה פגיעה קשה בזכותו של אדם לקניין.
המחוקק הכיר, כי צרכי השעה וכורח המציאות בפיתוחה של עיר, מחייבים הפקעה לטובת כלל החברה, אך מאידך הכיר בחובה, שאינה נופלת מקודמתה ואף עולה עליה, בהגנה על הפרט במתן פיצוי הולם למי ש'כרעם ביום בהיר' ניחתת עליו הגזירה להעתיק מקום מגוריו מביתו, מבצרו, לבית אחר תוך פגיעה בזכות הקניין, שזכתה על-פי דין למעמד של זכות יסוד.
האיזון בין הפגיעה בפרט לבין אינטרס הציבור, מחייבים מתן פיצוי הולם בגין זכויותיו של הפרט שנפגעו, ואשר מוגנים ומוכרים כזכות חוקתית, ששורשיה כיום בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.
בחוק נקבעו שתי חלופות להפקעה; האחת שיכון חלוף סביר והאחרת פיצוי כדי השגת דיור חלוף סביר.
דא עקא, שהחלופה ל'שיכון חלוף סביר' בין זמני ובין קבוע, אינה לדיון בפניי בהעדר נכס מוגדר לגביו נדרשת הכרעה האם הוא סביר אם לאו; על-כן ההכרעה תהא לגבי גובה הפיצויים להם זכאים המשיבים כדי השגת 'דיור חלוף סביר', כלשון החוק."

ב- ה"פ (יר') 19530-01-11 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' אדיבה (זעול) חלף, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.12)} נפסק:

"נמצא כי לא נפל פגם בהליך ההפקעה, ויש ליתן צו המורה למשיבים למסור למבקשת את החזקה במקרקעין. כל שנותר לדון בו הוא טענתם לזכאות לשיכון חלוף מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה. סעיף 194 קובע כי בהליכי הפקעה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר. המשיבים לא ביססו עמידה בתנאי של מגורים בבית 'מכוח זכות שבדין או זכות שביושר'."

ב- עע"מ 10087/08 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' יוסף סרי, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.12.10)} נפסק:

"נקודת המוצא היא כי בנסיבות אין מקום לייחס למערערות זניחה של מטרת ההפקעה אף שחלפו כארבעים שנה מפרסום ההודעה בעניין זה. המערערות מימשו את ההפקעה בכל החלקות הסמוכות וכביש שד' בן-צבי הורחב כמתוכנן, למעט הקטע שעליו בנוי הנכס בו לא הצליחו לתפוס חזקה נוכח הזכות הנתונה למשיב ולקארה לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה כמי שמתגורר בנכס, לבחור בין קבלת שיכון חלוף לבין פיצויים, ונוכח העובדה כי למרות כל ההליכים שהתנהלו בין הצדדים לא הושג הסדר מתאים שיאפשר את פינוי המשיב וקארה מהנכס באחת הדרכים שבסעיף 194 לחוק הנ"ל. מהראיות עולה כי קיים גם היום צורך ציבורי במימוש ההפקעה. בהינתן כל אלו ובהתחשב בכך שהזכות לדיור חלוף הינה זכות סוציאלית בעיקרה, המיועדת להגן על מי שהתגורר במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג לראשם, וככל זכות משפטית השימוש בה צריך להיעשות בתום-לב ואין לנצלה לעיכוב הליכי ההפקעה, לא היה מקום לקצוב למערערות תקופה של 4 שנים בלבד למימוש ההפקעה."

ב- ע"א 9569/04 {חוסין אחמד עבידאת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.02.08)} נפסק:

"תנאים למסירת השטחים: בית-המשפט מבהיר כי בהתאם לאמור בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה כפופה מסירת ביתו של המערער לאחת מהחלופות שבסעיף 194. קרי, קבלת שיכון חלוף או פיצויים, בהתאם לבחירתו. זאת במסגרת הכללים שהפסיקה פיתחה לעניין זה וכמובן בכפוף לשימוש בזכותו זו בתום-לב שלא על-מנת לנצלה לעיכוב הליכי ההפקעה."

ב- ע"א 2991/06 {רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.11.07)} נפסק:
"להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו עצמם ללא קורת גג לראשם. בהקשר דנן, הזכות לשיכון חלוף עוגנה בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה, המתייחס לפינוי בית מגורים, וקובע כי לא יפונה בית מגורים אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שבפועל היה 'דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה'. פשיטא כי תנאים אלה אינם מתקיימים במערערים, שאינם גרים בדירה נשוא ההפקעה בחלקה 409 ומכאן שאין הם באים בגדרי החריג הסוציאלי ותכליתו - וחל עליהם הכלל שהובא מעלה - קרי, פיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין (ראו רע"א 3092/01 יהודה קיסר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א-יפו, פ"ד נד(1), 313 (2002)).
בהתאם לאמור, ברי כי צדק בית-המשפט קמא בקביעה, כי יש לפסוק פיצויים לפי החלופה הראשונה. איני מוצא סיבה כי סטה מהחלטתו זו, ואין מקום לקבל את דרכי הפרשנות שמציעים המערערים לחוקי ההפקעה. אכן, המערערים סבורים כי על בית-המשפט להרחיק לכת בפרשנותו לעבר זכויות לסידור חלוף, ואולם, שפתי המחוקק ברור מיללו, ובוודאי לא הניחו לפרשן בקעה להתגדר בה שאינה תואמת את הדין."

ב- ת"א (ת"א) 121886/00 {מינהל מקרקעי ישראל נ' בדיחי יחיאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.07.07)} נפסק:

"לכן, ככל שמדובר במפונה שהוא בר-רשות, זכאות לדיור חלוף עשויה לקום או מכוח הסכם, החלטה מנהלית, או מכוחו של דבר חקיקה ספציפי. כך למשל, סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: 'חוק התכנון והבניה'), קובע כי תנאי לפינוי במסגרת הליכי הפקעה, הוא שיועמד 'שיכון חלוף' למי שהתגורר בבניין המיועד להריסה 'מכוח זכות שבדין או זכות שביושר', וכך ביחס למחזיק במקרקעין מופקעים לפי חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום, התשכ"ה-1965 (להלן: 'חוק בינוי פינוי'). מחזיק כזה גם אם הוא בר-רשות בלבד, זכאי שיוצע לו דיור חלוף כנגד פינויו, ובהבדל מחוק התכנון והבניה, הזכאות לדיור חלוף מתפרשת לא רק על דיור למגורים כי אם גם על בתי עסק."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיכון חלוף - דין רכוש שהופקע