botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)

סעיפים 43-41 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים לאמור:

"41. הגדרות
לעניין פרק זה:
(1) חדרי כניסה ששטחם פחות משמונה מטרים מרובעים, חדרי שירות ומטבחים אינם בכלל "חדר";
(2) חדר ששטחו אינו פחות משישה ואינו יותר משמונה מטרים מרובעים, וכן חדר כניסה ששטחו שמונה מטרים מרובעים או יותר, הוא "חצי חדר".

42. שכירות בדירה
דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן: "דמי השכירות היסודיים"), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן: "התקנות-המשנות").


43. דין דמי שכירות למעלה מן המותר
הועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי השכירות לפי חוק זה, אין העודף ניתן להיפרע מאת הדייר, על-אף כל הסכם, וכל סכום עודף כאמור ששילם דייר, זכאי הוא - תוך שישה חודשים מיום ששילם - להיפרע מבעל הבית, אם בניכוי מדמי שכירות המגיעים לבעל הבית ואם בכל דרך אחרת."

ההגדרות שבסעיף 41 לחוק הגנת הדייר אינן חלות על בתי עסק בהם דן פרק אחר בחוק. בהבדל מחדרי שירות ומטבחים בדירות, הרי חדרי שירותים ומטבחים בבתי עסק ייראו כחדרים לצורך החוק.

קביעת מהותו של החדר תלויה במידה רבה בהתרשמות בית-הדין לשכירות המבקר במקום. בית-הדין לשכירות יקבע אם מבנה מסויים הינו "חדר" אם לאו, על-פי המקובל בין הבריות בימינו.

בהעדר הגדרה למונח "חדר" בחוק, יקבע בית-הדין לשכירות אימתי מבנה מסויים או חלק ממנו מהווים "חדר" לצרכי החוק בהתאם לשימוש המקובל בין הבריות. אין חדר כניסה לדירה אלא אם המדובר בחדר שדרכו נכנסים לדירה מן החוץ {ע"א (ת"א) 568/55 אריק באומן נ' א' התשואל, פ"מ יד (תמצ'), 176}.

כדי שחדר ייחשב, לשם קביעת דמי שכירות כחדר כניסה בלבד, יש צורך שימלא גם אחרי התנאי השני של המושג, היינו "כניסה". כך למשל, יכול ו"הול" יהווה חדר, אך אם אינו ממלא את תנאי המושג "כניסה" לא יהיה בגדר "חדר כניסה" {ע"א (יר') 34/68 אליאס ג'קמן ואח' נ' רות ארנון ואח', פ"מ סט 6, 11-10; ראה גם ע"א 61/67 אצלאן ואח' נ' בן דוד, פ"ד כא(1), 694 (1967)}.

דהיינו, אין מדובר בחדר כניסה לדירה אלא אם המדובר בחדר שדרכו נכנסים לדירה מן החוץ. חדר שאליו מגיעים רק דרך מקום אחר, נפרד ממנו, אליו מגיעים מן החוץ אל הדירה, כלומר אחרי שכבר נמצאים בתוך חלק אחר שלה, ויהא זה גם רק הפרוזדור שלה, איננו יכול להיחשב כחדר כניסה גם אם דרכו מגיעים אחר-כך לחדרים נוספים של הדירה {ע"א (יר') 34/68 אליאס ג'קמן ואח' נ' רות ארנון ואח', פ"מ סט 6, 11-10}.

דירה של שלושה חדרים ו"הול", יכול שתהיה משוכללת יותר מאשר דירה קטנה ובעל הבית זכאי בגלל זה להכנסה גדולה יותר על השקעתו, משום כך ייתכן שהיה יכול להיות מקום, לטענה לחשב את דמי-השכירות של שני חדרים כשני שלישים מהערכת דמי השכירות של שלושה חדרים. אולם לא זה קנה-המידה אשר על פיו שמים דמי שכירות של דירה.

"דירה" בהתאם לחוק הגנת הדייר, פירושה - מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים. משמחיל בית-הדין לשכירות לצורך שומת דמי-השכירות את קביעת החוק לגבי כל אחד משני חלקי המושכר, חלק המשמש למגורים וחלק המשמש לעבודה מקצועית, ברור שרק החלק המשמש למגורים דירה הוא במובן החוק האמור {ע"א 118/66 מלכה שרף נ' ד"ר ישראל דודזון, פ"ד כ(4) 71, 73 (1966)}.

כדי שמקום יהיה "חצי חדר", מכוח המחצית השניה של סעיף 41 לחוק {סעיף 3(2) של חוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954}, צריך שיתקיימו בו שתי תכונות אלו גם יחד {ע"א 61/67 מנשה יחזקאל אצלאן ועליזה פרץ נ' משה בן-דוד, פ"ד כא(1) 694 (1967)}:

א. הוא ישמש כניסה לדירה.

ב. הוא יהווה "חדר" במשמעותו הרגילה של ביטוי זה.

כך למשל, כאשר השטח הנדון אינו אלא פרוזדור בעל שתי זרועות, בצורת ד', המשמש "למעבר בלבד לחדרים ולחדר נוחיות", אינו מהווה "חצי חדר" כמשמעותו לפי סעיף 41 לחוק הגנת הדייר {ע"א 61/67 מנשה יחזקאל אצלאן ועליזה פרץ נ' משה בן-דוד, פ"ד כא(1), 694 (1967)}.

סעיף 42 לחוק הגנת הדייר, קובע את מנגנון קביעת דמי השכירות על-פי החוק, וסעיף 43 לחוק מורה, כי מקום שהועלו דמי השכירות של דירה למעלה מ"דמי השכירות לפי חוק זה", אין העודף ניתן להיפרע מאת הדייר {ע"א 428/89 יורשי המנוח אחמד עותמן קלותי נ' מתייה חנא נסאר, פ"ד מז(4), 4 (1993)}.

כאשר יש חריגה, לא ייתן בית-הדין לשכירות את ידו להנצחתה על-ידי הפעלת מנגנון ההעלאה באחוזים על הסכום החורג, ושומה עליו להפחית סכום זה עד למקסימום המותר. במקרה שלפנינו טעה בית-הדין לשכירות בסוברו, כי הסכום שנגבה אינו עולה על המותר.

על בעל בית לדאוג כראוי לזכויותיו ולענייניו ולהקפיד על-כך, שבעקבות כל תקנות-משנות ייערך חישוב מחודש של דמי השכירות, על-פי הכללים שנקבעו בחוק מתשל"א-1971, ובעקבות זאת בחוק המשולב משנת תשל"ב-1972. השיטה כפי שנקבעה מאפשרת חישוב פשוט וברור.

משלא דאג בעל בית לענייניו כאמור, "הוא עלול למצוא עצמו נחות מבחינת שיעור דמי השכירות, שניתן יהיה לפסוק לטובתו, שעה שיתעורר מ"תרדמתו" ויפנה אל בית-הדין לשכירות, שכן בית-הדין יהיה כבר כבול בהוראות הנקבעות בתקנות-המשנות, הקובעות תמיד, על-פי הכללים שבחוק המשולב, כי התוספות תיקבענה באחוז מסויים מדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות..." {ע"א 857/80 י' גרינץ ואח' נ' מ' סבו ואח', פ"ד לו(2), 393 (1982)}.

מקום שדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות עולים על המקסימום המותר, ייערך חישוב ההעלאה תוך הפחתת הסכום עד גובה התקרה. עריכת החישוב באופן זה מתיישבת עם ההסדרים הקבועים בהוראות סעיפים 42 ו- 43 לחוק הגנת הדייר ומקיימת אותם {ע"א 428/89 יורשי המנוח אחמד עותמן קלותי נ' מתייה חנא נסאר, פ"ד מז(4), 4 (1993)}.

בעת תחילתו של הנוסח המשולב היו דמי השכירות בדירה פלונית זהים ל"דמי השכירות היסודיים" ולאור הגדרתו של המונח "תשל"א" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, פירושו של דבר הוא כי דמי השכירות היו זהים לאלו שהשתלמו ערב י"ב בניסן תשל"א (7 באפריל 1971). משמע, לפי מבנהו ונוסחו של סעיף 42 לחוק הגנת הדייר ייצגו דמי השכירות של דירה על-ידי קביעת שינויים בדמי השכירות היסודיים, בתחילה, סכום יציב, אולם הוענקה הסמכות לשנות את דמי השכירות של דירה על-ידי קביעת שינויים בדמי השכירות היסודיים, באמצעות תקנות, המותקנות לפי סעיף 45 לחוק הגנת הדייר.

אחרי העלאתם של דמי השכירות מעל לדמי השכירות היסודיים, מורכבים דמי השכירות בדירה מדמי השכירות היסודיים, בשינויים הנובעים מן "התקנות-המשנות" שבסעיף 45 לחוק הגנת הדייר.

יוצא איפוא כי שינויים בגובה דמי השכירות מתבטאים לעולם בשינויים של דמי השכירות היסודיים {בג"ץ 486/75 התאחדות בעלי בתים תל-אביב נ' ממשלת ישראל, פ"ד ל(2), 225 (1976)}.

דמי השכירות היסודיים, לצורך קביעת ההדרגתיות, על-פי סעיף 47 לחוק, צריכים ככל הנראה לכלול גם את השינויים הנובעים מן התקנות-המשנות, שהרי אלמלא זאת, לא ניתן ליישם את הוראות סעיף 47 הלכה למעשה אחרי גידול דמי השכירות בעקבות ההעלאה המהותית הראשונה שלהם {בג"ץ 486/75 התאחדות בעלי בתים תל-אביב נ' ממשלת ישראל, פ"ד ל(2), 225 (1976)}.

את התקנות לשינוי דמי השכירות היסודיים, אשר בסעיף 42 לחוק הגנת הדייר, יש לתקן אחת לשנה, וסעיף 45(ג) לחוק הגנת הדייר מורה, כי השינויים בדמי השכירות היסודיים, שהתקנות-המשנות יכולות להביא, מוגבלים לשיעור של 70% - 100% מהמדד. השינויים יכולים להיות הדרגתיים ולהתחיל במועדים שונים, שייקבעו אחת לשנה {בג"ץ 35/84 "לידור" - האגודה להגנת בעלי בתים נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד לט (1), 766 (1985)}.