הסכם עקרונות

1. כללי
אם הינכם הבעלים של דירה בבית משותף והינכם חלק מהתארגנות להקמת פרוייקט פינוי-בינוי, עליכם לדעת מהם הסיכונים הקיימים בכניסה לעסקת פינוי-בינוי מול קבלן ו/או חברה יזמית? מהם הנתונים הרלוונטיים שיש לקחת בחשבון?

המצב כיום בערים שונות בארץ בהן מונהגת תכנית פינוי-בינוי: העיקרון פשוט: התושבים מפונים מביתיהם כפוף לחתימות של רוב מיוחס, תמורת חלופת דיור או פיצוי תחתיהם נבנים פרוייקטים חדשים. אך להסדר זה יש גם צדדים מכוערים. המטרה שלנו לתת מענה במסגרת ההסכם על-מנת למנוע מצבים מסוג זה.

בלשון העם, פינוי-בינוי או התחדשות עירונית, הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בנייה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שבעלי הזכויות הקיימים, במסגרת עסקת פינוי-בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. לעניין זה, יש לתת דגש ואף לבנות מנגנונים מיוחדים לאוכלוסיות מיוחדות.

חשוב לקחת בחשבון כאשר חותמים על הסכמים המהווים למעשה בסיס להתקשרות מלאה/שלב ביניים, שיש לתת התייחסות במסגרת התמורה לנכים וקשישים ולהיבטים נוספים ומהותיים.

יש לקחת בחשבון מראש שקיימות אוכלוסיות מיוחדות אשר מצריכות התייחסות מיוחדת, לרבות תנאים מיוחדים.

עסקת פינוי-בינוי או בשמה החדש "התחדשות עירונית", הינה למעשה עסקת חליפין אשר במסגרתה בעלי הזכויות מוכרים ליזם את הדירות הקיימות, ללא השתתפות מצידם בעלות כלשהיא, לרבות תשלומי שכירות שיחולו על היזם, הכל באמצעות ועד מנהל ו/או נציגות בעלי הזכויות, כלומר עסקת "נטו". בעלי הזכויות יקבלו מהיזם בתמורה לזכויותהםדירות חדשות בפרוייקט אשר יקום תחת הבניינים הקיימים.

המונחים והעקרונות המובאים במסגרת הספר "מורה דרך", עשויים להבהיר את התמונה המעורפלת ולהציע כלים בסיסיים אשר יעזרו בניהול המשא ומתן הראשוני מול היזם ועל מה יש לתת את הדגש בזמן המשא ומתן עוד בטרם חתימה על הסכם מחייב בין החברה לבין בעלי הזכויות, תוך מיפוי של בעלי הזכויות והדייר הסרבן.

יש להבהיר באופן מפורש במסגרת הסכם פינוי-בינוי מפורט כי כל התשלומים בקשר לפרוייקט יחולו על היזם, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור בעלויות הדיור החלופי במהלך תקופת הבנייה (כולל עלויות הובלה הלוך וחזור) ויתר התשלומים הרלוונטיים.

ניתן למנות מספר דוגמאות להתארגנויות במסגרת המסלול היזמי:

הראשונה, התארגנות עצמית של בעלי זכויות - התארגנות של ועדים ו/או התארגנות של הרשות ו/או התארגנות באמצעות עורך-דין ו/או גורם מארגן שאינו יזם (אחד מבעלי הזכויות).

השניה, התארגנות יזמית - התארגנות באמצעות יזם ו/או חברה יזמית באמצעות חתימה על הסכם עקרונות וייפוי-כוח ובשלב מאוחר יותר הסכם בנוסח מלא.

לצורך קידום הפרוייקט ידרשו הצדדים להתקשר בהסכם מחייב. לצורך כך קיימים מספר שלבים בחלק מהמקרים. השלב הראשון בחלק גדול מהמקרים הינו חתימה על מסמך NON-SHOP או הסכם עקרונות (גרסה מקוצרת או גרסת ביניים).

לגבי הסכם העקרונות - מומלץ מאוד במידה ומדובר על בעלי זכויות שאינם מיוצגים בשלב הראשון, להיוועץ עם עורך-דין מטעמם בטרם חתימה על הסכם העקרונות. לא זו אף זו, הסכם עקרונות מטבעו איננו כולל את כל הפירוט הנדרש וכמו-כן, את כל התמורות והסעיפים הרלוונטיים כדוגמת אלו הקיימים בהסכם המפורט, לצורך הדוגמא: מינוי מפקח, שמאי מטעם הבעלים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הסכם עקרונות