היטל השבחה

היטל השבחה הינו מס המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות על-ידי הוועדה המקומית עקב אישור תכנית, הקלה או אישור לשימוש חורג שהביאו לעליית שווי המקרקעין.

לאחר אישור תכנית תערוך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה מודיעה הוועדה המקומית לכל חייב את שיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, ואת זכותו לערער על החיוב.

לוח השומה מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. ערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או חוכר המקרקעין לשלם היטל השבחה.

בכל הקשור לפינוי-בינוי, קיימים שני מסלולים עיקריים להכרזה על מתחמי פינוי-בינוי: המסלול האחד - מיועד למתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי-בינוי על-ידי ועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה (להלן: "המסלול הממשלתי").

המסלול השני - מיועד ליזמים ומופעל מתוקף פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "מסלול היזמים" או "מסלול מיסוי"). במסלול זה מאתרים בעצמם היזמים מתחמים, מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה הסטטוטורי בוועדות התכנון והבנייה. המסלול מותנה באישור ועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי שמינתה הממשלה לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, ושבין חבריה גם מנהל מיסוי מקרקעין ומנהל מס ערך מוסף.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק הקלות מס משמעותיות, בהתקיים התנאים המנויים בחוק, הן למכירת הזכויות על-ידי בעלי הזכויות בפרוייקט והן לרכישת הזכויות על-ידי היזם, וזאת ביחס לשני המסלולים.

החשיפה הכספית שכחלק מגביית היטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי הינה עצומה, ולכן מהווה למעשה אינטרס ממעלה ראשונה לרשויות וליזמים העוסקים במלאכה.

לעניין זה, לא די בקשיים עימם נאלצים היזמים להתמודד, לא נותר, אלא לברך על יוזמת משרד הבינוי והשיכון להרחיב את הפטור. יש לקוות כי יוזמה זו תפיח רוח חדשה ותעודד ייזומם של מתחמי פינוי-בינוי ברחבי הארץ.

מומלץ לבטל את החיוב בעבור היטל ההשבחה על-ידי הרשות המקומית על-מנת לקדם יותר פרוייקטים של פינוי-בינוי. יחד-עם-זאת, יש לקבוע כי האמור הינו בהתאם למספר תנאים:

האחד, אישור הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי כי אין כדאיות כלכלית לביצוע הפרוייקט ללא הפטור.
השני, אישור מהנדס הרשות המקומית כי ההכנסות מאגרות פיתוח בגין הבנייה במתחם יכסו את הוצאות בגין המרכיבים הציבוריים.

ועדת אייגס שמינתה הממשלה בשנת 1996 על-מנת לקדם את נושא הפינוי-בינוי, קבעה כי במתחמים מוכרזים של פינוי-בינוי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה והיטלי פיתוח וכי במקומם יחוייבו היזמים בחלק יחסי מהוצאות הפיתוח הכוללת במתחם על-פי חלקם היחסי בזכויות ובהתבסס על אומדן עלויות פיתוח מלאות. נציג מרכז השלטון המקומי הסתייג מההמלצה הפוטרת במקרים המוגדרים בדו"ח את העסקאות לפינוי ובינוי מתשלום היטל השבחה.

תמריצי המס הניתנים לפרוייקט פינוי ובינוי אינם מתמצים אך ורק במס שבח ובמס רכישה, ויש להתייחס גם למס ערך מוסף ולהיטל השבחה. סעיף 31א לחוק מע"מ מחיל, בשינויים מסויימים, את הוראות פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין גם על מס ערך מוסף בפרוייקט שכזה.

יחד-עם-זאת, סעיף 31א כאמור נותן את הפטור ממס אך ורק ליזם על מכירת דירת מגורים, או על מתן שירותי בנייה לדייר שבמתחם, אך לא על המכירה של המקרקעין, או של יחידת מגורים, או של יחידה אחרת על-ידי הדייר ליזם.

למעשה קיים מעין פיצול בחיוב - בעלי הזכויות אשר מתפנים: עד תקרת שווי - פטור מעל תקרה - חייב. מכירה על-ידי היזם: חייבת. היזם זכאי להחזר מס תשומות.

לפי הוראת סעיף 19(ב)(2) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אפשר לפטור מחובת תשלום היטל השבחה בגין השבחה למגורים ביישוב או בחלק ממנו אשר שר השיכון ושר הפנים הכריזו בצו - בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר - כי לא תחול עליהם חובת תשלום היטל השבחה.

כלומר, בהתאם לסעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בהתייחס למתחמים מוכרזים לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

� השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
� השבחה של מקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה. השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באיזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי-פינוי של איזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
� מתחם במסלול מיסוי שהמכפיל המוצע במ"ר לגביו קטן מהמכפלה - זכאי להמלצת הוועדה למתן הפטור.
� עסקאות הנעשות עם בעלי זכויות חדשים - חל מיסוי וניתן יהיה לנכות את התשומות.

נראה כי ההסדר החקיקתי אינו מושלם די, מכל וכל. המחוקק מאפשר ליזם לקבל פטור שכזה, ואולם הדבר תלוי בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הפנים ובהסכמתה של הרשות המקומית הנוגעת בדבר. קבלת ההסכמה של הרשות המקומית הינה קשה, במיוחד ברשויות מקומיות שאינן מעוניינות בפרוייקטים או שהן מעוניינות יותר בקבלת ההיטל מאשר ביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית.

ישנם מספר תנאים לאישור הפטור. ואלם הם:

תנאי ראשון, אישור מועצת הרשות המקומית לבקשה למתן הפטור, בהתאם לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

תנאי שני, אישור מהנדס הרשות המקומית, על כך שההכנסות מאגרות פיתוח בגין הבנייה במתחם לפי התכנית לפינוי-בינוי תכסינה את ההוצאות בגין המרכיבים הציבוריים.

תנאי שלישי, אישור הוועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי על כך, שאין כדאיות כלכלית לפינוי-בינוי ללא הפטור. בדיקת היעדר הכלכליות תיעשה על-ידי קביעת המכפיל המוצע, מכפיל הציפוף והמכפלה, כמפורט להלן:

א. "המכפיל המוצע" ייקבע על-ידי חילוק השטחים העיקריים במ"ר במצב המוצע באלה שבמצב הקיים.

ב. "מכפילי הציפוף" ייקבעו כמפורט בטבלה להלן ובהתבסס על ערכי מכירה נוכחיים לבנייה חדשה רוויה במתחם.

אתר משרד השיכון מציג דוגמא לחישוב מכפיל מינימאלי בבנייה למגורים רוויים (במצב הקיים)

מחיר מכירה (ש"ח/מ"ר)*
מכפיל ציפוף במ"ר
המכפלה
6,500
16.4
22.96
7,000
13.6
19.04
7,500
10.4
14.56
8,000
8.2
11.48
8,500
7.7
10.78
9,000
7.0
9.8
9,500
6.3
8.82
10,000
5.8
8.12
10,500
5.6
7.84
11,000
5.2
7.28
11,500
5.0
7.0
12,000
4.8
6.72
13,000
4.6
6.44
14,000
4.4
6.16
15,000
4.2
5.88
16,000
4.0
5.6
19,000
3.8
5.32

* טבלה לדוגמא בלבד, ערכי המכירה מתייחסים לבנייה חדשה רוויה (ערכים נוכחיים), כולל מע"מ.

מכפיל מינימאלי בבנייה למגורים צמודי קרקע (במצב הקיים), בשטחים שחלים עליהם דמי היתר

מחיר מכירה (ש"ח/מ"ר)*
מכפיל ציפוף במ"ר
המכפלה
7,000
13.0
18.2
7,500
11.7
16.38
8,000
10.4
14.56
8,500
9.0
12.6
9,000
8.3
11.62
9,500
7.4
10.36
10,000
7.0
9.8
10,500
6.6
9.24
11,000
6.1
8.54
11,500
5.9
8.26
12,000
5.7
7.98
12,500
5.5
7.7
13,000
5.3
7.42
13,500
5.1
7.14
14,000
4.9
6.86
14,500
4.8
6.72
15,000
4.7
6.58
16,000
4.6
6.44
19,000
4.5
6.3

� ערכי המכירה מתייחסים לבנייה חדשה רוויה (ערכים נוכחיים), כולל מע"מ.

מכפיל מינימאלי בבנייה למגורים רוויים (במצב הקיים)

מחיר מכירה (ש"ח/מ"ר)*
מכפיל ציפוף במ"ר
המכפלה
6,500
9.6
13.44
7,000
7.0
9.8
7,500
6.3
8.82
8,000
5.4
7.56
8,500
4.9
6.86
9,000
4.5
6.3
9,500
4.1
5.74
10,000
3.8
5.32
10,500
3.7
5.18
11,000
3.4
4.76
11,500
3.3
4.62
12,000
3.2
4.48
13,000
3.1
4.34
14,000
3.0
4.2
14,500
2.9
4.06
15,000
2.8
3.92
16,000
2.7
3.78
19,000
2.6
3.64

* ערכי המכירה מתייחסים לבנייה חדשה רוויה (ערכים נוכחיים), כולל מע"מ.

ג. "המכפלה" תיקבע על-ידי הכפלת "מכפיל הציפוף" במקדם של 1.4.

נעיר כי מתחם שהמכפיל המוצע במ"ר לגביו קטן מהמכפלה - זכאי להמלצת הוועדה למתן הפטור.

דוגמא:

המכפיל המוצע = שטחים עיקרים במ"ר במצב המוצע = 25,000 מ"ר עיקרי = 7.20

שטחים עיקריים במ"ר במצב הקיים 3,470 מ"ר עיקרי

ניקח לדוגמא ערך מכירה של 2,000$/מ"ר בבנייה רוויה: המכפיל הציפוף על-פי הטבלה הוא 5.2 (מ"ר).

הכפלה: מכפיל הציפוף כפול 1.4: 5.2 X 1.4 = 7.28

אם המכפיל המוצע (7.20 בדוגמא) קטן מהמכפלה (7.28 בדוגמא) - אין כדאיות כלכלית ללא הפטור. כלומר, על-פי הדוגמא, תמליץ הוועדה למתן הפטור, בכפוף למילוי שני התנאים שפורטו לעיל.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

היטל השבחה