botox
הספריה המשפטית
מורה דרך בעסקאות פינוי-בינוי

הפרקים שבספר:

"משחק המשתתפים" - הגורמים המשתתפים בהליך פינוי-בינוי

תורת המשחקים הינה תורה שלמה המבוססת על המתמטיקה והכלכלה במטרה לנתח מצבי עימות או שיתוף פעולה בין מקבלי החלטות בעלי רצונות שונים. כך מגדירים מומחים את תורת המשחקים.

גם הגישה האבולוציונית מועילה מאוד להבנת ההתנהגות האנושית. טיעון אבולוציוני נועד להסביר כיצד סייעה (או מסייעת) תכונה זו או אחרת של המין האנושי להישרדותו. תכונה זו, מסייעת לאדם לשרוד, כך דייר, בעל דירה בפרוייקט פינוי-בינוי, מקבל את החלטתו. דגש מיוחד על בעלי זכויות סרבנים שעושים שימוש בטיעונים מגוונים על-מנת לנסות ולהסביר את סיבת ההתנגדותם על-מנת לשרוד מול יתר בעלי הזכויות (אייל וינטר בספרו רגשות רציונליים איך הרגש מצליח במקום שבו השכל נכשל).

דוגמא לכך היא, מצבים שמתעוררים במשחקי לוח שונים, בהם כל אחד מהשחקנים רוצה לנצח, ובפעילות כלכלית, בה כל אחד מהצדדים מבקש לצבור רווח מקסימאלי. מצבים אלו מכונים על-ידי אשני תורת המשחקים - משחקים, והמשתתפים, הינם השחקנים.

חקירה של משחק מורכב מתאפשרת על-ידי הפשטתו לאחד מכמה מודלים כלליים, הניתנים לניתוח מתמטי. המטרה היא "לפתור" את המשחק, תוצאה, זיהוי דרכי הפעולה הצפויות של השחקנים או להצביע על דרכי פעולה מומלצות לשחקנים בודדים או לקבוצות של שחקנים.

הספר תורת המשחקים (אבינש דיקסיט, בארי ניילבאף, בהוצאת ידיעות אחרונות) מתאר בצורה מסודרת כיצד משחקים רבים בכלכלה ובפוליטיקה אינם משחקי סכום אפס, משום שתוצאות מסויימות פירושן רווח לכל המשתתפים (מצבי "win win"), כך גם בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי.

הספר "מורה דרך" יסייע בהבנת נושא הפינוי-בינוי, בין היתר, על דרך שימוש בתורת המשחקים, בפירוק המרכיבים המהותיים לצורך קידום הפרוייקט, תוך הבנה שניצחון של צד אחד עלול להביא להפסד של כולם, תוך הבנה, כי מדובר על הליך מורכב הכולל שחקנים רבים ומגוונים.

שיטות ומושגים מתורת המשחקים תופסים מקום של כבוד בתחום המשפט בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, ובשים-לב לכך כי פינוי-בינוי הינו תחום שכולל גם התייחסות לעולם הרוח, מדעי החברה ופסיכולוגיה (עורך-דין כפסיכולוג).

ניתן למנות מספר רב של משתתפים בהליך פינוי-בינוי, כולם יחדיו צריכים להירתם על-מנת שפרוייקט פינוי-בינוי יצא אל הפועל.

ואלה "השחקנים" העיקריים: בעלי הזכויות במתחם, היזם, בעלי זכויות סרבנים, חברות כלכליות, עורכי-הדין, הרשות המקומית, חברות ניהול, המינהל, הבנק, רשות המיסים, ועדות התכנון, שמאים, אדריכלים, הוועדה הבין-משרדית והממשלה - משרד הבינוי והשיכון.

ואלה "השחקנים" המשניים: מהנדס, לשכת רישום המקרקעין, הג"א, פולשים, מתווך, בני משפחה, שכנים ומפקחי הבנייה.