דייר של דירה שנפטר

סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"20. דייר של דירה שנפטר
(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף-קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם."

הוראת חוק זו באה למעשה לקבוע העברת רכושו של דייר למשפחתו שלא לפי כללי חלוקת העזבון המקובלים ולמנוע את איון רכושו של הדייר המוגן ובעצם אף גיבשה את אופי החוק, מטרתו ואפיוניו שהם הגנת הדייר ושמירת האינטרסים שלו בנכס היחיד שהצליח לשמר ולטפח {ראה המ' (חי') 1068/69 זהבה פרידלר נ' עדנה פרידלר, פ"מ כב (תמצ'), 536}.

הוראה זו הפכה לנושא שבו רבו נסיונות ההשתלטות של בני המשפחה למיניהם וב"תרגילים" שונים על-מנת לקבל את הזכויות בדירה עם פטירתו של הדייר המוגן. בכך היה בעצם לקרוא תגר על ההזדמנות היחידה של בעל הבית לקבל את הנכס חזרה בעת פטירה.

מטרתו החקיקתית של חוק הגנת הדייר היא ליתן הגנה לדיירים לבל ימצאו עצמם חסרי קורת-גג. היסוד התכליתי שבהגנת החוק הוא כללי וחברתי. את הוראת סעיף 20(א) לחוק יש על-כן לפרש לאור מגמתו הנ"ל של המחוקק כפי שנקבע בהלכה הפסוקה של בית-המשפט העליון {ה"פ 741/95 קילה פרידמן נ' עמידר, תק-מח 98(3), 3141 (1998)}.

חוק הגנת הדייר, שבא להעניק לדייר החוזי זכויות סוציאליות גם לאחר תום התקופה החוזית, הבטיח זכויות אלה לא רק לדייר עצמו, אלא גם לבני משפחתו התלויים בו. אין הדייר רשאי למנוע מבני משפחתו, באמצעות מעשה הברחה, את זכותם המוקנית להם בחוק {ע"א 168/66 צורי אפגין נ' מרים אפגין, פ"ד כא(1), 42 (1967)}.

2. בן זוג, ילדים וקרובים
על-פי סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר, שני תנאים קומולטיביים ומשלימים צריכים להתקיים על-מנת שבן זוגו של הנפטר יהפוך לדייר מוגן בנכס בו החזיק הנפטר כדייר המוגן על-פי החוק.

האחד, עליו להיות בן זוגו של הנפטר - על-פי המונח בהגדרתו בחוק.

יוזכר כי בהקשר זה, "בן זוג" דינו אחד מן השניים שהם זוג. בן זוג הינו איפוא אחד מצמד. לעניין זה אין כל דרישה לשונית שהצמד יהא נשוי כדת וכדין {ע"א 2000/97 ניקול לינדורן נ' קרנית, תק-על 99(4), 45 (1999)}.

השני, עליו לגור יחד עם הנפטר בדירה הנדונה לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

על-פי סעיף 20(ב) לחוק, באין בן זוג בעת פטירת הדייר המוגן, יהפכו קרוביו האחרים על-פי מעגלי הקירבה המפורטים בסעיף לדיירים מוגנים ובהתקיים מספר תנאים קומולטיביים ומשלימים.

האחד, זכותם קמה למבחן על-פי הסעיף "באין בן זוג" כאמור בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר. ללמדנו באין בן זוג העונה לקריטריונים המפורטים בסעיף 20(א) לחוק.

השני, ילדי הדייר המוגן עומדים בעדיפות ראשונה ובהעדרם - קרוביו האחרים. כאן הכוונה הינה אך ורק למצב שקרוביו יהיו זכאים רק כאשר אין לדייר כלל ילדים ולא במשמעות שאין ילדים המקיימים את הקריטריונים הקבועים בחוק לזכאות להגנה.

השלישי, מי שטוען לזכאות להגנת החוק מכוח פטירת הדייר חייב לגור עם הנפטר לפחות שישה חודשים סמוך למועד פטירתו.

הרביעי, שאין לטוענים לזכות הדיירות כל דירה אחרת למגוריהם בעת פטירת הדייר.

המשותף לשני סוגי "הטוענים" לזכות הדיירות המוגנת, הן בן הזוג והן הקרובים לסוגיהם, הינו העובדה שעליהם לגור עם הנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. משמעות דרישה זו קובעה בסדרת הלכות אשר דנו הן בתוכן התקופה והן באורכה ומשכה {ר"ע 264/85 א' הברפלד נ' גנקין, פ"ד לט(2), 441 (1985)}.

יובהר, כי מגורים לצורך סעיף 20 לחוק, אין פירושו דווקא מגורים פיזיים בדירה, יכולתו של קרוב, לפי סעיף 20(ב) לחוק, להשיג מקום מגורים בדמי שכירות או על-ידי רכישת דירה, אין משמעה שיש לו דירה אחרת למגורים במובן הסעיף {ע"א 167/77 חיים כהן נ' אברהם הבדלה, פ"ד לג(2), 649 (1979); ע"א (יר') 61/64 ידידיה אבועלפיה נ' שולה זקן, פ"מ נו 327}.

באשר למשמעות המגורים בששת החודשים יובהר, כי מקום שהוכח כי שני בני הזוג חיו יחדיו במשק בית משותף, ורק בשל חוליו של אחד מהם נמנעה מן השנים אפשרות המגורים המשותפים בששת החודשים שקדמו לפטירת בן הזוג, הדייר המוגן, אך הקשר שבין השנים לא נפסק והוא נמשך, בשינויים המתחייבים מן האשפוז הממושך, אין בחסרונם של המגורים המשותפים במהלך ששת חודשים אלה, כדי לשלול את מעמדו של בן הזוג שנותר בדירה כ"בן זוג" לצורך סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר {ה"פ 741/95 קילה פרידמן נ' עמידר, תק-מח 98(3), 3141 (1998)}.

עוד יובהר, כי את הדיבור "והיו מתגוררים יחד תקופה זו" שבסעיף 20(א) לחוק, יש לפרש כפשוטו, כלומר, שבני הזוג היו יחד בדירה {ע"א 17/66 וירה וודק נ' זלמן צבעוני, פ"ד כ(3), 383 (1966)}.

כמו-כן, התגוררות כאן פירושה קודם כל מגורים, ושנית - מגורים במקום שנחשב לביתו של אותו אדם. להתגורר ביחד עם הדייר אין פירושו להימצא בפועל כל הזמן יחד עם הדייר בדירתו {ע"א (יר') 43/70 גרוזה שחורי נ' יהושע טלר, פ"מ עה 146 (1971)}.

לגבי המונח "דירה אחרת למגורים" הנדון בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, נודעה משמעות עיקרית בבחינת זכותו של קרוב - בין אם הוא ילדו של נפטר ובין אם הוא קרוב אחר - בהענקת זכות הדיירות המוגנת.

כך למשל, יכולתו הכלכלית של קרוב לרכוש או לשכור דירה אחרת למגורים אינה תחליף אותה משמעות שיש לתת למונח "דירה אחרת למגורים" {ע"א 167/77 חיים כהן נ' אברהם הבדלה, פ"ד לג(2), 649 (1979)}.

בסעיף 20(ב) לחוק נאמר "דירה אחרת למגורים" ולא מקום אחר למגוריהם. מינוח זה מטרתו להבהיר כי ב"דירה אחרת" הכוונה למקום מגורים קבוע {ע"א 43/70 גרוזה שחורי נ' יהושע טלר, פ"מ עה 146 (1971)}.

יוער, כי "דירה אחרת למגורים" שבסיפת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, אין מדובר בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני-הדייר לפנות ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע {ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא(2), 99 (1977), מפי כב' השופט (כתארו אז) שמגר}.
כמו-כן, לצורך סעיף 20(ב) לחוק אין צורך שהדירה האחרת למגוריו של קרוב המשפחה התובע זכות דיירות מוגנת, תהא בבעלותו של קרוב המשפחה או שתהא לו שכירות לגביה או זיקה משפטית אחרת לגביה {ע"א 487/75 בתיה צרני נ' מאיר מורד, פ"מ תשל"ז(א), 301 (1976)}.

בית-המשפט יקבע כי לקרוב יש דירה אחרת למגוריו אם ישוכנע שאין הוא נשאר ללא קורת-גג לראשו. על הקרוב התובע זכות דיירות מוגנת להוכיח ועליו חובת הראיה שאין לו דירה אחרת למגוריו.

משמעות הדברים היא, כי נטל הראיה על-פי החוק בנדון זה הוא על הקרוב הטוען לזכות הדיירות. אין בעל הבית צריך להוכיח שיש לו דירה אחרת אלא ההיפך הוא הנכון. כך למשל אם בתביעת דייר לסעד הצהרתי או בכתב הגנתו לא יטען כי אין לו דירה אחרת, הדבר יפעל נגדו עד כדי מחיקת תביעתו או הגנתו על-הסף {ראה ע"א (ת"א) 777/82 ברן נאמנים נ' ח' גולד, פ"מ תשמ"ד(ב), 470 (1984)}.

נדרש כי גם הדירה של הקרוב שהלך לעולמו שימשה למגוריו של מי שטוען לזכות בה ואין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש להפוך לדייר לפי חוק {רע"א 8121/13 יעל ליאור נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.03.14) (להלן: "עניין יעל ליאור")}.

הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן המשפחה חלופה למגורים בין מועדפת או לאו. אם יש לו קורת-גג חלופית קבועה - להבדיל ממעון ארעי - אינו יכול להיכנס בנעלי הדייר המנוח, לדרוש לעצמו זכויות מכוח הדייר שנפטר ולכפות עצמו על בעלי הבית כדייר מוגן מכוח החוק {עניין יעל ליאור לעיל}.

שהרי מטרתם של חוקי הגנת הדייר היא לסייע בידי חסרי מקום מגורים ולא בידי אלה הרשאים לבחור בין חלופות למגורים (עמ' 106-105).

מדיניות משפטית ראויה מחייבת את בתי-המשפט לבחון בשימת-לב מיוחדת טענות הנוגעות להימצאותה (או אי-הימצאותה) של דירת מגורים אחרת. הדברים, כך נראה, מקבלים משנה-תוקף כאשר מדובר בדיירות מוגנת בדיור ציבורי, שמשאביו מוגבלים. אולם אין באמור כדי לגרוע מהחובה לקיים בדיקה עובדתית, כל מקרה לעובדותיו ולנסיבותיו {עניין יעל ליאור לעיל}.

לעניין "הדירה האחרת" בין בן זוג וקרובים אחרים, בין הוראת סעיף 20(א) וסעיף 20(ב) יובהר, כי אלמנת הדייר מוגנת אחר פטירתו של הדייר המוגן לפי סעיף 20(א), גם אם יש לה דירה אחרת, בין באותו מקום ישוב ובין במקום אחר {ע"א 182/61 עזבון המנוחה ציזלינג נ' לייב רוזין, פ"ד טו(4), 2347 (1961)}.

אין סעיף 20(ב) לחוק מרחיב את הגנת החוק על ילד או קרוב אחר של הדייר שנפטר, כאשר יש לו דירה אחרת. המשמעות ילד או קרוב אף היא הוטבעה בפרשנות בתי-המשפט למונחים אלה ככל שאלה היו בעייתים במקרים שנדונו בפניהם.

על-אף שפרשנות מונחים אלה ברורה על-פי הגיונם הסביר והמתבקש בכל זאת, במסגרת ה"מלחמה" סביב הזכויות על המושכר נעשו כל הנסיונות לקעקע מושג זה או אחר או לבחון פרשנות מתחכמת כזו או אחרת שתועיל לאותו צד מעוניין.

המונח "באין ילדים" בסעיף 20(ב) לחוק, כוונתו לאותם ילדים שברצונו של חוק הגנת הדייר היה להגן עליהם שלא ישארו אחרי מות הדייר שעימו התגוררו במשך שישה חודשים, ללא קורת-גג.

בסעיף 20(ב) לחוק לא השתמש המחוקק במילים "בן משפחה" אלא במילים "קרובים אחרים" המושג "קרוב" רחב יותר מ"בן משפחה" ויש לפרשו לפי המובן שאדם רגיל היה נותן לו.

כך למשל, גם כי בתו החורגת של דייר מנוח נמנית על "קרוביו האחרים" במובן סעיף 20(ב) לחוק { ע"א 61/64 ידידיה אבועלפיה נ' שולה זקן, פ"מ נו 327}.

בכל הנוגע לפרשנות המילה ילד נקבע כי "נכד" כלול במונח זה. בסעיף 20 לחוק מופיע המונח קרוב אחר, ולכן בכל מקרה המונח "נכד" נכנס בגדר סעיף זה.

הוראת סעיף 20(ב) לחוק עומדת לילדים רק אם נפטר הדייר, ואינה עומדת להם, אם חדל להשתמש, או בלשון החוק להחזיק בדירה {ע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון, פ"ד כה(2), 717 (1971)}.
חוק הגנת הדייר פוגע בקניינו של אדם, שכן הוא מעניק זכויות לאחרים בקניינו, בלא לקבל את הסכמתו לכך. רק יציאה או עזיבה של המושכר, המנתקת את הזיקה אליו, יש בה כדי להיחשב כהעדרות מהמושכר {ע"א 1432/91 מרק ארנס נ' יהודית לוין, פ"מ תשנ"ו(א) 433}.

יודגש, כי התנאים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר הינם תנאים מצטברים.

כך למשל ב- רע"א 751/14‏ ירון קוטלר נ' לירן זינגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.03.14)} דובר בבקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי אשר הפך את החלטת בית-משפט השלום בקבעו, כי המשיב עומד בתנאיו של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר ועל-כן הכריז עליו כדייר מוגן.

בערעור לבית-המשפט המחוזי, הועלתה הטענה מפי המשיב כי הוא בא בגדר "קרוב אחר" של דיירת מוגנת כמשמעותו בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, בהיותו עומד בשני התנאים המנויים בסעיף זה המזכים אותו לבוא בנעלי המנוחה כדייר מוגן: האחד, מגורים משותפים של שישה חודשים לפחות עובר לפטירתו של הדייר המוגן, והשני, העדר דירה אחרת למגורים במועד הפטירה.

בית-המשפט קיבל את הערעור בקבעו, כי אין להתערב בקביעתו של בית-משפט השלום באשר להתקיימות התנאי הראשון המנוי בסעיף 20(ב) לחוק, היינו שהמשיב התגורר עם המנוחה לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתה, שכן מדובר בממצא עובדתי מובהק.

לעומת-זאת ביטל בית-המשפט המחוזי את קביעת בית-משפט השלום בנוגע לתנאי השני. הוטעם כי יש לבחון את קיומו של תנאי זה בהתאם למבחן "הזכות החוקית" למגורים בדירה אחרת ולפיו אין די בקיומה של אפשרות תיאורטית למגורים בדירת ההורים.

בהקשר זה קבע בית-המשפט המחוזי, כי לא הייתה למשיב דירה אחרת למגורים בזמן פטירת המנוחה, שכן אף אם נשמרה זיקה בין המשיב לבין דירת הוריו באופן המאפשר לו לשהות בה לעיתים, אין בכך כדי להצביע על "זכות חוקית" להתגורר בה באורח קבע.

על ההחלטה כאמור הוגשה בקשת רשות ערעור מפי המבקש.

בית-המשפט העליון, בדחותו את הבקשה קבע, כי בית-המשפט קמא השעין את מסקנתו על ממצא עובדתי שלפיו הוריו של המשיב עזבו את דירת אמסטרדם (שבה התגורר עמם לפני שעבר לבית סבתו), ועברו להתגורר בדירת יהודה גור. בדירה זו המשיב מעולם לא התגורר, לא היה לו בה חדר, ולא הושארו בה רהיטים או חפצים שלו. על-כן קבע בית-המשפט המחוזי כי לא קמה למשיב זכות חוקית בדירה זו.

לאור האמור, פסק בית-המשפט העליון, כי קביעה זו תחומה בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, ואינה מגלה עילה למתן רשות ערעור לפי אמת-המידה האמורה.

קרובי משפחה הנופלים בגדרו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, רשאים להתגורר בדירה במהלך חייו של הדייר המוגן ואין חלה עליהם הוראת החוזה האוסרת על הדייר לשתף אחר בשימוש בדירה. תוצאה אחרת, תרוקן את סעיף 20 לחוק מתוכנו. ההגנה המוקנית על-פי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר לבן המשפחה צריך שתותנה, בכל מקרה, בתום-ליבו {ע"א 4100/97, 4133 רינדר ואח' נ' ויזלטיר, דרור נ' תדמור ואח', פ"ד נב(4), 580 (1998); ע"א (יר') 1589/00 יפה מרקוביץ נ' משה בן דוד, תק-מח 2001(4), 7400 (2001) (להלן: "עניין מרקוביץ")}.

כך למשל, תום-לב כזה לא יכול שיתקיים במקום שבו מדובר בבן משפחה מבוגר שכבר ניתק מהתא המשפחתי, בנה לעצמו חיים עצמאיים מחוץ לבית הוריו בדירה משלו, המבקש לחזור לבית הוריו. וזה, כאשר מטרתו העיקרית איננה לשמר את התא המשפחתי תוך קיום חיי משפחה משותפים ומתן עזרה וסיעוד לאב, אלא כדי לזכות בהגנת הדייר {עניין מרקוביץ לעיל}.

בהקשר זה יודגש, כי בבחינת תום-הלב יש לשים את הדגש על השאלה האם שיבת הבן (או הבת) לתא המשפחתי בבית ההורים טבעית בנסיבות המקרה הספציפי. במסגרת זאת יש בעיקר לבדוק מדוע נותר הבן (או הבת) ללא מקום מגורים. כאשר עסקינן בנסיבות שבהן הדבר קרה בשל פעולה משפטית מלאכותית ובלתי-הכרחית מבחינתו, תתבקש קביעה בדבר חוסר תום-לב. ברם, כאשר הבן שב לבית ההורים בשל מצוקתו האמיתית, הקליטה בבית ההורים במצב כזה טבעית ליחסים בין הורים וילדים, ונכנסת לגדר הצפיה של צדדי הסכם השכירות.

השופט אור בדעת מיעוט בעניין מרקוביץ הדגיש בפסק-דינו את הרציונאל המונח ביסודו של סעיף 20 לחוק המושתת על קיומה של המשפחה כ"תא ראשוני של החברה האנושית" (השופט ש' ז' חשין ב- ע"א 238/53 בוסליק נ' היועץ המשפטי לממשלה , פ"ד ח(1), 4 (1954), המהווה "מוסד המוכר על-ידי החברה כאחד היסודות שבחיי החברה" (הנשיא אולשן ב- ע"א 337/62 ריזנפלד נ' יעקובסון ואח', פ"ד יז(2), 1009 (1963)). על רקע זה, קבע כב' השופט אור בפסק-דינו, לא ניתן לייחס לצדדים לחוזה כוונה לפגוע במהלך של הקמת המשפחה, שהיא "פעולה בסיסית מובנת מאליה, על פני רצף חייו של אדם ... (שאותו) רואים רוב בני האדם כצורך טבעי, אקסיומטי". פרשנות כזו לחוזה פוגעת בצפיות הסבירות של הצדדים לחוזה.

דברים אלה, קבע השופט אור "חלים על הצטרפותו של בן זוגו של הדייר על-פי החוק למעונו בעקבות נישואיו", שהוא מהלך התואם את הצפייה הסבירה של הצדדים להסכם. אמנם, התא המשפחתי כולל "לא רק מגורים משותפים עם בן או בת זוג, כי אם גם מגורים של ילדי בני הזוג". אולם מגורים אלו נמשכים, בדרך הטבע, כאשר הילדים קטינים או גם כאשר הילדים מתבגרים אך ממשיכים לגור עם הוריהם בדירה. ציפייה לגיטימית זו של הצדדים לשמירת התא המשפחתי איננה מתקיימת במקום שבו מדובר בבן בגיר אשר הקים תא משפחתי משלו, ניהל, בצוותא עם בן זוגו משק בית משלו, בנפרד מבית הוריו, ורק לאחר גירושיו הוא מבקש לחזור לבית הוריו.

3. הפסק ההגנה - דייר שרכש דיירות מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר ונפטר - מה דינו של מי שרוצה להמשיך ולטעון מכוח סעיף 20 לחוק לדיירות מוגנת
סעיף 27 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"27. הפסק ההגנה
היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה: אולם:
(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר.
(2) משנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;
(3) רשאי בית-המשפט להורות, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית-המשפט."

חוק הגנת הדייר, מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה, דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית.

"דיירים נגזרים" הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר, לאחר פטירתו של הדייר המקורי. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח.

אם הדייר המקורי שנפטר הינו דייר מוגן בבית עסק, יהיו הדיירים הנגזרים כמפורט בסעיף 23 לחוק כלהלן: בן זוגו של הדייר המקורי, ובאין בן זוג - ילדיו, ובאין לו ילדים, יורשיו על-פי הדין, בתנאי הנקוב באותו סעיף.

ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר. אם, לעומת-זאת, הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק.

המונח דייר "נדחה", מתייחס למי שנכנס בנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, לפי סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. אדם המבקש להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב להוכיח, בהתאם לסעיף 27(2) לחוק, קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על-פי דין, כמפורט בסעיף 23, וכן לקיים את תנאי סעיף 26, לפיו הוא המשיך לנהל, בעצמו או על-ידי אחרים, את העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר {ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.09) (להלן: "עניין שטוב")}.

דהיינו, כי על הטוען לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר להראות כי הוא בבחינת "דייר נדחה", דהיינו, זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שקרוב משפחה אחר קדם לו בזכותו על-פי סעיף 20 לחוק {ע"א 300/65 עזבון מוטילוב נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4), 73 (1965); רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ינסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)}.

יובהר, כי סוגיית הקירבה שבסעיף 20 נקבעת אך ורק על-פי קירבת הדם או קירבה דרך נישואין, ולא על-פי יחסי הקירבה שבפועל, ואף לא על דרך מבחן משולב של קירבת דם או קירבה דרך נישואין וקירבה למעשה {ע"א (ת"א-יפו) 2814/99 איריס פאפו נ' האוניברסיטה העברית, תק-מח 2001(2), 53212 (2001); ע"א 300/65 עזבון מוטילוב נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4), 73 (1965)}.

סעיף 27(2) סיפא לחוק הגנת הדייר, מוסיף תנאי נוסף לשם הכרה בזכותו של דייר נדחה להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת, והוא כי "יורשים" של הדייר המקורי (או "הורים" העשויים להחזיק במושכר אם בנם, הדייר המקורי, חדל להחזיק בו ואין לו בן זוג או ילדים, לפי סעיף 25(ב) לחוק), הוסיפו לעבוד באותו עסק, וכי העסק היה "דרוש לקיומם" {רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.12.13) (להלן: "פרשת הוניג")}.

כאשר המחוקק התכוון להתייחס לזכויות ילדיו של הדייר המקורי, הוא נקט במונח זה ישירות, ואבחן בין מעמד זה למעמדם של יורשי הדייר המקורי.
ככל שמדובר בדיירות מוגנת בבית עסק, נקט המחוקק בגישה מקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים, על-מנת לזכות בה. זאת, בשונה מדרישות החוק לגבי יורשיו של הדייר המקורי {פרשת הוניג לעיל}.

סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר מבחין באופן ברור, בין ילדיו של הדייר המקורי לבין יורשיו, כאשר היורשים יזכו לרשת את זכות הדיירות המוגנת בבית עסק, רק אם לדייר אין ילדים, וזאת בתנאי שהיורשים על-פי דין, "עבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו", דרישה אשר אינה קיימת לגבי ילדיו.

אף במסגרת הזכות לדיירות מוגנת בבית מגורים, מבחינה לשון החוק בין ילדים לקרובי משפחה אחרים, אם כי היא מטילה מגבלה זהה על בני שתי הקבוצות, בבואם לדרוש הכרה בזכות זו.

סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר קובע, כי דייר מקורי בדירת מגורים שנפטר, אשר אין לו בן זוג, כהגדרתו בסעיף 20(א) לחוק, יוריש את זכותו לילדיו, ובאין לו ילדים ל"קרוביו האחרים", ובתנאי שהילדים או הקרובים התגוררו עם הדייר המקורי בדירה, לפחות שישה חודשים "סמוך לפטירתו", ולא הייתה להם דירה אחרת למגורים, במועד הפטירה.

המחוקק התייחס מפורשות לילדי הדייר המקורי אף בהתייחס לזכויות שאריו של הדייר המקורי, אשר חדל להחזיק בדירה משום ש"זנח את משפחתו".

סעיף 22(ב) לחוק הגנת הדייר קובע, כי אם הדייר זנח את ילדיו או הוריו, ולא היה לו בן זוג, כהגדרתו בסעיף 22(א) לחוק, יהיו ילדיו הדיירים, ובאין לו ילדים - הוריו, ובתנאי, שאלה וגם אלה, התגוררו עימו בדירה שישה חודשים סמוך למועד בו חדל הדייר מלהחזיק בה, ולא הייתה להם, במועד האמור, דירה אחרת למגורים. אבחנה דומה נעשתה גם כאשר מדובר בדייר מקורי בבית עסק שזנח את משפחתו, לפי סעיף 25(ב) לחוק.

סעיף 23(ב) לחוק, דורש מיורשי הדייר המקורי להוכיח כי עבדו עם הדייר המקורי בעסקו, לפחות מחצית השנה טרם פטירתו, אם ברצונם לזכות בדיירות מוגנת בבית העסק. ילדי הדייר המקורי, מכוח מידת הקרבה המשפחתית לדייר, אינם נדרשים לעמוד באותו התנאי.

כוונת המחוקק, שלא להערים קשיים על ילדיו של הדייר המקורי, המבקשים לזכות בדיירות מוגנת בבית עסק מכוח מעמדם כדיירים "נגזרים", וזאת בשונה מיחסו של המחוקק אל יורשי הדייר המקורי, מחלחלת גם אל הגדרת הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק של דיירים "נדחים", המעוגנת בסעיף 27(2) לחוק {פרשת הוניג לעיל}.

דהיינו, ההיקש מסעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר מלמד כי המחוקק ביקש להתנות את זכותם של יורשים לדיירות מוגנת בבית עסק בהוכחת האמור בסעיף 27(2) סיפא לחוק, ואילו ילדי הדייר המקורי, אינם נדרשים לעמוד באותו תנאי.

ההנחה כי בהתניית המחוקק את הענקת הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק לדייר נגזר מסוג "יורשים" או "הורים", כאמור בסעיף 27(2) לחוק, הוא התכוון כי ילדי הדייר יכללו בגדר המונח "יורשים", אינה נכונה.

משמעות הדברים, כי היורשים יידרשו להוכיח, בנוסף לתנאים הנקובים בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר, גם כי "הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם", כמפורט בסיפת הסעיף.

יוזכר, כי סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר עוסקים בדיירות "נגזרת", היינו "בסבב שני", ואילו סעיף 27 לחוק הגנת הדייר עוסק בדייר נדחה, כלומר בהעברה שלישית של הזכויות המוגנות.

יודגש, כי הזכויות המוגנות והמעוגנות בסעיף 27 לחוק הגנת הדייר הן זכויות "רחוקות" יותר, על-כן יש לצמצם את היקף תחולתו של הסעיף כלפי כל הדיירים הנדחים, מבלי להבחין בין יורשים או הורים של הדייר המקורי לבין ילדיו.

על-כן יובהר, כי לא ניתן להטיל מגבלה על זכותם של ילדי הדייר המקורי לדיירות מוגנת, מגבלה הזהה לזו המוטלת על יורשיו, שעה שזו אינה מתיישבת עם לשון החוק.

הפרשנות הקובעת כי ילדי הדייר המקורי אינם נדרשים לעמוד בתנאי הנקוב בסיפת סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, הולמת את תכלית חקיקתו של החוק ועולה בקנה אחד עם האבחנה הברורה שעשה המחוקק בין ילדי הדייר המקורי לבין יורשיו, במסגרת סעיפים אחרים של אותו החוק {פרשת הוניג לעיל}.

בהוראת סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר נאמר בסיפא "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". הדרישה הזאת מכוונת לכל תקופת הביניים בין פטירתו של הדייר המקורי ועד לפטירתו של הדייר הנגזר. כדי לקיים פרשנות זו, יש להפריד את המילים "בזמן שהדייר שלפניו נפטר" מן הרישא "הוסיף להתגורר בדירה", תוך כדי ייחודן לדרישה כי "לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו" {רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ינסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)}.

סעיף 27 לחוק הגנת הדייר קובע ברישא שבו את העיקרון לפיו מי שהפך לדייר לפי אחד מן הסעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר היינו לרבות מי שהפך לדייר אחרי שנזנח על-ידי בן זוגו כאמור בסעיף 22(א) לחוק ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר, לפי סעיפים 26-20 האמורים.

על-פי היוצא מן הכלל לסעיף 27(1) לחוק, יהפוך אדם לדייר, בתנאים המפורטים בסיפא לסעיף 27(1) לחוק, אם נתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 לחוק הגנת הדייר. סעיף 27(1) מוסיף מפורשות כי הוראותיו יחולו אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אחד מאותם סעיפים.

לפי האמור בסעיף 27(1) לחוק לחוק, עוברת זכות הדיירות המוגנת גם למי שהתגורר עם אדם שהפך לדייר עם פטירתו של מי שקודם לו במעמד כאמור מכוח הוראותיהם של סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר {כב' הנשיא מ' שמגר ב- רע"א 2225/91 אחי נאמנות בע"מ נ' אברהם בן חמו, פ"ד מה(4), 14 (1991)}.

מהותו של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר הינה כי המחוקק לא הפקיר בני משפחה שבזמנו נדחו מפני שזכותו של היורש הייתה עדיפה עליהם. במצב כאמור בו בן הזוג ירש את זכותו של הדייר, לאחר מותו עוברת ההגנה לילדיו בתנאי שנתמלאו תנאי הסעיף, היינו, בלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר לפניו נפטר, והוא הדין ״בקרובים אחרים״ אם היה לפניו ילדו של דייר לדייר מוגן והוא נפטר או שחדל להחזיק בדירה {ע"א 35/62 צפורה ואהרון אנגל נ' חנה והרמן הורביץ, פ"ד טז(2), 1513 (1962)}.

המילים "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 לחוק" שבסעיף 27(1) לחוק, מחייבות כי ה"ילדים" או "הקרובים האחרים" אשר בזמנו נדחו מפני ה"יורש", שזכותו הייתה עדיפה עליהם, ואשר לאחר-מכן נפטר, יזכו בהגנת החוק, אך ורק אם נתקיים התנאי של התגוררות בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו {ע"א 300/65 עזבון גליה מוטילוב נ' צילה אהרון לונייבסקי, פ"ד יט(4), 73 (1965)}.

מטרת הגנת החוק שבסעיף 27(1) לחוק, גם על קרובו של הדייר, היא כדי שלא ישאר ללא קורת-גג. אך לא נתכוון למגורים לצורכי עבודה {ע"א (יר') 105/64 יעקב טוחן נ' לאזרוס, פ"מ מז 222 (1965)}.

הזכות לפי סעיף 27(1) לחוק עשויה לקום רק למי שכלפי הדייר המקורי מקיים את תנאי סעיפים 20 או 22, ואילו כלפי מי שהיה לדייר לפי אותם סעיפים, אין קיום התנאים ולא כלום. עזבון אינו יכול להחזיק או להתגורר {ת"א (חי') 2600/95 רשות הפיתוח נ' עזבון המנוח רובין סולומון, תק-של 98(2), 502 (1998); ד"נ 6/80 צבי גרפינקל נ' זאב פולק, פ"ד לה(1), 200 (1980)}.

בפרשת שפי {רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון שדז'יוסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)} הוכח כי חוזה השכירות המקורי בין בעל הבית לבין הדייר נעשה רק עם אחד משני בני זוג. כב' השופט אנגלרד, בדעת מיעוט קבע כי "כאשר בני זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו". לפיכך הגיע למסקנה שבאותו מקרה הייתה אף בת הזוג דיירת מקורית, על-אף שלא חתמה על חוזה השכירות.

בית-המשפט בדעת הרוב קבע {כב' הנשיא (כתוארו אז) ברק, כב' השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש}, כי ראשית, לא הובאו כל ראיות בעניין תחולתה של הלכת השיתוף על בני הזוג בפרשה. על-כן לא יהיה נכון לפתוח "חזית חדשה" בעניין זה, כאשר הדיון כולו לא עסק בשאלות אלה.

שנית, בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר. מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, אולם אין זה נכון לעשות כן. אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית.

כב' הנשיא (כתוארו אז) א' ברק, עוד מבהיר בפרשה, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין, אין זה ראוי להרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר על-פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית - בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל להינות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב).

כמו-כן, אין זה ראוי כי בשלב זה, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא להביא בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, שבית-המשפט יכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים.

החלת דיני השליחות, מרחיבה מעבר לנדרש את תחולת חוק הגנת הדייר, ואת היקף ההגנה המוקנית על פיו. הרחבה זו אינה עולה בקנה אחד עם המגמה הפרשנית הזהירה והמצמצמת ביחס לדיני הגנת הדייר, מגמה המתחשבת בשינויים המהותיים שחלו במציאות החברתית והכלכלית שעמדה ברקע של חקיקת דינים אלה {פרשת שפי; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עורך-דין נ' חוה מור ואח', פ"ד נ(5), 111, 119-118 (1997); רע"א 6842/96 רות שוס ואח' נ' קלמן אריה ואח', פ"ד נב(2), 625 (1998), בפסקה 10 לפסק-הדין; רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען ואח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי, פ"ד נג(3), 151 (1999), בפסקה 11 לפסק-הדין}.

בהתאם לאמור, יובהר כי אין לשלול אפשרות להכיר ביחסי שליחות בין בני זוג בנסיבות ובהקשרים משפטיים מתאימים. אך יובהר כי אין להחיל את הלכת השיתוף על זכויות של דיירות מוגנת {הלכת שפי לעיל}.

כאן יודגש, כי בהעדר ראיות אחרות, רשאית הערכאה הדיונית לפסוק את שפסקה בשאלה מי היה הדייר המקורי, האם שני המנוחים יחדיו או רק המנוח. כאשר בעל הבית והדייר המוגן המקורי מאשרים במפורש, כי הדייר המקורי שכר את הנכס, ניתן להסיק מכך, ולו לכאורה, שאשתו של הדייר לא הייתה בגדר דיירת מקורית {ע"א (ת"א-יפו) 2814/99 איריס פאפו נ' האוניברסיטה העברית, תק-מח 2001(2), 53212 (2001)}.

ערכאת הערעור, ככלל, לא תתיר הבאת ראיות נוספות, אם ניתן היה להשיגן בשקידה ראויה בעת הדיון בערכאה הדיונית {ע"א 538/82 נצראל נ' רג'ואן, פ"ד לז(2), 722 (1983)}.

זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית, אשר דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק. ואמנם, לא ניתן להעביר את הבעלות במחצית הזכות מכוח הלכת השיתוף, כפי שאין אפשרות להעבירה לכל צד שלישי אחר, מבלי שבעל הנכס יזכה בשליש משווי דמי המפתח {ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, פ"ד מז(5), 596, 605-604 (1993)}.

השאלה האם ניתן לראות את החותם על הסכם השכירות כשלוח של בן זוגו, טעונה הוכחה והבאת ראיות לעניין יחסי השליחות בין בני הזוג. כך למשל, ראיות הנוגעות לחייהם של בני הזוג בכל הנוגע ליחסי שליחות ביניהם, חשבונות בנק, הסכמים אחרים שנערכו על-ידי בני הזוג המנוחים, או כל אסמכתא המוכיחה כי בן הזוג היה נוהג לחתום על הסכמים בשמה של בת זוגו המוכיחים קיומם של יחסי שליחות.

הוראת סעיף 27(1) לחוק דורשת מצד המבקש לחסות בצל הדיירות המוגנת, את מילוי התנאים הבאים:

1. המבקש התגורר בבית הוריו עם הדייר המנוח (דייר מוגן בעל זכות מקורית) לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

2. בעת פטירת הדייר המקורי לא הייתה למבקש דירה אחרת למגוריו.

3. המבקש המשיך להתגורר בדירה מאז פטירת אביו המנוח (הדייר המקורי) ועד לפטירת אמו המנוחה (הדיירת הנגזרת).

4. בעת פטירת בן הזוג של הדייר המקורי, לא הייתה למבקש דירה אחרת למגוריו.

הדרישה לקיום תנאים אלה היא תוצאה של שילוב ההוראות של סעיף 20 ושל סעיף 27(1) לחוק.

סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר פותח במילים "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22" וקובע בהמשך "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר". מן האמור עולה כי על האדם הטוען לדיירות מוגנת נגזרת לעמוד בשתי מערכות של תנאים והן, הדרישות של סעיף 20(ב) והתנאים הנוספים המנויים בסעיף 27(1) לחוק. השילוב בין שתי המערכות מעמיד את הדרישה לקיום ארבע התנאים הנזכרים לעיל {הלכת שפי}.

יודגש, כי סעיף 27 אינו דורש קיומה של דירה פנויה, אלא קיומה של דירה, והעובדה כי היה שוכר אחר בנכס אינה מעלה ואינה מורידה.

4. מעמדו של עובר מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר
לעובר אין הכשרות המשפטית הנדרשת כדי לרכוש זכות של דייר מוגן. זה הכלל המקובל במשפט הישראלי בעקבות האמור בסעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. עמדה אחרת בהוראת חוק נקודתית - אין להקיש ממנה ולהפוך את החריג לכלל. ודאי כך, שעה שמדובר בחוק הגנת הדייר, לגביו יש לנקוט בפרשנות מצמצמת.

ב- רע"א 7575/09 {עארף עארף עלווי נ' לטיפה חסן אחמד ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (12.04.10)}, המשיבים הגישו תביעה לסילוק ידם של המבקשים מדירה בבית חנינה (להלן: "הדירה"). דירה זו נשכרה על-ידי אביו של המבקש 1 (להלן: "המבקש") בשכירות מוגנת, האב הלך לעולמו בטרם בא המבקש לאוויר העולם. המבקש (כיום בן 39) טען למעמד של דייר מוגן בשתי קונסטרוקציות שונות:

(1) אמו של המבקש הייתה דיירת מוגנת, וכיוון שהמבקש גר עמה בדירה עובר לפטירתה הרי אף הוא דייר מוגן לפי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב).

(2) נטען, כי אף אם לא הייתה אמו של המבקש דייר מוגן (אלא דייר נגזר הבא מכוח דייר מוגן לפי סעיף 20(א) לחוק), הנה המבקש, כעֻבָּר, חי עם אביו בדירה בטרם מות האב - ומכוחו הוא דייר מוגן נדחה לפי סעיף 27(1) לחוק.
בית-משפט השלום קיבל את טענות המבקשים, אולם קבע, כי אימו של המבקש הייתה דיירת נגזרת בלבד, ולפיכך אין המבקש יכול לטעון לדיירות מוגנת בגין המגורים עימה. מאידך, נקבע כי די בתקופה בה "התגורר" המבקש כעֻבָּר בדירה יחד עם אביו המנוח, כדי להביא לזכאות לפי סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט ביסס את קביעתו על תכלית החוק (הגנה על ילדי הדייר), ועל היקש לסעיף 3(ב) לחוק הירושה, שלפיו "מי שנולד תוך 300 יום לאחר מות המוריש, דינו כדין מי שהיה בחיים במות המוריש, זולת אם הוכח שהורתו הייתה אחרי-כן". עוד הוסיף בית-המשפט וקבע כי ככל שייטען שהמבקש לא גר בדירה משך התקופה הנדרשת בחוק (שישה חודשים) בסמכות בית-המשפט לקצר תקופה זו לפי סעיף 28(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי "בית-המשפט רשאי, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27 אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים".

על ההחלטה כאמור הוגש ערעור לבית-המשפט המחוזי.

בית-המשפט המחוזי, בקבלו את הערעור, קבע כי סעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 מורה כי "כל אדם כשר לזכויות ולחובות מגמר לידתו ועד מותו" - ומכאן, כי עֻבָּר אינו יכול לרכוש מעמד של דייר מוגן.

הוראת סעיף 3(ב) לחוק הירושה היא חריג לכלל זה, אך בהעדר חריג סטטוטורי דומה בחוק הגנת הדייר אין מקום להיקש.
בית-המשפט המחוזי אף הזכיר את "המגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה". כמו-כן, הוראת סעיף 28(א) לחוק הגנת הדייר עניינה קיצור התקופות הקבועות בסעיפים 27-20, אך אין היא יכולה להועיל למבקש, כיוון שלעֻבָּר אין כשרות לרכישת זכויות.

על ההחלטה כאמור הוגשה בקשת רשות ערעור לבית-המשפט העליון.

בית-המשפט העליון בקבלו את בקשת רשות הערעור אך בדחותו את הערעור לגופו קבע, כי זכויותיו וחובותיו של אדם מתגבשות רק עם לידתו, מכאן, שאין מקנים זכות למי שעוד לא בא לעולם, ובוודאי שאין הוא קונה זכויות לעצמו - בכלל אלה גם זכות הדיירות המוגנת.

בית-המשפט העליון הבהיר כי הוראת אי-הכושר שבסעיף 1 לעניין עֻבָּר היא הכלל, ואין להקיש אליה מאותן הוראות נקודתיות המעניקות כשרות לעֻבָּר, כמו הוראת סעיף 3(ב) לחוק הירושה.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי לעֻבָּר אין הכשרות המשפטית הנדרשת כדי לרכוש זכות של דייר מוגן. זה הכלל המקובל במשפט הישראלי, ועמדה אחרת בהוראת חוק נקודתית - אין להקיש ממנה ולהפוך את החריג לכלל. ודאי כך, שעה שמדובר בחוק הגנת הדייר - לגביו יש לנקוט בפרשנות מצמצמת.

בית-המשפט עוד הבהיר כי כדי ליתן ביטוי לתחושות מסויימות של צדק, כי המצב המשפטי הנוכחי מעניק פתרון ראוי לילדיהם של דיירים מוגנים שנולדו לאחר מות אביהם - כיוון שכל עוד התגוררה אמם עם אביהם, תזכה היא (ברוב המקרים) במעמד של דייר מוגן, והילד היתום לא יימצא ללא קורת-גג.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דייר של דירה שנפטר