botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)

סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת-המשנה רווח בלתי-הוגן בשים-לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין."

סעיף 131(6) לחוק מקים עילת פינוי כאשר עסקינן בהשכרת-משנה שהשכיר הדייר המוגן והפיק ממנה רווח לא הוגן בשים-לב לדמי השכירות וליתר הנסיבות.

ברגיל מכוונת עילת הפינוי האמורה למקרה שבו אדם שוכר נכס למגורים, כאשר בחוזה אין הגבלה של השכרת-משנה, והוא משכיר חלקים ממנו ומפיק רווחים מפולפלים. אולם, שונים הם פני הדברים כאשר מלכתחילה ומראש מכוונת השכירות למטרת ההשכרה {ע"א (יר') 2350/01 ווקף מחבובה נ' יוסף פואד עטא, תק-מח 2002(1), 11309 (2002)}.

כך למשל, האיסור האמור איננו חל על השכרה שהדייר הראשי מבצע, בהסכמת בעל הבית, לצורך ניהולם של עסקי הארחה. כאשר הדייר שכר את המושכר מלכתחילה על-מנת לעסוק בתחומיו בניהול פנסיון, אי-אפשר לטעון נגדו שהוא הפיק רווחים בלתי-הוגנים מהמושכר, מכיוון שהוא שכר אותו במתכוון ומלכתחילה על-מנת להפיק רווחים בדרך של השכרת חלקים ממנו לצרכי אירוח {ד' בר-אופיר, שם, 82/ג)}.

"רווח" משמעותו הפשוטה והמקובלת היא סכום הכסף שנשאר בידי אדם לשימושו ולהנאתו הפרטית לאחר ניכוי ההוצאות והתשלומים האחרים הכרוכים בהשגתו. בכך נבדל המושג "רווח" מהמושג "הכנסה" ואף מ"הכנסה נקיה" לאחר ניכוי ההוצאות אך לפני תשלום המס המיוחד, מס ההכנסה.

רווח, הנובע משכירות-משנה, העולה על 100% משכר הדירה שהדייר משלם, אינו בהכרח רווח "בלתי-הוגן" לצורך סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, בעיקר מבלי שתהא אפשרות לקבוע, לפי שיקול-דעת ולפי נסיבות העניין, שרווח זה אינו בלתי-הוגן {ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729 (1973)}.

באופן רגיל נמדד ונקבע סכום הרווח המופק לפי ההפרש שבין דמי השכירות שהדייר משלם ושאר ההוצאות שהוא מוציא על הדירה לבין מה שהוא מקבל מדיירי-המשנה, כאשר דמי השכירות שהדייר משלם הם דמי השכירות הסופיים המגיעים ממנו באותו זמן. אך כל זמן שאלה לא נקבעו סופית ועדיין צפויה תוספת נכבדה ששיעורה המדוייק אינו ידוע, הרווח המחושב כנ"ל (כלומר על-פי דמי השכירות המשתלמים למעשה) אינו בגדר רווח אמיתי, שהרי צמודים לו עדיין חיובים הנובעים מהפרשי דמי השכירות שעל הדייר לשאת בהם.

בהתאם לסעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, הרווח הבלתי-הוגן צריך להתייחס "לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין". דהיינו, הקובע איפוא אינו רק מה שהדייר משלם למעשה, אלא יש לשים-לב גם ליתר נסיבות העניין {ע"א 269/66 רוממות הכרך בע"מ נ' גנסיה אורבך, פ"ד כ(3), 662, 664 (1966)}.

אחת הנסיבות הנלקחות בחשבון היא דמי השכירות הצפויים. דמי השכירות המשתלמים בפועל אינם הקובעים.

כמו-כן, בכל עניין בו המחוקק קובע רווח מירבי באחוזים או באופן אחר, למוכר או למשכיר, הכוונה היא לרווח, מבלי להתחשב בכך אם אותו מוכר או משכיר עשוי להתחייב בתשלום מס הכנסה ובאילו סכומים, אלא-אם-כן הורה המחוקק אחרת.

לא בכדי השתמש המחוקק במונח "רווח בלתי-הוגן" כעילה לפינוי ולא במונח "רווח בלתי-סביר". המחוקק התכוון להבטיח שלאדם יהיה גג מעל ראשו, בדמי שכירות שהמחוקק מצא לנכון לקבעם, בכדי למנוע הפקעת דמי שכירות, אך ההגנה כאמור תוסר, כאשר מדובר בדייר אשר מספסר בדירה.

לעניין ספסרות, יש להביא בחשבון לא רק את דמי השכירות המתקבלים, אלא גם את יתר נסיבות המקרה. יש שוני בין המקרה בו דייר מצטמצם בחלק אחד של הדירה ומשכיר לדייר-משנה את חלקה האחר, לבין מקרה, בו הדייר משכיר את הדירה כולה, במידה ויש לו זכות להשכירה.

שהרי במקרה שהדייר משכיר את הדירה כולה ברווח ניכר - אין זה מן הצדק להגן על חזקתו בדירה ועל-כך שהוא "עושה סחורה בפרתו של חברו"; אך כאשר הדייר הראשי נשאר לגור בדירה, ובעיקר כאשר דירתו של דייר-המשנה איננה בבחינת יחידת דיור נפרדת לגמרי, אלא שחייב הדייר הראשי לדחוק את עצמו ולסבול משימוש משותף עם דייר-המשנה במטבח ובחדרי שירות, הרי שלאותו רווח המופק על-ידי הדייר הראשי ישנה הצדקה מסויימת.

כלומר, אפילו במקרה שבו לגבי השכרת-משנה של הדירה כולה היה ניתן לומר שהרווח הוא בלתי-הוגן, הרי לגבי אותו רווח כשהוא נובע מהשכרת חלק מהדירה, כאמור לעיל, ניתן לומר שאין בו משום הפקת רווח בלתי-הוגן {ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729 (1973)}.

עצם המינוח "רווח בלתי-הוגן" יש בו כדי ללמד על-כך כי הדייר התעשר על חשבון בעל הבית. ומשנקבע כי רווח זה הינו בלתי-הוגן - הרי התעשרותו זו של הדייר הינה התעשרות.

כך למשל, בניגוד לדייר נוטש, אשר לא זכה בכל רווח מן המושכר בעת נטישתו, זכה הדייר, הנכנס אל גדרי סעיף 131(6) ברווח מן המושכר, רווחים אלה שהופקו על ידו הינם "שלא כהוגן". על רווחים אלה, חלה הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, הקובעת כי מי שקיבל שלא על-פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת, שבאו לו מאדם אחר חייב להשיב לאותו אדם האחרון, את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי-אפשרית או בלתי-סבירה - לשלם לו את שוויה.

תנאים אלה כאמור, מתמלאים לגבי דייר, אשר קיבל, שלא על-פי זכות שבדין, דמי שכירות שבאו לו מאדם אחר, בהם זכה על חשבון בעל הבית. על-כן, חב הוא בהשבת הזכיה לבעל הבית {ע"א (נצ') 259/09 ויקטור חרמש נ' עזבון המנוח סלאח אלדין טברי ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.05.10)}.

בית-המשפט ציין כי באופן רגיל נמדד ונקבע סכום הרווח המופק, לפי ההפרש שבין דמי השכירות שהדייר משלם ושאר ההוצאת שהוא מוציא על הדירה, לבין מה שהוא מקבל מדיירי-המשנה.

"בית-המשפט לא יאמר שכל רווח הוא בלתי-הוגן, אלא שבית-המשפט יקבע לפי דמי השכירות שהדייר משלם ולפי כל יתר הנסיבות, אם יש לראות בכך רווח בלתי-הוגן."
{ע"א 117/73 מפעלי בני-ברית בירושלים נ' אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729, 738 (1973)}

כמו-כן, בית-המשפט לא יתחשב בתשלום דמי מפתח לעניין רווח בלתי-הוגן, וכן יוזכר, כי בקביעת הרווח מהשכרת-משנה לא ינוכו מדמי השכירות שהדייר הראשי מקבל מדייר-המשנה את סכומי מס ההכנסה שמשלם הדייר הראשי {ראה גם ע"א 442/62 אסתר ואשר לודג'י נ' חיים גולדברג, פ"ד יז(1), 516, 520 (1963)}.
אין זה מתקבל על הדעת, שעל-ידי השכרת-משנה יהפוך הדייר הראשי, למעשה, לבעל הבית, אשר בידו השליטה הבלתי-מוגבלת לעשות כרצונו בנכס זולתו ולהפיק ממנו רווחים ככל שתשיג ידו. חוק הגנת הדייר קבע עילות פינוי העולות בקנה אחד עם רוח החוק ומטרותיו. הפקת רווח בלתי-הוגן היא אחת מעילות הפינוי.

על-כן, במקרה שהדייר משכיר את הדירה כולה ברווח ניכר, אין זה מן הצדק להגן על חזקתו בדירה {ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2), 729 (1973)}.

בעל הבית, המשכיר את נכסיו בשכירות מוגנת לדייר, מנוע מלהפיק רווחים גבוהים מן הנכס, שעה שניתן היה לעשות זאת על-ידי השכרתו לדייר שאינו מוגן. הרווחים זורמים, שלא כדין, לכיסו של הדייר, המפיק רווח, אשר הוגדר על-ידי החוק כ"רווח שאינו הוגן", ואשר נאסר עליו על-פי חוזה השכירות והחוק.

התעשרותו זו של הדייר, נוגדת את "תחושת המצפון, הצדק והיושר" ואת הכללים בדבר "הישר והטוב" {ראה ע"א 292/68 יעקב יפת ושות נ' איסטווד פ"ד כג(1), 608 (1969); ע"א 371/89 ליבוביץ נ' אליהו בע"מ פ"ד מד(2), 309 (1990)}.

בדין קבע בית-המשפט קמא כי על הדייר לפצות את בעל הבית בגין הרווח הבלתי-הוגן שהפיק מן הנכס, כל עוד הפיק רווחים אלה על דרך השכרת הנכס לשוכרי-משנה. שכן, הכללים, אשר נקבעו בחוק הגנת הדייר, אינם כללים ממצים, המונעים את החלת כללי חוק עשיית עושר ולא במשפט במקביל. כללים אלה נועדו להוסיף חובות פיצוי והשבה, שמקורן בתחושות הצדק והיושר, למען לא יתעשר אדם על חשבון זולתו {ע"א (נצ') 259/09 ויקטור חרמש נ' עזבון המנוח סלאח אלדין טברי ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.05.10)}.