הסכמי חלוקת נכסי עזבון בין יורשים - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
- מבוא (סעיפים 110 ו- 111 לחוק)
- הסכם חלוקת עזבון של נכסי מקרקעין ודרישת הכתב
- חלוקת נכס כנגד נכס (סעיף 112 לחוק)
- נכסים שאינם ניתנים לחלוקה (סעיף 113 לחוק)
- חלוקתו של משק חקלאי (סעיף 114 לחוק)
- דירת מגורים (סעיף 115 לחוק)
- חלוקה על-פי הגרלה (סעיף 116 לחוק)
- תיאום הזכויות של יורשים אחדים (סעיף 117 לחוק)
- הסתלקות יורש מזכותו בעזבון - מבוא
- בדיקת תוקפה של הסתלקות
- האם ניתן להחיל את עיקרון תום-הלב על דיני ההסתלקות?
- הסתלקות מנכס מסויים בלתי-אפשרית - סעיף 6(א) לחוק
- תוצאותיה של ההסתלקות - סעיף 6(ב) לחוק
- חזרה מהסתלקות
- הסתלקות מזכות בעזבון וחוק עשיית עושר ולא במשפט
- הסתלקות על-תנאי - הסתלקות מזכות עתידית או מותנית - סעיף 6(ד) לחוק
- האם יורש רשאי להסתלק בתמורה מחלקו בעזבון?
- הסתלקות פושט רגל ותוקפה
- הסתלקות לאחר מתן צו קיום צוואה
- הסתלקות מנכס מסויים בצוואה
- האם ניתן לבטל הסתלקות עקב טעות או הטעיה?
- חוק מיסוי מקרקעין ומועד ההסתלקות
- חוזה למראית עין - מבוא
- מהו חוזה למראית עין?
- סיווגו של חוזה כ"חוזה למראית עין" או "חוזה פסול" והדגשת מאפייניו של ה"חוזה למראית עין"
- נטל ההוכחה
- "חוזה למראית עין" בצורותיו השונות והמגוונות
- נפקות חוזה למראית עין
- הדין
- הפקעת זכות במקרקעין שיש עימה תמורה
- על היחס שבין סעיף 100 לפקודת מס הכנסה וסעיף 5 לחוק המיסוי מס שבח מקרקעין
- סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין
- חלוקת עזבון
- תביעות כספיות בין יורשים מכוחו של הסכם חלוקה
- תביעה לאכיפת הסכם מכר והסכם חלוקה בין יורשים
- ביטולו של הסכם חלוקת עזבון
- האם יש בויתור הנתבעים משום הסכם חלוקת עזבון?
- דוגמאות והסכמים
סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:פעולות נוספות שהנן "מכירה"
(תיקון מס' 3)
תשכ"ח-1968
"5. פעולות נוספות שהינן מכירה (תיקונים: התשכ"ח, התשנ"ג (מס' 3), התשנ"ז (מס' 4), התשס"ב (מס' 3), התשס"ה (מס' 2), התשע"ג (מס' 2))
(א) ...
(תיקון מס' 3)
תשכ"ח-1968
(ב) שוכנע פקיד השומה שאדם העביר זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, לעסקו כמלאי עסקי, או שהפך זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין שהן נכס קבוע בעסקו, למלאי עסקי שבעסקו (בסעיף זה: "העברה"), יחולו הוראות אלה:
(תיקון מס' 39)
תשנ"ז-1997
(1) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, יראו את ההעברה כמכירה, אולם הנישום לא יחוייב בתשלום המס עליה אלא בעת מכירת המלאי העסקי, כולו או מקצתו; ובלבד שאם מכר מקצתו, לא יהא חייב בתשלום מס העולה על התמורה שקיבל באותה מכירה;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1א) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, ונתקבל לאחר-מכן לגבי הזכות אישור של בניין להשכרה כמשמעותו בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, יראו, על-אף האמור בפסקה (1), את ההעברה כמכירה פטורה ממס, ולצורך חישוב המס לפי סעיף 53ג לאותו חוק, יראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1ב) (נמחקה);
(תיקון מס' 39)
תשנ"ז-1997
(2) לא חלפו ארבע שנים כאמור, לא יראו את ההעברה כמכירה ויראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות;..."
עינינו הרואות כי החוק רואה בהעברת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי, שהיא פעולה רעיונית בלבד הנעשית בתוך האישיות המשפטית, כאשר לא מתרחשת כל עסקה בשוק, כמכירה החייבת במס שבח ובתנאי ששוכנע פקיד השומה בקיומה של העברה זו.
יחד-עם-זאת קובע החוק כי במידה ולא חלפו 4 שנים מיום רכישת הנכס ועד יום העברה לא יראו את העברה כמכירה ויראו את שווי המלאי העסקי כמחיר שעלה הנכס לנישום.
ההכרה במכירה רעיונית כמכירה לצרכי מס באה בעקבות ע"א 217/65 {שלמה כהן נ' פקיד השומה גוש דן, רמת-גן, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.05.66)} ואומצה בחקיקה מלבד בסעיף 5(ב) לחוק המיסוי גם בסעיפים בפקודת מס הכנסה ובחוק התיאומים בשל אינפלציה, התשמ"ה-1985 (להלן: "חוק התיאומים" {כגון: סעיפים 85 ו- 100 לפקודת מס הכנסה, סעיף 101 לפקודת מס הכנסה, סעיף 6(ט) לחוק התיאומים ועוד}.
נדמה כי לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואפשרויות הניצול הגלומות בהם.
שווים של המקרקעין עשוי להשתנות בתגובה לציפיות ולשינוי תכנוני, ולא דווקא לשינוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. ובמילים אחרות, עם הידיעה על אפשרות הכנתה של תכנית העשויה להשפיע על ערך המקרקעין {ו"ע (ת"א) 1091/02 מבני דולינגר חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז ת"א (אזרחי), תק-מח 2005(4), 4270 (2005)}.
העולה מהאמור הוא, כי את "שווי השוק" של המקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת ציפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה.
עובדה זו גורמת לכך שהידיעה על קיומם של הליכי התכנון הופכת לנחלת רבים ובעקבות כך מתעוררת אצל בעלי עניין ציפיה ואף נכונות להשקיע ומכאן ועד לעליה במחירי הקרקע הדרך קצרה.
אישורה של התכנית הופך את הציפיה למציאות, גורם לעליה נוספת בערך המקרקעין, אם כי נראה שחלקה הארי של העליה התרחש כבר בשלבים של הציפיה לאישורה של התכנית.
ב- בע"ש (חי') 36/90 {שחר ואח' נ' מנהל מס רכוש, פורסם במיסים ד/1} בית-המשפט קבע כי אין למצוא פגם בהחלטת הוועדה, אשר משמעותה היא שחוסר הוודאות בכל הנוגע לצורה הסופית שתלבש התכנית, אם בכלל תאושר, הוא כה רב עד כי לא יכולה להיות לה השפעה על המחיר, או שלפחות אין באפשרות להעריך את ההשפעה הפסיכולוגית של ידיעות בדבר הכנת תכנית בערכים כלכליים. או בלשון אחרת: לא ניתן לתרגם ידיעות אלו לשווה כסף.
ככלל, הואיל ומכירה רעיונית מתרחשת מבלי שמתבצעת עסקה כלשהי בשוק, עולה השאלה כיצד לקבוע את המכירה הרעיונית ואת עיתויה, כאשר עניינו של הנישום לעיתים לדחות את מועד המכירה הרעיונית ולעיתים להקדימה והכל בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה.
ב- ע"א 59/75 {חברת נוה שאנן 6 בע"מ נ' פקיד השומה, תל-אביב 1, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.12.75)} בית-המשפט קבע כי קשה להוכיח מתי גמלה ההחלטה להועיד נכס הוני למלאי עסקי, כשאין לך סימן חיצוני הנותן ביטוי להחלטה כזאת.
כשאנו מסתכלים על שווי המקרקעין במועד שינוי הייעוד באשר להפחתה בגין היטל השבחה, ניתן לראות כי ישנן עסקאות נדל"ן המתבצעות לפני אישורה של תב"ע חדשה, כאשר מחיר העסקה מושפע מהשבחת הזכויות שלפי התב"ע החדשה.
במקרה כזה היטל ההשבחה {בשיעור של 50% מההשבחה} ישולם על-פי החוק על-ידי הבעלים החדשים של המקרקעין, היינו, על-ידי הקונה. אשר-על-כן במקרה כזה מחיר העסקה אמור להביא בחשבון את ההוצאות שאמור הקונה לשאת בגין היטל ההשבחה ולהפחיתן משווי המקרקעין.
לעומת-זאת אם העסקה מתבצעת לאחר אישור התכנית היטל ההשבחה יחול על המוכר ומחיר העסקה לא יושפע מתשלום ההיטל.