פינוי-בינוי/תמ"א 38 (הריסה)

פרוייקט פינוי-בינוי, הוא ללא ספק האמצעי להגשמת חלום ההתחדשות העירונית והחלום לדירה החדשה במקום הישנה. חלום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה בשנים האחרונות במיוחד.

התחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי הינה הדרך הקרובה ביותר לתאר תהליך התחדשות עירונית. התחדשות עירונית צריכה להביא לשיפור חברתי, תכנוני, תרבותי, סוציו-אקונומי הכללי של בעלי הזכויות במתחמי פינוי-בינוי ובכך מתגלם הביטוי של התחדשות עירונית.

הקבלנים לא רק בונים את הבניינים. הם משפצים את הרחוב, מוסיפים גני משחקים ומסדרים חניות רבות יותר. ישנם גם הסכמים לפינוי-בינוי שבהם הקבלן בונה מרכז מסחרי והרשויות נרתמות לבניית גני ילדים, בתי ספר ושאר שירותים הכרחיים. מה מרוויח הקבלן מכל זה? הוא בונה בניינים בעלי מספר רב יותר של דירות משהיו, במיקומים יותר טובים, ובזכות השיפוץ הכללי ערך הנדל"ן עולה.

בעוד שפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי מיועדים בעיקר אך לא רק לשכונות שנמצאות באיזורים שאינם איזורי ביקוש מיוחדים, תמ"א 38 האחות הקטנה חלה על כל שטח המדינה, בלי להבחין בין יישובים שונים או מעמדות חברתיים. ואולם, המשאב הכלכלי שבו התמ"א משתמשת - זכויות בנייה - אינו ניתן למימוש בצורה שוויונית בכל יישוב ושכונה. לפי מחקר של משרד הבינוי והשיכון, בהנחת רווח יזמי של 20 אחוזים, תמ"א 38 ישימה כלכלית רק במקומות שבהם ניתן לייצר כדאיות כלכלית לביצועה בכל מקום שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור הנוספות שיוקמו על גג המבנה הקיים במחיר של כ- 10,000 שקלים למ"ר כמיליון שקל לדירה בשטח של 100 מ"ר.

לצורך קידום תהליכים של התחדשות עירונית, פרוייקט מסוג פינוי-בינוי מביא לתוצאה מקיפה ורחבה יותר מפרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 שנועדו להתגונן בפני רעידות אדמה. הליך מסוג פינוי-בינוי הינו הליך יסודי יותר וניתן לומר שתמ"א 38, הינה בת דמותה של תכנית הפינוי-בינוי, כאשר פרוייקט מסוג פינוי-בינוי מגשים את מטרת החוק ומביא לשינוי במצב הסוציואקונומי המיידי של כל אחד מבעלי הזכויות באופן משמעותי, במיוחד בשכונות חלשות ולא רק לצורך חיזוק הבניין על-מנת שיעמוד בפני רעידות אדמה.

התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי, יוצרת שינוי חברתי אמיתי בשכונות מוזנחות. הזנחה חברתית, הזנחה של תשתיות ישנות שאינן עומדות בקריטריונים הקבועים בחוק התכנון והבנייה.

פרוייקטים של תמ"א 38, יוצרים ללא ספק, עומס על תשתיות קיימות מאחר ובפועל התכנית איננה מתייחסת לצורך בביצוע התאמות לתשתיות באיזור, בעיות עם תשתיות המים והחשמל, בעיות חניה, עומסי תנועה בכביש וצפיפות יתר.

באופן הפסיכולוגי, הליך תמ"א 38 הינו הליך מהיר יותר ולכן איננו כולל תהליכים חברתיים ותכנוניים מורכבים שנדרשים במסגרת פרוייקט מסוג פינוי-בינוי, זאת בנוסף לתהליכים שיחזקו את בעלי הזכויות במתחם עצמם.
ניתן ללמוד מפרוייקטים שבוצעו בארה"ב לפני למעלה מעשור כי ללא תמיכה חברתית-חינוכית, יווצרו פערים בין האוכלוסיה החדשה לבין בעלי הזכויות הנוכחיים שהינם בעלי הזכויות.

עסקת פינוי-בינוי - בהשוואה לעסקאות המבוססות על תמ"א 38 דורשת מהיזם, להגיש ולאשר תכנית נקודתית עבור הפרוייקט וזאת על-מנת שהיזם יוכל בשלב הבא להוציא היתר בנייה מכוח התכנית שתאושר.

הליך הפינוי-בינוי הינו מורכב וארוך יותר מתמ"א 38. האישורים יכולים לקחת לפחות 3 עד 5 שנים ומשך הבנייה ארוך יותר (תלוי בגודל הפרוייקט) בעוד שתמ"א 38 היא תכנית פשוטה יותר שבה ניתן להוציא היתר תוך 12-6 חודשים מהגשת בקשה להיתר ועד 24-18 חודשים בנייה. כך שהליך הוצאת היתר בתמ"א 38 והבנייה אורך בין 3-2 שנים.

מתן ההיתר בתמ"א 38 הוא בסמכות הוועדה המקומית בעוד שבפינוי-בינוי צריך ליצור תב"ע חדשה על-ידי הגשה לוועדה המחוזית.

תכנית החיזוק היא תכנית שיכול לבצע יזם/קבלן עירוני לא גדול. ביצוע פרוייקט והעמדת הון עצמי לפרוייקט מסוג פינוי-בינוי, יעלו ליזם מאות מיליוני שקלים הכוללים: ערבויות, שכירות, מימון, בנייה וכדומה.

פינוי-בינוי היא תכנית שמושכת "הרבה אש". בדרך-כלל בפרסום התכנית על מתחם מסויים קיימים מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות, תחבורה, הצללה וכדומה.

חיסרון בהוצאתו לפועל של פרוייקט פינוי-בינוי הוא בדרישה לקבלת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם והצורך בהליך משפטי אל מול הדייר הסרבן. חוק הדייר הסרבן אשר תוקן לאחרונה מציע פתרון חלקי בלבד לטיפול בקושי זה, כאשר במסגרת תמ"א 38 הפניה למפקחת משנה את כללי המשחק באופן דרמטי.

פרוייקט פינוי-בינוי הינו פרוייקט מורכב ומסובך במיוחד הכרוך בהסדרת היבטים רבים כאמור לעיל. מדובר על התקשרות בין בעלי הזכויות לבין היזם ובעיקרם היבטים מסחריים מורכבים יותר מאשר בתכנית תמ"א 38, ובהם: חיזוק ועיבוי, צורך בהתנהלות תכנונית שונה לגמרי וארוכה הרבה יותר, מיסוי, שמאות ושעבודים ובטחונות מורכבים.

מס שבח - במקרה של תמ"א 38 הריסה ובנייה, חל תיקון מס' 74 מיום ה- 07.08.2012 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ב-2012. עיקר השינוי שנעשה במסגרתו הוא הוספת סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע, כי מכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38/2 תהיה פטורה ממס שבח עד גובה שוויין של זכויות הבנייה שנמכרו, וזאת בכפוף להתקיימות שני התנאים המצטברים הבאים:

שיוקם מבנה חדש תחת המבנה הישן שנהרס לפי תמ"א 38/2 וכן ניתנה למוכר, תמורת הזכות הנמכרת, דירת מגורים חלופית, שמתקיים בה אחד מאלה:

א. שטח הדירה החלופית אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.

ב. שווי הדירה החלופית אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא זכויות הבנייה הנוספות, לפי הגבוה.

בהשוואה לפינוי-בינוי, ששם מוקנה לבעלי הדירות פטור ממס שבח בגין זכויות הבנייה מכוח התכנית החדשה אשר אושרה, בכפוף למגבלות מתוקף הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ובלבד שניתן אישור לביצוע הפרוייקט בהתאם למסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק זה או לחילופין לפי מסלול של הכרזה על מתחם התחדשות עירונית לפי סעיף 49 לאותו החוק.

בפינוי-בינוי קיימת סמכות לוועדה המקומית, בכפוף לאישור שר הפנים ושר השיכון, לפטור את המתחם מהיטל השבחה, כולו או חלקו בהתאם לאמור בפרק שדן בהיטל השבחה בהשוואה לתמ"א שקיים פטור מיוחד ללא הצורך בהכרזה על מתחם.

במסגרת התקשרות בפרוייקט פינוי-בינוי זו יש לתת את הדעת, בין היתר, לסוגיות שאינן קיימות בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי), כגון דיור חלופי בתקופת הבנייה, מנגנון הקצאת הדירות החדשות לבעלי זכויות המפונים, ועוד מגוון נושאים כפי שנראה בפרק דוגמאות מהסכמים.

פרופ' רחל אלתרמן, ראש המכון לחקר העיר והאיזור בטכניון מטיבה לתאר זאת באומרה כי: "פינוי-בינוי הוא תהליך ביולוגי, כמו השתלת איברים ממש כמו בתהליך ביולוגי, גם ערים מתות. לפעמים, כדי להציל איזורים חולים בעיר, יש צורך בהשתלה - וכמו בניתוח מסובך זה דורש ידיים מיומנות ועבודת פינצטה עדינה".

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פינוי-בינוי/תמ"א 38 (הריסה)