דוגמאות הסכמים, אברהם ללום

1. כללי
ויקיפדיה מגדירה הסכם כביטוי חברתי-משפטי להסכמה הנובעת ממפגש רצונות בין שני צדדים כשירים. ההתקשרות בהסכם היא פעולה יום-יומית, המתבצעת על-ידי העוסקים בתחום. רכישת מוצר בחנות, רכישת כרטיס באוטובוס ונסיעה בו, או אף רכישת משקה קל ממכונה המיועדת לכך, הינן דוגמאות לחוזים פשוטים, שכולנו מתקשרים בהם מדי יום.

הסכם המכר - אחד החוזים הנפוצים ביותר, ולפיכך אחד החוזים הדורשים הסדרה חוקית מיוחדת באשר לשאלות המיוחדות להסכם המכר, במיוחד בנוגע לאי-התאמת הממכר. סדרה של חוקים מסדירה את השאלות הנוגעות להסכם המכר - חוק המכר, תשכ"ח-1968, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, וחוק המכר (מכר טובין בינלאומי), תשל"א-1971.

עסקת פינוי-בינוי, הינה עסקת מכר. מדובר על עסקה במקרקעין כאשר קיימים בה חוקים ספציפיים, כפי שראינו בפרקים הקודמים.

בשל המאפיינים המיוחדים להסכם פינוי-בינוי - משמעותו הכלכלית המיוחדת של הסכם פינוי-בינוי מחד גיסא, ועמדת החולשה האופיינית שבה מצוי הדייר שהינו בעל הזכויות, מאידך גיסא - ישנה חשיבות רבה יותר לספר "מורה דרך" ולפרק דוגמאות מעשיות של הסכמים.

אל לנו לשכוח כי מערכת חוזים הינה למעשה מערכת הכוללת את המו"מ הטרום חוזי, את ההסכם עצמו והתוצאה לאחר ההסכם.

לאור האמור, נשאלת השאלה האם, כפי שחוקק בחוזים אחידים, גם כאן, מצגים בטרום הסכם, מצגים שלא היו חלק מהמצגים בהסכם עצמו עלולים להשפיע על תוקפו של ההסכם וכן על סעדים של אינטרנט הקיום.

בעניין זה, מקום שמצויינים מחוץ להסכם מצגים טרום חוזיים, יש מי שיאמר כי יש לראות את הרוכש כמי שהסתמך על הפרוספקט כמצג חיצוני להסכם וכחלק מההסכם גם אם לא היה חלק מההסכם.

המחוקק הסדיר במסגרת חוק מכר (דירות), את ההגנה הנדרשת על רוכשי דירות. לאחר פרשת חפציבה אף ניתן דגש מיוחד לצורך להבטיח את זכויותיהם של רוכשי דירות במסגרת מתן הבטוחות והבנק המלווה.

החוק אף מסדיר את אחריותן של חברות הבנייה לאיכות הבנייה ומטיל עליהן אחריות לתיקונן של אי-התאמות העלולות להתגלות בעת מסירת הדירה לקונה או במהלך תקופות הבדק והאחריות.

קרי, המבחן המרכזי הינו, מבחן תוכן העסקה. התוצאה של האמור הינה, כי חוק המכר חל על עסקת מכר, כאשר הצדדים לעסקה אינם קובעים את החלתו של החוק.

בפרק הערבות התייחסנו בהרחבה לסוגיה זו. אחת השאלות הבסיסיות הינה, האם חל חוק המכר (דירות) על פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי והאם יש להחילו על פרוייקטים במסגרת התחדשות עירונית ששם מהות העסקה אינה כפי שנהוג בהתקשרות של רכישה ומכירה של יזם לרוכש דירה.

בפרק זה, נציג הסכם פינוי-בינוי עם תב"ע בתוקף ולכן קיימים סעיפים כגון סעיף התנאים המתלים שנוסח בהתאם ולכן בהתאם לסטטוס המשפטי והתכנוני של הפרוייקט יהיה על מנסח ההסכם להתאימו. בהמשך מצורפים חוזים ממתחמים בשלבים שונים.

עריכת עסקת מכר מקרקעין מחייבת מיומנות, ידע וניסיון. לשם ההמחשה, בחרנו לצרף מספר דוגמאות של הסכמים. ראינו לנכון לצרף מספר מודלים מזווית ראיה שונות.

כידוע ישנם עשרות רבות של סוגי חוזים. בכל יום נערכים חוזים בין אנשים המביאים לידי ביטוי את "מפגש הרצונות" ביניהם וכידוע השפעת בעלי הזכויות על תכניות הבינוי גדולים ואף נראה כי כיום הם רבים יותר.

בהזדמנות זו, ברצוני להודות לכל החברים שהיו חלק מעריכת החוזים במהלך השנים האחרונות ונתנו הסכמתם לשימוש בחוזים במטרה ליצור אחידות בתחום ביניהם אך לא רק - עו"ד משה רז-כהן, עו"ד אבי סויצקי ועוד חברים יקרים אחרים.

כיצד אמור להיראות ההסכם שלכם? פרק זה נוצר על-מנת להגביר את המודעות של הציבור לנושאים הרלוונטיים שיש לתת עליהם את הדעת במסגרת עריכת הסכם פינוי-בינוי.

החוזים בפרק זה, אינם מהווים משום ייעוץ או הצעה להשתמש במסמך כלשהו. הם אינם מחליפים את הצורך בהיוועצות מסודרת בעורך-דין המתמחה בתחום הפינוי-בינוי. הדוגמאות המובאות בפרק זה נועדו להתרשמות בלבד ואינן יכולות לשמש עילה לתביעה כלשהי.

אין לנו כוונה להמליץ על הסכם כזה ו/או אחר, שכן לכל פרוייקט ישנן דרישות ייחודיות. לפיכך, צרפנו "מודל של הסכם פינוי-בינוי", המודל כולל הסכם מלא הכולל כל הסעיפים הנדרשים לצורך עריכת הסכם פינוי-בינוי.

חלק מההסכמים המצורפים בזאת, מבוססים על פרוייקטים עם תב"ע בתוקף וחלקם האחר מבוססים על פרוייקטים שנמצאים בהליך תכנון.

שני ההסכמים הראשונים, מתייחסים לפרוייקטים עם תב"ע שאושרה. ההסכם הראשון הינו הסכם מפורט המבוסס על תנאים שבעלי הזכויות והיזם סיכמו ביניהם לאחר מכרז קבלנים שהיזם הזוכה עמד בקריטריונים והציע את ההצעה הטובה ביותר לבעלי הזכויות. מובאת כאן דוגמא להסכם התקשרות, הכולל תנאים שיכולים לסייע ולקדם פרוייקטים בצורה מהירה יותר בהתבסס על ניסיון ומו"מ ארוך.

כולי תקווה, שפרק זה, יסייע לכל אחת ואחד מכם במו"מ לקראת החתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם.

כבר בשלב זה אדגיש כי, ככל שההסכם יהיה ברור ומחולק לפרקים רבים יותר, ניתן יהיה לחתור לחתימה מהר יותר ואף להציג לבעלי הזכויות יצירה מוגמרת וברורה.

לתשומת-לב - "דירת מגורים" - מוגדרת כדירה ששמשה למגורים (או היתה ראויה לשמש למגורים, אך היתה ריקה), לפחות שנתיים לפני שהוצא הצו המכריז על המתחם כמתחם לבינוי-פינוי.

כדוגמת הגדרה זו, ההסכמים לוקחים בחשבון את דרישות החוק וההגדרות האמורות בו על-מנת ליצור בהירות כלכלית בעסקה עד כמה שניתן.

כבר בשלב החתימות מומלץ כי בא-כוח הבעלים יקבל את הסכמות הבנקים/מכתבי החרגה, ככל שיש דירות ממושכנות. מדובר על הליך שיכול לקחת חודשים בחלק מהפרוייקטים.

בטרם נעבור לדוגמאות החוזים, חשוב להדגיש כי במסגרת זו, נכסה מגוון נושאים ודרכים לקידום ההסכם, בשיטה של צעד אחד צעד.

2. הסכם התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/בינוי-פינוי) - דוגמא 1
להסכם התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/בינוי-פינוי) - דוגמא 1... לחץ/י כאן

נספח חתימה להסכם להתחדשות עירונית,
מועד החתימה ופרטי הצדדים
לנספח חתימה להסכם להתחדשות עירונית, מועד החתימה ופרטי הצדדים... לחץ/י כאן

נספח ____
תעודת התאגדות היזם בצירוף פרוטוקול זכויות ואישור על החלטת החברה להתקשר עם הבעלים בהסכם פינוי-בינוי

לתעודת התאגדות היזם בצירוף פרוטוקול זכויות ואישור על החלטת החברה להתקשר עם הבעלים בהסכם פינוי-בינוי...

נספח ____
הדמיות ותכניות עקרונית

הערת המחבר:
יש לצרף הדמיות הבניין.

נספח ____
מפרט מכר

הערת המחבר:
יש לצרף את מפרט המכר.

נספח ____
המפרט הטכני של דירות הבעלים ודירות היזם

הערת המחבר:
1. מותנה בקבלת היתר.
2. לפי צו מכר (דירות) (טופס של מפרט), התשל"ד-1974.
3. לפי חוק המכר (דירות), התשל"ד-1974.

נספח ____
נוסח ערבות בנקאית

נספח ____
נוסח ערבות הבדק

נספח ____
ערבות בנקאית להבטחת שכר הדירה לתקופת הפינוי

הערת המחבר:
יש לצרף את הערבות הבנקאית להבטחת שכר הדירה.

נספח ____
ערבות להבטחת תשלום מיסים

הערת המחבר:
יש לצרף את הערבות הבנקאית להבטחת תשלום המיסים.

נספח ____
כתב הוראות לנאמן בעניין הערבויות

נספח ____
ייפוי-כוח בלתי-חוזר

נספח ____
מכתב החרגה

הערת המחבר:
יש לצרף את מכתב ההחרגה.

נספח ____
החלטת דירקטוריון היזם

הערת המחבר:
יש לצרף את החלטת דירקטוריון היזם.

נספח ____
נוסח הערת אזהרה

הערת המחבר:
יש לצרף את נוסח הערת האזהרה.

נספח ____
בקשה לרישום מקרקעין
הערת המחבר:
יש לצרף הבקשה לרישום במקרקעין לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 אותו ניתן לקבל בכל לשכת רישום מקרקעין.

נספח ____
ייפוי-כוח בלתי-חוזר להסרת הערת אזהרה

נספח ____
בקשה לביטול הערת אזהרה
הערת המחבר:
יש לצרף בקשה לביטול הערת אזהרה אותו ניתן לקבל בכל לשכת רישום מקרקעין.

נספח ____
ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר לתכנון

נספח ____
נוסח אישור עריכת ביטוחים -
נספח ביטוח עסקת פינוי-בינוי

נספח ____
טופס לדיווח לרשות המיסים

הערת המחבר:
1. יש לצרף טופס לדיווח למיסוי מקרקעין.
2. הנחיות למילוי הטופס מצויות בטופס עצמו.

נספח ____
רשימת המוסדות הפיננסיים
המאושרים לליווי בנקאי לפרוייקט

נספח ____
הפרוגראמה התכנונית
הערת המחבר:
יש לצרף הפרוגראמה תכנונית.

נספח ____
היתר בנייה
הערת המחבר:
יש לצרף את היתר הבנייה.

נספח ____
העתק תעודת קבלן רשום
הערת המחבר:
יש לצרף העתק תעודת קבלן רשום.

נספח ____
שאלון בעלי הנכסים

נספח ____
פרוטוקול אסיפת בעלי נכסים
לבחירת נציגות הבית המשותף
ל

נספח ____
ייפוי-כוח למימוש כתב התחייבות

הערת המחבר:
יש לצרף ייפוי-כוח למימוש כתב התחייבות.

נספח ____
הודעת פינוי בעלים

נספח ____
כתב הסכמה לפינוי

נספח ____
נוסח צו תחילת עבודות

נספח ____
תשריט הבניינים במצב הקיים במתחם
הערת המחבר:
יש לצרף תשריט הבניינים במצב בקיים במתחם.

נספח ____
תקציר הצעת היזם ביחס לפרטי דירות התמורה
הערת המחבר:
יש לצרף תקציר הצעת היזם ביחס לפרטי דירות התמורה.

נספח ____
נספח לחתימה
הערת המחבר:
יש לצרף נספח לחתימה.

3. הסכם התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/בינוי-פינוי) - דוגמא 2

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דוגמאות הסכמים, אברהם ללום