הדייר הסרבן - הלכות חשובות

1. כללי
בפרק זה, נציג את החידושים ההלכתיים בתחום ונראה כי בתי-המשפט משנים גישה וכעת ידם של בעלי הזכויות הסרבנים אינם עוד על העליונה. שינוי זה מלמד על מספר דברים, מלבד שינוי הגישה - מעמדה של הזכות הקניינית בפרוייקטים מסוג זה אינה כפי שהיתה.

לאחר החתימה, בהתאם לרוב הנדרש בחוק פינוי-בינוי, מגיע שלב ההתנהלות מול הדייר ה"סרבן" לביצועו של פרוייקט פינוי-בינוי מטעמים שונים.

בפרק הדייר הסרבן המבוסס על חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, הצגנו את הטענות העיקריות שעליהם ניתן להתבסס בתביעה מול דייר סרבן, יחד-עם-זאת מומלץ להכיר את פסק-הדין בנושא ולאור האמור - נביא בפרק זה פסיקה רלוונטית.

כדרכה של ההלכה, היא דנה בנושאים של הדייר הסרבן בעיקר מן ההיבט הכלכלי, אולם הלכות אלו מלמדות, בין אם מדובר בכללים הלכתיים מרכזיים ומהותיים שונים, כי הכרת המציאות היא תנאי יסודי להוצאתם לפועל של פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי.

שינויים בהלכות נובעים משינוי באווירה, מדובר על הלכות המהוות את נקודות המוקד בהן ההלכה מגייסת את כל היצירתיות הקיימת בה כדי להתמודד עם האתגר הגדול כל כך בכל הקשור למעמד הזכות הקניינית.

לא ניתן להתעלם מכך שקיימת רוח חדשה בבית-המשפט. נראה כי שינוי האווירה מתקרב גם לכנסת ישראל על-מנת להביא לשינוי במסגרת חקיקה.

2. בעלי זכויות אשר סרבו לחתום על הסכם פינוי ובינוי בשכונת מגורים ביהוד-מונסון, חוייבו לפצות את בעלי הזכויות שחתמו על ההסכם ב- 2,750,000 שקל
ב- ת"א (מרכז) 55587-12-11 (רחל עמינדב ואח' נ' יקותיאל קאזי ואח', תק-מח 2013(2), 17062 (2013)) נפסק מפי כב' השופטת אסתר שטמר:

"פסק-דין
תביעה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 ("החוק"), לתשלום פיצויים בגין נזק שנגרם לתובעים, בשל סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם לפינוי-בינוי.

רקע
1. בתים מס' 32-2 ברחוב תמר בעיר יהוד מונסון מהווים מתחם לפינוי ובינוי כהגדרתו בחוק. על המתחם חלות תכניות מתאר יד/6185, יד/מק/6185/א' (נספחים 3-2 לתצהיר גל) ולאחר הגשת התובענה גם תכנית מפורטת יד/מק/6185/א'/1 (מוצגים נ/1; נ/2) ("התכניות").
2. התובעים 22-1 הם בעלי זכות חכירה ב- 14 דירות מתוך 16 דירות בבית המשותף שברחוב התמר 2 הידוע גם כחלקה מס' 261 בגוש 6502.
התובעים 47-23 הם בעלי זכות חכירה ב- 15 דירות מתוך 16 דירות בבית המשותף שברחוב התמר 4 הידוע גם כחלקה מס' 262 בגוש 6502.
3. הנתבעים 2-1 הם בני זוג ובעלי זכות חכירה בדירה אחת בבית המשותף שברחוב התמר 2. שטח דירתם כ- 100 מ"ר, בקומה שלישית (מתוך ארבע), ללא מעלית וללא חניה. הנתבעת 3 היא בתם של התובעים 2-1, וביחד עם אישה, הנתבע 4 - בעלת זכות חכירה בדירה אחת בבית המשותף שברחוב התמר 4. שטח דירתם כ - 97 מ"ר, בקומה ראשונה (מתוך ארבע), ללא מעלית וללא חניה.
4. התובעים (יחד עם בן דודו של הנתבע 1, מר משה אבידן, שלא הצטרף לתביעה) התקשרו בעסקת פינוי-בינוי עם אשדר חברה לבנייה בע"מ ("היזם") וחתמו על הסכם בנוסח אחיד ("ההסכם"). הנתבעים מסרבים לחתום על ההסכם.
5. בהתאם לטבלת ההקצאות ולוח האיזון של תכנית יד/מק/6185/א'/1 (נ/1), יקבלו בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 2 וכן חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4, זכויות במגרש חדש 101.
יתר בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4 וכן חלק מבעלי הזכויות בבתים המשותפים שבתמר 8 ובתמר 14-10 יקבלו זכויות במגרש חדש 102.
בעלי הזכויות בבית המשותף שברחוב התמר 6 יקבלו זכויות במגרשים 103-104 (עדות גל בעמ' 16,שורות 20-18, 26-24 וכן עדות השמאי נעים בעמ' 21, שורות 18-14).

טענות התובעים
6. בתים מס' 2 ו- 4 ברחוב התמר מהווים מקבץ פינוי כהגדרתו בחוק. מתוך כלל בעלי הזכויות במקבץ חתמו על ההסכם בעלי זכויות חכירה ב - 30 דירות מתוך 32 דירות הקיימות.
מתוך כלל בעלי הזכויות בבתים המשותפים שברחוב תמר 2, 4 ו - 6, חתמו על ההסכם בעלי זכויות ב - 46 דירות מתוך 48 דירות הקיימות.
7. התובעים (יחד עם מר משה אבידן והנתבעים) אוחזים ב- 100% מן הזכויות בבתים משותפים שאותם יש לפנות לשם הקמת מבנה חדש במתחם לפי תכנית מפורטת (בניין מס' 1), כך שלפנינו "מקבץ" ו"רוב מיוחס" של בעלי זכויות העולה על הנדרש בסעיף 1 בחוק. די בכך על-מנת לבסס עילת תביעה.
8. הנתבעים מסרבים להתקשר בהסכם, ולחילופין מתנים את התקשרותם בתנאים בלתי-ישימים. סירובם לחתום על ההסכם בלתסביר ומהווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.
סרוב הנתבעים מקנה לתובעים עילת תביעה לפי סעיף 2 בחוק, ולחילופין לפי סעיף 14 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ופקודת הנזיקין (נוסח חדש).
9. הנתבעים 4-3 רכשו את הזכויות חכירה בדירתם מבני הזוג אליהו ורינה גונן ("גונן"), לאחר שגונן כבר חתמו על ההסכם עם היזם. בהסכם הרכישה התחייבו הנתבעים 4-3 לקבל על עצמם את כל הזכויות וההתחייבויות של המוכר בהסכם הפינוי-בינוי.
10. עקרון השוויון בין בעלי הזכויות הוא תנאי יסודי בעסקת פינוי ובינוי, והוא מבטיח כי תנאי הפינוי של הנתבעים - לרבות ערבות בנקאית ושכר דירה - לא יפלו מאלו שניתנו לתובעים.
11. שמאי יצחק נעים העריך את הנזק הכלכלי שעלול להגרם לתובעים ב- 22,000,000 ₪, בהסתמך על ההפרש בין שווי הדירה המוצעת לבין שווי הדירות הקיימות.
הנתבעים לא הגישו חוות-דעת מטעמם ולא עלה בידם לסתור את חוות-דעת מומחה התובעים.

טענות הנתבעים
12. הטענה העקרית שהיתה בפי הנתבעים בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי-סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי-הולמת. בסיכומים טענו הנתבעים בעיקר כי התביעה אינה עומדת בדרישות חוק פינוי-בינוי לפי חוות-דעת השמאי מטעם התובעים.
13. בהתאם לטבלת ההקצאות של התכנית יד/מק/1/6185/א1, נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות בבנייני התובעים וכן בבניינים שברחוב התמר 8 והתמר 14-10 לשם קבלת היתר בנייה במגרשים 101 ו - 102. מר גל העיד כי בשני הבניינים האחרונים עדיין לא חתמו כל בעלי הזכויות על ההסכם.
לא ניתן לבנות על מגרש 101 לבדו, ללא זיקה לבנייה על מגרש 102 או לשבץ את בעלי הדירות בפרוייקט בבניינים החדשים לפי החלטת היזם. טענה זו סותרת את כתב התביעה ואת תצהיר מר גל; מהווה הרחבת חזית אסורה; ומשנה את טבלת ההקצאות המהווה חלק מתכנית מפורטת שהינה בגדר חיקוק, שרק הרשות המקומית רשאית לשנותה, לאחר קיום ההליכים הקבועים בחוק. גם השמאי נעים אישר בחקירתו כי יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות העשויים לקבל דירה במגרש פלוני בהתאם לטבלת ההקצאות של תכנית החלוקה, על-מנת שניתן יהיה להוציא היתר בנייה.
14. שלב הבנייה האחרון כולל את מגרשים 103,102,101 ומותנה, בין היתר, בפינוי הבניין הבנוי על חלקה 263 שלא כל בעלי הזכויות בו חתמו על ההסכם עם היזם. מאחר שאין חולק כי שלב הביצוע השישי מצוי כיום בחיתוליו, וטרם ניתן היתר בנייה להקמת הבניינים עצמם - מוקדם לדון בבצוע השלב האחרון, וחתימת הנתבעים על ההסכם אינה מעלה לקידום הפרוייקט ואינה מורידה. מכל מקום, אין די בחתימת כל בעלי הדירות המצויים בבניינים הקיימים העתידים להתפנות במסגרת שלב 9 (הוא השלב שבו נכללים בנייני התובעים) אלא יש לבחון אם הצטרפו לפרוייקט בעלי הזכויות העתידיים לפי טבלת ההקצאות שבתכנית החלוקה, וביניהם גם אלו שבתמר 8 ו - 14-10. הואיל ולא הוצגו חתימות הדיירים בבניינים אלו, לא הוכח "רוב מיוחס" הנדרש על-פי החוק.
15. התובעים נמנעו מלהעיד את היזם, למרות שמדובר בעד מהותי שגם משתתף במימון התביעה. מר גל אישר בעדותו כי אינו נציג היזם וכי דבריו נאמרים על דעתו בלבד. לפיכך לא הוכחה כוונת היזם להוציא לפועל את השלב הקריטי בפרוייקט בעתיד הנראה לעין, ולא הוכח קשר סיבתי בין אי-חתימת הנתבעים על ההסכם לבין הנזק הנטען על-ידי התובעים.
16. חוזה המכר בין הנתבעים 4-3 לבין גונן אינו חוזה לטובת צד שלישי, וההצהרה בדבר ידיעת הקונים כי המוכרים חתמו על ההסכם וכי הם נכנסים בנעליהם רלוונטית רק ליחסים שבין המוכרים לבין הנתבעים 3 ו- 4.

דיון והכרעה
17. ארבעה העידו לפני: מטעם התובעים העיד מר דב גל, בעל זכויות בדירה ברחוב התמר 2 והשמאי מר יצחק (איצ'ו) נעים, שנחקר על חוות-דעתו (ת/1). מטעם הנתבעים העידו הנתבעת 3 ועורך-דין משה רז-כהן שייצג את הנתבעים במו"מ עם היזם לחתימה על ההסכם.

עילת תביעה
18. סעיף 2(א) בחוק קובע:
'הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים (בחוק זה: "בעל דירה מסרב"), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.'
"מקבץ" מוגדר כ"בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת";
ו"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר כ"בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ...,
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם" (סעיף 1 בחוק).
19. מתוך 32 דירות בבתים המשותפים שברח' התמר 2 ו- 4 חתמו על ההסכם בעלי זכויות חכירה ב - 30 דירות (עדות גל בעמ' 18, שורות 11 עד 14; עדות קרן בעמ' 38, שורות 3-2; נספח 3 א' לתצהיר גל). כלומר, שלמעט הנתבעים, כל דיירי הבניינים חתמו על ההסכם.
20. לאחר הגשת כתב התביעה אושרה תכנית מפורטת יד/מק/6185/א'/1 (נ/2) שבהתבסס עליה טוענים הנתבעים כי המקבץ הרלוונטי כולל את הבניינים ברח' התמר 8,4,2 ו- 14-10. לשיטתם, על-מנת להוציא היתר בנייה למגרשים 101, 102, יש צורך גם בהסכמת כל בעלי הדירות שברח' התמר 8 ו - 14-10, והסכמה כזו לא ניתנה (עדות גל בעמ' 16, שורות 30-27). לכן סבורים הנתבעים כי התובעים לא הוכיחו "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" שכן לשם הגשת התביעה היה עליהם להוכיח כי בעלי זכויות חכירה ב - 58 דירות (מתוך 72) חתמו על ההסכם.
עוד נטען כי תכנית הבינוי (נספח 2 לסיכומי הנתבעים) מחלקת את ביצוע הפרוייקט לעשרה שלבים, כאשר שלב הבנייה האחרון כולל את מגרשים 101, 102 ו- 103. על-מנת להוציא היתר בנייה בשלב זה, יש לפנות את שלושת הבניינים שבשלב 7, לרבות הבניין שברח' התמר 10 עד 14 הבנוי על חלקה 263 שהדיירים בו טרם חתמו על ההסכם.
התובעים טוענים מנגד, כי בתים מס' 2, 4 ברח' תמר מהווים מקבץ פינוי כהגדרתו בחוק; כי די בעובדה שהדירות של הנתבעים משפיעות על הקמת בניין אחד במגרש 101 על-מנת להקים עילת תביעה; וכי אין שום מניעה להוציא היתר בנייה לשני בניינים או לבניין אחד.
הצדדים הוסיפו וטענו להרחבות חזית הדדיות.
21. בהתאם לטבלת ההקצאות של התכנית המפורטת (נ/1) יקבלו בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 2 וכן חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4 זכויות במגרש חדש מס' 101.
הזכויות במגרש 102 תימסרנה ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4 וכן לחלק מבעלי הזכויות בבתים המשותפים שבתמר 8 ובתמר 14-10 (ראו עדות השמאי נעים בעמ' 21 שורות 18-14). הסכמים המעידים על חתימת הדיירים שבשני הבניינים האחרונים לא הוצגו, ואף לא נטען כי ניתנה הסכמת כולם לפרוייקט.
מר גל העיד אמנם כי:
'ש. תסכים איתי שבשביל להוציא את השלב שאתה מדבר עליו אל הפועל במגרשים 102,101 צריך שכל האנשים שמופיעים בחלק התחתון של העמוד הראשון של טבלת ההקצאות יחתמו על הסכם פינוי-בינוי?
ת. לא דווקא.
ש.לפי הטבלה.
ת. כן.'
(עמ' 17, שורות 6-1)
אולם הוא אינו עד מומחה אלא אחד החוכרים באחד מן הבתים המשותפים נשוא התביעה, וכפי שהעיד "...אני במקצועי יודע למכור פסנתרים וכלי נגינה, אני לא בקיא בזה ולא אדריכל ולא שמאי..." (עמ' 12, שורות 5-4).
22. בחוות-הדעת של השמאי נעים מטעם התובעים צויין כך:
'בעלי הזכויות בחלקות מס' 261, (ביניהם "הדייר המסרב"....) מקבלים זכויות במגרש חדש מס' 101 - בניין מס' 1.
בעלי הזכויות בחלקות מס' 262, (ביניהם "הדייר המסרב"...) מקבלים זכויות במגרש חדש מס' 101 או מגרש חדש מס' 102 - בניין מס' 1 או בניין מס' 2.'
(סעיף 6.3 בחוות-הדעת)
כלומר שיש לפנות את בניינים 2 ו- 4 על-מנת להקים מבנה חדש (בניין מס' 1) במתחם לפי התכנית המפורטת. ובמילים אחרות: בניינים 4-2 מהווים "מקבץ" כאמור בחוק. בהתאם, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי" וודאי שקיים, שכן התובעים יחד עם מר משה אבידן מהווים כ- 94% מבעלי הזכויות במקבץ.
אם כי התובעים לא התייחסו למונח "מקבץ" אלא לראשונה בסיכומיהם, אין הדבר גורע מזכותם, כיוון שמדובר בדרישה של הדין, שמתקיימת על-פי חוות-הדעת מטעמם.
23. השמאי נעים אשר ערך את טבלת ההקצאות והאיזון של התכנית יד/מק/6185/א'/1 (עמ' 19 שורות 4-6), לא אזכר אותה בחוות-דעתו, אולם בחקירתו הבהיר כי אינה משנה את התכנית הקודמת אלא בשני נושאים שאינם רלוונטיים לענייננו:
'ש. למה בחוות-הדעת שלך אתה לא מספר שיש את התב"ע החדשה?
ת. אתה מתכוון לתכנית 6א1?
ש. כן.
ת. ציינתי פה את התב"ע הישנה שהתב"ע החדשה מתקנת אותה בדבר לא רלוונטי לחוות-הדעת.'
(עמ' 19, שורות 26-10; עמ' 23, שורות 27-23)
24. טענת הנתבעים בדבר הצורך בהסכמת בעלי הדירות שברח' התמר 8 ו- 10 עד 14 על-מנת להוציא היתר בנייה למגרשים 101, 102 לא נתמכה בחוות-דעת מומחה. הנתבעים מבקשים למצוא תמיכה בעדות מומחה התובעים, ואולם מעדותו עולה תמונה הפוכה: השמאי הבהיר כי ניתן להוציא היום היתרי בנייה על המגרשים 101 ו- 102, וכי בניין 101 עצמאי מבחינת הדיירים הוותיקים שיקבלו זכויות בו (עמ' 20 שורות 20-18; עמ' 21 ש' 28-12; עמ' 24 ש' 24-1).
25. אם כן, עניין לנו ברוב מיוחס של מקבץ לפינוי, כנדרש בחוק.

סבירות הסירוב
26. סעיף 2(ב) בחוק קובע:
'סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף-קטן (א) לא ייחשב כבלתי-סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא-אם-כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא-אם-כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי-סביר;'
27. את סירובם לחתום על ההסכם מנמקים הנתבעים בנימוקים אלה: היעדר לוח זמנים מחייב לבצוע הפרוייקט; עמימות לגבי אופן קביעת שטח הדירה החדשה; היעדר מנגנון לעדכון גובה דמי השכירות; וערבות בסכום בלתי-הולם. אדון בטענות אלה כסדרן:

לוח זמנים מחייב לבצוע הפרוייקט
28. הנתבעים טוענים כי סעיף 13א בהסכם מאפשר ליזם להתנות את ביצוע הבנייה בחתימת כל הדיירים במתחם עליו. התובעים נמנעו מלהציג מסמך מטעם היזם המפרט לוח זמנים לביצוע, או התחייבות שלא להוציא היתר בנייה תוך 12 חודשים כאמור בסעיף 36 בהסכם. עניין זה מהותי לטענת הנתבעים לאור הסחבת שננקטה בבצוע הפרוייקט.
הנימוק האמור אינו סביר בעיני.
סעיף 36 בהסכם קובע:
'הקבלן מתחייב להוציא היתר בנייה לבית החדש בתוך 12 חודשים מיום אישור תכנית המתאר או המפורטת שאושרה וזאת בכפוף לפינוי כל הדיירים המתגוררים בבניינים שפינויים יהיה תנאי למתן היתר בנייה.'
כלומר, קיימת התחייבות להוצאת היתר בנייה תוך 12 חודשים מיום אישור התכנית בכפוף לפינוי כל הדיירים.
סעיף 13א' בהסכם קובע:
'הקבלן מצהיר כי במידה שכל הדיירים המתגוררים בכל הבניינים הקיימים במתחם יחתמו על הסכם כדוגמת הסכם זה, מתחייב הוא לבצע את הפרוייקט בכל המתחם בהתאם ללוח הזמנים הקבוע בהסכם זה ובכפוף לקיום כל התנאים על-פי הסכם זה.'
כלומר שביצוע הפרוייקט כולו מותנה בחתימת הדיירים בכל המתחם.
כלומר שהסיכון הרובץ לפתחם של בעלי הזכויות הוא שהפרוייקט לא יסתיים כולו אם לא יחתמו כל בעלי הזכויות במתחם על ההסכם. אבל אין סיכון מבחינת לוח הזמנים לבניית הבניינים המיועדים לתובעים ולנתבעים.
יתרה מזו, עורך-דין רז-כהן, שייצג את הנתבעים במו"מ עם הקבלן, הודה בחקירתו כי הוא ממליץ לנתבעים לחתום על ההסכם חרף קיומו של הסעיף:
"ת. הוא (הסעיף - א"ש) קובע שתנאי לביצוע זה חתימת כל הדיירים במתחם להבדיל בבניין ולכן הוא הטריד אותי בשעתו..
....
ת. אני מבקש לומר כי אני ממליץ לנתבעים לחתום חרף קיומו של הסעיף הזה, משום שכך חתמו גם האחרים"
(עמ' 30, שורות 30-29; עמ' 31, שורות 8-7) (ההדגשות הוספו - א"ש)
לא מיותר להעיר שאותו עורך-דין יצג דיירים אחרים במתחם, שחתמו על ההסכם למרות אותו סעיף (ת/4; עמ' 31, שורות עמ' 31, שורות 9 עד 10; עמ' 39, שורות 23-18).
זאת ועוד, הפרוייקט כבר מבוצע בחלקו. בנסיבות אלו החשש הולך ומתמעט.

שטח הדירה החדשה
29. סעיפים 27-25 בהסכם קובעים שני טיפוסים של דירות תמורה על-פי שטח ארנונה של הדירות הקיימות ובהתאם לחציון שטחי הארנונה שלהן:
דירה מטיפוס א' בת 5 חדרים בשטח נטו שלא יפחת מ - 118 מ"ר; דירה מטיפוס ב' בת 4 חדרים בשטח נטו שלא יפחת מ - 102 מ"ר.
במידה ששטח הדירה הנוכחית על-פי חיובי ארנונה עולה על שטח החציון, זכאי בעל הדירה לדירה מטיפוס א', ובמידה ושטחה שווה או פחות משטח החציון, זכאי הוא לדירה מטיפוס ב'.
הנתבעים טוענים כי לא נמסר להם מהו החציון ואופי חישובו (עדות הגב' נתן בעמ' 36 שורות 2-1).
אני דוחה טיעון זה: שטח הדירות שהנתבעים אמורים לקבל נרשם מפורשות בסעיפים 31,30 בכתב התביעה וכן בסעיפים 23-22 בתצהיר גל (עמ' 36, שורות 4-3).
במהלך ניהול התביעה קבלו הנתבעים מענה לשאלתם ביחס לשטח הדירה (סעיף 3 ב' ב-ת/6).
ואף זאת: הנתבעים מינו את עורך-דין רז-כהן לייצגם במשא ומתן מול היזם בהסתמכם על כך, שבתור שותפו לשעבר של עורך-דין עמידור, וכמי שמייצג חוכרי דירות נוספים במתחם הוא מצוי בפרטי הפרוייקט (סעיף 31 בתצהיר הגב' נתן). עורך-דין רז-כהן העיד כי "...את החוזה אני כתבתי וניהלתי לגביו משא ומתן עם ב"כ אשדר" (עמ' 25, שורות 10-9), כך שסביר שידע מהי דירת החציון וכיצד נקבע שטח דירת התמורה (עמ' 32, שורות 16-14).
ועל כולם, שוב אין מחלוקת כי שיטת קביעת גודל הדירות המיועדות שוויונית וראויה.

עדכון דמי השכירות
30. סעיף 58 בהסכם קובע:
'הקבלן ישלם לבעלים דמי שכירות בגין התקופה שמיום בו פינה הבעלים את הדירה הנוכחית (בהתאם לדרישת הקבלן) ומסר את החזקה בה לקבלן ועד למועד גמר הבנייה של דירת הבעלים ומסירת החזקה בדירת הבעלים לבעלים וזאת בסכום של 600$ לחודש (על-פי השער היציג של דולר ארה"ב בעת התשלום) ללא קשר לשכר הדירה שישא בו הבעלים בפועל אם בכלל.'
הסכום האמור אינו משקף את דמי השכירות הריאליים המשולמים כיום עבור דירות הנתבעים. הגב' נתן ציינה בתצהירה כי דירתה מושכרת כיום תמורת סכום של 3,600 ₪ לחודש; ואילו דירת הוריה מושכרת תמורת סכום של 3,750 ₪ (סעיף 17.3 בתצהיר).
במהלך הדיון הבהירו התובעים כי למרות שאין מנגנון לעדכון דמי השכירות בהסכם, דיירים שפינו עד כה את דירותיהם מקבלים דמי שכירות בסכום של כ- 3,700 ₪ (סעיף 3 ג' בת/6). עורך-דין רז-כהן העיד כי ידע אודות השינוי בדמי השכירות ביחס לדיירת אחרת במתחם אותה הוא מייצג (עמ' 28,שורות 26-24; עמ' 29, שורות 11-10).
יתרה מזו, בהודעה מיום 20.12.12 הוצגה תשובת היזם לפניית התובעים בקשר עם ערבות חוק המכר (ראו להלן), שם התייחס היזם גם לדמי השכירות המשולמים לדיירים במשך חודשי הבנייה, וצויין מפורשות כי הסכום המשולם כיום הוא 3,700 ₪ לחודש (סעיף 9 בתשובת היזם).
הגב' נתן העידה בעניין זה:
'ש. לפי התצהיר את מקבלת 3,600 ₪ לחודש, נאמר לך מה גובה שמי השכירות (הטעות במקור - א"ש) שקיבלו דיירים שפינו לאחרונה?
ת. ראיתי במכתבך האחרון שכתבת 3,700 ₪, אין לי בעיה עם הסכום הזה.'
(עמ' 36, שורות 13-11)
(וכן ראו גם חוות-דעת נעים לפיה שכר דירה חודשי לדירת ארבעה חדרים ישנה ביהוד ובאור יהודה הסמוכות עומד על כ - 3,000 ₪ (עמ' 18 בחוות-הדעת)).
כלומר שדמי השכירות בגובה 3,700 ₪ נותנים מענה לטענות הנתבעים בעניין זה וסירובם אינו סביר.

סכום הערבות
31. הנתבעים טוענים כי על-פי סעיף 68 בהסכם תינתן לכל דייר ערבות חוק מכר בסכום קבוע של 270,000$ ללא תלות בשווי דירת התמורה החדשה במועד הוצאת הערבות. הערבות תינתן לכל דייר כנגד שעבוד מלא זכויותיו בפרוייקט (לרבות זכויות הבנייה החדשות שנוספו) והסכמתו להעביר ע"ש היזם את זכות החכירה בדירה. לשיטת הנתבעים, מטרת הערבות היא להבטיח את שווי דירת התמורה כמקובל בפרוייקט פינוי-בינוי, ולפיכך גובה הערבות אינו סביר.
ראיה לטענתם מוצאים הנתבעים בכך שבפועל הועמדו לדיירים בשלב ב' של הפרוייקט ערבויות בסכומים גבוהים יותר, אך עדיין הם נופלים באופן ניכר משווי דירות התמורה כיום.
32. סעיף 68 בהסכם קובע: "תנאי למסירת החזקה בדירה לקבלן ולשעבוד הזכויות לבנק המלווה כאמור לעיל, יהיה מסירת ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 בסכום של 270,000$ .....".
סעיף 2(1) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קובע:
'2. לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;'
סעיף 3א1 קובע:
'3א1. כספים שהובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2), יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי מחיר הדירה; לא נקבעה בחוזה המכר שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם בידי הקונה עד המדד שפורסם לאחרונה לפני החזרתם לקונה במקרה מהמקרים המפורטים בסעיף 2(1).'
במהלך הדיון הובהר לנתבעים כי בדומה לדמי השכירות, גם מנגנון לעדכון גובה הערבות אינו קבוע בהסכם, אולם הצדדים מיישמים אותו באופן שבשלב ב' האחרון שיצא עד כה אל הפועל, קיבלו דיירים הזכאים לדירה בת 118 מ"ר ערבות בנקאית בגובה 1,700,000 ₪; ודיירים הזכאים לדירה בת 102 מ"ר, ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר בסך 1,450,000 ₪. שתי הערבויות צמודות למדד תשומות הבנייה למגורים (ת/6).
לא זו אף זו: בהודעת התובעים מיום 20.12.12 ("ההודעה") דווח כי הוצע לנתבעים ליישב את הסכסוך באופן הבא: הנתבעים יחתמו על ההסכם שסכום הערבות המעודכן יירשם בו (1,450,000 ₪ צמוד לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן מהמדד הידוע בחודש יוני 2012); לנתבעים תעמוד ברירת ביטול ההסכם במידה ובתוך 18 חודשים ממועד חתימת היזם על ההסכם לא יוצא היתר בנייה; והתובעים יתחייבו להחתים את היזם על ההסכם, תוך 30 יום ממועד חתימת הנתבעים.
אין לקבל את עמדת הנתבעים שההודעה מהווה חלק ממו"מ המתנהל מחוץ לכתלי בית-המשפט ומשום כך יש להוציאה מתיק בית-המשפט. הודעת התובעים משקפת את עמדת היזם והיא בעלת חשיבות להערכת סבירות הסירוב של הנתבעים.
נקודת המוצא העובדתית היא, אם כן, כי הנתבעים יקבלו ערבות חוק המכר בסכום של 1,450,000 ₪, צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים.
בהתאם לחוות-דעת נעים, שווי דירת 4 חדרים חדשה (ביהוד ובאור יהודה) עומד על כ - 1,700,000 ₪; שווי דירת 5 חדרים עומד על כ - 2,100,000 ₪; שווי דירת 4 חדרים ישנה עומד על כ - 1,000,000 ₪; ושווי דירת 5 חדרים ישנה על כ - 1,200,000 ₪ (עמ' 18 בחוות-הדעת).
אם כן, סכום הערבות המוצע עולה בשיעור ניכר על שווי הדירה הנוכחית ולפיכך מבטיח את בעלי הדירות במקרה שהיזם לא יוכל להעביר להם בעלות בדירה, כנדרש על-פי חוק המכר (דירות) ועל-פי ההסכם.
לטענת הנתבעים כי גובה הערבות אמור לשקף את שווי דירות התמורה לא הובא כל ביסוס משפטי, ומשכך יש לדחותה.
גם העובדה שכל יתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה (השוו: ת"א (מחוזי חי') 1763-06-12 שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר, בפיסקה 18 (20.2.2013). על פסק-הדין הוגש ערעור ב- ע"א 3511/13). מכל מקום, לא מצאתי כי יש להפר את עקרון השוויון כך שהנתבעים יקבלו ערבות בנקאית גבוהה יותר מיתר בעלי הזכויות (השווה: ע"א (מחוזי ת"א) 51373-01-11 שרית נקט נ' גד אנוך, בעמ' 12 (3.7.2011)).
33. אם כן, אף לא אחת מטענות הנתבעים נגד תנאי הפינוי סבירה. אם בתחילת הדרך ניתן היה לקבל חלק מן הנימוקים שהנתבעים טענו להם, לאורך ההליך הובהר הטעון בירור, וניתן מענה מספק לטענות הנתבעים (השוו: ת"א (שלום ת"א) 28736-02-10 גד אנון נ' שרית נבך (28.12.2010)). ערעור שהוגש על פסק-הדין נדחה כאמור בע"א (מחוזי ת"א) 51373-01-11). סירוב הנתבעים מונע את ביצוע התכנית וגורם נזק לבעלי הדירות האחרים אשר אינם יכולים לזכות בדירה גדולה יותר וחדישה יותר, הכוללת גם חניה תת-קרקעית ומחסן (השוו: עניין שלום מרין, בפיסקה 20).
34. משהודיע הקבלן כי יעמוד בדרישות כפי שהובהר לעיל, והובהר כי התנאים סבירים, נעשו נסיונות להביא את הצדדים לכלל הסכמה. הנסיונות לא צלחו, וקשה להשתחרר מן הרושם שהעמדות המנוגדות נבעו מסכסוך שנתגלע בין עורכי-הדין ליאור עמידור ומשה רז-כהן, שותפים לשעבר, ולא מעניינים מהותיים לתביעה. צר לי על כך, שכן הדבר גרע מיכולתם של כל הצדדים לשקול את עמדותיהם כדבעי.

גובה הנזק
35. השמאי נעים אמד את ההפסד הכלכלי הצפוי לתובעים כהפרש בין שווי 30 דירות התובעים כיום (28,236,600 ₪) לבין שווי דירות התמורה שהם אמורים לקבל בעקבות התכנית ובהתאם לטבלת ההקצאות שלה (51,000,000 ₪) (סעיף 9.3 בעמ' 15 לחוות-הדעת; עמ' 19 לחוות-הדעת), כלומר 22,763,400 ₪ (אך יובהר שיש לתקן את הסכום משום שבטעות חושבה דירת נ' 2-1 בגדר כלל הדירות. ראו, סעיף 51-50 בכתב התביעה).
התובעים העמידו את התביעה ע"ס 2,750,000 ₪.
חוות-הדעת מטעם התובעים לא נסתרה, ומשכך אני מקבלת את התובענה ופוסקת לתובעים את הסכום המבוקש על ידם, 2,750,000 ₪.
סיכום
36. התביעה מתקבלת. הנתבעים ישלמו לתובעים 2,750,000 ₪. בנוסף, ישלמו הנתבעים הוצאות משפט (שכר-טרחת השמאי - 20,880 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 3.1.2012), ואגרות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום, וכן שכר-טרחת עורך-דין בסכום של 20,000 ₪.
הואיל והתנאים המוצעים כיום לנתבעים נתבררו רק במהלך התביעה ולא מראש - אינני מחייבת את הנתבעים בהפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי מיום הגשת התביעה ועד מועד מתן פסק-הדין.
37. בהתאם להסכמת התובעים, אם הנתבעים יחתמו על ההסכם לפי הפרטים בהודעת התובעים מיום 20.12.12 תוך 30 יום מהיום, וישאו בתשלום הוצאות התובעים בעין - לא יעמדו התובעים על תשלום הפיצויים ושכר-טרחה עורך-דין."

3. בקשה לעכב ביצועו של פסק-דינו של בית-המשפט השלום לפיו התקבלה תביעת המשיבים לפיצוי - קבלתה
האם השופטים בישראל איבדו את הסובלנות? נראה כי בתי-המשפט פוסקים נגד סרבני פינוי-בינוי. בית-המשפט מצטרף למאבק נגד סרבני פינוי-בינוי - אלה הן רק חלק מהכותרות שאנו רואים בתקופה האחרונה לאור פסיקת בתי-המשפט.

כמי שעוסק בתחום אני רואה בכך נקודת אור, אך כמי שרואה בהליך, הליך חברתי כולל, יש בי פחד שהליך זה ישמש כנשק וכאמצעי להפעלת לחץ שאינו לגיטימי, תוך פגיעה באוכלוסיות מוחלשות במקום בו הסירוב צודק.

במקרה זה, מדובר על פרוייקט המתוכנן להתבצע בשכונת נוה שרת בתל-אביב, הכולל עשרה בניינים ישנים שבהם 154 דירות. במקומם מתוכננים להיבנות שישה בניינים חדשים שיכללו 414 דירות.

המתחם הוכרז ב- 2003 על-ידי משרד השיכון כמתחם המיועד להתחדשות עירונית, והדיירים התקשרו עם חברת גרין פארק לביצוע הפרוייקט, שבסופו היו אמורים לקבל בעלי הזכויות דירות חדשות הגדולות ב- 40 מ"ר מדירותיהם הישנות, וכן מחסן וחניה.

בפברואר 2010 הגישו, גד ושולמית אנוך, תביעה כספית בסך 871 אלף שקל לבית-משפט השלום, כנגד הדיירת שרית נבט המתגוררת בבניין, בשל סירובה לחתום על הסכם עם היזם. הסכום משקף את ההפרש הכספי בין שווי דירתם הנוכחית של בני הזוג לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל במסגרת ביצוע הפרוייקט.
ב- ע"א (מחוזי ת"א) 51373-01-11 (שרית נבט נ' גד אנוך, תק-מח 2011(2), 6287 (2011)) נפסק מפי כב' השופט ישעיהו שנלר:

"החלטה
1. לפני בקשה לעכב ביצועו של פסק-דינו של בית-משפט השלום ת"א-יפו (כב' השופט ע' מאור) מיום 28.12.2010, לפיו התקבלה תביעת המשיבים לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי-בינוי) (ת"א 28736-02-10).
2. המבקשת-המערערת והמשיבים בעלי זכויות בנכס מקרקעין עליו חלה תכנית מתאר, שמטרתה התחדשות עירונית והליך של פינוי ובינוי מחדש. בעלי הדירות בנכס הנ"ל התארגנו ופנו ליזם במטרה לכרות איתו "הסכם פינוי-בינוי". המבקשת שהתנגדה למיזם סירבה לחתום על הסכם מסוג זה.
בשל סירובה זה הגישו המשיבים תביעת נזיקין, שבמסגרתה עתרו לפיצוי מכוח סעיף 2(א) לחוק פינוי-בינוי.
3. המבקשת, שבתחילה לא היתה מיוצגת, הציגה מספר נימוקים להתנגדותה:
א. נסיבות אישיות מיוחדות המונעות ממנה את מתן חתימתה, ובמיוחד מחלתו הקשה של בנה.
ב. הדירה הקיימת מותאמת לצרכיו של הקטין, ואילו היזם בהצעתו לא התחייב להתאים את הדירה לצרכיו המיוחדים.
ג. ההצעה לתשלום דמי שכירות בסך של 600$ אינה ריאלית.
ד. לא הוצגו בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי-בינוי.
ה. עסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית.
ו. היא איננה מעוניינת לעבור טלטלה נוספת מעבר לאשר טלטלו אותה חייה.
ז. עמידר אסרה עליה להעביר את הדירה במסגרת עסקת הרכישה שבצעה עימה.
4. בית-משפט קמא דחה את טענותיה של המבקשת. בית-המשפט ציין כי השקיע שעות רבות של דיונים מחוץ לפרוטוקול מתוך מטרה להגיע להסדר, אך השקעה זו לא צלחה. בית-המשפט קבע כי על אף מצבו הקשה של הבן, הרי שלא זה הטעם בגינו מתנגדת המבקשת למיזם. לפי התרשמותו ההתנגדות נובעת מכך שהמבקשת איננה מעוניינת, כביכול, להמשיך לחיות בחוסר ודאות, נימוק אותו מצא בית-המשפט כנימוק שאיננו ענייני.
5. בית-המשפט קבע כי הוצג אישור מאת עמידר כי אין מניעה להתקשר בהסכם; הוכח כי כספה, דירתה וכספי דירת התמורה יובטחו בערבויות בנקאיות מתאימות; נעשו מאמצים להתאים את הצרכים לצרכיה של המבקשת; הוצע כי יירכש עבורה בשלב מאוחר דירת מגורים אחרת, אך המבקשת סירבה להצעה זו.
עוד ציין בית-המשפט כי דומה שניתן היה להגיע להסדר לפיו המבקשת תקבל דירה מיד עם ביצוע הפינוי, אולם הצדדים נחלקו אף בשאלת עיתוי קבלת הדירה.
בנסיבות אלה מצא בית-משפט קמא לחייב את המבקשת בפיצוי המשיבים.
6. בהתייחס לגובה הנזק קבע בית-המשפט כי חוות-הדעת שהוגשה לא נסתרה. מחוות-הדעת עולה כי סכום הפיצוי, היינו סך ההפרש בין שווי דירת ההטבה לבין ערך הדירה כיום, סכום המגיע לסך של 681,000 ₪.
נוכח האמור, העמיד בית-המשפט את גובה הנזק בשיעור זה.
7. בית-המשפט הוסיף וקבע כי "מובן שפסק-הדין לא יבוצע ויבוטל אם הנתבעת תחתום על מסמכי הפרוייקט או שהצדדים יגיעו להסדר אחר".
8. בקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין שהגישה המבקשת לבית-משפט קמא נדחתה בהחלטה מיום 10.2.2011.
9. המבקשת טוענת כי יש לעכב את ביצוע פסק-הדין באשר סיכויי הערעור טובים, כמפורט בהודעת הערעור.
באשר למאזן הנוחות המבקשת טוענת כי הוא נוטה לטובתה. לטענתה, על-פי החלטת כב' ראש ההוצאה לפועל מיום 9.3.2011 הוטל עיקול מקרקעין על דירת המגורים. לו תמומש הדירה הרי שיהיה בלתי-אפשרי, או לכל הפחות יקשה, להשיב את המצב לקדמותו.
המבקשת מפנה לאמור ב- א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי, 676 (מהדורה עשירית 2009)):
'גם אם ביצוע פסק-הדין הכספי יגרור אחריו מכירת נכס כלשהו הרי שעובדה זו, כשלעצמה, לא תשמש הצדקה לעיכוב ביצוע. אולם כאשר טוען הנתבע כי לצורך ביצוע פסק-הדין הוא ייאלץ למכרו נכס מסויים, שכן אין לו כל מקור אחר לתשלום החוב - והנכס הוא נכס אשר לנתבע יש בו עניין מיוחד - יש לשקול טענה זו. אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה כי עניין מיוחד זה מצדיק את עיכוב הביצוע, כגון כאשר מדובר בדירת מגורים או במכירת המיטלטלים המעוקלים בדירת הנתבע.'
עוד מציינת המבקשת כי בנסיבות שתוארו אם לא יעוכב ביצוע פסק-הדין הרי שהדיון בערעור יהפך לדיון תיאורטי במידה רבה.
יתירה מכך, המבקשת טוענת כי היא שרויה במצוקה כלכלית קשה ומתקיימת בדוחק רב, בעוד שלמשיבים לא ייגרם כל נזק שאינו ניתן לפיצוי כספי. עוד מציינת המבקשת כי המשיבים אינם מתגוררים בדירה שבבעלותם המצויה בנכס, אלא זו מבחינתם "דירה להשקעה".
10. המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק-דינו של בית-משפט קמא. הם שבים וחוזרים על ההלכה כי ככלל זכאי הזוכה על-פי פסק-הדין לממשו, וללא כל דיחוי. לטענתם, סיכויי הערעור אינם גבוהים, ומאזן הנוחות נוטה לטובתם, באשר מדובר בפסק-דין כספי, ולא הוכח ואף לא נטען כי במידה והערעור יתקבל הם לא יוכלו להשיב אתה הכספים.
כך גם מפנים המשיבים להתנהלותה של המבקשת המנסה לדחות את הקץ תוך נסיון ללחוץ על-מנת שיתקבלו תנאיה.
בנוסף, חוזרים ומציינים המשיבים לנימוקי בית-משפט קמא מהם עולה שאכן מדובר במבקשת סרבנית וכי על כן אין מקום לעיכוב נוסף במימוש זכויותיהם.
11. אכן הכלל הינו כי מי שזכה בדינו ובמיוחד מעת שמדובר בחיוב כספי, זכאי להינות מפרי זכייתו על אתר ורק במקרים יוצאי דופן יעוכב ביצוע של פסק-דין שכזה.
יתר-על-כן, על מבקש עיכוב הביצוע להציב את התשתית העובדתית לכך שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו, ובצדק טוענים המשיבים כי המבקשת לא הצביע על כל קושי להחזיר המצב לקדמותו, מבחינתם.
אולם, בנסיבות קיצוניות וחריגות, יש ובית-המשפט ייעתר לבקשה לעיכוב ביצוע, גם מחמת נסיבות הקשורות למבקש עיכוב הביצוע וכגון בעת שממוש פסק-הדין יכול ויגרום למבקש עיכוב הביצוע שלא יהיה ניתן להחזיר המצב לקדמותו. המקרה הבולט הינו במסגרת פסק-דין לפינוי מדירת מגורים. אולם, יכול וחריג זה יחול אף אם במסגרת ביצועו של פסק-דין כספי תמומש דירת מגורים.
12. במקרה דנן קיימת נסיבה נוספת אשר יש בה לתמוך בטענת המבקשת.
למעשה כל הפיצוי נועד על-מנת לכוף על המבקשת לחתום על הנדרש במסגרת התכנית האמורה. כך גם אם תעשה כן תיפטר מחובת תשלום הפיצוי לפי קביעת בית-משפט קמא.
משכך, אם אכן יינקטו הליכי הוצל"פ אשר יביאו לפינויה של המבקשת מהדירה או מחוסר ברירה יביאו אלו לחתימתה על הנדרש, שוב הדיון בערעור יכול ויהיה תיאורטי בלבד.
13. לכל האמור יש להוסיף כי מדובר בפסק-דין תקדימי וראשוני יחסית, בסוגיה שיש מקום שגם ערכאת הערעור תזקק לה, כל זאת מבלי לחוות-דעה לגופם של דברים או לגופן של טענות לרבות בהתייחס לטענות המשיבים בתגובתם.
14. מול כל האמור, אין להתעלם מכך שעצם היענות למבוקש יש בו משום סיכול אשר ביקש בית-המשפט קמא כי יבוצע והמשך הארכת ההליכים ויישום התכנית.
15. בנסיבות אלו, ובאופן חריג, מצאתי לנכון להיעתר לבקשה לעיכוב הליכי ההוצל"פ אך זאת אך ורק בכל הקשור למימוש זכויותיה של המבקשת בדירה נשוא העיקול.
בנוסף, ייקבע מועד מוקדם יחסית לדיון בערעור."

4. הנטל להוכחת הנזקים מוטל על התובע. על הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו ואת שיעורו. רמת הוכחת שיעור הנזק היא רמת הוכחה סבירה. סבירות זו תיקבע על-פי נסיבות המקרה הספציפי
ב- ת"א (שלום ת"א) 67292-07 (נפטאג'י שגית נ' מצלאוי חברה לבניין בע"מ, תק-של 2011(3), 51836 (2011)) נפסק מפי כב' השופטת תמר אברהמי:

"פסק-דין
לפני תביעה כספית (על סך 2,500,000 ₪) כנגד קבלן של פרוייקט "פינוי-בינוי", בעניין נזקים שנגרמו, לפי הטענה, עקב הריסה שלא כדין של דירה בבניין אשר על חורבותיו נבנה בניין חדש בפרוייקט.

כללי
1. התובעות הן אם ובתה אשר היו בעלות זכויות בדירה בקרית אונו (להלן: "הדירה").
2. על המתחם אשר בו נמצאה הדירה, בשכונת גני שאול בקריית אונו, חלה תכנית פינוי-בינוי (להלן גם "הפרוייקט").
3. הנתבעת, שהיא חברה קבלנית (ותכונה להלן לעיתים גם "הקבלן"), זכתה במכרז לביצוע הפרוייקט.
4. לצורך ביצוע פרוייקט פינוי-בינוי, יש צורך בקבלת הסכמה של כל בעלי הזכויות בנכסים.
5. במקרה שלפנינו חתמו התובעות תחילה (ביום 22.12.02) על הסכם פינוי-בינוי אותו הן מכנות טיוטת הסכם, ולאחר מכן (במרץ 2003) חזרו בהן מהסכמתן.
התובעות קיבלו (ביום 25.3.03) אישור בכתב ממשרד עורכי-הדין, אשר מי משותפיו החתים אותן על ההסכם (עמ' 14 ש' 17 - 18 לפרוטוקול), כי הודעתן בדבר חזרה מהסכמה התקבלה וכי לא יעשה שימוש בהסכם שנחתם (נספח ד' לתצהירי התובעות).
6. ביום 13.8.04 הרסה הנתבעת את הבניין אשר בו נכללה הדירה והיא טוענת בכתב ההגנה (בין השאר) כי היתה רשאית לבצע את ההריסה.
7. ביום 4.7.05 הוגשה כנגד התובעות תביעה על-ידי שאר דיירי הבניין, בשל סרוב התובעות להקים את הבניין מחדש (ההליך, שעבר מהמפקחת על רישום מקרקעין, אל בית-משפט השלום, סומן בבית-המשפט כ- ת"א 37608/05) (להלן: "ההליך הקודם").
הליך זה נמחק בינתיים (בפסק-דין מיום 5.3.09) משהוברר כי בחלוף הזמן, כבר עומד בניין חדש במקומו של הבניין שנהרס.
8. הבניין החדש אוכלס על-ידי הדיירים הקודמים או חליפיהם וכן בדיירים חדשים. התובעות מיאנו וממאנות לקבל לחזקתן את הדירה שהוקצתה להן בבניין החדש ("דירה מס' 5") והגישו כנגד הנתבעת את התביעה הנוכחית, שהיא תביעה כספית בגבול סמכותו של בית-משפט השלום.

תמצית טיעוני הצדדים בכתבי הטענות
9. בכתב התביעה טוענות התובעות כי הנתבעת הרסה את דירתן במזיד, תוך נקיטת אלימות, איומים והפחדות והסבה להן נזקים בלתי-הפיכים.
התובעות מפרטות בכתב התביעה את השתלשלות העניינים לפי נקודת ראותן החל מחתימתן, ביום 22.12.02 או בסמוך לכך, על המסמך אותו הן מכנות 'טיוטת הסכם פינוי-בינוי'. בכלל זה מתארות התובעות את הדרך בה ביטלו את הסכמתן, את מה שהן מכנות "מסע שכנוע" ו"מסע דורסנות כוחני" כנגדן, פגישות שנערכו במשרדי הנתבעת בנוכחותו של יו"ר הנתבעת מר סמי מצלאוי, ותכתובות. התובעות טוענות כי נדהמו לגלות שהבניין והדירה נהרסו וכי הגישו בעניין זה תלונה במשטרה.
10. לשיטת התובעות, הנתבעת פעלה בניגוד לדין בהרסה את הבניין בלא היתר הריסה וללא הסכמת התובעות ובכלל זה בניגוד לדיני התכנון והבנייה, תוך הסגת גבול, הפרת חובה חקוקה, והטעיית התובעות בקיום משא ומתן בחוסר תום-לב. התובעות מוסיפות וטוענות כי הנתבעת עשתה עושר שלא במשפט על חשבונן.
11. במסגרת כתב התביעה עותרות התובעות לחייב את הנתבעת בגין נזק שנגרם להן "עקב מניעת הזכות לקבל פיצוי הולם וראוי" עבור זכויותיהן בדירה אילו הגיעו להסכמה עם הנתבעת ("כולל שווי הדירה שנהרסה"). כן דורשות התובעות פיצוי בגין מניעת הנאה והריסת ואבדן מיטלטלין שהיו בדירה; תשלום בעניין שימוש במקרקעין ממועד הריסת הבניין ועד להשלמת הבנייה; "השבת זכייה" של הנתבעת נוכח שימושה במקרקעין שלא כדין; ופיצוי בגין כאב, סבל ונזק נפשי שנגרם להן, לרבות עגמת נפש.
12. הנתבעת מצידה דוחה את טענות התובעות מכל וכל, טוענת כי מדובר בדיירים שניסו לסחוט ממנה סכומי כסף דמיוניים ולחזור שלא כדין מהסכם חתום. בכתב ההגנה מפרטת הנתבעת את השתלשלות העניינים מנקודת ראותה ובכלל זה מתארת פגישה אשר במסגרתה דרשה ממנה המשפחה מיליוני דולרים (בנוסף לדירה) ורק לאחר שהתריאה בפני נציגי המשפחה כי תוזמן משטרה, עזבו אלה את המקום.
13. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובעות פינו את הדירה בעצמן חודשים ארוכים טרם ההריסה, דוחה את הטענות בעניין "מסע דורסנות" ו"מסע שכנוע" וסבורה כי מדובר במשפחה אשר במקום להעריך ולהוקיר את העובדה שהועמדה לרשותן דירה חדשה הגדולה ושווה פי כמה מהדירה המקורית, החליטה שהיא תוכל לנצל את מצבם של כל הדיירים ולדרוש כל אשר עולה על דעתה. הנתבעת כותבת כי משפחות בפרוייקט מתדפקות על דלתה בהכרת תודה לחברה ולמנהליה.
14. למותר לציין כי הנתבעת דוחה את טענות הנזק כאשר במקביל היא מציינת שהתובעות זכאיות ל- 24 חודשי שכירות בסך של 500 דולר לכל חודש. הנתבעת הפקידה בגזברות בית-המשפט, בפתח ההליכים, את הסכום הרלבנטי לשיטתה והבהירה כי הוא עומד לרשות התובעות.
עוד ציינה הנתבעת בכתב ההגנה (ובשלבים מאוחרים יותר), כי הדירה שמיועדת לתובעות עומדת ותעמוד לרשותן (בהתאם ובכפוף לנוהלי מינהל מקרקעי ישראל). לשיטת הנתבעת, בכפוף לכך על התביעה להידחות תוך חיוב התובעות בהוצאות משמעותיות.
15. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים אלא כדי להביא רקע לדיון בלבד.

העדים והערות דיוניות
16. מטעם התובעות העידו שתי התובעות עצמן, שמאי אשר חוות-דעתו הוגשה מטעמן (מר גיא תמרי), וכן עורך-דין משה רז-כהן (אשר זומן בצו בית-משפט).
בנוסף, לאחר שהסתיימה מסכת הראיות מטעם הנתבעת, ביקשו התובעות (ובקשתן נענתה): א. לזמן לעדות את יו"ר הנתבעת מר סמי מצלאוי, אשר תצהירו הונח בתיק תחילה מטעם הנתבעת ולאחר מכן 'נמשך'; וכן - ב. להגיש את תצהירו של מר איתן יאיר שהוא דייר נוסף בפרוייקט.
מר מצלאוי נחקר בישיבה משלימה. תצהירו של מר איתן יאיר התקבל ללא חקירה.
17. מטעם הנתבעת העיד מר יהושע דוידוביץ, מנכ"ל החברה. תצהירו של מר מצלאוי, כנזכר, הונח בתחילה בתיק בית-המשפט מטעם הנתבעת ולאחר מכן בחרה זו שלא להגישו. בנוסף, הוגשו מסמכים של עיריית קריית אונו ושל חברת החשמל.
18. סדר הדיון יהיה כדלקמן: בראשית הדברים נבחן האם הנתבעת היתה רשאית להרוס את הדירה בעת שעשתה כן. נקדים את המאוחר ונציין כבר כאן כי המענה לשאלה זו הוא שלילי. משכך - נעבור לבחון את שאלת הנזקים. במידת הצורך נדרש גם לשאלות משניות ומשלימות.
19. יוער כי שאלת מהות הזכות של כל אחת מהתובעות בנכס (היינו - מהות זכותה של הבת למול מהות זכותה של האם) אינה מכרעת לתוצאה (וראה בעניין זה למשל נספח ב' לתצהיר התובעות). אין חולק כי התובעות או מי מהן, בנפרד או ביחד, הן בעלות הזכויות. לצורך הנוחות בלבד, תהיה ההתייחסות להלן אל שתי התובעות כאל בעלות זכויות בנכס, מבלי שיהא בכך כדי לקבוע את גדרי זכותה של כל אחת מהן.
20. כל ההפניות להלן הן לפרוטוקול ישיבות ההוכחות, אלא אם מצויין או משתמע אחרת.
באשר לפרוטוקול יוער כי מסתבר שחלה תקלה מצערת במיספור עמודי ישיבות ההוכחות, בכל הנוגע לעמודים 59 עד 122, במובן זה שיש למעשה שני פרוטוקולים (ממועדים שונים) הנושאים מספור אשר כולל עמודים במספרים אלה (פרוטוקול ישיבת 12.1.10 ופרוטוקול ישיבת 25.5.10). את ההפניות שיבוצעו לעמודים בטווח מספרים זה, ככל שלא יצויין במפורש מועד הישיבה, יש להבין לפי ההקשר.

הריסת הדירה
21. ביום 22.12.02 חתמו התובעות על הסכם פינוי-בינוי אשר - בדומה להסכמים עם הדיירים האחרים בבניין - אמור היה לאפשר את קידומו והשלמתו של הפרוייקט.
נוסח המסמך צורף כנספח ג' לתצהירי התובעות. נוסח חתום על-ידי הצדדים (ונושא תאריך מאוחר יותר, של 16.7.04) הוגש כמוצג נ/1.
מבלי שנדרש בשלב זה לטענת התובעות כי מדובר בטיוטה בלבד ואף שהמסמך אינו כולל את מלוא הנתונים ויש לגביו סוגיות חוזיות נוספות (ראה להלן), נכנה את המסמך למען הנוחות לצורך הדיון, גם "ההסכם".
22. נוסח ההסכם (עליו חתמו התובעות ושאר הדיירים) היה תוצאת משא ומתן בין הנתבעת לבין נציגי הדיירים, אשר יוצגו על-ידי עורך-דין משה רז-כהן (עמ' 8 ש' 12 - 13; עמ' 12 ש' 24 - 26) (ואין זה משנה לענייננו, מי הגורם שהעביר ראשון טיוטה של ההסכם, סוגיה בה נחלקו העדים).
23. יצויין כי עורך-דין רז-כהן ייצג בהמשך (ובעת הדיונים) את הנתבעת בעניינים אחרים, אולם בעת חתימת ההסכם, ייצג זה את הדיירים או מי מהם, לאחר שבוצעה למשרדו פניה של הדיירים לשם כך (עמ' 7 ש' 23 - 26), ובכל מקרה לא ייצג אותה עת את הנתבעת. התובעות חתמו על ייפוי-כוח לעורך-דין רז-כהן (עמ' 71 ש' 3 - 4).
עורך-דין רז-כהן זומן למתן עדות על-ידי התובעות, נחקר על-ידי שני הצדדים, עדותו לא היתה מוטה לצידו של מי מבעלי הדין, התייחסה בכל סוגיה לגופו של עניין, ואני מקבלת את הדרך בה הציג את הדברים בעניין זה (ראה למשל עמ' 8 ש' 3 - 13).
24. ההסכם נחתם על-ידי התובעות בדירה, בפגישה אשר תואמה עימן מראש (לשיטת התובעת 2, עמ' 29 ש' 6 - 15 ועמ' 30 ש' 27 - עמ' 31 ש' 1) או תואמה עם השכנים (עמ' 61 ש' 9 - 12). ככל הנראה, תחילה נערכה פגישה עם עורך-דין רז-כהן, ולאחר מכן שב שותפו אל התובעות, והחתימה נערכה בנוכחות השותף (עמ' 8 ש' 19 - 22; עמ' 14 ש' 1- 3 וש' 24 - 26).
25. סעיף 71 להסכם קבע כי חתימת צד אחד להסכם לא תחייב את הצד שכנגד בדבר, ותחשב הצעה בלבד. החוזה יחייב את הצדדים רק עם חתימת הצד שכנגד.
בעת שהדיירים חתמו על ההסכמים (עותק ההסכם הנוגע לדירת כל דייר), הנתבעת עדיין לא חתמה עליהם, כך שלפי הנוסח שנחתם על-ידי הדיירים, דובר אותה עת בהצעה.
26. לפי סעיף 66 להסכם, סעד של ביטול ההסכם לא יעמוד לצדדים לאחר שהנכס יהרס (אלא אם בית-משפט התיר זאת).
27. השאלה האם לאחר כריתת הסכם אך קודם להריסתו של הנכס, רשאי דייר (ובענייננו - התובעות) לבטל את ההסכם מטעמיו, או שהוא מוגבל ביכולתו לחזור בו מההסכם גם קודם לביצוע פינוי והריסה, אינה בעלת רלוונטיות במקרה שלפני. זאת משום שלא יכולה להיות מחלוקת ממשית שדייר רשאי לחזור בו מההצעה קודם לקבלתה על-ידי הקבלן (תוצאה העולה הן מסעיף 71 להסכם, אותו יש לקרוא כפשוטו, ולא בקריאה המוצעת על-ידי הנתבעת בשלב הסיכומים, והן מסעיף 3 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) ואני מוצאת כי לפי הראיות שהוצגו בהליך, התובעות הודיעו על הסרת הסכמתן כאשר ההסכם טרם הועבר לקבלן (הנתבעת) על-ידי עורך-דין רז-כהן, טרם נחתם על-ידי הנתבעת, ועדיין היה במעמד של הצעה בלבד (עדות עורך-דין רז-כהן עמ' 9 ש' 8 - 16; עמ' 10 ש' 1 - 19). בהתאמה נשלח לתובעת 1 מסמך מסודר לפיו לא יעשה שימוש במסמך ההסכם והיא אינה מחוייבת בדבר (נספח ד' לתצהירה).
28. אני ערה לכך שהנתבעת טוענת כי המסמך עבר לידיה והיא חתמה עליו, ומשכך דובר בהסכם ולא בהצעה (וכי התובעות לא יכלו לבטלו). הנתבעת הגישה את ההסכם כשהוא נושא את חתימות שני הצדדים (נ/1). כן טוענת הנתבעת כי לא ידעה על חזרתה של התובעת מהסכמתה. כמו-כן עלתה בשלב מאוחר בהליך טענה בעניין קיבול (של הקבלן) בדרך התנהגות וכי גם בשל כך היה קיים הסכם תקף. טענות ועמדות אלה של הנתבעת אין ביכולתי לקבל.
29. עורך-דין רז-כהן, אשר ההסכם נחתם על-ידי התובעות בנוכחות מי ממשרדו, העיד כי לא העביר את המסמך לנתבעת קודם לחזרתן של התובעות מההסכמה (עמ' 10 ש' 1 - 9) וכן כי לא העביר אותו לאחר מכן, במסגרת החוזים האחרים שהועברו לקבלן (עמ' 15 ש' 8 - 11). לא הוברר כלל כיצד הגיע עותק המסמך החתום אל הנתבעת. הנתבעת לא הציגה והודיעה כי לא איתרה, עותק החתום במקור על-ידי התובעות או על-ידי הנתבעת עצמה (וראה עמ' 193 ש' 15 - 27 ומוצג במ/1) (אין לפנינו אלא צילום של מסמך חתום). העדר הסבר זה לזקוף לחובתה.
30. ההסכם החתום שהוצג מטעם הנתבעת (נ/1) נושא תאריך הקרוב למועד ההריסה (16.7.04). התובעות חתמו על המסמך עוד בסוף 2002 וברי כי התאריך 16.7.04 הינו המועד בו הנתבעת חתמה על המסמך (עמ' 88 ישיבת 25.5, ש' 8 - 12). זהו גם המועד שהוצהר לרשויות כמועד חתימת ההסכם (מוצג ת/7). אלא שבמועד זה, 16.7.04, ידעה הנתבעת היטב כי יש קושי עם התובעות בעניין הפרוייקט. התובעות היו היחידות שסרבו לפנות את הבניין (עדות עורך-דין רז-כהן עמ' 11 ש' 9). התקיימו פגישות בינן לבין נציגי הנתבעת ובינן לבין דיירים אחרים בבניין, ובמסגרתן העלו התובעות ומי מטעמן דרישות מדרישות שונות (ראה להלן) והיה ברור שהן מתנגדות לעסקה אם לא יתקבלו תנאיהן (עמ' 184 ש' 22 - עמ' 185 ש' 3). מנכ"ל הנתבעת אישר כי ידע שהתובעות רוצות לחזור בהן מההסכמה "מספר חודשים ספורים" קודם להריסה (עמ' 86 ישיבת 25.5 ש' 20 - 25) ובוודאי בחודש יוני, אשר קודם למועד הוספת החתימה (עמ' 90 שם, ש' 1 - 7). העובדה שהנתבעת ראתה בעמדה זו של התובעות משום נסיון סחיטה (עמ' 92 שם, ש' 12 - 13; עמ' 105 שם, ש' 1 - 23) אינה גורעת מן האמור.
31. המארג הראייתי מעלה לטעמי בבירור כי היה ידוע מזה חודשים ארוכים (קודם להריסה) שהתובעות לא נתנו הסכמה לפרוייקט או הסירו את הסכמתן (ור' גם עמ' 17 ש' 17 - 19). היא ידעה כן עוד קודם לניתוק החשמל מהבניין (שארע כחודש לפני ההריסה, עמ' 28 ש' 5- 6). ככל שאיתרה הנתבעת עותק של ההסכם אשר חתום על-ידי התובעות (וכאמור, אין לדעת כיצד הגיע לידיה), לא היתה רשאית בנסיבות אלה להוסיף את חתימתה ולטעון כי קיים הסכם תקף המחייב את התובעות (ראה גם להלן). היא אף לא היתה רשאית להמשיך בהתנהלותה ולהרוס את המבנה כאשר ידעה בברור כי אין הסכמה של אחד מבעלי הזכויות (ולגבי הצורך בהסכמה ראה למשל עמ' 84 (ישיבת 25.5) ש' 8- 10; עמ' 85 שם ש' 3 - 6 וש' 21- 23; עמ' 172 ש' 6 - 8), ולצורך כך אין זה משנה אם העדר ההסכמה נבע ממניעים נטענים של סחטנות.
32. אינני מקבלת את התזה שהוצבה בדיון (עמ' 88 ישיבת 25.5 ש' 22 - 25) או תזה דומה שהוצבה במכתבה של הנתבעת מיום 5.8.04 (נספח ח' לתצהירי התובעות), ולפיה מדובר בניסיון "לא תקף" להשתחרר מההסכם ולפיה יש לראות בתובעות כמי שמחוייבות כלפי הנתבעת. חרף הטיעון, בשלב הסיכומים בפרט, אני מוצאת כי לא הוכח קיבול של הצעה וכריתת הסכם תקף קודם לכך שהתובעות חזרו בהן מהסכמתן. אגב, תוכנו של המכתב מיום 5.8.04 אך מדגיש את ידיעתה של הנתבעת לגבי מצב הדברים, בוודאי קודם לביצוע ההריסה. כמו-כן, דומה כי השימוש במונח "לאחרונה" ("לאחרונה אתם מנסים להתנער מהתחייבויותיכם") אינו מקרי. לו היתה הנתבעת למדה על חזרת התובעות מההסכמה רק ימים ספורים קודם לכן, ולאחר שההצעה הפכה להסכם תקף, חזקה כי עורכת-הדין אשר חתמה על המכתב היתה מציינת זאת.
33. לאור האמור ומכלול החומר הראייתי בתיק אני מוצאת לקבוע כי במועד ההריסה (13.8.04) לא היה בין הצדדים הסכם תקף ובהעדר הסכם תקף והעדר הסכמת כל בעלי הזכויות (וכאשר אי-ההסכמה היתה ידועה), הנתבעת פעלה בניגוד לדין כאשר הרסה את המבנה ועוולה בכך כלפי התובעות. זאת, אף מבלי להתייחס לטענה כי לנתבעת לא היה בזמן ההריסה היתר מהרשות המקומית לבצעה (עמ' 140 ישיבת 25.5. ש' 7 - 18).
34. כאמור, מסקנה זו אינה משתנה גם אם נניח, לצורך הדיון, כי התובעות התנהלו למול הנתבעת בדרך חסרת תום-לב אשר גרמה נזקים לנתבעת ולדיירים אחרים. התנהלות פסולה (נטענת) מסוג זה, אינה נותנת היתר לביצוע מהלך אשר הדין אינו מתירו.
35. ניתן להעיר כי בתקופה הרלוונטית לתיק זה, לא עמד לרשות דיירים או יזמים, סעד מהסוג הקיים כיום במסגרת חוק פיצוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. חוק זה קובע כי במקרה בו רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, הסכים לכרות עסקת פינוי ובינוי ויש בעל דירה באותו מקבץ המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים, יהיה אותו בעל דירה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה (לדיון בחוק זה ראה לאחרונה ע"א (מחוזי ת"א) 51373-01-11 נקט נ' אנוך (3.7.11)).
מכל מקום, אף במקרים בהם יש תחולה לחוק פיצוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, נתן המחוקק כלפי "דייר סרבן", סעד כספי בלבד. המחוקק ללא נתן, אף בחוק האמור, היתר לפינוי ולביצוע הריסה בניגוד להסכמה (אף אם הסעד הכספי נועד למעשה להביא למתן הסכמה) (ראה לעניין זה למשל הדיון בקריאה הראשונה, ד"כ מיום 19.7.05 דברי ח"כ סלומינסקי והדיון בקריאה השנייה והשלישית ד"כ מיום 21.12.05 דברי ח"כ מיכאל איתן). קל וחומר שלא ניתן היה לפעול בדרך זו עוד קודם לחקיקת החוק הנזכר.

שאלת הנזק
כללי
36. משנמצא כי הנתבעת פעלה בניגוד לדין עת הרסה את הדירה, יש לעבור ולבחון את סוגיית הנזק.
37. כידוע, הנטל להוכחת הנזקים מוטל על התובע. על הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו ואת שיעורו (רע"א 1327/08 מתד תעשיות בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ, תק-על 2008(2), 252 (2008); ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נג(3), 433, 445 (1999); ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לד(2), 800, 808 (1981)). רמת הוכחת שיעור הנזק היא רמת הוכחה סבירה. סבירות זו תיקבע על-פי נסיבות המקרה. על התובע מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים מהם ניתן להסיק את הפיצוי, תוך שקיימת הבחנה בין מצבים בהם הוכחת שיעור הנזק היא בעייתית, לבין מצבים שבהם ההוכחה מעשית ואף פשוטה, אך למרות זאת לא השכיל בעל הדין לגבשה בחומר ראיותיו (ע"א 4999/06 הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באיזור יהודה ושומרון נ' מחצבות כפר גלעדי - שותפות מוגבלת, תק-על 2009(1), 1982 (2009); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בנייה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008); ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5), 193, 206 (2005); ע"א 5465/97 הנ"ל, בעמ' 446; ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3), 23, 34 (1993)).
38. במקרה שלפנינו עותרות התובעות במסגרת כתב התביעה לחייב את הנתבעת כדלקמן:
א. 300,000 $ (לצרכי אגרה) - בגין נזק שנגרם לתובעות "עקב מניעת הזכות לקבל פיצוי הולם וראוי" עבור זכויותיהן בדירה אילו הגיעו להסכמה עם הנתבעת, "כולל שווי הדירה שנהרסה בסך של כ-170,000 ₪".
ב. 100,000 ₪ פיצוי בגין מניעת הנאה והריסת ואבדן מיטלטלין שהיו בדירה.
ג. 75,000 ₪ בעניין שימוש במקרקעין ממועד הריסת הבניין ועד להשלמת הבנייה (36 חודש בחישוב של 500 $ לחודש ותוך הפחתה לצרכי אגרה).
ד. 150,000 $ - השבת זכייה של הנתבעת נוכח שימושה במקרקעין שלא כדין (הסכום הוערך על-ידי התובעות בסך של 500,000 $ והועמד על הסך הנזכר לעיל לצרכי אגרה).
ה. 1,000,000 ₪ - פיצוי בגין כאב, סבל ונזק נפשי שנגרם להן, לרבות עגמת נפש, נוכח ה"רגל הדורסנית" בה נהגה הנתבעת.
לצרכי אגרה העמידו התובעות את התביעה על סך של 2,500,000 ₪.
39. בסיכומיהן, חוזרות התובעות על ראשי הנזק הנדרשים בכתב התביעה, ללא פירוט של ממש. מתוך כ- 16 עמודים (ויותר), הקצו התובעות לסוגיית הנזק פחות מעמוד אחד, ורובו ככולו - הפניה לכתב התביעה על הסעדים שנזכרו בו.
ניתן להעיר כבר כאן כי דומה שהדרך בה נזכרת סוגיית הנזק בסיכומי התובעות אינה מקרית, לפי שקיימים קשיים לא מבוטלים בהקשר זה.
40. נבחן להלן את ראשי הנזק לגופם.

ראש הנזק הראשון
41. ניסוח ראש הנזק הראשון אותו דורשות התובעות, אינו בהיר כלל (ולא בכדי לא הוכתר פרק זה בדיון, בכותרת מהותית יותר). מהי כוונת התובעות עת הן כותבות "נזק שנגרם... עקב מניעת הזכות לקבל פיצוי הולם וראוי" עבור זכויותיהן בדירה אילו הגיעו להסכמה עם הנתבעת? ("כולל שווי הדירה שנהרסה בסך של כ- 170,000 ₪")? הדרישה אינה נהירה.

42. תצהירי התובעות חוזרים פחות או יותר על הניסוח בכתב התביעה בעניין הסעדים, ואין הם מבהירים את מהותו של הנזק הנתבע ברכיב זה.
43. כפי שנראה להלן, גם חקירת התובעות לא סייעה להבהרת ראש הנזק האמור (כמו גם ראשי נזק אחרים).
44. הסעיף הנוגע לראש הנזק הראשון בתצהירה של התובעת 1, הוא סעיף 55. כן ניתן לייחס לראש נזק זה את סעיפים 56 - 63 (כאשר סעיף 64 עוסק בראש הנזק הבא, הנוגע למיטלטלין).
וכך נשמעו הדברים במהלך העדות:
'ש: תסתכלי בסעיף 55 לתצהיר שלך, ותסבירי לי מה אתם תובעים פה?
ת: אני פחות מבינה, זו שפה משפטית יותר, אבל אנחנו תובעים את המיטלטלין.
ש: מה את רוצה פה?
ת: אני מתנצלת, אני חתמתי אבל אני לא כל כך מבינה, זה העורך-דין שלי ניסח.
ש: אז תקראי עוד פעם.
ת: אתם גזלתם למעשה מאיתנו.
כב' השופטת: מה גברתי דורשת לפי סעיף 55?
ת: אני רוצה פיצוי על הגזילה מהזכויות שלי, מהקניין שלי, על כל מה שנמנע ממני והשתמשתם בו ועשיתם בו ככל העולה על רוחכם, בעוד שזה היה שלי, ואני אני מתכוונת אימא שלי. מנעתם מאיתנו כל זכות.
...
ש: אז מה את רוצה לפי סעיף 55?
ת: אני לא יודעת להעריך כסף כמה כסף מגיע לי עבור זכויות שהיו שייכות לי ולא נהניתי מהן, צריך להביא שמאי לצורך הדברים האלה, היה לנו רכוש והקבלן עשה בו כרצונו, להעריך כמה, אני לא יודע(ת).
...
ש: את אמרת קודם שצריך להביא שמאי מקרקעין שיעריך מה?
ת: לא אמרתי מקרקעין, אמרתי שצריך להביא שמאי שיאמוד כמה מגיע לנו בגין הנזק, המיטלטלין.
ש: מה את תובעת בסעיף 59?
ת: אני לא רואה פה שום תביעה, אני רואה הערכה של הנכס שמנסה להיכפות עלינו, שאינו עולה בקנה אחד עם שאר הדירות, אני טוענת שהדירה של הדיירים האחרים שווה הרבה יותר.'
עמ' 88 ש' 17 - עמ' 90 ש' 15 (פרוטוקול ישיבת 12.1.2010)
45. כפי שניתן לראות, וכפי שניתן היה להתרשם, לתובעת אין מושג מה היא דורשת במסגרת ראש הנזק האמור. היא מתייחסת למיטלטלין (שהוא עניינו של ראש נזק אחר) או נוקטת בביטויים כלליים כמו "פיצוי", "מגיע לי", "מנעתם מאיתנו" וכיוצא באלה מונחים שאינם מקדמים את הוכחת הנזק כלל.
ככל שיש לומר שהתובעת הפנתה אל בא-כוחה להבהרת סוגיה משפטית כלשהיא, הרי כבר צויין כי הטיעון שהוגש לא הרחיב בסוגיה, ולא כלל דבר שיש בו כדי להבהיר את מהות הנזק הנדרש.
46. בהמשך החקירה הנגדית של התובעת 1 נעשה נסיון נוסף לדלות את מהות הפיצוי המבוקש על-ידי התובעות במסגרת ראש הנזק האמור. גם ניסיון זה לא נשא פירות. כמו-כן, יש בדברים כפי שעלו בחקירה כדי להעביר מעט מרוחו (הקשה) של הדיון. דומה כי אין מנוס מציטוט לא קצר מהפרוטוקול:
'ש: אם אני מבין נכון מה שהתכוונת פה, הדירה שנהרסה, מישהו שכתב את הסעיף הזה מעריך אותה בבניין הישן ב- 170,000 ₪, נכון?
ת: זה מתייחס לנזק שנגרם לנו, לא לשווי של הדירה.
ש: מה הכוונה במשפט כולל שווי הדירה שנהרסה...
ת: בגין הנזק שנגרם לנו עקב מניעת הזכות לקבל פיצוי הוגן וראוי, כולל שווי הדירה שנהרסה, 170,000 ₪. הזכות שיכלה להוות לנו שימוש בדירה, מזה אני מבינה את הסעיף.
ש: אני אעזור לך להבין, הדירה הקודמת שווה 170,000 ₪, הדירה החדשה שווה כמיליון ₪, את אומרת שאת רוצה שישלמו לך את שווי הדירה הישנה ואת הדירה החדשה.
ת: הדירה הקודמת לא שווה 170,000 ₪, השווי שלה הוערך בין 80,000 ל-100,000 דולר.
ש: תסכימי אתי בדבר אחד, שלא יכול להיות שיקבעו לך כפיצוי גם את שווי הדירה הישנה וגם את שווי הדירה החדשה.
ת: לא יכול להיות שתעשו מה שאתם רוצים.
ש: את תובעת לקבל את שווי הדירה הי(ש)נה או שווי הדירה החדשה?
ת: אני תובעת את הזכויות שלי שנמנעו לי עקב השימוש שלי. סכום התביעה נמצא בכתב התביעה, אנחנו תובעים את הזכויות שלנו. הזכויות של הדירה, עוגמת הנפש, כל מה שנמנע, אני לא מבינה סעיף סעיף, אני אומרת לך פה מה אני מבינה.
כב' השופטת: אנחנו עכשיו בשלב שאנחנו מנסים לדון בהליך, במסגרת זה אנחנו מנסים לבדוק מה גבירתי רוצה.
ת: שישב מאחורי סורג ובריח, סליחה שאני אומרת את זה עוד הפעם.
כב' השופטת: הבהרנו לגברתי, שהסעד לשים פלוני אלמוני (מאחורי סורג ובריח - ת.א.), בין אם הוא צד לתיק ובין אם לאו, איננו סעד אשר אל"ף התבקש, ובי"ת, אשר בסמכותי לתת. גבירתי הגישה תביעה כספית, עכשיו הגענו לשלב שאנחנו מבררים את התביעה, במסגרת הבירור אנחנו מבקשים להבין איך היא חישבה את הכסף, לפי מה.
ת: הכל, כולל הכל, כולל הנכס, כולל הזכויות של הדירה, שנמנע ממני ללמוד.
כב' השופטת: כשגברתי אומרת כולל הנכס, היא מתכוונת כולל הנכס שנהרס? איזה נכס?
ת: אני רוצה את הזכויות שלי במקרקעין שהיו לי, הדירה שהיתה שלי.
כב' השופטת: השווי של הדירה?
ת: לא, אני רוצה את הדירה עצמה.
כב' השופטת: אי-אפשר. הבהרנו את זה.
ת: אז שישלמו על הנזק, 2,500,000, וזה גם לא מספיק, נמנעו ממני חיים אישיים.'
עמ' 99 ש' 8 - עמ' 100 ש' 15 (פרוטוקול ישיבת 12.1.2010)
47. הנה-כי-כן, התובעת אינה מסוגלת לומר מהו הנזק הנדרש על ידה. ראש נזק זה לא הובהר, כאמור, גם בטעונים מטעם התובעות.
48. יצויין כי סיפא הציטוט האחרון, בו דורשת התובעת כי הקבלן (וליתר דיוק, הבעלים של החברה הקבלנית) יוכנס לבית סוהר והיא רוצה להשיב את המציאות לאחור ולקבל את הדירה הישנה, משקף פחות או יותר את רוח הדברים כפי שעלו מאת התובעות מפעם לפעם במהלך הדיון (ראה למשל גם עמ' 93 ש' 20 - 24).
49. נחזור לסוגיית ראש הנזק הראשון. ראינו כי כתב התביעה, התצהירים, החקירה והסיכומים, אינם מבהירים מהי מהות הנזק הנתבע ברכיב זה.
50. ניסיון עצמאי לדלות מתוך הטיעונים ודברי התובעות את מהותו של הנזק הנדרש, אינו קל כלל ועיקר.
51. סוגיות כמו עוגמת נפש, מיטלטלין ושווי שימוש, הנזכרות בדברים שאמרה התובעת 1 בחקירתה, הן סוגיות אשר הוקדשו להן ראשי נזק נפרדים ומשכך (ונוכח הדין לפיו אין לפסוק פיצוי בכפל), אין לראותן כחלות במסגרת ראש הנזק האמור.
המינוחים האחרים שצויינו במהלך החקירה הנגדית, כגון "הגזילה מהזכויות שלי", "הנזק שנגרם לנו עקב מניעת הזכות לקבל פיצוי הוגן וראוי", או "הזכויות שלי שנמנעו לי", אף הם, כאמור, אינם מקדמים אותנו למחוז היעד.
52. גם משפטים הכלולים בתצהיר ובכתב התביעה, הנוגעים למניעה ושלילה (של אפשרות? - ת.א.) "... להגיע להסכמה לפינוי ובינוי..." (סעיף 55 לתצהיר), אינם מסייעים, באשר הצדדים לא הגיעו להסכמה, ובית-המשפט אינו יכול לגבש את ההסכמה במקומם ולקבוע למה היו מסכימים (בפרט במקרה שלפנינו, בו עמדות הצדדים היו כה רחוקות) (השווה: רע"א 8337/08 אנקום גרופ בע"מ נ' מגדל חיים (חיפה) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.12.08), בסעיף 8).
53. סיוע מסויים ניתן למצוא בסיכומי התובעות, שם נטען למעשה כי התובעות רצו לקבל "פיצוי הולם, ראוי ושוויוני" עבור דירתן שנהרסה. המונח "שוויוני" בו נעשה שימוש בטיעון זה, נותן בידינו "קצה חוט" למציאת מדד של פיצוי אשר אולי הוא אשר נדרש על-ידי התובעות. זאת בעוד המונחים "הולם וראוי" אינם מסייעים די הצורך וברור לחלוטין מהתשתית הראייתית כי עמדות הצדדים לגבי פיצוי "הולם" שונות בתכלית.
המונח "שוויוני" משתלב גם עם טענות רבות שהועלו מטעם התובעות על כך שקופחו, לשיטתן, בדירה אשר הוקצתה להן בבניין החדש, וכי הופלו באופן "בוטה וגס" (למשל: סעיף 57 לתצהיר, עמ' 90 ש' 13 - 15).
54. אם נלך במתווה זה, ננסה לקרוא את ראש הנזק כדלקמן: התובעות דורשות את ערכה של דירה אותה היה עליהן לקבל לו היתה החלוקה בין הדיירים הותיקים מתבצעת באופן שוויוני (תוך שעמדתן היא כי הדירה אשר הועמדה לרשותן, הוקצתה להן באופן שרירותי ומפלה ונופלת בערכה משאר הדירות בבניין). כזכור, התובעות העמידו את ראש הנזק על סך של 300,000 $ לצרכי אגרה.
55. כדי להוכיח ראש נזק כזה (שהוא כשלעצמו מיטיב עם התובעות במובן זה שבית-המשפט כמעט יוצר אותו יש-מאין מתוך החומר שלפניו), על התובעות להוכיח את הטענה כי פעלו כלפיהן באופן לא שוויוני, וכן את שוויה של הדירה שהוקצתה להן למול שוויה של דירה אשר לשיטתן היה עליהן לקבל (היינו - את ההפרש).
56. והנה, סקירת החומר הראייתי מעלה כי גם אם נניח לצורך הדיון, כי עקרון השיוויון הופר כלפי התובעות, ממילא אין לפנינו נתונים הדרושים לשם קביעת הסעד ולא ניתן לפסוק לזכות התובעות פיצוי בראש נזק זה. נבהיר.
57. שאלת שוויה של הדירה אשר הועמדה לרשות התובעות, אינה מעלה קושי של ממש (בכל הנוגע לטיעון אשר מועלה מטעם התובעות) לפי שהתובעות הגישו חוות-דעת שמאי מטעמן. לפי חוות-דעת זו, שווי השוק של הדירה (מס' 5), בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, למועד חוות-הדעת (19.11.08), הינו מיליון ש"ח.
אמנם, עמדת הנתבעת היא כי שוויה האמיתי של הדירה גבוה משמעותית מסכום זה (עמ' 67 לישיבת 25.5 ש' 13 - 24, עמ' 69 ש' 14- עמ' 71 ש' 15) וכי חוות-הדעת מוטה כלפי מטה (כדי לסייע לתובעות בטענתן כי קבלו דירה "לוקה"). אולם, לא הוגשה חוות-דעת נגדית ועל כל פנים - הטיעון מבחינת התובעות הוא ברור.
58. כעת יש לבחון מה נטען והוכח לגבי ערכה של דירה אשר לשיטת התובעות היה עליהן לקבל לפי עקרון השוויון ובהתאמה - מהו ההפרש בו נזוקו התובעות עקב האפליה הנטענת. ברם, אין לפנינו דבר בעניין זה. לא חוות-דעת ולא נתונים אחרים מהם ניתן לגבש מסקנה, ולו בדרך אומדנא, על ערכה של דירה אותה קיבלו דיירים אחרים שאמורים היו לקבל דירה זהה לתובעות והופלו (לטובה), לפי הטענה, למול דירת התובעות.
59. השמאי מטעם התובעות לא התבקש כלל לקבוע שווי של דירות אחרות ולבצע השוואה אלא רק להעריך את הדירה הספציפית (עמ' 104 ש' 1).
יוער כי השמאי לא נכנס לדירות אחרות, שכן אנשים לא פתחו את הדלת, והסיק את מסקנותיו לגבי עצם פחיתות ערכה של דירה מס' 5, מתוך תכניות (עמ' 102 ש' 19 - 22). לפי עדות השמאי, אי-כניסתו לדירות אחרות לא נבעה מכך שאנשים סרבו לפתוח, אלא משום ש"אנשים לא היו בבית" (עמ' 103 ש' 1- 16; השווה: עמ' 91 ש' 24 - עמ' 93 ש' 12). למרות זאת, לא בוצע ביקור נוסף כדי לראות דירות אחרות, והשמאי הסתפק בתכניות. גם אם נמצא טעם בעצם ממצאי השמאי (בעניין חסרונות הדירה), כמו גם בעמדתו שהדגש הוא ליקויים תכנוניים להבדיל מרמת גימור בה יש לחזות בפועל (עמ' 103 ש' 17 - 25), הרי שבכל מקרה אין בממצאיו כדי ליתן בסיס לקביעת היקף ההבדל הכספי בין הדירות ומכאן - הנזק הכספי הנטען של התובעות.
60. לעניין חובת הוכחת הנזק והנטל להביא ולו נתונים בסיסיים (אותם יוכל בית-משפט להשלים לפי שיקול דעת על דרך האומדנא) במקרה בו הדבר ניתן, כבמקרה שלפנינו, נשוב ונפנה לפסיקה הנזכרת לעיל.
61. לאור האמור לעיל, בכל מקרה לא ניתן לפסוק לתובעות פיצוי בראש נזק זה. כל שניתן לקבוע - ועל כך ממילא אין מחלוקת - הוא כי הדירה (מס' 5) עומדת לרשותן.
62. למעלה מן הצורך, להשלמת התמונה ולאור ריבוי הטיעון, יובאו להלן מספר הערות לגבי שאלת השוויון וטענת האפליה.

הערות
63. עצם הצורך לבצע הקצאה שוויונית של דירות בבניין חדש אשר מוקם במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי בין הדיירים בנכס הקודם ("הדיירים הותיקים" או "הדיירים המקוריים"), אינו שנוי במחלוקת.
64. צורך זה מודגש גם על-ידי הנתבעת (ראה למשל סעיף 7 - 8 לתצהיר מר דוידוביץ; עדות מר מצלאוי עמ' 174 ש' 15 - 20, עמ' 180 ש' 10 - 12), אשר טוענת כי הקושי נוצר בשל דרישת התובעות לקבל הקצאה או כספים העולים משמעותית על חלקן ועל אשר היו אמורות לקבל לפי עקרון השוויון. לשיטת הנתבעת, אין עסקינן בקיפוח (כנטען על-ידי התובעות) אלא ב"סחטנות".
65. התייחסות לסוגיית השוויון, מחייבת תחילה מספר פרטי רקע לגבי הדירות במבנה הישן.
66. במבנה הישן היו 3 כניסות ו- 2 קומות - קומת קרקע (שנקראה גם קומה ראשונה) וקומה אחת מעל קומת הקרקע (שכונתה גם קומה שניה). בכל אחת מ- 3 הכניסות היו שני דיירים בקומת קרקע ושני דיירים בקומה השנייה (היינו - 4 דיירים בכל אחת מ- 3 הכניסות). בסך הכל היו 12 דיירים ותיקים (12 משפחות), אשר 6 מהם דרו בקומת קרקע ו- 6 מהם דרו בקומה שנייה (עמ' 35 ש' 20- 23).
67. דירתן של התובעות היתה בקומת הקרקע. דובר בדירת חדר וחצי או שניים (עמ' 36 ש' 15 - 18). שטחה היה כ- 35 מ"ר (עמ' 74 ש' 12 - 14).
68. בבסיס הצעת הנתבעת במכרז עמד מרכיב לפיו בגין כל מ"ר קיים לדייר מקורי, הוא יזכה למכפלה של 1.76 נטו בנייה בדירה החדשה בבניין שיבנה (סעיף 6 לתצהירו של מר דוידוביץ, שלא נסתר). אין טענה כי הנתבעת לא עמדה במרכיב זה.
69. לפי ההסכם עליו חתמו התובעות (ואשר את ההסכמה לו ביטלו לאחר מכן), אמורות היו אלה לקבל דירה בת 3 חדרים בשטח נטו שלא יפחת מ- 90 מ"ר (כולל שטח קירות וממ"ד).
70. כמו-כן, לפי אותו הסכם (עליו חתמו גם שאר הדיירים), הדירה החדשה של דייר ותיק תהיה בקומה אחת גבוהה יותר מהקומה בה נמצאת הדירה הנוכחית ותכלול לפחות כיוון אויר אחד שיהיה כמו כיוון אויר בדירה הקודמת. לדירה תהיה מרפסת מקורה ומרפסת שירות ותוצמד חניה אחת.
כן צויין כי אם לא יהיו בידי הקבלן די דירות בקומה מסויימת, יציע דירות בקומות גבוהות יותר, ותערך הגרלה בין הדיירים לגבי הדירות הגבוהות יותר. עוד צויין כי אם מספר דירות תתאמנה לפי הכללים למספר דיירים ואלה לא יגיעו ביניהם להבנה, תיערך הגרלה בין אותם דיירים לגבי סדר בחירת הדירות הרלוונטיות (סע' 9 למוצג נ/1 ולמוצג במ/1). סעיף 9 להסכם קובע איפוא את המינימום, ושדרוג יבוצע באמצעות הגרלה (וראה עדותו של עורך-דין רז-כהן עמ' 13 ש' 11 - 13).
71. יוער כי התובעת 1 הכחישה בחקירתה שידעה כי הכלל הוא לקבל דירה בקומה אחת מעל הקומה שהיתה קודם לכן (ובעניין התובעות - מעל קומת קרקע) (עמ' 72 ש' 24 - 26). אינני מקבלת עדות זו שאין בה כל סבירות בשים-לב לכך שהעדה אישרה כי ידעה פרטים משניים בהרבה על הדירה שאמורה להתקבל (עמ' 73 ש' 1 - 13), כאשר שאלת הקומה היא מרכזית לדיירים, וכאשר העקרון בעניין הדירה צויין אפילו באותו מסמך עם "חללים" אשר התובעות התעקשו כי עליו חתמו. הטענה גם אינה מתיישבת עם עדותו של פרקליט הדיירים, עורך-דין רז-כהן, ולפיה בפגישה הראשונה עם התובעות סרבו אלה לחתום על ההסכם משום שדרשו דירה בקומה גבוהה, ולא ניתן היה לקבל את דרישתן לאור עקרון השוויון (עמ' 8 ש' 19 - 22).
72. לגופו של עניין, הנתבעת מצהירה כי פעלה כלפי כל הדיירים הותיקים לפי ההסכם ובאופן שוויוני, כי מיקום הדירות נקבע בהגרלה אליה זומנו הדיירים הוותיקים ונערכה בפיקוח משרד עורכי-הדין של הדיירים, וכי כל הדירות נבנו באותה רמת גימור ומפרט.
73. לפי חוות-דעתו של השמאי מטעמן של התובעות, הדירה שהועמדה לרשות התובעות היא בת 3.5 חדרים, נמצאת בקומה מעל קומת קרקע, כוללת מרפסת שמש פתוחה קטנה ושטחה כ- 120 מ"ר ברוטו (והשמאי מטעם התובעות מעריך כי מדובר בכ- 100 מ"ר נטו, עמ' 106 ש' 17 - 19). התובעת (2) לא ידעה להשיב אם יש חניה צמודה (עמ' 40 ש' 26 - 27) ובהעדר טענה ספציפית, יש להניח כי הועמדה גם חניה. כן הוברר כי מדובר בחלק מפרוייקט חדש ו"מפואר" עם חצר וחניון מטופחים, גנים בסביבה וכדומה (עמ' 106 1 - 16).
74. משכך, הנתונים ה"יבשים" אינם מעלים מתוך עצמם בעיה (ראה גם חקירת שמאי התובעות, עמ' 110 ש' 2 - 22).
75. מהראיות עולה כי בפרוייקט, כבפרוייקטים נוספים, נערכה הגרלה בין הדיירים הוותיקים בעניין הדירות.
תוצאותיה של ההגרלה הביאו לכך שהדירה שקיבלו התובעות היא דירה מס' 5 (עמ' 137 ישיבת 25.5). דיירת ותיקה נוספת קיבלה דירה זהה באותה קומה (דירה 6) ויש דיירים שקיבלו דירות בקומות גבוהות יותר.
76. התובעות לא נכנסו לדירה 6 (עמ' 90 ש' 18 - 22) אך מאשרות, וכך גם והשמאי מטעמן, כי דירה 6 כמוה כדירה 5 (דירות זהות, "תמונת ראי") (שם, וכן - עמ' 102 ש' 18 - 20). משכך ברי כי בכל מקרה, מקבלי דירה 5 לא הופלו למול מקבלי דירה 6. מסתבר שהטענה היא ששתי הדירות (5 ו- 6) הופלו למול הדירות האחרות (שם) (מסקנה המעלה שאלה מדוע לא הצטרפו הדיירים של דירה 6 לתביעה ולכל הפחות - מדוע לא זומנו למתן עדות).
77. ההגרלה נוהלה ופוקחה על-ידי משרד עורכי-הדין של הדיירים, ולא על-ידי מי מטעם הנתבעת (עמ' 13 ש' 14 - 20), אף שבנוכחות נציג הנתבעת (עמ' 18 ש' 11 - 12). עורך-דין רז כהן העיד שכל הדיירים הוותיקים זומנו להגרלה (עמ' 18 ש' 13 - 18), הדגיש את חשיבות עקרון השוויון והעיד כי לא היה מאפשר לדייר אחד לקבל יותר מאשר מגיע לו לפי כללי הפרוייקט (למשל, עמ' 17 ש' 8 - 9).
78. עורך-הדין נשאל על-ידי בית-המשפט מה הוא יודע לגבי קבלת או אי-קבלת תנאים שווים מהנתבעת, והשיב - "אנחנו עומדים על זה ולא מוותרים. כולם מקבלים אותו דבר. יש אפילו סיפור על איזה דייר דתי שהיה עקשן ויש כלל ברזל שאף אחד לא מקבל יותר ואני כעורך-דין לא יכול לאפשר את זה." (עמ' 12 ש' 4 - 7).
79. התובעות לא השתתפו בהגרלה. כאשר נשאלה התובעת 1 מדוע לא השתתפה בהגרלה, ניתן על ידה מענה כפול - כי לא הוזמנה וכן כי לא היה מקום שתלך להגרלה אם חתימתה על ההסכם אינה בתוקף (עמ' 73 ש' 25 - עמ' 74 ש' 5). מההקשר, הערכת עדותה של התובעת בכלל (ראה להלן) כמו גם עדותו של עורך-דין רז-כהן בעניין הזימונים, אני מוצאת כי התובעות זומנו להגרלה, היו ערות לקיומה ובחרו שלא ללכת אליה: "אנחנו לא חשבנו שאנחנו צריכים לקחת חלק בזה כי אנחנו לא חייבים שום דבר" (עמ' 74 ש' 3 - 4).
80. כך או כך, אין כל ראיה (וספק אם יש טענה של ממש) כי ההגרלה בוצעה שלא כדבעי. נזכיר - ההגרלה בוצעה בניהול ופיקוח של משרד עורכי-הדין של הדיירים. לא הועלתה כלפי עורכי-דין אלה כל טענה.
81. משכך, כל הבדל בין דירות הנובע מעניין ההגרלה, לא הוכח כאפליה. כך הם פני הדברים גם אם יש הבדל בין הדירות אשר נובע לא רק מההבדל בין הקומות אלא גם מהבדל תכנוני. שכן, לפי הראיות שהוצגו בהליך, הדירה (מס' 5) כמו גם הדירה ה"תאומה" שלה באותה קומה (דירה 6), נבנו עם אילוץ תכנוני הנובע מהמבואה של הבניין (אילוץ שאינו קיים בדירות בנות 3 חדרים שנבנו בעורף הבניין) (עמ' 104 ש' 1 - 14; עמ' 111 ש' 7 - 19; עמ' 160 ש' 3 - 7). יתכן כי הבדל כזה - גם אם לא נלקח כפרמטר במסגרת ההגרלה (עמ' 161 ש' 2- 11), וגם אם לא צויין בקריטריונים בהסכמי הפינוי (עמ' 161 ש' 14 - 18) - יכול היה לבסס טענה בעניין פחיתות ערך שיש לפצות בגינה, אולם אין לפנינו, גם בעניין זה, הערכה כספית לגבי ההיקף הרלוונטי.
82. בכל הנוגע לטענת קיומה של אפליה ניתן עוד להעיר כי לעדותה של התובעת 2 בהקשר זה אין משקל של ממש. זאת, לא רק בגלל העדר המשקל לגבי עדותה באופן כללי (להלן), אלא גם נוכח סוגיות ספציפיות להקשר הטיעון המסויים. כך, כאשר נשאלה התובעת 2 בעניין טענת האפליה, העידה תחילה כי הלכה רק לדירתה שלה (עמ' 36 ש' 2) וכאשר נשאלה כיצד היא יודעת שדירות אחרות טובות משלה אם לא נכנסה אליהן, השיבה כי נכנסה לדירה אחת נוספת, של חברה, בקומה השלישית (עמ' 36 ש' 3 - 8). אלא שאותה דיירת אינה בת השוואה לתובעות בין השאר משום שדירתה הקודמת היתה קומה מעל דירת התובעות ושטחה היה גדול יותר (3 חדרים למול חדר וחצי או שניים) (עמ' 36 ש' 9 - 18).
83. ניתן גם להעיר כי נראה שטענת האפליה התפתחה לה במהלך הזמן, וצורתה העדכנית, אינה הדרך בה ראו אותה התובעות עצמן תחילה.
עוד בשנת 2008, שאל בית-המשפט את התובעות מדוע הן אינן נוטלות את הדירה שהוקצתה להן ועמדה לרשותן בבניין. התובעת 1, לאחר שהוזהרה כדין, השיבה כי אינה יודעת באיזה דירה מדובר, כי לא ראו אותה מעולם וראו את הבניין רק באופן חיצוני (פרוטוקול 9.9.08 עמ' 2 ש' 15). התשובה לא כללה כל התייחסות למהותה של הדירה, אשר התובעות העידו תחת אזהרה, כאמור, כי לא ראו אותה מעולם. רק בשלב מאוחר יותר עלו טעונים ספציפיים יותר בעניין הדירה. סוגיה זו משליכה גם הערכת העדות של התובעות.
84. במקביל, בשולי הדברים, ואף שאין בכך כדי להשליך על התוצאה, ניתן להעיר לחובת הנתבעת כדלקמן.
85. לדייר בחלקת-משנה 12 (בן דוד ציפורה או אלי שלום) היו זכויות "בטאבו" בשטח זהה לשטח בו היו זכויות לתובעות. למרות זאת, הוברר כי הדירה החדשה שקיבל הדייר היא ככל הנראה בקומה 13, הרבה מעל למתבקש לפי ההגרלה, וכן בשטח גדול ממשית.
86. בכל הנוגע לסוגיית הקומות ניתן לציין כי אם בבניין החדש יש 4 דירות של שלושה חדרים בכל קומה, ובהינתן שהיו בבניין הישן 12 דיירים של דירות 35 מ"ר, הרי לפי הכללים שנקבעו בפרוייקט ועקרון השוויון, הדיירים המקוריים שהיו בקומת הקרקע היו אמורים לקבל דירות בקומה ראשונה עד שלישית (בהעדר מקום בקומה הראשונה לכל הדיירים שהיו בקומת הקרקע) (עמ' 126 ישיבת 25.5 ש' 5 - עמ' 127 ש' 19).
עם זאת, לפי עדות מנכ"ל הנתבעת (עמ' 128 ש' 24 - עמ' 129 ש' 7) שלא נסתרה, אין 4 דירות של שלושה חדרים בכל קומה בבניין החדש שכן בחלק מהקומות יש רק שתי דירות של 3 חדרים בכל קומה (ועוד שתי דירות של 4 חדרים, אשר הדיירים אינם זכאים לקבל בשל גודלן). כמו-כן היה אלמנט של "דירות עמידר" שלא הוברר עד הסוף משמעותו מבחינת חלוקת הדירות (עמ' 129 ש' 7- 9).
87. האמור לעיל השליך על הקומה בה ניתן היה לתת לדיירים הקודמים דירות בנות 3 חדרים. אולם, הדבר אינו מגיע כדי מתן דירה בקומה 13.
88. מנכ"ל הנתבעת העיד כי היו דיירים, דוגמת הדייר הנ"ל, שביצעו שדרוג תמורת כסף (עמ' 114 ש' 17 - עמ' 115 ש' 26) והסביר את המנגנון לגבי שדרוג הקומות (עמ' 118 ש' 1 - 9) אשר בא לידי ביטוי בתוספת להסכם שנחתמה מאוחר להסכם המקורי.
89. בכל הנוגע לדייר שנזכר לעיל, תשובת השדרוג נותנת מענה לעניין הקומות, אך אינה נותנת מענה לשטח ומספר החדרים. שכן, לכאורה כבר בהסכם המקורי צויין לגבי אותם דיירים כי יקבלו שטח שאמור להינתן לבעלי זכויות בדירות גדולות יותר (של כ- 60 מ"ר) להבדיל מדירות מהסוג של התובעות ושל חלקת-משנה 12. קושי זה לא ידע העד להבהיר בזמן החקירה (עמ' 123 ש' 1- 11).
90. הקושי האמור מוביל גם להערה כללית יותר לחובת הנתבעת והיא העובדה שזו לא הציגה באופן מסודר נתונים אשר היו משכילים את בית-המשפט מי היו הדיירים הקודמים, איזה שטח היה להם (בטאבו - או בצירוף הרחבות בפועל אשר נמדדו ונלקחו בחשבון בעניין התמורה שהתקבלה (עמ' 111 ישיבת 25.5 ש' 14 - 16), ובכלל זה בענינו של הדייר רמי נעמן, אותו הרבו התובעות להזכיר (עמ' 113 ישיבת 25.5 ש' 12 - עמ' 114 ש' 6; עמ' 131 ש' 26 - 27)), מה קיבל כל דייר במבנה החדש ומה מקורו של ההבדל (שדרוג בכסף, הגרלה, קיום הרחבה, וכו') (ראה גם עמ' 123 ש' 13 - 26; ורא העדות בעמ' 130 - 132).
ניתן למצוא טעם בטענה כי העדר מסמך מסודר מסוג זה נובע מרצון של הנתבעת להעלים ולטשטש את הנתונים, אולם גם אם לא מגיעים כדי כך, הרי שהחוסר בנתונים המסודרים והמלאים הביא להארכה של הדיון שלא לצורך וכן יכול שהביא כשלעצמו לתחושת חוסר אמון של התובעות (חוסר אמון המגיע כדי טענות קיום תשלומים "מתחת לשולחן" בין הקבלן לדיירים אחרים, עמ' 34 ש' 20 - 23).
91. עד כאן הערות בעניין טענת האפליה.

הקטנת נזק
92. נוכח המסקנה אליה הגענו לעיל בסוגיית ראש הנזק הראשון, התייתר לכאורה הדיון בטענותיהם הרבות של הצדדים בסוגיית הקטנת הנזק לגבי ראש נזק זה. אולם, למרות זאת יש מקום לדיון מסויים בסוגיה האמורה לפי שיש בהתנהלות הצדדים בעניינה כדי להשפיע על ראשי נזק אחרים, עניין עוגמת הנפש בפרט.
93. הלכה פסוקה היא כי על הניזוק מוטל הנטל להפחית את הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. נטל זה נקבע במפורש בחקיקה באשר לפיצוי בגין הפרת חוזה, והלכה היא כי נטל דומה קיים גם בדיני הנזיקין. הקטנת הנזק כוללת בחובה אמת-מידה אובייקטיבית. על הניזוק לנקוט, לשם הקטנת נזקו, בכל אותם אמצעים שאדם סביר היה נוקט בנסיבות העניין (ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא (2006); ע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מה(4), 45, 51 (1991)).
94. בשלבים שונים בהליך נשוא פסק-דין זה, התנהל דין ודברים ארוך לגבי האפשרות שהתובעות, לצורך הקטנת הנזק, יטלו את הדירה החדשה (מס' 5) שהועמדה לרשותן בבניין שהוקם. עוד הוצע לתובעות לקבל דירה בבניין אחר בפרוייקט (עמ' 3 לפרוטוקול 9.9.08). כן הוצע לתובעות כי חלף קבלת הדירה, תרכוש אותה הנתבעת מהן, בתמורה הנקובה בחוות-דעת שהוגשה מטעם התובעות עצמן (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 5.2.09), תוך שהוסכם על הנתבעת כי התובעות ימשיכו בקידומו של ההליך (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 11.6.09).
95. לסוגיית הדירה העומדת (עד היום) ללא שימוש, הוקדש זמן רב במסגרת ההליכים המקדמיים, אך ללא הועיל (וראה הערת בית-המשפט בעמ' 18 לפרוטוקול מיום 11.6.09 ש' 1 - 7). התובעות מאנו ליטול את הדירה שהן ראו בה "אחות חורגת" בבניין, שונה מהדירות האחרות, נכס בשווי מופחת הגרוע מהנכסים האחרים וכדומה, וסברו כי הנתבעת מנסה לכפות דירה זו עליהן.
התובעות הצהירו כי הן נכונות לאפשר לנתבעת את מכירת הדירה ולהעביר אליהן את כספי התקבולים ("על חשבון הפיצוי לו הן זכאיות", הודעה מיום 15.2.09) אך זאת "בשוק החופשי", להבדיל מהסכום הנקוב בחוות-דעת השמאי מטעמן (עמ' 16 לפרוטוקול 11.6.09) אולם גם אפשרות זו לא יצאה אל הפועל. לפי הודעת הנתבעת (מיום 24.2.09), התובעות אינן נכונות למכור לה עצמה את הדירה כנגד השווי המוצהר בחוות-הדעת מטעמן.
96. מעיון בחומר הרב שהוגש מטעם הצדדים נחזה כי סוגיית הדירה "נתקעה" כנראה בשל הפער בין נכונות הנתבעת לרכישת/מכירת הדירה במחיר שנקבע על-ידי השמאי מטעם התובעות (אשר הנתבעת סברה כי הוא מחיר לא ריאלי) לבין עמדת התובעות כי יש למכור את הדירה "בשוק החופשי".
97. במובנים של הקטנת נזק, בכך חטאו התובעות לנטל המוטל עליהן לפי הדין. שהרי - גם הנתבעת הסכימה כי לאחר מכירת הדירה (ולו עבור סכום שלשיטת התובעות הוא נמוך), יוכלו התובעות להמשיך בניהול התביעה הכספית, ובכלל זאת יכלו התובעות לעמוד על קבלת סכום המהווה פער בין סכום שהיו מקבלות עבור מכירת הדירה לבין סכום שהן סבורות שמגיע להן (היינו - למול ערך של דירה אחרת או למול כל קנה-מידה אחר אותו היו מציבות). התובעות מאנו לעשות כן (ולא נתנו לכך הסבר מניח את הדעת - ראה למשל עמ' 34 ש' 2 - 18). בכך, לא רק חטאו לחובת הקטנת הנזק (שכן סכום, לפחות של מיליון ₪, יכול היה לעמוד לרשותן מזה שנים) אלא גם פעלו - במודע - להקשות על הנתבעת ושאר הדיירים. זאת לדעת - מן הדיון בהליך עלה שכל זמן שהתובעות מחזיקות בזכויות בנכס, הן מסרבות לשתף פעולה גם ברישומו של הבית המשותף.
98. התנהלותן של התובעות בסוגיית הדירה, כשהן עצמן מצהירות השכם והערב כי אינן חפצות בה, אך מנגד מחזיקות בזכויות בנכס כ"בנות ערובה", לא רק חוטאת לחובת הקטנת הנזק, אלא גם לחובת תום-הלב המוטלת גם על התובעות ב"כובעיהן" השונים (בעלות דין, נפגעות בנזיקין, בעלות זכויות במשותף בקניין, ועוד).
99. על כך ניתן להוסיף כי, כפי שנזכר לעיל, עצם הסירוב ליטול את הדירה מלכתחילה, לא נבע מטענת אפליה כפי שעלתה בשלב הראיות.
הזכרנו כי בית-המשפט שאל את התובעות בשנת 2008 מדוע אינן נוטלות את הדירה שעמדה לרשותן בבניין. התובעת 1 השיבה כי אינה יודעת באיזה דירה מדובר, כי לא ראו אותה מעולם וראו את הבניין רק באופן חיצוני (פרוטוקול 9.9.08 עמ' 2 ש' 15). התובעת 2 העידה כי אינה יכולה לגור בדירה משום שאינה יכולה לגור כאשר מתגוררים מעליה, בשל בעיותיה הפסיכיאטריות. אלא שבתקופה שקדמה להריסה (בדירה הישנה), גרה התובעת עם השכנים מעליה (עמ' 32 ש' 21 - 24), ואף בשנים שמאז ההריסה (בדירת בתה נעמה) גרה התובעת עם שכנים מעליה (פרוטוקול 9.9.08 עמ' 2 ש' 18 - 24). רק כאשר הוצבה בפני התובעת 2 עובדה זו, עלתה טענה נוספת, בדבר קיומו הנטען של מעון ילדים למול הדירה (שם, בש' 22 - 24). אולם, במסגרת החקירה הנגדית בשלב ההוכחות אמרה התובעת 2 כי אין מעון במקום (עמ' 33 ש' 17 - 24). ההסברים בעניין מבנה הדירה המוצעת ונחיתותה הנטענת, הגיעו רק בשלב מאוחר בהרבה.
100. כל האמור לעיל, שאינו דרוש לגופו של ראש הנזק הראשון, יובא בחשבון להלן בדיון בראש הנזק הבלתי-ממוני.

ראש הנזק השני - המיטלטלין
101. במסגרת ראש הנזק השני דורשות התובעות פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין "מניעת ההנאה והריסת ואבדן מיטלטלין" שהיו בדירה.
לפי תצהירי התובעות, בדירה היו מיטלטלין שכללו חפצים אישיים ובהם חפצים בעלי ערך הסטורי ורגשי רב אשר היו במשפחה מזה דורות. התובעות כותבות בתצהיריהן כי הן מעריכות את ערך המיטלטלין האמורים ב- 200,000 ₪ וכי לצרכי אגרה בלבד העמידו ראש נזק זה על 100,000 ₪.
102. מה הוכח בעניין המיטלטלין ושוויו?
103. התצהירים כוללים רשימה של מיטלטלין, כמו מקרר חדש, תנור אפיה וכיריים, מכונת כביסה חדשה, ועוד (ראה הפירוט בסע' 65 לתצהיר התובעת 1 וסעיף 25 לתצהיר התובעת 2).
לא צורפו לתצהירים ולא הוגשו ראיות כלשהן לגיבוי אותה רשימה, אף לא בעניין הרכוש אשר הוצהר כי הוא חדש.
כך, לא הוגשה חוות-דעת שמאי לגבי ערכו של הרכוש האמור. כמו-כן, לא הוגשו מסמכים אחרים שיכולים היו ללמד בדרך אחרת על ערך הציוד אשר נטען כי היה בדירה (הצעות מחיר או כל מסמך אחר).
104. העדר ראיות לגבי ערכו של הציוד מעלה קושי בעניין סעד נתבע זה. ערכם של פרטי ציוד אינו בגדר ידיעה שיפוטית ולא בכדי ציינה התובעת (1) עצמה בעדותה, כי "צריך להביא שמאי לצורך הדברים האלה, היה לנו רכוש והקבלן עשה בו כרצונו, להעריך כמה.... אמרתי שצריך להביא שמאי שיעמוד כמה מגיע לנו בגין הנזק, המיטלטלין" (עמ' 90 ש' 5 - 11).
105. בנוסף לחוסר הראייתי בעניין ערכו של הציוד והנזק הנטען, מעלה התשתית הראייתית סימן שאלה בדבר עצם קיומו של ציוד בעל ערך כספי משמעותי בדירה בעת הריסתה.
106. הראיות מלמדות כי התובעת 1, הבת, לא התגוררה בדירה החל משלב מסויים בשנת 2002 (עמ' 30 ש' 7 - 19; עמ' 50 ש' 9; עמ' 52 ש' 8; עמ' 75 ש' 25- 26).
אשר לתובעת 2, האם, הרי שחרף הצהרתה באחת הישיבות (מיום 9.9.08, עמ' 3 ש' 21 - 22), ולאחר שהוזהרה לומר אמת, כי גרה בדירה עד יום לפני ההריסה, הראיות מלמדות כי לא מינה ולא מקצתה. נכון הוא שהתובעת 2 לא עזבה את הבניין ולא התפנתה במועד בו עזבו שאר הדיירים (ראה למשל עדות עורך-דין רז-כהן עמ' 11 ש' 9). עם זאת, הראיות מצביעות על כך שהתובעת 2 חדלה להתגורר בדירה (ולו משום שהתנאים בה הפכו קשים עקב פעולות הבנייה מסביב ולא בשל רצון לפנותה) חודשים ארוכים קודם להריסה, ועברה לבית של בתה נעמה, באור יהודה. לכל היותר הגיעה התובעת בתדירות כזו או אחרת להביט בנכס מבחוץ (עמ' 22 ש' 14 - 23; עמ' 23 ש' 1- 3 "הסתכלתי שהדירה קיימת"). נתונים כמו צריכת החשמל מעלים כי הפעילות בדירה נפסקה עוד בסוף שנת 2003 (נספחים לתצהירי הנתבעת; עמ' 72 (ישיבת 25.5) ש' 23). אף חקירת התובעת 1 העלתה כי יתכן שזהו המועד בו פסקה התובעת 2 מלהתגורר בדירה (גם אם לא "עזבה אותה" כפי שראו התובעות חשיבות להדגיש) (עמ' 51 ש' 3 - 21). מסקנה זו עומדת בתוקפה גם בהינתן שיתכן כי הנתבעת עצמה סברה בסוף 2004 כי התובעות פינו את הנכס רק ב- 16.6.04 (שכן ניסתה להעביר להן דמי שכירות, לפי הוראות ההסכם, עבור תקופה של "שישה חודשי שכירות שמסתיימים ביום 16.1.05" - ת/4).
107. לגופו של ציוד עלה מעדויות התובעות, למשל, כי המקרר נרכש בסיוע שירותי הרווחה בשנת 1996 (עמ' 25 ש' 26 - עמ' 26 ש' 7); הרדיאטור שמצויין בתצהיר היה של אמה של התובעת 2 שנפטרה עוד בשנת 2001 (עמ' 26 ש' 11 - 14) (על המשתמע מכך לגבי ערכו); לגבי מכונת הכביסה הוצהר שיש קבלה (עמ' 26 ש' 8 - 9) וזו לא הוצגה; רב הריהוט היה בדירה לכל הפחות מאז שנת 1995 (עמ' 27 ש' 6 - 9).
108. עוד ניתן להעיר כי התובעות העידו על עצמן כי הן קשות יום ונמצאות בקשיים כלכליים ואף עתרו לקבלת פטור מאגרה, תיאור שאף הוא אינו מתיישב בנקל עם הצהרה על שלל מוצרים חדישים רבי ערך.
109. ועוד. מהדיון באנו למדים כי ריהוט שהיה בדירה עובר לפעולת ההריסה הוצא על-ידי הנתבעת והועבר למקלט שהיה נעול ליד הבית (עמ' 46 ש' 17). גם אם ניתן להעלות סימן שאלה (ולציין כליקוי מבחינת הנתבעת) כי לא הוצגה הודעה מסודרת שהועברה בעניין זה מהנתבעת לתובעות, הרי שהתובעות מצידן היו ערות להריסה ולא ביצעו כל בירור לגבי הריהוט והציוד. התובעות טענו בחקירה כי נאמר להן על-ידי העובדת הסוציאלית שהריהוט נהרס עם התכולה, אבל לא הובאה לטענה זו כל גיבוי (עמ' 46 ש' 19 - 26), ובשים-לב למשקלן הבעייתי של עדויות התובעות (להלן) אין לקבלה ללא סיוע חיצוני. על פני הדברים, התנהלות התובעות לגבי הציוד שהיה בדירה בעת ההריסה (חוסר מעש) אינה תומכת בטענת קיומו של ציוד רב ערך בדירה באותה עת.
110. מעדות התובעות דומה היה לעתים כי עיקר הסכום הנדרש על ידן בראש נזק זה נוגע לחפצים בעלי ערך רגשי (למשל - עמ' 96 ש' 25 - עמ' 97 ש' 3). הערכה כזו אינה נוגעת לראש נזק של שווי מיטלטלין אלא למעשה לראש הנזק הבלתי-ממוני של עוגמת נפש (וכד'). ניתן גם להעיר כי בנסיבות העניין מתבקש היה להוציא מהדירה כל רכוש אשר כסף אינו יכול לפצות בגינו, בפרט כאשר התובעת 2 עצמה מעידה כי הגיעה למקום כל יום להסתכל על הדירה ולראות שהיא קיימת, נוכח חשש שיהרסו לה את הדירה וחשש על רכושה (עמ' 24 ש' 8 - 17). השארת רכוש מסוג זה בנכס שיש חשש להריסתו, אינה מתיישבת בנקל עם מידת הזהירות שאדם צריך לנהוג כלפי עצמו וכלפי רכושו (ת"א (ת"א) 56522/04 הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ נ' שלו, פורסם באתר האינטרנט נבו (2005)).
111. לאור כל האמור, אין מקום לפסיקת פיצוי בראש נזק זה.

ראש הנזק השלישי - דמי שימוש
112. במסגרת ראש הנזק השלישי דורשות התובעות סך של 75,000 ₪ בעניין שימוש במקרקעין ממועד הריסת הבניין ועד להשלמת הבנייה (לפי חישוב של 36 חודש ו- 500$ לחודש ותוך הפחתה לצרכי אגרה).
113. הנתבעת אינה חולקת על כך שהתובעות זכאיות לסכום חודשי עד להשלמת הבנייה ואכלוס הבניין, וזאת אף באופן חוזי, על יסוד ההסכם אשר קבע זכאות לתשלום דמי שכירות חודשיים מעת הפינוי עד לגמר הבנייה.
114. מועד ההריסה אינו שנוי במחלוקת (13.8.04). לפי הנתבעת, מועד השלמת הבנייה ואכלוס הבניין הינו יולי 2007 (סעיף 30 לתצהיר מר דוידוביץ; עמ' 142 ש' 6 - 9). התובעות לא סתרו נתון זה. משכך, עסקינן בקרוב ל- 3 שנים ובשים-לב לכך שהחיוב החוזי מתייחס ממילא למועד התחלה של זמן הפינוי, יש מקום לאשר את התקופה של 36 חודשים.
115. התשלום החודשי הנדרש על-ידי התובעות (500 $ לחודש) הוא התשלום החודשי אשר נקבע מלכתחילה בהסכם (בסעיף 34) ומוסכם על הנתבעת.
116. 500 $ X 36 חודשים, בחישוב שער יציג למועד הגשת התביעה (10.12.07), מביא לכדי סך של 70,074 ₪ למועד הגשת התביעה.
117. סכום מסויים (52,800 ₪ ראה סעיף 9 התנגדות הנתבעת לבקשת פטור מאגרה, בש"א 181315/07; סעיף 45 לכתב ההגנה) הופקד בעניין זה על-ידי הנתבעת בקופת בית-המשפט עם הגשת כתב ההגנה והנתבעת הצהירה כי התובעות זכאיות לקבלו (סוגיה שעלתה גם במסגרת בקשת התובעות לפטור מאגרה, וראה החלטת כב' הרשם משה כהן מיום 16.3.08). התובעות לא מצאו לנכון לקחת אותו, לפחות מהלך מספר שנים. לא ניתן לכך הסבר של ממש (עמ' 47 ש' 18 - 21). התובעות זכאיות לסכום שהופקד (ככל שטרם נטלו אותו וכפי שנותר לאחר תשלום האגרה, ככל שזו שולמה מתוכו). כן זכאיות התובעות לסך של 17,274 ₪ (70,074 ₪ מינוס 52,800 ₪) כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.
118. יוער כי נוכח סרובן של התובעות לקבל את הסכום האמור (וסכום מסויים הוצע להן גם קודם לתחילת ההליך המשפטי, אך הן דחו את השליח אשר הביא אותו, עמ' 72 לישיבת 25.5 ש' 8 - 12; ת/4; עמ' 136 ש' 10 - 11), הפרו התובעות את חובת הקטנת הנזק גם בסוגיה זו. כמו-כן, יש תחולה לתקנה 509 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 אשר קובעת כי בית-המשפט, כשהוא בא להשתמש בשיקול דעתו בדבר הוצאות, יביא בחשבון את העובדה ששולם סכום לקופת בית-המשפט ואת הסכום ששולם.

ראש הנזק הרביעי - עשיית עושר
119. במסגרת ראש הנזק הרביעי דורשות התובעות מהנתבעת תשלום סך שקלי השווה ל- 150,000 $ (לצרכי אגרה, הסכום הוערך ב- 500,000 $) בו הן רואות השבת זכייה של הנתבעת נוכח שימושה במקרקעין שלא כדין.
120. ניתן לראות טעם בטענה כי אפשרותה של הנתבעת לבצע את הפרוייקט (את החלק המתייחס לבניין בו היתה דירת התובעות) התבססה על הריסת הבניין ובכלל זה הריסת הדירה. ראינו כי הריסת הדירה בוצעה שלא כדין בהעדר הסכמה (ותוך מודעות לאי-הסכמה). בהתאמה, ניתן לראות טעם בטענת ההמשך ולפיה פירות אשר הפיקה הנתבעת, ככל שהפיקה, מביצוע החלק הרלוונטי בפרוייקט (הבניין שנבנה על הבניין שנהרס) הינו טובת הנאה אשר נתקבלה שלא על-פי זכות בדין.
121. לעניין ראש נזק זה די לומר כי שיעור ההטבה הנטענת לא הוכח כלל ועיקר. התובעות לא הגישו תחשיבים, חוות-דעת או ראיות אחרות בסוגיה זו. הסכום שננקב צויין על דרך הסתם מבלי שיש לתובעות מושג בעניינו (עמ' 95 ש' 2 - 19). בכל הנוגע לראיות שהגיעו מאת הנתבעת (מסמכים, מאזנים, חקירות עדים), לא בוסס שיעור הרווח הנטען (עמ' 148 - 149; עמ' 187 ש' 16 - עמ' 189 ש' 16; עמ' 190 ש' 11 - 21), אף שהדעת נותנת כי קבלן מבצע פרוייקט כזה לשם רווח ובסופו-של-יום יש לצפות כי תהיה בידיו טובת הנאה.
אין לפנינו גם נתונים מספקים לשם עריכת אומדנא בעניין זה (ראה הפסיקה לעיל). ברי כי המספרים שננקבו על-ידי התובעות, צויינו על דרך הסתם.
122. לאור האמור אין צורך להדרש לשאלות כמו - האם מדובר בטובת הנאה אשר "באה לנתבעת מהתובעות" (בשים-לב לנוסחו של סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979), והאם יש להפריד בעניין זה בין ערכה של דירת התובעות וחלקה בבניין, לבין הרווח על הפרוייקט כולו.
כמו-כן, אין צורך להדרש לשאלה האם בנסיבות העניין (אשר חלק נזכרו לעיל וחלק ידונו להלן) היה מקום לפטור את הנתבעת מחובת השבה, כולה או חלקה (סעיף 2 לחוק הנ"ל). מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה יצויין כי לו היה לפנינו ראש נזק מבוסס, או תשתית אשר תאפשר לפסוק בסוגיה זו בדרך האומדנא, דומה כי במקרה שלפנינו היה מקום לשקול בכובד ראש שאלה זו נוכח התנהלות התובעות.
ראש הנזק החמישי - עוגמת נפש (וכדומה)
123. התובעות דורשות מאת הנתבעת פיצוי לדוגמא של 1,000,000 ₪ בגין כאב, סבל ונזק נפשי שנגרם להן, לרבות עגמת נפש, נוכח ה"רגל הדורסנית" בה נהגה הנתבעת.
124. נבהיר תחילה כי בכל הנוגע לטענת הנזק הנפשי, משלא הוגשה חוות-דעת רפואית, לא ניתן להדרש לטענה ברמת עניין שברפואה (תקנה 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984). מדובר איפוא בראש נזק כללי.
125. לגופו של עניין, עמדנו בפרק קודם על כך שהנתבעת עשתה דין לעצמה עת הרסה את הדירה חרף העובדה שידעה כי התובעות מתנגדות לעסקה, הכל כמבואר לעיל. התנהלות כזו מנוגדת לדין ויש בה, כשלעצמה, ואף מבלי להידרש לטענות בעניין התנהלות נוספת של הנתבעת, כדי לגרום עוגמת נפש לבעלי הזכויות בדירה (התובעות) לפגוע בזכותן בנכס ולהקים בסיס לפיצוי בראש נזק כללי.
(לגבי התנהלות נוספת המיוחסת לנתבעת על-ידי התובעות ניתן לציין, למשל, כי התובעות מעלות טענה לגבי אטימת פתחים כפעולה שכוונה ישירות אליהן, אך יתכן כי מדובר באטימה שבוצעה בדרך שגרה, בדומה לפרוייקטים אחרים, עם עזיבת הדיירים ולשם מניעת כניסת פולשים (עדות עורך-דין רז-כהן, עמ' 15 ש' 16 - 19). כן ניתן לציין כי לפי העדויות, הערות ואיומים הגיעו מצד השכנים, אשר סירוב התובעות מנע מהם להתקדם ולקבל דירות חדשות (עמ' 84 ש' 7 - 12) ואין ראיה לטענה שהשכנים הופעלו על-ידי הקבלן (עמ' 85 ש' 9; עמ' 86 ש' 6 - 10) גם אם האינטרס המובהק של השכנים תאם את אינטרס הקבלן).
126. במקביל, לשם הערכת סכום הפיצוי יש לתת את הדעת לא רק לסוגיה זו אלא למכלול התנהלות הצדדים, אשר יש בה כדי להשליך על שיקול-הדעת בהערכת ראש נזק בלתי-ממוני מסוג זה.
127. ואכן, הצדדים הירבו בטעונים הדדיים לגבי ההתנהלות הכוללת והמסקנות שיש להסיק ממנה בעניין טענת עוגמת הנפש ובכלל.

פרק ביניים: עדויות בעלי הדין
128. כאשר באים לדון בהתנהלות הצדדים, עולה ביתר שאת הצורך להידרש לעדויות שבאו בפני בית-המשפט ולהערכתן.
129. נפתח בעדותה של האם, התובעת 2.
כך החלה העדות:
'כב' השופטת: גבירתי חתומה על התצהיר מיום 19.3.09? התאריך נמצא בסיום התצהיר אחרי החתימה במסגרת אישור עורך-הדין. אנא תבדוק. זאת החתימה של גבירתי? תעיין ככל שדרוש לה כדי שתרגיש ביטחון בדברים.
אני רואה שגבירתי לא בטוחה, האם זאת החתימה של גבירתי?
העדה: כן.
כב' השופטת: מדוע גבירתי איננה משוכנעת ובוחנת שוב ושוב?
העדה: פשוט אני נוטלת תרופות פסיכיאטריות, אני רוצה להיות בטוחה במה שאני אומרת, לא מזמן יצאתי מאשפוז, הייתי במחלקה סגורה, יש פה מסמכים שמעידים על כך. תסלחי לי כב' השופטת, אני חייבת לקרוא בעיון שאני לא אטעה.
כב' השופטת: אני בהחלט סבורה שגבירתי עושה נכון, גבירתי עושה נכון שהיא רוצה להיות בטוחה שמה שהיא עושה זה אמת, וזה בסדר גמור, תיטול את הזמן שהיא צריכה, אם לגבירתי יש קושי פיזי גבירתי יכולה לשבת.
אחרי שגבירתי עיינה, זאת החתימה שלה?
העדה: (העדה מעיינת שוב) כן.
כב' השופטת: מה שכתוב בתצהיר הזה הוא אמת?
העדה: אני חתמתי באופן עקרוני על פינוי ובינוי.
כב' השופטת: זאת לא השאלה. יש כאן מסמך שקוראים לו תצהיר, גבירתי מבינה? גבירתי יודעת מה המסמך שמונח לפניה? במה גבירתי מסתכלת?
העדה: "אני החתומה, מאשר בזה, 19.3, לפני גב' שלומית נפטאג'י המוזהרת באופן אישי ואחרי שהזהרתיה להצהיר את האמת, גבירתי תהיה צפויה לעונשים הקבועים בחוק אם לא תעשה כן. אישרה את נכונות ההצהרה הנ"ל וחתמה עליה בפני". זה תצהיר אמת כאילו.
כב' השופטת: תעביר כמה דפים אחורה, גבירתי מכירה את המסמך הזה שגבירתי חתומה עליו?
העדה: (העדה מניעה בראשה לשלילה) לא זוכרת.
כב' השופטת: תראה את הכותרת, הכותרת היא "תצהיר", רואה גבירתי?
העדה: כן.
כב' השופטת: גבירתי לא זוכרת שהיא חתמה על זה?
העדה: לא.
כב' השופטת: גבירתי יודעת מה כתוב במסמך הזה?
העדה: (העדה מעיינת וקוראת לעצמה את הסעיפים לתצהיר). אני מבינה מהתצהיר שהבת שלי היא הבעלים על הדירה.
כב' השופטת: עכשיו בית-המשפט אמור לשאול את גבירתי אם כל מה שכתוב במסמך הזה, זה מסמך של כמה עמודים, אם הכל אמת. גבירתי יכולה להגיד לי אם הכל אמת?
העדה: העמוד הזה, אני יכולה להגיד שהבת שלי היא בעלת הדירה.
כב' השופטת: והעמודים הבאים של התצהיר?
העדה: אני יכולה להעיד בוודאות שזה הפסיכיאטר שלי.
כב' השופטת: אני מבינה שגבירתי לא זוכרת את המסמך הזה, את התצהיר, המסמך הזה שגבירתי חתומה עליו.
העדה: אני חתומה על המסמך הזה, התצהיר, שהעברתי את הדירה לבת שלי.
כב' השופטת: גבירתי יודעת מה כתוב בתצהיר הזה? אני חוזרת על השאלה משום שאינני משוכנעת בתשובה. יש כאן מסמך בן כ-4 עמודים, כתובים בו כל מיני דברים, המסמך הזה מספר איזשהוא סיפור ואומר איזשהוא תוכן, זה נכתב שגבירתי מספרת לנו את זה, אני רוצה לדעת אם גבירתי יכולה לעמוד מאחורי מה שכתוב שם. גבירתי רוצה הפסקה לקרוא את המסמך שוב?
העדה: כן.'
(עמ' 2 ש' 22- עמ' 4 ש' 12)
הדברים האמורים מדברים בעד עצמם.
130. יתר-על-כן, לאחר הפסקה - אשר במסגרתה בוצעה חקירתו של עד אחר - שבה התובעת 2 אל דוכן העדים, וכך נשמעו הדברים:
'כב' השופטת: גברתי חתומה על התצהיר שעסקנו בו קודם?
עדה: כן.
כב' השופטת: גברתי מכירה את התצהיר?
עדה: עכשיו כשבתי הקריאה לי אותו, הבנתי.
כב' השופטת: גברתי פעם קראה אותו בעבר?
עדה: לא. לא קראתי.'
(עמ' 19 ש' 10- 15)
131. הנה-כי-כן, מתוך האמור לעיל ברי לכל הפחות כי התובעת 2 חתמה על תצהיר לאחר אזהרה בפני עורך-דין הגם שלא קראה אותו ולא ידעה את תוכנו.
132. בכך לא תם הקושי. גם תשובותיה של העדה לשאלות בחקירה הנגדית היו מוקשות ובעייתיות, לרבות בכל הנוגע לשאלות בסיסיות כמו (שאלה) האם חתימה מסויימת היא חתימת העדה (על מסמך שידוע ומוסכם כי מדובר בחתימתה).
'עורך-דין שדה: גב' נפטאג'י, אני מראה לך מסמך. הסכם החתום. תאשרי לי בבקשה שאת חתומה בחתימה מלאה בעמוד האחרון של ההסכם שאני מראה לך. נפטאג'י שולמית. זו חתימתך?
עדה: אני לא זוכרת.
כב' השופטת: זה לא שאלה של לזכור. גברתי תסתכל ותגיד אם זו החתימה שלה.
עורך-דין שדה: תסתכלי בחתימה על התצהיר אולי זה יכול לעזור לך. לי זה נראה די דומה, אבל את צריכה לאשר שזו החתימה שלך.
עדה: יכול להיות.'
(עמ' 20 ש' 3- 10)
וכאשר התייחסה העדה בשלב מאוחר יותר ובהקשר אחר לחתימתה על ההסכם, ציינה תחילה כי חתמה על ההסכם (עמ' 30 ש' 27 - עמ' 31 ש' 1) ולאחר מספר רגעים אמרה כי אינה זוכרת אם חתמה כלל (עמ' 32 ש' 16).
133. לאור האמור כמו גם מכלול הדיון וההתרשמות הבלתי-אמצעית ברור כי לעדותה של התובעת 2, בתצהירה ובכלל, לא ניתן לתת משקל ולא ניתן לבסס עליה ממצאים עובדתיים. זאת, אף מבלי להדרש לאמירותיה ה"מבטלות" של התובעת 2 לגבי עדותה שלה עצמה כי היא "מעורערת בנפשה" (עמ' 20 ש' 24 - 25), חולה נוטלת תרופות, אינה זוכרת חלק מהדברים (עמ' 24 ש' 11 - 12) וכדומה. ניתן להעיר כי דומה שהתובעת 2 היא בעלת יכולות גבוהות מאשר היא מייחסת לעצמה או מנסה להציג כלפי חוץ, ובכלל זה הציגה העדה זיכרון מפתיע לגבי תאריכים ופרטים מסויימים (בעניין רכישות ציוד ביתי דווקא) (ראה למשל עמ' 26 ש' 1 - 22) וכן למדנו מבתה (התובעת 1), כי התובעת 2 מנהלת את עניניה הכספיים בעצמה (עמ' 55 ש' 15 - 16), לרבות ניהול תיק מניות (עמ' 87 ש' 3 - 4).
134. לעדותה של התובעת 1, בתה של התובעת 2, לא ניתן לתת משקל רב בהרבה. קשה לומר כי עדותה של עדה התאפיינה בבהירות או כי עוגנה בראיות חיצוניות. כך למשל, בשים-לב לטענת התובעות כי חתמו על מסמך (טיוטה) עם חללים, הוצג בפני התובעת הסכם עליו היא ואמה חתומות, עמוד אחר עמוד (עמ' 62 - 63) ובו כל הפרטים מלאים, ואף יש חתימה שלהן סמוך להערה בכתב יד (במבוא להסכם) כמקובל כאשר מוסיפים כתב יד להסכם מודפס. לתובעת 1 לא היה מענה לעניין זה (והיא עברה למעשה לטענה של זיוף, עמ' 62 ש' 7 - 10). חלקים מהעדות נדמו כניסיון להתחמק ממענה ישיר, העדה הרבתה להשיב ב"סיסמאות" ובכותרות, לא ידעה, כנזכר לעיל, ליתן מענה על שאלות בסיסיות לגבי תביעתה, ועוד.
135. לאור עדויותיהן הבעייתיות של התובעות, יש קושי לבסס על עדויות אלה ממצאים עובדתיים כל זמן שאין לכך גיבוי חיצוני (או טעם כגון עדות בניגוד לאינטרס).
136. עדויות הצד שכנגד (עדות הבעלים מר מצלאוי ועדות המנכ"ל מר דוידוביץ) לא לקו באופן כה רב. עם זאת, גם בעדויות אלה ניתן היה למצוא קשיים וכשלים. כך למשל, יש קושי לקבל את טענתו של מר מצלאוי לפיה לא ידע על התמודדות מיוחדת למול משפחת נפטאג'י (עמ' 175 ש' 9 - 13). טיעון כזה אינו מתיישב הן עם תצהירו שלו והן עם הראיות האחרות, אשר רק חלק מהן נזכר לעיל וחלק יפורט בהמשך. וכך למשל, עדותו של מר מצלאוי לפיה לא ידע כי החברה מימנה לדיירים האחרים את ההליך המשפטי בו נקטו נגד התובעות (עמ' 173 ש' 13- 15) (לגבי עצם המימון ראה עדות מר דוידוביץ עמ' 64 ש' 1 - 9, עמ' 65 ש' 2 - 8), אינה מסתברת בנסיבות העניין.

ראש הנזק החמישי - המשך
137. נשוב לדיון בראש הנזק לגופו. בנוגע לשיקולים בפסיקת ראש נזק לא ממוני ניתן לקחת בחשבון סוגיות אשר הועלו לעיל במסגרת הדיון בפרקים קודמים ובכלל זה התנהלות התובעות בסוגיית הקטנת הנזק לגבי הדירה ולגבי הסכום שהופקד בקופת בית-המשפט.
138. עוד ניתן לתת את הדעת לכך שדבר לא יכול היה לרצות את התובעות. כל שאלה שהופנתה בעניינים כאלה (ואף בהעדר שאלה) נתקלה בהתבטאויות כמו דרישה להושיב את הקבלן מאחורי סורג ובריח (ראה לעיל), דרישה לקבלת הצריף הישן בחזרה (עמ' 32 ש' 25- 26), וכדומה.
בית-המשפט ניסה להבין האם קבלת דירה אחרת - כמו דירה של חברה של התובעת אשר היא סברה כי הופלתה למולה לרעה - היתה מספקת את התובעת, והתשובה היתה שלילית (עמ' 38 ש' 3 - 6). עדות דומה נשמעה מהתובעת 1 גם לגבי עמדתה בזמן אמת ולפיה - הגיעה לפגישות עם הנתבעת בכפיה (השכנים האחרים הם שכפו עליה זאת, לרבות "כפיה" בדרך של אמירה - "תבואו וכדאי לכם לשמוע", עמ' 85 ש' 23- 24) ולא היה תנאי כלשהוא שהיה מוצע לה והיא היתה מסכימה לו (עמ' 84 ש' 1- 22).
139. ניתן היה לסבור כי מדובר בהתבטאויות של מי שנואשו מיחסו של קבלן ושהדבר מלמד על כך שהתובעות אינן חפצות במזור כספי אלא פגועות ברמה הנפשית, אלא שלצערי, לא אוכל לראות בכך הסבר הולם, ובוודאי שלא הסבר שלם. ראשית, חזרתן של התובעות מההסכמה עליה חתמו בסוף 2002, בכל מקרה אינה יכולה להיות קשורה לאפליה הנטענת בעניין הדירה שהוקצתה, משום שההגרלה אשר בעקבותיה הוקצתה לתובעות דירה מס' 5, ארעה שנים לאחר מכן. בנוסף ובמודגש, המארג הראייתי מעלה כי התובעות, בעצמן ובאמצעות מי מטעמן, העלו כלפי הקבלן תביעות מנופחות, מוגזמות, חסרות סבירות וחסרות תום-לב, ובדרך זו לא רק עכבו את הפרוייקט והיקשו על דיירי השכונה (והיזם) אלא גם תרמו במו ידיהן למצב אליו נקלעו. התייחסותן של התובעות בזמן הדיונים אל הסעד אותו הן רוצות (ובעיקר - אל מה שאינן רוצות ואל דרישות אשר ידוע שאינן נטועות במציאות, כמו קבלת המבנה הישן בחזרה), אולי קשורה למצבן הנפשי (שהן תרמו ליצירתו), אך גם משתלבת עם דרישותיהן מהלך השנים - דרישות אשר אינן באות לשם קבלת תוצאה שוויונית והוגנת, אלא לשם קבלת תוצאה המעדיפה אותן על פני דיירים אחרים ובוחרת להתנתק ממציאות, יהא המחיר שישולם על כך (על ידן ועל-ידי הסביבה) אשר יהא.
140. טענה מרכזית שהועלתה על-ידי הנתבעת בהקשר דרישות התובעות, וזאת - החל מראשית כתב ההגנה ולאורך כל ההליך, היתה טענה כי התובעות, במסגרת "פגישת סחיטה", בה נכח גם אביה של התובעת 1 (שלפי עדותה הצטרף מיוזמתו לפגישה כי ראה את "המצב הקשה" עמ' 85 ש' 4 - 6), דרשו מהנתבעת מיליוני דולרים עבור הסכמה לפרוייקט.
כך תוארו הדברים בתצהירו של מנכ"ל הנתבעת מר דוידוביץ:
'...הפגישה התחילה איתי ועם ליאור ממשרד עורך-דין רז כהן עמידור ושות', המייצג את התובעות, בבית קפה מתחת למשרדנו. לפגישה הגיע גם אביה של שגית (התובעת 1 - ת.א.) (הוא גרושה של שלומית (התובעת 2 - ת.א.)). בבית הקפה האב הודיע לי שהם עומדים על כך שיקבלו, בנוסף לדירה שהם... זכאים לה לפי ההסכם עוד 4 מיליון דולר. ...... מבית הקפה עלינו למשרד ושם אמר האב למר סמי מצלאוי הבעלים של החברה, בנוכחותי: "אנחנו רוצים דירה + 4 מיליון דולר, אבל אתה בן אדם נחמד אז נסכים לקבל רק 2 מיליון דולר". סמי מצלאוי בסבלנות אין קץ ניסה להסביר להם שהוא לא יכול לשלם להם, אפילו היה רוצה, אפילו שקל אחד נוסף מעבר למה שקיבלו השכנים האחרים. אבל בפועל לא היה עם מי לדבר.'
סעיף 26 לתצהירו של מר דוידוביץ (ההדגשה היא במקור - ת.א.)
141. תיאור זה נכלל גם בתצהירו של מר מצלאוי (שהוגש לבסוף מטעם התובעות וסומן ת/9), בסעיף 8. בתצהירו של מר מצלאוי גם נכתב (בסעיף 9) כי "פעם נוספת (איני זוכר מתי) הגיעה האם (שולמית) למשרד, בלי שהוזמנה, ונופפה אל מול עיני 2 אצבעות ואמרה לי "2 מיליון דולר. 2 מיליון דולר".
142. עניין הפגישה עלה גם בחקירות העדים והגירסה לא עורערה כלל (עמ' 65 לישיבת 25.5 ש' 6 - 8; עמ' 90 לישיבה הנ"ל ש' 16 - 18; עמ' 103 שם ש' 5 - עמ' 104 ש' 8; עמ' 105 שם ש' 17 - 23; עמ' 178 ש' 20 - 26).
143. לאור הגרסה האמורה היה מקום לצפות כי ינתן במסגרת ההליך תצהיר של האב (אביה של התובעת 1, הגרוש של התובעת 2) אשר יתאר את הפגישה מנקודת ראותו. או, לכל הפחות, יתבקש זימונו של עורך-הדין אשר נזכר כי נכח בישיבה. אולם, תצהיר לא הוגש, זימון לא נתבקש, ולא הובא הסבר להעדר זה. בנסיבות אלה אין אלא להדרש לכלל הנזכר בפסיקה פעמים רבות ולפיו כאשר לא מובאים בפני בית-משפט עד או ראיה אחרת אשר מתבקש היה להביאם, ולא ניתן לדבר הסבר סביר, חזקה כי היה באותה עדות כדי לפעול לחובת בעל הדין שנמנע מהבאת הראיה (ר' למשל ע"א 143/08 קרצמן נ' שירותי בריאות כללית, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010); ע"א 4226/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס סאטא, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006); ע"א 293/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין, פורסם באתר האינטרנט נבו (1994); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות נ' רוזנברג, פ"ד מז(2), 606 (1993); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתיתיהו, פ"ד מ(4), 651 (1991)).
144. לכך ניתן לצרף את הרושם שעלה מעדותו של עורך-דין רז-כהן, אשר ייצג בפרוייקט את הדיירים וזומן על-ידי התובעות למתן עדות. מעדות זו נלמד, בין השאר, כי בעת פגישתו עם התובעות (בשנת 2002), הן סרבו לחתום על ההסכם אם לא יקבלו קומה גבוהה, דבר שלא ניתן היה לקבל נוכח עקרון השוויון בין הדיירים שהוא בבסיס פרוייקט כזה (עמ' 8 ש' 19 - 22). כן ניתן לציין כי עורך-דין רז-כהן העיד כי בני המשפחה נראו לו "אנשי מו"מ קשוחים" (עמ' 12 ש' 19), ואת הערתו (שבאה לידי ביטוי בפרוטוקול בעקיפין) כי "לנפטאג'י לא מתקרבים" (עמ' 19 ש' 1 - 2).
145. יצויין כי במסגרת דרישת הפיצוי בראש הנזק הבלתי-ממוני מתייחסות התובעות גם למצבה הפסיכיאטרי של האם. דא עקא, מצבה של האם הינו רעוע, למרבה הצער, מזה שנים ארוכות (לרבות אשפוזים וטיפול תרופתי). האם היתה נכה 100% עוד קודם לכן (נספח כו לתצהירי התובעות) ומטופלת במחלקה פסיכיאטרית מזה עשרות בשנים (עמ' 98 ש' 15 - 16). לא הובאה חוות-דעת רפואית או כל ראיה קבילה אחרת שתוכל לתמוך באופן ממשי בטענה כי חלה החמרה רפואית הנוגעת להתנהלות הנתבעת (גם אם ניתן להניח כי כל שינוי במקום מגורים הוא קשה לאדם שאינו יציב ברמה הנפשית). לא ניתן לכך הסבר של ממש (עמ' 48 ש' 9 - 21; עמ' 99 ש' 3 - 7). התעודות שצורפו (נספחים כז ו- כח לתצהירי התובעות), אינן ראיה כדין בעניינים אלה.
146. ועוד בעניין ראש הנזק הכללי - התובעת 1 טענה כי בשל התנהלות הנתבעת היה עליה לעזוב את לימודיה (התובעת למדה שמאות מקרקעין מהלך מספר שנים) וכי הנתבעת מנעה ממנה חיים אישים והרסה לה את החיים (ראה למשל, סעיף 70 לתצהיר התובעת 1, עמ' 74 ש' 9 - 10, עמ' 100 ש' 14 - 15). אין לפנינו כל ראיה מתי התחילה התובעת ללמוד ומתי הפסיקה לימודיה באופן שיכול היה לקשר את הסוגיה לפרשה נשוא התביעה שלפני. מדובר במסמכים שקל ומתבקש להשיג (מאת המוסד בו התקיימו הלימודים), וזאת - גם אם מדובר בהפסקה הדרגתית ללא הודעה רשמית למוסד האקדמי (עמ' 97 ש' 16 - 22), שכן נתונים בעניין עצם תשלומי שכר לימוד, ואף ביצוע בחינות וקבלת ציונים, אינם קשורים להודעה רשמית. ברם, אלה לא הוצגו ולא הוגשו ואין אלא להסיק כי הדבר אינו בכדי, היינו - כי לו היו ראיות אלה מוצגות, הן לא היו תומכות בטענת התובעות (ראה פסיקה לעיל).
147. לאחר ששקלתי את כל האמור, לרבות הסוגיות לחובתה של הנתבעת, הן בעניין עצם ההריסה והן בעניינים שנזכרו במהלך הדיון בפרקים קודמים לעיל, אני מוצאת לנכון לפסוק לחייב את הנתבעת בעניין ראש הנזק הכללי בסך כספי של 95,000 ₪.

הערה וסיכום
148. לא מצאתי בראיות ובטעונים האחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.5.11); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010); רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010); רע"א 11019/08 הרשות הפלסטינית נ' אזוז, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008); רע"א 10586/07 פלוני נ' פלוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008); ע"א 916/05 כדר נ' פרופ' הרישנו, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3), 60 (1983)), ובכלל זה השאלה האם התובעת 1 הפרה החלטה שיפוטית עת יצרה קשר עם עדה פוטנציאלית במהלך החקירה הנגדית ויצרה קשר עם פרקליטיה בהמשך לכך (עמ' 66 ש' 19 - עמ' 68 ש' 26); הפואטיקה התנ"כית (בעניין כרם נבות היזרעאלי), הציטוטים, ופרשנות הצדדים בעניין זה; אי-חידוש הסכם החכירה על-ידי התובעות; העיתוי בו העלו התובעות כלפי הנתבעת את דרישותיהן הנוספות (כל אחד מהצדדים מוצא בעיתוי תימוכין לעמדתו בדבר קיום או העדר סחיטה); תצהירו של איתן יאיר; המענה שנתנה התובעת 1 לשאלת משלוח נספח ט' לתצהירה לנתבעת למול המענה בחקירתה הנגדית והשאלה האם הועבר מכתב זה לנתבעת (עמ' 76- 78); עצם העובדה שהנתבעת מימנה לדיירים האחרים הליך משפטי קודם נגד התובעות; היחס בין עמדת התובעות כי חתימתן בדצמבר 2002 היתה רק חתימה בדבר הסכמה עקרונית ולא ההסכם המפורט שעוד יחתם (סעיף 9 - 11 לתצהיר התובעת 1) למול עמדתן כי היה בכך כדי לחייבן בהתחייבויות מהתחייבויות שונות והצורך לבטל את החתימה כדי לא לחוב בהתחייבויות אלה (עמ' 80 ש' 6 - 27); הטענה בעניין המניות המוחזקות על-ידי מנכ"ל הנתבעת (היקפן זניח ואינו בעל השלכה); המועד בו נשלחו לראשונה דמי שכירות לתובעות (שסרבו לקבלם) למול המועד בו נודע לנתבעת כי הדירה פונתה; השאלה האם התובעות נכחו במועד ההריסה; העובדה שמנכ"ל הנתבעת מקבל בונוס לפי פדיון של דירות הנמכרות לרוכשים להבדיל מהדירות שנמסרות לדיירים הוותיקים (עמ' 118 ש' 19 - 20) (מנגנון הבונוסים של המנכ"ל נקבע רק לאחר שכבר נחתמו רב ההסכמים עם הדיירים (עמ' 119 ש' 16 - 27), תוך שנכון הוא כי אינטרס החברה והמנכ"ל הוא הגדלת רווחים ומשכך הגדלת מכירת דירות לרוכשים); ועוד.
149. לאור האמור, התובעות זכאיות לקבל מהנתבעת את הדירה שהועמדה לרשותן (בכפוף להסדרת סוגיית החכירה למול המינהל) וכן את הסך הנזכר בסעיף 117 לעיל (17,274 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה), וסך של 95,000 ₪ להיום.
150. באשר להוצאות - בשים-לב לגובה התביעה למול תוצאתה ולדרך התנהלות התובעות, שקלתי לחייב את התובעות בהוצאות, ולו חלקיות, של הדיון אשר התנהל בתיק זה, חרף העובדה שנפסקו לזכותן סכומים מסויימים. בסופו-של-יום, אני מוצאת לנכון שלא לעשות כן ולקבוע שכל צד ישא בהוצאותיו, ולו בשל עצם ההריסה שבוצעה שלא כדין על-ידי הנתבעת, כמו גם מספר הערות נוספות אשר צויינו לאורכו של פסק-דין זה."

5. חוק פינוי-בינוי (פיצויים) - האם החוק יצר הסדר שלילי לגבי כל מקרה של דייר סרבן שלא נכנס לגדרו של החוק?
בת"א 173473-09 (לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)) נפסק מפי כב' השופט יאיר דלוגין:

"פסק-דין
התובעים והנתבעת הנם בעלי יחידות דיור בבניין ישן הבנוי על מגרש בגבעתיים. לפי התב"ע שחלה במקום, קיימות זכויות בנייה נוספות במגרש, מעבר לבנוי בו. התובעים כולם מבקשים, איפוא, לבצע עסקת פינו-בינוי במגרש וכפועל יוצא מכך לזכות בדירות חדשות וגדולות יותר (בבניין חדש ומפואר) הכוללות מחסן וחניה. כל זאת ללא תוספת תשלום מכיסם, כאשר תמורת כל הכרוך בבניית הדירות החדשות עבורם, יקבל הקבלן המבצע דירות שנוספו לבניין החדש, ואשר בנייתן התאפשרה בשל זכויות הבנייה הנוספות, כאשר הקבלן רשאי למוכרן או לעשות בהן כאוות נפשו, כמנהג בעלים. התובעים אף התקשרו בהסכמי קומבינציה עם קבלן שנבחר על ידם לצורך ביצוע העסקה.
הנתבעת, שכאמור, גם היא בעלת יח' בבניין (מסוג חנות), ואשר עוסקת בקבלנות בניין, ואשר אף רכשה את היח' בבניין, במיוחד לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי, מסכימה עקרונית לביצוע העסקה ואף מעוניינת בה עד מאוד, אולם מתנה זאת בכך שייוחד לה תפקיד הקבלן שעמו יתקשרו התובעים לצורך כך. התובעים אינם מסכימים שהנתבעת תשמש כקבלן העסקה, וזאת הן משמתקשים הם לתת בה כל אמון, על רקע התנהלותה הבריונית והכוחנית בהתניית העסקה כאמור, והן משום שלדידם הנתבעת חסרה את הכישורים המספיקים לבצע את הפרוייקט כדבעי.
בשל התנהלות זו של הנתבעת וסיכול העסקה על ידה, עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בנזק הכספי שנגרם להם עקב כך, השווה להפרש שבין דירת המגורים החדשה שהיתה נבנית עבורם במסגרת העסקה ולבין שווי דירתם הנוכחית. שווי זה מוערך על ידם בסך של 5,400,000 ₪, אולם הוקטן מטעמי חיסכון באגרה, לסך של 2,400,000 ₪. הנתבעת מנגד הגישה תביעה שכנגד בסך של 2,500,000 ₪ בגין הפסד הרווח הצפוי לה מעסקת הפינוי-בינוי, אולם חזרה בה מתביעה זו, ובהתאם זו נדחתה עוד בפתח ישיבת ההוכחות.
השאלה העיקרית שעומדת, איפוא, לדיון בתיק זה הנה, האם התנהלות הנתבעת הנה כדין אם לאו והאם עומדת לתובעים תרופה כלשהי בנסיבות אלה. מכאן, ועל רקע טענות הצדדים, שתי שאלות עיקריות ומעניינות כשלעצמן, יעמדו על הפרק בתיק זה - האחת, האם חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי"), המקים בתנאים מסויימים הקבועים בו, עילת תביעה כנגד דייר המסרב סירוב בלתי-סביר לעסקת פינוי-בינוי, יוצר בנסיבות המקרה דנן בהן אין מחלוקת כי אינו חל על המגרש נשוא התביעה (משזה לא הוכרז על-ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי כנדרש בחוק), הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו כמתחמים שכאלה, כך שלא עומדת לתובעים עילת תביעה כנגד הנתבעת, לא מכוח חוק פינוי-בינוי וגם לא מכוח כל דין אחר. השאלה השנייה הנה - ככל שלא מדובר בהסדר שלילי, האם התנהלות הנתבעת במקרה הנוכחי, מקימה לתובעים עילת תביעה לקבלת פיצויים לפי כל דין אחר.

תמצית הרקע העובדתי
התובעים והנתבעת הינם בעלי דירות וחנויות בבניין ישן הממוקם ברח' סירקין 2 גבעתיים, שכולל תשע יחידות בסה"כ (שבע דירות ושתי חנויות). התובעים הינם בעלים של שבע דירות וחנות אחת. הנתבעת הנה בעלת החנות השנייה.
למן שנת 2002 החלו התובעים לנהל מגעים עם קבלנים שונים שפנו אליהם לביצוע עסקת פינוי-בינוי במגרש. מגעים אלה לא הבשילו לכדי הסכם. בשלהי שנת 2005, החל מו"מ בין התובעים ולבין חברת הבנייה רותם שני יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "רותם שני"). רותם שני העלתה את הצעתה הראשונה לביצוע העסקה ביום 17.10.05, באמצעות מנהלה מר יהודה ידידיה (להלן: "ידידיה"). ביום 16.11.05 עודכנה ההצעה (לכל הנ"ל ראה תצהיר התובע 5 משה קדמון סעיפים 7 - 14).
הנתבעת, העוסקת בקבלנות בניין, נכנסה לתמונה באמצע שנת 2006, כאשר רכשה את אחת מהחנויות בבניין וזאת ביום 15.6.06, במסגרת כינוס נכסים ומתוך מטרה מוצהרת לבצע בבניין עסקת פינוי-בינוי. לפי גרסת הנתבעת, היא החלה במגעים מול חלק מהתובעים לגבי ביצוע העסקה עוד בחודש אפריל-מאי 2006 ועוד לפני שחתמה על ההסכם הפורמאלי לרכישת החנות (ראה תצהיר מנהל הנתבעת מר ליאור חכם סעיף 11 - 14, 33 ו- 34).
מכל מקום, אין מחלוקת כי למן יום 30.7.06 ועד ליום 16.12.07, חתמו כל התובעים על הסכמי אופציה לביצוע העסקה עם רותם שני (סעיף 20 לתצהיר ידידיה). לגרסת הנתבעת (סעיף 40 לתצהיר חכם), החלו בראשית שנת 2007, מגעים בינה (באמצעות מנהלה, מר ליאור חכם - להלן: "חכם") ולבין אחד התובעים (מר משה קדמון - להלן: "קדמון"). לגרסת התובעים (סעיף 23 לתצהיר קדמון), נודע להם על רכישת החנות על-ידי הנתבעת, רק בחודש אוקטובר 2007, עת נפגש קדמון עם חכם. ביום 28.10.07 הוציאה הנתבעת מכתב אל קדמון, לפיו מבקשת היא לקיים פגישה עם התובעים בעניין עסקת הפינוי-בינוי, תוך שהיא מציינת כי חלק מהתובעים הביעו עניין בביצוע העסקה עמה וחלקם האחר מסרב לכך (סעיף 42 לתצהיר חכם ונספח ב' לתצהירו).
ביום 31.10.07 שלחה הנתבעת לקדמון הצעה בכתב לביצוע עסקת הפינוי-בינוי (סעיף 27 והמכתב נספח ח' לתצהיר קדמון). ביום 14.11.07 פנתה רותם שני אל הנתבעת למען זו תחתום עמה על ביצוע העסקה, כפי שעשו מרבית בעלי היחידות (סעיף 27 נספח ז' לתצהיר ידידיה). בו ביום, השיבה הנתבעת כי היא עצמה רכשה את החנות בבניין לצורך ביצוע העסקה ועל כן חבל על זמנה של רותם שני בעניין זה (סעיף 28 והמכתב נספח ח' לתצהיר ידידיה).
בתקופה שבין 1.6.08 עד 21.9.08 נחתמו הסכמי קומבינציה בין כל התובעים ולבין רותם שני (ראה סעיף 21 לתצהיר ידידיה וההסכמים נספח ג' לתצהירו). ההסכם כלל תנאי מתלה, לפיו על כל בעלי הזכויות לחתום על הסכם עם רותם שני תוך 42 חודשים. תקופה זו הוארכה בהסכמת התובעים ורותם שני ובהתאם לכך, נכון לכתיבת שורות אלה, האופציה עדיין בתוקף. בתקופה שבין 16.11.08 ל- 23.12.08 הוחלפו התכתבויות בין בא-כוח התובעים ולבין בא-כוח הנתבעת (נספחים ג' עד ז' לתצהיר חכם). ביום 28.6.09 הגישו התובעים את התביעה דנא.

דיון
חוק פינוי-בינוי פיצויים - האם יצר הסדר שלילי לגבי כל מקרה של דייר סרבן שלא נכנס לגדרו של החוק
חוק פינוי-בינוי, תכלית חקיקתו ואי-תחולתו על המגרש נשוא התביעה
בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (תיקון מס' 60 מיום 17.2.02 ס"ח 1831, ה' באדר, התשס"ב), באופן שהתווסף לו סעיף 33א' הקובע לאמור: "(א) הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג) להכריז בצו (להלן: "צו הכרזה"), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בנייה (להלן: "מתחם פינוי ובינוי"). (ב) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו. (ג) הממשלה תמנה ועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה: (1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש; (2)נציג שר הפנים; (3) נציג שר האוצר; (4) נציג השר לאיכות הסביבה; (5) נציג שר התחבורה; (6) נציג ראש הממשלה; (7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות".
באשר למטרתו של התיקון הנ"ל שנעשה בחוק התכנון ובנייה, התשכ"ה-1965, נאמר: "חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מסמיך את הממשלה להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה. ההכרזה נעשית מתוך מטרה לעשות שימוש יעיל בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, וכן על-מנת להטיב עם החזות העירונית ולשפר תדמיתה. משמעות ההכרזה על איזור כמתחם פינוי-בינוי היא מתן אחוז גדול של תוספות בנייה באיזור והענקת הטבות מיסוי שונות שיעודדו כריתת הסכמים פרטיים לפינוי ובינוי בין יזמים לבין דיירי המתחם". יצויין כי דברים אלה נלקחו מדברי ההסבר להצעת חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, שחוקק מספר שנים לאחר התיקון הנ"ל ואשר אליו נתייחס מיד להלן (לדברי ההסבר הנ"ל ראה הצעות חוק - הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ו, 18.7.2005 עמ' 199-198).
בשנת 2006 חוקק חוק פינוי-בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי"). בחוק זה, נקבע, בין היתר, כי מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות (כהגדרתו בחוק הנ"ל), לביצוע עסקת פינוי-בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה או המתנה הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה (ראה סעיף 2(א) לחוק).
הסיבה שהביאה לחקיקתו של חוק זה מתוארת בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעות חוק - הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ו, 18.7.2005 עמ' 199-198), שם נאמר: "הצעת החוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ה- 2005 המתפרסמת בזה (להלן: "הצעת החוק"), נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרוייקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה... מאחורי הצעת החוק עומדת התפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרסים של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית המשותף (ראה מ' דויטש דיני קניין, עמ' 654). כך קבע בית-המשפט ב- רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994), כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית, והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי יתר הדירות בבניין המשותף".
אין מחלוקת כי חוק פינוי-בינוי חל רק על שטח שהוכרז על-ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 או על שטח שהוכרז כמתחם כאמור, במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (ראו הגדרת "מתחם פינוי-בינוי" בסעיף 1 לחוק פינוי-בינוי). אין מחלוקת כי המגרש שעליו ניצב הבניין נשוא התביעה, לא הוכרז על-ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי כאמור. לפיכך, גם אין מחלוקת בין הצדדים כי בשל סיבה זו, החוק הנ"ל אינו חל על הבניין נשוא התביעה.
הנתבעת מבקשת להסיק מכך שהחוק החיל את עצמו, רק על מתחמי פינוי-בינוי שהוכרזו ככאלה על-ידי הממשלה, כמי שיצר הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו ככאלה, באופן שבשטחי קרקע כאמור, לא עומדת עילת תביעה בנזיקין או לפי כל דין אחר, כנגד דייר שלא מסכים לביצוע עסקת פינוי-בינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי-סבירים (להלן: "דייר סרבן"). התובעים מנגד טוענים כי לא מדובר בהסדר שלילי. לטענתם, הגם שלא עומדת להם עילת תביעה לפי חוק פינוי-בינוי, עומדות להם עילות תביעה אחרות, מכוח דינים אחרים, כגון סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") דיני תום-הלב ודיני הנזיקין (עוולת הרשלנות והפרת חובה חקוקה).

הסדר שלילי/העדר הסדר/חוק חסר - הדין
על האפשרויות שעומדות בפני בית-המשפט בבואו להכריע בשאלה אם מדובר בהסדר שלילי אם לאו כתב כב' הנשיא (בדימוס) השופט אהרון ברק, בפרשת א.ש.י.ר (רע"א 5768/94, 5614/95, 993/96 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה ואח' נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ ואח'; הרר ואח' נ' שוהם מכונות ומבלטים בע"מ ואח'; אתר תעשיות פלסטיק בע"מ נ' שי מפעל אלבומים ומוצרי פרסום בע"מ ואח', פ"ד נב(4) 289 (1998)), את הדברים הבאים: "שתיקתם של חוק או הוראה מהוראותיו מדברת בלשונות מספר. ניתן להסיק ממנה מסקנות מספר (ראה: על"ע 663,691/90; 5154/91 (31), פ"ד מז(3), 397, 404 (1993) (31); בג"ץ 4267,4287,4634 (32), בעמ' 457; א' ברק פרשנות במשפט, כרך א', תורת הפרשנות הכללית (72), 465).
מסקנה אחת הינה, כי את שהסדיר החוק (במפורש או במשתמע) הוא הסדיר, ועל ששתק החוק הוא לא הסדיר, וממילא לא נקט כלפיו כל עמדה נורמטיבית. מה שמצוי מחוץ לחוק יוסדר על-ידי מערכות נורמטיביות המצויות מחוץ לחוק. טול חוק הקובע כי בהתקיים תנאים א' ו- ב' יחדיו תבוא תוצאה X. מה הדין אם מתקיים רק תנאי א' או רק תנאי ב'? על-פי המסקנה הראשונה המתבקשת משתיקת החוק, בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' אין תחולה לתוצאה X. זאת ותו לא. התוצאות בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' ייקבעו על-פי הדין החל מחוץ לגדריו של החוק. מסקנה שנייה שניתן להסיק משתיקת החוק הינה, כי החוק חסר; כי הסדרו אינו שלם; כי יש בו לאקונה. את שהחוק הסדיר הוא הסדיר, אך הוא עשה כן באופן לא שלם ותוך קיום חסר המצדיק השלמתו על-ידי בית-המשפט. כך, למשל, בדוגמה שנתנו, אם שתיקת החוק באשר לתנאי א' בלבד או תנאי ב' בלבד היא חסר, יקבע השופט הסדר אשר ישלים את החסר שבחוק. הוא יעשה כן, למשל, על-ידי שימוש בהיקש מהפתרון שהחוק קבע ובהיעדר היקש באמצעות עקרונות החירות, הצדק, היושר והשלום של מורשת ישראל (ראה סעיף 1 לחוק יסודות המשפט). אך שתיקת החוק עשויה להוביל את הפרשן למסקנה שלישית. מסקנה זו הינה, כי המצבים שעליהם שתק החוק גם הם מוסדרים על-ידיו, אם כי בדרך השלילה. זוהי שתיקה מדעת. זהו ההסדר השלילי. זוהי שתיקה שמובנה הוא הסדר (שלילי) של המקרים שאינם נופלים לגדר החוק; על-כן, כאשר מתקיים רק תנאי א' או תנאי ב', בדוגמה שהבאנו, המתבקש מהחוק הוא הסדר נורמטיבי שתוכנו הוא לא X (או X-). היטיב להביע זאת השופט זילברג, בציינו: "...יש ושתיקתו של המחוקק יפה מדיבורו, או לפחות יפה כדיבורו, ואם הוא נמנע מקבוע הלכה, מקום שהיה צריך או יכול לעשות כן, הרי שתיקתו זו מדברת בעדה, ואומרת לנו, בפה מלא, מה היתה עמדתו כלפי השאלה הנדונה" (ע"א 164/47 מינקוביץ נ' פישצנר (26), 43).
אולם, כיצד יחליט בית-המשפט אם עסקינן במצב של היעדר הסדר או מצב של חוק חסר או מצב של הסדר שלילי? על כך כותב כב' הנשיא (בדימוס) ברק (בפרשת א.ש.י.ר הנ"ל): "ההכרעה בין האפשרויות השונות להבנת השתיקה היא הכרעה פרשנית. בית-המשפט מפרש את שתיקת החוק. הוא עושה כן על-פי תכליתו של החוק. הוא יגיע למסקנה כי שתיקת החוק משמעותה היעדר הסדר (המסקנה הראשונה) אם הוא יסבור, כי תכליתו של החוק לא היתה להסדיר את המקרה שעליו שתק החוק... בית-המשפט יגיע למסקנה כי שתיקת החוק היא חסר בחוק (המסקנה השניה) אם הוא יסבור כי תכליתו של החוק היתה להסדיר את המקרה שעליו שתק החוק, באופן ששתיקת החוק יוצרת אי-שלמות הנוגדת את תכלית החוק. הוא יגיע למסקנה כי שתיקת החוק היא הסדר שלילי (המסקנה השלישית) אם הוא יסבור כי תכליתו של החוק היא להסדיר לא רק את המקרים הנופלים לגדרו אלא גם לקבוע הסדר (שלילי) לגבי המקרים שאינם נופלים לגדרו".

מן הכלל אל הפרט
מה הדין, אם כן, במקרה דנא? לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי תכליתו של חוק פינוי-בינוי היתה ליצור מערכת נורמטיבית מיוחדת, אך ורק למתחמים המוגדרים בחוק. לפיכך, שתיקתו של החוק לגבי מתחמים שלא עונים להגדרה של "מתחם פינוי-בינוי" לפי החוק, משמעותה היעדר הסדר ולא הסדר שלילי. שוכנעתי כי החוק לא התכוון בשתיקתו, לנקוט עמדה נורמטיבית לגבי שטחי קרקע אחרים, שניתן לעשות בהם עסקאות של פינוי-בינוי ואשר לא הוכרזו כמתחמי פינוי-בינוי על-ידי הממשלה. לפיכך, סבורני כי על מתחמים כאמור, ובהם המגרש נשוא התביעה, תחול המערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי-בינוי, כגון דיני תום-הלב, המקרקעין והנזיקין. למסקנה זו הגעתי מהנימוקים שיפורטו להלן.
ראשית, קיימת חזקה כי עצם תחולתו של דין פלוני, המקים עילת תביעה במצב עובדתי נתון, אינו מונע את תחולתו של דין אלמוני, על אותו מצב עובדתי, ובלבד שהתובע לא ייפרע פעמיים (ראה בעניין זה הנאמר בפרשת א.ש.י.ר הנ"ל בעמ' 337 ליד האותיות ד'-ה' שם נאמר: "מקום שבו שני ענפי משפט או שני הסדרים שונים מקנים, כל אחד מהם לעצמו, זכות וסעד לנפגע, הכלל העקרוני הוא שהנפגע יקנה את שתי הזכויות גם יחד, ואולם בפיצוי לא יזכה אלא פעם אחת בלבד, בגין אחת מן הזכויות (337ד - ה)".
שנית, מטבע הדברים, חזקה על המחוקק כי כוונתו הנה לקבוע נורמות ופתרונות לבעיות בריש גלי, בצורה פוזיטיבית וברורה ולא בדרך עקיפה המחייבת פרשנויות או בדרך השלילה. לפיכך, חזקה היא כי מקום שהמחוקק סבור כי חוק פלוני, שחל רק על מצבים מסויימים, יוצר הסדר שלילי לגבי מצבים שלא נכנסים לגדרו של החוק, אין דבר שימנע ממנו לומר זאת במפורש, אלא אם הדבר כה ברור, עד כי מיותר לציין זאת, והרי זוהי מהותו של ההסדר השלילי. לפיכך, ומאחר ומשמעותו של הסדר שלילי, הנה חסימה מוחלטת של הגישה לערכאות ודחייה על הסף של כל אפשרות לקבלת סעד וזאת בהעדר עילה, הרי רק מקום שהמסקנה בדבר קיומו של הסדר השלילי ניכרת, ברורה ו"צועקת לשמיים", יש מקום לקביעה כאמור. מכל מקום, הנטל להוכיח כי דבר חקיקה מסויים יוצר הסדר שלילי, חל על הטוען זאת. נטל זה, בעיקרו של דבר, אינו קל.
עיינתי בטענות הנתבעת ולא מצאתי בהן כל נימוק או הסבר משכנע, מדוע עסקינן במקרה דנא בהסדר שלילי. להפך, מצאתי טעמים התומכים בכך שמדובר במצב של העדר הסדר.
במקרה דנא, עצם העובדה שהחוק חל מלכתחילה, רק על מתחמי פינוי-בינוי שהוכרזו ככאלה על-ידי הממשלה ולא על כל שטח קרקע באשר הוא, שניתן לפי התב"ע החלה עליו, לבצע בו עסקת פינוי-בינוי, היא הנותנת שלא מדובר בהסדר שלילי. מאחר וחוק פינוי-בינוי, חל מלכתחילה רק על מצבים מיוחדים מאוד כאמור, אין זה מתקבל על הדעת כי בנסיבות אלה, היתה כוונה ועוד בדרך של שתיקה, לקבוע נורמה כלשהי לגבי שטחי קרקע רבים אחרים, שניתן לבצע בהם מבחינה תכנונית עסקאות פינוי-בינוי, אולם לא הוכרזו על-ידי הממשלה כמתחמים כאמור משיקולי מדיניות.
להמחשת האמור לעיל, נניח לרגע כי חוק פינוי-בינוי, לא היה מסייג את תחולתו על מתחמי פינוי-בינוי ספציפיים כאמור, אלא היה חל על כל מתחם או מגרש באשר הם, אשר ניתן לעשות בהם עסקת פינוי-בינוי לפי התב"ע החלה במקום. במקרה כזה, לו היתה מוגשת תביעה כנגד דייר סרבן, הנסמכת על הדינים שמחוץ לחוק, ייתכן (מבלי להכריע בכך), והיינו נוטים לדעה לפיה החוק הינו ממצה ויוצר הסדר שלילי. כך למשל, לו היתה מוגשת תביעה על בסיס עילה שמחוץ לחוק, כאשר לתובעים אין את הרוב המיוחס שדורש החוק, סביר היה להניח כי בית-המשפט לא היה מאפשר הליכה בדרך עוקפת שכזו. לא כך הם פני הדברים במקרה של חוק פינוי-בינוי פיצויים, אשר כאמור, חל מלכתחילה על מצבים מסויימים מאוד, תוך הותרת מצבים דומים רבים, ללא התייחסות וכפי שנאמר לעיל, עובדה זו מעידה על העדר כוונה לנקוט עמדה, לגבי מצבים של דייר סרבן במתחמים שהחוק לא חל עליהם.
זאת ועוד: דווקא הדברים שצוטטו על-ידי הנתבעת בסיכומיה (סעיף 35), מתוך דבריו של סגן שר הבינוי והשיכון, לפיהם: "כשמדברים בפינוי-בינוי מדברים בעיקר באיזורי מצוקה. לא מדברים על צפון תל-אביב, לא מדברים על איזורי יוקרה, אלא בעיקר על האיזורים החלשים", מחזקים את מסקנתי הנ"ל. על רקע דברים אלה, כמו גם על רקע התכלית שעמדה מאחורי תיקוני החקיקה שנעשו בעניין עסקאות פינוי-בינוי ואשר אליה כבר התייחסתי לעיל, ניכר כי חוק פינוי-בינוי נחקק במיוחד ואך ורק לצורך יצירת הכלי הדרוש לפתרון בעיית הדייר הסרבן במתחמים שהוכרזו על ידה כמתחמי פינוי-בינוי וכדי לאפשר את מימוש מדיניות הממשלה.
משהכירו הממשלה והמחוקק בצורך החברתי-כלכלי ליצירת מתחמי פינוי-בינוי, במקומות מסויימים בארץ הזקוקים לסיוע ואף פעלו בנושא זה על דרך של חקיקה, שמקנה הטבות שונות למתחמים כאמור, ומשהסתבר כי התופעה של דייר סרבן מסכלת את מימוש החקיקה וכתוצאה מכך את המדיניות שעומדת מאחוריה, לא נותרה לממשלה ברירה, אלא להתערב ולמצוא פיתרון לכך בדרך של חקיקת חוק ספציפי, בדמותו של חוק פינוי-בינוי פיצויים.
בין האמור לעיל ובין הדין שצריך לחול על מתחמים אחרים או מגרשים בודדים באשר הם, שניתן לבצע בהם לפי התב"ע עסקאות פינוי-בינוי, אולם אשר לא הוכרו ככאלה על-ידי הממשלה בשל חוסר התאמתם למדיניות שעמדה מאחורי החקיקה בנושא פינוי-בינוי - אין ולא כלום. ובמילים אחרות - העובדה שהמחוקק נזעק להתערב בתופעה של דייר סרבן במתחמים שהממשלה הכירה בהם כמתחמי פינוי-בינוי, באמצעות חקיקה ספציפית ולא הותיר את הפתרון לכך באמצעות הדינים והחקיקה הקיימים, אין נפקותה שהמחוקק התכוון בכך, להביע דעה כשלהי לגבי המצב הנורמטיבי שצריך לחול במתחמים אחרים שלא הוכרו ככאלה.
קידום העסקאות במתחמים שהוכרזו על-ידי הממשלה כמתחמי פינוי-בינוי, הפך, מעצם טיבו, לעניין שלממשלה ולמחוקק יש בו אינטרס עליון. עניין זה הצדיק מבחינת הממשלה, התערבות חקיקתית מהסוג שנעשה, אשר קובעת ברחל בתך הקטנה, כי עומדת עילת תביעה כנגד דייר סרבן שסירב לעסקה סירוב בלתי-סביר. עניין זה הצדיק שלא להותיר את הנושא להסדרה על-ידי הדינים הקיימים, גם אם ייתכן וניתן היה למצוא בהם מזור, ובפרט כאשר דינים קיימים אלה, הנם מטבע הדברים כלליים, כך שתביעה על-פי הם קרוב לוודאי קשה יותר.
על רקע האמור לעיל, יש להבין את הדברים שנאמרו בכנסת, על-ידי סגן שר הבינוי והשיכון ואשר הובאו לעיל. רוצה לומר - ההדגשה בדבר תחולת החוק על שכונות מצוקה בעיקר ולא על שכונות מבוססות נאמר, לא באה כדי להביע עמדה לפיה באחרונות לא תעמוד בהכרח כל עילה לפי מערכות הדינים החיצוניות לחוק, אלא נועדה להתייחס אך ורק לצד השני של המטבע, היינו להדגיש, כי ההסדר המיוחד שמבוקש לאשרו במסגרת החוק ואשר המחוקק היה ער להיותו בבחינת התערבות ביחסים המשפטיים שבין הדיירים (המוסדרים בדין הקיים), יחול רק על אותן השכונות שהמחוקק ראה צורך חברתי-כלכלי לסייע להן על דרך של הכרה בהן כמתחמי פינוי-בינוי, על כל ההטבות שהכרה זו מעניקה.
לעומת זאת, וגם כאן מטבע הדברים, במתחמים שלא עונים על הקריטריונים של המדיניות הממשלתית ואשר לא הוכרו ולא יוכרו כמתחמי פינוי-בינוי, ושבהם קיימת בעיה של דייר סרבן, ממילא אין ולא היה לממשלה כל עניין להתערב בהם. פשיטא בעיני כי בנסיבות אלה, היה המחוקק אדיש למעשה, בעת שחוקק את חוק פינוי-בינוי, למצב של דייר סרבן במתחמים אחרים שלא הוכרו על-ידי הממשלה, באופן שהפיתרון למצב זה במתחמים כאמור, נותר מבחינתו לטיפולו של הדין הקיים, בין שדין זה מכיר בעילת תביעה במצב שכזה ובין אם לאו וכל מקרה לפי נסיבותיו.
לסיכום, מדובר, איפוא, בחוק ספציפי, שנועד לפתור בעיה ספציפית, במתחמי פינו-בינוי שהוכרזו ככאלה על-ידי הממשלה ובאלה בלבד. לא מדובר בהסדר שלילי. לפנינו, אם כן, מצב של העדר הסדר, כך שלא עומד כל מחסום בפני התובעים מלבסס את עילתם לפי כל דין אחר.

האם עומדת לתובעים עילת תביעה לפי כל דין אחר
טענת ההגנה החלופית של הנתבעת, הנה כי גם אם החוק לא יצר הסדר שלילי ועומדת לתובעים עילת תביעה לפי כל דין אחר, הרי שגם אז דין התביעה להידחות. לטענת הנתבעת, לא ניתן לפגוע בזכות הקניין שלה בחנות והיא אינה מחוייבת כלל להסביר את סירובה לביצוע עסקת הפינוי-בינוי. זכות הקניין של הנתבעת, לדידה, הנה אבסולוטית. לחילופין, טוענת הנתבעת כי התובעים, הם אשר פעלו בחוסר תום-לב, עת סירבו להיפגש עמה או לנהל עמה מו"מ ממשי, כדי לבחון אם הצעתה טובה יותר מהצעתה של רותם שני. הנתבעת טוענת כי גם כשהציעה תנאים טובים יותר מרותם שני, סירבו לכך התובעים.
התובעים מנגד טוענים כי זכות הקניין אינה אבסולוטית וכפופה היא לדיני תום-הלב ובפרט מקום שמדובר בבית משותף או הראוי להירשם ככזה. התובעים טוענים כי הנתבעת הבהירה להם מלכתחילה, כי אין אופציה אחרת מלבד ביצוע העסקה עמה וכי בכל מצב אחר, הנתבעת תדאג לסיכול העסקה. התובעים טוענים כי מדובר בהתנהלות כוחנית ובריונית, שאינה מקובלת עליהם וכי אינם מעוניינים לגבש שום עסקה עם מי שנגוע בהתנהלות מעין זו. עוד טוענים התובעים כי ההצעה שהוצעה על-ידי הנתבעת, ממילא היתה נחותה מזו של רותם שני וכי התנהגותה של הנתבעת, שאינה תמת-לב, מהווה הפרה של חובת הזהירות בה היא חבה כלפי התובעים, כמו גם נוגדת את סעיף 14 לחוק המקרקעין.

רכישת החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי
אין כל ספק בעיני כי הנתבעת רכשה את החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי ומתוך מחשבה שרכישת דירה בבניין, כמוה כתקיעת יתד ויצרת עמדת מיקוח, אשר תבטיח לה את ביצוע עסקת הפינוי הבינוי. עובדה זו עולה משורה של התבטאויות מפורשות של הנתבעת במהלך ההליך המשפטי, כמו גם לפניו.
כך למשל, במכתבה של הנתבעת מיום 28.10.07 (נספח ב' לתצהיר חכם) נרשם: "3. חברתנו רכשה את הנכס לא מכבר במטרה לבצע פרוייקט פינוי-בינוי לנכס שבנדון, פרוייקט המתקבל בברכה על-ידי עיריית גבעתיים. 4. הנכס שבבעלותינו אינו עומד למכירה ואינו מוצע לעסקאות עם אחר ו/או אחרים".
במכתב הנתבעת מיום 14.11.07 אל רותם שני (נספח ח' לתצהיר ידידיה) נכתבו דברים ברוח דומה: "כפי שידוע לכם היטב זה מכבר, חברתנו פעלה ורכשה את הנכס שברשותה בידיעה מראש ובמטרה ליזום ולבצע את פרוייקט: "פינוי-בינוי" לבניין שבנדון. חברתנו עושה לקידום התהליך ובכוונתנו לבצע את הפרוייקט בעצמנו. הנכם מנסים לפעול מתוך הנחה שגויה ובכדי להסיר כל ספק בנדון - חבל על בזבוז זמנכם".
גם בכתב ההגנה עלתה גרסה זו (סעיף 4, 5, 6 ו- 7): "4. כחלק מהפעולות היא החליטה, בהחלטה אסטרטגית, לרכוש נכס ברח' סירקין 3 בגבעתיים. 5. המדובר בהחלטה אסטרטגית משום שהנתבעת צפתה - לאור בדיקות מקדמיות שערכה - כי קיימת אפשרות לקידום פרוייקט "פינוי-בינוי" בנכס... 6. הנתבעת רכשה את הנכס בכדי שהאחיזה בו תאפשר לה לקדם את ביצוע הפרוייקט בעצמה... 7. הנכס נרכש לפיכך, מטעמים מסחריים וכלכליים בלבד ובכדי להפיק רווח עבור הנתבעת". דברים דומים, אם לא זהים ממש, נרשמו בתצהיר העדות הראשית של חכם (ראו סעיף 13, 14 ו- 16).
הסנונית הראשונה לניסיון הנתבעת לסגת במידת מה מאמירות אלה, תוך שינוי והרחבת חזית למעשה, הופיעה בקדם המשפט של יום 6.2.11, עת ביקש בית-המשפט את תגובת ב"כ הנתבעת, לאפשרות לפיה רכישת הנכס אך ורק לצורך ביצוע העסקה על-ידי הנתבעת בלבד, תוך כוונה לסכל את העסקה ככל שהדיירים יבקשו לבצעה באמצעות קבלן אחר, עשויה להיחשב כחוסר תום-לב.
בתגובה לכך הועלתה לראשונה הטענה לפיה הנכס נרכש גם למטרה אחרת וכדברי ב"כ הנתבעת בעמ' 12, ש' 21-20: "נכון שרכשנו את הדירה כדי לבצע את פינוי הבינוי, זו מטרה מוצהרת למרות שזוהי לא המטרה היחידה של רכישת הנכס". הנתבעת המשיכה בקו זה, עת הוסיפה בסעיף 19 לתצהיר עדותו הראשית של חכם, טענה שלא בא זכרה בכתב ההגנה, לפיה הנכס נרכש כביכול ואף בראש ובראשונה, כדי שישמש לנתבעת משרד וכי הנכס שופץ במאות אלפי שקלים וכדברי חכם בתצהירו: "יודגש כי הנתבעת הביאה כמובן בחשבון אפשרות לפיה מסיבות שונות לא ניתן יהיה לבצע עסקת פינוי-בינוי בסופו-של-יום והיא רכשה את הנכס גם - בראש ובראשונה - על-מנת שישמש למשרדי הקבוצה ואכן, הנכס שופץ על-ידי הנתבעת בהשקעה של מאות אלפי שקלים והפך לנכס ייצוגי ומרשים". גם בסיכומיה (ס' 39 - 42), טענה הנתבעת כי תנאי העסקה עם רותם שני פוגעים בה, שכן היא רכשה נכס המשמש כמשרד בבניין, ואילו לפי תנאי העסקה, לא יבנו נכסים מסחריים בבניין החדש אלא רק דירות מגורים.
עם כל הכבוד לנתבעת, מדובר בגרסה כבושה ומאוחרת, אשר אף מהווה שינוי והרחבת חזית, אשר בא-כוח התובעים התנגד לה (ראה פר' יום 23.11.12 עמ' 30, ש' 13 וסעיף 11 לסיכומי התשובה). מדובר בגרסה שהועלתה אך ורק נוכח החשש כי דבקות בגרסה הראשונה (רכישת הנכס אך ורק לשם ביצוע העסקה), עתידה לפגוע בסיכויי ההגנה של הנתבעת. די בכך כדי שגרסה זו תידחה על הסף ולא תישמע, כמו גם שתידחה מפאת חוסר האמון שאני רוחש לה בנסיבות אלה.
זאת ועוד: דין הטענה להידחות גם לגופה. טענת הנתבעת לפיה היא השקיעה מאות אלפי שקלים, בנכס לא הוכחה בצורה מינימאלית. לא רק שלא צורפו אסמכתאות כלשהן בעניין זה, אלא שהנתבעת לא טרחה לצרף ולו תמונה בודדה של המשרד ה"מרשים" וה"ייצוגי", שלפי טענתה הושקעו בו כל כך הרבה משאבים, כדי להשמישו כמשרד ראשי של "הקבוצה".
כמו-כן, וכפי שיפורט להלן, מדברים שנאמרו בקדם המשפט ובחקירתו הנגדית של חכם, מתקבל הרושם כי השימוש שנעשה על-ידי הנתבעת בנכס לצורכי משרד היה מינורי ומכל מקום, היה תוצר לוואי של החזקת הנכס עקב קנייתו לצורך קידום עסקת הפינוי-בינוי ולא היווה מטרה בפני עצמו.
התובעים טענו בקדם המשפט של יום 11.7.11 כי הנתבעת פינתה מיטלטליה מהנכס. בא-כוח הנתבעת טען כי הנתבעת עורכת בו שיפוץ (עמ' 14, ש' 17 - 20). כאשר נשאל חכם בעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית, טען כי קיימת בעיה עם הגלריה וכי הוא עורך שינויים בנכס (עמ' 31, ש' 22). חכם אמנם הכחיש כי המקום נטוש ונעדר כל פעילות, אולם אישר כי העביר חלק מהפעילות למבנה אחר עקב בעיות חניה של סוכניו באיזור וכן אישר כי המשרד מאוייש יותר בשעות הלילה ורק פעמיים בשבוע בשעות היום (עמ' 31, ש' 8 - 10). חכם אישר כי הוסרו שלטים מהמשרד, אם כי טען שמדובר בשלטים שאינם קשורים לנתבעת אלא לחברה אחרת שלו ולא ידע לענות אם נותר שלט כלשהו בנכס, אם לאו (עמ' 31, ש' 11 - 15). חכם גם אישר כי קיימים משרדים נוספים של הנתבעת במקומות אחרים בארץ (עמ' 31, ש' 24 - 29).
מדברים אלה של חכם עצמו ובהעדר צירופן של ראיות ממשיות אחרות שניתן היה להגיש (תמונות של המשרד וכו'), ובהתחשב בעולה מבין שורות טיעוני הנתבעת, מתקבלת תמונה ברורה, לפיה גרסת הנתבעת, בדבר השימוש בנכס כמשרדה הראשי, מוטלת בספק רב וזאת אם להשתמש בלשון עדינה. הוא הדין לגבי הטענה לפיה הנכס נרכש כביכול מלכתחילה, בין אם בעיקר ובין אם גם, כדי שישמש כמשרדה של הנתבעת.
אני קובע, איפוא, כי הנתבעת רכשה את הנכס אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי. למסקנה זו חשיבות רבה לעניינינו, כפי שיפורט להלן.

הזכות הקניינית אינה אבסולוטית ובבית משותף ביתר שאת
כפי שעוד נראה להלן, במקרה דנא, ובניגוד לטענת הנתבעת, לא מדובר בזכות הקניין שלה אשר עלולה להיפגע כתוצאה ביצוע עסקת הפינוי-בינוי עם רותם שני. עם זאת, ובטרם אעמוד על כך, נרחיק לכת ונאמר כי גם לו מדובר היה בזכות הקניין של הנתבעת אשר עומדת במוקד הדיון, הרי שזכות זו, בניגוד לטענת הנתבעת, אינה אבסולוטית. די להפנות בעניין זה לחוק המקרקעין עצמו, כדי להגיע למסקנה זו, באשר סעיף 14 לחוק קובע כי: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר". לפיכך, יש לדחות את טענות הנתבעת לפיהן היא אינה חייבת כל הסבר לתובעים בכל הנוגע לסירובה לביצוע העסקה עם רותם שני.
יתרה מכך, בנסיבות הנוכחיות, בהן מדובר בבית משותף (גם אם טרם נרשם ככזה), הלכה היא כי זכות הקניין של דייר בבית משותף הנה פחותה, כפי שנקבע בפסק-דין צודלר - רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו- 18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994), שם נאמר: "...נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה... בין כך ובין אחרת, זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית". בוודאי כך במקום שבית משותף נהרס... זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית, ומוגבלת היא - מעבר לזכות הבעלות הקלאסית - בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף".
במקרה דנא, דברים אלה עולים במלוא עוצמתם. המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף. אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע משורה של דיירים אחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם. בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים. במצב זה, לא עוד כל אחד לעצמו.
ויודגש - גם מי שאינו סובל ממצוקה כלכלית קשה, אינו תלוי נאמר בהבטחת הכנסה ולא בא משכונת מצוקה, זכאי לנצל באופן מלא את זכויותיו ונכסיו וזכאי להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי-סבירה של שכנו, שלא לדבר על הגנה מפני התנהלות שיש בה משום חוסר תום-לב. גם מי ששייך למעמד הביניים והנו בעלים של דירה במרכז הארץ ואשר עסקת פינוי-בינוי תגדיל את שטח המחיה שלו ללא תוספת תשלום, יש לראותו כנפגע קשה מכך שעסקה כזו נמנעת ממנו.
עובדה זו נכונה ביתר שאת במקרה דנא מקום שמדובר בבניין ישן בן עשרות שנים, כעולה מתמונות הבניין שצורפו כנספח א' לתצהירה של התובעת נורית תמיר-לוי וכעולה מדבריה (סעיף 3 לתצהירה): "הבניין עצמו ישן ומוזנח ובכך יכול להתרשם כל מי שמבקר בו. מצב זה מקשה מאוד על המגורים בבניין וגורם לאי-נוחות בלתי-נסבלת עימה אני נאלצת להתמודד יום-יום. רק שלם הדוגמא - בבניין קיימים סדקים רבים המצויים גם בדירה עצמה, ישנן בעיות קשות של נזילות ורטיבות והצנרת ישנה ורקובה".
לפיכך, לדידי, יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא בבחינת חלק מהזכות הקניינית שלהם בנכס.
עם זאת, כפי שנראה להלן, במקרה הנוכחי, לא מדובר כלל בהתנגשות בין הזכות הקניינית של הנתבעת ולבין הזכות הקניינית הנגדית של התובעים, אלא בהתנגשות בין רצונם של התובעים כי קבלן פלוני יבצע את העסקה (רותם שני) ולבין רצונה של הנתבעת כי היא זו שתבצע את העסקה, כאשר אין דבר וחצי דבר בין רצון זה ולבין הזכות הקניינית של הנתבעת בנות.
הגנה על זכות הקניין של הנתבעת - האמנם?
רכישת החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי, מלמדת כי אין כל ממש בטענת הנתבעת לפיה זכותה הקניינית בנכס תיפגע, כתוצאה מביצוע העסקה באמצעות רותם שני או כל קבלן אחר. לא זכות הקניין של הנתבעת בנכס ולא סיבות מוצדקות כלשהן שלא לבצע את העסקה הכרוכות בזכות זו, עומדות כאן לדיון, אלא האינטרס העסקי-כלכלי של הנתבעת ורצונה לבצע את עסקת פינוי הבינוי בעצמה.
נשאלת השאלה - כיצד יכולה הנתבעת לטעון לפגיעה בזכותה הקניינית בנכס, מקום שלא רק שהינה מעוניינת בביצוע העסקה, אלא אף רכשה את הנכס במיוחד כדי לבצע עסקה שמשמעותה הריסתו של נכס זה. בנסיבות אלה, המחלוקת בין הצדדים אינה בשאלה, האם ניתן לחייב את הנתבעת לבצע את העסקה בניגוד לרצונה ותוך פגיעה לכאורה בזכות הקניין שלה, אלא, המחלוקת מתמצית בשאלה - מי הוא הקבלן אשר יבצע את העסקה מול הדיירים, האם פלוני (רותם שני) או אלמוני (הנתבעת).
במחלוקת מעין זו, אין לנתבעת וגם לא לאף דייר אחר, זכות וטו. כבר לא מדובר בעניין עקרוני ומהותי המהווה פגיעה בזכות הקניין ואשר בנסיבות מסויימות לא ניתן לחייב בו את מי מהצדדים ללא הסכמתו. המחלוקת לגבי זהות הקבלן, הנה מחלוקת ששייכת לרובד אחר לחלוטין של מחלוקות והיא משולה לכל מחלוקת אחרת שיכולה להיווצר בין שותפים למקרקעין, לגבי הניהול והשימוש הרגילים שלהם ואשר הדרך הראויה לפתרונה וגם זו המתחייבת לפי חוק, הנה באמצעות המשטר של הצבעה ברוב קולות.

הצבעה ברוב קולות - המשטר הראוי להכרעה במחלוקת האמיתית שהנה זהות הקבלן
מששני הצדדים מסכימים כי יש לבצע את העסקה ומעוניינים בה, השאלה לגבי זהות הקבלן ושאר תנאי העסקה, כבר הופכת לחלק מהניהול והשימוש הרגילים במקרקעין, אשר לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, יוכרעו בדרך של רוב קולות. רוח דומה עולה ממשטר קבלת ההחלטות שנקבע בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי לגבי בית משותף, ואשר הוראותיהם חלות גם על בית כאמור שטרם נרשם כבית משותף, כמו במקרה שלפנינו. גם לפי משטר זה, החלטות לגבי שימוש סביר ברכוש משותף ונשיאות בהוצאות הדרושות להחזקתו, מתקבלות ברוב קולות (ראה סעיף 30(א) לחוק המקרקעין) ואילו רק החלטות הפוגעות בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף טעונות הסכמת כל הדיירים (ראה סעיף 12(ב) לתקנון מצוי של בעלי דירות בבית משותף בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין וסעיף 62(א) לחוק זה).
השימוש במשטר של קבלת החלטות ברוב קולות בנסיבות שלפנינו, מושתת גם על חובת הצדדים לפעול זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום-לב, כעולה מהצירוף של סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973. לאותה תוצאה נגיע גם אם נחיל את סעיף 14 לחוק המקרקעין על המקרה דנא. כך גם מעצם העובדה שמדובר בבית משותף, בו כל דייר חייב לנהוג כלפי שכנו בתום-לב (ראו: ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(5), 454 (1992)).
כפי שלא יעלה על הדעת כי מקום שהסכימו כל השותפים לבצע עסקת פינוי-בינוי, העסקה תתפוצץ או לא תצא לפועל עקב העדר הסכמה לגבי סוג הריצוף שיונח בלובי הבניין החדש, כך גם לא ייתכן כי מקום שהסכימו הצדדים לביצוע עסקת פינוי-בינוי, העסקה תסוכל עקב חוסר הסכמה לגבי זהות הקבלן. ויודגש: זהו בדיוק המקרה שלפנינו. טענת הנתבעת בדבר פגיעה בזכות הקניין הנה כאמור טענה מדומה.
אין מחלוקת כי כל הדיירים למעט הנתבעת, מעוניינים לבצע את העסקה עם רותם שני, כך שקיים רוב גורף לטובת אופציה זו. די בכך כדי שהנתבעת תהא מחוייבת לכך, בכפוף לכך שהחלטה זו אינה מקפחת אותה (ראה סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין).
עיינתי ושבתי ועיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפניי וכפי שעוד יפורט בהמשך פסק-הדין, לא מצאתי כל קיפוח בהחלטה זו. להפך, מצאתי התנהלות בחוסר תום-לב מצד הנתבעת. מכאן שיש לראות את הנתבעת כמי שהפרה את סעיף 30(א) הנ"ל.

סיכול העסקה על-ידי הנתבעת וסירובה שלא בתום-לב להתחרות מול קבלנים אחרים
ההחלטה אינה מקפחת את הנתבעת, גם אם יימנע ממנה לבצע את העסקה בעצמה. ביצוע העסקה על-ידי הנתבעת יכול להיחשב כאינטרס שלה, אולם אינו עולה כדי זכות העומדת לה. לכל היותר, זכאית היתה הנתבעת לכך שהצעתה תישקל בתום-לב על-ידי הדיירים, לעומת ההצעה של רותם שני ולעומת כל הצעה אחרת ככל שהיתה מוגשת.
דא עקא, שוכנעתי כי הנתבעת עצמה סיכלה כל אפשרות לכך, במובן זה שהיא עצמה הבהירה היטב לתובעים, כבר בתחילת המגעים, כי העסקה תצא לפועל אך ורק אם היא זו אשר תבצעה. עובדה זו עולה מתצהירו של קדמון (סעיף 25): "הפגישה עם מר חכם אשר נערכה למיטב זכרוני בחודש אוקטובר 2007, הותירה בי רושם עגום. מר חכם דאג להבהיר לי כבר בתחילת הישיבה, בלשון בוטה ומאיימת, כי הוא ורק הוא יבצע את עסקת ה"פינוי-בינוי" בבניין וכי אם אנו, בעלי יתר הזכויות, לא נסכים לכך הוא יסכל כל עסקה אחרת עם קבלן אחר". נורית תמיר-לוי הצהירה דברים דומים בסעיף 17 לתצהירה: "לפגישה עם מר חכם הגעתי עם בעלי. מייד בתחילת הישיבה הבהיר לנו מר חכם, בלשון בוטה מאוד, כי הוא ורק הוא יבצע את עסקת ה"פינוי-בינוי" בבניין, וכי אם אנו, בעלי יתר הזכויות, לא נסכים לכך הוא יסכל כל עסקה אחרת עם קבלן אחר".
עדותם הנ"ל היתה אמינה עליי. תמיר לוי לא נחקרה כלל על תצהירה. גרסתו של קדמון לא נסתרה בחקירה הנגדית, במסגרתה הוא אף חזר עליה: "...שבפגישה שהיתה לי עם מר חכם הפגישה היתה מבוססת מהרגע הראשון והאחרון על הצהרה אחת שהיתה מלווה בלא מעט איומים, או שאני אבצע את הפרוייקט או שאף אחד לא יבצע... כל השיחה מבוססת מתחילת הפגישה ועד לסיומה רק על איום אחד או שאני אבצע את הפרוייקט או שאף אחד אחר לא יבצע אותו " (עמ' 23 ש' 16-14 ו-18-17). האולטימטום שהוצב בפני התובעים על-ידי הנתבעת, גם עולה מדברים שהנתבעת עצמה כתבה טרם הגשת התביעה (ראו מכתב הנתבעת מיום 28.10.07 אל קדמון ומיום 14.11.07 אל רותם שני).
כפועל יוצא מהתנהלות זו של הנתבעת, איבדו התובעים כל אמון, שאולי היו נותנים בה, לו נהגה עמם כראוי ואיבדו, ובצדק, כל רצון לבוא עמה במגע, שלא לדבר על להפקיד בידיה ביצוע פרוייקט מורכב ויקר. ראו בעניין זה תצהירה של תמיר-לוי סעיף 19, שם נאמר: "אני יכולה לומר באופן חד-שמעי כי אני מתנגדת נחרצות לכך שהנתבעת תבצע את עסקת "הפינוי-בינוי" בבניין. בכל הכבוד, מר חכם אינו אמין עליי וסגנונו הבוטה והכוחני והמאיים אינו מקובל עליי בשום אופן. איני מוכנה להפקיד את ביתי בידי אדם שכזה, במיוחד כאשר מדובר בעסקה רגישה הדורשת יחסי אמון מיוחדים". דברים דומים הצהיר מר קדמון (סעיף 28 לתצהירו).
כלום סברה הנתבעת כי תצליח בדרך זו, של רכישת דירה בבניין, לכפות על התובעים לבצע עמה דווקא את העסקה. כלום לא הבינה הנתבעת כי לא זו הדרך לרכישת לקוחות וליצירת אמון בקירבם. כלום לא השכילה הנתבעת להבין כי הדרך הראויה בנסיבות העניין, לפעול לביצוע העסקה, וגם זו המתחייבת מבחינה משפטית, הנה בדרך המקובלת של פנייה אל התובעים בהצעה שתתחרה עם הצעות אחרות שיינתנו להם על-ידי קבלנים אחרים ולא על-ידי רכישת יח' בבניין, כדי לכפות על הדיירים לבצע את העסקה עמה.
נדמה כי בדיוק לסיטואציה מעין זו כיוון כב' הנשיא בדימוס ברק, כאשר טבע את המשפט האלמותי הידוע לפיו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם" - ראו דבריו ב- ד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1), 441 (1989). התנהלות הנתבעת היתה נגועה, איפוא, בחוסר תום-לב משווע, כמו גם בהפרה של ס' 14 לחוק המקרקעין.

הטענה לפגיעה במוניטין
הטענה לפיה ביצוע העסקה יפגע במוניטין של הנתבעת, דינה להידחות ולו בשל כך שטענה זו אינה בעלת משקל מספיק כדי להוות הצדקה למניעת העסקה. גם אם לנתבעת מוניטין וגם אם ייפגע הוא עקב כך שקבלן אחר יבצע את העסקה, הרי שבנסיבות העניין, מקום שהתובעים כולם מעדיפים להתקשר עם קבלן אחר, שאין מחלוקת לגבי כישוריו, העדפתם זו, גוברת על רצון הנתבעת לשמש כקבלן העסקה, גם אם הדבר יגרום כאמור לפגיעה במוניטין שלה.
עם זאת, ממילא לא הוכח בפני קיומו של מוניטין לנתבעת. לבד מהצהרות כלליות של חכם בתצהירו, לא הובאו ראיות ממשיות כלשהן, המוכיחות כי הנתבעת צברה מוניטין וכבר נפסק כי מוניטין יש להוכיח ככל טענה עובדתית אחרת (ראה ע"א 52/85 מועדון צלילה הים התיכון בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מ(4), 384 (1986); ת"א (רח') 3031/02 מאור אברהם נ' פרימר ואח', פורסם באתרים משפטים; ת"א (ת"א) 17497/07 דורמנס דלתות בע"מ נ' סף דור בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)).
יתרה מכך, גם לו היה מוכח מוניטין, איני מקבל את הטענה לגופה, כאילו ביצוע העסקה על-ידי קבלן אחר, יפגע במוניטין הנתבעת. איני מוצא קשר סיבתי ממשי בין בחירת קבלן אחר על-ידי הדיירים ולבין פגיעה במוניטין הנתבעת. הגשת הצעות על-ידי חברות רבות בעלות מוניטין במכרזי בנייה הנו חיזיון נפוץ. כלום נאמר כי כל מכרז כאמור, בו מטבע הדברים רק חברה אחת זוכה, יש בו משום פגיעה במוניטין של שאר החברות.

כישורי הנתבעת כקבלן והתרשמות הדיירים מחכם
כאן המקום להתייחס לנימוק נוסף המסביר מדוע אין לראות בהחלטה לבצע את העסקה עם רותם שני, כמקפחת את הנתבעת. סיבה זו נעוצה בכישורי הנתבעת לבצע את העסקה. בעוד אשר הוכח לפני כי רותם שני הנה בעלת ניסיון בפרוייקטים מסוג זה (ראה תצהיר ידידיה סעיף 2 - 5, שלא נסתרו), הרי שלגבי הנתבעת, הוכח כי זו דווקא נעדרת כל ניסיון - לא רק בפרוייקטים מסוג זה אלא בתחום הבנייה בכלל, ולמעשה אינה בעלת סיווג קבלני כלשהו (ראה עדות חכם בעמ' 38 ש' 1). כל זאת בניגוד להצהרות חכם בתצהירו (סעיף 3), שנוסחו באופן בו בהכרח מתקבל הרושם כי הן לנתבעת והן לחברת האחות שלה (א.ל. חכם) יש סיווג קבלני (ואפילו "שורה של סיווגים קבלניים" - כלשון התצהיר), בעוד בפועל, הנתבעת נעדרת כאמור כל סיווג שכזה.
גם בהתייחס לחכם עצמו ולחברות האחרות שלו, הרושם המתקבל מחקירתו של חכם, אינו של חברה רצינית ומבוססת. מסתבר כי במרבית הפרוייקטים שבהם השתתפו החברות האחרות של חכם, לא עמדו חברות אלה בחזית הפרוייקט והסיבות לכך נותרו במידה מסויימת לוטות בערפל. כך למשל, בחקירתו, עת נשאל חכם, מדוע אין כל אזכור שמה של אחת מהחברות שלו בתיקי הבניין בעירייה, השיב כי: "יוחנן הסנדלר הבניין נמכר לחברה של בינו משהו כזה, נעשתה עסקה בין חב' כהן מדני לגבי הבניין, אני נכנסתי לתמונה שותף של ניסים כהן חברה של כהן, והייתי שותף שלו בהמשך, לכן אני לא נרשמתי בניירת..." (עמ' 37 ש' 7-5 לפרוט'). בהמשך עת נשאל האם היה היזם בפרוייקט או קבלן הבניין, השיב חכם: "אני הייתי שותף ביזמות עם צד ג' בפרוייקט הזה... התחברתי לכהן, אם התחברתי לכהן הייתי גם היזם וגם הקבלן. הם היו יזמים וקבלנים" (עמ' 37 ש' 12-10)
יתרה מכך: מעבר לכישורי הבנייה וליכולת הכלכלית של הנתבעת, פרמטר לגיטימי נוסף וחשוב מאין כמוהו, אשר רשאים הדיירים כולם לשקול ואשר לו משקל מהותי בקבלת ההחלטה עם איזה קבלן להתקשר, עניינו הרושם הכללי שמותיר הקבלן על הדיירים, מבחינת אמינותו ויושרו, התנהלותו ואופיו כאדם. התרשמות שלילית ממועמד אחד, יכולה להצדיק התקשרות עם מועמד אחר, יקר יותר, אבל שהותיר רושם אמין וחיובי. כך גם במקרה דנא. התובעים העידו על הרושם השלילי שהותיר בהם חכם. התובעים העידו כי אינם מוכנים בשום אופן להתקשר עימו לביצוע שום עסקה. כפי שכבר ציינתי בפרקים קודמים של פסק-הדין, עדות זו של קדמון ותמיר-לוי היתה אמינה עליי ואני מתרשם כי מדובר ברגשות כנים שסבירותם גם נתמכת אובייקטיבית מהתנהלותו של חכם מולם. די בכך כדי שאגיע למסקנה כי בנסיבות אלה, הבחירה ברותם שני הנה סבירה ומוצדקת ועל כן אין לראות בה כמקפחת את הנתבעת.
בשולי דברים אלה, אציין עובדה נוספת שיש לקחת בחשבון ואשר פועלת לרעת הנתבעת. בעוד אשר התובעים אינם מבקשים למנות את מי מהם או מי מבני משפחותיהם כקבלן העסקה ומכאן ששיקוליהם בבחירת הקבלן הנם אפריורי ענייניים, קשה להגיע למסקנה זהה לגבי הנתבעת, אשר מבקשת למנות את עצמה לקבלן העסקה.
ההחלטה אינה מקפחת את הנתבעת גם מבחינת תנאיה. לא הוכח לפניי על-ידי הנתבעת כי התנאים שהציעה טרם הגשת התביעה, טובים יותר מהתנאים שהציעה רותם שני. לפי גרסת הנתבעת עצמה, רותם שני הציעה דירות גדולות יותר (ראו סעיף 88-87 לתצהיר חכם).
גם הטענה בדבר הפגיעה בנתבעת עקב החוסר בהקמת יחידות מסחריות בעסקת רותם שני, דינה להידחות וזאת משרכשה הנתבעת את החנות מלכתחילה, אך ורק לצורך ביצוע העסקה, מה גם שעיון בהצעת הנתבעת עצמה מיום 31.10.07 (נספח ח' לתצהיר קדמון), מעלה לכאורה כי גם לשיטתה, אמור היה להיבנות בניין של יחידות מגורים בלבד, ללא יחידות מסחריות (ראו פרטי האופציה הראשונה, לפיה כל דייר יקבל "דירה בת 3 חדרים" כאשר באופציה זו אין כל זכר לאפשרות של בניית יח' מסחריות בבניין החדש).
לסיכום, לא עסקינן בהגנה על זכות הקניין של הנתבעת. מדובר במחלוקת רגילה על זהות הקבלן בעסקת פינוי-בינוי, כששיקולי התובעים הנם אובייקטיביים, שכן אינם מבקשים למנות את מי מהם לקבלן ואילו שיקולי הנתבעת סובייקטיביים, שכן היא מבקשת למנות את עצמה והיא בלבד כקבלן העסקה. המשטר הראוי להכרעה במחלוקת שנוצרה בין הצדדים, הנו כאמור משטר של קבלת החלטה ברוב קולות. רוב הדיירים בחרו ברותם שני ודי בכך כדי שהחלטה זו, שאף אינה מקפחת את הנתבעת, תחייב את האחרונה.
כמו-כן, הגעתי למסקנה כי סירוב הנתבעת לביצוע העסקה באמצעות רותם שני והתניית העסקה אך ורק בביצועה על-ידי הנתבעת, ללא רצון ומוכנות להתחרות מול קבלנים אחרים, היה בלתי-סביר וגרוע מכך, חסר תום-לב. העובדה שהנתבעת הסכימה, לאחר הגשת התביעה ולצרכי פשרה, להתמחרות מול רותם שני, אינה רלוונטית ואינה יכולה לגרוע מהתנהגותה עד הגשתה התביעה.
על רקע האמור לעיל, יש לראות בנתבעת כאחראית לנזקי התובעים, בין אם בשל הפרת חובת תום-הלב ובין אם בשל הפרת סעיפים 14 ו- 30(א) לחוק המקרקעין, המהווה עוולה מסוג של הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). ממילא לא הועלתה טענה על-ידי הנתבעת לפיה גם אם בית-המשפט ימצא את התנהלותה כמפרה, אין עילה מנימוק כזה או אחר לחייב אותה בנזק הנטען.

הנזק
משסיכלה הנתבעת שלא כדין את עסקת הפינוי-בינוי, זכאים התובעים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מכך, השווה להפרש שבין שווי הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש ולבין שווי הדירות הקיימות.
לפי חוות-דעת השמאי מטעם התובעים, הפרש זה עומד על 5,250,000 ₪ (ראו עמ' 39 - 40 לחוות-הדעת). חוות-דעת זו לא נסתרה וזאת משהנתבעת בחרה, לא רק שלא להגיש חוות-דעת נגדית (ראה הודעת הנתבעת מיום 17.10.11), אלא גם לא לחקור את השמאי מטעם התובעים על חוות-דעתו (ראה הצהרת בא-כוחה בעניין זה בעמ' 16, ש' 10 לפר' יום 21.11.11). הנתבעת גם לא העלתה בסיכומיה טענה כלשהי לגבי הנזק או גובהו. מכאן, שיש לפסוק לתובעים את סכום התביעה, שהועמד על ידם על סך של 2,400,000 ₪.

סוף דבר
אשר-על-כן, התביעה מתקבלת במלואה. הנתבעת תשלם לתובעים 2,400,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בנסיבות אלה, יש לפסוק לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין. אציין, למעלה מן הדרוש (הנתבעת לא טענה לעניין זה בסיכומיה), כי אני ער לעדותו של ידידיה, לפיה מי שמימן את הוצאות המשפט עבור התובעים היתה רותם שני (עמ' 18, ש' 4 פר' יום 21.11.11). עם זאת, ידידיה גם העיד כי רותם שני אמורה לקבל מהתובעים חלק מהכספים שייפסקו לטובתם במסגרת התביעה (שם, ש' 21, 24). משמעות הדבר, כי התובעים התחייבו לתת לרותם שני תמורה עבור מימון ההליך המשפטי על ידה. במובן זה, יש לראות את התובעים כמי שבסופו של דבר, בדרך זו, יישאו בהוצאות ההליך. לפיכך, לבד מכך שאיני רואה במימון הוצאות המשפט על-ידי רותם שני כדבר פסול מבחינת התנהלות התובעים ולא כמשפיע על טיעוניהם לגופו של עניין, גם איני רואה בכך סיבה שלא לפסוק לתובעים את מלוא הוצאותיהם.
בהתחשב בתוצאה, בהתנהלות הנתבעת, כמו גם בחשיבות הנושא לתובעים וכן בהתחשב בהוצאות תביעה שכנגד עד לדחייתה בפתח ישיבת ההוכחות וכן בהתחשב בשכר-הטרחה הריאלי והסביר המגיע לתובעים עבור ניהול התביעה ומנגד בהתחשב בכך שהיקף ההליכים והמסמכים לא היה רב במיוחד, לפחות ביחס לממוצע בתביעות בהיקף כספי שכזה, ובהתחשב בקיצור הדיון עקב נכונות הנתבעת לוותר על התביעה שכנגד, כמו גם החקירות הקצרות וכמות העדים שלא היתה רבה, לפיכך ולאור הטעמים לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאות המשפט (אגרות, שכר-טרחת השמאי וכל הוצאה נוספת אחרת כדין שהיתה, ככל שהיתה) ובנוסף שכר-טרחת עורך-דין בסך של 100,000 ₪.
כל הסכומים שנפסקו בפסק-הדין, ישולמו על-ידי הנתבעת לתובעים תוך 30 יום מקבלת פסק-הדין אצל הנתבעת."

6. בעלת זכויות אשר סרבה לחתום על הסכם פינוי ובינוי בשכונת מגורים נוה-שרת בתל-אביב, חוייבה לפצות את בעלי הזכויות שחתמו על ההסכם ב- 565,000 ש"ח
ב- ת"א (תל-אביב-יפו) 28493-03-11 {עליזה רביטן נ' אילנה בן ארי, תק-של 2013(2), 9308 (2013)} נפסק מפי כב' השופטת רחל ערקובי:

"פסק-דין
בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים הנגרמים לתובעת, לטענתה, וזאת על בסיס הוראות חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי").
בין הצדדים נוהל מו"מ שלא צלח, והתקיים דיון הוכחות, במסגרתו נשמעו, מר ברקוביץ מטעם התובעת, והנתבעת בעצמה.
קבעתי מועדים להגשת סיכומים, התובעת עמדה במועד להגשת סיכומיה, ועל-פי רישום המחשב סיכומי התובעת הומצאו לנתבעת ביום 20.2.13, על-פי אישור מסירה, שמצוי בתיק.
על-פי החלטתי היה על הנתבעת להגיש סיכומיה, עד ליום 28.2.13 בהתאם להחלטה המקורית. הנתבעת עתרה לארכה להגשת סיכומיה, התובעת התנגדה, ודחיתי את בקשתה, עם זאת, בית-המשפט המתין שמא הנתבעת תואיל להגיש את הסיכומים מטעמה, ולפיכך ניתן פסק-דין זה היום, לאחר חלוף למעלה מחודש וחצי ממועד קבלת סיכומי התובעת על-ידי הנתבעת.
לפיכך, ניתן פסק-דין זה על יסוד סיכומי התובעת בלבד והראיות שעמדו בפניי.

דיון
טענות התובעת
התובעת הינה אחת מדיירות בניין ברחוב רמה 3 כניסה ג' קומה 2, דירה מס' 4, בשכונת נווה שרת (ראה נסח נספח 4 לתצהיר מטעם התובעת), אשר מצויה במסגרת תכנית בניין עיר תא/3463 (נספח 1 לתצהיר מטעם התובעת), המכונה מתחם בית אל נווה שרת, ומיועדת להוביל להתחדשות עירונית של האזור, תוך הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים תחתיהם.
התובעת חתמה עם חברת פנינת עתידים על הסכם פינוי-בינוי.
לטענת התובעת מרבית הדיירים במתחם חתמו על הסכמי פינוי-בינוי, ואילו הנתבעת מסרבת לחתום על הסכם פינוי-בינוי, וגורמת לנזקים עצומים בכך שהפרוייקט כולו נתקע.
התובעת טוענת, כי מהותו של הפרוייקט הינו להטיב עם הדיירים תושבי השכונה, המקבלים במקום דירתם שבר"כ הינה בת 60 מ"ר לערך, תוספת של כ - 40 מ"ר נטו לשטח הדירה, מרפסת שמש, 2 חדרי אמבטיה, שירותים, מחסן, חניה מקורה ומיזוג אוויר, וכן מפרט עשיר.
עוד נטען, כי כל דייר, אמור לקבל דמי שכירות במסגרת הפרוייקט לתקופת הבנייה עד למסירת הדירה החדשה.
כמו כן, החברה פנינת עתידים מספקת ערבות (צ"ל בהתאם ל - הערת המחבר) חוק מכר לדיירים.
לטענת התובעת הנתבעת מנימוקים בלתי-ענייניים, שמטרתם הגדלת התמורה אותה היא מקבלת ובאופן לא שוויוני לכלל הדיירים, מסרבת לחתום על הסכם פינוי-בינוי.
התובעת טוענת, כי סירובה של הנתבעת נובע ממניעים ומנימוקים בלתי-סבירים, וגורמת לנזקים רבים, שגובו בחוות דעת שמאי.
התובעת טוענת, כי כל הניסיונות להוביל לחתימה כשלו לאור רצונה של הנתבעת בקבלת תמורות עודפות, ומשכך, מבקשת התובעת כי בית-המשפט יחייב את הנתבעת בתשלום מלוא הפיצוי המפורט בחוות דעת ואשר לא נסתר.

טענות הנתבעת
הנתבעת טוענת, כי הינה אם חד-הורית, אשר מצויה בהליכי גירושין קשים מבעלה, אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה.
הנתבעת טוענת, כי בהתאם לחוות דעת פז כלכלה והנדסה, קיימות דירות שונות במתחם, של 84 מ"ר, ושל 110 מ"ר, כשדירתה מצויה ברחוב פנימי שקט, בקומה שלישית הנשקפת לנוף ולפיכך, ניקוד הדירה נעשה בחסר, והיא זכאית לקבלת דירה בשטח 110 מ"ר ולא 84 מ"ר כפי שהוצע לה.
הנתבעת טוענת, כי לא התקיימו הוראות חוק פינוי-בינוי המזכות בהגשת תביעה, שכן לא התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף 2 לחוק.
לטענת הנתבעת כל עיכוב בפרוייקט נובע מהתנהלות היזם ולא נוגע אליה, וכי אין בחוות דעת פז כללה והנדסה כדי לתמוך בטענות המפורטות בתביעה.
הנתבעת טוענת, כי העומד מאחורי תביעה זו הינו היזם העושה שימוש בתובעת להגשת התובענה כנגדה.
לפיכך, עותרת הנתבעת להורות על דחיית התביעה כנגדה.

דיון
לתצהיר מר ברקוביץ מטעם התובעת צורפה חוות דעת כנספח 10, המומחה לא נחקר על תצהירו, ולא הועלתה כל טענה בעניין, מה גם שהנתבעת בעצמה מפנה לחוות דעת זו.
חוות דעתו של המומחה מפרטת ובהרחבה, את הפרוייקט, את ההסכמים שנערכו עם הדיירים, השינויים שהוכנו להסכמים אלו, את השווי הכלכלי של התמורה לדיירים, והנזק שעשוי להיגרם לכל דייר ודייר אם לא יצא לפועל פרוייקט הפינוי-בינוי.
מחוות דעת זו, כמו גם מתצהירו של מר ברקוביץ עולה, כי המדובר בתכנית שאפתנית, מדינית בשיתופה של עיריית תל אביב שנועדה להוביל להתחדשות עירונית, כך שבעלי דירות ישנות ומוזנחות בשכונה שנחשבה כשכונה ירודה כלכלית, יקבלו דירות חדשות מרווחות, עם מעלית וחניה מקורה וכו'. כעולה מתצהיר מר ברקוביץ הסוקר את הנושא, ומחוות הדעת, ומתכנית בניין עיר, ובהחלטת הממשלה (נספח 2), עולה, כי המטרה הינה התחדשות עירונית. כך עיריית תל אביב בסיוע ממשלת ישראל מבקשים להטיב עם הדיירים שלכאורה הינם הבעלים של דירות קטנות ובאזור מוזנח, להרוס את הבניינים הישנים, ולהגדיל את אחוזי הבנייה, והדיירים שבדרך-כלל אין הפרוטה מצויה בכיסם, ייהנו בהגדלת שווי נכסיהם ומאיכות חיים גבוה וטובה יותר.
כל זאת מתוך הנחה, כי הדיירים לא יידרשו לשלם בעבור ההטבה, ינתן פטור מהיטלי השבחה, והיזם שיקים את הפרוייקט, יהנה בדרך של הגדלת אחוזי הבנייה, ומכירת הדירות הנוספות לציבור בכללותו.
בדרך זו מובאים דיירים חדשים לשכונה המזרימים דם חדש ומצעירים את האזור, על-מנת להופכו לשוקק חיים, ובעל ערך כלכלי גדול יותר.
הנתבעת טוענת, לכל אורך התצהיר מטעמה וגם בחקירתה כי היא אינה מתנגדת לפרוייקט או ומסכימה לחתום על הסכם פינוי-בינוי, אלא שלטעמה היא זכאית לקבלת תמורה גבוהה מזו שהוצעה לה.
הנתבעת טוענת, כי היא זכאית לקבלת דירה חדשה בגודל של 110 מ"ר ולא 84 מ"ר, מהסיבות להלן:
הנתבעת אינה מכחישה כי גודל דירתה הנוכחי הינו 44 מ"ר, ובנוסף היא זכאית ל- 40 מ"ר שאותם מקבלים כל הדיירים ובס"הכ 84 מ"ר, אלא שלטעמה, הואיל והיא זכאית היתה לבנות על הגג, או הצידה ולעשות שימוש באחוזי הבנייה ולהגדיל את דירתה הנוכחית, הרי היא זכאית לתוספת מעבר למה שמקבלים הדיירים האחרים. עוד טוענת הנתבעת, כי דירתה מצויה בקומה שלישית, ולכן שווה יותר מדירה המצויה בקומה ראשונה, וכן כי היא ממוקמת ברחוב שקט וצופה לנוף ולכן שוויה של הדירה גבוה יותר.
אני דוחה עמדה זו של הנתבעת. המדובר בעמדה בלתי-הגונה ממנה עולה, כי הנתבעת סבורה מנימוקים שאינם רציונליים אלא אנוכיים וחמדניים גרידא, כי היא אמורה לקבל תוספות מעבר למה שהוסכם בין כלל הדיירים במסגרת המו"מ עם הקבלן.
ההסכם מפרט את הזכויות של הדיירים, את מנגנון בחירת הדירה החדשה (הגרלה), את היתרונות שצומחים לכלל הדיירים, ועל-פי האמור בחוות דעת, נראה כי המדובר בעסקה הוגנת ולא בכדי 96% מכלל הדיירים חתמו על הסכמי הפינוי-בינוי.
הנתבעת לא הציגה, לא חוות דעת מטעמה להצביע כי ההסכם אינו הוגן או חלילה מקפח את הדיירים, לא הציגה כל חוות דעת או ביסוס שמאי אחר לטענה כי דירתה שווה יותר מדירות אחרות בגודל זהה בבניין, לא הביאה כל ראייה, אסמכתא או ביסוס כלשהו לטענתה, כי היא זכאית לקבל יותר.
טענותיה הינן מופרכות לגופן. אינני סבורה, גם אם בית-המשפט אינו שמאי, שדירה בקומה שלישית ללא מעלית שווה יותר מדירה בקומה שניה, למשל, ללא מעלית, או שזכויות הבנייה שלא נוצלו, ולמעשה בין היתר מנוצלות במסגרת הפרוייקט, מקנים לנתבעת ולא לדייר אחר בבניין זכות לקבלת תמורה נוספת. מדוע סבורה הנתבעת, כי רק היא אמורה ליהנות מזכויות הבנייה שלא נוצלו?
התובעת הציגה את ההסכמים של כ- 96% משאר הדיירים, (נספחים 6-5), הציגה את ההסכם, המצביע על תמורה הוגנת וראויה, שבוססה בחוות דעת, כשמנגד, הנתבעת מעבר לטענות בעלמא שאין להן כל אסמכתא כלשהי, טוענת לזכות יתר מעבר למה ששאר הדיירים בבניין קיבלו.
סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006,קובע:
'(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים (בחוק זה: "בעל דירה מסרב"), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.'
עיון בדברי ההסבר להצעת החוק, יגלה כי ההצעה 'נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרוייקטים של פינוי-בינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, לרוב התנגדות המקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה... מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר סרבן.'
(ראה רשומות, הצעות חוק - הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ה - 18.7.2005)
למעשה, ככל שנעמיק בחקירתה הנגדית של הנתבעת נגלה, כי נימוקיה אינם ברורים גם לה. כך למשל העלתה טרוניה, כי התובעת חתמה על הסכם פינוי-בינוי עם בעלה של הנתבעת. הנתבעת טענה כי בינה לבין בעלה מתנהל הליך הנוגע לרישום הערת אזהרה לטובתו, ולטענותיה לביטולה של הערה זו. בעניין זה העיד מר ברקוביץ שהינו מטעם החברה היזמית, כי החברה היזמית אינה נדרשת לזכויות הקנייניות כלל ותכבד כל פסק-דין שיקבע את הזכויות של הנתבעת או של בעלה בדירה, וכל רצונה הינו בחתימה על הסכם הפינוי-בנוי, הסכם שעליו חתם כאמור גם בעלה של הנתבעת, שאינו צד לסכסוך זה.
הפוך והפוך בה, ועדיין לא נמצא מאומה, מה פשר סירובה של הנתבעת לחתום על הסכם פינוי-בינוי? לאחר ששמעתי את הנתבעת, ועיינתי בתצהירה, שוכנעתי, כי הנתבעת אינה חותמת על הסכם פינוי-בינוי, שעה שאפילו לטעמה הדבר גורם לה לנזק, משום שהיא סבורה, כי אפילו תחוייב בתשלום הנזקים, הרי התובעת או היזם לא יפעלו למימוש פסק-דין אלא יסתפקו בחתימתה על הסכם פינוי-בינוי, לכן סבורה הנתבעת, כי למעשה לא תינזק מאי-חתימתה, והיא יכולה רק להרוויח, אם היזם ייכנע לדרישותיה.
אני סבורה כי לכך בדיוק כיוון המחוקק, כאשר ביקש למנוע סחטנות דייר, המבקש למנוע מפרוייקט שלם לצאת לדרך על-מנת לקבל תמורה נוספת לטובתו האישית.
סעיף 2 לחוק מפרט מספר נימוקים שבהם לא יראו אדם המסרב לחתום כמי שמסרב מנימוקים בלתי-סבירים:
(א) חוסר כדאיות כלכלית: - בענייננו, כאמור הוגשה חוות דעת המצביעה על הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט, כאשר הנתבעת בעצמה בחקירתה מאשרת, כי נגרם לה נזק מאי-החתימה על הסכם הפינוי-בינוי.
(ב) העדר הצעה למגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: - בענייננו, לדיירים הוצע שכר דירה לתקופת הביניים.
(ג) העדר הצעה בטוחות הולמות לביצוע העסקה: - בענייננו, ניתנת על-פי האמור בהסכם, ערבות בהתאם לחוק המכר.
(ד) נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב: - בענייננו, לא נטען כי קיימות נסיבות אישיות המצדיקות אי-החתימה, נהפוך הוא, כאמור לעיל, היזם חתם גם עם בעלה של הנתבעת ומבקש לחתום עמה בנפרד ומצהיר כי יכבד כל פסק-דין שיינתן על-ידי ערכאה מוסמכת בנוגע לזכויות הקנייניות בדירה.
(ה) העדר התאמות הדרושות לאדם עם מוגבלות, במקרה בו הדבר נדרש: - בענייננו, אינו רלוונטי.
לעומת חוסר התכלית בטיעוני הנתבעת, והעדר כל סבירות, או היגיון בנימוקיה, ברור מדוע סירובה העיקש, מסב נזק עצום בעיכוב הפרוייקט.
התובעת הגישה חוות דעת שלא נסתרה, והינה חוות דעת המפרטת במדוייק את הנתונים שעל יסודם התקבלה התוצאה. על-פי האמור בחוות הדעת, האוחזת בשלושים עמודים, והמפרטת את השווי הכלכלי של העסקה ואת הנזקים הנגרמים מעיכוב, עומד על סך שבין 900,000 ₪, הנזק הנובע מהפסד ההטבה של דירה בפרוייקט החדש לעומת הדירה הקיימת, ובין 230,000 ₪ הנזק הנובע משווי דירה נוכחית עם פוטנציאל פינוי וללא פוטנציאל כזה. זאת, מעבר לסכנה שפקיעת תוקף הפטורים שניתנו לטובת קידום הפרוייקט על-ידי ממשלת ישראל.
לפיכך, אני מקבלת את התובענה ומחייבת את הנתבעת בתשלום המהווה מיצוע הסכומים הנ"ל בשיעור של 565,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בנוסף תשלם הנתבעת הוצאות המשפט, אגרה ראשונה ושניה, וכן תשלם שכר-טרחת עו"ד בסכום של 50,000 ₪."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הדייר הסרבן - הלכות חשובות