מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר

הוראות חוק הגנת הדייר מבחינות בין מושכרים לגביהם חל החוק לגבי מושכרים לגביהם אין לחוק כל תחולה. חוק הגנת הדייר תחם מפורשות את סוגי המושכרים כאמור, על-פי חלוקתם לשתי הקבוצות הללו.

1.1 מושכרים לגביהם חל החוק
א. על שכירות של בניין (סעיף 2);
ב. על שכירות חלק מבניין (סעיף 2);
ג. על חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות (סעיף 2);
ד. קרקע שאין עליה בניין, שהושכרה לפני התשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה (סעיף 3);
ה. שכירות של מושכר שכוללת זכות להציג דברי פרסומת או ראווה במושכר או בחצרו דינה כדין המושכר (סעיף 6 לחוק);
ו. שכירות למטרת ניהול של עסקי אירוח (סעיף 7);
ז. דירה שהשכיר מעביד לעובדו בקשר לשירותו בשביל המעביד לתקופת שירותו ובלבד שפורש בחוזה השכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי פרקים המפורטים בסעיף 8(א) לחוק.

1.2 מושכרים לגביהם לא יחול החוק
א. קרקע שאין עליה בניין ולא הושכרה לפני התשט"ו (סעיף 3 לחוק);
ב. שכירות לתקופה של יותר משבע שנים שנעשתה אחרי התשט"ו ופורש בחוזה השכירות בכתב שהדייר לא יהיה מוגן על-פי חוק (סעיף 5(א) לחוק);
ג. שכירות לתקופה של יותר מ- 14 שנה שנעשתה לפני התשט"ו (סעיף 5(ב) לחוק);
ד. שכירות בבית מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר (סעיף 7(א) לחוק);
ה. שכירות שבאה במטרה להציג דברי פרסומת או ראווה (סעיף 6 לחוק);
ו. נכס שלא הושכר בדמי מפתח שביום כ"ו אב התשכ"ח, 20 אוגוסט 1968, לא היה דייר הזכאי להחזיק בו (סעיף 9 לחוק);
ז. נכס שנתפנה אחרי שנת 1968 מכל דייר הזכאי להחזיק בו, בין שנתפנה מכוח פסק-דין ובין שנתפנה מחמת סיבה אחרת - כל עוד לא הושכר בדמי מפתח (סעיף 10 לחוק);
ח. נכס שהוחזר לבעל הבית אחרי שנת 1968 בנסיבות המפורטות בסעיפים 85 ו- 86(1) או 101 ו- 102(1) (סעיפים הדנים במסירת מושכר בטכניקה של הצהרות למיניהם) ולא הושכר בדמי מפתח (סעיף 11 לחוק);
ט. נכס שהוחזר לבעל הבית אחרי שנת 1968 שלא בנסיבות המפורטות בסעיפים 10 או 11, מכוח הסכם בין בעל הבית לבין הדייר, באישור בית-המשפט או בית-הדין - ולא הושכר בדמי מפתח (סעיף 12 לחוק);
י. נכס בבניין או בתוספת בניין שבנייתם הושלמה לאחר שנת 1968, והושכר לאחר שנת 1968 (סעיף 14 לחוק);
יא. נכס בבניין או בתוספת בניין הנמצא בידי דייר ב- 1968, ובניית הבניין או התוספת הושלמה לאחר 01.01.53, והנכס הושכר אחרי 28.08.53, ונסיבה זו פורשה בחוזה השכירות, ותקופת השכירות הסתיימה (סעיף 14(ב)(1) לחוק);
יב. נכס בבניין או בתוספת בניין הנמצא בידי דייר ב- 1968 ובניית הבניין או התוספת הושלמה לאחר 1.04.540, והנכס הושכר לראשונה לאחר 03.03.55, ונסיבה זו פורשה בחוזה השכירות, ותקופת השכירות הסתיימה (סעיף 14(ב)(2) לחוק);
יג. נכס בבניין או בתוספת בניין הנמצא בידי דייר ב- 1968 והנכס מצוי בבניין מבניינים לבתי חרושת או לבתי מלאכה שהקים אותם מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התש"י-1950, והושכר לראשונה אחרי התשי"ג, ונסיבה זו פורשה בחוזה השכירות, ותקופת השכירות הושלמה (סעיף 14(ב)(3));
יד. הושכר חלק מדירה לתקופה של לא יותר מ- 10 חודשים והמשכיר ממשיך לדור בחלק מאותה דירה, אם פורש בחוזה השכירות שנעשה אחרי התשט"ו, וכי השכירות תהיה לאותה תקופה בלבד, ושהדייר לא יהיה מוגן (סעיף 16(א) לחוק);
טו. הושכרה דירה או חלק מדירה לתקופה קצובה שבה ידור המשכיר מחוץ לאותה דירה, והנסיבות מעידות על כוונת המשכיר לחזור ולדור בדירה, אם פורש בחוזה השכירות שנעשה אחרי התשט"ו, שהשכירות תהיה לאותה תקופה שהמשכיר יעדר ממנה וכי הדייר לא יהיה מוגן על-פי פרק א' של חלק ב' ופרק א' של חלק ד' (סעיף 16(ב) לחוק).

בהתאם להוראות הנ"ל נבחנת אף השאלה אם אדם הינו דייר מוגן אם לאו בנכס. ובתמצית ניתן לומר כי אדם יהיה דייר מוגן אם:

א. שילם דמי מפתח;
ב. לא שילם דמי מפתח אך גר בדירה או בנכס לפני שנת 1940;
ג. לא שילם דמי מפתח ונכנס לדירה לפני שנת 1968 שלא על-פי חוזה שכירות ובו הוראות מפורשות ונסיבות המסירות את הגנת החוק מן הדייר;
ד. מי שהפך לדייר מוגן מכוח הוראות החוק שידונו להלן על-פי סעיפים 20 עד 25 לחוק הגנת הדייר.

ומאידך אדם לא יהיה דייר מוגן אם:

א. הינו דייר על-פי חוזה שכירות בלתי-מוגנת;
ב. לא שילם דמי מפתח וקיבל חזקה בדירה לאחר 1968;
ג. דייר במושכר שנתפנה מכוח כל האמור לעיל לאחר שנת 1968 והושכר בחוזה שכירות ללא תשלום דמי מפתח;
ד. דייר בבית אירוח, בבית מלון, בפנסיון;
ה. דייר בדירת שירות כאמור לעיל;
ו. דייר לפי כל המפורט לעיל לגבי סוגי שכירויות עליהן לא יחול חוק הגנת הדייר והגנת החוק בשל כך.

שאלת תחולתו של חוק הגנת הדייר וההגנות מכוחו נתברכה במשך השנים הרבות מיום כינונם של חוקי הגנת הדייר ברשימה ארוכה ומבורכת של פסקי-דין.

סקירת ההלכות למיניהן, לרבות בחינת העובדות המשתנות ממקרה למקרה, תצבענה על-כך, שאין לך כמעט מקרה עובדתי או סיטואציה עובדתית כזו או אחרת שלא עמדה במבחן המשפטי. בשל כך כיום ניתן לקבע את עמדות בתי-המשפט בשאלת תחולת הגנת החוק באורח ברור ולקבוע כי קיים ביטחון משפטי ביישום חוקי הגנת הדייר.

2. "גינה" או "חצר" - סעיף 2 לחוק
סעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"2. תחולה כללית
חוק זה חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות."

"חצר" או "גינה" הצמודים לבית, מהווים בדרך-כלל חלק בלתי-נפרד מן המושכר. האחריות היא על המשכיר להתנות במפורש בחוזה השכירות על זכות "שהולכת יחד עם הנכס" {ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1), 384, 390 (1964)}.

ככלל, על-מנת שחצר או גינה יכללו בשכירות מוגנת, עליהן להוות חלק מפורש מהיחידה המושכרת, וכי השימוש בחצר לבדו אין בו כדי להפוך את החצר לחלק מהמושכר, ולכך דרושה הכללה מפורשת בהסכם השכירות {המ' (יר') 24415/95 ב- ת"א1139/95 רפאלי ואח' נ' עמידר ואח', תק-מח 96(1), 880 (1996)}.

משהשכיר בעל בית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד.
כדי לשמור לעצמו את זכות החזקה וזכות השימוש בהם, עליו להתנות על-כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסויימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד אתו {ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1), 384, 390 (1964)}

האמור בחוזה השכירות אינו חזות הכל וכי יש לבחון בכל מקרה את היקפו של המושכר ומה נכלל בו {ראה גם ת"א (יר') 18756-08 מארק דניאל שיפמן נ' קיילה ברנשטיין, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.01.14)}.

כאשר אין להניח שמדובר בחלקה התואמת מבחינת שטח את המבנה בלבד, בלא חצר כלשהי מסביבו, הרי שיש לראות בחצר חלק מן המושכר, חרף העובדה שאין בהסכם התייחסות מפורשת לחצר.

כלומר, אמנם חצר או גינה הולכים יחד עם המושכר, אלא-אם-כן הוצאו במפורש בחוזה, מגדר המושכר, אולם אין לקבוע כי לו רצו בעלי הדין לכלול את החצר במושכר, חזקה עליהם שהיו מציינים זאת במפורש בחוזה השכירות.

יודגש, כי בבוא בית-המשפט להכריע בין שתי גרסאות של פרשנות, ייטה לקבל את הגרסה הנוחה למי שלא נטל חלק בניסוח החוזה (ע"א 497/83 צור נ' הפניקס, פ"ד מא(1), 729, 733 (1987); ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גניה חזן ואח', תק-על 2004(4), 729, 736 (2004); ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ (לשעבר-מרכז אום רשרש בע"מ) נ' עורך-דין ד"ר יוסף שגב, תק-על 2004(1), 2819, 2824 (2004); ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ו- 61 אח' נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1), 577, 584-583 (1998)).

כך למשל במקום בו ניתן היה לצפות ממנסח החוזה להוציא מפורשות את החצר מגדר השכירות, אם אמנם הוסכם על-כך עם השוכרים. קשה מאוד להניח שדירת קרקע, הכוללת 2 חדרים בלבד, תושכר למשפחה מרובת ילדים ללא פיסת הקרקע הצמודה אליה. במיוחד כאשר בעת כריתת חוזה השכירות החצר הייתה צמודה לדירות ושימשה את הדיירים הקודמים {ע"א (ת"א-יפו) 2646/01 אדרי פנחס ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2005(1), 4987 (2005)}.

הסיפא של סעיף 2 לחוק הגנת הדייר מלמד שגם חצר או גינה, הטפלות מטבען לבניין, כלולות אף הן בהגנת החוק, בתנאי שהן משמשות את מטרת השכירות, כלומר את מטרת השכירות של הבניין או של חלק הבניין, אליו הן נספחות. כך למשל, במקום בו חצר הושכרה יחד עם בניין או חלק מבניין לצורך גן ילדים, המתנהל בתוך הבניין {ע"א 198/65 צביה ופנחס אורנשטיין נ' מיכאל היימן, פ"ד יט(4), 197 (1965)}.

ההבדל בין סעיף 2 לחוק הגנת הדייר המדבר ודן בבניין על החצר הנספחת אליו לבין קרקע פנויה שבסעיף 3 לחוק הגנת הדייר, הוא כי סעיף 3 אינו בא להרחיב את הגנת החוק על קרקע שיש עליה בניין כלשהו, יהיו גודלו וחשיבותו למטרת השכירות אשר יהיו. תכליתו של סעיף 3 היא להבהיר באילו תנאים פרושה הגנת החוק על מגרש פנוי (שאינו מוגן לפי סעיף 2 לחוק) {ראה גם דיון נוסף 2/66 מיכאל היימן נ' צביה ופנחס אורנשטיין, פ"ד כ(2), 52 (1966)}.

סעיף 2 מקנה הגנה אך ורק אם החצר או הגינה משמשות את מטרת השכירות של המושכר שהוא "בניין או חלק מבניין".

דהיינו, על-מנת שחצר או גינה תהווינה חלק מהשכירות המוגנת, נחוץ שיתמלאו לגביהן שני תנאים:

האחד - כי הן עצמן תהוונה נשוא השכירות יחד עם הדירה.

והשני - כי תשמשנה את מטרת השכירות.

סעיף 3 מקנה הגנה למי שהושכרה לו חלקת אדמה אך ורק אם נתמלאה הדרישה של סעיף 3 של החוק, דהיינו, לא רק אם החלקה הושכרה לפני התשט"ו אלא היא גם משמשת לדייר מקור פרנסה. על-כן גם נקבע כי אינו דייר מוגן { ע"א 270/65 הרמן טודוריס נ' אברהם רפפורט, פ"ד כ(1), 85 (1966)}.

אין לפרש את סעיף 2 לחוק הגנת הדייר כקובע באורח אוטומטי כל חצר או גינה המשמשות את אותה מטרה לה משמשת השכירות, מהווה חלק מן המושכר. וכן כי בהעדר הסכמה מפורשת בין הצדדים לגבי זכויות השימוש בחצר או בגינה הרי המבחן להיותן חלק מן המושכר הינו, האם לא ניתן להשתמש בשכירות הבניין בלעדיהם והאם הן מהוות חלק אינטגרלי של השימוש בבניין המושכר.

אפשרות הגישה למבנה מהווה חלק אינטגרלי מאפשרויות השימוש וההנאה מהמבנה המושכר. אמנם אין בכך כדי להפוך את שטח הגישה לחלק מן המושכר, אך אין המשכיר רשאי לשלול מן השוכר או מהדייר המוגן את אפשרות השימוש בגישה או בכניסה {ע"א 56/78 רשות הפיתוח נ' פטל, פ"מ תשמ"א(ב), 96 (1980)}.

הדבר תלוי בהסכמת הצדדים שיכולים להסכים על השכרת בניין שלם או חלק ממנו ובדומה יכולים להסכים על השכרת שטח הצמוד למבנה, או חלק ממנו, או להסכים שהשטח הצמוד לא יהווה חלק מהמושכר ובכל מקרה לא תחולנה הוראות החוק על שכירות שטח כזה {ע"א (ב"ש) 56/78 רשות הפיתוח נ' פטל, פ"מ תשמ"א(א), 99 (1980)}.

ע"א (חי') 4436-07 {סוזן מצליח נ' מרדכי קמינצקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.09.11)} עניינו, ערעור על החלטת בית-משפט השלום בחיפה אשר לא קיבל את טענת המערערת, לפיה פסק-הדין של בית-הדין לשכירות הקנה לה זכויות בחצר כולה ובטעות נרשם בפסק-הדין של בית-הדין לשכירות כי שטח החצר כשישה מ"ר.

בית-משפט השלום הוסיף וקבע, שמשלא הוגשה תביעה לתיקון טעות לא ניתן לקבל את טענת מצליח לפיה נרשם בטעות כי השטח הצמוד לדירתה הוא שישה מ"ר. בנוסף, נקבע כי קמינצקי מעולם לא העניקו ולא הראו כוונה להעניק למצליח זכויות כלשהן, אלא בשטח של שישה מ"ר.

בית-משפט השלום פסק, כי על-פי פסק-דין השכירות, השטח של שישה מ"ר בחצר הוא חלק מהמושכר, ולמצליח זכויות דיירות מוגנת גם בשטח זה. מנגד, הסכם השכירות לא הקנה למצליח זכויות נוספות בחצר.

כמו-כן, דחה בית-המשפט את טענתה של המערערת לפיה יש לה זכויות דיירות מוגנת בחצר מכוח סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, המחיל דיירות מוגנת על חצר או גינה, או חלק מהם, המשמשים את מטרת השכירות באופן שלא ניתן להשתמש במושכר בלעדיהם, או שהם מהווים חלק אינטגראלי של השימוש במושכר.

בית-המשפט הבחין בין הגינה לבין השביל הממוקמים בחצר, ומצא, כי הגינה לא הכרחית לשימוש בדירה ואילו השביל הוא הכרחי מכוון שזוהי הכניסה היחידה לדירה.

על ההחלטה כאמור הוגש הערעור כאמור.

בית-המשפט שלערעור, בדחותו את הערעור, קבע כי אין למערערת זכות של דיירות מוגנת בחצר למעט שישה מטרים ולמעט זכות המעבר הנלווית לשכירות בשביל הכניסה.

לא הוכח כי החצר היא חלק בלתי-נפרד מהסכם השכירות. כמו-כן, לא שוכנע בית-המשפט שלערעור כי החצר משמשת את מטרת השכירות באופן שלא ניתן להשתמש במושכר בלעדיה, או שהיא מהווה חלק אינטגראלי של השימוש במושכר. משמע, כי למערערת אין זכות לדיירות מוגנת בחצר.

מנגד - יש למערערת זכות לעשות בחצר שימוש סביר, יחד עם כל הדיירים בבניין כבעלי דירות.
3. קרקע שאין עליה בניין - סעיף 3 לחוק
סעיף 3 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"3. קרקע לא בנויה
קרקע שאין עליה בניין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני התשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה."

סעיף 3 לחוק הגנת הדייר קובע כי קרקע שאין עליה בניין, לא יחול חוק הגנת הדייר על שכירותה אלא אם הושכרה לפני שנת תשט"ו {רע"א 1686/11 אברהם דעדוש נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.05.12)}.

אם סעיף 2 לחוק הגנת הדייר מקנה הגנה אך ורק אם החצר או הגינה משמשות את מטרת השכירות של המושכר שהוא "בניין או חלק מבניין", בא סעיף 3 לחוק הגנת הדייר ומקנה הגנה למי שהושכרה לו חלקת אדמה אך ורק אם נתמלאה הדרישה של סעיף 3 של החוק. דהיינו, לא רק אם החלקה הושכרה לפני התשט"ו אלא היא גם משמשת לדייר מקור פרנסה { ע"א 270/65 הרמן טודוריס נ' אברהם רפפורט, פ"ד כ(1), 85 (1966); לעניין ההבדל בין סעיף 2 המדבר ודן בבניין על החצר הנספחת אליו לבין קרקע פנויה ראה גם דיון נוסף 2/66 מיכאל היימן נ' צביה ופנחס אורנשטיין, פ"ד כ(2), 52 (1966)}.

כדי להחיל את הגנת החוק, על-פי סעיף 3 שבו, אין די לומר כי הקרקע איננה קרקע שאין עליה בניין, אלא יש צורך לחפש ולמצוא בחוק הוראה המכילה פוזיטיבית הגנה על הדייר {ע"א 503/69 עיריית נהריה נ' דזידר וזלטה אברהם, פ"ד כד(1), 293 (1970)}.

נטל ההוכחה כי המושכר הינו "קרקע שאין עליה בניין" מוטל על השוכר המסתמך על הגנת החוק כי המושכר הינו בגדר החוק. אין בהוראת סעיף 3 לחוק הגנת הדייר כדי להטיל על משכיר קרקע, התובע פינוי, נטל זה {ע"א 90/65 יצחק בירגר ומוסך בדק נ' תופיק גובאני, פ"ד יט(3), 673 (1965)}.

כאשר בחוזה השכירות שלפיו מושכרת חלקת אדמה, מוצא הבניין הנמצא על הקרקע מתחולת החוזה, לא תחול הגנת החוק על המושכר, לאור הוראת סעיף 3 לחוק {ע"א 49/66 ישראל זילברברג נ' ברכה ציון, פ"מ נה 5}.

יודגש, כי הסייג של סעיף 3 לחוק, המכניס לתחום תחולתו של החוק קרקע שהושכרה לפני תחילת החוק ומשמשת לדייר מקור של פרנסה, כוונת החוק לקרקעות אשר היו מוחזקות מכוח שכירות חוזית או החוק, ולא לקרקע שהייתה מושכרת אי-פעם לפני תחילת חוק, אך לא הייתה מוחזקת על-ידי השוכר ביום היכנס החוק לתוקפו {ע"א 69/56 דגידאר בע"מ נ' רשות הפיתוח, פ"מ יט (תמצ'), 42}.

את הביטוי "מקור של פרנסה", המופיע בסעיף 3 לחוק, אין לפרש פירוש רחב ביותר ואין לזהותו תמיד עם הביטויים "לצורך בית העסק" או "בקשר למקום העבודה". הביטוי מקור של פרנסה מורה על קשר הדוק שבין הקרקע למזונותיו של הדייר ולא בכדי בחר המחוקק במילים אלו {ע"א 74/57 הרי רטנר נ' פלאלום בע"מ בפירוק, פ"ד יב(2), 1465 (1958)}.

אין סעיף 3 מורה שהקרקע חייבת לשמש מקור פרנסה יחיד. די בכך שהיא משמשת כאחד ממקורות פרנסה {79/55 רפאל קרליץ נ' משה שיבק, פ"ד יא(1), 49 (1957)}.

אולם לא תמיד שימוש כלשהו הופך את השימוש להיות אחד ממקורות הפרנסה. כך, למשל, העובדה שהדייר משתמש במגרש המושכר לו לאחסנת סחורה אין בה כשלעצמה כדי לקבוע כי המושכר משמש לו מקור פרנסה {ראה: ע"א (ת"א) 51/73 פנחס פרידמן נ' שרה חדד, פ"מ תשל"ד(ב), 346 (1973)}.

ב- רע"א 10933/04 {משה ונטורה נ' "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.06.09)} המבקש החזיק כדייר מוגן בבית מלאכה (להלן: "המושכר") המצוי בשטח שרובו הושכר לאביו על-ידי המשיבה וחלקו נשכר על ידיו ממנה.

בעקבות שריפה שכילתה את מרבית המושכר, המבקש הרס את שרידי המבנה והמשיך לשלם דמי שכירות למשיבה. הריסת המבנה נעשתה, לטענת המבקש, בעצה אחת עם מנהל איזור יפו של המשיבה ועל-פי הבטחתו כי זכויות הדיירות המוגנת במושכר יישמרו.

לאחר כשנתיים מיום השריפה הודיעה המשיבה למבקש כי זכות הדיירות המוגנת במושכר פקעה עם הריסתו של המבנה, והשיבה לו את סכום השכירות ששילם עד אותו יום.

המבקש הגיש תביעה להצהרה כי זכויות הדיירות המוגנת שהיו לו עובר לשריפת המושכר עומדות בעינן.

בית-משפט השלום קיבל את התביעה באופן חלקי והצהיר כי למבקש זכויות של דייר מוגן בשטח נשוא הבקשה.

בית-המשפט קבע, כי חרף העובדה שהמשיבה ידעה על השריפה, המשיכה לקבל את דמי השכירות ואף תמכה במבקש בהליך הבוררות. בנסיבות כאמור חל סעיף 3 לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי במקרה הנוכחי חל הסייג שמחיל את הוראות החוק על השטח נשוא הבקשה, חרף העובדה כי המושכר איננו עוד. הוטעם, כי השטח הושכר לאביו של המבקש, בטרם שנת תשט"ו, וכי המבקש נכנס לנעלי אביו והשתמש במושכר כמקור פרנסה.

כן התקבלה גרסת המבקש, כי הריסת החלק הנותר מהמושכר נעשתה בהסכמת המשיבה, ועל יסוד הבטחה שזכויותיו יישמרו. על-סמך האמור נקבע, כי יש לתלות את אבדן המושכר במשיבה, ואין לנשל את המבקש מזכויותיו. מנגד צויין, כי למבקש אין זכויות בחלק אותו רכש לאחר שירש את זכויות אביו, כיוון שבחלק זה אין חלות הוראות החוק, בהעדר הסייג שם סעיף 3 האמור.

על פסק-דינו של בית-משפט השלום הוגשו ערעור וערעור שכנגד לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט המחוזי בדחותו את ערעור המבקש קבע כי החריג שבסעיף 3 לחוק איננו חל בנסיבות, מאחר שהשטח נשוא הבקשה לא היוה מקור לפרנסה, כי אם המושכר שבתחומו.

עוד קבע בית-המשפט המחוזי כי כיוון שהמשיבה השכירה למבקש ולאביו את המושכר ולא את השטח סביבו, אין לו זכויות בשטח. עם הריסת המושכר, פקעו זכויותיו של המערער, ואין בהבטחת השיבה כדי לאיין זאת. לאור כך פסק בית-המשפט כי למבקש לא נותרו זכויות מוגנות - לא במושכר שהתכלה ולא בשטח נשוא הבקשה.

על פסק-הדין כאמור, הוגשה בקשת הערעור.

בית-המשפט העליון, בדחותו את בקשת הערעור קבע כי אין הוראת חוק הגנת הדייר חלות על קרקע פנויה (על-פי סעיף 3 לחוק).

סעיף 3 לחוק הגנת הדייר, הקובע חריג בקרקע שהושכרה לפני תשט"ו "והיא משמשת לדייר כמקור פרנסה", כי הקרקע היא שצריכה לשמש מקור פרנסה, ולא מושכר שעליה.

בית-המשפט העליון עוד הבהיר כי השטח סביב המושכר, להבדיל מהמושכר עצמו, מעולם לא הושכר למבקש או לאביו. אולם, גם אם יאשר קביעה זו, לא הוכיח המבקש כי השימוש בשטח היוה "תרומה חשובה להשגת מטרת העסק" או לכל הפחות על "קשר סיבתי חיובי בין השימוש בקרקע ופרנסת הדייר".

לאור כך פסק בית-המשפט כי כליונו של המושכר הביא איפוא לסופו את חוזה השכירות ואת השכירות המוגנת ולא הוכחה הסכמת המשיבה לשינוי מכך.

יובהר, כי דייר המחזיק במושכר מכוח סעיף 3 לחוק אינו מחוסן כנגד עילת פינוי שיסודה בסעיפים 131(10) ו- (11) לחוק {ע"א 367/59 גיזלה כהנוביץ נ' מיכאל שינפלד, פ"ד יד(1), 113 (1960)}.

שכירות של "מגרש ספורט", שאינו בניין או חלק של בניין, והשכירות אינה משמשת לדייר מקור של פרנסה, אינה נופלת בגדר סעיף 2 או 3 לחוק הגנת הדייר ועל-כן אין השכירות מוגנת {ע"א 51/76 רשות הפיתוח נ' אגודת הספורט הכוח, פ"מ התשל"ט(ב), 51 (1976)}.

בפסיקה המנדטורית נקבע, בשעתו, שאין חוקי הגנת הדייר חלים על קרקע פנויה {ע"א 2 (1943) 240/43 אל"ר 699 (שבוטל על-ידי מועצת המלך: עמוה"מ 24/45, מבלי להיזקק לגוף העניין)}.

אך ב- ע"א 61/48 {"זבולון" אגודת יורדי ים נ' מלך, פ"ד ב(1), 464 (1949)} נהפכה הקערה על פיה ונקבע שחוקים אלה חלים על קרקע פנויה. עם חקיקת חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, שנבלע בחוק, נקבע הכלל שברישת סעיף 3, לאמור ש"חוק זה אינו חל על שכירות של קרקע שאין עליה בניין..."; נמצא שעטרת הפסיקה המנדטורית הושבה על כנה.

סיפת סעיף 3 לחוק נתפרשה בפסיקה שכוונתה לשמר את זכויותיהם המוקנות של דיירים מוגנים בעת כניסתו לתוקף {ע"א 74/57 רטנר נ' פלאלום בע"מ, פ"ד יב(2), 1465, 1469 (1958)}.

מלבד שינוי המסגרת הפורמלית של החוק, נוסף גם שינוי מהותי, הוא חקיקתו של סעיף 3 לחוק, הסעיף המחיל את הגנת החוק גם על קרקע פנויה, אשר הושכרה לפני תחילת החוק, ואשר משמשת לדייר מקור של פרנסה.

נכס שנכלל ברשימת הנכסים שעליהם חל החוק - וביניהם קרקע כאמור בסעיף 3 לחוק - חלות עליו שאר הוראות החוק {רע"א 5392/97 זימן יצחק נ' ציטרין דוד, תק-על 98(2), 1453 (1998)}.

4. משק חקלאי
סעיף 4 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"4. משק חקלאי
משק חקלאי, או בניין או חלק מבניין שהם חלק של משק חקלאי והושכרו יחד אתו, לא יחול חוק זה על שכירותם."

אין בחוק הגדרה למונח "משק חקלאי". הפירוש שנתקבל בפסיקה קובע כי "משק חקלאי היא יחידה כלכלית שעיקרה הוצאת מזון מן הארץ" {ע"א 306/58 כהן נ' קרן קיימת לישראל, פ"מ יח 126; ע"א 227/59 עלי מחמד אל צולחי נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יג(2), 1548, 1551 (1959); ע"א 20/60 דגי דאר בע"מ נ' מנהל הארנונה לפיצוי נזקי מלחמה, פ"ד יד(3), 1933, 1935 (1960)}.

יש להבין את המילים "משק חקלאי" במשמעותן הפשוטה, ולא להיות מושפעים מאסוציאציה הנוצרת עם אחוזות, חוות, קיבוצים וכיו"ב {ע"א 227/59 עלי מחמד אל צולחי נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יג(2), 1548, 1551 (1959). עוד הוחלט, כי אין חשיבות לגודל השטח של המשק החקלאי; המר' 39/60 שמחה אשר נ' רשות הפיתוח, פ"מ כז 90, 95 (1960)}.

בבחינת השאלה אם מושכר מסויים משמש משק חקלאי יש להתחשב במטרת השכירות.

מעצם הנוסח של סעיף 4 לחוק הגנת הדייר עולה, כי גם אדמה המעובדת עיבוד חקלאי, ללא בניינים, יכולה להיות משק חקלאי.

כמו-כן, יובהר, כי אין חשיבות לגודל השטח של המשק החקלאי. בבחינת השאלה אם מושכר מסויים משמש משק חקלאי יש להתחשב במטרת השכירות {המר' 39/60 שמחה אשר נ' רשות הפיתוח, פ"מ כז 90, 95 (1960)}.

יודגש, כי בכל מקרה בו מתנהג משק חקלאי על קרקע שאין עליה בניין קיימת חפיפה ברוב רכיביהם של סעיפים 3 ו- 4 לחוק, אך ברי שהאחרון חריג לחריגו של הראשון ואם הושכרה קרקע כזאת לצרכי משק חקלאי, אין נפקא מינה אם הושכרה לפני התשט"ו או לאחריה, והגנת החוק לא תחול עליה {ע"א (ת"א) 258/91 עוזי רחמים נ' נג'טוללה שלמה כהן, תק-מח 92(4), 648 (1992)}.

פרשנות הסעיף על-ידי בתי-המשפט היא שגיבשה את מהותו ותוכנו של הסעיף.

סעיף 2 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "חוק זה חל על שכירות של בניין או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשת את מטרת השכירות". דהיינו, אם נשוא השכירות הוא בניין או חלק של בניין, הרי זו שכירות מוגנת.

לעומת-זאת, קובע סעיף 3 לחוק הגנת הדייר כי: "קרקע שאין עליה בניין לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני התשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה".

תכליתו של סעיף 3 הינה להבהיר באלו תנאים פרושה הגנת החוק על מגרש פנוי, שאינו מוגן לפי סעיף 2 לחוק: אם הקרקע הושכרה לפני תחולת החוק ואם היא משמשת לדייר מקור של פרנסה.

סעיף 4 לחוק הגנת הדייר, שעניינו "משק חקלאי" קובע: "משק חקלאי, או בניין או חלק מבניין שהם חלק של משק חקלאי והושכרו יחד איתו, לא יחול חוק זה על שכירותם".

מעצם הנוסח של סעיף 4 הנ"ל עולה, כי גם אדמה המעובדת עיבוד חקלאי, ללא בניינים, יכולה להיות משק חקלאי.

על-פי סעיף 4 לחוק, אין הבדל אם ההחכרה הייתה לפני תחולת החוק או אחריה, ואין גם הבדל אם במשק מצוי בניין אם לאו {ע"א (ת"א) 258/91 עוזי רחמים נ' נג'טוללה שלמה כהן, תק-מח 92(4), 648 (1992)}.

מטרתו של סעיף 4 לחוק הגנת הדייר היא להוציא משק חקלאי מתחולת הסיפא של סעיף 3 לחוק הגנת הדייר {ע"א 227/59 עלי מ. אל-צולחי נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יג(2) 1548}.

מעצם נוסחו של סעיף 4 עולה כי גם אדמה המעובדת עיבוד חקלאי ללא בניינים יכולה להיות משק חקלאי {ע"א 228/59 אחמד אבו רחמן נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יג(2), 160 (1959)}.

משק חקלאי הוא יחידה חקלאית שעיקרה הוצאת מזון מן הארץ. אין לתת למילים "הוצאת מזון מן הארץ" פירוש מילולי צר של גידול מצרכי מזון בלבד. מוציא מזון מן הארץ הוא מי שאת פרנסתו קיבל מעיבוד אדמה {המ' 39/60 שמחה אשר ואח' נ' רשות הפיתוח, פ"מ כז 90 (1960)}.

התואר משק חקלאי תואם קיבוץ המשתרע על שטח של אלפי דונמים ומפרנס מאות משפחות ורצועת אדמה צרה המספיקה בקושי למחייתו של אדם אחד, יכולה להיות משק מעורב ומשק המבוסס על ענף אחד. העבודה יכולה להיעשות במכונות חדישות, בעבודת בעלי חיים ובעבודת כפיים בלבד {ע"א (ת"א) 306/58 יהודה כהן נ' קק"ל, פ"מ יח 126}.

אין לאמר כי בסופו-של-דבר אין הקביעה כי מושכר פלוני הוא "משק חקלאי" יותר מקביעה עובדתית {ע"א (ת"א) 306/58 יהודה כהן נ' קק"ל, לעיל}.

יוער, כי גם גידולי דגים בבריכות, נחשב למפעל חקלאי. שכן משמש המונח "חקלאות" כמושג כללי הכולל בחובו גם את הענפים הצדדים הללו. במשמעות רחבה זו נבדל המושג מתעשיה, תחבורה, מסחר, שירותים ויתר הדברים, שהאדם עוסק בהם לשם פרנסה, כך גם כוורת המשמשת לגידול דבורים אף היא הינה בגדר "משק חקלאי" כמשמעותו בסעיף 4 לחוק {ע"א 20/60 דגי דאר נ' מנהל הארנונה לפיצוי נזקי מלחמה, פ"ד יד(3), 1933, 1935 (1960); ע"א (ת"א) 304/70 חוה דלמן ואח' נ' חב' מפעלי מעוז צור בע"מ, פ"מ עד 300, 301 עד 302}.

5. שכירות ארוכת טווח
סעיף 5 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"5. שכירות ארוכת תקופה
(א) שכירות לתקופה של יותר משבע שנים שנעשתה אחרי התשט"ו, ופורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר לא יהיה מוגן לפי חוק זה, לא יחול חוק זה עליה.
(ב) שכירות לתקופה של יותר מארבע-עשרה שנה שנעשתה לפני התשט"ו, לא יחול חוק זה עליה."

סעיף 5 לחוק הגנת הדייר קבע מהי שכירות לתקופה ארוכה אשר הוראות החוק לא יחולו עליה. הסעיף דן בשתי צורות של שכירות עליה לא יחול חוק הגנת הדייר.

האחת, שכירות לתקופה של יותר מ- 7 שנים שנעשתה אחרי שנת תשט"ו ופורש באורח מפורש שהוראות החוק הנותנות את ההגנה לא יחולו.

השניה, שכירות לתקופה של יותר מ- 14 שנה שנעשתה לפני שנת תשט"ו אף היא לא תהנה מחסות הגנת החוק.

ב- ע"א 120/70 {חברת גן החיות תל-אביב נ' טובה קלינמן, פ"ד כד(2), 641 (1970)} נדון מקרה בו המערערת הגישה תביעת פינוי נגד המשיבה ועילתה הייתה שלפי המוסכם בחוזה, שנעשה ב- 1957 לתקופה של יותר משבע שנים ולאחר תחילתו של חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, אין המשיבה זכאית להגנת החוק. נפסק כי יש לפרש את הדיבור "שכירות בכתב" שבסעיף 5(א) לחוק ככולל גם הסכם בכתב לעשיית שכירות ולרישומה.

6. שכירות למטרות פרסומת או ראווה
סעיף 6 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"6. שכירות למטרות פרסומת או ראווה
שכירות שבאה במטרה להציג דברי פרסומת או ראווה בלבד, לא יחול חוק זה עליה; אולם כששכירות של מושכר כוללת זכות להציג דברי פרסומת או ראווה במושכר או בחצרו, דין זכות זו, לעניין חוק זה, כדין הזכות במושכר."

7. שכירות בבית אירוח
סעיף 7 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"7. שכירות בבית אירוח
(א) שכירות בבית מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר, לא יחול חוק זה עליה.
(ב) סעיף זה אינו גורע מתחולת חוק זה על שכירות למטרת ניהול של עסקי אירוח."

סעיף 7 לחוק הגנת הדייר קובע כי שכירות למטרות אירוח, קרי, בית מלון, פנסיון או בית אירוח אחר - לא תהנה מהגנת החוק.

הדברים הינם ברורים ומהווים פועל יוצא של מציאות החיים הקיימת המושתתת על הגיונם של דברים. והרי הדעת לא תעלה כי אדם המזמין שהייה בבית מלון או פנסיון או בית אירוח אחר - יהפוך בן לילה לדייר מוגן.

ב- ע"א 257/59 משה בן ישי נ' צפורה ביר כץ, פ"ד יג(2), 1621 (1959)} נדון מקרה בו המערער אכסנאי בפנסיון, דרש לעצמו זכויות של דייר מוגן על-פי החוק. בית-המשפט העליון, בהטעימו כי השירותים מהם נהנה המערער לא היו שונים במאומה מן השירותים שניתנו לאורחים אחרים, דחה את ערעורו ולא קיבל את טענתו בדבר דיירות מוגנת ואף קבע כי בסעיף 7(א) לחוק הגנת הדייר אין כל הגבלה לסוג מיוחד של שכירות או לתנאים מיוחדים של שכירות, אלא הגנת החוק נשללת מכל שכירות בבית אירוח.

מטרתו של המחוקק בחקקו את סעיף 7(א) לחוק נעוצה בצורך להשאיר מקומות לצרכי התיירות ואנשים אחרים הנזקקים לדירה לזמן קצר.

אף כי בדרך-כלל קובע האופי הכללי של המוסד, אפשר להוציא חדר מסויים ולהתנות בגינו צורת קשר אחרת {ע"א 451/59 בנימין תיק נ' ראובן ברטיש, פ"מ כג 580}.
לגבי סעיף 7(ב) לחוק נעשו נסיונות של בעלי נכסים ואחרים להכניס תחת כנפי סעיף זה אף עסקי השכרה החורגים מעסקי אירוח. בתי-המשפט דחו גישות אלה.

בסעיף 7(ב) לחוק העניק המחוקק הגנה למי שהינו "קבלן" להשכרה. אולם אין לראות בהוראת סעיף 7(ב) הלכה כללית לפיה כל קבלנות להשכרה תהא מוגנת על-פי החוק { ע"א 257/59 משה בן ישי נ' צפורה ביר כץ, פ"ד יג(2), 1621 (1959)}.

אין ללמוד גזירה שווה מסעיף 7 לחוק הדן בעסקי אירוח ל"השכרה קבלנית" {המר' 1257/69 עבד אבו הדואן נ' מדינת ישראל, פ"מ עג 178}.

8. דירת שירות
סעיף 8 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), קובע כדלקמן:

"8. דירת שירות
(א) דירה שהשכיר מעביד לעובדו בקשר לשירותו בשביל המעביד ולתקופת שירותו, לא יחולו פרק א' של חלק ב' ופרק א' של חלק ד' על שכירותה אלא אם פורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי הפרקים האמורים.
(ב) לעניין סעיף זה, דירה שהשכירו המדינה או אחד ממוסדותיה לעובד המדינה, לרבות חייל ושוטר, דינה כדין כל דירה שהשכיר מעביד לעובדו."

סעיף 8 לחוק דן במערכת יחסים מיוחדת הנולדת עקב ועבור עבודתו של אדם עבור אחר. בשל מיוחדותה של מערכת יחסים זו דאג הסעיף לקבוע את אי-תחולת הגנת החוק בנסיבות כאלה.

יודגש כי במקרים שבהם מדובר ב"דירת שירות", שהיא "דירה שהשכיר מעביד לעובדו בקשר לשירותו בשביל המעביד ולתקופת שירותו" (סעיף 8(א) לחוק הגנת הדייר), לא חלות עילות הפינוי וממילא גם לא חל הסעד מן הצדק, בדרך-כלל, "אלא אם פורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי הפרקים האמורים" {רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ו- 9 אח' נ' אלון לידאי, תק-על 2003(2), 1235, 1238 (2003)}.

מטרת סעיף 8 היא להבטיח את זכותו של המעביד לפינוי דירת השירות על-ידי העובד בתום תקופת שירותו {ע"א 284/65 אליעזר שן וחוה שור נ' שרה ויואל גוטמן, פ"ד כ(1), 577 (1966)}.

יובהר, כי דיור הניתן לעובד על-ידי מעבידו הוא חלק ממשכורתו שהוא מקבל עבור שירותו, יש לבחון אם הדיור הינו העיקר או שמא העבודה היא העיקר {ע"א 300/62 פארס עואד נ' מסדר האחיות נצרת, פ"ד יז(1), 333 (1963)}.

אין ללמוד מסעיף 8(א) לחוק, המקנה לצדדים אפשרות להחיל את הגנת החוק כרצונם, מאומה לגבי השאלה איזהו העיקרון הכללי ביחס להחלת החוק בדרך הסכם בין הצדדים {ע"א 198/65 פנחס אורנשטיין נ' מיכאל היימן, פ"ד יט(4), 197 (1965)}.

9. נכס שנתפנה, נכס שהוחזר בתשלום דמי מפתח, נכס שהוחזר על-פי הסכם, נכס פנוי (סעיפים 12-9 לחוק הגנת הדייר)
9.1 כללי
סעיפים 12-9 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובעים כדלקמן:

"9. נכס פנוי
נכס שביום כ"ו באב התשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן: "התשכ"ח") לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח.

10. נכס שנתפנה
נכס שנתפנה אחרי התשכ"ח מכל דייר הזכאי להחזיק בו, בין שנתפנה מכוח פסק-דין של בית-משפט ובין שנתפנה כדין מחמת סיבה אחרת, לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח; האמור בסעיף זה יחול גם אם בעל הבית עצמו היה מי שהחזיק בנכס בתכוף לפני שנתפנה.

11. נכס שהוחזר בתשלום דמי מפתח
נכס שהוחזר לבעל הבית אחרי תשכ"ח בנסיבות המפורטות בסעיפים 85 ו- 86(1) או 101 ו- 102(1) - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח, והוא הדין אם הוחזר הנכס לבעל הבית בנסיבות המפורטות בסעיפים 86(2) או 102(2) לאחר שפסק בית-הדין לפי סעיף 88 על עצם זכותו של הדייר לדמי המפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם.

12. נכס שהוחזר על-פי הסכם
נכס שהוחזר לבעל הבית אחרי תשכ"ח שלא בנסיבות המפורטות בסעיפים 10 או 11, מכוח הסכם בכתב בין בעל הבית לבין הדייר, באישור בית-המשפט או בית-הדין - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח; שר המשפטים יקבע בתקנות סדרי דין בהליכים לאישור הסכם כאמור בסעיף זה."

סעיפים 9 עד 12 לחוק הגנת הדייר יצרו את ארבע הקטגוריות שבהתקיים הנסיבות הכלולות באותם סעיפים לא תחול על השכירויות הגנת החוק.

קיומם של סעיפים אלה הביא עורכי הסכמים להכניס, כמעט כדבר שבשגרה, את נוסחן המלא של ההוראות על-מנת שלא להסתכן בהכנסת הסכם שכירות בלתי-מוגנת תחת עול הגנת החוק.

הכנסת הוראות אלה השוללות מעצם תוכנן את הגנת החוק, לא באה אלא להדגיש בפני השוכר את העובדות האופפות את כריתת ההסכם - אם הן עונות לנסיבות למיניהן שפורטו בסעיפים הנ"ל. יחד-עם-זאת, ברור שלא בכל הסכם קיימת החובה לפרט את כל ההוראות.

סעיפים אלה נדונו בפסיקתם העניפה של בתי-המשפט. יש להדגיש שגם אם ההלכות, בחלקן, תתיחסנה לחוקים מתשט"ו, הרי חוקים אלה ממילא הוכללו בנוסחו המשולב של החוק מ- 1972.

9.2 סעיף 9 לחוק הגנת הדייר
סעיף 8א לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (הוא סעיף 9 לחוק מ- 1972) לא בא לבטל את רכישת הזכויות מכוח סעיף 30א לחוק מתשט"ו {ע"א 288/71 זנט מרדכי נ' צבי מרדכי, פ"ד כו(1), 393 (1972)}.

בהתאם לסעיף 9 לחוק הגנת הדייר, יכול שוכר לרכוש זכויות דיירות מוגנת רק אם ביום 28.08.68 היה דייר הזכאי להחזיק בו, או אם שולמו דמי מפתח {רע"א 10646/03 עזיזה הזו נ' הפטריארכיה הארמנית בירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.03.04)}.

בסוגיית "נכס שנתפנה", כדי להוציא נכס מתחולת הגנת הדייר על-פי סעיף 8ב לחוק מתשט"ו (סעיף 10 לחוק משנת 1972) דרוש שהנכס "נתפנה". גם אם נכיר בהלכה שהנכס עשוי ל"התפנות" על-פי הסכמת הדייר וניתן לראות את הנכס כאילו נתפנה ממנו, אין הלכה זו חלה כשהדייר היה דייר מוגן אשר לא יכול היה להתנות ולוותר על הגנתו {ע"א 377/72 מרים גייטס נ' משה שטינברג, פ"ד כז(1), 365 (1973)}.

יובהר כי למחוקק אין כוונה לפגוע בקשר חוזי מחייב שמקנה זכויות לדייר ולפיכך גם אם טרם החלה תקופת השכירות לא תוסר ההגנה הסטטוטורית מעם הדייר כזה, הגם שתקופת השכירות הינה לאחר היום הקובע. דהיינו, הדייר שעשה חוזה שכירות עם בעל הבית לפני ה- 20.08.68 ותקופת השכירות מתחילה לאחר יום זה הוא "דייר הזכאי להחזיק בה" במשמעות סעיף 9 לחוק {ע"א (יר') 117/76 סלים אמין סונוקרוט נ' פארה מוחמד עוואד, פ"מ תשל"ח(ב), 441}.

בהקשר זה יודגש, כי אין סעיף 9 לחוק קובע שכל נכס שהוחזק כדין או שלא כדין ביום 20.08.68, על-ידי אדם כלשהו, הופך המחזיק בו לדייר מוגן {ת"א (יר') 2513/95 שרה גונה נ' רידא אחמד עמירה, תק-של 98(1), 2384 (1998)}.

על-פי סעיף 9 לחוק, אם עובר ליום הקובע (20.08.68) היה דייר הזכאי להחזיק בנכס, כי אז גם אם לא ישולמו דמי מפתח יכול החוק לחול על שכירת נכס על-ידי דייר אחר. ואולם, אין זה אומר שבכל מקרה יחול החוק על שכירת נכס כאמור. עדיין צריך השוכר השני להצביע על המקור לזכאותו להגנת החוק.

עוד יובהר, כי משפינה הדייר את המושכר על-פי הסכם שגרע מזכויותיו על-פי החוקים השונים להגנת הדייר, אף שהפינוי כשלעצמו תופס, הוא נעשה שלא "כדין" ונופל בגדרו של 8ד {ראה להלן; {ע"א 251/73 רחמים תרשיש נ' יוסף שיינליכט, פ"ד כח(1), 572 (1974)}.

כך למשל, במקרה שדייר אשר זכאי לדמי מפתח מבעל הבית לפי חוק דמי מפתח, התשי"ח-1958 (כיום חלק ג' בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972) מפנה את המושכר מבלי לקבל את חלקו מדמי המפתח, הרי הפינוי לא היה כדין לפי סעיף 8ב ואז חל סעיף 8ד שהוסף בחוק תשכ"ח {ע"א 251/73 רחמים תרשיש נ' יוסף שיינליכט, פ"ד כח(1), 572, 579-578 (1974)}.

בכל מקרה בו נתפנה נכס לפי הוראות סעיף 8ב לא יחול סעיף 8ד (הסעיפים כפי שהוספו ב-חוק הגנת הדייר (הוראות שונות), תשכ"ח-1968 (סה"ח 539, עמ' 220)) תהא משמעותו אשר תהא {ע"א 537/74 יהודה גלבגיסר ויאיר כחל נ' תוצעור בעמ, פ"ד כט(1), 769 (1975)}.

לשם הוכחת הסרת ההגנה, על-סמך סעיף 9 לחוק, יש להביא ראיה על-כך שבתאריך הקובע לא היה דייר הזכאי להחזיק בדירה הנדונה {ע"א (חי') 77/74 אליהו עמר נ' רבקה ינאי, פ"מ תשל"ה(א), 469 (1975)}.

אין אדם יכול ליהנות מהזכות לדיירות מוגנת אם כניסתו לנכס לא נעשתה בהסכמת בעל הנכס (או מי שפועל מטעם הבעלים) או על-פי הוראות ההסכם שבין הדייר הקודם לבין בעל הבית.

יובהר כי במקום בו כוונת שני הצדדים המתקשרים בחוזה הייתה, שחוק הגנת הדייר לא יחול על השכירות, אין ליחס כל חשיבות לעובדה שהדבר הזה לא נאמר במפורש בחוזה {ע"א 398/75 הנס ורנר ומאשה כהן נ' גיל ומלכה כץ, פ"ד ל(1), 604, 607 (1975)}.

הלכת הפינוי הקונסטרוקטיבי גורסת, שאין צורך בביצוע טקס של פינוי המושכר, והנכס ייחשב כפנוי, למרות שהדייר לא פינהו בפועל, שכן בתום התקופה החוזית יש לראות כאילו נעשה פינוי מהנכס.

ככלל, מדובר בסיטואציה, שבה ניתן היה להתנות עוד מלכתחילה, בעת כניסת הדייר למושכר, ששכירותו לא תהיה מוגנת. כלומר, המדובר במצבים, שבהם אפשר להתנות מראש, שאפילו יחזיק השוכר שנים רבות - הגנת חוק הגנת הדייר, לא תחול עליו. ההגיון ברור - כיוון שניתן להתנות מלכתחילה, ניתן להתנות גם בדיעבד על-ידי יצירת הסכם חדש המתנה על ההגנה, אף מבלי שיהיה פינוי בפועל מן המושכר.

כאשר מדובר בבניינים ישנים, שבהם לא ניתן להתנות על תחולת חוק הגנת הדייר, גם לא ניתן להשתמש בהלכת הפינוי הקונסטרוקטיבי. אף הטעם לכך ברור - תיפתח דרך קלה ביותר לעקוף את הגנת החוק. תיקבענה תקופות קצרות (אם כי רצופות) של שכירות, ואז אפילו דייר שיחזיק שנים רבות ורצופות יהיה צפוי לסכנת סילוק בכל רגע {ע"א 756/82 קיבוץ יגור קבוצת עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' שירותי נפט בע"מ, פ"ד מא(1) 085, (1987)}.

לא כן לגבי בניינים חדשים, לגביהם החוק עצמו מאפשר לצדדים להוציא חוזה כזה מתחולת הגנת הדייר, ודבר שניתן לעשותו במסגרת החוק אין לראות בו התנאה על החוק, בין שההסכמה באה עם כניסתו של הדייר למושכר ובין שהיא באה במועד מאוחר יותר {ע"א 568/67 משה מישאלוף נ' יעקב גרטל, פ"ד כב(1), 449 (1968)}.

קיים סייג לגבי השימוש בהלכת הפינוי הקונסטרוקטיבי, והוא "ששינוי מעמדו של הדייר מדיירות מוגנת לשכירות בלתי-מוגנת יכול להיעשות רק בהסכמתו המלאה, ללא שמץ של הטעיה מצד בעל הבית {ע"א 568/67 משה מישאלוף נ' יעקב גרטל, פ"ד כב(1) 449 (1968)}.

9.3 סעיף 10 לחוק הגנת הדייר
הוראת סעיף 10 עוסקת בנכס שנתפנה מהדייר המוגן שהתגורר בו, ואשר נתפס לאחר-מכן מחדש, בין אם על-ידי דייר מוגן אחר ("פינוי בפועל") ובין אם על-ידי הדייר המקורי, שהפך בינתיים לבעלים של הנכס ("פינוי קונסטרוקטיבי").

כלומר, מדובר בסיטואציה, שבה נוצר רגע מסויים בו, מבחינה משפטית, הנכס לא היה מושכר כלל. במצב כזה - קובעת הוראת סעיף 10 - הדייר "החדש" ייחשב כדייר מוגן, רק אם שילם דמי מפתח {ת"א (יר') 4033/02 כהן תמיר ואח' נ' חמדי לוי מרוניה ואח', תק-של 2005(2), 10826, 10829 (2005)}.

דהיינו, לאור הוראת סעיף 10 לחוק הגנת הדייר, תישלל תחולת הוראות חוק הגנת הדייר, מקום בו מדובר בנכס שהושכר לאחר שנת 1968 ולא שולמו דמי מפתח {פש"ר (חי') 2521-06-10 ביגלאייזן אריה נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.02.12)}.

כדי שהתמורה הניתנת עבור השכרה תהא בבחינת דמי מפתח, היא אינה חייבת להיות בצורת תשלום כסף למשכיר.

הנדרש לפי סעיף 10 לחוק הגנת הדייר הוא שהפינוי - ולא השכירות הקודמת - יהיה אחרי היום הקובע. זכותו של הדייר להחזיק בנכס המתפנה אינה חייבת להיות נובעת מחוק הגנת הדייר לאחר שתמה תקופת השכירות החוזית, אלא היא יכולה להיות נובעת גם משכירות חוזית בתקופת קיומה.

הדייר הנכנס זוכה להגנת החוק בנכס המתפנה, אם הפינוי הוא לא מכוח פסק-דין של בית-משפט ולא כדין מסיבה אחרת, או אם הנכס הושכר לו בדמי מפתח {ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה, יהודה ועוזיאל רוהלד, פ"ד לא(2), 149 (1977)}.

ב- ע"א (יר') 35419-03-10‏ ‏ גדעון יפת, עו"ד נ' צבי גמליאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.07.10)} דובר בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום אשר קיבל את טענת המשיב כי הוא מחזיק בדירה כדייר מוגן מכוחו של הסכם השכירות המקורי מיום 01.01.79, אשר נערך עם אביו המנוח ועמו במשותף, על-אף שהמשיב עצמו אינו חתום עליו.

בית-המשפט המחוזי בקבלו את הערעור קבע, בין-היתר, כי בית-משפט השלום ביסס את מעמדו של המשיב כדייר מוגן מקורי על ציון שמו כ"שוכר" בהסכם השכירות ובתצהירי חילופי הדיירים, אלא כי נתונים אלו, כשלעצמם, אינם מספיקים כדי להקנות למשיב מעמד של דייר מוגן מהטעמים כלהלן:

ראשית, סעיף 10 לחוק הגנת הדייר קובע, כי נכס שנתפנה אחרי תשכ"ח מכל דייר הזכאי להחזיק בו, כפי שאירע במקרה דנא, "לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". לא בכדי טען המשיב בעדותו כי שילם מחצית מדמי המפתח, טענה שהוכחשה בתוקף על-ידי המערער. דא עקא, בית-משפט השלום נמנע מקביעת ממצא בנקודה חשובה זו.

שנית, סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר קובע, כי "דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות...". על-מנת שהמשיב יהפוך לדייר סטטוטורי עליו לשכנע כי החזיק במושכר בסוף תקופת השכירות החוזית (סוף 1979). הצדדים הביאו ראיות גם בנקודה זו אך בית-משפט השלום נמנע מקבוע ממצא גם לגביה.

הצדדים נחלקו בשאלת מגוריו של המשיב בדירה בתקופה שלמן תום תקופת השכירות החוזית ועד היום. כמו-כן התגלעה מחלוקת האם המשיב השתתף בתשלום דמי השכירות.

בית-המשפט המחוזי קבע כי מאחר שההכרעה בסוגיות דלעיל עשויה להשליך על אומד-דעתם של הצדדים ב- 1979 באשר לכינונם של יחסי דיירות מוגנת, מחד גיסא, ועל מהימנותן הכללית של הגרסאות, מאידך גיסא, מתבקש בית-משפט קמא לקבוע ממצאים עובדתיים גם לגביהן.

9.4 היחס בין סעיף 10 לחוק הגנת הדייר ולסעיף 12 לחוק
באשר ליחס בין סעיף 10 לחוק הגנת הדייר וסעיף 12 לחוק קיימות פרשנויות ודעות שונות פועל יוצא של פסקי-הדין פרי עטם של של בתי-המשפט השונים. עם-זאת, ניתן לקבוע כי בכל פסקי-הדין קיימת הסכמה, כי על פניו, עוסק סעיף 12 לחוק הגנת הדייר בשאלת שחרורו של נכס מהגנת חוק הגנת הדייר.

בשכירות מוגנת (להוציא מקרה של פטירה), על הצדדים לנהוג לפי דיני "דמי מפתח" כמפורט בסעיף 11 לחוק הגנת הדייר, ככתבם וכלשונם, אחרת - המקום אומנם יתפנה והדייר יאבד את זיקתו אליו, אך הנכס ישאר בלתי-משוחרר.

סעיף 11 לחוק הגנת הדייק, קובע כדלקמן:

"11. נכס שהוחזר בתשלום דמי מפתח
נכס שהוחזר לבעל הבית אחרי תשכ"ח בנסיבות המפורטות בסעיפים 85 ו- 86(1) או 101 ו- 102(1) - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח, והוא הדין אם הוחזר הנכס לבעל הבית בנסיבות המפורטות בסעיפים 86(2) או 102(2) לאחר שפסק בית-הדין לפי סעיף 88 על עצם זכותו של הדייר לדמי המפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם."

אין כל סתירה בין "זכותו" של דייר לפנות את המושכר בלי לדרוש דמי מפתח לבין הוראת המחוקק שהנכס ישתחרר מעול הגנת החוק רק אם נתקיימו ההליכים כדרישתו. אם לא נהגו כך רואים את הפינוי כפינוי שאינו כדין רק לעניין השחרור של הנכס, ולעניין זה בלבד {ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2), 645 (1977)}.

גם גישות אחרות לעניין פרשנותן של הוראות החוק הנזכרות והיחס ביניהן, הדגישו כי אין מניעה להכיר בדיעבד בפינוי רצוני של הנכס על-ידי הדייר המוגן, גם כאשר לא נתמלאו תנאי סעיף 12 לחוק הגנת הדייר (וסעיף 8ד שקדם לו).

כך למשל, כי אם דייר מוגן מפנה מרצונו מושכר מבלי שיקבל במלואם את דמי המפתח שלהם אין הוא זכאי לפי החוק, הרי פינוי כזה הוא שלא "כדין". ייתכן שבמקרה כזה הוא יהיה זכאי לתבוע את חלקו בדמי המפתח לאור הוראות סעיף 11 לחוק דמי מפתח, התשי"ח-1958 (סעיף זה חל על דירה ולא על עסק - כעת סעיף 83 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972), אך אין בכך להפוך את הפינוי לבלתי-חוקי, ואם דייר כזה יתבע שהדירה תוחזר לו, לכל הדעות תידחה תביעתו {ע"א 537/74 יהודה גלביגסר נ' תוצעור בע"מ, פ"ד כט(1), 769 (1975); ע"א 462/76 חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2), 645 (1977)}.

כמו-כן, כי הסכם בין בעל בית ודייר מוגן לפינוי המושכר, כשלעצמו, אינו תופס ואינו יכול לשמש עילה לפינוי. אך אם הדייר מפנה את המושכר מרצונו הפינוי הוא פינוי. עקב הפינוי הוא מפסיד את חסות החוק והאפשרות לחזור למושכר, אך גם אז לא תמיד הכל תם ונשלם. עדיין ייתכן שהפינוי לא היה "כדין" במובן זה, שהדייר כדייר יוצא המוקנות לו זכויות מסויימות על-פי חוק דמי מפתח קופח במימושן.

כאן נעוץ ההבדל בין סעיפים 8ב ו- 8ד לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955. פינה הדייר את המושכר על-פי הסכם, שהעניק לו את מלוא זכויותיו על-פי החוקים השונים להגנת הדייר, הרי שהפינוי הוא "כדין" במלוא מובן המילה, והוא נופל בגדרו של סעיף 8ב לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955.

פינה הדייר את המושכר על-פי הסכם, שגרע מזכויותיו על-פי החוקים השונים להגנת הדייר, אף שהפינוי כשלעצמו תופס, הוא נעשה שלא "כדין", והוא נופל בגדרו של סעיף 8ד לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955.

במקרה כזה מובנת הדרישה לאישור ההסכם (אשר אולי אינו תואם את החוק) על-ידי ערכאה שיפוטית לפני שניתן לפינוי תוקף לכל דבר, לרבות כלפי הדייר החדש.

אישור בית-המשפט להסכם נותן לו את ההכשר הדרוש כדי להסיר כל ספק ביחס לכשרות הפינוי. דבר המפחית במידה רבה את המקרים שבהם יושפעו היחסים בין בעל הבית והדייר החדש ממה שקרה עם הדייר היוצא.

פירוש זה משאיר בגדר פינוי "כדין" את המקרה המקובל של פינוי בעקבות הסכם בין בעל הבית והדייר הבא על סיפוקו המלא, ואם זאת אינו מרוקן את סעיף 8ד לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 מתוכנו ומאפשר את קיומו הנפרד בצידו של סעיף 8ב {ע"א 251/73 רחמים תרשיש נ' יוסף שיינליכט, פ"ד כח(1), 572 (1975)}.

גישה שונה לעניין פרשנותו של סעיף 12 לחוק הגנת הדייר, היא גישתו של מ"מ הנשיא (כתוארו אז) לנדוי, ולפיה חל הסעיף גם במערכת היחסים שבין הדייר לבעל הנכס, ומכאן אפשר שמשתמע שאין להכיר בתוקפו של פינוי שבוצע בהסכמה, שלא על-פי הסכם בכתב שאושר על-ידי בית-המשפט או בית-הדין {ע"א 4/76 יוסף חזום נ' מקס קריצמן, פ"ד לא(1), 340 (1976)}.

יש לציין כי פסק-דין חזום הנ"ל דן בשאלה האם יש לראות בהסכם פינוי בין בעל הנכס לדייר משום עילת פינוי נוספת העומדת לבעל הנכס, ולא דן בשאלת נפקות ההסכמה בין הדייר לבעל נכס בדיעבד, לאחר מימושה הלכה למעשה במשך שנים רבות, ולאחר שהנכס הושכר לאחר.

המסקנה המשותפת האחת העולה ממקבץ הדעות והפרשנויות השונות הינה כי סעיפים 10 ו- 12 לחוק לוקים באי-בהירות, ויש להעדיף כיום פרשנות המתחשבת במגמה הפרשנית המצמצמת הרצויה לגבי חוקי הגנת הדייר, הנובעת מהשינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה מאז חוקקו חוקי הגנת הדייר לראשונה ועד היום {רע"א 2701/95 תחסיר מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלסיף, פ"ד נג(3), 151 (1999); ע"א 99/75 הימנותא בע"מ ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור ואח', פ"ד נ(5), 11, 119-118 (1997); רע"א 6842/96 שוס רות ואח' נ' קלמן אריה ואח', פ"ד נב(2), 625 (1998), בפסקה 10 לפסק-הדין; ע"א 4100/97 יוסף רינדר ואח' נ' אסתר ויזלטיר, פ"ד נב(4), 580 (1998), פסקה 8 לפסק-דינו של כב' השופט אריאל, פסקה 2 לפסק-דינה של השופטת שטרסברג-כהן}.

10. בניינים חדשים ובניינים שבמפעל מאושר
סעיף 14 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"14. בניינים חדשים ובניינים שבמפעל מאושר
(א) נכס בבניין או בתוספת בניין שבנייתם הושלמה לאחר תשכ"ח, והושכר אחרי מועד זה, לא יחול חוק זה על שכירותו.
(ב) נכס בבניין או בתוספת בניין שנמצא בידי דייר בתשכ"ח באחת הנסיבות המנויות להלן, וערב תשכ"ח לא חל חוק זה על שכירותו מפני שהנסיבה פורשה בחוזה השכירות - לא יחול חוק זה על שכירותו לאחר שתמה תקופת השכירות לפי החוזה אלא אם נקבע בחוזה השכירות שנעשה לפני תשכ"ח, או משתמע ממנו, כי חוק זה יחול עליה; ואלה הנסיבות:
(1) בניית הבניין או התוספת הושלמה לאחר י"ד בטבת תשי"ג (1 בינואר 1953) והנכס הושכר לראשונה אחרי י"ז באלול תשי"ג (28 באוגוסט 1953) (להלן: התשי"ג);
(2) בניית הבניין או התוספת הושלמה לאחר כ"ז באדר ב' תשי"ד (1 באפריל 1954) והנכס הושכר לראשונה אחרי ט' באדר התשט"ו (3 במרס 1955);
(3) הנכס מצוי בבניין מבניינים לבתי חרושת או לבתי מלאכה שהקים אותם מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התש"י-1950, והושכר לראשונה אחרי התשי"ג."

סעיף 14 מונה קבוצה נוספת של מושכרים, שבהתקיים נסיבות מסויימות, אין תחולה לחוק הגנת הדייר. בכלל נכסים אלה אנו מוצאים נכסים המצויים בבניין מבניינים לבתי חרושת או לבתי מלאכה שהוקמו כמפעל מאושר בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון ושנבנו אחרי שנת תשי"ג.

סעיף 14(ב)(1) לחוק הגנת הדייר הוא בבחינת חריג למערכת הכללית של חוקי הגנת הדייר ולכן יש להקפיד על-כך שעובדת תחולתו, על שכירות פלונית, תהיה ידועה וברורה לצדדים, ובעיקר לשוכר {ע"א (ת"א) 518/59 צבי דינוביץ נ' "גריזולין", פ"מ כד 52 (1960)}.

חשיבותם של התאריכים שבסעיף-קטן (2) לחוק מתשי"ג היא במשמעות הפנימית הצפונה בהם, כלומר: בקשר עם הוראות החוק האמור. לכן הכללה סתמית של התאריכים הללו בגוף החוזה ללא כל קשר לחוק עצמו אינה מספקת {רע"א 1132/94 פי. אף. איי אסטבלישמנט נ' יונה רוזנר ואח', פ"ד מט(5), 215, 220-219 (1996)}.

חוזה שלא פורשו בו "הדברים האלה" (על-פי האמור בסעיף 14 לחוק) אין המשכיר זוכה בו להסרת הגנת הדייר, ואפילו אם בפועל, בכל חוזה בניין חדש שבו מבקש המשכיר להנות מהסרת הגנת הדייר, יציין המשכיר במפורש כי נתקיימו שני התנאים הנ"ל.

ציון זה, מטרתו לעורר את סקרנותו של השוכר. הוא ישאל את המשכיר לפשר הדבר, ואזי יתברר לו כי "השינוי", היינו הציון המפורש - התמוה כשהוא לעצמו - של שני הפרטים ההם, נעשה תוך כוונה מיוחדת, כדי שהמשכיר יוכל להנות מהסרת ההגנה החוקית של השוכר, וממילא לא ירומה עוד בבואו לשכור את הדירה שבבניין החדש {ע"א 542/61 זאב פורת נ' אברהם קפלן, פ"ד טז 377 (1962); ע"א 7/66 ששון ישראל זלאייט נ' מרקו מורעדין, פ"ד כ(2), 346 (1966)}.

סעיף 14(ב)(2) לחוק הגנת הדייר דורש להזכיר בחוזה השכירות במפורש שני עניינים והם, שבנייתו של המושכר הושלמה לאחר יום 01.04.54, שהוא הושכר לראשונה אחרי תחילת החוק מ- 1955, ותו לא.

מצוות המחוקק הוא שיפורש בחוזה השכירות שההשכרה לראשונה נעשתה לאחר תאריך תחולתו של חוק מסויים {ע"א (ב"ש) 14/67 ליאופולד גרוס נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר ואח', פ"מ סג 97 (1968)}.

כאשר בחוזה שכירות נתן מנסח החוזה את דעתו לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, ובלא משים קלע בכך גם לחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשי"ג-1953, הרי בכך יצא ידי חובת חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשי"ג-1953 {ע"א 804/75 אברהם נחום נ' יעקוב כשר, פ"ד ל(3), 71, 72 (1976)}.

הגנת החוק אינה מן הדברים שאפשר להתנות או לוותר עליהם ומשום כך אף אין לראות את השוכר כמנוע מלכפור בקיום התנאים הדרושים לפי החוק להסרת הגנת החוק מעליו. בסופו-של-דבר מטרת החוק היא להעמיד את השוכר על העובדה שאינו מוגן {ע"א 636/68 ממג'ה נ' אביוב, פ"ד כג(1), 589, 592 (1969)}.

מטרת החוק לפקוח את עיני השוכר, בלשון שתמנע הטעייתו בדבר המצב המשפטי, כלומר, שהמדובר בשכירות בלתי-מוגנת.

לכן אם מוכח שהמשכיר לא הטעה בנדון את השוכר, אלא שהשוכר הסכים שלא יהנה מהגנת החוק הגנת הדייר, ושגם לא היה בניסוח החוזה משום ניגוד לדרישות החוק בדבר ציון העובדות הדרושות על פיו כדי לשלול מן ההשכרה את הגנת חוק הגנת הדייר, ושגם באופן אובייקטיבי היו עובדות אלה קיימות, די בכך כדי להחיל את החוק על ההשכרה ואין עוד צורך לדקדק עם ניסוח החוזה כחוט השערה {ע"א 435/76 י' סמילטינר ובניו נ' צילה שטוב, פ"ד לא(1), 477 (1976), כדברי כב' השופט שרשבסקי בנתחו את העובדות ובקבעו בעצם מגמת הקלה בדרישות הניסוח לעומת פסקי-דין קודמים; ראה גם ע"א 542/61 זאב פורת נ' אברהם קפלן, פ"ד טז(1), 377, 408 (1962), שם נפסק כי דרושה הקפדה על מילוי התנאים הפורמליים, שרק הם מסירים מהמושכר את הגנת החוק}.
חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשט"ו-1955, מוציאה את השכירות מכלל הגנת החוק, אף אם יש בחוזה השכירות תנייה אחרת מפורשת או משתמעת {ע"א 822/79 זהבה אביטל נ' חיים מירון, פ"ד לד(3), 159, 160, 161 (1980)}.

עד תחילת שנות החמישים, כל שכירות של דירה או בית עסק (בכפוף לחריגים מועטים) הייתה מאליה וממילא נתפסת בהגנת החוק ושום התנאה עליה לא הועילה.

המחוקק, ברצותו לעודד הקמת בתים להשכרה, החליט להתיר את הרצועה, וזו הייתה מטרתו של חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשט"ו-1955 (להלן: "חוק התשט"ו") וזה שקדם לו.

כנאמר בסעיף 1 לחוק התשט"ו, מושכר בבניין או תוספת בניין שבנייתם הושלמה לאחר האחד באפריל 1954, ואשר הושכר לראשונה אחרי תחילתו של אותו חוק "והדברים האלה פורשו בחוזה השכירות", משתחרר מחוק הגנת הדייר למשך עשר שנים מהשכרתו הראשונה.

בדברי ההסבר לחוק התשט"ו - (ה"ח התשט"ו, עמ' 3) נאמר כי בכך הוארכה "תקופת הפטור" מחמש שנים (לפי החוק הקודם) לעשר שנים. מילת ה"פטור" מרמזת על כוונה מצד המחוקק לאפשר התנאה על הוראת "השחרור" מכבלי ההגנה, שהרי על "פטור", כמו על זכות, יכול פלוני גם לוותר.

דא עקא שכוונה משוערת זו לא מצאה דרכה לנוסח סעיף 1, שם נקבע כי בהתמלא אותם נתונים ואזכורם בחוזה - "לא יחול עליו" (על המושכר) חוק הגנת הדייר, לשון שנתפרשה כהוראה שאינה דיספוזיטיבית.

דווקא משום כך, אין תימה שההלכה הפסוקה קבעה מפורשות שאין להסתפק בקיומם של אותם שני הנתונים במציאות מבלי שפורשו בחוזה, שכן עלול הדייר לטעות לחשוב שהם אינם קיימים ועקב כך לשלם למשכיר טבין ותקילין את דמי המפתח המקובלים, ובתום השכירות - למצוא עצמו בפני שוקת שבורה. מכאן שהאזכור חיוני הוא.

אף-על-פי-כן ניתן לתמוה על-שום-מה לא ניסח המחוקק את דברו בהתאם למטרה שמצאה ביטוי בדברי ההסבר, שכן אחרי ככלות הכל ממילא הושארה הברירה לצדדים להשאיר גם בניין "חדש" בתחום הגנת הדייר על-ידי אי-אזכורם של שני הנתונים הללו, או אפילו אחד מהם.

הדרך היחידה (מלבד אי-אזכור הנתונים) "להכניס" את חוקי הגנת הדייר הייתה, לעשות כן במסגרת דיני החוזים, היינו להסכים מפורשות שהנאמר בחוקי הגנת הדייר יחול מניה וביה על הצדדים לחוזה השכירות.

נראה הדבר שהמחוקק עצמו נוכח לדעת, כי הרחיק לכת יתר-על-המידה ובחוק הגנת הדייר (הוראות שונות), התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק תשכ"ח"), קבע בסעיף 18(ב) כי נכס בבניין שנמצא בידי דייר ביום תחילתו של חוק תשכ"ח בנסיבות שהיו מפורטות בסעיף 1 לחוק התשט"ו, ועקב כך לא חל עליו חוק הגנת הדייר - "לא יחול עוד חוק זה על שכירותו אף אחרי תחילתו של חוק תשכ"ח ולאחר שתמה תקופת השכירות לפי החוזה, אלא אם נקבע בחוזה השכירות שנעשה לפני תחילתו של חוק תשכ"ח כי חוק זה יחול עליו".
לא זו בלבד שהמחוקק גילה רצונו שיתחשבו בכוונת הצדדים, המפורשת ואף המשתמעת מן החוזה, אלא שהקנה לה נפקות למפרע. כל עוד חל על החוזה שנכרת לפני תחילתו של חוק תשכ"ח, סעיף 1 לחוק התשט"ו - לא הייתה לכוונה ההיא, שהגנת החוק תחול, כל ערך ומשקל ומשפורטו הנתונים הדרושים - שוב לא התחשבו ברצון הצדדים והנכס השתחרר לתקופה הנקובה שם, ואילו אם אותו דייר המשיך להחזיק במושכר גם בעת שחוק תשכ"ח נכנס לתוקפו - הוענקה לכוונה ההיא נפקות משפטית והשכירות הפכה למוגנת {ע"א 822/79 זהבה אביטל נ' חיים מירון, פ"ד לד(3), 159, 160, 161 (1980)}.

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשט"ו-1955, דורש אמנם שהעובדות כי המושכר הושלם אחרי 1.4.54 והושכר לראשונה אחרי תחילת החוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 יפורשו בחוזה, אך אינו דורש שיפורשו בכתב ואינו דורש כי יפורש שהשוכר לא יהא מוגן {ע"א (חי') 139/64 יהודה קנבל נ' אלברט פפו, פ"מ מח 362 (1965)}.

לפי ההוראה בסעיף 14(ב) לחוק הגנת הדייר, מועילה הצהרה בחוזה השכירות, על הנסיבות המפורטות שם, באחד משלושת הפריטים החלופיים, לשם הוצאת השכירות מכלל תחולת החוק, רק אם אין בחוזה הוראה אחרת מפורשת או משתמעת.

הוראה זו המאפשרת להתנות על הגנת החוק גם לבניינים חדשים וגם בתנייה משתמעת בלבד, נתווספה לראשונה בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות), התשכ"ח-1968, אשר ביטל את חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), התשט"ו-1955.
אם כי בא הנוסח המשולב במקום החוקים שנבלעו בתוכו, הרי הוא קובע בסעיף 162 שאין הוא נכנס לתוקפו אלא ב- תשל"ג-1972.

והנה קובע סעיף 1 לחוק התשט"ו כי לא יחולו על מושכר כמתואר בו הוראות חוקי הגנת הדייר, לתקופת עשר שנים מאז השכרתו לראשונה, והוא אם "הדברים האלה פורשו בחוזה השכירות".

לפיכך, הצהרה בחוזה השכירות כי המושכר הוא בניין חדש כמתואר בחוק התשט"ו, מוציאה את השכירות מכלל הגנת החוק - בין אם יש בחוזה השכירות תנייה אחרת מפורשת או משתמעת ובין אם אין.

מן המושכר בבניין חדש שתיאורו פורש בחוזה, ראה המחוקק ליטול את הגנת החוק, יהא אשר יהא רצון הצדדים. עדיין השאיר המחוקק גם לצדדים שדה נרחב לעשות בו כרצונם. ברצותם מפרשים בחוזה את תיאור המושכר, ואז השכירות אינה מוגנת או ברצותם נמנעים מלפרש בחוזה את תיאור המושכר, ואז השכירות מוגנת. אבל אם בחרו לפרש ולהצהיר כחוק, הוציאו את השכירות מכלל הגנת החוק.

נמצא שיהא אשר יהא פירושה הנכון של התנייה בדבר דמי המפתח, עצם ההצהרה כפי שפורשה בסעיף 1 לחוק התשט"ו דיה להוציא את השכירות הנדונה מכלל הגנת החוק {ע"א 822/79 זהבה אביטל נ' חיים מירון, פ"ד לד(3), 159, 160, 161 (1980)}.

יודגש, כי אין בידי צדדים המתקשרים בחוזה שכירות, להחיל את החוק על מי שהחוק אינו חל עליו. אולם אין בכך למנוע מהם, מכוח חופש ההתקשרות בחוזים, לאמץ מרצונם את הוראותיו של החוק כחלק מן החוזה שבינהם (למעט עניינים שבחוק הנוגעים לסמכותו של בית-משפט), כשסמכות אשר כזאת אינה יכולה לחול אלא על מי שהחוק חל עליו. גם כאשר אומצו הוראות כאלה אין בכך כדי להפוך דייר לדייר המוגן מכוח החוק {ע"א 730/95 גדעון נאסר נ' ריאד בשארה, דינים עליון נד 67 (1998)}.

עוד יובהר, כי כאשר לאחר תום תקופת השכירות הנקובה בחוזה מניח המשכיר לדייר להישאר במושכר, בלי למצות את זכות הפינוי שלו ובלא שכתב דבר כל שינוי תנאים - יש בכך כוונה להמשיך ולקיים את תנאי השכירות כמקודם לרבות סעיף הפטור מחוקי הגנת הדייר {ראה ע"א 651/73 לוביציה בראון נ' שלמה דרעי, פ"ד כח(2), 365 (1974)}.

10.1 היחס בין סעיף 14 לבין סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר
ב- בר"ע (חי') 3018/08 בנק מסד בע"מ נ' בר נורית, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.06.08)} דובר בבקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ אשר קבעה כי מאחר שזכויותיה של המשיבה בביתה הן זכויות רשומות, הרי שעל מכירת הבית על-ידי כונס נכסים במסגרת הליכי מימוש חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שמכוחו הופכת המשיבה לדיירת מוגנת בבית, ולכן הבית יימכר כתפוס.

בין-היתר, הועלתה הטענה מפי המבקש כי החוק לא חל על הבית. זאת על-פי סעיף 14(א) לחוק הגנת הדייר, שלפיו החוק לא יחול על נכס בבניין או בתוספת בניין שבנייתם הושלמה לאחר תשכ"ח והושכר אחרי מועד זה.

בית-המשפט המחוזי בדחותו את הערעור, קבע, כי לא ניתן לפרש את לשון סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, הקובעת: "שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות", כאילו איננה חלה על בתים צמודי קרקע.

כך, גם בנוגע לסעיף 14 לחוק, הקובע, כי החוק לא יחול על: "נכס בבניין או בתוספת בניין שבנייתם הושלמה לאחר תשכ"ח, והושכר אחרי מועד זה, לא יחול חוק זה על שכירותו".

בית-המשפט שלערעור הבהיר כי גם נכס, שהינו הנכס היחיד בבניין, הינו "נכס בבניין". אין, איפוא כל יסוד, לא לשוני ולא ענייני, להוצאת בתים צמודי קרקע מתחולת סעיף 14 לחוק הגנת הדייר. לא רק זאת, אלא שמשמעות הוצאת בתים צמודי קרקע מתחולת סעיף 14 הינה, כי לגבי בתים אלה ממשיך לחול חוק הגנת הדייר. לא לכך הייתה כוונת המחוקק.

עוד קבע בית-המשפט כי אין לקבל את טענותיו של העורר בנוגע ליחס שבין סעיף 14(א) לחוק הגנת הדייר ובין סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט פסק כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כפוף לאמור בסעיף 14 לחוק ולכן הגנת סעיף 33 לחוק אינה חלה על בתים שנבנו לאחר תשכ"ח ובכללם - ביתה של המשיבה וכי יש למכור את הבית כפנוי, בכפוף לסידור חלוף, אשר ייקבע על-ידי ראש ההוצאה לפועל, על-פי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.
סעיף 14 לחוק הגנת הדייר קובע שאין החוק חל על שכירות בבניין, שבנייתו הושלמה לאחר תשכ"ח ואשר חלים לגביו התנאים המפורטים בסעיף.

משום כך שסעיף 14 לחוק מוציא מתחולת החוק "שכירות בבניין" ומשום לשונו של סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, הדן בזכויות בעלות (אשר רק הופכות לזכויות שכירות מכוח סעיף 33(א) לחוק) קבע בית-המשפט העליון בפרשת פרמינגר {ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ' חוה מור, פושטת-רגל, פ"ד נ(5), 111 (1997)} כי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר יוצר הגנה מכוח עצמו ולכן אין סעיף 14 פוגע בהגנה זו, החלה גם על בתים שנבנו לאחר התאריך הקובע.

לאור כך שסעיף 14 לחוק הגנת הדייר נחקק לאחר סעיף 33(א) לחוק ולאור כך שנקבע בו, כי החוק לא יחול על בניינים חדשים מבלי שסעיף 33 לחוק הוצא מתחולתו, ניתן לאור מגמת הצמצום של ההגנה בסעיף, לקבוע, בדרך פרשנית, כי האמור בסעיף 14 לחוק חל גם על סעיף 33 לחוק ומשמעות הדבר תהא, כי על בעלים בבניינים, אשר נבנו לאחר התאריך הקובע תחול ההגנה אשר מקנה סעיף 38 לחוק הוצל"פ ולא הגנת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר.

בפרשנות זו אין כדי לשלול, לחלוטין, את ההגנה המיוחדת, אשר יוצר סעיף 33(א) לחוק, אלא רק להחילה על הבניינים, אשר מוגנים בחוק הגנת הדייר (ולאחר חקיקת סעיף 14 לחוק - בניינים אשר נבנו לאחר התאריך הקובע, אינם בכלל זה).

פרשנות זו גם עולה בקנה אחד עם המגמה אשר הייתה מונחת ביסוד חקיקתו של סעיף 14 לחוק ואשר באה לידי ביטוי בפסיקה של השנים האחרונות, מגמה הבאה להפחית, במהלך השנים, את מספר הבתים אשר ייחסו תחת כנפי חוק הגנת הדייר.

כאשר "מופעל" סעיף 33 לחוק, הופך בעל הבית לדייר מוגן. אם לא יאמר שסעיף 14 לחוק חל גם על סעיף 33 לחוק, דהיינו - שסעיף 33 חל רק על בתים שהחוק כולו חל עליהם (לאחר חקיקת סעיף 14 לחוק), נמצא "מכניסים דרך החלון" את אשר "הוציא סעיף 14 מהדלת, שכן תיווצר קבוצה חדשה של דיירים מוגנים בבתים שנבנו לאחר תשכ"ח, כאשר סעיף 14 מבהיר במפורש, שברצון המחוקק להוציא מתחולת החוק דיירים בבתים כאלה.

הביקורת על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אינה על עצם הצורך להגן על הבעלים של נכס הנמכר בהליכי כינוס, אלא על היקפה של ההגנה ועל חוסר האיזון, בין הזכויות השונות, אשר קיים בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר {אוריאל רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן - הצורך בשינוי הדין", עיוני משפט ט' (תשמ"ג), 121); רע"א 10858/03 בן בסט דוד נ' רהב עין דר, עו"ד נאמנה בפשט"ר על נכסי דוד והדסה בן בסט ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (12.08.04)}.

בעוד שלהגנה על בית המגורים של החייב טעמים מוצדקים הרי שלדרך בה מושגת מטרה זו בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר פגמים משמעותיים. השימוש ברעיון הדיירות הסטאטוטורית עלול לעיתים לקפח את החייב ובמקרים אחרים את הנושים {רע"א 10858/03 בן בסט דוד נ' רהב עין דר, עו"ד נאמנה בפשט"ר על נכסי דוד והדסה בן בסט ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (12.08.04)}.
בהתייחס לצורך למצוא את האיזון הנכון בין האינטרסים והזכויות השונות, לרבות זכות הקניין, של שני הצדדים - של החייב מצד אחד ושל הנושה מצד שני, אין להחיל מגמה זו גם על היחס שבין סעיף 14 לסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר.

בהקשר זה, יפים דבריה של כב' השופטת שטרסברג כהן בפרשת פרמינגר, שם, 123-122:

"ההתייחסות לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו כדי להצדיק הגנת הדייר על החייב, היא רטורית במהותה. כבוד האדם הוא ערך יסוד חוקתי בחברתנו. אין מי שיחלוק על-כך שיש לשמור על כבודו של אדם גם אם כשל ושקע בחובות ואין להותירו ללא קורת-גג מעל לראשו. אלא שגם הנושה שנתן לחייב כסף, מוצרים, או שירותים ואינו יכול להיפרע ממנו, נפגע בקניינו והזכות לקניין גם היא זכות יסוד חוקתית הזכאית להגנה. זאת ועוד, לא חייב אחד כחייב אחר; זה נקלע לחובות מתוך כורח וכשל בתום-לב וזה הימר ובזבז כספי אחרים ומתחמק מלהחזיר חובותיו. לא נושה אחד כנושה אחר, זה יכול לעמוד בנטל אי החזרת החוב לו ואחר יקר וס ויתמוטט. מכאן, שהחלת חוק הגנת הדייר על בעל נכס שאיבד את זכויותיו בו, אינה נותנת תשובה הולמת למצבים השונים האפשריים ויוצרת הגנה קוגנטית ואחידה במקום שאין זו יפה לה."
{כב' השופטת שטרסברג כהן בפרשת פרמינגר, שם, 123-122}

ההגנה הניתנת בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הינה הגנה רחבה יתר-על-המידה, באשר היא נותנת לחייב הגנה מלאה מפני מכירת בית המגורים שלו בהליכי מימוש, ללא כל קשר לנסיבות, גם אם ערכו של בית המגורים הינו רב ועולה עשרות מונים על דיור סביר. הגנה רחבה כזו אינה מאפשרת עריכת האיזון הנדרש, בין הזכויות השונות.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נחקק בשנת 1951, על רקע מציאות חברתית של מחסור חמור בדירות והצורך להגן על דיירים, לרבות דיירים שמשכנו זכויותיהם תמורת הלוואה. בכך, הייתה פגיעה בזכותו הקניינית של הנושה. במהלך השנים השתנתה המציאות כך שאין קושי במציאת קורת-גג, וההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר אינה משרתת בהכרח תכליות חברתיות סוציאליות. שכן, לעיתים, עשוי החייב המוגן להחזיק בבית מגורים מפואר, בעוד הנושה המממן נתון בקשיים כלכליים.

ההגנה על הזכות הבסיסית למגורים ראויה, בלבד שהאיזון בין זכות המגורים לזכויות הקניין של הנושה יהיה סביר. כך נעשה איזון ראוי בהוראת סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל הקובעת, כי ראש ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת נכס המשמש למגורים לצורך פירעון חוב, רק אם הוכח, להנחת-דעתו, ש"יהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף" {כב' השופטת דורנר ב- ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות נ' מרים שפייזמן ואח', פ"ד נז(2), 145, 152-151 (2003)}.

מטרתו של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל הינה לקבוע את מתחם ההתפרסות של הזכות לקניין והזכות למדור - בזירת המימוש של משכנתאות על דירות מגורים מקום בו חוק הגנת הדייר אינו חל {ראה סעיף 38(ד)}.

הסעיף מכיר בכך, כי "יש ליצור איזון הולם בין זכות הנושה לגבות את חובו תוך הגנה על קניינו, לבין כבודו של האדם והזכות הנגזרת ממנו ליהנות מקורת-גג לו ולבני משפחתו {כב' השופט ריבלין (כתארו אז) ב- ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, פ"ד נח(3), 934, 943-942 (2004)}.

יש למנוע, מצד אחד, מצב בו יאופשר לחייב להחזיק ברכוש - דירתו, שיש והיא עצמה נרכשה מהכספים שלווה מהנושה - מבלי שהנושה יכול להיפרע ממנו, ומן הצד האחר יש להימנע מסיכול המטרות הסוציאליות המונחות ביסוד חוקים אלה {ע"א 7700/95 נגולה שחר נ' חזן סמי, פ"ד נ(1), 338 (1996)}.

הוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, וכן הוראת סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, "במהותן הן סוציאליות ומושתתות על השיקול האנושי של הבטחת קורת-גג לחייב ולמשפחתו" {כב' השופט י' טירקל ב- ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור, פ"ד נ(5), 111 (1997)}

הבטחת קורת-גג, אין משמעותה הבטחת קורת הגג הקיימת, בהתעלם מזכויות הנושה (תוצאה אליה מובילות הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר), אלא הבטחת קורת-גג, שעיקרה סוציאלית, על-פי האמור בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הייתה טובה לזמנה, כאשר נחקקה בשנת 1951, עת היה מחסור חמור בדירות והתעורר צורך אמיתי להגן על דיירים. הוראה זו אינה מידתית. היא פורשת כנפיה הן על מי שגר בצריף רעוע והן על מי שהוא בעל טירה. היא מגינה הן על בעל מפעל המשתרע על שטח ענק והן על בעל מלאכה קטן העובד בקיטונו הצר {ה"פ (מחוזי יר') 4032/05 בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה שלום ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.06)}.

לאור כך יובהר, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כפוף לאמור בסעיף 14 לחוק הגנת הדייר ולכן הגנת סעיף 33 לחוק אינה חלה על בתים שנבנו לאחר תשכ"ח.

11. מושכר מעורב
סעיף 15 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), קובע כדלקמן:

"15. מושכר מעורב
מושכר שבחלקו דירה ובחלקו בית עסק, יחול חוק זה על כל חלק כדינו, ואולם רשאי בית-המשפט או בית-הדין - כל אחד במסגרת סמכותו - לראות מושכר כולו דירה או כולו בית עסק, אם לפי הנסיבות ולצורך העניין המתברר לפניו אין להפריד בין חלקיו."

סעיף 15 לחוק הגנת הדייר דן במושכר מעורב - מושכר שחלקו משמש דירה ובחלקו משמש בית עסק.

קביעת החלוקה בתוך המושכר, מהו עסק ומהו דירה, יש בה משום חשיבות לאופן החלת החוק והסדרת מכלול היחסים בין בעל הבית והדייר, לא רק במובן זה של הסרת הגנת חוקי הגנת הדייר אלא אף בשאלות שמטיבן מעסיקות כל אחד מסוגי המושכר.
הלכות בתי-המשפט יצרו קריטריונים ואבחנות לגבי האופן בו יוכרע מעמדו של מושכר, מעורב הוא אם לאו.

א. בחלוקת מושכר מעורב, לפי סעיף 15, העיקר הוא אם מבחינת מהותם ניתנים להפרדה החלקים המשמשים למטרות שונות.

ב. כאשר יש במושכר חלקים משותפים שמשמשים את שני חלקי המושכר המעורב, באופן שלא קיימת אפשרות להפרדה גמורה בין שני חלקים אלה, ניתנת החלוקה לביצוע על-ידי כך שהחלקים המשותפים ישארו גם לאחר החלוקה בשימוש משותף. גם המחוקק לא התעלם מכך שיכולים להיות מצבים בהם השימוש בחלק מהמושכר יהיה משותף בין הדייר ובעל הבית {ע"א (חי') 153/66 מרים פל נ' אמריך, פ"מ נז 326}.

הקריטריון הנכון להכרעת השאלה אם יש להחיל על מושכר מעורב את הרישא של סעיף 15, או את הסיפא של סעיף זה, הוא אם הדיור והעסק הם שני שימושים נפרדים המתייחסים, כל אחד מהם, לחלק מסויים של מושכר, או שהם שימושים המתייחסים במשותף לכל חלקי המושכר {ע"א 374/68 יוסף קיפר נ' אברהם הירש, פ"ד כג(1), 241 (1969)}.

השימוש למעשה במושכר הוא הקובע את מטרת השכירות ולא צורתו החיצונית של המושכר {ע"א (ת"א) 437/55 חנה ויטלין נ' חיים ברין, פ"מ טו (תמצ'), 77}.

כאשר דייר עושה שימוש נרחב בכל חלקי המושכר לצורכי עסקו, הגם שהמושכר יועד לכתחילה בעיקר למגוריו, רשאי בית-המשפט לראות במושכר, כולו "בית עסק" בהתאם לשיקול-דעת המוקנה לו בסעיף 15 {ע"א 44/65 חלקה 106 בגוש 6933 בע"מ נ' אליהו ספקטור ואח', פ"ד יט(2), 439 (1965)}.

יובהר, כי לאור הוראת סעיף 15 לחוק אין כל מניעה למתן צו פינוי לגבי חלק מן המושכר { ע"א 118/59 לילי קולב נ' ליאון ריכטר, פ"ד טו(1), 542 (1961)}.

במקרה של נטישת חלק אחד ממושכר אחיד ניתן לפצל את המושכר לשני חלקים לצורך תביעת פינוי אם משמשים החלקים מטרות נפרדות או ניתנים לפי מהותם, להפרדה {ע"א 76/58 עזבון המנוח ליאו לייב נ' הנס באומן, פ"ד יג(1), 316 (1959)}.

משמחיל בית-דין לשכירות, לצורך שומת דמי שכירות, את קביעת החוק לגבי כל אחד משני חלקי המושכר, חלק המשמש למגורים וחלק המשמש לעבודה מקצועית, ברור שרק החלק המשמש למגורים הוא דירה כהגדרת החוק בסעיף 1 {ע"א 118/66 מלכה שרף נ' ישראל דוידזון, פ"ד כ(4), 71 (1966)}.

מהוראות סעיף 15 לחוק ניתן ללמוד כי בסמכות בית-הדין לשכירות, לעניין סעיף 93 לחוק, לפצל מושכר שלם על-פי החוק, הינו להרשות מסירת חלק ממנו בלבד {ע"א (ת"א) 176/65 יגאל ברנדיס נ' אריה פלברט, פ"מ מט 284 (1965)}.

לעניין סעיפים אחרים של חוק הגנת הדייר כגון קרובו של דייר במושכר מעורב שנפטר ושינוי השימוש מכוח סעיף 19 לחוק נקבעו מספר הלכות.
קרובו של דייר במושכר מעורב שנפטר יהא דייר מוגן מכוח סעיף 20(ב) לחוק רק לגבי אותו חלק מן המושכר ששימש את מגורי המנוח, קרוב זה לא יהא דייר מוגן בחלק המושכר ששימש לצרכי עסק, אם לא נתמלאו לגביו תנאי סעיף 23(ב) בדבר תחולת החוק על יורשי דייר בבית עסק {ע"א 213/62 יוסף כהן נ' סנדר ציסין, פ"ד יז(1), 284 (1963)}.

אין לראות סתירה בין הוראות סעיף 15 לחוק הגנת הדייר לבין הוראות סעיף 19 לחוק. אם חלק מן המושכר יוחד לשימוש כדירה (או כבית עסק) כל עוד הוא משמש לכך. עד כאן חל סעיף 15. אולם סעיף 19 חל על השאלה אימתי מותר לדייר לשנות את השימוש, ומששונה השימוש בפועל, מכוח הזכות המוקנית על-פי סעיף 19, ישונה ממילא אופי חלק מן המושכר ויחול עליו ממילא דין שימושו החדש {ע"א (ת"א) 146/57 יעקב ראובן בורשטיין נ' משה גולדשטיין, פ"מ יט (תמצ'), 141}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר