שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 30 עד 32 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:"30. דייר-משנה שהיה לדייר של בעל הבית
מושכר שהושכר בשכירות-משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר-המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובלבד:
(1) שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת-המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר;
(2) שהשכרת-המשנה לא נעשתה אחרי שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר.
31. דייר שהיה שוב לדייר-משנה
היה אדם לדייר לפי סעיף 30 רשאי בעל הבית לחזור ולהשכיר את המושכר כולו, לרבות החלק המוחזק בידי אותו אדם, ומשעשה כן, יהיה אותו אדם לדייר-משנה של הדייר החדש.
32. תנאי השכירות לפי סעיפים 30 ו- 31
תנאי השכירות - הן בזמן שאדם היה לדייר לפי סעיף 30 והן בזמן שהיה לדייר-משנה לפי סעיף 31 - יהיו כתנאי השכירות שהיו חלים בינו לבין הדייר שחדל להחזיק במושכר או שנפטר, או כפי ששונו לאחרונה על-פי הסכם או על-פי חוק."
משחדל הדייר הראשי להחזיק במושכר, הופך דייר-המשנה, לגבי המושכר המוחזק בידיו, להיות הדייר הראשי, ותנאי חוזה שכירות-המשנה מחייבים את שני הצדדים.
אין השוכר מוסר לאחר את השימוש במושכר או בחלק ממנו, אלא-אם-כן הוא מוסר את החזקה במושכר או במקצתו.
לפי סעיף 30 לחוק, באים שוכרי-המשנה במקום השוכר הראשי, אך הלה אינו יכול להעניק להם זכויות גדולות מאלו שהיו לו עצמו {ע"א 483/60 יוסף עמרני נ' שמואל דחבש ואחר' וערעור נגדי, פ"ד טו(3), 1557 (1961)}.
הוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר, מסוייגת במילים "ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה" {ע"א 353/66 משה פייגנבאום נ' חנה שלוסברג ואח', פ"ד כ(4), 712, 714 (1966)}.
במקרה שבו הדייר הראשי היה דייר מוגן ודיירותו פקעה, הגנת החוק תוסיף לחול על דייר-המשנה (לגבי החלק המוחזק בידו) והוא יהפוך לדייר ראשי במושכר. דייר-המשנה ירכוש זכות עצמאית כלפי בעל הבית, אשר תוענק לו אם אכן לא יהיה אדם אחר לדייר ראשי, ואם יתמלאו התנאים הבאים:
1. השכרת-המשנה לא נתנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר הראשי שעה שזה חדל להחזיק במושכר.
2. השכרת-המשנה לא נעשתה לאחר שבעל הבית נקט בהליכים משפטיים לקראת פינויו של הדייר הראשי מן המושכר (בר אופיר, 65-66; ת"א (חי') 47493-10-11 שרה סטריאן נ' חנן חן ברגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.12.13)}.
דייר-משנה הופך לדיירו של בעל הבית, מקום שהדייר הראשי נפטר, רק משלא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, אך כאשר אדם אחר היה לדייר מכוח החוק, נשאר דייר-המשנה לדייר של האדם האחר, שהפך לדייר הראשי.
גם במקרה שדייר-משנה נכנס למושכר, מלכתחילה תוך הפרת תנאי בחוזה, בין בעל בית ובין הדייר הראשי, אין בכך בהכרח כדי לשלול ממנו את המעמד של דייר לפי סעיף 30 לחוק, באשר התאריך הקובע לגבי הגנת החוק על דייר-משנה הוא לא תאריך כניסתו למושכר אלא התאריך בו חדל הדייר הראשי להחזיק בו.
אם מחזיק דייר-משנה במושכר שהושכר לו כדין, חזקתו מוגנת כלפי בעל הבית, אפילו נטש הדייר הראשי את המושכר {ע"א 150/50 קואפמן נ' מרגינס, פ"ד ו(2), 1005 (1952)}.
החוק מגן על דייר-המשנה משום שהגנה זו היא בבחינת הגנה חפצית, אשר אינה מצומצמת רק להמשכת היחסים החוזיים שנוצרו בין דייר-המשנה לבין משכירו, הדייר הראשי, אלא החזקתו של דייר-משנה במושכר היא הנותנת, וחזקה זו משמשת עילה להגנה כלפי כולי עלמא, ובלבד שתהיה כדין, היינו שלא תהיה נוגדת איסור שהותנה בחוזה אשר בין בעל הבית ובין הדייר הראשי {ע"א 67/55 אליעזר בן-שלום נ' ישראל לרנר, פ"ד י(2), 1037 (1956) (להלן: "פרשת אליעזר בן שלום")}.
מקום שחזקתו של דייר-המשנה הייתה מלכתחילה שלא כדין, משום שבעל הבית אסר על הדייר הראשי להשכיר את הדירה, אך לאחר-מכן, היינו אחרי הפרת החוזה על-ידי השכרת-המשנה, חזר בו בעל הבית מעמדתו הקודמת וגילה את כוונתו להמשיך ביחסי השכירות, כשמקצת המושכר מוחזק בידי דייר-משנה, הרי נטל בעל הבית את העוקץ מחזקתו של דייר-המשנה, ובמעשהו זה הפך אותה לחזקה בדין {פרשת אליעזר בן שלום}.
משעשה כן בעל הבית, שוב אינו יכול לטעון כי אחרי צאת הדייר הראשי מהמושכר אין דייר-המשנה מוגן כלפיו. הסכמה שניתנה לאחר מעשה, הן במפורש והן מכללא, מועילה לדייר-המשנה ומעניקה לו את הגנת החוק {פרשת אליעזר בן שלום}.
כמו-כן יודגש, כי כאשר דייר על-פי חוק משכיר את המושכר כולו לדייר-משנה, נראה הדבר, על-פי סעיף 19(ב) לחוק, כי בעשותו כן בלי הסכמת בעל הבית מאבד הדייר את חסות החוק ויש לראותו כמי "שחדל להחזיק" כמשמעותו בסעיף 30 לחוק {ע"א 79/55 רפאל קרליץ נ' משה שיבק, פ"ד יא(1), 49 (1957)}.
אולם, דייר המשכיר את כל המושכר בהשכרת-משנה בהסכמת בעל הבית, במובן סעיף 19(ב) לחוק, אין לראותו כמי ש"חדל להחזיק", כמשמעותו בסעיף 30 לחוק, כל עוד ממשיך בעל הבית לגבות ממנו את דמי השכירות {ע"א 79/55 רפאל קרליץ נ' משה שיבק, פ"ד יא(1), 49 (1957)}.