פולשים/דייר מוגן במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי

נושא הפולשים והדייר המוגן יוצרים מורכבות גדולה יותר בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ולא פעם יכולים ליצור את ההבדל בין פרוייקט שיצא אל הפועל לפרוייקט על הנייר בלבד.

על יזם המתחיל בפרוייקט לעשות את הבדיקות בתחילת ההליך ועל בסיס הבדיקות לבנות תכנית עסקית ודו"ח "0" שיכלול טיפול בבעלי זכויות מוגנים ופולשים.

יש לבנות מודל כלכלי מתאים לפיצוי פולשים בפרוייקט פינוי-בינוי על-מנת להפוך את הפרוייקט מפרוייקט על הנייר לפרוייקט שיצא אל הפועל.

עריכת הסכם פינוי-בינוי הינה כשלעצמה מלאכת אמנות, עריכת הסכם הכולל בעלי זכויות סרבנים, פולשים ובעלי זכויות מוגנים הופכת את האמנות למורכבת מאוד.

עצם הצורך להתמודד עם פולשים ולפצות אותם מדגישה לא פעם את הצורך בשינוי חקיקה במדינת ישראל גם בסוגיה זו, על-מנת לקדם יותר פרוייקטים של פינוי-בינוי.

מאמרים רבים פורסמו בסוגיה של פולשים. לא אחת מתואר פולש לקרקע כפורע חוק, זכויות טובות יותר לקבלת סעד סוציאלי מאשר לכל משפחה נזקקת המקפידה יותר על שלטון החוק; אף-על-פי שבפועל יזמים מבינים שאין דרך אמיתית להתמודד עם פולשים למעט על דרך הפיצוי, נראה כי מדינת ישראל צריכה למצוא דרך טובה יותר להתמודד עם בעיה זו.

במספר פסקי-דין נאמר בהערת אגב, כי קיים מחיר שוק ו"שווי שוק" ל"זכות" פולש בקרקע.

אין כל הגיון משפטי או מוסרי: זכותו של פולש בלתי-חוקי בקרקע ציבורית, לקבל פיצויי עתק על חשבון כלל משלמי המיסים וזאת ללא כל קריטריון סוציאלי.

השתלטות פולשים על קרקעות במתחמי פינוי-בינוי הפכה למשימה בעשור האחרון ליעד קל וברוב המקרים גם משתלם. בחלוף הזמן ייאלצו הרשויות או יזמי פרוייקטים, האמורים לבנות על הקרקע, להגיע עם הפולשים להסדר, במסגרתו הם יפוצו על הפינוי. במקרים רבים הסדר מסוג זה, הינו האפשרות היחידה ליזם שרוצה להתחיל לבנות על הקרקע שרכש.

במכרז תא/250/98 משנת 1999, בו החליט מינהל מקרקעי ישראל לאשר את זכיית פרידמן-חכשורי בקרקע ל- 1,196 דירות, בשטח מבונה של 152 אלף מ"ר, על מגרש של 69 דונם, בשכונת הארגזים בדרום תל-אביב. ההצעה של חכשורי עמדה על 1.25 מיליון שקל, כלומר - כאלף שקל לקרקע ליח"ד בתל-אביב.

המחיר שהיה קרוב לשווי "0" יחסית למיקום המקרקעין, נובע בין היתר מקיומם של מאות פולשים במקום, אותם חייב היזם לפנות כדי לקבל אישורי בנייה. אותו "פינוי", כך מוכיח מכרז חכשורי, משמעותו קניה בכסף כמעט מלא של הקרקע מידי הפולשים.

כך נוצר למעשה מושג חדש של שוק ו"שווי שוק", השוק יצר מצב שפולש הינו בעל מעין זכות, מצב דברים שאין לו כל הגיון משפטי או מוסרי. זכותו של פולש בלתי-חוקי בקרקע ציבורית, לקבל פיצוי לאור כוחות השוק, יוצר למעשה מצב מסוכן מאוד.

לכאורה, קבלת הפיצוי מטעם המדינה הינו אחד המניעים הכלכליים העיקריים לפלישה. פיצוי שכזה מתקבל במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית או בשמם המוכר יותר, "פינוי-בינוי" - פינוי התושבים ובנייה על הקרקע (במקום היחידות הקיימות).

ב- ע"א 23379-11-09 (אלישע קהלני נ' חלמיש, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)) בית-המשפט עיין בתיק שנוהל בבית-המשפט קמא, וקבע כי המערערים לא הוכיחו זכות קניינית כלשהי במקרקעין. כך לא הוצג חוזה או מסמך כלשהו המעגן את זכויות המערערים במקרקעין, לא הוכח כי תפיסת המקרקעין נעשתה בידיעה או בהסכמת הבעלים בכתב או בעל-פה, ולא הוצגו ראיות המעידות על ביצוע תשלומים בקשר למקרקעין, לרבות תשלומים בגין ארנונה.

לפיכך נקבע, כי צדק בית-המשפט קמא, עת פסק שלמערערים אין כל זכות במקרקעין, ועליהם לפנותם.

בהקשר זה, בית-המשפט ציין כי קיימים שני מסלולים לפיצוי תושבי כפר שלם. מסלול אחד, לפי חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום, שאינו רלוונטי במקרה זה, ומסלול נוסף לפי מסמך הקריטריונים לפינוי כפר שלם משנת 1996, לפיו המועד הקובע לזכאות הוא 01.04.87. ומשהוכח שהמערערים מחזיקים בשטחים או במבנים במקרקעין שבאחריות חברת חלמיש אחרי שנת 1987, שלא למגורים, הרי שניתן לפעול לפינויים.

החוק קובע את משך הישיבה על הקרקע כאלמנט הקריטי במלחמה בפולשים.

על-פי סעיף 18 לחוק המקרקעין, פלישה לקרקעות שנתגלתה בתוך חודש מכונה "פלישה טריה". פלישה שהתגלתה בתוך 12 חודשים כבר מכונה "פלישה חדשה". פלישה שנתגלתה לאחר יותר מ- 12 חודשים היא "פלישה רגילה" המחייבת הגשת תביעת סילוק לבית-המשפט וניהול הליך משפטי.

עוד קובע חוק המקרקעין, כי המחזיק רשאי לפעול בכוחותיו הוא על-מנת לפנות את המחזיק במקרקעין שלא כדין בתוך 30 יום ובתנאי שהוא משתמש בכוח סביר. אין הוא חייב לפנות לבית-המשפט או למשטרה. המחזיק גם רשאי לפנות לצד שלישי כדי לסייע לו לפנות את הפולש, בתנאי שהגורם המסייע משתמש בכוח סביר.

בפרוטוקול הישיבה של הוועדה המחוזית של מחוז המרכז שדנה במקרה נכתב: "אחת הבעיות שנוצרה בשל הצורך בפינוי משפחת אלפרון שגרה במתחם. המגורים הם בלתי-חוקיים אך קמה לו חזקה וזה מטרד. בעלי הקרקע לא הצליחו לפנות אותו ולכן יזמה ועדת המכרז שיחה איתו לגבי הפיצוי שניתן לו". בסופו-של-דבר קיבל הקבלן היתר לבניית 87 יח"ד נוספות - תוספת 37% כדי שזה יתמודד עם פינויו של אלפרון מהשטח.

התמודדות עם משפחות פשע בנושא הפלישה למקרקעין קשה לאכיפה מבחינת מוסדות האכיפה ורשויות האכיפה מעדיפות שהיזמים, שרכשו את הזכויות על הקרקע באופן חוקי, יתמודדו עם פינוי הפולשים.

בחודש פברואר 2001, פנה המשנה ליועץ המשפטי של הממשלה דאז, מני מזוז, אל משרד הפנים, והעביר אליו חוות-דעת התומכת במתן סמכות לרשות מקומית להרחיב זכויות בנייה ליזמים, ובתמורה יטפלו הם בפולשים ויגיעו עימם להסדר. לדבריו:

"השיקול של פינוי פולשים משטח ציבורי, במיוחד כאשר הם מהווים מטרד ציבורי, או כאשר השטח דרוש לתכנון ופיתוח, הוא בגדר סמכויותיהן ושיקוליהן של מוסדות התכנון. ידוע לכל כי פינוי פולשים, כאשר אין מדובר ב'פלישה טריה', אינו עניין פשוט כלל ועיקר, ומעבר להיבטים של אכיפה וביצוע, הדבר כרוך בדרך-כלל בהליכים משפטיים ממושכים, אשר תוצאותיהם אינן תמיד ברורות."

דייר מוגן או פולש אינם מוכרים "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק ולפיכך הטיפול במכירת זכויותיהם ליזם יועבר לפקיד השומה.

בפרשת הקשת המזרחית (בג"צ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6), 25 (2002)), שהתקבל כמה שנים לאחר מכרז הארגזים, שם בית-המשפט קץ ללגיטימציה המשפטית לחלוקת הטבות ממשלתיות שלא על בסיס שוויוני.

נקבע כי לפולשים לא חוקיים אין כל מעמד חוקי או קנייני המצדיק קבלת דירה רשומה על שמם בטאבו ובנוסף - סכום כסף גדול (50,000 דולר ויותר). זאת ללא כל מבחני הכנסה או תסקירים סוציאליים .

לעניין זה חשוב לזכור כי היזם חייב בתשלום מס רכישה, שווי הרכישה של היזם הוא כלל התמורות (לרבות התמורות שישלם לבעלי זכויות מוגנים לפולשים) שנדרש לשלם בשל רכישת הזכויות במתחם, בניכוי שוויה של קרקע בכל יחידות המגורים החלופיות שהעביר למוכרים לרבות מחוץ למתחם.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 11/2002, אשר דנה ברפורמה במיסוי מקרקעין - פינוי ובינוי (הוראת שעה), דנה בין היתר, בנושא של בעלי זכויות מוגנים ופולשים.

חלקם הגדול של המתחמים בהם מחזיקים פולשים או בעלי זכויות מוגנים ביחידות הינם על קרקעות של המינהל. לפיכך, היזם, או מי מטעמו, רוכש אף מהמינהל זכויות במקרקעין במובן החוק. התמורה המשתלמת על-ידי היזם למוכרים ובכללם לבעלי זכויות המוגנים ולפולשים מהווה חלק מ"שווי המכירה" ברכישת הזכויות על-ידי היזם מהמינהל, החייבת במס רכישה, שכן היזם התחייב לקחת על עצמו תשלומים שעל המינהל לשלם בעבור פינוי בעלי הזכויות, תשלומים אלה מהווים חלק מהתמורה בגין רכישת הזכויות במקרקעין על ידו.

שווי הרכישה של היזם הוא כלל התמורות (לרבות התמורות שישלם לבעלי זכויות מוגנים לפולשים) שנדרש לשלם בשל רכישת הזכויות במתחם, בניכוי שוויה של קרקע בכל יחידות המגורים החלופיות שהעביר למוכרים לרבות מחוץ למתחם.

חשוב לומר בנקודה זו, מאחר והחלטה זו חלה גם על פולשים ללא זכויות רשומות, כי בהתאם להחלטת מיסוי 6644/12: במקרים בהם מתגוררים ביחידת מגורים אחת מספר תאים משפחתיים, יינתן לכל תא משפחתי מסלול פטור עצמאי בהתקיים כל התנאים כדלקמן:

א. למוכר מלאו 21 שנים לפחות במועד ההכרזה.

ב. המוכר התגורר ביחידה בפועל 24 חודשים לפחות לפני מתן צו ההכרזה (להלן: "התקופה הנדרשת") .

ג. הוכח כי המוכר "מחזיק" ביחידה הנמכרת, באופן שיניח את דעתו של מנהל מסמ"ק ו/או פקיד השומה. לעניין זה, רישום מען במשרד הפנים בתקופה הנדרשת יהווה הוכחה.

יודגש, כי תנאים אלו יחולו על מחזיקים שהם פולשים ללא זכויות רשומות, כאשר הזכויות רשומות כדין, יינתן הפטור בהתאם לרישום.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פולשים/דייר מוגן במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי