אחוז ההסכמה הנדרש

בשנת 1998 חוקקה ממשלת ישראל, חוק לפיו גם היזמים הפרטיים וגם בעלי הזכויות עצמם יכולים להתחיל בהליך של פינוי-בינוי מול ועדות התכנון.

8 שנים לאחר מכן, בשנת 2006, חוקקה ממשלת ישראל את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) במטרה להעניק לבעלי הדירות במתחמי פינוי-בינוי תמריצים כלכליים לביצוע יותר פרוייקטים ובמטרה למצוא פתרון לסוגיית הדייר הסרבן.

במסגרת הדיון בסוגיית הדייר הסרבן נראה כי בעלי דירות המסרבים להצטרף לפרוייקט פינוי-בינוי באופן בלתי-סביר, יישאו באחריות לנזקי שאר בעלי הזכויות.

פרוייקט פינוי-בינוי כחלק מהתחדשות העירונית מתבצע בבתים משותפים. בכדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי-בינוי דרושה הסכמת כל בעלי הדירות בבית משותף.

על-פי חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כאשר רוב מיוחס מבין בעלי דירות מסכים לעסקה, אך בעל דירה באותו הבניין או באותו המקבץ (מקבץ = בית משותף או כמה בתים משותפים שיש לפנותם כדי להקים במקומם מבנה חדש לפי תכנית מפורטת) מסרב סירוב לא סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעת נזיקין.
לצורך הוצאתה של תכנית פינוי-בינוי נדרשים 80% לפחות מבעלי הזכויות במקבץ, אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

כמו-כן, לגבי אחוז ההסכמה הנדרש בכל בניין ובניין, צריכים להתקיים שני תנאים על-מנת להקל את השגת הרוב 67% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים שהסכימו לעסקה:

� 67% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.
� בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ- 30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.

לעניין זה, ובהתאם להחלטת מיסוי 6644/12: החלטת מיסוי בהסכם במקרים בהם מתגוררים ביחידת מגורים אחת מספר תאים משפחתיים, יינתן לכל תא משפחתי מסלול פטור עצמאי בהתקיים כל התנאים כדלקמן:

o למוכר מלאו 21 שנים לפחות במועד ההכרזה.
o המוכר התגורר ביחידה בפועל 24 חודשים לפחות לפני מתן צו ההכרזה (להלן: "התקופה הנדרשת").
o הוכח כי המוכר "מחזיק" ביחידה הנמכרת, באופן שיניח את דעתו של מנהל מסמ"ק ו/או פקיד השומה. לעניין זה, רישום מען במשרד הפנים בתקופה הנדרשת יהווה הוכחה.

יודגש, כי התנאים שמנינו לעיל, יחולו על מחזיקים שהם פולשים ללא זכויות רשומות, כאשר הזכויות רשומות כדין, יינתן הפטור בהתאם לרישום.

במסגרת תכנית הדיור הממשלתית 2013, שאושרה בימים אלו קבעה הממשלה כי במסגרת חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 - כי הרוב של בעלי הדירות שיידרש לעניין הדייר הסרבן במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי שעונים על הגדרות החוק, יעמוד על ארבע חמישיות שלהן צמודות ארבע חמישיות מהרכוש המשותף וסירוב בלתי-סביר יחשב סירוב בלתי-סביר של בעל דירה באותו מקבץ להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים - כעילה לכפיית ההסכם על בעל דירה כאמור, שתנאים שיקבע בית-המשפט, ולפינויו מהנכס על-מנת לאפשר את ביצוע העסקה.

כל זאת, כאן הדגש, ובלבד שהבניין נבנה קודם שנת 1980 (שנת כניסת תקן הבנייה לרעידות אדמה לתוקף). נראה שהמחוקק בנקודה זו, מתייחס למקבצי פינוי-בינוי שאותו קובע של פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 מבלי לייצר כל הבחנה, נראה כי מדובר בטעות של המחוקק וכי במידה ואכן התכוון לכך המחוקק, נראה, כי מדובר על נטל נוסף שעלול להפריע במטרה של התכנית.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

אחוז ההסכמה הנדרש