עיקול מקרקעין

רשם ההוצאה לפועל רשאי לצוות על עיקול מקרקעי החייב הרשומים על-שמו וכן על זכויות החייב במקרקעין הנובעות מרישום הערת אזהרה עליהם לטובתו.

עיקול מקרקעין, במסגרת הליך הוצאה לפועל, מוגשת באמצעות טופס 841 המכונה גם כ"בקשת זוכה לנקיטת הליכים מבצעיים".

בטופס 841 חובה על זוכה לציין את פרטי המקרקעין {גוש, חלקה וכיוצא בזה} עליהם הוא מעוניין להטיל עיקול, שכן, לא ניתן, בניגוד לעיקול על רכב למשל, ליתן צו עיקול גורף על-פי תעודת זהות החייב בלבד.

בחכירה לדורות, אין הזכות הקניינית לחכירה מוקנית לחוכר, אלא כאשר זכויותיו נרשמות בפנקס המקרקעין. במצב דברים זה, זכות החכירה הקניינית נמצאת עדיין בידיו של המחכיר, אצל מינהל מקרקעי ישראל. המינהל הוא עדיין הבעלים של זכות החכירה הקניינית והוא גם "מחזיק" באובייקט זה ועל-כן, דרוש שיתוף פעולה מצידו לשם העברתו מידיו. ואם בידיו של החייב רק זכויות אובליגטוריות, ממילא המינהל חייב בחיוב כלשהו כלפי החוכר, שניתן להקפיא את ביצועו על-ידי עיקול.

בית-משפט קבע כי סעיף 34(א) לחוק ההוצאה לפועל {הטלת עיקול ותוצאותיו} חל גם על מקרקעין הרשומים במינהל מקרקעי ישראל. לא מדובר ברישום על-פי חוק המקרקעין שמשמעותו שונה, אלא ברישום צו עיקול שמטרתו מצומצמת ומיועדת "להקפיא" את המצב ולמנוע אפשרות מהחייב לבצע דיספוזיציה בזכויותיו.

טענת המינהל כי רישום כזה עלול לפגוע בקונים תמימים – נדחתה מחמת האינטרס הציבורי.

אין סיבה, במציאות הקיימת בישראל, בה יש מאות אלפי דירות הרשומות רק במוסדות המשכנים, שנוציא מכלל המקרקעין, אשר סעיף 34(א) לחוק ההוצאה לפועל חל עליהם, להחיל גם את אלה הרשומים במינהל מקרקעי ישראל או בעמידר {בר"ע (יר') 2290/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' ערן הוכברג, תק-מח 1997(2), 3126 (1997); ה"פ (ת"א) 109/90 ב. י. זילברשטיין בדים ואח' נ' שיכון עובדים ואח', תק-מח 1992(1), 56 (1992)}.

עמוד 40 בספר:

לא אחת, נתקלים אנו במקרים בהם חייבים מנסים להבריח נכסיהם וזאת על-ידי רישום הנכסים על-שם אחר. לצורך זה, המחוקק יצר איפוא כלי להיאבק בתופעה זו והקבועה בסעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל.

סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל נועד למקרים בהם מבקש חייב לעקוף את נושיו על-ידי העברת נכסים לזולתו. זו תכלית הסעיף הנ"ל, המתיר לבית-המשפט "לבקשת הזוכה ולאחר ששוכנע שמקרקעין שאינם רשומים על-שם החייב הם של החייב, להצהיר על כך ולצוות על עיקולם" {ע"א 1680/03 חנה לוי ואח' נ' ברקיל ואח', פ"ד נח(6), 941 (2004)}.

נטל ההוכחה בתביעה על-פי סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל מוטל על התובע {הזוכה}. כלל ידוע הוא במשפט כי המוציא מחברו - עליו הראיה, והתובע, הוא שנושא בנטל הוכחת תביעתו.

לכאורה, הנתבע אינו נדרש לעשות מאומה עד השלב שבו עומד התובע בנטל ההוכחה המוטל עליו, שאז מגיע תורו של הנתבע, לערער את ראיות התובע.

ואולם ישנן נסיבות בהן ניתן להקל בנטל ההוכחה המוטל על התובע, וזאת באמצעות כללי "אותות המרמה".

הכוח הראייתי של אותות אלה הוא בהעברת הנטל לחייב, ועליו להראות כי העסקאות נעשו בתום-לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת. יחד-עם-זאת, נטל השכנוע נותר על כתפי התובע מתחילת הדיון ועד לסופו.

אולם ככל שהמידע מצוי בידי הנתבע - וככל שהתובע יראה יותר "אותות מרמה" ונסיבות עובדתיות המצביעות על מרמה מצד הנתבע - ניתן יהיה להפחית את נטל הראיות המוטל על התובע {ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי, תק-על 2002(3), 551 (2002); ה"פ (ת"א) 1823/92 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' אלברט סבג, פ"מ תשנ"ו(ג),421 (1996); ת"א (חי') 158/03 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' טורקניץ אורנה ואח', תק-מח 2005(1), 8593 (2005); תמ"ש (ת"א) 1424/00 ס.נ., קטין ואח' נ' ס.ד. ואח', תק-מש 2003(2), 307 (2003); תמ"ש (ת"א) 40800/97 כהן רחל נ' כהן נתן ואח', תק-מש 2000(1), 1 (2000); ה"פ (ת"א-יפו) 10033/99 צור אבולניק ואח' נ' שירלי פז פרנקל ואח', תק-מח 2005(3), 6805 (2005)}.

עמוד 41 בספר:

כאשר בית-המשפט נתבקש לעקל מקרקעי החייב שאינם רשומים על-שמו וטרם החליט בבקשה, רשאי הוא, לבקשת הזוכה ולאחר שניתנה ערובה להנחת-דעתו, לצוות על עיקול זמני של המקרקעין.

משציווה בית-המשפט {על-פי סעיף 33 לחוק ההוצאה לפועל הסמכות מסורה לבית-המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו נמצאים המקרקעין} על עיקול מקרקעין, יוטל העיקול על-ידי רישומו בפנקסי המקרקעין, ומשנרשם וכל עוד לא בוטל, לא תיעשה ולא תירשם באותם במקרקעין כל פעולה מרצון, למעט פדיון משכנתא, אלא בהיתר מאת בית-המשפט.

נשאלת השאלה, מהו היחס בין תקנה 360 לתקסד"א לבין סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל?

בעת שבית-המשפט דן בבקשת עיקול זמני לפי תקנה 360 לתקסד"א הרי שזכויות הצדדים, בעניין נשוא ההתדיינות, טרם הוכרעו. בית-המשפט פוסק אז על-פי ראיות לכאורה שיש בהן כדי להוכיח את זכותו הלכאורית של התובע לסעד המבוקש על ידו. צו עיקול הניתן על-פי תקנה 360 לתקסד"א מכוון "לתפוס" "נכסים שבידי הנתבע" או "נכסים של הנתבע שבידי אדם אחר".

לעומת זאת, כשבא בית-המשפט לדון בבקשת עיקול לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל אין מחלוקת לגבי זכותו של המבקש-התובע-הנושה לגבות מן המשיב-החייב את סכום החוב שנפסק לזכותו. הנושה מחזיק בידו פסק-דין בר-ביצוע בהליכי הוצאה לפועל. אך העיקול אמור "לתפוס" את "מקרקעי החייב שאינם רשומים על שמו".

אך מובן, שתנאי לכך שבית-המשפט ייעתר לבקשת עיקול לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל הוא שבית-המשפט ישתכנע כי נכס המקרקעין שבו מדובר אכן שייך לחייב, כנטען.

אין ספק שכמות הראיות הנדרשת להוכחת שייכותם של המקרקעין לחייב, לשם מתן סעד לפי סעיף 35(א) לחוק ההוצאה לפועל, צריך שתהיה גדולה באופן ניכר מכמות הראיות הנדרשת להוכחת זכותו הלכאורית של תובע כדי לזכותו בעיקול זמני לפי תקנה 360 לתקסד"א. והדברים ברורים: במקרה הראשון עלול הסעד לפגוע בזכותו הקניינית של צד שלישי, זר להתדיינות שבין הנושה לבין החייב; ואילו במקרה השני מדובר בפגיעה אפשרית בזכותו הקניינית של הנתבע, שהוא "צד קרוב" לתובע בהליך המתנהל בפני בית-המשפט, ונחה דעתו של בית-המשפט כי "אי-מתן הצו עלול להכביד על ביצוע פסק-הדין" {בש"א (חי') 5937/99 מקורות חברת המים בע"מ נ' אסאן משה, תק-מח 2000(1), 9614 (2000)}.

עמוד 42 בספר:

כאשר מוטל עיקול על מקרקעין ממושכנים, אין לבצע מכירת מקרקעין לצורך מימוש העיקול בטרם הוזמן בעל המשכנתא לטעון בפני רשם ההוצאה לפועל את הטענות שבפיו. מכר שנעשה מתוך התעלמות מזכויות אלה, בטל מעיקרו {בר"ע 1167/02 בריגר אברהם נ' הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ, פדאור 2002(5), 462 (2002)}.

אשר להגנת בית מגורים. תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל ביטל למעשה את אפשרות ההתניה על הגנת הדיור החלופי תוך שהוא מאפשר לקבוע בהסכם המשכנתא כי ההגנה שתחול מוגבלת לתקופה של עד 18 חודשים, ובמקרים מיוחדים אף ניתן לחרוג מן התקופה האמורה.

בעבר ניתן היה לקבוע כי הבנק, בדרך-כלל, המלווה את הכסף, פטור מהעמדת סידור חלוף ללווה-החייב. בתי-המשפט אישרו התנאה זו. במקרה וחייב היה מעוניין לתקוף הוראה זו, היה עליו לפנות לבית-המשפט המוסמך, שכן, רשם ההוצאה לפועל, בעבר, לא היה מוסמך לדון בשאלת תוקפו המחייב של הסעיף המעניק את הפטור כאמור.

כיום, לאחר תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל, שונו פני הדברים כפי המוסבר להלן.

סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי רשם ההוצאה לפועל, לא יהיה רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עימו, אלא לאחר שהוכח, להנחת-דעתו:

v כי לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו יש מקום מגורים אחר;

v או כי יש לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר;

v או כי הועמד לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו, סידור חלוף.

רשם ההוצאה לפועל מחוייב לקיים דיון במעמד שני הצדדים הן הזוכה והן החייב, ולאחר שהומצאה לחייב הזמנה בהמצאה מלאה {סעיף 38(א1) לחוק ההוצאה לפועל}.

בהזמנה לדיון יצויין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינויים כדי למנות לעצמו עורך-דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972.

עמוד 43 בספר:

נעיר כי סעיף 38(ג2) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי שווי הסידור החלוף דינו כדין הוצאות כאמור בסעיף 9 לחוק ההוצאה לפועל.

זאת ועוד. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), נחקק על רקע תקופה של קליטת עלייה מאסיבית למדינת ישראל, שלוותה במצוקת דיור חמורה, ומתוך מטרה סוציאלית להגן על נחשולי העולים מפני מצב שבו מחסור כלכלי יותירם ללא קורת גג.

על רקע המציאות האמורה, מצא המחוקק לקבוע, כי אין לפנות חייב המחזיק בנכס שבבעלותו או בחכירתו, ולא את שותפו לבעלות או לחכירה המחזיק בנכס, גם אם החייב אינו פורע את חובו והנכס נמכר בהוצאה לפועל או בהליכי פשיטת רגל. תחת זאת נקבע כי, בעל הנכס הנמכר בהליכים מעין אלה יהפוך לדייר מוגן של הבעלים החדש שירכוש אותו.

הגנתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מפחיתה מערכה של הדירה, שכן מכירתה כתפוסה מקטינה משמעותית את התמורה המחולקת לנושים. יחד-עם-זאת, החייב והמחזיק בדירה אינם מפונים ממנה וממשיכים להחזיק בה כדיירים מוגנים.

מאז נחקק חוק הגנת הדייר, חלפו השנים, השתנו העיתים, ועמן חלו תמורות במציאות החברתית-הכלכלית אשר הביאו בהדרגה את מצב החירום בנושא הדיור לכלל סיום, עד כי כיום לא קיים עוד, ככלל, קושי למצוא דירת מגורים כבעבר {ראה גם ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111 (1997)}.

בנוסף, במהלך השנים הסתמן שינוי תפיסתי ביחס לאיזון הראוי שבין ההגנה על קניינם של הנושים המבקשים לפרוע את חובם לבין השאיפה להבטיח קורת גג לחייבים {ע"א 127/06 בנק הפועלים משכן בע"מ נ' נגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.

בהינתן השינויים האמורים, קבעו בתי-המשפט כי יש להצר את גבולותיה של הדיירות המוגנת ולפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום, באופן שיחול רק על מי שיש לו זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות {ראה למשל רע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד שוורץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.

בית-המשפט היה ער לכך, כי אם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מתפרש כחל רק על בעלות או חכירה לדורות רשומים אצל רשם המקרקעין, אזי ייצאו מכלל הגנת הדייר כל אלה שזכויותיהם

עמוד 44 בספר:

אינן רשומות וכאלה רבים הם. על-פי פרשנות זו נגרע חלקם של אלה שזכויותיהם אינן רשומות, לעומת חלקם של אלה הרשומים כבעלים או כחוכרים לדורות של דירות מגוריהם.

אם-כן, על-פי ההלכה הפסוקה המחייבת, הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר עומדת רק למי שיש לו "זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות", להבדיל מזכויות חוזיות {ראה גם ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות נ' שפייזמן, פ"ד נז(2), 145 (2003); רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006) (להלן: "פרשת בנק לאומי"); ת"א (ת"א) 47842-03-10 עו"ד אברהם ניזרי - בתפקידו ככונס נכסים נ' ציונה פרץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2013)}.

נעיר כי מקום שבו אין הגנה על מימוש דירת מגורים בשל חדלות פירעון מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, יש תחולה לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל {או לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), התש"ם-1980 (להלן: "פקודת פשיטת הרגל"), לפי העניין}.

כאמור לעיל, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע כי מקום שמושכנו מקרקעין המשמשים בית מגורים לחייב, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות על מכירתם תוך פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו. יחד-עם-זאת, סעיף הנ"ל מתנה את ביצוע הפינוי בכך שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל בא לאזן בין זכות הקניין של הנושה לבין הזכות למדור של החייב. הזכות לקניין זכתה להכרה קונסטיטוציונית מפורשת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. זכותו של זוכה על-פי פסק-דין היא חלק מקניינו, במקביל, הזכות למדור – כחלק מן הזכות למינימום תנאי קיום אנושיים – נתפסת גם היא כזכות יסוד בעלת תוקף חוקתי {ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3), 934 (2004)}.

אם-כן, תכליתו של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל {כמו גם סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל} היא לאזן בין זכות הנושים לגבות את חובם, לבין התכלית החשובה של הגנה ושמירה על כבודו של החייב ובני משפחתו הגרים עימו, תוך קביעת היקף הסעד על בסיס הנסיבות המשתנות ובעלי הדין הקונקרטיים הנוגעים בדבר.

דא עקא, סעיף 38(ד) לחוק ההוצאה לפועל {כמו גם סעיף 86א(ג) לפקודת פשיטת הרגל}, קובע כי הוראת הסעיף לא יחולו על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם.

עמוד 45 בספר:

לפיכך, נשאלת השאלה, מתי, איפוא, תהיה תחולה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ומתי תהיה תחולה לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל {או לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל}?

כאמור, בפרשת פרמינגר קבע בית-המשפט, כי יש לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הצמצום בא לידי ביטוי בכך שנקבע כי ההגנה תוקנה רק למי שדירת מגוריו רשומה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין. חייב שדירת מגוריו אינה רשומה על-שמו בלשכת רישום המקרקעין, לא יזכה למעמד של דייר מוגן בדירתו, אלא יהא עליו ועל בני משפחתו לפנות את הדירה בכפוף להגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל {או סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל}.

עוד נקבע בפרשת פרמינגר, כי יש לפרש את המונח "זכות קניין במקרקעין" באופן דווקני. בניגוד למקרים אחרים שבהם נאות בית-המשפט להכיר בפעולות שלא הסתיימו ברישום, כאילו הסתיימה בהן עסקת המקרקעין, הרי לא כך בהקשר להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. לעניין סעיף זה נקבע, כי אין הצדקה להרחיב את הגנת הדיירות המוגנת ולהחילה על מי שזכויות הבעלות או החכירה שלו, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין.

בפרשת פרמינגר ראה בית-המשפט את הרישום כקונסטיטוטיבי, תוך שצויין כי אם תפורש זכות הבעלות והחכירה לדורות שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ככוללים זכויות בלתי-רשומות, אזי תהא בכך הרחבה ניכרת של ההגנה, תוך פגיעה בזכות הנושים והפרת האיזון בין הצדדים.

פרשנות מצמצמת לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כך נקבע, תביא לאיזון ראוי בין האינטרסים הנוגדים של הצדדים ובכך תושג התכלית הראויה של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל {וסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל}, וימומש ההיגיון הכלכלי והחברתי שביסודם.

בפרשת פרמינגר נדון עניינו של פושט רגל, ומטעם זה התמקד בית-משפט ביחס שבין סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לבין סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל. ואולם, בית-המשפט התייחס במקביל לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל ולסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

שני סעיפים אלה נועדו להגן על דירת המגורים של החייב, בין בהליכי פשיטת רגל ובין בהליכי הוצאה לפועל {רע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נ(1), 388 (1996)}.

על-כן, הפרשנות המצמצמת שהוחלה על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ישימה הן לגבי פושט רגל והן לגבי חייב בהוצאה לפועל.

עמוד 46 בספר:

ואכן, בתי-המשפט אימצו את הפרשנות המצמצמת של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר גם ביחס לחייבים בהוצאה לפועל {ראה פרשת בנק לאומי}.

לפיכך, מסקנתינו תהא כי התוצאה המשפטית הנובעת מצמצום הגנתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אינה פשוטה כלל ועיקר.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עיקול מקרקעין