השלבים לקידום פרוייקט פינוי-בינוי

1. כללי
קידום פרוייקט פינוי-בינוי הינו תהליך ארוך, מורכב, תהליך הכולל היבטים תכנוניים, קניינים, חוזיים, חברתיים, מיסויים ועוד. מדובר על תהליך שדורש ידע נרחב ומעודכן.

מדוע כדאי להיכנס לפרוייקט פינוי-בינוי? והאם מדובר על הדרך המהירה לדירה החדשה? אם הינכם הבעלים של דירה בבית משותף ואתם חלק מהתארגנות להקמת פרוייקט פינוי-בינוי - מהם הסיכונים הקיימים בכניסה לעסקת פינוי-בינוי מול קבלן ו/או חברה יזמית? מהם הנתונים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון?

מדובר על תהליך שלא פעם לקוח למעלה מעשור. כפי שנראה להלן, בהרחבה, קיימים שבעה שלבים עיקריים לקידום פרוייקט פינוי-בינוי. ואלה הם:

השלב הראשון, בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית-משפטית.

השלב השני, כינוס כלל בעלי הזכויות על-ידי ועד הבית, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הזכויות ו/או סירוב.
השלב השלישי, הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית.

השלב הרביעי, הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג של גורם מוסכם שינהל משא ומתן מול היזמים לצורך תקשרות/התנהלות מול חברה כלכלית.

השלב החמישי, ניהול משא ומתן מול היזמים, בחירת היזם המתאים וניהול משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות.

השלב השישי, בחירת מפקח בנייה מטעם בעלי הזכויות וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח.

השלב השביעי, חתימה על הסכם התקשרות מחייב מול היזם הנבחר.

2. השלב הראשון - בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית-משפטית
בשלב זה, יש לבדוק את סטאטוס בעלי הזכויות במתחם.

כן יש לבדוק את מצב הזכויות של הבעלים במתחם, כלומר, מי רשום כבעלים ומי לא והאם הזכויות רשומות במינהל או בטאבו. קרי, האם הרישום של הזכות כיום הינו בלשכת רישום המקרקעין - כבעלים או רישום כחוכרים במינהל מקרקעי ישראל.

כאשר חלק מבעלי הזכויות אינם רשומים כבעלים, יהיה מקום להעביר את הזכויות על שמם. לגבי בעלי משכנתאות, יש להתייחס אליהם בחוזה שכן הבנקים כיום מבקשים ערבות בנקאית אוטונומית מהיזם + סכום נוסף, ביחס למשכנתאות הרשומות על דירות הבעלים כיום.

הקושי העיקרי העולה מהאמור לעיל, הינו דרישת הבנק לקבל ערבויות בנקאיות אוטונומיות כדי להבטיח את חוב הדייר בגין ההלוואה שנטל. דרישה זו עלולה להביא פרוייקט לחוסר כדאיות כלכלית.

בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית, כלכלית ומשפטית.

במסגרת זו, יש להוציא נסח טאבו מרוכז של הבניין ועל פיו ניתן לקבל תמונה מלאה של כל בעלי הזכויות במתחם.

בנסח טאבו יירשמו משכנתאות, עיקולים ושעבודים שונים, כמו גם תכניות של הרשויות להפקעת חלק מהמקרקעין או הערות על הליכים משפטיים.

לצורך כך נמלא שאלון בעלי זכויות על-מנת להכיר את הפרוייקט, ואת המצב המשפטי והתכנוני שלו.

יש לבצע היתכנות קניינית לפרוייקט הנ"ל באמצעות שאלון היתכנות קניינית. במסגרת זו, על המבקשים לקדם את הפרוייקט לבדוק:

q האם קיים נסח טאבו?
q האם ניתן לרשום תת-חלקה ברכוש המשותף וכיצד?
q האם רשום כבית משותף?
q האם מדובר בחברת גוש חלקה, במידה וכן מה זה אומר?
q האם בן בעלי הזכויות, יש חברות של דיור ציבורי (עמידר וכו') במידה וכן מה זה אומר?
q האם קיימות הערות אזהרה, במידה וכן מה הן מצריכות?
q האם קיימות זיקות הנאה? במידה וכן - כיצד האמור יכול להשפיע על הפרוייקט? יש לבדוק את הסטטוס של הזיקות לרבות סוג הזיקה.
q האם קיימות הפקעות, במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות התכנונית?
q האם קיימים עיקולים/משכנתאות, במידה וכן - כיצד האמור יכול להשפיע על ההיתכנות הקניינית.
q האם קיימות ההצמדות במידה וכן כיצד הדבר משפיע על ההיתכנות הקניינית והתכנונית.
q רישום הזכויות על שם - מינהל מקרקעי ישראל/קק"ל.
q בדיקת רישום ת.ז.
q בדיקות מצב יחסים בין בעלי זכויות (גרושים, אפוטרופוסים, קטינים וכדומה).

במסגרת הבדיקה של ההיתכנות הקניינית, נזמין מלשכת רישום המקרקעין נסח טאבו מקורי, תשריט, צו ואת תקנון הבית המשותף - מסמך המפרט במלואו את מצב המקרקעין בנכס כולל חניות רשומות בטאבו, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה הצמודה, זכויות בשטחים משותפים וכדומה.

בשלב הבא, נפנה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על-מנת להוציא מידע תכנוני לגבי המתחם לרבות פירוט תכניותיה של העיריה התקפות לגבי המתחם, מידע לגבי הפקעות, היתרי בנייה כולל גרמושקה (גרמושקה הינה תכנית הגשה הכוללת מכלול של תכניות וטפסים המוגשים עבור קבלת היתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה).

משם נעבור למהנדס הרשות ו/או נציג של הרשות העוסק בנושא, על-מנת לקבל תמונת מצב מלאה לגבי ההיתכנות של פרוייקט פינוי-בינוי, מומלץ לבדוק צווי הריסה ולא להתבסס על כל מידע שמקבלים.

במסגרת שלב התכנון והפניה למהנדס הרשות נידרש לבדוק תכניות בנייה עתידית אפשרית לעומת מצב קיים, מצב זכויות הבנייה נכון להיום, תוך התייחסות לבנייה המתוכננת לרבות אך לא רק, ממ"דים, מרפסות, מעלית, תאור קומת הקרקע, הלובי, מחסנים, חניה, צווים וכדומה.

מומלץ בשלב זה, לגבש ולהציג למהנדס הרשות הדמיה של הפרוייקט העתידי.

לתשומת-ליבנו כי לרשות קיימת אחריות במסירת מידע לציבור. ב- ע"א 209/85 (עיריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1), 190 (1988)) נדונה השאלה האם רשות ציבורית, באמצעות עובדיה, חבה לאזרח, הפונה בבקשה לספק לו אינפורמציה המצויה בידיעתה ובשליטתה של אותה רשות, חובת זהירות, אשר לפיה יש לנהוג זהירות סבירה באספקת האינפורמציה המבוקשת, דהיינו למסור מידע מדוייק ומהימן?

בית-המשפט השיב על שאלה זו בחיוב וקבע כי החובה לנהוג זהירות סבירה באספקת אינפורמציה רחבה מן החובה המוטלת על בעל מקצוע או בעל מיומנות מיוחדת לנהוג זהירות סבירה, כשהוא פועל בתחומי מקצועו או מיומנותו.

עוד נקבע כי רשות מקומית, המרכזת במחלקה ממחלקותיה מידע ייחודי בנושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאי האמורים לציבור פונים והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, חבים עובדיה, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין.

בשלב זה, מומלץ להכין טבלה המשקפת את המצב בפועל תוך עידכון הטבלה הקודמת.

זאת ועוד. נעיר כי בבדיקת היתכנות כלכלית ראשונית יש לבחור ולקבוע את תמהיל הדירות, שמצליח למקסם את ההכנסות מהפרוייקט. נמקו בחירתכם וקבעו את יכולת המכירה של הדירות בהתאם לתמהיל הדירות המוצע והעריכו את ההכנסות מהתמהיל שבחרתם - בססו זאת גם על תכנית שיווק עתידית הכוללת פריסייל (מכירה מוקדמת המתקיימת בשלבים המוקדמים של הפרוייקט ולעיתים עוד הרבה לפני קבלת היתרי הבנייה).

העריכו את עלויות הביצוע של הפרוייקט כנגזרת ממורכבות הביצוע ומתמהיל הדירות שקבעתם.

אומדן המיסוי העירוני ככול שקיים: היטל השבחה ואגרות בנייה.

אומדן עלויות התכנון והיזמות: שכר מתכננים, יועצים משפטים ותהליכים משפטיים ורישומיים, הוצאות מימון, הוצאות הנהלה ואחרות וכדומה.

בשלב האחרון, לאחר כל הבדיקות כאמור לעיל, יש לקבוע האם בכוונתכם להמשיך ולסכן את כספכם בעסקה או לחילופין לגנוז אותה. בססו תשובתכם!

3. השלב השני - כינוס כלל בעלי הזכויות על-ידי הנציגות, הצגת הנושא וקבלת הסכמה מקדמית של כלל בעלי הזכויות ו/או סירוב וחתימה על הסכם שכר-טרחה עם עורך-דין שייצגו את בעלי הזכויות בפרוייקט
3.1 כללי
בפגישה הראשונה בין בא-כוח בעלי הזכויות לבעלי הזכויות מומלץ לחתום על ייפוי-כוח והסכם שכר-טרחה. יש לדאוג להסדיר הסכם שכר-טרחה עם בעלי הזכויות מראש, על-מנת לעמוד באופן איתן מול היזם וכן על-מנת ליצור מערכת יחסים ברורה ושקופה עם בעלי הזכויות.

בשלב זה, על בעלי הזכויות להתאגד במסגרת "הנציגות" מה שיועיל מאוד לקידום הפרוייקט במסגרת אחת מול היזם. מומלץ בשלב זה לחתום על כתב מינוי נציגות.

בשלב זה, על הנציגות לתת סקירה כללית בעצמם או באמצעות עורך-דין או באמצעות חברות שמעוניינות ומוכנות לתת סקירה כללית כיצד מקדמים פרוייקט מסוג פינוי-בינוי. מי השחקנים המרכזיים ומה הניסיון בתחום.

אסיפת בעלי הזכויות הראשונה חשובה להצלחת הפרוייקט, במסגרת הישיבה הראשונה תתקיים הצבעה לבחירת הנציגות שלאחריה יחתמו בעלי הדירות בפרוייקט על כתב מינוי נציגות.

ההתנהלות במסגרת פרוייקט מסוג פינוי-בינוי, כוללת צדדים רבים מלבד הבעלים עצמם, ההליך הופך לעיתים קרובות לתהליך חברתי רווי רגשות ולכן על מי שעוסק בפינוי-בינוי להיות ערוך לכך, דגש מיוחד על עורכי-הדין שצריכים לפעול כמעין פסיכולוגים תוך שימת דגש על בעלי זכויות העלולים להתנגד להליך או ליצור התנגדות אצל בעלי זכויות אחרים במתחם.

המעורבות הרגשית גדלה ככל שההליך מתקדם, מאחר שתהליך המשא ומתן כרוך מעצם טבעו בקונפליקט בין בני אנוש, הוא נהפך לעיתים קרובות לתהליך רווי רגשות.

אחת התוצאות האופייניות של מעורבות רגשית במשא ומתן היא תופעות לוואי המעוותות את השיפוט, מערפלות את החתירה להשגת האינטרסים הבסיסיים של מנהל המשא ומתן.

לפיכך, יש לפעול בשקיפות מול שכנים הגובלים בפרוייקט על-מנת למנוע התנגדויות - מומלץ לשמוע התנגדות של מי שיכול להתנגד ולמנוע התנגדויות המבוססות על אי-ודאות.

לא פעם עולה השאלה בנוגע למעמד המשפטי של החתימה על כתב מינוי הנציגות ומתן הרשאה לנציגות לקידום הפרוייקט. ניתן לומר די בבירור כי החתימה על מינוי הנציגות והרשאה לקידום הפרוייקט בשם כלל הבעלים, אינה מחייבת משפטית, שכן, חתימה על כתב מינוי מהווה למעשה מעין מסמך כוונות של בעלי הדירות בלבד כלפי הנציגות.

בשלב זה, רצוי לבצע סקר בעלי זכויות בין כלל בעלי הזכויות לגבי העדפותיהם בסוגיית התמורה. למשל: דירה קטנה ותשלום נוסף במקום דירה גדולה או תשלום מזומן בלבד.

כמו-כן, מומלץ לקבוע ישיבה נוספת של בעלי הזכויות על-מנת לתת לבעלי הזכויות להיות מעורבים בשלבים הראשונים של קידום הפרוייקט ובחירת יזמים. שקיפות תסייע מאוד להגברת תחושת הביטחון והוצאתו לפועל של הפרוייקט.

כן מומלץ לתת סקירה כללית של החברות לרבות ניסיון במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי. יש להביא בפני בעלי הזכויות בדיקה של איתנות כלכלית והמלצות של בעלי זכויות בפרוייקטים אחרים וכדומה.

על הנציגות להכין טבלת בעלי זכויות לרבות סטטוס של בעלי הזכויות במתחם. בין השאר, בטבלה יש לציין מי תומך ומי מתנגד לקידום הפרוייקט.

בתוך כך חשוב לציין כי קיימת אפשרות לפעול באמצעות חברה מנהלת שבדרך-כלל מורכבת מיזם ואדריכל הכוללת שירותיים משפטיים כחבילה.

במסלול זה, התחלת התהליך של פינוי-בינוי מתבצעת מול אדריכל ויזם. בעלי הזכויות חותמים במסלול זה על כתב מינוי לחברה המנהלת ולעורך-דין שייצג את בעלי הזכויות במתחם, ותוך כדי כך החברה מהנהלת פועלת לקידום תב"ע.
לאחר אישור התב"ע בדרך-כלל, תפעל החברה המנהלת להוצאת מכרז לבחירת יזם/קבלן. החיסרון הגדול של הליך זה כמו גם הליכים שדורשים תקופה ארוכה של מספר שנים בדרך-כלל, קרי, חוסר ודאות בדבר התמורה העתידית לה יהיו זכאים בעלי הזכויות. אל מול זאת, עומד היתרון הגדול והוא הניסיון והחסות של חברת הניהול, תוך גיבוש בעלי הזכויות במתחם, מתן תמיכה נפשית וחברתית בכל הקשור להנעת הפרוייקט והוצאתו לפעול.

פתרון מקומי לסוגיה זו, סוגיה של בחירת ההתנהלות הנכונה, באם במסגרת עצמאית, באמצעות יזם או מסלול בעלי זכויות, מציג מחקר שערך הטכניון (במימון קרן פורד ובהזמנתה של הקרן החדשה לישראל). "המחקר אישש את התזה שלא משתלם לעשות פינוי־בינוי בפריפריה", אומרת ד"ר אמילי סילברמן מהטכניון. "אבל במקביל, גילינו שבשנתיים האחרונות הוקמו בפריפריה ארגוני שטח רבים ביוזמת צעירים שמתקשים לעמוד בהוצאות הדיור. בנושא פינוי בינוי מצאנו התארגנות אחת של בעלי זכויות באשקלון, בשיתוף עמותת ידיד והרשות המקומית, שבמסגרתה בעלי הזכויות הפכו ליזם: הם בוחנים את הביצועיות הכלכלית של הפרוייקט, הם שוכרים מתכנן והם מביאים קבלן. מפני שאין כאן יזם שצריך להרוויח, הם יוכלו לבנות פחות קומות".

3.2 עורך-דין/בעלי זכויות - הסכם שכר-טרחה - התחדשות עירונית
על עורך-דין המייצג לקוח - הנכון ליטול על עצמו סיכונים בניגוד להמלצתו המקצועית - להבהיר ללקוחו את הדברים "ברחל בתך הקטנה".

דומני שראוי גם לעגן את הדברים במסמך שבו יפרט עורך-הדין ללקוחו את הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה.

מסמך מעין זה נחוץ במישור הראייתי, כדי למנוע בעתיד מחלוקות בשאלה מה הוסבר ומה לא הוסבר ללקוח. למסמך מעין זה יש ערך גם במישור המהותי, בכך שהוא מסב תשומת-לב הלקוח לסיכונים שהוא נוטל על עצמו בעסקה.

בשלב זה נעיר כי תחום ההתחדשות העירונית הינו "שדה מוקשים" לעורכי-דין. פעם אחר פעם עורכי-דין נתבעים בגין רשלנות בתפקידם בתחום המקרקעין והפרת חובתם, הן כעורכי-דין והן כנאמנים (ת"א) 5027/98 מעוז נ' אלנקרי ואח', תק-מח 2002(3), 1756 (2002)).

מעבר לנושא השקיפות המחוייב מכוח חוק פינוי-בינוי, קיימת חובת זהירות והנאמנות של עורך-דין בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית פינוי-בינוי בפרט. חובת הנאמנות והזהירות של עורך-דין הינה חובתו של עורך-דין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ופסיקת בתי-המשפט אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך-הדין כלפי צדדים שלישיים, שאינם לקוחותיו של עורך-הדין (ראה גם ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עורך-דין יובב פפר, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012); ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4), 446 (1990); ע"א 2725/91 היינוביץ' נ' גלעדי, פ"ד מח(3), 92 (1994); ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3), 207 (1994); ע"א 2625/92 סילביו נחום, עורך-דין נ' דורנבאום, פ"ד נח(3), 385 (2004)).

עורך-דין חב כלפי לקוחותיו חובת זהירות ואם הפר עורך-דין את חובתו או הציג בפניהם מצג שווא, קמה חובתו לפצותם.
חובת הזהירות בה חב עורך-דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין.

בעסקאות מקרקעין, על עורך-הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומינהל והנדסה.

עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך-דין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה.

נדגיש, כי על עורך-דין מוטלת חובה להציג בפני לקוחו תמרור אזהרה ולהבהיר לאחרון היטב מהם כלל הסיכונים אשר הוא עומד ליטול על עצמו.

כמו-כן, מוטל על עורך-הדין לעשות כמיטב יכולתו על-מנת לברר טרם החתימה על ההסכם, האם הבטוחות, למשל, הכלולות בו הינן בטוחות ריאליות, ולו מן הבחינה העקרונית, והאם הן יכולות לצאת כלל אל הפועל.

4. השלב השלישי - הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט ובדיקת כדאיות כלכלית
יש לערוך תיאום ציפיות עם בעלי הזכויות לפני הבחירה במסלול המתאים - תמ"א או פינוי-בינוי - ובשים-לב כי מבחינתו של היזם - מסלול פינוי-בינוי בדרך-כלל - הוא הכלכלי יותר אך גם הארוך יותר.

בשלב זה, מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין אשר מנוסה בפרוייקטים מסוג זה. היוועצות בשמאי מומחה יכולה לסייע מאוד לצדדים לעסקה להגיע לתמורה הראויה והנכונה מבלי להיכנס למשא ומתן ארוך שיכול להשפיע על כלל ההליך בצורה שלילית.

שלב זה הינו שלב חשוב מאוד, לא פעם ניתן להוציא פרוייקט לפועל מהר במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) אך בשל שיקולי רוחב יהיה נכון לקדם פרוייקט פינוי-בינוי שלוקח בחשבון שיקולים רבים יותר לרבות שיקולים חברתיים ואחרים.

אין צורך להדגיש כי כמות החאפרים שעוסקים בתחום התמ"א 38 עלולה להביא לאסון. יזמים רבים שאינם מבינים בתחום ההתחדשות העירונית ובטוח שלא בנושא חיזוקים בפני רעידות אדמה, מוכרים אשליות לבעלי זכויות בבניינים המיועדים להליך פינוי-בינוי ובכך למעשה מביאים למצב שלא ייצא לפועל פרוייקט.

פרוייקטים מסוג תמ"א 38 חשובים למדינת ישראל אך יש צורך לבדוק מה מתאים יותר לכל מקום ומקום.

על-פי האדריכלית ומתכננת הערים רותי הרשקוביץ, לא רק שתמ"א 38 איננה צריכה להיחשב להתחדשות עירונית, היא גם אחד הגורמים המעכבים יישום של תוכניות פינוי-בינוי באותו מתחם. יפים לעניין זה הדברים שפורסמו בכתבה בחודש אוגוסט 2013 בעיתון גלובס:

"תמ"א 38 על כל תיקוניה, רק הורסת. היא לא מחדשת ולא מתקנת. זה פשע, ואני לא יודעת איך יהיה אפשר לתקן את הנזק הזה. יותר ויותר חברות גדולות מתחילות להתעניין בתמ"א 38 ומזניחות את הפינוי-בינוי, אבל בניין אחד של תמ"א 38 במתחם, הורס את הסיכויים לפינוי-בינוי באותו מתחם, זה מסנדל את כל הבניינים האחרים."

אם לא די בכך, אדריכלית ומתכננת ערים רותי הרשקוביץ הוסיפה כי "אף אחד עוד לא הוכיח שהבניינים המחוזקים באמת יעמדו ברעידות אדמה. הרי אף אחד לא נכנס לתוך הדירות הקיימות ומחזק אותן, ובחלק מהמקרים איפה שאין מקום לבניית ממ"דים פשוט לא בונים, אין לזה חובה בתמ"א 38".

5. השלב הרביעי - הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם וחתימה על הסכם ייצוג של גורם מוסכם שינהל משא ומתן (מסחרי ומשפטי) מול היזמים לצורך התקשרות/התנהלות מול חברה כלכלית
5.1 כללי
בטרם נזמין יזמים להציע הצעות, על בעלי הזכויות לבצע סקר שוק בהתאם לנתוני המתחם שנבדקו ובהתאם לריכוז מידע תכנוני שהתגבש נכון לאותו השלב.

מודל הדיירים - לא פעם בעלי הזכויות מבקשים לקדם את הפרוייקט בעצמם. ביצוע הפרוייקט על-ידי בעלי הזכויות באמצעות הנציגות, יכולים לגרום לבעלי הזכויות למקסם את הרווח הצפוי להם מהתכנית.

יחד-עם-זאת, נציין כי מודל זה, מערים קשיים על ביצוע הפרוייקט שכן:
- בעלי הזכויות נדרשים להשקיע מההון העצמי שלהם.
- לבעלי הזכויות אין ידע מקצועי מתאים לקידום פרוייקט המבוסס על פינוי-בינוי.
- מודל זה, עלול להביא לסכסוכים בין בעלי הזכויות.
- קיים חשש לניגוד אינטרסים בין בעלי הזכויות לגבי בחירת דירות התמורה.

לאור האמור, מומלץ להתקשר עם יזם/קבלן שייבחר על-ידי מכרז לבחירת יזם/קבלן או להוציא הזמנה להציע הצעות לקידום פינוי-בינוי במתחם במטרה לבחור את היזם/קבלן שיבצע את הפרוייקט.

על הצדדים להליך, לעצב את התהליך ביניהם תוך עיצוב הרצוי והמצוי. אי-ודאות עלולה לייצר מצבים קיצוניים שעלולים להפריע עד מאוד להליך המו"מ ולתהליך החוזי. כאן המקום של עורכי-הדין והשמאי לקחת חלק פעיל יותר לטובת ההליך וקידום המו"מ לפסים חוזיים ולא אישיים המבוססים על אמוציות ואף תסכולים שלא תמיד קשורים להליך עצמו.

5.2 מינוי שמאי לבעלי הזכויות
שלב ראשון בדרך לבחירת יזם הינה הזמנה להציע הצעות לקידום פינוי-בינוי. לצורך כך הבאנו בהמשך הספר "מורה דרך", דוגמא לטופס מסוג זה.

בשלב זה, מומלץ להסתייע בשמאי. תפקידו של השמאי, לערוך בדיקה של התמורה לה יהיו זכאים בעלי הזכויות.

שמאי מקרקעין אשר מומחה בתחום ההתחדשות העירונית אמור להיות בעל ידע ויכולת להעריך את שווי הדירה הקיימת, חריגות או תוספות בניה וכיוצא באלה. הסתייעות בשמאי מקרקעין יכולה למנוע עוגמת נפש והוצאות מיותרות לכל הצדדים להליך הפינוי-בינוי.

השמאי יבקר בסביבת הפרוייקט וכן בכמה דירות אופייניות בבניינים המיועדים להריסה, יערוך דיון, ישמע הן את המעוניינים בעסקה והן את אלה המתלבטים לגביה או המתנגדים לה, ויבחן את העסקה המוצעת ואת התכניות המיועדות לאותו שטח.

על סמך הנתונים שיאסוף השמאי ושיוצגו בפניו ועל סמך ניסיונו המקצועי המוכח, השמאי יכריע אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מהבחינה הכלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.

זאת ועוד, כדי לסייע לבעלי זכויות המתלבטים לגבי עסקת פינוי ובינוי, מעמיד לרשותם משרד הבינוי והשיכון את האפשרות לקבל חוות-דעת של שמאי פינוי ובינוי. מדובר במאגר של שמאים אשר תפקידם לקבוע אם התמורה שמציע היזם לבעלי הזכויות במסגרת עסקת פינוי ובינוי היא כדאית מהבחינה הכלכלית (מתוך אתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון וכפי שיובא להלן בהרחבה).

רוב מיוחס של בעלי זכויות המעוניינים בעסקה פונה אל משרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי מן המאגר, לפי ההליך המפורט להלן.

לצורך בחירת שמאי לעניין הכדאיות הכלכלית, יש צורך כאמור להגיש בקשה ליושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית. כיצד מגישים בקשה למינוי שמאי? בהתאם לנוהל משרד השיכון, בכדי למנות שמאי יפנה הרוב המיוחס אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, באמצעות טופס בקשה מיוחד. את הטופס יש לשלוח באמצעות דואר רשום או דואר אלקטרוני (הטופס מצורף להלן).

כמו-כן, יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. נסח רישום בפנקסי המקרקעין, ואם הזכות איננה רשומה בפנקס המקרקעין, מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים.
2. החוזים המתייחסים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, אם נכרתו טרם הגשת הבקשה או טיוטת חוזים שהציע היזם אך טרם נכרתו, אם ישנם כאלה.
3. אמות-המידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציגן למבקשים או שומת מקרקעין.
4. הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת, שמכוחה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי, אף אם טרם אושרה.
5. מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים לגבי העסקה המוצעת ולגבי כדאיותה הכלכלית.
6. כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו.

על טופס הבקשה חייבים להיות חתומים כל המבקשים. כמו-כן, על המבקשים לשלוח עותק של הבקשה וכל המצורפים לה גם אל שאר בעלי הדירות במקבץ, בתוך שבעה ימים מהמועד שבו הוגשה הבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי.
אם יו"ר הוועדה ידרוש תיקונים בטופס הבקשה, על המבקשים לתקנם ולשלוח את הטופס המתוקן בתוך חמישה-עשר ימים. היום שבו התקבלו התיקונים, ייחשב כמועד הגשת הבקשה.

מהו התהליך לאחר מינוי השמאי? בהתאם לנוהל משרד השיכון, לאחר מינוי השמאי יתבצעו התהליכים האלה:

מסירת הודעה על זהותו. בתוך חמישה-עשר ימים תמנה יו"ר הוועדה שמאי, ושני הצדדים יקבלו הודעה על זהותו. השגות על מינוי השמאי אפשר להגיש בתוך 14 ימים מיום המינוי.

תשובת המשיבים. המשיבים יגישו את תשובתם למבקשים ולשמאי פינוי ובינוי בתוך 60 ימים, מיום שקיבלו לידיהם את המסמכים.

דיון בפני שמאי פינוי ובינוי. השמאי יקיים דיון בתוך 45 ימים, לכל המאוחר, ממועד הגשת תשובת המשיבים. עליו להודיע לצדדים על מועד הדיון ועל מיקומו 14 ימים לפחות לפני קיום הדיון. השמאי רשאי לקיים את הדיון גם אם נעדר ממנו אחד הצדדים.

ביקור בנכס. השמאי יבקר בדירה אחת לפחות מכל סוג אופייני (מבחינת שטח הדירה ומאפייני התכנון של הדירה) מהדירות במתחם.

החלטת השמאי. החלטת השמאי תינתן בתוך 60 ימים לכל המאוחר ממועד קיום הדיון או ממועד קבלת המסמך הנדרש האחרון. כאמור, על השמאי לקבוע אם עסקת הפינוי והבינוי שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מהבחינה הכלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.

הערכה פרטנית (אופציונלי). לאחר קביעת השמאי בדבר כדאיותה הכוללת של העסקה, יוכל דייר, הסבור כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית בפרוייקט, לפנות לשמאי לצורך הערכה פרטנית של דירתו. אותו דייר יישא בתשלום ההערכה הפרטנית.

סמכותו של שמאי פינוי ובינוי. שמאי פינוי ובינוי יאסוף כל מידע הנראה לו נחוץ לצורך בירור המחלוקת, לרבות מידע המצוי בידי אדם שאינו אחד הצדדים.

על-פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, פסיקת השמאי תהווה חזקה אם הנושא יגיע לאחר מכן לדיון בבית-משפט במסגרת תביעת נזיקין.

שכרו של השמאי. שכרו של השמאי ניתן על-פי תעריפים קבועים וכללים המובאים בפירוט בתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי-בינוי), התשע"ב-2011.

באופן כללי, ייקבע שכרו באופן הדרגתי בהתאם למספר הדירות במקבץ וישולם על-ידי היזם.

בספר "מורה דרך" בחרנו שלא להתייחס למינוי אדריכל מאחר וברוב המקרים כל יזם שיגיע יבקש להביא איתו אדריכל מטעמו, לאור החשיבות המיוחדת של האדריכל מבחינת היזם, כמי שהאומנות שלו תקבע כיצד יראה הפרוייקט.
פיקוח הבנייה מתחיל עוד בשלביו הראשונים של הפרוייקט, בבחירת יועצים ומתכננים והתאמתם לצורכי בעלי הזכויות במתחם.

6. השלב החמישי - בחירת היזם המתאים בהליך מסודר וניהול משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות
פרוייקט פינוי-בינוי הינו פרוייקט ארוך ומורכב מבחינה תכנונית ומשפטית ועל כן חובה לבחור עורך-דין לפני שמתקדמים לבחירת יזם והסכם התקשרות עימו.

לאחר בחירת עורך-דין בעל ניסיון בתחום הפינוי-בינוי, מומלץ לחתום על הסכם שכר-טרחה להסדרת עלויות עתידיות בהתאם להסכם שכר-הטרחה המצורף בספר "מורה דרך" לצורך הדוגמא.

לאחר מכן, יש לקיים ישיבה בין עורך-הדין לבעלי זכויות שבמסגרתה ניתן להחתים את יתר בעלי הזכויות על ייפוי-כוח לטובת עורך-הדין.

תחום הפינוי-בינוי כחלק מהתחדשות עירונית הינו תחום בעל מאפיינים יחודיים. כידוע אין רגולציה באופן ספציפי על תחום זה, בפרק ערבויות נראה כמה זה עלול להיות מסוכן, תחום הפינוי-בינוי כולל בעיקר חברות גדולות, יתרון על תחום התמ"א שכולל גם שחקנים קטנים.

בשלב זה, רצוי לבצע בדיקות מקיפות על היזם, מומלץ לכלול במסגרת זו ביקור באתרי בנייה שבוצעו על-ידי היזם, לקבל המלצות, לדבר עם דיירים ובעלי זכויות במתחמים שהיזם קידם בהם פרוייקטים, יש לבצע בדיקת איתנות פיננסית, בדיקה ברשם החברות, מול עורכי-דין שמכירים את החברה וכדומה.
תקופת המשא ומתן המשפטי לגבי ההסכם ושלב ההחתמה הינו שלב חשוב,
מעמד החתימה על הסכם התקשרות מהווה את נקודת הזינוק בתהליך הארוך שיעברו הצדדים יחד, חשוב מאוד בשלב זה לפעול בהתאם לאמור במורה הדרך תוך דגש על נושא הבטוחות הנדרשות ויתר הסעיפים שיובאו בהמשך.

בשלב זה, על עורך-הדין של הבעלים להחתים את הבעלים בנפרד על הסכמים, חשוב לפעול בשקיפות בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים) אשר קובע כדלקמן:

"6. חובות גילוי ושקיפות (תיקון: התשע"א)
(א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות, אם הוא אחד מאלה:
(1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה;
(3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.
(ב) אדם כאמור בסעיף קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.
(ג) הפר אדם כאמור בסעיף קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), תהיה בכל עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב."

לאור האמור, על המעורבים בפרוייקטים של פינוי-בינוי, להתייחס לאמור בסעיף 6 לחוק פינוי-בינוי ולקחת בחשבון את השלכותיו על התוצאות האפשריות במידה ומי מהמעורבים בפרוייקטים מסוג זה פועל שלא בהתאם לסעיף 6 לחוק.

7. השלב השישי - בחירת מפקח בנייה מטעם בעלי הזכויות וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח
לאחר שבחרנו עורך-דין, יזם ושמאי, מומלץ לבחור מפקח בנייה בעל ניסיון מול בנקים ובעלי זכויות וזאת על-מנת שיהיה נציג מטעם הבעלי זכויות מול מנהל הפרוייקט של היזם (לדוגמא של הסכם בין הבעלי זכויות למפקח ראה להלן).

עלות מפקח בנייה משולמת בדרך-כלל על-ידי היזם בהתאם לסיכום מראש מול הנציגות בדבר גובה התשלום.

בחירת מפקח הינו שלב חשוב מבחינת בעלי הזכויות במתחם, מדובר על השלב השני למעשה, לאחר שלב החתימה על חוזה מול יזם. מדובר על שלב הביצוע שיכול להתקיים אך ורק לאחר ששלב התכנון הושלם.

שלב הביצוע כולל בנייה בפועל (לעיתים גם פינוי והריסה) לפי התכנית החדשה ומבוצע על-ידי יזמים פרטיים. מפקח מטעם בעלי הזכויות במתחם נכנס לתמונה בשלב הביצוע ותפקידו, בין היתר, לדאוג לכך שהביצוע יהיה בהתאם להוראות התכנית שאושרה.

פרוייקט פינוי-בינוי מבחינת בעלי הזכויות (במיוחד אלו המתגוררים בדירות) הינו פרוייקט גדול וחשוב שככל הנראה יחוו בעלי הזכויות פעם אחת במהלך חייהם. זהו תהליך מורכב מאוד וארוך מאוד. תוצאות בנייה מוצלחות תהיינה תלויות בעיקרן במהלך תהליך הבנייה.

במסגרת תהליך פיקוח הבנייה, המרכז תחתיו פעולות שונות, הקשורות בבנייה עצמה, ישנו תפקיד חשוב ומרכזי לאדם העומד בראשו - מפקח בנייה.

נדגיש כי על היזם לממן עבור בעלי הזכויות מפקח בנייה מוסמך אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע את מלוא התחייבויותיו בהתאם להוראות ההסכם.

תהליך הבנייה, כאמור, הינו תהליך מורכב במיוחד הדורש זמן רב, סבלנות, סכומי כסף לא מעטים, בעלי מקצוע איכותיים וניהול נכון. ולכן, משהחלטתם להתקדם עם תהליך הוצאתו לפועל של פרוייקט פינוי-בינוי, אחת ההחלטות החשובות הינה מציאת גורם מרכז מקצועי, שיוכל לקחת תחתיו את כל פעולות הבנייה, לפקח עליהן ולבדוק את תכניות הבנייה תוך התאמתן למתחם ולבעלי זכויות במתחם שלא כמו פרוייקט רגיל שהרוכשים בוחרים בפרוייקט, כאן בעלי הזכויות חוזרים לדירה בבניין החדש.

בין שאר תפקידיו של המפקח עליו: לפקח על טיב העבודה, לפקח על טיב החומרים, לעקוב אחר ביצוע קבלנים, לאשר או לפסול ציוד וחומרים, לאשר או לפסול העבודה, קביעת סדר קדימויות בביצוע העבודות, מתן הוראות לשינויים ותוספות, ביקורת על מידות הבנייה, אישור דוגמאות בשלבי הביצוע, שמירה על קשר בין המתכננים לבין קבלני הביצוע ובין מזמין העבודה וקבלני הביצוע.

באשר לניהול הבנייה, על המפקח לנהל את אתר הבנייה, בדיקה ואישור לו"ז לביצוע העבודות, ניהול יומן העבודה, אישור וארגון אתר הבנייה, עדכון לוחות זמנים תקופתיים ובדיקתם בהתאם ללו"ז המתוכנן ובהתאם לתכניות והתקנים הנדרשים. התחשבנות כספית עם ספקי השירות, בדיקה ואישור כמויות, בדיקה ואישור חשבוניות, אישור חשבונות לבעלי מקצוע, העברת הכסף לקבלנים בגמר הבדיקה.

לסיום, מפקח בנייה טוב לא עולה כסף, הוא למעשה חוסך הרבה יותר מעלות העסקתו, כך היזם ובעלי הזכויות צריכים לראות את מפקח הבנייה.

8. השלב השביעי - חתימה על הסכמי התקשרות מחייבים
במסגרת חתימת הסכם פינוי-בינוי, על עורך-דין המופקד על כתיבת ההסכם לפעול בשקידה, נאמנות ומיומנות כלפי בעלי הזכויות כל זאת בשקיפות מלאה.

יחד-עם-זאת, רצוי מאוד שגם בעלי הזכויות יהיו מוכנים עם הידע הנכון וההבנה של הסעיפים המהותיים שצריכים להופיע בהסכם ההתקשות. בין השאר רצוי כי ההסכם יכלול את הסעיפים הבאים:

פרוייקט פינוי-בינוי - בסיס ההתקשרות - עסקת נטו - תנאי בסיסי בעסקת פינוי-בינוי הוא כי כל עלויות הפרוייקט חלות על היזם ועליו בלבד. בעלי הזכויות אינם נדרשים, בשום שלב, לשלם תשלום כלשהו בגין ההתקשרות בעסקה (למעט בחלק מהמקרים, תשלום דמי היוון למנהל ביחס לדירה הקיימת, במידה והקרקע היא אדמת מנהל.

לכן, כל דרישה מצד היזם לנשיאה בעלויות שונות או במיסים מצד בעלי הזכויות, אמורה לעורר סימני שאלה וטעונה בדיקה.

זכויות וחובות - החוזה צריך לכלול בצורה ברורה ומפורטת עד כמה שניתן את כל הזכויות והחובות של הצדדים להסכם.

פירוט העבודות והמועדים - השקיעו זמן ומאמץ בפירוט כל העבודות שהיזם חייב לדאוג לביצוען. קבעו מסגרת זמן לביצוע העבודה וסנקציות למקרה של אי עמידה בלוח הזמנים.
בטחונות לבעלי הזכויות - אולי הנקודה החשובה ביותר בדומה לעסקת רכישת דירה מקבלן "על הנייר" שבה מחוייב הקבלן להעמיד לרשות הרוכשים ערבויות "חוק מכר" על כל תשלום, יש לוודא כי, גם כאן, קיימת התחייבות בהסכם הפינוי-בינוי להעמדת ערבות בנקאית לטובת בעלי הזכויות, אשר תבטיח את בעלי הזכויות במקרה שבו היזם יקרוס ולא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. מועד קבלת הערבות הינו ביום פינוי הדירה הנוכחית והיא תושב ליזם אך ורק בד בבד עם קבלת החזקה בדירה החדשה.

לוחות זמנים ומנגנוני תמורה ברורים - בתוך ארבע חמש שנים מהיום אתם כבר בדירת החלומות, אז לא בדיוק, צריך לזכור כי בשונה מרכישת דירה מקבלן, בחלק גדול מהמתחמים אשר מקדמים כיום יזמים, אין עדיין אפילו תב"ע (תכנית בניין עיר) המאפשרת ליזם לבצע את הפרוייקט, לא כל שכן היתר בניה אשר יוצא אך ורק לאחר אישורה של התב"ע על-ידי ועדות התכנון השונות.

לצורך קידום השלבים האמורים לעיל, יש להסתייע במסמכים המצורפים להלן:
טופס ריכוז מידע תכנוני.
פרוטוקול אסיפת בעלי זכויות לבחירת נציגות בעלי הזכויות.
הזמנת יזמים להציע הצעות לקידום פינוי-בינוי.
קבלת הצעה לפרוייקט פינוי-בינוי.
הסכם התקשרות עורך-דין וחברה כלכלית.
הסכם שכר-טרחה (עורך-דין), בעלי הזכויות ותצהיר.

הסכם שכר-טרחה עורך-דין ויזם.
הסכם ליווי בנקאי.
בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי.
הסכם התקשרות - מפקח ובעלי זכויות.

9. טפסים

9.1 טופס ריכוז מידע תכנוני
שנת מתן היתר בנייה: _____
בעלי הזכויות במקרקעין:
דירה
כניסה
שם
טלפון
אימייל

נתוני המבנה:
דירות בקומת הקרקע: _____
זכויות בגינה: _____
הצמדות: _____
חניות בטאבו: _____
בעלי זכויות מיוחדות: _____
דגשים חשובים: _____

9.2 פרוטוקול אסיפת בעלי זכויות לבחירת נציגות בעלי הזכויות

אנו, הח"מ, בעלי הזכויות כבניין/בניינים ברחוב _____ מספר _____, ב _____ מקרקעין הידועים גם גוש _____ חלקה _____ (להלן: "המקרקעין/המתחם"), ממנים בזאת את ה"ה הרשומים להלן, כנציגות בעלי הזכויות בכל הקשור לניהול ענייני הבית המשותף ובכלל זה את קידומו של פרוייקט פינוי-בינוי (להלן: "נציגות בעלי הזכויות"):

שם + שם משפחה
ת.ז
כתובת

ידוע לנו, כי הכוונה לכלול את איזור מגורנו במסגרת הפרוייקט להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי) ולכן אנו מביעים נכונות להצטרף לפרוייקט שמטרתו לשפר את איכות חיינו, זאת תוך ידיעה שבסופו של תהליך נקבל תמורת דירתנו הנוכחית דירה חדשה.

אנו מסמיכים את הנציגות לנהל משא ומתן בשמנו עם קבלן/יזם כלשהוא במטרה להכין הסכם פינוי-בינוי לחתימה בין הצדדים וכן במטרה להכין תכניות עקרוניות שיצורפו להסכם.

אנו מסמיכים בזאת את נציגות בעלי הדירות לפעול בכל דבר ועניין הקשור לניהול משא ומתן מול כל גורם הקשור למימוש הפרוייקט.

נציגות בעלי הדירות, תדווח לנו, מעת לעת על התקדמות המשא ומתן והתכניות העקרוניות.

כל הצעה ו/או תכנית ו/או הסכם יובא לאישורנו טרם מתן כל התחייבות.

כמו-כן, אנו מאשרים בזאת כי כתב מינוי זה יכנס לתוקף עם חתימתם של דיירי המבנה אשר בבעלותם לפחות חמישים אחוזים (50%) מהדירות/נכסים במבנה ושחמישים אחוזים (50%) מהזכויות ברכוש המשותף במבנה צמודים לדירותיהם. עם כניסת כתב מינוי זה לתוקף, הרינו מסכימים מראש לכל הפעולות שיבוצעו על-ידי הנציגות בהתאם להחלטה זו. כתב מינוי זה הינו בלתי-חוזר, ואין אנו רשאים לבטלם או לשנותם באיזה אופן למעט ברוב של לפחות _____ אחוזים מהדירות/נכסים במבנה וש_____ אחוזים מהזכויות ברכוש המשותף במבנה צמודים לדירותיהם.

ולראיה באנו על החתום:

שם מלא
ת.ז
מספר דירה
תאריך
חתימה

9.3 הזמנת יזמים להציע הצעות לקידום פינוי-בינוי

לצורך קבלת הצעות לביצוע הפרוייקט על-ידי יזמים, הנציגות באמצעות עורך-דין יוציאו מכרז פתוח לבחירת יזם, פנייה לקבלת הצעות לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי במסגרת התקשרות מול בעלי הזכויות בפרוייקט. ההזמנה תנוסח באופן הבא:

הנדון: הזמנה להציע הצעות לקידום פינוי-בינוי ברחוב _____

בשם נציגות בעלי הזכויות ברחובות _____ (להלן: הנציגות/מרשיי) הריני לפנות אליך כדלקמן:

1. נציגות בעלי הזכויות מזמינה בזאת מציעים, להציע הצעות לקידום פרוייקט פינוי-בינוי/בינוי פינוי (להלן: "הפרוייקט") ברחובות _____ הידועים גם כחלק מחלקות _____ בגוש _____ והכל בכפוף לבדיקה שתיעשה על-ידי החברה ו/או מי מטעמה (להלן: "המקרקעין").

2. הפרוייקט יכלול פינוי של כ- _____ יח"ד במקרקעין ובניית כ- _____ יח"ד במקרקעין תמורתם. האמור הינו בכפוף לבדיקה משפטית/אדריכלית על-ידי מגיש ההצעה, יודגש כי אין בציון מספר יח"ד הדיור כאמור משום קביעת עובדה לגבי מספר יחידות הדיור שיאושרו על-ידי הרשויות השונות לרבות בצו ההכרזה וכי לא תישמע כל טענה של מי מהמציעים כנגד הנציגות ו/או ב"כ הנציגות.

3. מרכיבי ההצעה:
3.1 התמורה אותה יקבל כל בעל זכויות בדירת מגורים בעבור דירתו.
3.2 הערבויות שיינתנו על-ידי המציעים.
3.3 סטנדרט הבנייה המוצע.
3.4 עיקרי מפרט הטכני.
3.5 גובה שכ"ד במהלך תקופת הביניים, והערבויות שיינתנו על-מנת להבטיח זאת.
3.6 ציון מספר ההובלות לדירה הזמנית ובחזרה.
3.7 ציון קידום פרוייקטים בהם _____ יח"ד חדשות ומעלה.

4. את ההצעות יש להגיש למשרדו של הח"מ בצירוף המחאה בסך של _____ ₪ + מע"מ בגין הוצאות הטיפול, מובהר בזאת כי סכום זה לא יוחזר בכל מקרה.

5. המציע שייבחר, ככל שייבחר על-ידי הנציגות, יחתום על הסכם "פינוי-בינוי" בנוסח המבוסס על טיוטת ההסכם המצויה במשרדי הח"מ, בכפוף לקבלת הערותיו, ככל שיתקבלו על-ידי הנציגות.

6. יצויין, כי בין הנציגות לבין משרד עורכי-הדין _____ נחתם הסכם שכר-טרחה, אשר יחייב את היזם, העתק מהסכם שכר-הטרחה מצוי במשרדי הח"מ וניתן יהיה לעיין בו בתיאום מראש.

7. הנציגות תבחר, ככל שתבחר, את ההצעה המיטבית לפי שיקול-דעתה הבלעדי ובהתאם לכל שיקול שהיא תמצא לנכון, מבלי להידרש לנמק החלטתה. מבלי לגרוע מהאמור, מובהר בזאת כי אין הנציגות מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה שהיא, הנציגות שומרת לעצמה את הזכות לנהל משא ומתן עם המציעים בהתאם לשיקול-דעתה הבלעדי ו/או לערוך התמחרות בין המציעים, כולם או חלקם בהתאם לשיקול-דעתה הבלעדי.

8. ידוע למציעים, כי הנציגות רשאית לאשר התקשרות עם חברה/יזם כלשהו לקידום ייזום והוצאתו לפועל של הפרוייקט עוד לפני תום המועד לקבלת הצעות כמפורט לעיל, ולנהל מו"מ עם המציע/ים הרלוונטיים, ו/או להתקשר בעסקה עם מגיש ההצעה עוד לפני תום המועד לקבלת הצעות וכי לא תישמע כל טענה של מי מהמציעים בקשר לכך.

9. החליטה הנציגות לקבל הצעה של מציע כלשהו ו/או של חברה/יזם כלשהו לקידום, יזום וההוצאה לפועל של הפרוייקט לפני תום המועד לקבלת הצעות, תינתן על כך הודעה לכל המציעים אשר הגישו הצעתם עד לאותו המועד.

10. המציעים מצהירים בזאת, כי ידוע להם כי הצעה זו ו/או כל התקשרות שבין הנציגות למי מהמציעים אינן כפופות לדיני מכרזים וכי לנציגות שיקול-הדעת הבלעדי והמוחלט לבחור האם לקבל את הצעתם של מי מהמציעים, כמו-כן מצהירים המציעים כי לא תישמע כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר לכך כנגד הנציגות ו/או ב"כ.

11. לשאלות הבהרה ניתן לפנות בדואר האלקטרוני: _____

בברכה,
_____

9.4 קבלת הצעה לפרוייקט פינוי-בינוי

לכבוד
בעלי הנכס ____
רחוב _____
בעיר _____

הנדון: הצעה לפרוייקט פינוי-בינוי

בשם חברת _____ (להלן: "החברה"), הנני מתכבד להגיש לכם הצעה להתקשרות בפרוייקט פינוי-בינוי בנכס שבנדון והמצוי בגוש _____ חלקה _____ רחוב _____ ב_____ (להלן: "המקרקעין") והכל כמפורט להלן:

1. התקשרותנו תכלול את הריסת הבניין הקיים ובמקומו תבנה החברה ו/או מי מטעמה בניין חדש, במסגרת ההתקשרות יקבל כל בעל דירה במקרקעין (להלן: "בעלי הזכויות") דירה חדשה ומשודרגת בבניין החדש ובסה"כ יקבלו בעלי הזכויות _____ יחידות דיור, שאר היחידות אשר יבנו על-ידי החברה בפרוייקט יישארו בבעלות החברה.

2. כל ההוצאות הכרוכות בביצוע הפרוייקט ישולמו על-ידי החברה, אלא אם נקבע אחרת בין הצדדים.

3. יובהר, כי ככל ולא ייחתם הסכם מחייב לביצוע ההתקשרות בין הצדדים, לרבות אך לא רק בשל אי-כדאיות כלכלית, היעדר השגת הרוב הדרוש להוצאת הפרוייקט לפועל, אי-קבלת היתר לביצוע העבודות המתוכננות על-ידי החברה במסגרת הפרוייקט לא תהיינה לאף אחד מהצדדים כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעות כנגד הצד השני.

4. בעלי הזכויות מתחייבים באופן בלתי-חוזר כי לא ינהלו מו"מ עם צד שלישי בקשר לפרוייקט שבנדון במשך 6 חודשים מיום החתימה על מסמך זה, היה ובמידה והמו"מ ימשך מעבר לתקופה זו, יוכלו הצדדים להאריך את התקופה בהסכמה.

5. עקרונות ההתקשרות בין החברה לבעלי זכויות:
בעלי הזכויות יקבלו דירה אחת בגודל של _____ (כולל ממ"ד) ומרפסת שמש בשטח מ"ר שתיבנה על-ידי החברה במקרקעין.

5.1 דירות בעלי הזכויות ימוקמו בין הקומות _____ והכל בהתאם לתכנון אדריכל הפרוייקט.

5.2 בעלי הזכויות יקבלו מחסן בשטח _____ מ"ר כאשר מיקום המחסן יהא בהתאם להחלטת החברה.

5.3 בעלי הזכויות יקבלו חניה אחת צמודה לדירה בלשכת רישום המקרקעין.

5.4 מפרט דירות בעלי הזכויות יהא זהה למפרט דירות החברה בקומות הטיפוסיות.

5.5 סדר בחירת הדירות על-ידי בעלי הזכויות ייקבע בהתאם לטבלת ניקוד שיקבל כל דייר ודייר בגין שווי דירתו.

5.6 החברה תישא בתשלום שכר-טרחה עורך-דין מטעם בעלי הזכויות.

6. מה יכלול הבניין החדש
6.1 בניין / _____ בניינים עד _____ קומות ובכל אחד _____ יח"ד.

6.2 דירות גן/דירות דופלקס/ פנטהאוזים.

6.3 חניון _____/ תת קרקע.

6.4 לובי מפואר.

7. שדרוג הדירה
בעלי הזכויות יהיו זכאים לשדרג את הדירה החדשה בסך של _____ על-פי מחירון החברה אולם סכום זה לא ישולם לבעל הזכויות שבחר שלא לשדרג את דירתו.

8. שינויי בעלי זכויות
8.1 בעלי הזכויות יוכלו למסור לחברה בקשות לשינויים בדירה כגון _____, בטרם ביצוע השינויים לא יחוייבו בעלי הזכויות בתשלום כלשהו. כל השינויים שימסרו לאחר ביצועם יחוייבו על-פי מחירון החברה.
8.2 מובהר בזאת כי במסגרת השינויים לבעלי זכויות לא תינתן האפשרות לבצע שינוי בחזית חיצונית, מיקום חלונות, שלד המבנה, אלמנטים וכיו"ב.

8.3 עבור בקשות לשדרוג והוספות מעבר למפרט לו זכאים בעלי הזכויות, יהיו זכאים בעלי הזכויות להנחה של %_____ ממחירון דקל (מחירון שינויי בעלי זכויות המציג את העלות המירבית של עבודות, שינויים ותוספות, תוך כדי בניית דירה חדשה, ומיועד הן לרוכשי דירות והן לקבלנים ולחברות משכנות) (להלן: "מחירון דקל").

9. תשלום שכר דירה חודשי
החברה תשלם לדייר שכר דירה בסך של _____ ₪ לחודש וזאת מיום פינוי הדירה על-ידי הדייר ועד ליום קבלת הדירה החדשה, ללא הצמדה וללא כל תשלום דמי תיווך, היה ובמידה והחברה תאחר במסירת הדירה החדשה מעל ל _____ חודשים יהיה תשלום שכר-דירה לחודשי העיכוב צמוד למדד המחירים לצרכן.

10. הובלת תכולה
החברה תישא בעלות הובלת התכולה מהדירה הישנה לדירה החלופית וכן בעבור הובלת התכולה מהדירה החלופית לדירה החדשה ובכל מקרה החברה לא תישא בעלות הובלה של למעלה מ _____ ₪.

11. מיסים
11.1 החברה תישא בעלויות המיסוי וזאת בכפוף לשימוש של בעל הזכויות בכל פטור הקובע בחוק על-מנת לצמצם את סכום המס ככל שניתן, היטל השבחה, מע"מ שרותי בנייה, מס רכישה.
11.2 מובהר בזאת כי הצעת החברה מבוססת פטור ממס שבח העומד לרשות כל דייר במידה ומי מבעלי הזכויות ניצל את הפטור האמור או החליט לא להשתמש בו, תישא החברה בתשלום מס השבח עד לתקרת הפטור כאמור בחוק מיסוי מקרקעין.

12. הערבויות לבעלי הזכויות
12.1 ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה והכל בהתאם להערכת שמאי מטעם הבנק.

12.2 ערבות בנקאית לשכר דירה אשר תפחת בהתאם להתקדמות הפרוייקט ותפקע עם השלמת הבנייה.

12.3 ערבות בדק לא תינתן והחברה תישא באחריות לתיקונים כאמור בחוק מכר (דירות).

13. מימון
הפרוייקט יהיה בשיטת הליווי הבנקאי הסגור, המקרקעין ישועבדו במלואם לטובת הבנק המלווה והכל כנגד ערבות לבעלי זכויות. הבעלי זכויות מתחייבים לפעול להסרת כל שעבוד ו/או משכנתא אשר יומרו בהתחייבויות לרישום משכנתא ובהסבת ערבויות.

14. לוח זמנים
14.1 החברה תפקיד תכנית להריסה בניין הקיים ובניית הבניין/הבניינים החדשים תוך לא יאוחר - _____ חודשים מיום חתימת ההסכם על-ידי 100% מבעלי הזכויות בבניין. מובהר כי ככל שהוועדה תדרוש לקיים מהחברה לעמוד בתנאים ו/או תעמיד תנאים מקדימים לצורך הפקדת התכנית לדיון בוועדה לא תילקח תקופה זו בחשבון.

14.2 החברה תפעל להוצאת היתר בנייה תוך לא יאוחר מ - _____ חודשים מהחלטת ועדה.

14.3 בעלי הזכויות יפנו את דירתם תוך לא יאוחר מ _____ מיום קבלת היתר הבנייה והודעה בדבר הפינוי.

14.4 החברה תתחיל בעבודות הבנייה _____ תוך לא יאוחר מ _____ ימים מיום פינוי אחרון בעלי הזכויות את הבניין הישן.

14.5 החברה תסיים את עבודות הבנייה תוך לא יאוחר מ _____ חודשים מתחיל הבנייה.

15. כללי
15.1 בעלי הזכויות מצהירים, כי ידוע להם שעל סמך התחייבותם זו תוציא החברה הוצאות רבות לצורך בדיקות היתכנות ותכנון הפרוייקט לרבות אך לא רק בדיקות פיזיות, כלכליות, משפטיות ואדריכליות ועל לכן התחייבותם הינה תחייבות בלתי-חוזרת ואין הם רשאים לבטלה או לשנותה באיזה אופן שהוא במשך _____ חודשים.

15.2 בעלי הזכויות מצהירים ומתחייבים כי החל מיום חתימתם וכל עוד מסמך זה בתוקף, הם מתחייבים בזאת שלא להתחייב בהתחייבות סותרת או דומה כלפי כל צד ג'.
15.3 מובהר כי רק הסכם סופי החתום על-ידי הצדדים יחייב את הצדדים לביצוע הפרוייקט.

15.4 בעלי הזכויות מסכימים ומסמיכים את החברה להתקשר בשמם עם הרשויות והגורמים הרלוונטיים לצורך ביצוע בדיקות פיזיות, כלכליות, משפטיות ואדריכליות לצורך קידום הפרוייקט.

אנו בעלי הזכויות החתומים מטה, בעלי הזכויות בנכס שבנדון מצהירים בזאת כי חתימתנו על מסמך זה מהווה הסכמה לניהול מו"מ על בסיס כל העקרונות דלעיל.

ובאנו על החתום ביום _____

שם מלא
ת.ז
מספר דירה
טלפון
חתימה
1.

2.

3.

4.

9.5 הסכם התקשרות עורך-דין וחברה כלכלית

שנערך ונחתם ב_____ ביום _____ לחודש _____

בין

החברה _____
(להלן: " החברה")
(מצד אחד)

לבין

משרד עורכי-הדין_____
(להלן:"עורכי-הדין" או "עוה"ד")
(מצד שני)

הואיל: ועוה"ד מתמחה בייצוג רשויות מקומיות וחברות עירוניות בניהול והובלת תהליכים של התחדשות עירונית וכן מייצג רשויות מקומיות ו/או חברות עירוניות אחרות בתחום זה;

והואיל: והחברה מעוניינת לבנות מעטפת תומכת כוללנית לבעלי זכויות/נכסים ברחבי העיר לשם קידום פרוייקטים במסגרת פינוי-בינוי (שיקראו להלן: "פינוי-בינוי" ו/או "התחדשות עירונית");

והואיל: והחברה החליטה להתקשר עם עורך-הדין לשם קבלת שרותים משפטיים עבורה ועבור בעלי זכויות/נכסים בתחום ההתחדשות העירונית בתחומי העיר _____ לרבות בניית תהליכים, נהלי עבודה ומתודולוגיה במסגרת תכנית עירונית לטיפול מיטבי בפעילות ההתחדשות העירונית באמצעות החברה, וכן שירותי ייעוץ משפטי ל _____ וליווי משפטי.
והואיל: ועוה"ד מעוניין ליתן שירותים בתחום זה לחברה.

לפיכך הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

1. המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי-נפרד הימנו.

2. עוה"ד מצהיר כי הינו בעל ניסיון ויכולת הדרושים לביצוע השירותים כמפורט בהמשך וכי יעשה שימוש במיטב הכישורים, הידע המקצועי והניסיון לשם קידום פרוייקטים של התחדשות עירונית.

3. הסכם זה הינו אישי ובלעדי עם עוה"ד לקבלת השירותים, יחד-עם-זאת עוה"ד רשאי להסתייע בשירותי עורכי-דין נוספים, בין שאלה עובדי משרדו ובין שאינם, לצורך מילוי חובויו וזכויותיו על-פי הסכם זה, ובלבד שיידע את החברה מראש ובכתב.

השירותים
עוה"ד יסייע לחברה להקים מנהלת התחדשות עירונית לטיפול בפרוייקטים של התחדשות עירונית בתחום העיר _____ בדגש על פרוייקטים במסגרת חוק פינוי-בינוי משתוקם מנהלת ההתחדשות העירונית, פרוייקטים שימצאו מתאימים על-ידי החברה לקידומם כפרוייקטים של התחדשות עירונית (להלן:"הפרוייקטים"), יועברו לטיפול עוה"ד יחד עם החברה. ההחלטה באם להעביר פרוייקט כלשהוא לטיפול עוה"ד הינה לפי שיקול-דעתה הבלעדי של החברה. השירותים שיעניק עוה"ד יהיו כלדקמן (להלן: "השירותים"):
3.1. שלב א': הקמה - בניית תהליכי עבודה, נהלים, הסכמים ומכרזים
3.1.1. הגדרת תהליכים וכתיבת נהלים מובנים להאצת פעילות ההתחדשות העירונית בתחומי העיר _____ במסגרת החברה;
3.1.2. כתיבת ופרסום קול קורא/מכרז להקמת מאגר קבלנים;
3.1.3. כתיבת ופרסום קול קורא/מכרז לבחירת יועצים - ככול שיידרש;
3.1.4. כתיבת הסכמים בין החברה לבין הגורמים החיצוניים;
3.1.5. כתיבת הסכמים בין החברה לבין נציגויות בעלי זכויות/נכסים;
3.1.6. כתיבת הסכמים בין קבלנים שיבחרו למאגר הקבלנים לבין בעלי הזכויות/נכסים;
3.1.7. כתיבת טפסים ופרוטוקולים לאישור אסיפות בעלי הזכויות/נכסים ומינוי נציגויות;
3.1.8. הגדרת תחומי פעילות ואחריות בין חברה כלכלית/העירייה/ קבלנים;
3.1.9. כתיבת הגדרות תפקיד, תהליכי עבודה ואמנת שירות.
3.2. שלב ב': ליווי משפטי שוטף לחברה ולבעלי הזכויות/נכסים בעיר
3.2.1. ביצוע בדיקות משפטיות לבחינת התכנות פרוייקטים;
3.2.2. סיוע לחברה בקידום ושיווק הפרוייקטים לבעלי זכויות/נכסים, לרבות מפגשים עם בעלי דירות ככל שזה יידרש.
3.2.3. מתן ליווי משפטי שוטף לבעלי הזכויות/נכסים;
3.2.4. ניהול הליכי פניות לקבלת הצעות מהקבלנים הנמנים על מאגר הקבלנים לצורך לבחירת קבלן מבצע (הבחירה בקבלן מתוך המאגר תיעשה על-ידי בעלי הזכויות/נכסים בלבד);
3.2.5. עריכת ביקורות לתהליך המשפטי שיבוצע על-ידי הקבלנים במסגרת ביצוע הפרוייקטים;
3.2.6. סיוע וליווי בעלי הזכויות/נכסים ו/או נציגות בעלי הזכויות בהתקשרות מול הקבלנים;
3.2.7. אימות חתימות על פרוטוקולים והסכמים;
3.2.8. ליווי פניות למפקח על רישום מקרקעין (ככול שתידרשנה) בצוותא עם הקבלן המבצע ובא-כוחו ופיקוח מטעם בעלי הזכויות כי הקבלן מבצע התחייבויותיו במסגרת הפניה למפקח על רישום מקרקעין בהתאם לחוזה עימו;
3.2.9. סיוע וליווי הקבלנים בהוצאת היתר בנייה;
3.2.10. הבטחת קבלת ערבויות נדרשות מהקבלן לטובת נציגות בעלי הזכויות;
3.2.11. השתתפות בישיבות בעירייה/חברה, באספות בעלי זכויות וכיוצ"ב;
3.2.12. ליווי הקבלן או מי מטעמו ברישום הדירות החדשות במסגרת תיקון צו רישום בית משותף ופיקוח מטעם בעלי הזכויות כי הקבלן מבצע התחייבויותיו לתיקון צו הרישום בהתאם לחוזה עימו;
3.2.13. פיקוח משפטי מטעם בעלי הזכויות והחברה כי הקבלן עומד במלוא התחייבויותיו לפי ההסכמים.

4. שכר-טרחה
4.1. שלב א' - הקמה וניהול פעילות התחדשות עירונית באמצעות החברה:
4.1.1. בעבור השירותים המפורטים בסעיף 3.1. לעיל ישולם סך של _____ (_____) ₪.
4.1.2. כמו-כן עבור השירותים הנ"ל (סעיף 3.1) ישולמו בנוסף לקבוע בסעיף 6.1 הכנסות החברה ממכירת מסמכי המכרז השונים, עד לסך של _____ ככל שההכנסות ממכירת מסמכי המכרז תעלנה על הסכום כמואר לעיל יחלקו בהן החברה ועורכי-הדין בחלקים שווים.
4.2. שלב ב' - ליווי משפטי לטובת החברה ובעלי הזכויות:
4.2.1. בעבור השירותים המפורטים בסעיף 3.2 לעיל יתקבל שכר-הטרחה המבוסס הצלחה בלבד, קרי מפרוייקטים שהבשילו ויצאו לפועל.
4.2.2. שכר-טרחתנו יהא מדורג כדלקמן:
4.2.3. אחוז וחצי האחוז (1.5%) מהשווי הכולל של הדירות החדשות בבניין או משווי עלות ביצוע הפרוייקט, הגבוה מבנייהם, בפרוייקטים בהתאם להוראות פינוי-בינוי שבמסגרתם יהרסו המבנים הקיימים וייבנו חדשים תחתם.
יובהר כי עבור שלב זה לא ישולם כל ריטיינר כתוספת להבטחת הוצאותינו ועמלנו וכי סכום זה הינו סופי ומגלם את "פרוייקטים שלא יצאו אל הפועל" בפרוייקטים שיטופלו על ידינו ולא יבשילו.
4.3. יובהר כי הליווי המשפטי הינו עבור החברה ובעלי הזכויות/נכסים בלבד וכי חובת הנאמנות הנה לבעלי הזכויות/נכסים. יחד-עם-זאת, יהיו הקבלנים רשאים לשכור את שירותי עוה"ד כמפורט בהסכם זה, וזאת בתוספת תשלום שתיקבע בין הצדדים.
4.4. לשכר-הטרחה יתווסף מע"מ כדין.

5. שירותים נוספים בתוספת תשלום
5.1. טיפול במכירת הדירות החדשות בפרוייקטים.
5.2. ניהול הליכים משפטיים מול הקבלן.
5.3. תיקון צו רישום בית משותף.
5.4. ייצוג הקבלן בפני רשויות התכנון, לרבות ועדות ערר וועדת התנגדויות.
5.5. ניהול כל הליך משפטי בו חייב הקבלן במסגרת ההסכמים עימו.
5.6. ככול שהקבלן לא יבצע התחייבויותיו המשפטיות, כאמור בסעיף 3 לעיל או כל התחייבות אחרת המנויה לעיל או שאינה מנויה לעיל, ו/או ככול שיבוצעו הפעולות האמורות בסעיפים 5.1. עד 5.5. על-ידי עוה"ד, ישולם לעוה"ד שכר-טרחה על-פי מחירון התעריף המומלץ על-ידי לשכת עורכי-הדין ולא פחות משכר-טרחה בגובה 750 ₪ לשעה בתוספת מע"מ כדין. החברה מסכימה בזאת כי ערבויות שיעמיד קבלן לטובת החברה ו/או נציגות הבית המשותף בהקשר לפרוייקטים תשמשנה גם ערובה לתשלום שכר-טרחת עוה"ד לפי סעיף זה.

6. מועדי תשלום:
6.1. 30 יום ממועד החתימה על הסכם זה, תעביר החברה מקדמה בסך _____ ₪ על חשבון שכר-הטרחה כמפורט בסעיף 6.1. מקדמה זו לא תוחזר בשום מקרה.
6.2. יתרת התשלומים בעבור השירותים כמפורט בסעיף 5.1 ישולמו בתוך שלושים יום מיום קבלת דרישת תשלום (שוטף + 30).
6.3. שכר-הטרחה בעבור השירותים המפורטים בסעיף 5.2 ישולם על-ידי הקבלנים ישירות לעוה"ד או לחילופין ישולם לחברה וזאת תעביר לעוה"ד את חלקו בתוך 30 יום מיום קבלת הכספים בחברה.

כללי
7. כניסת הסכם זה לתוקף כפופה לאישור מורשי החתימה בחברה.

8. עוה"ד ימסור לחברה על-פי דרישתה ולפחות אחת לחודש, דו"ח מפורט ומלא בקשר לכל נושא ו/או פרוייקט שהוא עוסק בו במסגרת הסכם זה וכן מתחייב עורכי-הדין להשתתף בכל ישיבות עבודה אליהן יוזמן על-ידי החברה.

9. עוה"ד מתחייב לשמור על סודיותו של כל מידע שיגיע לידיו במסגרת הטיפול שיינתן על ידו מכוח הסכם זה.

10. עוה"ד ימסור לחברה אישור בר-תוקף על ניהול ספרים כחוק מאת שלטונות המס או רואה חשבון על-פי חוק עסקאות גופים ציבוריים (אכיפת ניהול חשבונות ותשלום חובות מס), התשל"ו-1976.

11. תוקף הסכם זה 24 חודש מיום חתימתו והוא יתחדש אוטומטית כל פעם למשך שנה נוספת אלא אם הודיעו מי מבין הצדדים מראש ובכתב על רצונו לסיים את ההתקשרות 30 יום לפני מועד החידוש. החברה תהא רשאית לבטל את ההסכם במקרה בו יפעל עורכי-הדין ברשלנות או אם השירות שניתן לה על-ידי עוה"ד לא יניח את דעתה. במקרה של ביטול ההסכם או סיומו יהיה כל ייפוי-כוח ו/או כתב הסמכה/מינוי שניתנו לעוה"ד או למי מטעמו במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית תקפים עד לתום הפרוייקט הספציפי.

12. עוה"ד מצהיר בזאת כי הינו עורך-דין עצמאי, וכי הוא נותן את שירותיו לחברה ככאלו, וכי בין החברה לבינו לא קיימים ולא יהיו קיימים יחסי עובד מעביד בכל צורה ואופן שהם, וכי אין הוא זכאי ולא יתבע כל תשלום ו/או תמורה ו/או זכויות כלשהן על-פי דין ו/או מנהג ו/או נוהג המגיעים לעובד ממעבידו.

13. הסכם זה משקף נאמנה ובמלאו את כל המוסכם בין הצדדים. כל שינוי לחוזה זה או ויתור על זכות על פיו יהיו ברי-תוקף רק אם יערכו בכתב וייחתמו כדין.

14. כתובות הצדדים הן כמפורט במבוא להסכם זה, אלא-אם-כן נמסרה הודעה בכתב על שינוי כתובת. כל הודעה אשר תשלח על-ידי אחד הצדדים למשנהו על-פי התכתובת הרשומות במבוא להסכם זה תיחשב כאילו התקבלה על-ידי הנמען 72 שעות מעת משלוח בדואר רשום או מעת שנמסרה בידי מי המצדדים.

ולראיה באנו על החתום:

החברה: _____ משרד עוה"ד: _____

9.6 הסכם שכר-טרחה (עורך-דין), בעלי הזכויות ותצהיר

לכבוד
נציגות הבית המשותף
רח' _____
עיר _____
תאריך: _____
א.ג.נ.,

הנדון: פרוייקט "תמ"א 38/פינוי-בינוי" במקרקעין הידועים כגוש _____, חלקה _____, בעיר _____

1. בהמשך לפגישתנו, הננו מודים לכם בעלי הזכויות בפרוייקט (להלן: "בעלי הזכויות") על פנייתכם למשרדנו ומתכבדים להעלות על הכתב את הצעת שכר טירחת משרדנו בגין ליווי משפטי ופיקוח מטעם בעלי הזכויות בפרוייקט תמ"א 38/פינוי-בינוי ברחוב _____, בעיר _____ (להלן: "הפרוייקט") משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרוייקט (סיום שלב תיקון בית משותף), בהתאם לשלבים ולמועדים כאמור בהסדר זה.

2. משרדנו יעניק את השירותים המשפטיים ויהא זכאי לשכר-טרחה, בהתאם למפורט במכתבנו זה.

3. הואיל והינכם, בעצמכם ו/או באמצעות יזם מעוניינים להקים בניין חדש במקום הדירות הקיימות _____ (להלן: "הדירות הקיימות") בבניינים המצויים ברחוב _____ במסגרת פרוייקט "פינוי-בינוי" בעיר _____, אשר יכלול כ- _____ יחידות דיור חדשות (להלן: "הדירות החדשות") וכן שטחי מסחר ושימושים נוספים, ככל שיותרו, במסגרת הפרוייקט (להלן: "הפרוייקט");

4. לאור האמור, מוצע, כי משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט, לרבות החתמת בעלי הנכסים בבניינים הקיימים על המסמכים הנדרשים לרבות ייפוי-כוח והסכם שכר-טרחה, לקראת חתימת הסכם פינוי-בינוי, וכן מו"מ עם יזם לקראת חתימת הסכם עימו.

5. בגין הטיפול כמפורט להלן, ישלם היזם שיבחר על ידכם לביצוע הפרוייקט למשרדנו, שכר-טרחה בשיעור של ____ לכל יח"ד מיחידות הדיור הקיימות (_____ יח"ד) בצירוף מע"מ כחוק (להלן: "שכר-הטרחה הכולל"). שכר-טרחה כאמור ישולם למשרד ____ בשיעורים וכמפורט להלן:
5.1. סך של 5% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 7-14 ימים ממועד בחירת היזם על-ידי הנציגות.
5.2. סך של 35% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 14-7 ימים ממועד חתימתם של 70% מבעלי הזכויות על הסכם תמ"א 38 על נספחיו או 80% על הסכם פינוי-בינוי על נספחיו.
5.3. סך של 10% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם בתוך 7-14 ימים ממועד חתימת בעלי הזכויות על תכניות הגשה לרשות המקומית.
5.4. סך של 35% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כחוק ישולם תוך 7-14 ימים ממועד קבלת היתר הבנייה.
5.5. יתרת התמורה ע"ס של 15% משכר-הטרחה הכולל בתוספת מע"מ כדין תשולם לא יאוחר מ- 14-7 ממועד קבלת טופס 4.
6. משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט שבנדון והכל כמפורט להלן:
6.1. ליווי הליכי פניות לקבלת הצעות מהקבלני לצורך בחירת קבלן מבצע.
6.2. מתן ייעוץ משפטי לבעלי זכויות לצורך הערכת הצעות הקבלנים.
6.3. ליווי בעלי הזכויות ונציגיהם בניהול מו"מ מול הקבלנים.
גיבוש תנאי ההסכם עם הקבלנים עד לחתימה על הסכמי ההתקשרות מול קבלן נבחר- הסכם מותנה על בסיס תמ"א 38 / פינוי-בינוי, לרבות פיקוח על דיווח העסקה לרשויות המס תוך וידוא כי זכויות בעלי הזכויות נשמרות ומוגנות (הדיווח עצמו והטיפול בקבלת הפטורים מבוצע על-ידי ב"כ הקבלן בלבד).
6.4. אימות חתימות בעלי הזכויות, במשרד עורכי-הדין מטעם בעלי הזכויות, על המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הפרוייקט במידת הצורך.
6.5. הסדרת נושא קבלת פוליסות ביטוח הולמות, בהתאם לחוות-דעת יועץ ביטוחי, בהתאם להסכם.
6.6. קבלת ערבויות נדרשות מהקבלן לטובת בעלי הזכויות עם תחילת ביצוע הפרוייקט ומאוחר יותר עם מעבר לשלב הבדק.
6.7. וידוא ביצוע רישום הערת אזהרה על-ידי הקבלן בהתאם להסכם קבלת הסכמתם של בעלי השעבודים (משכנתאות והערות לצד ג') להחרגת וצמצום השעבודים החלים על הדירות לשם ביצוע הוראות ההסכם שיחתם.
6.8. בכל הקשור לרישום כל משכון ברשם המשכונות, כל הערת אזהרה ו/או משכנתא בלשכת רישום המקרקעין ו/או בקשר להסרת רישום של כל משכון ו/או הערת אזהרה ו/או משכנתא.
(להלן: "השירותים המשפטיים")

7. חרף האמור, העבודה הנכללת בשכר-הטרחה הכולל אינה כוללת טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או בקשות והמרצות שונות, הוצאות ואגרות בית-המשפט, ערעורים לבית הדין הארצי /או לבית-המשפט העליון ו/או לערכאה אחרת, עררים, הוצאה לפועל, פניות לערכאות אחרות, וכן הוצאות שוטפות (דואר, נסיעות, שליחויות, צילומים, שכר מומחים וכיוצ"ב) אשר ישולמו בנפרד עבור כל פעולה ופעולה ו/או כל הליך כמציין לעיל, בהתאם למדיניות שתסוכם מראש. מובהר כי לא חלה על הלקוח החובה להעסיק את מי מעורכי-הדין בעניינים הנ"ל.

8. שכר-הטרחה האמור כולל בתוכו אך ורק את השירותים שנקבעו במסגרת השירותים האמורים בסעיף 6 לעיל.

9. יובהר, כי כל התחייבויות דלעיל הינן של היזם בלבד ומשרדי לא יבואו בכול דרישה למי מהבעלים בכול הנוגע לדמי שכר-טרחה המגיעים לי.

10. כל תשלום עבור שכר כנ"ל ו/או הוצאות יבוצע כנגד מסירת חשבוניות מס וקבלה על ידי.

11. אם וככל שהצעת שכר-הטרחה הנ"ל מקובלת מבחינתכם, נודה לאישורה בשולי מכתב זה.

בכבוד רב,
_____, עוה"ד

תצהיר

אנו החתומים מטה _____ לאחר שהוזהנו כי עלינו לומר את האמת ואת האמת בלבד, אחרת נהיה צפויים לעונשים הקבועים בחוק מצהיר בזאת כדלקמן:

1. אנו מצהירים כי כל הפרטים אשר מסרנו למשרד עורכי-הדין _____ הינו אמת ואיני מסתיר מידע מעורכי-דין _____ ו/או מרשויות המס.
2. משרד עורכי-הדין _____ לא ייעצו לנו בעניין היטלי השבחה, מיסוי, הוצאות פיתוח או חריגות בנייה, אנו מצהירים כי אנו בדקנו ענייניים אילו מול המוסדות הרלוונטיים לצורך ביצוע העסקה.
3. אחריות למילוי פרטי ההצהרה למשרדי מסמ"ק ונכונותם מוטלת עלינו בלבד. הגשת הדיווח תיעשה בפועל באמצעות חברת עוה"ד _____ ושות' על-פי הנתונים אשר נמסרו להם באמצעותינו.
4. אנחנו מצהירים כי לא עשינו ולא נעשה עסקה נוספת על הנכס אשר ברשותנו.
5. הובהר לנו כי הטיפול אינו כולל עלות בדיקה ברשם המשכונות וועדה לתכנון ובנייה. הובהרה לנו משמעות הבדיקה הנ"ל ואנו נישא באחריות לכך.
6. הלקוח מתחייב לפעול על-פי המלצת עורך-הדין בכל הנוגע לטיפול בעניין, ולא תשמע כל טענת התרשלות אם לא תמלאנה המלצות עורך-הדין במלואן.
7. הלקוח מייפה את כוחו של עורך-הדין לגבות שכר-טרחה והוצאות מהכספים המוחזקים על ידו ובעבורו ו/או בנאמנות אצלו ו/או ישלמם לעורך-הדין לפי דרישה מיידית.
8. הלקוח מצהיר כי חתם על ההסכם מרצונו החופשי לאחר שקראו והבין את תוכנו ואת התחיבותו הנובעים ממנו.
9. לגבי פעולות נוספות בתיק ובכלל זאת ערעור על השומות במיסוי מקרקעין ו/או על כל שומה שהיא ו/או טיפול מול חברה משכנת ו/או שינוי כלשהו ברישום ו/או טיפול בעניני תכנון ובנייה ו/או ישיבות נוספות עם הלקוח ככל ולא נכללו במפורש בהסכם זה, יסוכם בנפרד. אם לא סוכם, ייגבה שכר-טרחה על-פי תעריף המינימום של לשכת עורכי-הדין.
10. הלקוח מצהיר כי לא יעביר את הטיפול בתיק לעורך-דין אחר לפני שעורכי-הדין אליו יעביר את הטיפול יעביר לעורך-דין התחייבות בלתי-חוזרת כי הוא יעביר לעורך-דין מתוך התמורה שתתקבל את שכר-הטרחה המגיע לעורך-דין על-פי הסכם זה, וזאת מתוך הסכום הראשון שיתקבל אצל עורכי-הדין החדש עבור הלקוח.
11. מוסכם בזאת, כי במידה והלקוח לא ישלם את שכר-הטרחה האמור בסעיף 1 להסכם זה, תוך 7 ימים ממועד חתימת הסכם המכר, יהיה רשאי עורך-דין לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס בגינו נחתם הסכם זה.
12. במידה ולא נודיע לכם שמו של עורך-דין הנעבר, או שלא נמצא לכם מכתב ממנו, כאמור בפיסקה דלעיל, אזי מוסכם עלינו כי סכום הפיצויים שיגיע לנו ישולם לידכם, ממנו תנכו את שכר-טרחה על-פי הסכם זה ואת היתרה תעבירו אלינו; אתם תהיו רשאים להודיע בשמנו לחברת הביטוח על הסכמתינו זו.
13. מוסכם כי הסכם זה מהווה אף "הסכם בוררות" לכל דבר ועניין. כל מחלוקת או סכסוך בקשר לשכר-טרחה המגיע לעורך-הדין בגין טיפול בתביעה - יימסר לבוררות מוסכמת בפני בורר דן יחיד שימונה על-ידי יו"ר ועד המחוז של לשכת עורכי-הדין בתל אביב.

_____
הלקוח

אני החתום מטה , עורך-דין _____, מרח' _____ מאשר בזאת כי _____ אשר זיהיתיו על-פי תעודת זהות הנ"ל ולאחר שהזהרתיו כי עליו לומר את האמת ואת האמת בלבד ואישר נכונות הצהרתו וחתם עליו בפני.
_____
עוה"ד

9.7 הסכם שכר-טרחה עורך-דין ויזם

לכבוד
מר _____
חברת _____ ח.פ _____

תאריך: _____
א.נ,

הנדון: פרוייקט "פינוי-בינוי" במקרקעין הידועים כגוש _____ חלקות _____ בעיר _____

1. בהמשך לפגישותינו ולהסכמות שהושגו בינינו, הננו מודים לך על פנייתך למשרדנו ומתכבדים לפרט בזה את הסדר שכר-הטרחה שסוכם בינינו ביחס לפרוייקט שבנדון.

2. על-פי המוסכם בינינו, משרדנו יעניק את השירותים המשפטיים ויהא זכאי לשכר-טרחה, בהתאם למפורט בהצעה זו.

3. הואיל והינך, בעצמך ו/או באמצעות יזם/קבלן (להלן: "היזם") מעוניין להקים פרוייקט הכולל כ- _____ יחידות דיור חדשות (להלן: "הדירות החדשות") במקום הבניין/הבניינים הקיימים ברחוב _____, (להלן: "דירות הבעלים") במסגרת פרוייקט "פינוי-בינוי" בעיר _____ (להלן: "הפרוייקט").

4. לאור האמור, מוצע, כי משרדנו יטפל בליווי הפרוייקט, לרבות במו"מ מול ועם בעלי הזכויות לקראת חתימת הסכם פינוי-בינוי/תמ"א 38 וכן מו"מ מול נותני שירות ויועצים בהתאם לאמור בהסכם זה, לקראת חתימת הסכמים עימם.

5. בגין חוזי המכר של הדירות החדשות במסגרת הפרוייקט ישלם היזם עמלה לעורכי-הדין בשיעור של 2% בצירוף מע"מ כחוק מתמורת כל הדירות החדשות (להלן: "שכר-הטרחה הכולל"). שכה"ט הכולל ישולם על ידך כאמור מסכום התמורה כולל מע"מ.

6. שכר-הטרחה הכולל משולם עבור הטיפול הכולל בפרוייקט, דהיינו: החתמת בעלי הנכסים וניסוח הסכמים עמם; ניסוח וטיפול כולל בהסכמי מכר של דירות היזם לצ"ג כולל דיווחים לרשויות בגין חתימת ההסכמים; אישורי זכויות עד לרישום וביצוע מטלות חברה משכנת (בתמורה שתסוכם עם הרוכשים בהסכמים עמם); הסכם ליווי בנקאי; הסכמים עם אדריכלים, קבלנים ויועצים שונים; התכתבויות עם רשויות; ליווי בטיפול בהוצאת היתרים לרבות בשלב ההתנגדויות; פרצלציה ורישום בית משותף (כפוף לתשלום אגרות והוצאות לעניין זה).

7. כמו-כן, הטיפול המשפטי כולל ניהול מו״מ משפטי והכנת המסמכים מול החברה הקבלנית/יזמית שתבחר, ליווי בעלי הנכסים והיזם בהכנת תכנון מס בשיתוף עם מומחה מס מטעם היזם ו/או הבעלים/שמאי מומחה למיסוי מקרקעין/עורך-דין מומחה למיסוי מקרקעין, ככל שיבחר וטיפול בשומות מס.

8. ככל שלא יימכרו כל יחידות היזם עד למועד קבלת טופס 4, או במקרה שבו תתקבל על ידך החלטה לעשות שימוש עצמי ביחידות היזם, תשולם לנו מלוא יתרת שכר-הטרחה במועד קבלת טופס 4 ובכל מקרה, לא יאוחר מ- 6 חודשים מקבלת טופס 4.

במקרה כאמור יחושב שכה"ט (2% בצירוף מע"מ מכלל יחידות היזם) על-פי הערכת שווי יחידות היזם שטרם נמכרו, בהתאם למחירם המשוערך (בצירוף מע"מ) של יחידות דומות ושטחים דומים אשר נמכרו (על-ידי היזם או על ידך) במהלך שלושת החודשים הקודמים. למרות האמור לעיל, במקרה של חתימת עסקה להשכרת/החכרת שטח/י מסחר/מגורים, ישולם לנו שכר-הטרחה, בשווי הנקוב לעיל, במועד חתימת עסקת השכירות/חכירה.

9. חרף האמור, העבודה הנכללת בשכר-הטרחה הכולל אינה כוללת טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או בקשות והמרצות שונות בפני כל רשות שיפוטית או מעין שיפוטית ו/או הוצאות ואגרות בית-המשפט, עררים, הוצאה לפועל, פניות לערכאות אחרות ו/או הוצאות שוטפות (דואר, נסיעות, אגרות, שליחויות, צילומים, תשריטים, שכר מומחים וכיוצ"ב) אשר בגינן ישולם בנפרד, עבור כל פעולה ופעולה ו/או כל הליך כמציין לעיל, בהתאם למדיניות שתסוכם מראש. מובהר כי לא חלה על היזם חובה להעסיק את משרדנו בעניינים הנ"ל.

10. נהיה זכאים להחזר הוצאות בעין כאמור בסעיף 9 לעיל, בהתאם לחשבונות תקופתיים אשר יוגשו לך מפעם לפעם. ההוצאות תשולמנה בצירוף מע"מ כדין.

11. מוסכם בזאת, כי במידה ותחליט מכל סיבה שהיא להפסיק את ההתקשרות עם משרדנו, כי אז תישא בשכר-טרחה בהתאם לאמור להלן:

11.1 עד למועד אישור תכנית הפרוייקט בוועדה המקומית - ישולם למשרדנו 0.5% בצירוף מע"מ כחוק מתמורת כל יחידות היזם. מוסכם, כי שכה"ט כאמור בסעיף זה ישולם על ידך מסכום התמורה כולל מע"מ.
11.2 עד למועד אישור תכנית הפרוייקט בוועדה המחוזית - ישולם למשרדנו 0.75% בצירוף מע"מ כחוק מתמורת כל יחידות היזם. מוסכם כי שכה"ט כאמור בסעיף זה ישולם על ידך מסכום התמורה כולל מע"מ.
11.3 לאחר מועד אישור תכנית הפרוייקט בוועדה המחוזית - ישולם למשרדנו מלוא שכר-הטרחה הכולל בצירוף מע"מ כחוק.

12. התמורה בעבור ייצוג ליטיגטורי, ככל שתיבחר במשרדנו לייצוג, תהיה בהתאם למחירון משרדנו ובהנחה של 20% לכל שעת עבודה שתוקדש על ידינו לעניין, לכל הסכומים יש להוסיף מע"מ כשיעורו על-פי דין.

13. מבלי לפגוע בשכה"ט כאמור בסעיף 5 למכתב זה, ישלם הלקוח סך של _____ ש"ח בצירוף מע"מ דמי פתיחת תיק הכוללים התכתבות ראשונית לצורך קידום הפרוייקט.
14. אם וככל שהצעת שכר-הטרחה הנ"ל מקובלת מבחינתך, נודה לאישורה בשולי מכתב זה.
אישור הלקוח:
_____
בכבוד רב,
_____, עו"ד

9.8 הסכם ליווי בנקאי

לכבוד:
_____ (להלן: "החברה")
א.ג.נ.,
תאריך: _____

הנדון: פרוייקט בנייה למטרת מגורים הכולל הריסה של _____ בנייני מגורים ותיקים הכוללים _____ דירות כל אחד (סה"כ _____ דירות) ובניית ____ בנייני מגורים בני _____ קומות כל אחד, _____ דירות בכל בניין (בסה"כ _____ דירות כאשר מתוכם _____ דירות לשיווק והיתר דירות לבעלי הזכויות) , בשטח מבונה כולל של _____ מעל _____ מפלסי מרתפים לחניה ומחסנים בשטח כולל של כ-_____, על המקרקעין הידועים כחלקות _____,_____,_____, מגרש מס' _____ לפי תכניות מפורטות מס': _____ ב- _____ (להלן בהתאמה: "המקרקעין", "הפרוייקט")

הואיל והחברה הצהירה בפני בנק _____ בע"מ (להלן: "הבנק") כי היא עומדת לבנות את הפרוייקט בכפוף לתנאי ההסכם שנחתם בינה לבין המפונים;
והואיל והחברה פונה לבנק לקבלת אשראי, לצורך השתתפות במימון הפרוייקט.

לבקשת החברה, הרינו לאשר כי הבנק יהיה מוכן להעמיד לחברה אשראי לצורך הקמת הפרוייקט כמפורט להלן, אשר ינוהל כ"פרוייקט סגור" בהתאם לתנאים שיסוכמו בין החברה לבין הבנק בהסכם למימון בנייה שיחתם בין הצדדים (להלן: "ההסכם למימון בנייה"), ובכפוף להתקיימותם של כל התנאים המפורטים להלן:

1. האשראי
מסגרות אשראי של הפרוייקט תהיינה עד סך כולל של _____ (במילים: _____) .

2. תנאים מקדמים להעמדת האשראי
הבנק יעמיד לחברה את האשראי, בכפוף לקיומם של כל התנאים המקדמיים המפורטים להלן:
2.1 הון עצמי: העמדת הון עצמי מקדמי בסך של _____ (במילים: _____).
2.2 בטוחות: יצירה של בטוחות שידרשו על-ידי הבנק בקשר עם מימון הפרוייקט, ובכלל זה משכנתא ושעבוד קבוע על המקרקעין, הכל כפי שיפורט בהסכם למימון בנייה.
2.3 מכירה מוקדמת:
החברה תחתום עם רוכשים על חוזי מכר למכירת כ- _____ דירות בפרוייקט והסכום המצטבר של מחירי המכירה על-פי חוזי המכר הנ"ל, ללא מע"מ, לא יפחת מסך של _____ (במילים: _____)
2.4 ערבות החברה

3. תנאים נוספים להעמדת האשראי
3.1 יבחנו על-ידי הבנק כל ההיבטים הנוגעים למקרקעין ולפרוייקט, לרבות ההיבטים התכנוניים, המשפטיים והעסקיים, דוח האפס וכן כל ההסכמים הקשורים למקרקעין ולפרוייקט, והכל ימצא לשביעות רצונו המלאה של הבנק.
3.2 יתקבלו בבנק אישורים של כל הגופים ו/או הועדות הנדרשים בבנק במקרים אלו, בהתאם לנוהלי הבנק, לרבות ועדות אשראי והמוסדות המוסמכים של הבנק, להעמדת האשראי, ולכל התנאים הקשורים לכך.
3.3 לא תהיה כל מניעה להעמדת האשראי על-פי כל דין ו/או על-פי כל מגבלה החלה על הבנק, בקשר עם העמדת האשראי, לרבות בגין כל חוק, דרישה ו/או הוראה של בנק ישראל או כל רשות מוסמכת אחרת.
3.4 יחתם הסכם למימון בנייה על-ידי החברה והבנק וכן כל יתר המסמכים אשר יסדירו, לשביעות רצונם המלאה של הצדדים ובנוסח המקובל בבנק ואשר יהיה מקובל על החברה, את פתיחת חשבון הפרוייקט, את התנאים למתן האשראי, ובכלל זה תקופת האשראי, מועדי פרעון, ריביות ועמלות והבטחונות.

4. עמלות
4.1 החברה תשלם לבנק עמלת "הקצאת אשראי - עסק גדול" בשיעור שנתי של _____ מסכום מסגרות האשראי של הפרוייקט, החל ממועד חתימת הבנק על מכתב זה (להלן: "עמלת ההקצאה").
עמלת ההקצאה תשולם על-ידי החברה במועד חתימתה כמאשרת את האמור במכתב זה.
מובהר כי אם לא ייחתם בין הבנק ובין החברה הסכם למימון בנייה עד חלוף _____ חודשים ממועד חתימת הבנק על מכתב זה, תוקף מכתב זה יפקע, והחברה לא תהא זכאית לכל החזר בגין עמלת ההקצאה.
על אף האמור לעיל, אם החברה תודיע לבנק בכתב כי אינה מעוניינת במימון לפרוייקט ותחתום על בקשה בכתב לביטול תוקפו של מכתב זה בנוסח המצ"ב, תהיה החברה זכאית לקבלת החזר יחסי של עמלת ההקצאה לגבי התקופה החל מהמועד בו תתקבל בבנק הודעת החברה בכתב כאמור לעיל, ועד תום _____ החודשים הנ"ל.
כמו-כן אם ייחתם בין הבנק ובין החברה הסכם למימון בנייה במהלך _____ חודשים ממועד חתימת הבנק על מכתב זה תהיה החברה זכאית לקבלת החזר יחסי של עמלת ההקצאה לגבי התקופה החל מהמועד בו ייחתם הסכם המימון, ועד תום _____ החודשים הנ"ל.
כמו-כן, מובהר, כי היה ובהתאם לסעיף 4.1 להלן יתווספו או ישתנו תנאים חדשים אחרים לאמור במכתב זה ועקב כך לא ייחתם הסכם מימון תוחזר לחברה עמלת ההקצאה במלואה.
4.2 פרט לאמור לעיל, תשולמנה עמלות נוספות כפי שיוסכם בהסכם למימון בנייה, ובכלל זה עמלות הקצאת אשראי/ אי-ניצול אשראי ועמלה חד-פעמית בגין הטיפול במימון הפרוייקט.

5. כללי:
5.1 כל האמור לעיל, הינו תמצית בלבד של תנאים כלליים שהבנק ישקול בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי, לצורך מתן האשראי ואינו מהווה הצהרה מלאה ו/או מוחלטת ביחס לתנאים ו/או לבטחונות שהבנק ידרוש החברה בקשר עם האשראי. ייתכן שהתנאים המפורטים במכתב זה ישתנו ו/או יתווספו תנאים חדשים אחרים לאמור לעיל, בהתאם ועל-פי המידע שיהיה בידי הבנק, לפני החתימה על ההסכם למימון בנייה.
5.2 החברה מסכימה כי לא תטען טענות כלשהן כלפי הבנק ו/או מנהליו ו/או עובדיו בגין האמור במכתב זה.
5.3 מכתב זה מופנה לחברה בלבד ולא לצד שלישי כלשהו ואינו מחייב את הבנק בכל דרך שהיא כלפי צדדים שלישיים.
5.4 האמור במכתב זה מותנה בחתימת החברה על האישור כאמור להלן במכתב זה והחזרתו אלינו, וכן בתשלום עמלת ההקצאה, עד ולא יאוחר מחלוף עשרה ימים ממועד חתימת הבנק על מכתב זה. אם החברה לא תפעל כאמור לעיל, יהיה מכתבנו זה בטל ומבוטל, ללא צורך בהודעה כלשהי מצידנו.
5.5 הבנק מתחייב להמציא לידי החברה נוסח של הסכם ליווי ומסמכים מתאימים בתוך_____ ממועד חתימת מכתב זה.
5.6 כמו-כן, אם עד ליום _____ (_____ חודשים ממועד חתימת הבנק על המכתב), לא ייחתם בין הבנק ובין החברה ההסכם למימון בנייה יהיה מכתבנו זה בטל ומבוטל, ללא צורך בהודעה כלשהי מצדנו.

בכבוד רב,
בנק _____

9.9 בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי

לכבוד:
יושב ראש הוועדה לפינוי ובינוי
(באמצעות דואר רשום/דואר אלקטרוני)

הנדון: בקשה למנות שמאי פינוי ובינוי

בהתאם להוראות סעיף 2א(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: "החוק"), אנו פונים בזאת בבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי.

1. (א) פרטי יזם עסקת פינוי ובינוי:
שם: _____, ת.ז./ח.פ. _____

(ב) פרטי איש קשר אצל היזם:
שם
ת.ז./ח.פ./מס' דרכון
כתובת
מס' טלפון
טלפון נייד
כתובת דוא"ל

2. (א) פרטי המבקשים והסכמתם:
שם המבקש
ת.ז./ח.פ./
מס' דרכון
כתובת
מס' טלפון
כתובת דוא"ל
חתימת המבקש לבקשה
החלק היחסי במקבץ
בהחלק היחסי ברכוש המשותף
הסכמת המבקש להמצאה בדוא"ל (חתימה)
מען להמצאת דואר

(ב) פרטי בא-כוח המבקשים (אם יש):
שם המשרד
עורך-הדין המטפל
כתובת
מס' טלפון
כתובת דוא"ל

(ג) פרטי המקרקעין:
גוש _____ חלקה _____ מגרש _____
רחוב ומס' בית _____ יישוב _____
סוג הנכס/ייעוד _____ הזכות במקרקעין _____

3. (א) שמות המשיבים:
כתובת
שם המשיב

4. בדיקת תנאי סף:
מספר הדירות במקבץ פינוי ובינוי: _____
מספר הדירות בבית או בבתים המשותפים נושא הבקשה: _____
חלקם היחסי של המבקשים בדירות שבמקבץ פינוי ובינוי: _____
חלקם היחסי של המבקשים ברכוש המשותף שבמקבץ: _____
חלקם היחסי של המבקשים בדירות שבבית או בבתים המשותפים נושא הבקשה: _____
חלקם היחסי של המבקשים ברכוש המשותף בבית או בבתים המשותפים נושא הבקשה: _____
הערות _____
תאריך _____

9.10 הסכם העסקה - מפקח ובעלי זכויות

הסכם העסקה – מפקח ובעלי זכויות
שנערך ונחתם בתל אביב, ביום _____ לחודש _____ לשנת _____

בין: דיירי בניין _____
כמפורט ברשימה המצ"ב כנספח א' להסכם זה (להלן: "הבעלים/בעלי הזכויות")
מרח' _____ עיר _____
טלפון _____
(מצד אחד)

לבין: חברה _____ ח.פ. _____
על-ידי מורשי החתימה מטעמה והמוסמכים לחתום בשמה
_____; _____ (להלן: "החברה")
מרח' _____ עיר _____
טלפון _____
(מצד שני)

הואיל: והבעלים מצהיר, כי הינו בעל הזכויות החכירה לדורות מהוונת/לא מהוונות ו/או הזכאי להירשם כחוכר לדורות בדירות המגורים המצויות בבניין _____ קומות אשר בו קיימות _____ דירות והידועות כתתי חלקות _____ בחלקה _____ בגוש _____ הנמצאת ברחוב _____ בעיר _____ (להלן:"הבניין"), כמפורט בנסח הרישום של החלקה וברשימת הבעלים המצ"ב להסכם זה ומסומן כנספח א';
והואיל: והבעלים מתגוררים במתחם המיועד לפרוייקט של פינוי-בינוי, וכי כל הבעלים חתמו עם הקבלן על הסכם פינוי-בינוי;
והואיל; והבעלים התקשרו או עומדים להתקשר עם חברת _____ ח.פ. _____ (להלן:"המפקח") בהסכם (להלן: "הסכם הפיקוח") למתן שירותי ניהול ופיקוח (להלן: "שירותי הפיקוח") המצ"ב להסכם זה ומסומן כנספח ב';
והואיל; והבעלים מצויים במצב כלכלי שאינו מאפשר להם לממן את עלויות הסכם הפיקוח ולפיכך פנו ל_____ על-מנת שתעזור להם במימון ביצוע הסכם הפיקוח;
והואיל: ו_____ נעתרה לבקשת הבעלים ונאותה לסייע להם בשל המצב הקשה בו הם מצויים, לכן, _____ תעניק לבעלים, באמצעות ועד הבית שלהם, מענק לצורך שירותי הפיקוח בהתאם לתנאים המפורטים בנוסח הסכם הפיקוח והכל כמפורט בהסכם זה;
והואיל: וברצון הצדדים לקבוע את תנאי ההתקשרות ביניהם.

לפיכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:
1. המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי-נפרד ממנו ובחזקת תנאיו.

2. כותרות סעיפי ההסכם נועדו אך ורק לנוחיות העיון וההתמצאות בו ואין להיעזר בהן לצורך פרשנותו של הסכם זה.

3. הנספחים המצורפים להסכם זה מהווים חלק בלתי-נפרד ממנו ובחזקת תנאיו.
4. בחלוף החודש השוטף ועוד _____ ימי עסקים ממועד השתכללותו של הסכם זה, לאחר חתימת כל הצדדים לו, תעביר _____ סך של _____ ש"ח (במילים: _____ ש"ח) כולל מע"מ בשיעורו על-פי דין, אשר ישמש כתשלום לצורך שירותי הפיקוח בהתאם להסכם הפיקוח (להלן:"המענק לפיקוח"). המענק לפיקוח יועבר ישירות ויופקד בנאמנות אצל ב"כ בעלי הזכויות, עורך-דין _____ (להלן:"הנאמן").

5. הצדדים נותנים בזאת הוראה בלתי-חוזרת לנאמן לעשות שימוש במענק לפיקוח לצורך תשלום התמורה למפקח בהתאם להוראות הסכם הפיקוח ולתנאי התשלום שם ולא לשום מטרה אחרת.

6. הבעלים מצהיר ומתחייב, כי ידוע לו של_____ אין כל אחריות, מקצועית או אחרת, לשירותי הפיקוח ו/או בקרה הניתנים על-פי הסכם הפיקוח, כי היא אינה נותנת את שירותי הפיקוח או כל עבודה אחרת וכי כל תרומתה של _____ לעניין זה מתמצה במענק למפקח שיועבר כאמור לעיל.

7. הבעלים מתחייב, כי לא יבוא בטענות ו/או בדרישות ו/או בתביעות ל_____ בגין מתן שירותי הפיקוח שבנדון.

8. מוסכם וידוע לצדדים, כי הסכם זה נחתם בנפרד מהסכם הפינוי-בינוי, אינו מהווה חלק מהסכם הפינוי-בינוי, ואין בהסכם זה כדי להוות קיום הסכם הפינוי-בינוי ו/או קיום התנאים המתלים להסכם הפינוי-בינוי ו/או איזה מהם ואין בו כדי להוות התחייבות ו/או קיום תנאי אחר בהסכם הפינוי-בינוי.

9. חוזה זה משקף את המוסכם בין הצדדים בנוגע לעניינים המפורטים בו ומבטל כל מצג ו/או התחייבות ו/או הבטחה ו/או הבנה ו/או חילופי דברים עובר לכריתתו. עם החתימה על החוזה יהיה בטל כל מסמך, דיון, מו"מ, טיוטות, מצגים, הצהרות וכל מסמך שהוא שהיו ו/או נעשו בין הצדדים ו/או על-ידי מי מטעמם בקשר לעניינים המפורטים בחוזה.

10. כל הודעה מצד אחד למשנהו לפי חוזה זה, תישלח בדואר רשום לפי כתובתו של הצד השני או תימסר ביד במשרדו של הצד השני, או תישלח בפקסימיליה למשרדו של הצד השני. כתובות הצדדים לצורכי החוזה הן כנקוב בראש החוזה. יראו הודעה שנשלחה בדואר רשום כאילו נתקבלה בידי הצד השני כעבור 72 שעות מעת מסירתה למשלוח. הודעה שנמסרה ביד ו/או בפקסימיליה יראוה כאילו נתקבלה על-ידי הצד השני כעבור 24 שעות ממועד המסירה ו/או השיגור, לפי העניין.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

בעלים: _____ חברה: _____

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

השלבים לקידום פרוייקט פינוי-בינוי