botox
הספריה המשפטית
מורה דרך בעסקאות פינוי-בינוי

הפרקים שבספר:

מסקנות והמלצות

מדינת ישראל נמצאת כיום על סף עידן חדש ומלא תהילה בכל הקשור לתחום ההתחדשות העירונית, מדובר על תהליך ארוך שכיום עובר שינוי משמעותי.

לסוגיות העולות בספר "מורה דרך" קיימים פתרונות קוטביים לפעמים. עלינו לחפש את הפתרון העולה בקנה אחד עם הדין ועם עקרונות היסוד של שיטתנו המשפטית ובערכים ונורמות המעוגנות בשיטה של החברה הישראלית.

במסגרת הספר "מורה דרך", הצענו פתרונות שונים אשר מציע החוק, על-מנת להתגבר על הקשיים במימוש תכניות בנייה המבוססת על חוק "פינוי-בינוי", תוך דגש על התנהלות נכונה, על השלבים, הפרקטיקה, על המבנה החוזי, זכויות הקניין המתנגשות ומעמדן; זכויות הקניין של הפרט לעומת האינטרס הכללי של המעורבים בהליך הפינוי-בינוי.

מעל הכל, הספר "מורה דרך" מבקש להציג את הזווית הפרקטית של הפרוייקטים ומבקש לרכז במקום אחד את מרבית הנושאים על-מנת לגבש בצורה נכונה הסכם פינוי-בינוי בצורה נכונה תוך שימוש בניסיון ופרוייקטים בשלבים שונים.

הספר "מורה הדרך" מבקש להנחיל לעוסקים בתחום כי לא די בניתוח משפטי, יש צורך כדי להצליח בתהליך של פינוי-בינוי לראות הן את התמונה הכוללת והן את חלקי "הפאזל". במסגרת זו, על המעורבים בהליך לגבש תכנית פעולה עבור כל חלקי "הפאזל" בנפרד וביחד להשלים את "הפאזל". במסגרת זו, יש להתחשב בשיקולים החברתיים לא פחות מהשיקולים המשפטייים, כלכליים ותכנוניים.

שינוי "הרוב הנדרש" בפרוייקטים של פינוי-בינוי במסגרת החוק, אינה מסתכמת ב"ניצחון" על הדייר הסרבן. להחלטה בסוגיית "הדייר הסרבן" יש משמעות חברתית, מוסרית ואתית כך שלא ניתן להתייחס אליה בצורה מזלזלת ובלתי-מרוסנת, רק על-ידי הטמעת ערכים חברתיים נצליח להוציא פרוייקטים לפועל.

כפי שראינו, השינויים בחקיקה ובתחום בכלל, אינם נותנים מענה לכלל הבעיות, הקושי להשיג את ההסכמות הנדרשות של בעלי הזכויות, השואפים לקבל זכויות שלא פעם אינן תואמות את המצב בפועל, מקשים על הוצאתם לפועל של פרוייקטים.

ראינו גם במסגרת הספר "מורה הדרך" כי כדי לייצר רווח יזמי שיבטיח היתכנות כלכלית לפרוייקט, על היזם לייצר תמהיל דירות נכון ומתאים אל מול הבעיות האורבניות-התכנווניות שהתב"ע מייצרת. היתרון הגדול הוא שפרוייקטים של פינוי-בינוי על דרך ההתחדשות העירונית נותנים מענה לצרכים הפרוגרמתיים (שטחים ציבוריים, פתוחים ומבונים) של האוכלוסיה הקיימת והחדשה, לרבות שדרוג התשתיות הפיזיות (ביוב, תיעול, דרכים, חניה וכו'), וזהו היתרון הגדול של התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי.

ההיבט החברתי בפרוייקטים של פינוי-בינוי הינו ערך עליון, הכדאיות הכלכלית בפרוייקטים של פינוי-בינוי תלויה בעיקר בערכן של הדירות החדשות, ערך שנגזר מהביקושים בשוק הנדל"ן ביום מכירת הדירות החדשות - דירות היזם.
לדידי, מצבו של שוק הנדל"ן והמצב החברתי הינו גורם משמעותי ברוח הנושבת כיום, רוח המביאה איתה שינויים בחקיקה ובהחלטות של הרשויות המקומיות. רוחות של שינוי מביאות בדרך כלל מהפך. יחד עם זאת, ירידה במחירי הדיור, כפי שזו אירעה לפני כ- 13 שנים, עלולה לצמצם את ההיתכנות הכלכלית למימוש פרוייקטים של פינוי-בינוי.