שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים;"
ארבעה הן היסודות שעל בעל הבית להוכיח, על-מנת שתקום לו עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(3) לחוק ואלו הן:
1. גרימת נזק ניכר;
2. למושכר;
3. כתוצאה ממעשה זדון;
4. מצד הדייר או מי מטעמו {ראה: ד' בר-אופיר, שם, 78}.
תנאי ראשון - ה"מושכר"
תנאי זה יש לפרש כפשוטו, דהיינו במושכר עצמו, להבדיל מבניה שנעשתה בשטח אחר או בשטח אליו פלש הדייר, שהרי בהינתן פלישה עילת הפינוי תסמוך על עוולת הסגת הגבול {ע"א (ת"א) 38992-04-11 אבשלום נ.ג.י נ' ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.06.12)}.
משמעות הדבר, היא שאם תפס הדייר שטח בחצר המושכר שלא הושכר לו, ובנה עליו מבנה כתוספת למושכר, אפשר לומר אולי שפגע בשטח האמור, אולם אין לומר שפגע במושכר עצמו, ובהעדר הוכחה שהמושכר סבל נזק כתוצאה מתוספת מבנה, לא גובשה עילה לפי סעיף 131(3) {ד' בר אופיר, שם, 89}.
תנאי שני - "נזק ניכר"
"גרימת נזק ניכר למושכר פירושה היא שנעשה במושכר שינוי רב-כמות או רב-איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו" (ד' בר אופיר, שם, 78; ת"א (ת"א-יפו) 17347/03 בית אליהושוילי בע"מ נ' רחל רוזנה בקסטר, תק-של 2005(1), 9554 (2005)}.
שלא על-פי מובנו המקובל בדיני הנזיקין {" "נזק" - אבדן חיים, אבדן נכס, נוחות, רווחה גופנית או שם-טוב, או חיסור מהם, וכל אבדן או חיסור כיוצאים באלה" - סעיף 2 לפקודת הנזיקין}.
אין המדובר בשינויים מינוריים אלא בשינויים ניכרים ויסודיים המשנים את אופי המושכר עד כי המבנה הקיים איננו עוד המבנה שהושכר.
פרשנות רחבה זו מתיישבת עם מגמת הצמצום של דיני הגנת הדייר, ועם זכות הקניין של בעל הבית, אשר קיבלה מעמד של זכות יסוד ("אין פוגעים בקניינו של אדם" - סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו) שאם-לא-כן, יימצא הדייר עושה במושכר כבתוך שלו, "ברצותו מרחיב וברצותו מקצר" באופן המשנה לחלוטין את ציביונו וצורתו, בעוד בעל הבית מנוע מלהתנגד לשינוי שנעשה ברכושו כנגד רצונו רק מכיוון שהשינוי אינו מוריד את ערך הנכס {ע"א (ת"א) 38992-04-11 אבשלום נ.ג.י נ' ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.06.12)}.
תנאי שלישי - "זדון"
המונח "זדון" משמעו, עריכת שינויים ללא הסכמת הבעלים. "הכוונה של גרימת נזק "בזדון" אינה למצב נפשי ולכוונה של "זדון" בגרימת הנזק, אלא שהנזק נגרם באמצעות עבודות שנעשו, נעשה בצורה מודעת ובכוונה לבצע את אותן עבודות בנכס, ללא הסכמת הבעלים". קרי, הזדון מתייחס, לדרישת הידיעה לפיה הבניה הנעשית במושכר הינה אסורה {ד' בר-אופיר, שם, 90; ע"א (ת"א) 3817/06 נזמיה מחמוד אבו גוש נ' חסין אברהים, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.01.08)}.
עולה מהאמור שהשינויים המקימים את העילה הם שינויים משמעותיים המשנים את אופיו של המושכר, ולא שינויים של מה בכך. "לא מן הנמנע כי כל אחד מהשינויים הללו בנפרד, כשהוא עומד לעצמו, איננו מהווה עילה לפינוי. אולם כוחם המצטבר של שינויים אלה הופך לאיכות של גרימת נזק במעשה זדון" {ד' בר אופיר; ת"א (יר') 7874-09 מרים זפט נ' יעקב עמוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.13)}.
על-מנת שיתקיים היסוד הראשון האמור לעיל, על בעל הבית להוכיח כי הדייר עשה מעשה במושכר שכתוצאה ממנו נגרם לו נזק ניכר.
כמו-כן, לא ייוחס לשוכר גרימת נזק למושכר בזדון כאשר הוכח כי הנזק אשר נגרם - אם כי בחלקו - הוא תוצאה ממחדלי המשכיר.